Baromètre du marché de l'investissement immobilier

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Baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2014

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Page 2 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Marché suisse des transactions immobilières, pages 4-5 Structure et méthode de l’enquête, pages 7-8 Perspectives du marché et stratégies pour la Suisse 2014, pages 9-28 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Perspectives pour l’Europe 2014, pages 33-47 Sommaire Messages clés pour la Suisse 2014, pages 30-31

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Marché suisse des transactions immobilières

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Page 4 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ► Les vendeurs actifs sont notamment les concepteurs de projets, les sociétés immobilières et les entreprises. Vendeurs Acheteurs ► Le volume des transactions immobilières commerciales va de faible à modéré (exception : transaction Tertianum). ► Le prix n’est que très rarement publié. Volume des transactions ► Les acheteurs sont surtout des investisseurs disposant de fonds propres importants tels que les fonds immobiliers, les assurances et les sociétés immobilières. Date Vendeur Acheteur Cible Objets Prix (mio CHF) T1 Pas d’indication UBS AST-KIS Immeuble de bureaux, Bâle 1 env. 30 T1 Adval Tech Procimmo Swiss Commercial Fund Immeuble commercial, Muri 1 Pas d’indication T1 Implenia Intershop Immeuble industriel et de bureaux, Winterthour 1 Pas d’indication T1 BETHA Immobilien AG Swiss Healthcare Properties Clinique et deux maisons d’habitation 3 Pas d’indication T1 Galexis SA UBS Swissreal Immeuble commercial, Schlieren 1 env. 22 T1 Pas d’indication UBS AST-KIS / UBS AST-IS Portefeuille d’immeubles commerciaux et de bureaux 4 env. 112 T2 Züblin Immobilien Swiss Life Immeuble de bureaux, Zurich 2 Pas d’indication T2 Züblin Immobilien Swiss Life Immeuble de bureaux, Zollikofen 1 Pas d’indication T3 Groupe Tertianum Swiss Prime Site Portefeuille immobilier 12 435 T3 Rockspring Property Investment Managers Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Immeuble commercial Bluebox, Genève 1 112 T3 Caisse de pensions PUBLICA Acron AG Complexe commercial Westcenter, Saint-Gall 1 61 T3 Gretag SA CSA RES Commercial Althardstrasse 80, Regensdorf (bâtiment SAP) 1 Pas d’indication T3 Gretag SA CS REF Hospitality Althardstrasse 60, Regensdorf 1 Pas d’indication T4 Allreal Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Immeuble commercial et d’habitation, Wallisellen 1 127 T4 A&A Liegenschaften Bistore AG CSA RES Commercial Centre commercial Tivoli, Spreitenbach (parts PPE) 1 Pas d’indication Sélection de transactions immobilières commerciales...

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Page 5 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ... et de transactions immobilières résidentielles réalisées en Suisse en 2013 ► Parmi les principaux vendeurs figurent des compagnies d’assurances et des sociétés immobilières.. ► Les informations relatives aux vendeurs sont rarement publiées. ► Le volume des transactions pour l’immobilier résidentiel varie de faible à modéré. ► En Suisse, les transactions de portefeuille importantes sont exceptionnelles. ► Le prix n’est que très rarement publié. ► Les acheteurs sont surtout des fonds immobiliers.

► Les informations relatives aux acheteurs sont rarement publiées. Vendeurs Acheteurs Volume des transactions Date Vendeur Acheteur Cible Unités d‘habitation Prix (mio CHF) T1 Pas d’indication UBS AST Real Estate Switzerland Immeuble d’habitation, Fribourg 72 23 T1 Pas d’indication SE Swiss Estates Immeuble commercial et d’habitation, Granges Pas d’indication 12,5 T2 Zurich Insurance Group Pas d’indication Immeuble d’habitation, Birsfelden Pas d’indication 35 T2 Zurich Insurance Group Pas d’indication Immeuble d’habitation, Pratteln Pas d’indication 27,7 T3 Zurich Insurance Group Pas d’indication Immeuble commercial et d’habitation, Genève Pas d’indication 53,2 T3 Zurich Insurance Group Pas d’indication Immeuble d’habitation, Wettingen Pas d’indication 53,8 T3 Pas d’indication Patrimonium Fondation de placement Immeuble d’habitation, Martigny 67 12,1 T4 BFW Liegenschaften Pas d’indication Immeuble d’habitation, Rorschacherberg 174 41,5 T4 Pas d’indication Patrimonium Swiss Real Estate Fund Immeuble d’habitation, Echandens 30 39

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Marché suisse des transactions immobilières Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014

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Page 7 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ► Le baromètre se fonde sur une enquête réalisée auprès de 20 entreprises actives sur le marché suisse de l’immobilier ces dernières années. ► L’enquête a été réalisée en novembre / décembre 2013 et porte essentiellement sur les deux thèmes suivants : ► Evaluation du marché immobilier suisse pour l’année à venir. ► Perspectives relatives aux stratégies que les investisseurs suisses suivront l’année prochaine.

► L’enquête a été réalisée simultanément en Suisse et dans quatorze autres pays européens. Baromètre du marché de l’investissement immobilier ► EY a mené cette enquête en Suisse pour la 4e fois depuis 2011. ► Vingt investisseurs ont fait part de leurs attentes pour l’année prochaine. Contexte Objectifs ► Outre les réponses proposées, les sondés ont la possibilité de formuler des messages personnels pour chaque question.

► Les messages présentés sont anonymisés et synthétisés avec des déclarations similaires. Messages ► Evaluation du marché immobilier suisse pour l’année à venir. ► Perspectives relatives aux stratégies que les investisseurs suisses suivront en 2014. Investisseurs ► Banques ► Fonds immobiliers ► Sociétés immobilières ► Investisseurs institutionnels ► Sociétés d’investissement ► Fonds opportunistes / fonds de capital-investissement ► Compagnies d’assurances ► Coopératives de construction et d’habitation ► Autres Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs en Suisse...

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Page 8 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ... qui considèrent que la Suisse perd légèrement de son attrait par rapport à 2013 2 « En termes de rendement, le marché immobilier suisse devrait être en léger recul en comparaison internationale, mais en raison de la stabilité politique et économique, il ne perd rien de son attrait. » 2012 2013 « La Suisse demeure attrayante tant que les taux d’intérêt restent bas et que le solde migratoire est positif. » 1 2 « La question n’est pas de savoir si une correction des prix aura lieu, mais quand et dans quelle mesure. » 3 « L’immobilier résidentiel sera clairement dans la ligne de mire des investisseurs en 2013. » 3 « Les rendements sur cash-flow sont positifs par rapport à d’autres catégories de placement. » 1 « Les prix sont à leur plus haut niveau. » 2014 « La Suisse reste attrayante grâce à la faiblesse des taux et à sa stabilité conjoncturelle. » 1 3 « L’incertitude planant sur les investissements immobiliers s’accentuera du fait du meilleur potentiel de rendement à l’étranger.» 2 « Les prix sur le marché suisse de l’immobilier atteindront leur sommet en 2014. » Evolution des prix International Attractivité 1 2 3 ► Il faut s’attendre à une hausse des prix dans l’immobilier résidentiel situé dans les zones de premier ordre.

► Les prix de l’immobilier de bureaux et de l’immobilier commercial en dehors des zones de premier ordre vont baisser. ► Au point de vue international, la Suisse reste un pays très attrayant. ► La Suisse est toujours considérée comme une place immobilière attrayante. ► L’attractivité relative de la Suisse par rapport aux pays européens environnants a toutefois diminué.

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Page 9 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers Messages clés ► Pour la grande majorité des sondés (80 %), la Suisse reste attrayante ou très attrayante pour les investissements immobiliers en 2014. ► Par rapport à l’année précédente, on s’attend à une attractivité légèrement moindre (en 2013, 92 % des sondés considéraient que la Suisse était une place immobilière attrayante ou très attrayante). Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité globale de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2014 ? » Pour 80 % des sondés, la Suisse est une place immobilière attrayante ou très attrayante...

35 % 45 % 20 % très attrayante attrayante moins attrayante Messages ► « La Suisse demeure une place immobilière attrayante : l’immigration se poursuit, les taux sont bas, le taux d’occupation est élevé et la conjoncture stable. » (compagnie d’assurances) ► « Le marché suisse de l’immobilier manque cruellement de transparence – même s’il devient de plus en plus transparent d’année en année. » (compagnie d’assurances) ► « Les prix atteindront leur sommet en 2014. » (société d’investissement)

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Page 10 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ... aussi en comparaison avec d’autres pays européens Attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en comparaison avec d’autres pays européens Messages clés ► Par rapport à d’autres pays européens, la majorité (70 %) des sondés estiment que la Suisse est un pôle d’investissement attrayant, voire très attrayant.

► Ici aussi, le résultat de l’enquête de l’année dernière était plus positif (2013 : 86 %). Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité globale de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2014 par rapport à d’autres pays européens ? » 35 % 35 % 30 % très attrayante attrayante moins attrayante Messages ► « Le marché suisse perdra de son attractivité par rapport à l’étranger et ce, pour les raisons suivantes : le potentiel du marché est atteint, la pétition relative au durcissement de la lex Koller constitue une menace pour les investisseurs étrangers et le marché étranger offre de meilleures opportunités de rendement dans d’autres classes de placement. » ► « Contrairement à l’étranger, la Suisse met l’accent essentiellement sur les objets à usage commercial. En raison de la faible demande, ce segment connaîtra des vacances conjuguées à des problèmes d’absorption. A l’étranger, le marché a déjà entamé sa reprise, ce qui fait que le taux de vacance est en train de se résorber en conséquence. » (société immobilière)

Page 11 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Question posée : « Parmi les affirmations suivantes sur le marché des capitaux immobiliers en Suisse, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2014 ? » Influence des marchés des capitaux en 2014... 40 % 25 % 16 % 5 % 20 % 35 % 50 % 58 % 58 % 40 % 25 % 25 % 21 % 32 % 40 % 5 % 5 % "Alternative debt providers (insurance companies, pension and debt funds, mezzanine providers) will increasingly provide financing for real estate… "Interest rates for real estate loans will rise in 2014" "Basel III regulation will make real estate loans less attractive for banks and lead to greater restraint in the mortgage business" "Due to lower loan-to-value ratios, demand for mezzanine financing will increase in 2014" "Fear of high inflation in the medium term will drive investors towards the real estate market" D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord « Les sources de financement alternatives (compagnies d’assurances, caisses de pension, fonds de placement, capital mezzanine) jouent un rôle de plus en plus important sur le marché. » « En 2014, il faut s’attendre à une hausse des taux des crédits immobiliers. » « La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans le secteur des prêts hypothécaires. » « En raison des faibles taux d’avance pour le financement par le crédit, la demande de capital mezzanine sera en hausse en 2014. » « Les craintes d’une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l’immobilier. » Messages clés ► Les bailleurs de fonds alternatifs tels que les compagnies d’assurances ou les caisses de pension gagneront en popularité par rapport à l’année précédente (selon 75 % des sondés contre 63 % en 2013).

► Les taux d’intérêt sont appelés à augmenter (selon 75 % des sondés). ► La directive Bâle III risque d’avoir des conséquences négatives sur le financement des biens immobiliers (selon 74 % des sondés contre 63 % en 2013). ► On s’attend à une hausse de la demande de capital mezzanine (63 % des sondés contre 57 % en 2013). ► Les craintes d’une forte inflation continuent à doper la demande de biens immobiliers, bien que moins que l’année précédente (60 % des sondés contre 81 % en 2013).

Page 12 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 ... sur les investissements immobiliers 15 % 5 % 10 % 5 % 47 % 30 % 40 % 25 % 30 % 41 % 40 % 45 % 50 % 55 % 12 % 15 % 10 % 15 % 10 % "The commercial mortgage backed securities market will revive in 2014" "The euro-zone sovereign debt crisis will increase investments by European investors in the real estate markets" "The capital market in 2014 will be attractive for real estate IPOs and equity capital increases" "There will be an increase in consolidation of real estate companies in 2014" "Supply in the real estate market will increase in 2014 (maturity of structured debt, disposal of non-performing loans, liquidation of open-ended funds)" « Le marché de la titrisation gagnera de nouveau en importance en 2014. » « La crise de la dette souveraine de la zone euro va inciter les investisseurs européens à investir davantage sur le marché de l’immobilier suisse. » « Le marché des capitaux en 2014 est de nouveau attrayant pour les IPO et les augmentations de capital. » « En 2014, on assistera à une augmentation des consolidations de sociétés immobilières. » « Il faut s’attendre à un étoffement de l’offre immobilière en 2014 (expiration des financements structurés, vente des crédits en souffrance, liquidation des fonds immobiliers de type ouvert). » Question posée : « Parmi les affirmations suivantes sur le marché des capitaux immobiliers en Suisse, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2014 ? » Messages clés ► Moins de la moitié des sondés pense que le marché de la titrisation gagnera de nouveau en importance en 2014 (47 % des sondés contre 40 % en 2013).

► Contrairement à l’année précédente, seule une minorité des sondés estime que la crise dans la zone euro se traduira par une hausse des activités des investisseurs internationaux en Suisse (45 % contre 79 % en 2013). ► Rares sont ceux qui tablent sur un nombre croissant d’IPO et d’augmentations des fonds propres (45 % des sondés contre 49 % en 2013). ► Seule une minorité s’attend à un renforcement des activités F&A (35 % des sondés contre 37 % en 2013). ► Une hausse de l’offre immobilière n’est pas attendue (35 % des sondés contre 55 % en 2013).

D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Page 13 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Le marché suisse des transactions immobilières (1 / 2) Messages clés ► Les normes de construction environnementales vont continuer de jouer un rôle important (90 %, 2013 : 87 %). ► Les sondés anticipent une recrudescence des stratégies à risque comme les placements « Value-Added » et les placements opportunistes (70 %, 2013 : 40 %). ► Ils s’attendent à voir les investisseurs immobiliers internationaux multiplier les placements (60 %, 2013 : 66 %). ► Les sondés tablent sur une augmentation des transactions de portefeuille dans l’immobilier commercial, même si leur optimisme marque quelque peu le pas (55 %, 2013 : 71 %).

► La moitié d’entre eux seulement estime que le marché de l’immobilier en Suisse est transparent (oui : 52 %). 45 % 10 % 10 % 10 % 16 % 45 % 60 % 50 % 45 % 36 % 10 % 15 % 30 % 30 % 32 % 15 % 10 % 15 % 16 % "Green-building standards will play a more important role with respect to existing investment properties" "The share of value-add and opportunistic investments will increase in 2014" "Investment activity by foreign real estate investors in XX will increase compared to 2013" "There will be more commercial real estate portfolio deals in 2014 compared to 2013" "The quantity and quality of information on the XX real estate transaction market is sufficient for investment appraisal purposes" « Les normes de construction environnementales sont appelées à jouer un rôle plus important dans les investissements immobiliers. » « La part des investissements immobiliers à risque va augmenter. » « Les investisseurs internationaux vont continuer d’accroître leur participation dans le volume global des transactions effectuées en Suisse. » « Le nombre de portefeuilles négociés dans le secteur commercial va augmenter en 2014. » « La qualité des informations sur le marché des transactions suisse est satisfaisante et garantit une transparence suffisante.» Question posée : « Parmi les affirmations suivantes sur le marché des transactions immobilières en Suisse, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2014 ? » D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Page 14 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Le marché suisse des transactions immobilières (2 / 2) 5 % 5 % 10 % 10 % 45 % 42 % 30 % 25 % 50 % 53 % 50 % 45 % 10 % 20 % “Overall, transaction volume in 2014 will exceed the level seen in 2013" "The introduction of the AIFM Directive will lead to increasing consolidation in the real estate funds industry" "The average size of real estate deals will increase in 2014” "Speculative project developments will return in 2014" « En 2014, le volume global des transactions augmentera par rapport au niveau de 2013. » « L’entrée en vigueur de la directive AIFM va entraîner une consolidation sur le front des promoteurs de fonds. » « La taille des transactions immobilières réalisées va encore augmenter en 2014. » « Les projets spéculatifs dans l’immobilier commercial vont augmenter en 2014. » Question posée : « Parmi les affirmations suivantes sur le marché des transactions immobilières en Suisse, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2014 ? » Messages clés ► Comme l’an passé, l’incertitude règne quant à l’augmentation ou la diminution du volume des transactions (oui : 50 %, 2013 : 50 %).

► Seuls 47 % des sondés pensent que la directive AIFM va entraîner une consolidation renforcée du secteur des fonds immobiliers (oui : 47 %, 2013 : 45 %). ► Ils sont peu nombreux à anticiper une hausse du volume des transactions (40 %, 2013 : 53 %). ► Comme l’an passé, ils ne tablent pas sur un regain des projets spéculatifs (oui : seulement 35 %, 2013 : 34 %). D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Page 15 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat évolueront-ils en Suisse en 2014, selon le type de biens immobiliers et leur emplacement ? » Bureaux Immobilier commercial Messages clés ► Les prix de l’immobilier de bureaux dans les emplacements de premier ordre devraient rester stables (74 %). L’an dernier, 24 % des sondés tablaient sur une augmentation. Pour 2014, ils ne sont plus que 5 %. ► L’immobilier de bureaux dans les emplacements de second ordre (84 %, 2013 : 50 %) et les emplacements périphériques (100 %, 68 %) devraient enregistrer un recul des prix.

► La tendance est au diapason dans l’immobilier commercial, avec des prix stables aux emplacements de premier choix (84 %, 2013 : 55 %), mais des perspectives négatives pour les emplacements de second ordre (72 %, 2013 : 55 %) et périphériques (89 %, 2013 : 65 %). Emplacement de second ordre Emplacement de premier ordre Périphérie 5 % 74 % 21 % 0 % 16 % 84 % 0 % 0 % 100 % en hausse stables en baisse 11 % 84 % 5 % 0 % 28 % 72 % 0 % 11 % 89 % en hausse stables en baisse L’appréciation de l’évolution des prix varie fortement en fonction du lieu et du type de biens (1 / 3)

Page 16 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Immobilier résidentiel Messages clés ► Les prévisions concernant l’immobilier résidentiel sont plus optimistes : on attend une hausse des prix dans les emplacements de premier ordre (58 %, 2013 : 55 %) et une stabilisation dans les emplacements de second ordre (69 %, 2013 : 58 %) ou périphériques (74 %, 2013 : 63 %). ► S’agissant du prix des hôtels, les sondés misent sur une stabilisation dans les emplacements de premier ordre (63 %, 2013 : 71 %), et un recul dans les emplacements de second ordre (67 %, 2013 : 52 %) ou périphériques (84 %, 2013 : 74 %). L’appréciation de l’évolution des prix varie fortement en fonction du lieu et du type de biens (2 / 3) Hôtels Emplacement de second ordre Emplacement de premier ordre Périphérie 58 % 37 % 5 % 26 % 69 % 5 % 11 % 74 % 16 % en hausse stables en baisse 5 % 63 % 32 % 0 % 33 % 67 % 0 % 16 % 84 % en hausse stables en baisse Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat évolueront-ils en Suisse en 2014, selon le type de biens immobiliers et leur emplacement ? »

Page 17 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Logistique Messages clés ► La plupart des sondés s’attendent à une évolution stable des prix de l’immobilier logistique dans les emplacements de premier choix (58 %, 2013 : 71 %). ► Ils anticipent une baisse des prix dans les zones de second ordre (61 %, 2013 : 40 %) et la périphérie (68 %, 2013 : 60 %). Emplacement de second ordre Emplacement de premier ordre Périphérie 5 % 58 % 37 % 0 % 39 % 61 % 0 % 32 % 68 % en hausse stables en baisse L’appréciation de l’évolution des prix varie fortement en fonction du lieu et du type de biens (3 / 3) Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat évolueront-ils en Suisse en 2014, selon le type de biens immobiliers et leur emplacement ? »

Page 18 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 33 % 22 % 28 % 11 % 22 % 11 % 17 % 6 % 56 % 61 % 50 % 61 % 45 % 50 % 39 % 50 % 6 % 11 % 17 % 22 % 28 % 33 % 39 % 44 % 50 % 88 % Banques Fonds immobiliers Fonds opportunistes / de capital-investissement Entreprises (non immobilières) Sociétés immobilières Autres fonds internationaux Compagnies d'assurance Pouvoirs publics Coopératives de construction et d'habitation Verkäufergruppen Messages clés ► Confirmant la tendance de l’année passée, les banques devraient être les vendeurs les plus actifs en 2014 (89 %, 2013 : 87 %).

► Viennent ensuite les fonds immobiliers (83 %, 2013 : 55 %), et les fonds opportunistes / de capital- investissement (78 %, 2013 : 66 %). ► Les sondés estiment que le secteur public (50 %, 2013 : 45 %) et les coopératives de construction et d’habitation (12 %, 2013 : 26 %) auront un rôle peu actif. Vendeurs Très actif Modérément actif Prudent Question posée : « Selon vous, quels seront les groupes de vendeurs actifs en Suisse en 2014 ? » Qui seront les vendeurs les plus actifs en 2014 ?

Page 19 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 63 % 47 % 58 % 53 % 47 % 11 % 16 % 32 % 21 % 37 % 53 % 37 % 37 % 42 % 61 % 52 % 32 % 16 % 5 % 10 % 11 % 28 % 32 % 36 % 63 % Privés / family offices Compagnies d'assurance Fonds immobiliers Sociétés immobilières Coopératives de construction et d'habitation Autres fonds internationaux Fonds souverains Fonds opportunistes / de capital-investissement Banques Acheteurs Question posée : « Selon vous, quels seront les groupes d’acheteurs actifs en Suisse en 2014 ? » Messages clés ► Si l’on en croit les prévisions, les particuliers / family offices (100 %, 2013 : 78 %) et les compagnies d’assurances (100 %, 2013 : 81 %) seront les acheteurs les plus actifs en 2014.

► Dans le droit fil de la tendance observée l’année passée, les banques devraient jouer un rôle moins actif en tant qu’acheteur (37 %, 2013 : 37 %). Très actif Modérément actif Prudent Qui seront les acheteurs les plus actifs en 2014 ?

Page 20 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Quels seront les principaux obstacles à la conclusion de transactions en 2014 ? Question posée : « Quels sont les principaux obstacles à la conclusion de transactions en Suisse en 2014 ? » Messages clés ► Comme l’année précédente, la divergence des attentes entre les acheteurs et les vendeurs en termes de prix d’achat (100 %, 2013 : 81 %) est considérée comme le principal obstacle à la conclusion de transactions.

► Mais contrairement à l’an passé, les sondés voient également dans le montant des fonds propres requis par les créanciers un obstacle majeur (79 %, 2013 : 41 %). ► Seule une minorité d’entre eux considère la faible disponibilité des financements par des fonds de tiers comme problématique: ► financement par des crédits de rang subordonné (42 %, 2013 : 29 %) ► financement par des crédits de premier rang (27 %, 2013 : 32 %).

Obstacles à la conclusion de transactions 84 % 26 % 5 % 11 % 16 % 53 % 37 % 16 % 16 % 53 % 57 % 5 % 5 % 16 % Attentes divergentes de l'acheteur et du vendeur en termes de prix d'achat Montant des fonds propres requis Disponibilité du financement par des crédits de rang subordonné (junior) Disponibilité du financement par des crédits seniors D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Page 21 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Mesures prises par les banques face aux crédits en souffrance Question posée : « Quelles mesures les banques prendront-elles de plus en plus en 2014 face aux crédits en souffrance ? » Messages clés ► Comme l’année passée, les restructurations consensuelles (100 %, 2013 : 79 %) et l’allongement du délai de remboursement (79 %, 2013 : 63 %) sont considérés comme les meilleures pistes pour traiter le problème des crédits en souffrance. 21 % 5 % 79 % 74 % 37 % 32 % 26 % 11 % 21 % 52 % 52 % 63 % 47 % 11 % 16 % 11 % 42% Restructurations consensuelles Allongement du délai de remboursement Vente de la créance Conversion par augmentation de capital (debt-for-equity swap) Remplacement des gestionnaires de fortune Exécutions Pistes envisagées pour traiter le problème des crédits en souffrance D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Page 22 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Les investisseurs privilégieront les types de biens suivants en 2014 Accent modéré ou fort de la stratégie de placement Question posée : « Quelle est votre stratégie d’investissement en 2014 vis-à-vis des types de biens immobiliers suivants ? » Messages clés ► Les investisseurs continueront de privilégier l’immobilier résidentiel (58 %, 2013 : 47 %).

► Pour près de la moitié des sondés, l’immobilier commercial suscitera un intérêt modéré (47 %, 2013 : 26 %). ► S’agissant de l’immobilier de bureaux, la situation est presque identique à celle de l’année précédente: 39 % des sondés prévoient que les investisseurs axeront modérément leur stratégie sur cette catégorie d’actifs (2013 : 39 %) et seulement 17 % qu’ils l’axeront fortement (2013 : 18 %).

17 % 39 % 6 % 47 % 58 % 26 % 20 % 10 % fort modéré Bureaux Immobilier commercial Immobilier résidentiel Autres

Page 23 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Les investisseurs délaisseront les types de biens suivants en 2014 Accent faible ou absent de la stratégie d’investissement Messages clés ► Un tiers des sondés (33 %, 2013 : 21 %) accordent un faible intérêt à l’immobilier de bureaux. 33 % 11 % 29 % 18 % 0 % 16 % 20 % 50 % faible absent Bureaux Immobilier commercial Immobilier résidentiel Autres Question posée : « Quelle sera votre stratégie d’investissement en 2014 en termes de types de biens immobiliers ? »

Page 24 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Pour les bureaux et l'immobilier commercial, Zurich bénéficie de l’intérêt général Concentration sur les bureaux et l'immobilier commercial Question posée : « Quelle est votre stratégie d’investissement en 2014 vis-à-vis des emplacements suivants ? » Messages clés ► Zurich (36 %, 2013 : 26 %) est l’emplacement le plus attrayant pour les bureaux, suivi de Genève (27 %, 2013: 26 %) et Bâle (27 %, 2013 : 16 %). Tous les sites sont devenus plus attrayants pour les investisseurs. ► La demande des investisseurs pour l’immobilier commercial s’est renforcée sur tous les sites (Zurich 27 %, 2013 : 0 %, Genève 19 %, 2013 : 0 %, Bâle 20 %, 2013 : 3 %, Berne 17 %, 2013 : 0 %, Lausanne 19 %, 2013 : 3 %, Lucerne 12 %, 2013 : 5 %, St -Gall 5 %, 2013 : 3 %). 36 % 27 % 27 % 19 % 27 % 20 % 23 % 17 % 19 % 19 % 15 % 12 % 5 % 5 % 0 % 0 % Bureaux Commerce de détail Zurich Lucerne Genève St-Gall Bâle Autres Berne Lausanne

Page 25 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Pas de priorité claire dans l’immobilier résidentiel Concentration sur l’immobilier résidentiel et stratégie inexistante Messages clés ► La demande d’immeubles résidentiels est pratiquement identique sur tous les sites. ► Lucerne est toujours l’une des villes préférées (50 %, 2013 : 56 %). ► Suivent St-Gall avec 45 % (2013 : 44 %), Zurich (42 %, 2013 : 56 %), Berne (40 %, 2013 : 53 %), Lausanne (37 %, 2013 : 45 %) et Bâle (33 %, 2013 : 44 %); par contre, Genève (23 %, 2013 : 26 %) est considérée comme l’un des sites les moins attrayants pour l’immobilier résidentiel.

42 % 0 % 23 % 35 % 33 % 20 % 40 % 20 % 37 % 26 % 50 % 23 % 45 % 45 % 50 % 50 % Résidentiel Stratégie inexistante Question posée : « Quelle sera votre stratégie d’investissement en 2014 en termes d’emplacements géographiques ? » Zurich Lucerne Genève St-Gall Bâle Autres Berne Lausanne

Page 26 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Options de sortie les plus attrayantes des investissements immobiliers en 2014 Question posée : « De quelle manière prévoyez-vous de sortir d’investissements en cours ? » Messages clés ► L’option de sortie favorite en 2014 semble être la vente directe d’un objet individuel (56 %), tandis que l’option de ne pas sortir semble encore plus intéressante (61 %). ► Les stratégies telles que la vente directe de portefeuilles (11 %), la vente à un fonds immobilier (6 %) et les entrées en Bourse de sociétés immobilières (6 %) seront des options de sortie moins importantes.

Options de sortie planifiées 56 % 11 % 61 % 6 % 6 % 0 % Vente directe - objet individuel Vente directe - portefeuille Pas de sortie Fonds immobilier Société immobilière (IPO) Autres

Page 27 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier (1 / 2) Question posée : « Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier ? » Messages clés ► Les effets sur les objets de bureaux et l’immobilier commercial semblent les mêmes. Les sondés partent du principe que la demande d’immeubles de bureaux et l’immobilier commercial (44 %) ne variera pas, voire ralentira quelque peu (bureaux : 44 %, immobilier commercial : 56 %).

► Pratiquement aucun changement n’est attendu dans le domaine de l’immobilier résidentiel (76 %). 0 % 56 % 44 % 0 % 44 % 56 % 24 % 76 % 0 % 39 % 44 % 17 % Demande en hausse Demande inchangée Demande en baisse Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Industrie

Page 28 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Question posée : « Parmi les affirmations suivantes au sujet des conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier, avec lesquelles êtes-vous d’accord ? » Messages clés ► Pratiquement tous les sondés indiquent que la tendance au travail à domicile n’évoluera pas conformément aux attentes. ► Il semble établi que les promoteurs en ligne remplaceront les surfaces de vente mal situées (76 %). ► Deux tiers des sondés (67 %) s’attendent à ce que les agents perdent des parts de marché en termes de prestations de location et de vente.

► Seule une minorité est d’avis que les entreprises d’e-commerce pourraient devenir des locataires de surfaces; un effet positif sur les surfaces reste donc incertain. Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier 33 % 28 % 6 % 61 % 76 % 39 % 39 % 6 % 18 % 33 % 49 % 6 % 6 % "Home office working is out-dated and staff will move back to the workplace" "Online suppliers will replace over-the-counter retail stores in weak locations" "Brokers will lose market share for renting/ selling residential real estate due to Internet listing services" "E-Commerce suppliers will appear as tenants for retail space" « La tendance en faveur du travail à domicile reste en deçà des attentes. » « Quant aux emplacements mal situés, l'immobilier commercial cèdera la place à la vente en ligne. » « Les plate-formes en ligne entraînent une diminution de la part des promoteurs/vente d’appartements. » « Les sociétés de vente en ligne entraînent une demande nouvelle de surfaces de commerce de détail. » Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier (2 / 2) D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord

Messages clés pour la Suisse 2014

Page 30 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Attractivité ► Pour une nette majorité de sondés, la Suisse est encore en 2014 attrayante ou très attrayante pour les investissements immobiliers. Marché des capitaux immobiliers ► Renforcement du rôle des sources de financement alternatives (compagnies d’assurances, caisses de pension, fonds de placement, capital mezzanine) sur le marché. ► Hausse des investissements peu probable dans le contexte de la crise de l’euro.

► Le renforcement des activités de fusion et acquisition est improbable. Marché des transactions immobilières ► Les normes environnementales de construction jouent un rôle très important. ► Le marché des investissements à risque gagne en importance. ► La transparence et la qualité de l’information du marché des transactions suisses sont considérées comme suffisantes par une faible majorité des sondés seulement. Attentes en termes de prix d’achat ► Les prix des bureaux des zones de premier ordre évolueront de façon stable.

► Les prix des immeubles commerciaux de premier ordre évolueront de façon stable. ► Pour plus de la moitié des sondés, le prix de l’immobilier résidentiel dans les zones centrales va monter. ► Les prix des immeubles résidentiels des emplacements de qualité moyenne évolueront de façon stable. Vendeurs et acheteurs ► Aux côtés des banques, les fonds immobiliers et les fonds opportunistes / de capital-investissement compteront en 2014 au nombre des vendeurs les plus actifs. ► Les family offices, les assurances et les sociétés immobilières représenteront les acheteurs les plus actifs. ► Les banques perdront de l’importance en tant qu’acheteurs. Le marché de l’investissement immobilier est perçu ainsi par les sondés suisses...

Page 31 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Principaux obstacles à la conclusion de transactions ► En 2014, les attentes divergentes en termes de prix d’achat de même que les fonds propres exigés constitueront l’obstacle numéro un à la conclusion de transactions. Attitude des banques face aux crédits en souffrance ► Des restructurations consensuelles et un allongement du délai de remboursement sont les mesures les plus probables.

► Il est très peu probable que l’exécution de créances gagne de l’importance. Stratégie axée sur les types de biens immobiliers ► L’immobilier résidentiel sera clairement dans la ligne de mire en 2014. ► La demande de bureaux sera modérée à forte en fonction de l’emplacement. ► A peine la moitié des sondés sont d’avis que la demande en faveur d’immeubles commerciaux sera modérée. Stratégie axée sur les zones géographiques ► Zurich et Genève sont des régions appréciées pour les investissements dans les bureaux et l'immobilier commercial.

► La plus forte demande pour l’immobilier résidentiel concerne Lucerne, St-Gall et Zurich. Stratégies de sortie ► La vente directe d’objets individuels sera la stratégie de sortie la plus importante en 2014. ► Un grande partie des sondés considère la sortie comme généralement inintéressante en 2014. Conséquences de l’évolution numérique sur le marché immobilier ► La demande d’immeubles résidentiels ne sera pas influencée par l’évolution numérique.

► Près de la moitié des sondés partent du principe que la demande de bureaux et d’immeubles commerciaux reculera sous l’influence de l’évolution numérique. ► La grande majorité des banques interrogées considèrent que le secteur de l’immobilier commercial sera remplacé par des offres en ligne aux emplacements peu favorables. ... qui poursuivent les stratégies suivantes

Perspectives pour l‘Europe 2014

Page 33 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 L’enquête a également été réalisée dans d’autres pays européens ► Autriche ► Allemagne ► Belgique ► Espagne ► France Pays participants ► Russie ► Suède ► Suisse ► Turquie ► Ukraine ► Italie ► Luxembourg ► Pays-Bas ► Pologne ► Royaume-Uni Baromètre européen du marché de l’investissement immobilier ► Des acteurs du secteur issus de 15 pays européens ont participé à l’enquête. ► Toutes les enquêtes ont été réalisées en novembre et décembre 2013. ► Plus de 500 entreprises actives sur le marché immobilier des pays sondés ont donné des feed-back.

► L’enquête a été menée dans les pays ci-dessous :

Page 34 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Allemagne, Royaume-Uni et Pologne sont les pays les plus attractifs au niveau européen. L’amélioration du marché et la faible disponibilité d’actifs prime poussent davantage d’investisseurs à viser des actifs et des stratégies plus risqués. Les banques limitant leur exposition à l’immobilier, les investisseurs se tournent vers des sources de financement alternatives.

Les prix de l’immobilier de bureaux et commercial sont neutres ou en croissance alors que le résidentiel se stabilise. Les foncières et les fonds internationaux feront partie des investisseurs les plus actifs . L‘e-commerce est perçu comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques. Les craintes concernant l'inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

Attractivité Volume de transactions Marché des transactions Marché des capitaux Marché des capitaux Tendance des prix Vendeurs, acheteurs Tendances e-commerce Le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investissements internationaux. Messages clés pour l’Europe

Page 35 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Attractivité de votre marché L'attractivité du marché poursuit son amélioration à travers toute l'Europe Très attractif Attractif Moins attractif Pologne Allemagne RU Suède Autriche Russie Espagne Luxembourg Turquie Suisse Belgique Pays-Bas Ukraine Italie France En comparaison avec des autres pays 35% 59% 35% 29% 41% 16% 47% 47% 55% 35% 21% 10% 16% 27% 13% 50% 39% 63% 61% 56% 74% 40% 35% 35% 35% 58% 57% 40% 41% 69% 15% 2% 2% 10% 3% 10% 13% 18% 10% 30% 21% 33% 44% 32% 18% 1% 4% 5% 6% 12% 16% 18% 20% 20% 20% 33% 34% 39% 40% 67% 67% 60% 65% 60% 58% 35% 47% 35% 45% 55% 54% 57% 44% 45% 33% 32% 36% 30% 34% 30% 49% 35% 45% 35% 25% 13% 9% 17% 15% Message clés ► Dans chaque pays, une franche majorité des sondés estiment que leur marché sera attractif en 2014 aux yeux des investisseurs immobiliers.

► Par rapport à l'année dernière, la perception d‘un changement positif est particulièrement vive dans les pays les plus touchés par la crise de la zone euro, l'Espagne et l'Italie. Question posée : « Comment qualifieriez-vous l'attractivité des pays pour les investissements immobiliers en 2014 ? / Comment qualifieriez-vous l'attractivité des pays pour les investissements immobiliers en 2014, en comparaison avec les autres pays d'Europe ? »

Page 36 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Volume des transactions Message clés ► Le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investissements internationaux. ► Dans près de la moitié des pays, plus des trois quarts des sondés pensent que le volume des transactions va augmenter dans leur pays. ► Par rapport à l'an dernier, ce sont l'Espagne et l'Italie qui pourraient connaître les plus fortes améliorations.

► La majorité des pays s'accordent à penser que les activités transfrontières augmenteront en 2014. Activités transfrontières D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Luxembourg RU Pays-Bas Espagne Belgique Suède Ukraine Russie Allemagne Italie Turquie Pologne France Autriche Suisse 2% 6% 3% 3% 13% 11% 13% 16% 11% 19% 23% 27% 28% 27% 30% 33% 35% 41% 50% 74% 63% 64% 58% 61% 71% 77% 70% 50% 70% 55% 26% 55% 47% 45% 13% 24% 23% 26% 22% 10% 3% 22% 15% 41% 10% 9% 5% 20% 10% 4% 42% 16% 16% 31% 3% 10% 15% 15% 6% 10% 60% 57% 81% 48% 47% 63% 52% 75% 47% 59% 60% 43% 57% 50% 50% 13% 33% 4% 10% 32% 21% 48% 25% 22% 38% 25% 42% 28% 41% 30% 7% 11% 5% 5% 3% 10% Le volume des transactions devrait dépasser le niveau 2013 Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : en 2014, le volume global des transactions augmentera par rapport au niveau de 2013. Les activités d'investissement des investisseurs immobiliers internationaux augmenteront par rapport au niveau de 2013 » Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le tableau ne reprend pas ces données. Le total peut donc être inférieur à 100 %.

Page 37 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Augmentation des projets spéculatifs Investissements opportunistes Message clés ► L'amélioration des marchés et la faible disponibilité d'actifs prime devraient entraîner une prise de risques supérieure de la part des investisseurs. ► Sur certains marchés, les investisseurs s'attendent également au développement de projets spéculatifs, particulièrement lorsque les actifs prime ne sont pas en mesure d'offrir des rendements suffisants.

Développement de projets spéculatifs Espagne Suède Pays-Bas France RU Allemagne Russie Turquie Ukraine Pologne Suisse Italie Belgique Luxembourg Autriche 3% 1% 15% 5% 11% 8% 10% 10% 11% 13% 15% 18% 21% 25% 29% 29% 15% 30% 33% 46% 56% 64% 70% 78% 66% 63% 56% 79% 70% 71% 50% 60% 57% 50% 31% 41% 26% 20% 11% 18% 22% 25% 5% 21% 10% 8% 6% 15% 3% 5% 5% 10% 5% 8% 10% 8% 5% 6% 37% 38% 13% 40% 56% 48% 63% 42% 45% 40% 25% 41% 20% 56% 22% 56% 52% 67% 57% 39% 38% 37% 48% 55% 48% 45% 48% 60% 25% 75% 7% 5% 20% 3% 4% 5% 4% 20% 3% 15% 13% 3% Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le tableau ne reprend pas ces données. Le total peut donc être inférieur à 100 %. D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : La part des investissements opportunistes et à valeur ajoutée augmentera en 2014. / Le développement de projets spéculatifs reprendra en 2014. »

Page 38 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Perceptions de la crise de l’euro Les craintes concernant l'inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers Craintes concernant l’inflation Allemagne Autriche Suède RU Luxembourg Turquie France Espagne Belgique Italie Pologne Suisse Pays-Bas Russie Ukraine 3% 2% 6% 5% 6% 3% 4% 15% 6% 3% 7% 16% 29% 27% 29% 40% 38% 39% 50% 48% 48% 40% 68% 65% 68% 33% 62% 71% 57% 59% 45% 49% 45% 45% 41% 36% 30% 32% 29% 29% 60% 19% 14% 6% 15% 8% 10% 5% 8% 12% 15% 37% 22% 5% 7% 13% 15% 15% 23% 11% 11% 4% 20% 3% 52% 65% 45% 73% 62% 60% 35% 40% 63% 43% 39% 40% 63% 57% 47% 11% 13% 40% 20% 19% 20% 47% 37% 21% 43% 57% 40% 27% 43% 50% 10% 6% 5% 3% 5% 3% 7% 3% D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Message clés ► La plupart des pays européens ne considèrent plus la crise de la dette souveraine de la zone euro comme le principal moteur des investissements immobiliers.

► Il ne reste que 4 pays (Allemagne, Autriche, Suède et Royaume-Uni) dans lesquels plus des deux tiers des sondés s'attendent à ce que la crise de la dette stimule les investissements immobiliers en 2014 (contre 8 en 2013). ► Par rapport à la dernière enquête, les craintes concernant l'inflation se sont réduites. ► Cependant, dans la plupart des pays européens, une majorité s'accorde à penser que les craintes concernant l'inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l‘affirmation suivante: la crise de la dette souveraine de la zone euro incitera les investisseurs européens à investir davantage dans le marché de l'immobilier. Les craintes d'une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l'immobilier »

Page 39 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 La liquidation des fonds, l'abandon des prêts non productifs et les besoins de refinancement influenceront l'offre immobilière Importance des normes environnementales de construction Message clés ► La plupart des pays européens s'attendent à une augmentation de l'offre en 2014 en raison de la maturité de la dette structurée, de l'abandon des prêts non productifs et de la liquidation des fonds ouverts. ► La Suisse et l'Autriche sont les seuls pays où moins de la moitié des investisseurs s'attendent à une augmentation de l'offre immobilière. Perspectives de l'offre immobilière Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le tableau ne reprend pas ces données. Le total peut donc être inférieur à 100 %. D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : l'offre va augmenter sur le marché de l'immobilier en 2014 (maturité de la dette structurée, abandon des prêts non productifs, liquidation des fonds ouverts) ».

20% 14% 7% 10% 14% 11% 15% 5% 10% 15% 5% 6% 90% 63% 76% 62% 69% 60% 49% 53% 46% 58% 52% 46% 40% 30% 28% 10% 17% 24% 24% 24% 30% 31% 34% 35% 39% 38% 37% 45% 55% 63% 6% 2% 4% 3% 5% 7% 10% 3% Russia UK Luxembourg Sweden Netherlands Turkey Italy Germany Poland Ukraine France Spain Belgium Switzerland Austria Autriche Belgique Espagne France Luxembourg Ukraine Pologne Allemagne Suède Italie Turquie Pays-Bas RU Russie Suisse

Page 40 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Le marché des créances hypothécaires est bien positionné pour connaître un regain d'activité Importance des normes environnementales de construction Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d'activité en 2014 » Message clés ► Le marché des créances hypothécaires (CMBS) devrait connaître un nouvel essor, en particulier sur les marchés immobiliers les plus liquides au cœur de la zone euro.

► Plus de la moitié des pays sondés s'attendent à ce que les niveaux d'émission des créances hypothécaires croissent en 2014. ► Certains pays de l'Europe orientale et du Sud comme la Russie, l'Ukraine et l'Italie ont des vues plus pessimistes du marché des CMBS. Marché des créances hypothécaires (CMBS) 5% 13% 5% 13% 7% 8% 13% 5% 64% 56% 61% 52% 53% 60% 57% 46% 35% 42% 47% 44% 43% 27% 23% 28% 31% 34% 33% 33% 35% 43% 46% 49% 48% 41% 56% 57% 68% 77% 3% 2% 7% 5% 3% 5% 12% 5% France Luxembourg UK Germany Belgium Sweden Netherlands Poland Spain Turkey Switzerland Russia Austria Italy Ukraine Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le tableau ne reprend pas ces données. Le total peut donc être inférieur à 100 %. D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Switzerland Ukraine Italie Autriche Russie Suisse RU Turquie Espagne Pologne Allemagne Pays-Bas Suède Belgique Luxembourg France

Page 41 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Demande en hausse pour les prêteurs alternatifs Importance des normes environnementales de construction Message clés ► De nombreuses banques réduisant leur exposition à l'immobilier, la majorité des participants prévoient que l'offre de financements mezzanine et d'autres prêteurs alternatifs se développera. ► L'Ukraine et la Pologne sont les seuls pays où moins de la moitié des investisseurs s'attendont à une augmentation de la part des financements alternatifs. Fournisseurs de crédits alternatifs 60% 20% 7% 14% 39% 41% 28% 15% 28% 40% 9% 15% 30% 69% 79% 72% 45% 41% 54% 65% 77% 48% 35% 57% 58% 48% 31% 10% 9% 14% 14% 16% 12% 18% 20% 23% 24% 25% 34% 42% 52% 54% 2% 6% Belgium UK Netherlands Sweden Germany Luxembourg France Turkey Russia Spain Switzerland Austria Italy Ukraine Poland Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le tableau ne reprend pas ces données. Le total peut donc être inférieur à 100 %. D'accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d'accord Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : les fournisseurs de crédits alternatifs (compagnies d’assurances, fonds de pension et de créances hypothécaires, financements mezzanine) octroieront de plus en plus de financements pour les investissements immobiliers ».

Pologne Italie Autriche Suisse Pays-Bas Espagne Russie Turquie Suède France Luxembourg Allemagne RU Belgique Ukraine

Page 42 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Prix de l'immobilier de bureaux et commercial neutres ou en croissance; le résidentiel se stabilise Question posée : « Quelle évolution des prix d'achats envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? » Tendances des prix (zones prime) Message clés ► La plupart des pays sondés prévoient que les prix des espaces de bureaux des localisations prime augmenteront, ou du moins se stabiliseront. Toutefois, certains pays s'attendent à des prix en baisse après les sommets atteints.

► Dans des pays comme les Pays-Bas et l'Espagne, durement affectés par le retournement du marché, les prix devraient de nouveau augmenter au cours de l'année prochaine. ► Dans la plupart des pays, les sondés s'attendent à voir les prix de l'immobilier commercial des zones prime augmenter, ou du moins se stabiliser. CH RU SP F RUS SWE PL GER AT NL BEL I UA TR LUX Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Hausse Stable Baisse

Page 43 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Vendeurs Les foncières et les fonds internationaux feront partie des investisseurs les plus actifs Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les vendeurs / acheteurs suivants en 2014 ? » Acheteurs Très actifs Modérément actifs Prudents 20% 26% 37% 30% 27% 15% 31% 24% 19% 18% 60% 52% 41% 47% 49% 57% 40% 44% 44% 42% 20% 22% 22% 23% 24% 28% 29% 32% 37% 40% REOC/REITs Other international funds Opportunity/PE-funds Open-ended funds Closed-ended funds Corporates (non-property) Residential real estate companies Banks Insurance companies Public Sector 26% 38% 33% 39% 33% 33% 27% 26% 23% 13% 55% 43% 47% 41% 44% 43% 49% 48% 43% 26% 19% 19% 20% 20% 23% 24% 24% 26% 34% 61% REOC/REITs Opportunity/PE-funds Other international funds Private/family Office Residential real estate companies Insurance companies Sovereign wealth funds Open-ended funds Closed-ended funds Banks Message clés ► Dans toute l'Europe, tant à l'achat qu'à la vente, les sociétés immobilières, les fonds de placement immobilier et les fonds de capital- investissement feront partie des investisseurs les plus actifs en 2014. ► En outre, les investisseurs privés ou les family offices, les sociétés en immobilier résidentiel et les investisseurs institutionnels feront partie des acheteurs les plus actifs en 2014.

Secteur public Banques Coopératives de construction et d’habitation Entreprises (non immobilières) Fonds «closed-ended» Fonds «open-ended» Fonds opportunistes / de capital-investissement Autres fonds internationaux Sociétés immobilières Compagnies d’assurances Banques Fonds «open-ended» Fonds souverains Compagnies d’assurances Coopératives de construction et d’habitation Investisseur privé / family office Autres fonds internationaux Fonds opportunistes / de capital-investissement Sociétés immobilières Fonds «closed-ended»

Page 44 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Les investissements se concentreront sur l'immobilier résidentiel Question posée : « Par rapport à 2013, quelle est votre stratégie d'investissement 2014 vis-à-vis des types de biens immobiliers suivants ? » Intérêt pour les investisseurs : l'immobilier résidentiel Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Légende Activité forte et modérée (résultats en pourcentage) Message clés ► L‘immobilier résidentiel sera un axe privilégié d‘investissement pour une majorité de participants européens. ► Les investisseurs du Royaume-Uni, d'Espagne, de France, d'Allemagne, de Suède et d'Italie affichent le plus grand intérêt pour les immeubles de bureaux.

► Dans l‘ensemble des pays sondés, un nombre significatif d'investisseurs poursuivront leur intérêt pour l'immobilier commercial, qui reste toutefois la classe d‘actif la moins privilégiée à l‘échelle du panel. CH RU SP F RUS SWE PL GER AT NL BEL I UA TR LUX 45 45 62 44 44 33 76 74 62 27 48 47 63 55 43 63 50 31 80 63 68 56 53 84 56 54 70 29 42 66 67 48 43 66 57 87 58 53 74 74 74 91 56 48 52

Page 45 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 L‘e-commerce constitue la principale menace pour les points de vente situés en zones de deuxième ordre Message clés ► Dans la plupart des pays, les sondés estiment que les services Internet feront perdre des parts de marché aux agents immobiliers pour la location / la vente d'immobilier résidentiel. ► Dans chacun des pays sondés, la majorité des investisseurs considère l‘e-commerce comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques. ► La plupart des participants s'attendent à ce que les fournisseurs en ligne louent des magasins physiques afin d'accroître la notoriété de marque. Substitution des magasins physiques Tout à fait d'accord D'accord Les agent immobiliers perdent des parts de marché 84 % 84 % 82 % 80 % 80 % 76 % 74 % 68 % 67 % 67 % 64 % 63 % 58 % 54 % 50 % 78 % 74 % 71 % 70 % 67 % 67 % 63 % 62 % 61 % 57 % 53 % 53 % 52 % 44 % 32 % Question posée : « Êtes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : les services Internet feront perdre des parts de marché aux agents immobiliers pour la location/la vente d'immobilier résidentiel. / Dans les zones fragiles, le commerce en ligne supplantera les magasins physiques.»

Page 46 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Attractivité ► Dans chaque pays, une franche majorité des sondés estiment que leur marché sera attractif en 2014 aux yeux des investisseurs immobiliers. ► Par rapport à l'année dernière, la perception d‘un changement positif est particulièrement vive dans les pays les plus touchés par la crise de la zone euro, l'Espagne et l'Italie.

Marché financier lié au secteur immobilier / marché des transactions immobilières ► Le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investissements internationaux. ► Par rapport à l'an dernier, ce sont l'Espagne et l'Italie qui pourraient connaître les plus fortes améliorations. ► L'amélioration des marchés et la faible disponibilité d'actifs prime devraient entraîner une prise de risques supérieure de la part des investisseurs.

► Sur certains marchés, les investisseurs s'attendent également au développement de projets spéculatifs, particulièrement lorsque les actifs prime ne sont souvent pas en mesure d'offrir des rendements suffisants. Marché des capitaux lié au secteur immobilier ► La plupart des pays européens ne considèrent plus la crise de la dette souveraine de la zone euro comme le principal moteur des investissements immobiliers. ► Cependant, dans la plupart des pays européens, une majorité s'accorde à penser que les craintes concernant l'inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

► La plupart des pays européens s'attendent à une augmentation de l'offre en 2014 en raison de la maturité de la dette structurée, de l'abandon des prêts non productifs et de la liquidation des fonds ouverts. ► Le marché des créances hypothécaires (CMBS) devrait connaître un nouvel essor, en particulier sur les marchés immobiliers les plus liquides au cœur de la zone euro. ► Sur les marchés européens les plus liquides, la majorité des participants prévoient que l'offre de financements mezzanine et d'autres prêteurs alternatifs se développera. Perspectives pour l'Europe (1 / 2)

Page 47 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Perspectives pour l'Europe (2 / 2) Tendances des prix ► La plupart des pays sondés prévoient que les prix des espaces de bureaux des localisations prime augmenteront, ou du moins se stabiliseront. Toutefois, certains pays s'attendent à des prix en baisse après les sommets atteints. ► Dans la plupart des pays, les sondés s'attendent à voir les prix de l'immobilier commercial des zones prime augmenter, ou du moins se stabiliser.

► Pour l'année à venir, la perception des prix de l'immobilier résidentiel est stable, voire baissière, les participants de près de la moitié des pays sondés prévoyant des baisses, même dans les localisations prime. Vendeurs et acheteurs ► Dans toute l'Europe, tant à l'achat qu'à la vente, les sociétés immobilières, les fonds de placement immobilier et les fonds de capital-investissement feront partie des investisseurs les plus actifs en 2014.

Intérêt d'investissement ► L‘immobilier résidentiel sera un axe privilégié d‘investissement pour une majorité de participants européens. ► Les investisseurs du Royaume-Uni, d'Espagne, de France, d'Allemagne, de Suède et d'Italie affichent le plus grand intérêt pour les immeubles de bureaux. Tendances de l‘e-commerce ► Dans la plupart des pays, les sondés estiment que les services web feront perdre des parts de marché aux agents immobiliers pour la location / la vente d'immobilier résidentiel.

► Dans chacun des pays sondés, la majorité des investisseurs considèrent l‘e-commerce comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques.

Page 48 Baromètre du marché de l’investissement immobilier suisse 2014 Rolf Bach Executive Director Ernst & Young AG Maagplatz 1 B.P. CH-8010 Zurich Tél +41 58 286 38 70 rolf.bach@ch.ey.com Vos contacts Pierre-Alain Cardinaux Partner Ernst & Young SA Place Chauderon 18 CH-1002 Lausanne Tél +41 58 286 52 94 pierre-alain.cardinaux@ch.ey.com

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