20 juin 2016 Modifié par délibération du conseil municipal du

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20 juin 2016
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SOMMAIRE




       Préambule


 I.    Orientations d’aménagement et de programmation Les Hauts de                                    p.   5

       Sainte-Radegonde
 II.   Modifications du règlement                                                                     p. 21

III.   Modification des espaces publics à créer (site de Monconseil)                                  p. 29

IV.    Modification d’un élément paysager au titre de l’article L.123-1-5-7°                          p. 31

       du Code de l’Urbanisme
V.     Création-Modification d’emplacements réservés                                                  p. 33




                                  PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          1
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20 juin 2016 Modifié par délibération du conseil municipal du
PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          2
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PREAMBULE

Le PLU de Tours a été approuvé le 11 juillet 2011 et modifié le 9 juillet 2012 et le 20 décembre
2013.
La présente modification a pour principal objet l’ouverture à l’urbanisation d’un secteur classé
1AU au PLU approuvé en juillet 2011, classement institué en vertu de l’article L151-41 (ancien
article L 123-2.a) du Code de l’Urbanisme qui permet le gel de l’urbanisation de terrains (en
zone urbaine ou zone à urbaniser) pour une durée au plus de 5 ans dans l’attente d’un projet
d’aménagement global.
Ce secteur dit des « Hauts de Sainte Radegonde », situé entre la rue du Colombier, la rue de
la Presle, la rue Daniel Mayer et la rue du Ronsard, était inscrit dans une zone de droit de
préemption urbain (DPU) depuis plusieurs années pour permettre une urbanisation cohérente
du secteur.
Le délai de 5 ans arrivant à échéance en juillet 2016 et la Ville ayant décidé de réaliser
l’aménagement global du site, la procédure de modification du PLU doit être engagée pour la
mise en œuvre du projet.

Outre cette principale modification, d’autres modifications sont prévues :
      1/ Au niveau des documents graphiques :

   -   modification des emprises d’espaces publics (localisation de principe) sur le quartier de
       Monconseil ;
   -   création et modification d’emplacements réservés ;
   -   suppression d’éléments paysagers.

       2/ Au niveau du règlement, précisions apportées au niveau de quelques articles :

   -   article 7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de
       propriétés au-delà de la bande constructible de 15m ;
   -   article 10 relatif à la hauteur des constructions sur les modalités de calcul des hauteurs
       maximales et sur la règle de hauteur d’immeuble à l’angle de 2 rues ;
   -   article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions sur l’interdiction de créer des
       façades aveugles en rez-de-chaussée ;
   -   article 13 relatif aux espaces libres sur le mode de calcul du pourcentage d’espace libre.

Il est à noter que la procédure de modification peut être mise en œuvre, selon l’article L153-36
(ancien article L123-13-1) du Code de l'Urbanisme, à condition que la modification envisagée :
    - ne change pas les orientations du PADD (projet d'aménagement et de développement
        durable) ;
    - ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et
        forestière ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des
        sites, des paysages ou des milieux naturels ;
    - ne comporte pas de graves risques de nuisance.




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I.   Orientation d'aménagement et de programmation - Les Hauts de Sainte Radegonde

I-1. Le contexte

Les Hauts de Sainte-Radegonde, d’une surface d’environ 12 hectares représentent un site
naturel au contact de la ville (en entrée nord-est de l’agglomération) et de la campagne
(vallon de Sainte-Radegonde au sud, les espaces agricoles à l’est du boulevard Abel Gance). Il
se situe entre, au nord, la ville "active" où l’on travaille, où l’on consomme (centre commercial
de la Petite Arche, de l’Horloge, Pôle emploi, Acti Bureaux, aéroport), où l’on étudie (lycée
Vaucanson) et au sud, les quartiers résidentiels récents. Il est bordé au sud par la rue Daniel
Mayer, au nord par la rue du Colombier, à l’ouest par la rue Ronsard et à l’est par la rue de la
Presle.
De nombreuses aménités urbaines aux alentours du site
Le lycée Vaucanson (1.200 élèves), le collège public Pierre de Ronsard (500 élèves), le
nouveau gymnase de Monconseil, la réalisation récente de deux terrains supplémentaires de
rugby, le centre commercial de l’horloge, le futur complexe cinématographique Méliès composé
d’un hôtel, de commerces, de bureaux, d’une crèche et d’espaces de restauration, témoignent
d’un bon niveau d’équipement malgré le manque de services de proximité.



Légende :




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Lycée Vaucanson                                                                               Terrains de rugby

Une bonne desserte par les transports collectifs. Un réseau viaire contrasté
Le secteur est très bien desservi. Couvert par un rayon de 700m autour de l’arrêt de tramway le site est
longé au sud par la rue Daniel Mayer, une voie est-ouest majeure de Tours Nord et à proximité de 2
voies structurantes nord-sud : le boulevard Maréchal Juin et le boulevard Abel Gance. Il est situé à
l’aboutissement de la rue Jean Giraudoux, l’axe structurant nord-sud de Sainte-Radegonde. Le maillage
routier est donc étoffé, contrasté mais à qualifier, à adapter pour un usage urbain.




Arrêt Vaucanson                                  Rue Daniel Mayer

De nombreux projets non reliés
Le programme de logements au Colombier, celui de services et commerces et logements du Forum
Méliès, l’extension des terrains de sports, le programme d’habitation le long de la rue Daniel Mayer, les
bureaux de la SEM Maryse Bastié sur le boulevard du Maréchal Juin et la rue Ronsard sont autant de
projets gravitant à proximité immédiate du site ; celui ci devient ainsi l’élément fédérateur d’un quartier
nouveau.




Forum Méliès


                                                                 Projet Tertiaire, SEM Maryse Bastié
Des paysages variés et de qualité
Le site marque la tête du vallon de Sainte-Radegonde, structure paysagère identitaire des quartiers du
Nord-Est de la Loire. Le bois de la Chambrerie, le domaine de Chatenay, le vallon de Sainte-Radegonde
constituent des espaces de nature et récréatifs à proximité. D’autres signes (puits, mares…) attestent de
la présence de l’eau et renforcent le caractère naturel du site.




Vallon de Sainte Radegonde                                          Bois de la Chambrerie

Un patrimoine bâti agricole à mettre en valeur
La présence de nombreuses anciennes closeries témoigne de l’histoire notamment agricole.
L’ancienne closerie de la Babinière implantée sur le point haut est un ensemble très visible et identitaire.
Ce dernier est constitué de quatre bâtiments autour d’une cour fermée et de deux allées.
Le petit patrimoine bâti indique la présence de l’eau par des puits, des fossés, des mares, et des noms
de lieu-dit : la Presle, la Mare…


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20 juin 2016 Modifié par délibération du conseil municipal du
Ferme de la Babinière


I-2. Les objectifs
Prendre en compte la géographie et le caractère naturel du site :
   - le vallon, devient un axe majeur de composition et moteur de la transformation urbaine,
   - la relation entre le site et l’environnement large (les espaces de nature et récréatifs, les espaces
      agricoles)
   - la trame verte existante, en particulier le bois et les parcelles de vergers,
   - la perspective sur le vallon depuis le haut de la rue Ronsard,
   - la qualité et des contrastes des ambiances actuelles,
   - la lecture des différentes séquences de la rue Daniel Mayer,
   - la double progressivité : de la ville au nord/ouest vers la campagne au sud/est et du cœur du
      parc vers la périphérie du projet doit se traduire dans la densité et le traitement de l'espace
      public.

Conserver et faire évoluer les éléments du patrimoine particulièrement la ferme de la Babinière et ses
attributs (murs), la tour de l'ancien manoir de la Chambrerie; s’en inspirer pour la composition future.

Proposer une nouvelle offre de logements à dominante collective :
   - insérer les nouvelles formes avec le tissu urbain existant (hameaux)
   - proposer une densité progressive de la façade urbaine vers l’intérieur des îlots.

Faciliter les déplacements et liaisons douces. Dissuader l’usage de la voiture à l’intérieur du site :
   - garantir les continuités viaires pour assurer le dialogue avec les fonctions urbaines environnantes
        (arrêts transports en commun, équipements, parc…) ;
   - desservir les logements à partir des voies périphériques.

Promouvoir la gestion alternative de l’eau dans son environnement large, la limitation de
l’imperméabilisation des sols, la gestion en surface des eaux d’écoulement pluviales.

Privilégier les chaudières collectives dans les bâtiments collectifs pour permettre à l’avenir une
conversion en réseau de chaleur.




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                   MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
I-3. Les principes d’aménagement – orientations d’aménagement
    1- Le programme

Une nouvelle offre de logements est produite : entre 700 à 900 logements.

   2- Les principes urbains

1. Un parc perceptible
    - L'implantation du bâti doit permettre la perception du vallon de Sainte-Radegonde depuis
      le carrefour du Colombier
    - L'implantation du bâti doit rendre perceptible le parc depuis les voies périphériques.
    - Les entrées du parc se feront depuis les voies principales.

2. Un site ouvert reliant les différentes aménités
Des relations sont créées entre le quartier et les équipements environnants : le lycée
Vaucanson, la ferme de la Babinière, le forum Méliès, l’arrêt du tramway, le parking relais, le
centre commercial de l’Horloge, le bois de la Chambrerie et les terrains de rugby, le vallon de
Sainte Radegonde.
L’articulation de la ferme de la Babinère avec le lycée Vaucanson au nord et le parc au sud doit
être traitée avec soin. La ferme introduit le parc.

3. Un paysage rural préservé et mis en valeur
- La ferme de la Babinière, ses murs de clôtures et piliers d'entrée sont protégés. La tour de
l'ancien manoir de la Chambrerie est aussi préservée et mise en valeur.
- La relation avec le tissu rural existant (hameau de la Presle) doit être délicate, sans rupture.
- La trame végétale et les arbres remarquables existant (buis, chênes), sont préservés et sont
des supports de composition du parc.
- Le gabarit de la rue ancienne de la Chambrerie est préservé.
- Une cohérence globale est apportée par des murs en tuffeau.

4. Des hauteurs bâties en cohérence avec le contexte
L’épannelage suit une double progressivité :
    - moins haut au cœur du parc (R+1+ attique), plus haut en façade des voies principales,
    - moins haut au contact du vallon de Sainte-Radegonde, plus haut au contact de la ville
      active (R+3+attique le long des rues Colombier et Ronsard).

5. Des séquences bâties le long de la rue Daniel Mayer.
Depuis le seuil du boulevard Abel Gance, la rue Daniel Mayer traverse Tours Nord d’est en
ouest, sa composition bâtie et paysagère doit révéler l’identité des espaces traversés.
L’aménagement des Hauts de Sainte-Radegonde construira la première séquence jusqu’au
rond point de la rue Jean Giraudoux . L’implantation des bâtiments et la composition végétale
contribueront à donner, de part et d’autre de la rue Daniel Mayer, la perception du vallon.


   3. La « ville jardin » / Les principes généraux à respecter

1. Un parc ouvert en cœur de site
Un grand parc (environ 3 ha) s’épanouit à l’intérieur du site en prolongement du vallon de
Sainte Radegonde. Il commande l’organisation du bâti :
    - l'aménagement paysager du parc exprimera le passage de la ville à la campagne,
    - les quatre entrées du parc se font depuis les voies principales (rue du Colombier, rue
       Daniel Mayer et rue de la Chambrerie),

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                MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
-   les limites d’îlots avec le parc devront être soignées. EIles construisent la transition entre
       ville et nature ; elles protègent l’intimité des logements et se déclinent, d’une extrémité à
       l’autre du parc, de façon plus urbaine au nord-ouest et plus naturelle au sud-est,
   -   des massifs arborés créent des profondeurs de vue et masquent partiellement,
   -   la trame végétale originelle (buis, chênes, abricotier, vignes) sera préservée au
       maximum ; elle est support de composition du parc.

2. Des logements avec des jardins individuels entre parc et ville habitée
Les bâtiments sont implantés en retrait de l’alignement et des limites parcellaires pour offrir des
jardins individuels en rez-de-chaussée.

3. Une limitation forte de la place de la voiture
- La desserte automobile se développe uniquement en périphérie.
- Le cœur du site est dédié uniquement aux déplacements doux.
- Les places de stationnement se développent principalement en sous-sol des logements.
Quelques poches de places notamment pour les visiteurs peuvent être réalisées en surface le
long des voies de desserte, des voies principales et à proximité des équipements collectifs.

    4. Diversité morphologique / principes architecturaux

- Les logements collectifs sont la typologie dominante. Des logements individuels denses
pourront être proposés au contact de l'habitat individuel existant et notamment au contact du
hameau de la Presle.
- Des couronnements (attique ou toiture) réguliers ou irréguliers seront développés.
- Des matériaux pérennes seront utilisés - matériaux déconseillés : enduit minéral épais, pvc
(menuiserie, volet roulant, gouttière, descente eaux pluviales).




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I-4. Impacts des orientations d’aménagement sur le zonage du PLU :


L’aménagement du site des Hauts de Sainte Radegonde implique la création de 2 secteurs spécifiques
couvrant le périmètre des orientations d’aménagement : secteurs UNc et UNco.
Le secteur UNC se substitue à la zone 1AU et aux ilots existants en sa périphérie situés dans le secteur
UNt (au sud-ouest en limite de la partie nord du bois de la Chambrerie, au sud-est de part et d'autre de
la rue de la Chambrerie et au nord le long de la rue de la Presle.
Le secteur UNco couvre l’ilot compris entre la rue de la Presle et la rue de la Chambrerie et situé
actuellement en zone UNt.

PLU AVANT MODIFICATION




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                 MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
PLU APRES MODIFICATION




I-5. Impacts des orientations d’aménagement sur le règlement du PLU :

       A - Article UN 2.2 - Dispositions particulières

La vocation du secteur UNco est de favoriser les opérations d'ensemble portant une surface de plancher
minimale de 1.500 m² pour assurer une cohérence avec l’urbanisation de l’ancienne zone 1AU (nouveau
secteur UNc).
Les extensions et le réaménagement des bâtiments existants sont également admis.
Les dispositions particulières de l'article UN 2 relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à
des conditions particulières sont complétées par la règle suivante :
Dans le secteur UNco, les opérations d’ensemble d’au moins 1500 m² de surface de plancher (SP) à
condition qu’elles soient compatibles avec les orientations d'aménagement de programmation du site
des Hauts de Sainte Radegonde). Toutefois, l’extension ou le réaménagement des constructions
existantes est admis.




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B - Article UN-6 : Implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou
privées et emprises publiques
* Les principes d'aménagement des orientations d'aménagement des Hauts de Sainte Radegonde ont
pour objet de favoriser une implantation du bâti devant contribuer à donner la perception du vallon.

A cet effet, l'article 6.1 du règlement du PLU est complété d'une règle spécifique aux secteurs UNc et
UNco permettant librement l'implantation des constructions par rapport à l'alignement des voies et
emprises publiques.

PLU AVANT MODIFICATION
6.1      Dispositions générales
Les nouvelles constructions devront être implantées à l'alignement des voies et des emprises publiques
ou à toute limite figurant aux documents graphiques (alignement constructif, recul pour constructions
neuves, emplacement réservé,…).
Un retrait partiel de façade de 3 mètres de profondeur maximum peut être autorisé, sous réserve de
justifier d'une bonne cohérence architecturale du projet avec son environnement.

PLU APRES MODIFICATION
6.1      Dispositions générales
Les nouvelles constructions devront être implantées à l'alignement des voies et des emprises publiques
ou à toute limite figurant aux documents graphiques (alignement constructif, recul pour constructions
neuves, emplacement réservé,…).
Un retrait partiel de façade de 3 mètres de profondeur maximum peut être autorisé, sous réserve de
justifier d'une bonne cohérence architecturale du projet avec son environnement.

Dans les secteurs UNc et UNco les nouvelles constructions pourront être implantées librement vis-à-vis
de l'alignement des voies et des emprises publiques ou de toute limite figurant aux documents
graphiques (alignement constructif, recul pour constructions neuves, emplacement réservé,…) sous
réserve d’une bonne insertion dans l’environnement et du respect des orientations d'aménagement des
Hauts de Sainte Radegonde.

* La règle suivante est ajoutée aux dispositions particulières de l'article UN-6 afin de préciser que les
constructions prévues en secteurs UNc et UNco ne sont pas soumises aux dispositions particulières de
l'article 6.2 :
Les règles définies par les présentes dispositions ne sont pas applicables aux secteurs UNC et UNco
régis par les seules dispositions de l'article 6.1




       C - Article UN-7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s

Selon les principes des orientations d'aménagement des Hauts de Sainte Radegonde, les règles de
l'article 7, doivent faciliter une implantation du bâti afin de rendre perceptible le parc depuis les voies.

A cet effet, la règle suivante spécifique aux secteurs UNc et UNco est ajoutée à l'article 7 :

       7.4 DANS LES SECTEURS UNC ET UNCO (SITE DES HAUTS DE SAINTE RADEGONDE)
Dans les secteurs UNc et UNco, les constructions peuvent être édifiées en limites séparatives ou en
retrait de celles-ci d’une distance égale à la demi-hauteur de la construction envisagée, sans être
inférieure à 3 mètres (cf. schéma n°5 en annexe 2.1).




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D - Article UN-12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation
d'aires de stationnement

En matière de stationnement, l'objectif des orientations d'aménagement est de limiter l'usage de la
voiture au cœur du site tout en proposant une offre de stationnement suffisante pour les futurs habitants
ainsi que pour les visiteurs.
Les principes d'aménagement visent également à favoriser les déplacements par les transports en
commun ainsi que les liaisons douces.
Un nombre maximum de places de stationnement supérieur à celui imposé dans le secteur UNt
(correspondant au corridor du tramway) est fixé.
Les normes en matière de stationnement par habitation sont complétées en conséquence pour prévoir
l'obligation de créer 1 place de stationnement par tranche de 80m² de surface de plancher avec 1 place
minimum par logement et 1,3 place maximum par logement.
PLU AVANT MODIFICATION
NORMES DE STATIONNEMENT :
Les surfaces mentionnées ci-après sont exprimées en Surface de Plancher
                                                  STATIONNEMENT AUTOMOBILE
       ZONE UN
                                     Hors corridor tramway                            Dans corridor tramway
                                    Secteurs UN, UNa et UNo                         Secteurs UNt, UNot et UNzt
                          * 1 place pour 80 m²                              * 1 place minimum pour 80 m²
Habitation
                          avec 1 place minimum par logement                 avec 1 place maximum par logement
                          * 1 place pour 3 chambres                         * 1 place pour 6 chambres
Hébergement hôtelier
                          * 1 emplacement car au delà de 50 chambres en dehors du domaine public

Bureaux                   * 1 place minimum pour 40 m²                      * 1 place maximum pour 40 m²

                          * pas de place en dessous de 300m²
                          * 1 place pour 30 m² de 300m² à 1000m²        * pas de stationnement en dessous de 300
Commerce                  * 1 place par 20 m² au-delà de1000 m²         m²
                          * une zone de livraison à partir de 300 m² en * 1 place pour 30 m² au-delà de 300 m²
                          dehors du domaine public

Artisanat                 * 1 place pour 80 m²                              * 1 place pour 100 m²

                          * 1 place pour 40 m² jusqu'à 400 m²
Industrie                                                                 * 1 place pour 80 m²
                          * 30% de la SP au-delà de 400m²
                          * 1 place pour 200 m² avec la réalisation d'une place minimum
Entrepôt
                          * 1 place de livraison minimum en fonction de la surface du local
Service public ou         Le nombre de places de stationnement à créer est estimé en fonction de l’importance, de
d’intérêt collectif       la destination et des besoins du projet.


                                                        STATIONNEMENT DEUX ROUES
       ZONE UN
                                                        hors et dans le corridor tramway

Habitations
Bureaux                   3% de la SP totale, avec un minimum de 5 m²
Commerces
Hébergement hôtelier
Artisanat
                          1,5% de la SP totale, avec un minimum de 5 m²
Industrie
Entrepôt
Service public ou         Le nombre de places de stationnement à créer est estimé en fonction de l’importance, de
d’intérêt collectif       la destination et des besoins du projet.

PLU APRES MODIFICATION

                                         PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                            14
                      MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
NORMES DE STATIONNEMENT :
Les surfaces mentionnées ci-après sont exprimées en Surface de Plancher
                                                      STATIONNEMENT AUTOMOBILE

   ZONE UN                                                                    Dans corridor tramway secteurs :
                                Hors corridor tramway
                               Secteurs UN, UNa et UNo                   UNt, UNot et UNzt            UNc et UNco
                                                                                                * 1 place minimum pour
                                                                       * 1 place minimum
                                                                                                80 m² avec 1 place
                      * 1 place pour 80 m²                             pour 80 m² avec 1
Habitation                                                                                      minimum par logement et
                      avec 1 place minimum par logement                place maximum par
                                                                                                1,3 place maximum par
                                                                       logement
                                                                                                logement

                      * 1 place pour 3 chambres                        * 1 place pour 6 chambres
Hébergement
hôtelier
                      * 1 emplacement car au delà de 50 chambres en dehors du domaine public

Bureaux               * 1 place minimum pour 40 m²                     * 1 place maximum pour 40 m²

                      * pas de place en dessous de 300m²
                      * 1 place pour 30 m² de 300m² à 1000 m²
                                                                    * pas de stationnement en dessous de 300 m²
Commerce              * 1 place par 20 m² au-delà de1000 m²
                      * une zone de livraison à partir de 300 m² en * 1 place pour 30 m² au-delà de 300 m²
                      dehors du domaine public

Artisanat             * 1 place pour 80 m²                             * 1 place pour 100 m²

                      * 1 place pour 40 m² jusqu'à 400 m²
Industrie                                                             * 1 place pour 80 m²
                      * 30% de la SP au-delà de 400m²
                      * 1 place pour 200 m² avec la réalisation d'une place minimum
Entrepôt
                      * 1 place de livraison minimum en fonction de la surface du local
Service public ou           Le nombre de places de stationnement à créer est estimé en fonction de l’importance, de
d’intérêt collectif         la destination et des besoins du projet.

                                                          STATIONNEMENT DEUX ROUES
       ZONE UN
                                                          hors et dans le corridor tramway

Habitations
Bureaux                     3% de la SP totale, avec un minimum de 5 m²
Commerces
Hébergement hôtelier
Artisanat
                            1,5% de la SP totale, avec un minimum de 5 m²
Industrie
Entrepôt
Service public ou           Le nombre de places de stationnement à créer est estimé en fonction de l’importance, de
d’intérêt collectif         la destination et des besoins du projet.

Afin de réduire l’usage de la voiture au cœur du site, il convient d’intégrer dans les bâtiments un
maximum de places de stationnement. L’article 12.2 relatif aux dispositions particulières de l’article UN-
12 est complété pour que soit intégré dans les bâtiments un nombre minimum de places de
stationnement équivalent à 1 place par tranche de 80 m² de surface de plancher.

PLU AVANT MODIFICATION
12.2 Dispositions particulières
Pour les opérations à usage d’habitation générant au moins 40 places de stationnement, 60% des places de
stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées dans un bâtiment.
Pour les opérations à usage de commerce générant au moins 200 places de stationnement, 50% des places de
stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées dans un bâtiment.


                                           PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                            15
                        MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
Dans le secteur UNzt, pour les opérations à usage d’habitation générant au moins 20 places de stationnement,
80% des places de stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées dans un bâtiment.

PLU APRES MODIFICATION
12.2 Dispositions particulières
Pour les opérations à usage d’habitation générant au moins 40 places de stationnement, 60% des
places de stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées dans un bâtiment.
Pour les opérations à usage de commerce générant au moins 200 places de stationnement, 50% des
places de stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées dans un bâtiment.
Dans le secteur UNzt, pour les opérations à usage d’habitation générant au moins 20 places de
stationnement, 80% des places de stationnement doivent être aménagées en sous-sol ou intégrées
dans un bâtiment.
Dans les secteurs UNc et UNco un nombre minimum de places de stationnement à raison de 1 place
par tranche de 80 m² de surface de plancher devra être intégré en sous-sol ou à l'intérieur des
constructions sauf celles destinées aux personnes à mobilité réduite, aux places visiteurs et aux
services publics ou d’intérêt collectif qui pourront être aménagées à l’extérieur.


I-6. Impacts des orientations d’aménagement sur le plan des hauteurs maximales

Les orientations d'aménagement des Hauts de Sainte Radegonde établissent un épannelage suivant
une progressivité de hauteurs variant du R+1+ attique au cœur du parc vers des hauteurs plus élevées
sur les voies (R+3+attique au maximum).

Le plan des hauteurs maximales est adapté pour reprendre les objectifs des orientations
d'aménagement.

PLU AVANT MODIFICATION                                    PLU APRES MODIFICATION




                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          16
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
I-7. Impacts des orientations d’aménagement sur les éléments bâtis identifiés au titre de l’article
l.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme

Les orientations d’aménagement et de programmation des Hauts de Sainte Radegonde identifient du
patrimoine bâti à préserver dans le cadre des aménagements du site. Il s’agit de :
    - l’ancienne closerie de la Babinière constituée de quatre bâtiments autour d’une cour fermée et de
       ses murs de clôture le long de la rue du Colombier, pour partie de la rue de la Presle et pour
       partie de la rue Ronsard.
    - les vestiges d’une tour et du mur d’enceinte de l'ancien manoir de la Chambrerie ;
Le tableau des éléments bâtis identifiés au titre de l’article L.123- 1-5-7° du Code de l’Urbanisme (page
144) annexé au PLU est complété par l’identification de ces éléments de patrimoine bâti :

  Rue du Colombier




                                      Ferme de la Babinière et pour
            4         AX     331
                                       partie ses murs de clôture




  Rue Robert Pinget




                                      Vestiges de la tour et du mur
                                      d’enceinte de l’ancien manoir
           1
                                            de la Chambrerie




                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          17
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
La ferme de la Babinière et les vestiges de la tour sont repérés sur le plan des Dispositions Particulières
du PLU comme bâtiment soumis à une protection forte.

La légende des Dispositions Particulières du PLU relative au " Bastion à conserver " est complété pour
permettre la protection des murs de clôture. La légende " Bastion à conserver " devient " Bastion et mur
à conserver "

Légende du PLU avant création                             Légende du PLU après modification




Extrait du plan des Dispositions Particulières après modification (planche n°9) :




I-8. Impacts des orientations d’aménagement sur les éléments paysagers identifiés au titre de
l’article l.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme

Les principes d'aménagement du site s'articulent autour d'un parc en prolongement du vallon de Sainte
Radegonde.
Deux massifs arborés plantés d'une trame végétale originelle (buis, chênes, abricotier, vignes)
constituent des composantes majeures dans la composition du parc.
De même, le long de la rue Robert Pinget la partie Nord du bois de la Chambrerie constitue un élément
paysager fort. La protection actuelle de l'espace 49 ne portant que sur la partie Est est élargie à
l'ensemble du boisement.

PLU avant modification                                 PLU après modification




                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          18
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
L'espace n°52 ayant la vocation de protéger ces deux massifs est ajouté dans la liste des éléments
paysagers à préserver et identifiés au titre de l'article L.123-1-5-7° du Code de l'Urbanisme.

Espace N° 52
Situation, parcelle, adresse :        Ensemble
d’arbres sur le site des Hauts        de Sainte
Radegonde
Qualité végétale : buis, chênes,       abricotier,
vignes.
Impact sur l'espace public :           Armature
structurante du parc des Hauts        de Sainte
Radegonde
Fonction urbaine : Contribue à        mettre en
valeur le quartier




Extrait du Plan des Dispositions Particulières après modification (planche n°9) :




                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          19
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
I-8. Impacts des orientations d’aménagement sur la zone 1AU

A l’article AU 2 le secteur 1AU (rue du Colombier) est supprimé pour être remplacé par le secteur UNc.

PLU AVANT MODIFICATION
Article AU-1.     OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES


Dans le secteur 1AU (rue du Colombier)
Les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination et la réfection des constructions existantes.
Les constructions et installations d'une emprise au sol maximale de 30 m².


PLU APRES MODIFICATION
Article AU-2.    OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES
Dans le secteur 1AU (rue du Colombier)
Les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination et la réfection des constructions existantes.
Les constructions et installations d'une emprise au sol maximale de 30 m².




                                       PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                             20
                    MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
II.   Modification du règlement


Les règles édictées par le règlement du PLU sont appliquées à chaque autorisation du droit des sols
(permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclaration préalable, certificat
d’urbanisme opérationnel) et permettent de définir si un projet est conforme à ce règlement.

 Certaines règles ont été contestées au travers de contentieux administratif formulés auprès du Tribunal
Administratif d’ORLEANS ou de la Cour d’Appel de NANTES à l’encontre d’autorisations du droit des
sols.
Afin de sécuriser l’instruction des demandes d’autorisations il convient de préciser, modifier ou
supprimer pour toute ou partie certaines règles du règlement du PLU.

Ces modifications concernent les 5 articles suivants :
   - Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au-delà de la bande
      constructible de 15 m
   - Article 10 : Hauteur maximale des constructions
   - Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords (façades)
   - Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de
      stationnement (règle d'arrondi)
   - Article 13 : Espaces libres, plantations et espaces boises classés (calcul de la surface de
      l'espace libre)


II-1 - Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
       Cas des constructions au-delà de la bande de 15 mètres prise à compter de
       l'alignement
La rédaction actuelle de l’article 7 relatif à l’implantation des constructions au-delà de la bande de 15
mètres (ou 18 m dans le cas particuliers du secteur UNzt) n’explicite pas suffisamment le cas des
constructions comportant plusieurs volumes dont certains implantés le long des limites séparatives de
propriétés et d’autres implantés en retrait.
En effet, elle comprend deux cas possibles : le cas de la construction dont le volume est inférieur à 3,50
m de hauteur et celui de la construction dont le volume est d’une hauteur supérieure à 3,50 m.
L’article 7 autorise une implantation soit en limite séparative de propriété soit en retrait de cette limite.
La distance de retrait de la construction par rapport à la limite de propriété est proportionnelle à la
hauteur de la construction et elle est calculée sur la base de la règle de prospect de L=2/3 H.

L’article 7.2 est modifié et complété sur les 2 points suivants :
    - 1° - La règle de calcul de la distance de retrait par rapport aux limites séparatives proportionnelle
         à la hauteur de la construction est précisée pour calculer cette distance de retrait en tout point de
         la construction.
    - 2° - L’article 7.2 précise que les différentes possibilités d’implantation (soit en limite soit en retrait)
         en fonction des volumes de hauteurs différentes pour une même construction sont cumulatives.
La modification n°1 s’applique à l’article 7 des zones UN, UC, US, UA, AU, A et N
La modification n°2 s‘applique à l’article 7 des zones UN, UC et US.




                                      PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          21
                   MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
PLU AVANT MODIFICATION

L'un des deux cas suivant peut être mis en œuvre (cf. schéma n°6, 6.1 et 7 en annexe 2.2).

       a - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur inférieure ou égale à 3,50 mètres peuvent être
       implantées en limites séparatives ou à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction
       envisagée, sans être inférieure à 4 mètres.
b - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur supérieure à 3,50 mètres, doivent être implantées
éloignées des limites séparatives à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction envisagée, sans
être inférieure à 4 mètres dans les conditions définies à l'article 10.3.
       Les constructions nouvelles peuvent être implantées en limites séparatives ou à une distance égale aux 2/3
       de la hauteur de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres et dans les conditions définies à
       l'article 10.3. à condition qu’elles soient adossées à un volume bâti existant lui-même implanté en limites
       séparatives et de hauteur supérieure à 3,50 mètres.

PLU APRES MODIFICATION:
      a - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur inférieure ou égale à 3,50 mètres peuvent être
      implantées en limites séparatives ou en retrait des limites séparatives d’une distance minimale de 4 mètres.
      b - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur supérieure à 3,50 mètres, doivent être
      implantées éloignées des limites séparatives à une distance comptée horizontalement de tout point de la
      construction (excepté les saillies ponctuelles) au point le plus proche de la limite séparative, au moins égale
      aux 2/3 de la hauteur en tout point de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres dans les
      conditions définies à l'article 10.3.
      Toutefois, elles peuvent être implantées en limites séparatives dans les conditions définies à l'article 10.3. à
      condition qu’elles soient adossées à un volume bâti existant lui-même implanté en limites séparatives et de
      hauteur supérieure à 3,50 mètres.
Il peut être fait une application cumulative des règles définies à l’article 7.2. a et 7.2. b (cf schéma n°6, 6.1 et 7 en
annexe 2.2), lorsque les constructions nouvelles comportent l’édification de plusieurs volumes nouveaux ou la
conservation de volumes existants, ayant pour certains des hauteurs supérieures à 3,50 m et pour certains de
hauteurs inférieures à 3,50 m, chacun de ces volumes étant néanmoins régi par les dispositions spécifiques qui
leur sont applicables au regard de la hauteur qui leur est propre.


Les schémas n°6, 6.1 et 7 de l'annexe 2.2 sont modifiés pour illustrer le caractère cumulatif des règles
d'implantation des constructions autorisées au-delà de la bande des 15 m (ou 18 m pour le secteur
UNzt)

PLU avant modification




                                       PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                                22
                    MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
PLU après modification




II-2 - Article 10 : Hauteur maximale des constructions

       2.a : Cour commune :
Dans le cas particulier d’un contrat de cour commune, l’article 7 relatif à l’implantation des constructions
par rapport aux limites séparatives de propriétés dispense la construction projetée de respecter les
règles d’implantation vis-à-vis des limites de propriétés objet de la cour commune.

L’article 10 en l’état actuel ne permet pas ce type d’exemption au regard des règles de hauteurs. Or la
hauteur des constructions est étroitement liée aux règles d’implantation par rapport aux limites de
propriétés.

L’introduction de l’article 10 est complétée pour préciser que les règles de hauteurs vis s vis des limites
de propriétés objet de la cour commune ne s’appliqueront pas.

Cette modification s'applique aux articles 10 des zones UN, UC, US, UA, AU, A et N


        PLU AVANT MODIFICATION

ARTICLE 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux installations techniques de grande hauteur (antennes,
pylônes, château d’eau …) et aux ouvrages de production d’énergie.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux secteurs de plan de masse délimités aux documents
graphiques du PLU.



        PLU APRES MODIFICATION
ARTICLE 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux installations techniques de grande hauteur (antennes,
pylônes, château d’eau …) et aux ouvrages de production d’énergie.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux secteurs de plan de masse délimités aux documents
graphiques du PLU.

En cas de passation de contrat de cour commune, les règles de hauteurs vis à vis des limites de propriété objet de
la cour commune définies ci-après ne s’appliqueront pas.




                                      PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                           23
                   MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
2.b : Article 10.1 - Définitions :

L’article 10.1 relatif aux définitions de la hauteur est complété pour préciser que les hauteurs maximales
autorisées sont celles qui sont portées sur les documents graphiques annexés au PLU et intitulés : plan
des hauteurs.
Il précise également qu’au-dessus de ces hauteurs maximales calculées à l’égout de toiture ou de
l’acrotère, le volume de construction pouvant être autorisé doit s’inscrire dans un gabarit à 45° et ne doit
comporter qu’un seul niveau.
La possibilité de créer un duplex au-dessus des hauteurs maximales accordées par le PLU actuel est
supprimée.

Ces 3 modifications s'appliquent aux articles 10 des zones UN, UC, US, UA, AU, A et N

        PLU AVANT MODIFICATION
       10.1 DEFINITIONS
Elle est calculée à l’égout de toiture ou au sommet de l’acrotère.
Au-dessus des hauteurs de façades autorisées, le volume des constructions doit s’inscrire dans un gabarit à 45° à
partir de l’égout de toiture (excepté les saillies ponctuelles) et il ne doit comporter qu’un niveau supplémentaire
aménageable (sauf duplex).


        PLU APRES MODIFICATION
         10.1 – Définitions
Elle est calculée à l’égout de toiture ou au sommet de l’acrotère (cf. schéma n°16 en annexe 1.1).
Au-dessus de la hauteur maximale fixée aux documents graphiques du plan des hauteurs calculée à l’égout de
toiture ou au sommet de l’acrotère, le volume des constructions doit s’inscrire dans un gabarit à 45° à partir de
l’égout de toiture ou de l'acrotère (excepté les saillies ponctuelles) et il ne doit comporter qu’un niveau
supplémentaire aménageable (cf. schéma n°17 en annexe 1.1).

L'annexe 1.1eest complété par les schémas n°16 et n° 17 illustrant les définitions des hauteurs :




        2.c : Article 10.3 - Hauteurs relatives - Dispositions générales:

Les dispositions générales des hauteurs relatives sont modifiées sur 3 points ;
   - 1° - L'article 10.3.1 est rectifié pour préciser que les hauteurs relatives ne peuvent excéder les
       hauteurs maximales indiquées sur les documents graphiques annexés au PLU (plan des
       hauteurs).
   - 2° - L'article 10.3.1 établit la hauteur des constructions à l'alignement proportionnellement à la
       distance comptée horizontalement à l'alignement opposé par application de la règle de prospect
       H
-   3° - L'article 10.3.1 est complété pour appliquer la règle de prospect H
PLU AVANT MODIFICATION
10.3 Hauteurs relatives
         10.3.2 - Dispositions particulières
La règle générale de H = L ne s’applique pas si elle ne permet pas une bonne intégration dans le bâti environnant.
Dans ce cas, la hauteur des nouvelles constructions ne doit pas dépasser la hauteur des immeubles voisins les
plus courants tout en respectant la hauteur maximale fixée aux plans des hauteurs.

PLU APRES MODIFICATION
10.3 Hauteurs relatives
         10.3.2 - Dispositions particulières
Afin de favoriser une bonne intégration dans le bâti environnant, lorsque la hauteur des constructions voisines
dépasse la hauteur autorisée par la règle de prospect H
Le schéma n°13 en annexe 3.3 est modifié pour illustrer cette modification.

               PLU avant modification                                       PLU après modification




II-3 - Article 11 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Les dispositions générales de l'article 11 relatives aux façades interdit : " Les façades aveugles en rez-
de-chaussée ".
Le Code Civil interdit (ou soumet à conditions très particulières) la création d'ouvertures dans les murs
d'une construction implantée en limites séparatives de propriétés.
Aussi, la règle du PLU interdisant les façades aveugles en rez-de-chaussée est fréquemment en
contradiction avec les dispositions du Code Civil. Cette situation est susceptible de générer une
insécurité juridique sur les autorisations du droit des sols délivrées.
En conséquence, la règle interdisant les façades aveugles en rez-de-chaussée est supprimée.

Cette modification s'applique à l'article 11 des zones UN, UC et US.

II-4 – Article 12 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires
de stationnement

Lors du calcul du nombre de places de stationnement à créer par application des normes indiquées à
l'article 12.1, le résultat peut comporter des décimales.
Afin de simplifier l'application de ces règles et d'améliorer la sécurité juridique des autorisations du droit
des sols, l'annexe 1.2 relative aux modalités de calcul est complétée par la règle suivante permettant
d'arrondir au nombre inférieur pour le nombre de stationnement à fournir :

Règle d’arrondi sur le nombre de stationnement : lorsque le résultat obtenu par l’application des
normes relatives aux véhicules et aux deux roues indiquées à l’article 12 comporte des décimales, il
sera arrondi au nombre inférieur (exemple pour une surface de plancher à usage de bureaux de 537 m²
et une norme de 1 place pour 50 m² le nombre de stationnement à fournir est de 10,74 arrondi à 10).

II-5 - Article 13 Espaces libres, plantations et espaces boises classes

L'article 13.1 actuel indique que la surface des espaces doit représenter au moins un tiers de l'espace
non bâti sur le terrain.
Dans les cas où la surface bâtie du rez de chaussée est inférieure à celle des étages (cas des étages en
encorbellement), la partie en rez de chaussée non construite surplombée par les étages constitue de
l'espace libre. Or, dans ces conditions cet espace ne peut recevoir de végétalisation de pleine terre.
L'espace libre doit en réalité être calculé sur l'emprise au sol non bâtie sur le terrain résultante de
l'emprise bâtie telle que définie à l'article 9 relatif à l'emprise au sol des constructions.
La règle de l'article 13.1 est modifiée pour préciser que l'espace libre doit représenter au moins un tiers
de l'emprise au sol non bâtie sur le terrain telle que définie à l'article UN-9.



                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          27
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
PLU AVANT MODIFICATION
         13.1     Espaces libres
L'espace libre doit représenter au moins un tiers de l'espace non bâti et doit recevoir un traitement végétal de
qualité et être le moins morcelé possible.


PLU APRES MODIFICATION
          13.1    Espaces libres
L'espace libre doit représenter au moins un tiers de l'emprise au sol non bâtie sur le terrain telle que définie à
l'article UN-9 et doit recevoir un traitement végétal de qualité et être le moins morcelé possible.

Cette modification s'applique à l'article 13 des zones UN, UC et US.




                                       PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                              28
                    MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
III - Modification des espaces publics à créer (site de Monconseil)

Sur le site de Monconseil, le PLU a repris le principe des espaces publics à créer qui existaient
préalablement à l’approbation du PLU le 11 juillet 2011 dans le Plan d’Aménagement de Zone de la ZAC
de Monconseil.

Ces espaces sont aménagés lors d’opérations d’immobilières autorisées par des permis de construire.
La définition donnée par le PLU de ces "espaces publics" à créer fige l’emplacement et les dimensions
de ces espaces.

Afin de prendre en compte les évolutions liées aux programmes immobiliers et d’apporter la souplesse
nécessaire sur la localisation et le dimensionnement des espaces publics, la définition actuelle de la
légende des dispositions particulières du PLU : " Espace public à créer " est remplacée par la définition
suivante : " Emplacement et emprise de principe d’un espace public à créer ".

Légende du PLU avant création                             Légende du PLU après modification




L’organisation des programmes immobiliers conduit à ne plus rendre nécessaire la création d’espaces
publics sur l’îlot situé au sud-est de la ZAC de Monconseil. Ces espaces seront générés par l’application
des règles de la zone UNzt relative à la création d’espaces libres de toutes constructions et voiries. Ces
espaces seront traités en espaces privés.

La matérialisation de l’emplacement de deux « espaces publics à créer » sur le quartier Monconseil est
supprimée.

Extrait du PLU avant modification                         Extrait du PLU après modification




                                     PLU de TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION                          29
                  MODIFICATION N°3 – Modifié par délibération du conseil municipal du 20 juin 2016
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