Baromètre du marché de l'investissement immobilier

Baromètre du marché de l'investissement immobilier

Baromètre du marché de l'investissement immobilier

Baromètre du marché de l’investissement immobilier Perspectives françaises et européennes 2014

Baromètre du marché de l'investissement immobilier

Attractivité • La France reste un pays attractif pour l’investissement immobilier pour 60 % des investisseurs. Elle décroche néanmoins par rapport au Royaume-Uni (96 %) et à l’Allemagne (99 %) et son attractivité est en baisse pour la deuxième année consécutive. Marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements se confirme (82 % sont d’accord, contre 75 % en 2013).

Marché des transactions • En 2014, le volume des transactions augmentera notamment du fait des investisseurs étrangers.

• Des stratégies plus risquées (stratégies dites Value Added et opportunistes) seront mises en œuvre (pour 84 % et des investisseurs). Types de biens • L’immobilier de bureaux et commercial retiennent toujours l’intérêt des investisseurs ; ces derniers se désintéressent néanmoins de l’immobilier résidentiel.

Tendances des prix • Les prix de toutes les classes d’actifs dans les zones périphériques devraient baisser. Ils devraient augmenter ou du moins rester stables pour les autres localisations. Vendeurs, acheteurs • Les fonds (fonds internationaux, capital- investissement) resteront parmi les vendeurs et les acheteurs les plus actifs. Obstacles • Les obstacles les plus importants aux transactions sont le niveau des fonds propres exigé par les créanciers (72 %) ainsi que la non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs (67 %). Financement • Le rééchelonnement de la dette, et dans une moindre mesure la conversion des dettes en actifs, sont les approches les plus susceptibles d’être adoptées pour gérer les dettes à risque.

Principales observations pour le marché français en 2014 Sommaire Méthodologie du baromètre 2014 . 4 Baromètre du marché de l’investissement immobilier en France . 6 Synthèse - Perspectives pour le marché immobilier français . 28 Baromètre du marché de l’investissement immobilier en Europe . 32 Synthèse - Perspectives pour le marché immobilier européen . 46 3 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

Baromètre du marché de l'investissement immobilier

Acteurs du marché de l’investissement immobilier • Banques • Fonds immobiliers fermés • Sociétés foncières / SIICs • Investisseurs institutionnels • Fonds opportunistes / fonds de capital-investissement • Compagnies d’assurance • Sociétés immobilières • Autres Méthodologie du baromètre du marché de l’investissement immobilier en France Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs en France : • Il repose sur une enquête réalisée auprès de 40 sociétés actives sur le marché de l’immobilier français ces dernières années.

• Les résultats de l’enquête se déclinent en deux parties : − − évaluation du marché français de l’investissement immobilier pour l’année à venir, − − aperçu des stratégies que suivront les investisseurs au cours de l’année à venir.

Contexte • EY réalise cette enquête en France depuis 2011 • 40 investisseurs ont été interrogés pour cette nouvelle édition.

Objectifs • Évaluation du marché français de l’investissement immobilier pour l’année à venir. • Aperçu des stratégies que suivront les investisseurs français au cours de l’année à venir. Méthodologie du baromètre à l’échelle européenne Le baromètre de l’investissement immobilier couvre 15 pays en Europe : • Enquêtes de terrain réalisées entre novembre et décembre 2013.

• Plus de 500 entreprises et investisseurs actifs sur le marché de l’immobilier ont été interrogés Pays participants • Allemagne • Autriche • Belgique • Espagne • France • Italie • Luxembourg • Pays-Bas • Pologne • Royaume-Uni • Russie • Suède • Suisse • Turquie • Ukraine Méthode • Le baromètre repose sur une enquête réalisée par Valid Research en novembre et décembre 2013.

• Les résultats du baromètre de l’investissement immobilier sont issus des informations recueillies lors des entretiens. Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 4 5 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

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La France, un pays attractif pour l’investissement immobilier selon plus de la moitié des investisseurs interrogés Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité de la France pour les investissements immobiliers en 2014 ? » 15 % 45 % 40 % Très attractif Attractif Peu attractif Points clés • Plus de la moitié des participants (60 %) considèrent que la France restera en 2014 un pays attractif ou très attractif pour l’investissement immobilier.

La tendance est cependant moins favorable qu’à l’issue des dernières enquêtes (avec 67 % en 2013 et 77 % en 2012).

• Néanmoins, la France décroche par rapport au Royaume-Uni (96 %) et à l’Allemagne (99 %). Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 7 Baromètre du marché de l’investissement immobilier en France

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Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des investissements immobiliers en 2014 ? » L’influence des marchés des capitaux en 2014… ...sur les investissements immobiliers Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des investissements immobiliers en 2014 ? » 28 % 54 % 18 % 5 % 64 % 28 % 3% 13 % 54 % 28 % 5 % 10 % 54 % 33 % 3 % 11 % 52 % 34 % 3 % 26% 19% 28% 33% « Les fournisseurs de crédits alternatifs (compagnies d’assurance, fonds de pension et de créances hypothécaires, financements mezzanine) octroieront de plus en plus de financements pour les investissements immobiliers » « Le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d'activité en 2014 » « La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans le secteur des prêts hypothécaires » « Compte tenu de la baisse des ratios d’endettement, la demande de financements mezzanine augmentera en 2014 » « Une concentration croissante des sociétés immobilières se produira en 2014 » 62 % 38 % 3 % 59 % 35 % 3% 5 % 52 % 38 % 5 % 8 % 49 % 38 % 5 % 15 % 35 % 47 % 3 % 26% 19% 28% 33% « En 2014, le marché des capitaux sera attractif pour les introductions en bourse et les augmentations de capital » « Les taux d'intérêts sur les prêts immobiliers seront supérieurs en 2014 » « L'offre va augmenter sur le marché de l'immobilier en 2014 (maturité de la dette structurée, abandon des prêts non productifs, liquidation des fonds ouverts) » « La crise de la dette souveraine de la zone euro incitera les investisseurs européens à accroître leurs investissements dans le secteur de l'immobilier » « Les craintes d'une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l'immobilier » Points clés • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs se confirme dans le financement des investissements (82 % des sondés sont d’accord, contre 75 % en 2013).

• Une nouvelle tendance apparaît : 69 % des participants estiment que le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d’activité en 2014 (contre 46 % en 2013). • Pour 67 % des acteurs, Bâle III incitera toujours les banques à limiter leur activité de financement immobilier (vs. 70 % en 2013). • La demande pour les financements mezzanine devrait s’accroître (64 % sont d’accord, 65 % en 2013 ). • 63 % des entreprises interrogées s’attendent à la concentration croissante (par fusion-acquisition) des sociétés immobilières (67 % en 2013).

Points clés • Pour 62 % des participants, les introductions en bourse et les augmentations de capital seront attractives (65 % en 2013).

• Les taux d’intérêts devraient croître en 2014 pour 62 % des acteurs interrogés. • 57 % des participants s’attendent à une offre sur le marché de l’investissement accrue en 2014, contre 70 % en 2013. • La crise de la dette souveraine européenne semble avoir aux yeux des acteurs interrogés un impact sensiblement moindre sur les investissements immobiliers (57 % en 2014 contre 83 % en 2013).

• Les craintes d’inflation se sont considérablement réduites (50 % en 2014 contre 86 % en 2013). Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 8 9

Le marché français des transactions immobilières... Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des transactions immobilières en 2014 ? » ...est jugé avec un optimisme prudent Question posée : « Êtes-vous d’accord avec les affirmations suivantes concernant le marché français des transactions immobilières en 2014 ? » Points clés • En 2014, les stratégies plus risquées (stratégies dites Value Added et opportunistes) joueront un rôle plus important pour 84 % des participants (contre 63 % en 2013).

• Une majorité plus importante qu‘en 2013 (77 % des participants contre 70 % en 2013) s’attend à ce que les normes environnementales de construction soient parmi les critères prépondérants dans le choix des investissements immobiliers. • 72 % s’attendent à ce que l’activité des investisseurs étrangers s’accroisse (77 % en 2013). • 65 % pensent que le volume des transactions augmentera ; la confiance était toutefois plus élevée l’an dernier (83 % en 2013).

• Pour 57 % des sondés, la taille moyenne des transactions augmentera en 2014 (84 % en 2013). Points clés • 57 % des acteurs interrogés s’attendent à une hausse des transactions de portefeuilles dans le secteur de l’immobilier commercial (58 % en 2013).

• La directive AIFM devrait entraîner une consolidation dans le secteur des fonds (mais dans une moindre mesure par rapport à l‘an passé : 57 % en 2014 vs. 76 % en 2013. • La majorité des investisseurs n‘anticipe pas de développement de projets spéculatifs en 2014 (seuls 40 % anticipent un regain cette année, contre 73 % en 2013).

• Le marché français de l’investissement immobilier ne semble pas offrir une transparence suffisante. Seuls 38 % des sondés le considèrent comme transparent. 3 % 54 % 43 % 5 % 52 % 35 % 8 % 40 % 57 % 3 % 8 % 30 % 57% 5 % 33% 37% 21% 9% 26% 19% 28% 33% « La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans le secteur des prêts hypothécaires. » « L'introduction de la directive AIFM entraînera une consolidation accrue dans le secteur des fonds immobiliers » « Le développement de projets spéculatifs reprendra en 2014 » « La quantité et la qualité des informations disponibles sur le marché français des transactions immobilières sont suffisantes afin d'évaluer les possibilités d'investissement » « En 2014, le nombre de transactions de portefeuilles dans le secteur de l'immobilier commercial augmentera par rapport au niveau de 2013 » 18 % 66 % 3 % 13 % 28 % 49 % 20 % 3 % 15 % 57 % 28 % 10 % 55 % 35 % 3 % 54 % 43 % 26% 19% 28% 33% « La part des investissements opportunistes et à valeur ajoutée augmentera en 2014 » « Les normes environnementales de construction joueront un rôle prépondérant dans les investissements immobiliers existants » « L'activité des investisseurs immobiliers étrangers augmentera en France par rapport à 2013 » « En 2014, le volume des transactions dépassera dans l'ensemble le niveau de 2013 » « La taille moyenne des échanges immobiliers augmentera en 2014 » Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 10 11

Question posée : « Vers quels types de biens immobiliers comptez-vous orienter vos investissements en 2014 par rapport à 2013 ? » Biens immobiliers : quels seront les plus recherchés par les investisseurs en 2014 ? Et quels seront les biens immobiliers les moins prisés cette année ? Question posée : « Vers quels types de biens immobiliers comptez-vous orienter vos investissements en 2014 par rapport à 2013 ? » Intérêt fort ou modéré des investisseurs* Intérêt faible ou inexistant des investisseurs Points clés • L’immobilier de bureaux retient toujours principalement l‘intérêt des investisseurs : 23 % d‘entre eux y portent un intérêt fort (46 % en 2013), et 39 % un intérêt modéré (40 % en 2013).

• L’immobilier commercial suit avec 13 % d‘intérêt fort et 37 % d‘intérêt modéré mais enregistre toutefois une chute importante par rapport à l’an dernier (43 % fort et 33 % modéré). Points clés • En 2014, les investisseurs semblent réduire leur intérêt pour l’immobilier résidentiel (intérêt faible : 41 %, intérêt inexistant : 28 %). • En 2013, l’immobilier résidentiel était davantage prisé par les investisseurs (intérêt fort : 42 % ; modéré : 35 %, faible : 14 % ; inexistant : 9 %).

• Près d’un tiers des investisseurs concentreront leur intérêt sur d’autres types de biens immobiliers (intérêt fort pour 4 % et modéré pour 28 %).

Toutefois ce segment reste marginal (intérêt faible pour 24 % et inexistant pour 44 %). * Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %. 23 % 13 % 3 % 4 % 39 % 37 % 28 % 28 % 23 % 32 % 41 % 24 % 15 % 18 % 28 % 44 % Faible Inexistant Fort Modéré 23 % 13 % 3 % 4 % 39 % 37 % 28 % 28 % 23 % 32 % 41 % 24 % 15 % 18 % 28 % 44 % Faible Inexistant Fort Modéré Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Autres Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Autres Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 12 13

Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? » Points clés • Aucune tendance significative ne se dessine pour les prix de l’immobilier de bureaux situés en zones prime (46 % des acteurs anticipent une baisse, 46 % une hausse) alors qu’en 2013, 72 % s’attendaient à une augmentation. • Étonnamment, une majorité (47 %) anticipe une augmentation des prix de l’immobilier de bureaux en zones secondaires (49 % en 2013), mais 81 % envisagent une baisse des prix en zones périphériques (23 % en 2013), pouvant ainsi créer des opportunités d’investissement.

• Pour l’immobilier commercial, 63 % des acteurs anticipent cette année une augmentation des prix en zones prime (contre 44 % en 2013). • En revanche, des tendances négatives sont désormais attendues pour les prix de l’immobilier commercial en zones secondaires (pour 73 % des sondés contre 12 % en 2013) et dans les zones périphériques (pour 81 % des acteurs interrogés contre 16 % en 2013). 46 % 47 % 4 % 8% 20 % 15 % 46 % 33 % 81 % Augmentation Pas de changement Baisse Immobilier de bureaux Immobilier commercial 63 % 11 % 0 % 6 % 26 % 20 % 31 % 73 % 81 % Augmentation Pas de changement Baisse Zones prime Zones secondaires Zones périphériques Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 15

Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? » 41% 45% 14% 41% 39% 20% 25% 37% 37% Zones de premierordre Zones secondaires Zones périphériques Augmentation Pas de changement Baisse Points clés • La moitié des sondés (50 %) prévoit une hausse des prix des actifs industriels en zones prime (21 % en 2013). • Des prix à la baisse sont attendus par 76 % des participants pour l’immobilier industriel en zones secondaires (23 % en 2013) et par 91 % en zones périphériques (35 % en 2013).

50 % 17 % 0 % 20 % 7 % 9 % 30 % 76 % 91 % Augmentation Pas de changement Baisse * Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu.

Le total peut donc être inférieur à 100 %. Secteur industriel* Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens Zones prime Zones secondaires Zones périphériques Des tendances de prix très différentes selon les zones géographiques et le type de biens Question posée : « Quelle évolution des prix d’achat en France envisagez-vous en fonction du type et de la situation des biens immobiliers ? » Points clés • La plupart des sondés s’attendent à voir les prix de l’immobilier résidentiel des zones prime augmenter (43 %) ou se stabiliser (21 %) (46 % et 35 % en 2013).

• Presqu’unanimement (96 %), les investisseurs s’attendent à une chute des prix de l’immobilier résidentiel en zones périphériques (21 % en 2013) et, dans une moindre mesure en zones secondaires (44 % sont d‘accord contre 19 % en 2013). • 57 % des acteurs interrogés s’attendent à une augmentation des prix du secteur hôtelier en zones prime (30 % en 2013). • 73 % des participants anticipent en revanche une baisse des prix dans le secteur hôtelier en zones secondaires (contre 16 % en 2013) et 91 % en zones périphériques (vs. 23 % en 2013).

43 % 28 % 4 % 21 % 28 % 0 % 36 % 44 % 96 % Augmentation Pas de changement Baisse 57 % 17 % 0 % 14 % 10 % 9 % 29 % 73 % 91 % Augmentation Pas de changement Baisse Secteur résidentiel Secteur hôtelier Zones prime Zones secondaires Zones périphériques Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 16 17

Quels seront les vendeurs les plus actifs en 2014 ? Question posée : « Selon vous, quels seront les vendeurs les plus actifs en France en 2014 ? » Quels seront les acheteurs les plus actifs en 2014 ? Question posée : « Selon vous, quels seront les acheteurs les plus actifs sur le marché immobilier français en 2014 ? » Points clés • Les fonds internationaux (pour 77 % des sondés contre 69 % en 2013), les fonds opportunistes / capital-investissement (pour 75 % des sondés contre 60% en 2013) seront les plus actifs à la vente.

Points clés • Les fonds resteront prédominants côté acquisitions : les fonds opportunistes / fonds de capital-investissement (pour 85 % des acteurs interrogés vs.

47 % en 2013) les fonds souverains (pour 75 % des sondés, comme en 2013), les autres fonds internationaux (72 %, 58 % en 2013) et les fonds ouverts (67 %, 58 % en 2013) resteront parmi les acheteurs les plus actifs en 2014. • Ceci représente un changement significatif par rapport à l’an dernier : les fonds ouverts et les fonds opportunistes / fonds de capital-investissement étaient perçus comme les acheteurs les moins actifs.

31 % 46 % 23 % 38 % 37 % 25 % 25 % 47 % 28 % 17 % 55 % 28 % 6 % 63 % 31 % 15 % 45 % 40 % 15 % 40 % 45 % 18 % 38 % 44 % 26 % 26 % 48 % 18 % 26 % 56 % Autres fonds internationaux Fonds opportunistes / capital-investissement Fonds ouverts (immobilier) Entreprises non immobilières Sociétés foncières / SIIC Compagnies d’assurance Banques Fonds fermés Sociétés d’immobilier résidentiel Secteur public Très actifs Modérément actifs Prudents 25 % 60 % 15 % 35 % 40 % 25 % 25 % 47 % 28 % 18 % 49 % 33 % 18 % 49 % 33 % 6 % 60 % 34 % 23 % 42 % 35 % 13 % 43 % 44 % 5 % 41 % 54 % 15 % 28 % 57 % Fonds opportunistes / capital-investissement Très actifs Modérément actifs Prudents Banques Sociétés d’immobilier résidentiel Fonds fermes (immobilier) Investisseurs privés / family office Sociétés foncières / SIIC Compagnies d’assurance Fonds ouverts (immobilier) Autres fonds internationaux Fonds souverains Très actifs Modérément actifs Prudents Très actifs Modérément actifs Prudents Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 18 19

Quels seront les obstacles les plus importants aux transactions en 2014 ? Mesures des banques vis-à-vis des dettes à risque Question posée : « Selon vous, quelles mesures les banques vont-elles prendre vis-à-vis des dettes à risque en France ? » Question posée : « Les éléments suivants sont-ils des freins au flux de transactions en France en 2014 ? Indiquez si vous êtes d’accord ou pas d’accord. » 23 % 49 % 25 % 15 % 52 % 33 % 18 % 42 % 35 % 35% 30% 28% 30% 35% 19% 16% 49% 30% 30% 28% 28% 32% 26% 19% 21% 26% 34% Niveau de fonds propres exigé Disparité des prix entre acheteurs et vendeurs Disponibilité limitée des dettes de premier rang Disponibilité limitée des dettes de second rang 3 % 23% 44 % 28 % 5 % 5 % 15 % 59 % 23 % 20 % 42 % 38 % 10 % 43 % 44 % 50 % 11 % 21 % 26 % 35 % 51 % 30% 35% 19% 32% 26% 19% 21% 26% 34% Rééchelonnement de la dette Augmentation des conversions des dettes en actifs Vente de prêts Application renforcée des conditions contractuelles Augmentation du remplacement des Asset Managers Augmentation des accords de restructuration 3 % 3 % 62 % 27 % 8 % 3 % 3 % 3 % Points clés • L’importance du niveau des fonds propres exigé par les créanciers représentera le plus grand obstacle pour les sondés (72 % cette année vs.

61 % en 2013).

• La non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs constituera encore un frein important pour 67 % des participants (stable par rapport à l‘an dernier). • Dans une moindre mesure que l’an dernier, les sondés considèrent la disponibilité limitée des dettes de premier rang (67 % contre 72 % en 2013) et des dettes de second rang (60 %, contre 65 % en 2013) comme un obstacle majeur. Points clés • Les sondés anticipent que le rééchelonnement de la dette sera l‘approche la plus susceptible d’être adoptée pour gérer les dettes à risque (pour 74 % d‘entre eux, contre 58 % en 2013).

• La conversion des dettes en actifs est aussi envisagée de façon plus importante qu‘en 2013 (pour 65 % des acteurs, contre 51 % en 2013).

• L’application stricte des dispositions contractuelles (pour 47 % des acteurs en 2014 vs. 62 % l’an passé) et le remplacement des gestionnaires d’actifs immobiliers (pour 46 % des sondés vs. 49 % en 2013) apparaissent comme les approches les moins péblicitées. Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 20 21

Le centre de Paris sera la zone la plus recherchée par les investisseurs de bureaux Question posée : « Vers quelles zones prime en France comptez-vous orienter vos investissements en 2014 ? » Les investisseurs du secteur résidentiel privilégient également Paris Question posée : « Vers quelles zones prime en France comptez-vous orienter vos investissements en 2014 ? » 23 % Centre de Paris Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille Environs de Paris Marseille Bureaux Immobilier commercial 23 % 5 % 20 % 8 % 5 % 3 % 3 % 3 % 3 % 10 % 13 %13 % 18 % 10 % 8 % 5 % 5 % 8 % 5 % 10 % 10 % Points clés • Sans surprise, le centre de Paris (23 % des sondés vs.

41 % en 2013) et les environs de Paris (23 % des acteurs contre 33 % en 2013) conservent leur position prédominante de zones les plus recherchées par les investisseurs en immobilier de bureaux.

• Comme l‘an passé, Lyon conserve sa seconde position et retient toujours l’intérêt des investisseurs en immobilier de bureaux (20 % des sondés vs. 28 % en 2013). • Pour les investissements commerciaux, les acteurs interrogés placent Marseille en tête de liste (18 %), probablement du fait d’ouvertures importantes récemment ou à venir en 2014 (32 % en 2013), le centre et les environs de Paris suivent dans le classement. Points clés • Les investisseurs intéressés par le secteur résidentiel semblent préférer le Centre de Paris (20 %, 19 % en 2013) à Lyon, Bordeaux et Lille (15 % chacune).

Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu.

Le total peut donc être inférieur à 100 %. Dans certains cas, les sondés n’ont pas répondu. Le total peut donc être inférieur à 100 %. Centre de Paris Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille Autre Environs de Paris Marseille Immobilier résidentiel Autres 20 % 10 % 13 % 15 % 12 % 5 % 5 % 7 % 15 % 15 % 3 % 44 % 54 % 64 % 55 % 72 % 87 % 85 % 82 % 92 % 72 % 65 % 97 % Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 22 23

Principaux scénarios de sortie pour les investissements immobiliers en 2014 Question posée : « Quelles stratégies de sortie les plus attractives avez-vous prévues pour vos investissements immobiliers en 2014 (plusieurs réponses possibles) ? » Points clés • La vente de gré à gré actif par actif semble être un scénario de sortie privilégié en 2014 pour 38 % des acteurs interrogés. 38 % 20 % 13 % 38 % 10 % 3 % 3 % V e n t e d e g r é à g r é F o n c i è r e s F o n d s f e r m é s P a s d e s o r t i e F o n d s o u v e r t s ( i m m o b i l i e r ) S o c . I m m o b . / F o n d s d e p l a c e m e n t ( i n t r o d u c t i o n e n b o u r s e ) A u t r e s Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 25

Impact du numérique sur l’immobilier Impact du numérique sur l’immobilier 21 % 21 % 36 % 54 % 10 % 68 % 41 % 58 % 11 % 38 % 16 % Augmentation Pas de changement Baisse 26 % 23 % 52 % 25 % 25 % 39 % 33 % 3 % 42 % 20 % 35 % 3 % 13 % 37 % 47% 3 % 33% 37% 21% 9% 26% 19% 28% 33% « La directive Bâle III rendra les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans le secteur des prêts hypothécaires. » « Le télétravail est dépassé et le personnel réintégrera le lieu de travail » « Les services Internet feront perdre des parts de marché aux courtiers pour la location / la vente d'immobilier résidentiel » « Dans les zones fragiles, le commerce en ligne supplantera les magasins physiques » « Pour les espaces commerciaux, les fournisseurs en ligne émergeront comme locataires » Points clés • La majorité des acteurs interrogés ne s’attend pas à une influence majeur du monde numérique sur la demande d’espaces en immobilier de bureaux, résidentiel et industriel.

• Plus d’un tiers néanmoins (38 %) estime que le développement du numérique peut engendrer une baisse de la demande d’espaces commerciaux. Points clés • Le plus grand impact sur la demande proviendra des acteurs du commerce en ligne en tant que locataires d’espaces (75 %). • 64 % des sondés s‘attendent à ce que l’impact le plus néfaste provienne du remplacement des surfaces de vente physique par des espaces de vente en ligne, particulièrement dans les zones fragiles.

• Une majorité des personnes interrogées (62 %) déclare que les services web pourraient avoir des effets négatifs sur l‘activité de brokerage dans le secteur de l’immobilier résidentiel.

• 50 % des sondés considèrent comme peu probable le développement du télétravail. Question posée : « Quel sera l’impact du monde numérique sur la demande d’espaces ? » Question posée : « Quel sera l’impact du monde numérique sur la demande d’espaces pour les types de biens immobiliers suivants ? » Bureaux Immobilier commercial Résidentiel Secteur industriel Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 26 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 27

Synthèse Perspectives pour le marché immobilier français

Perspectives pour la France en 2014 Perspectives pour la France en 2014 Attractivité • Plus de la moitié des acteurs interrogés (60 %) considère que la France restera en 2014 un pays attractif ou très attractif pour l’investissement immobilier (67 % en 2013). L’opinion reste positive pour le marché français mais la tendance est cependant moins favorable qu‘à l‘issue des dernières enquêtes (avec 67 % en 2013 et 77 % en 2012).

Immobilier et marché financier / marché des capitaux • Le rôle croissant des fournisseurs de crédits alternatifs dans le financement des investissements se confirme (82 % sont d’accord, contre 75 % en 2013).

• La crise de la dette souveraine de la zone euro semble avoir un impact sensiblement moindre (57 %) que l’an dernier (83 %). Marché des transactions immobilières • En 2014, les stratégies plus risquées (stratégies dites Value Added et opportunistes) seront mises en œuvre (pour 84 % des personnes interrogées). • 65 % pensent que le volume des transactions augmentera ; la confiance était toutefois plus élevée l’an dernier (83 %).

Types de biens immobiliers • L’immobilier de bureaux retient toujours principalement l‘intérêt des investisseurs : 23 % d‘entre eux y portent un intérêt fort (46 % en 2013), et 39 % un intérêt modéré (40 % en 2013). • L’immobilier commercial suit avec 13 % d‘intérêt fort et 37 % d‘intérêt modéré, mais enregistre toutefois une chute importante par rapport à l’an dernier (43 % fort et 33 % modéré).

• En 2014, les investisseurs semblent réduire leur intérêt pour l’immobilier résidentiel (intérêt faible : 41 %, intérêt inexistant : 28 %). Anticipation des prix d’achats • Pour tous les types d’actifs en zones prime, les sondés prévoient une augmentation des prix, ou à tout le moins une stabilité, à l’exception de l’immobilier de bureaux qui ne présente aucune tendance dominante.

• Les prix dans les zones périphériques devraient baisser. • Presqu’unanimement (96 %), les investisseurs s’attendent à des tendances négatives pour l’immobilier résidentiel en zones périphériques et, dans une moindre mesure (44 %), en zones secondaires. Vendeurs et acheteurs • Les fonds (fonds internationaux, souverains, de capital-investissement) resteront parmi les vendeurs et les acheteurs les plus actifs. Principaux obstacles aux transactions • L’importance du niveau des fonds propres exigé par les créanciers représentera le plus grand obstacle (pour 72 % des sondés, contre 61 % en 2013).

• La non-convergence des prix entre acheteurs et vendeurs constituera encore un frein important pour 67 % des participants (stable par rapport à l‘an dernier).

Mesures des banques vis-à-vis des dettes à risque • Le rééchelonnement de la dette, et dans une moindre mesure la conversion des dettes en actifs, sont les approches les plus susceptibles d’être adoptées pour gérer les dettes à risque. Stratégies de sortie prévues • La vente de gré à gré actif par actif (38 %) semble être un scénario de sortie privilégié en 2014. Régions favorisées • Sans surprise, le centre de Paris (23 % ; 41 % en 2013) et les environs de Paris (23 % ; 33 % en 2013) conservent leur position prédominante de zones les plus recherchées par les investisseurs pour les bureaux.

Impact du numérique sur l’immobilier • La grande majorité des sondés ne s’attend à aucune influence du monde numérique sur la demande d’espaces en immobilier de bureaux, résidentiel et industriel.

Plus d’un tiers (38 %) estime que le monde numérique peut engendrer une baisse de la demande d’espaces commerciaux. • Le plus grand impact sur la demande proviendra des acteurs du commerce en ligne en tant que locataires d’espaces (75 %). • 64 % des sondés s‘attendent à ce que l’impact le plus néfaste soit engendré par le remplacement des surfaces de vente physique par des espaces de vente en ligne, particulièrement dans les zones fragiles.

31 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 30 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

Baromètre du marché de l’investissement immobilier en Europe Attractivité • Allemagne, Royaume-Uni et Pologne sont les pays les plus attractifs au niveau européen. Volume de transactions • Pour la deuxième année consécutive, le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investisseurs internationaux. Marché des transactions • L’amélioration du marché et la faible disponibilité d’actifs prime pousse davantage d’investisseurs à viser des actifs et des stratégies plus risqués.

Marché des capitaux • Les craintes concernant l’inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

• Les banques limitant leur exposition à l’immobilier, les investisseurs se tournent vers des sources de financement alternatives. Tendances des prix • Les prix de l’immobilier de bureaux et commercial sont stables ou en croissance alors que le résidentiel n’évoluera pas sensiblement en 2014. Vendeurs et acheteurs • Les foncières et les fonds feront partie des investisseurs les plus actifs. Tendances e-commerce • L‘e-commerce est perçu comme une menace importante pour les magasins de détail dans les zones périphériques.

Principales observations pour le marché européen en 2014 33 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014

L’attractivité du marché poursuit son amélioration à travers toute l’Europe 67 % 33 % 5 % 4 % 1 % 65 % 30 % 67 % 32 % 60 % 36 % 6 % 60 % 34 % 18 % 47 % 35 % 20 % 35 % 45 % 20 % 45 % 33% 20 % 55 % 25 % 33 % 54 % 13 % 34 % 57 % 9 % 16 % 35 % 49 % 12 % 58 % 30 % 39 % 44 % 17 % 40 % 45 % 15 % 35 % Le volume des transactions devrait dépasser le niveau 2013 Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : en 2014, le volume global des transactions augmentera par rapport au niveau de 2013. Les activités d’investissement des investisseurs immobiliers internationaux augmenteront par rapport au niveau de 2013.

» Volume des transactions Investissements transfrontaliers Luxembourg Royaume-Uni Pays-Bas Espagne Belgique Suède Ukraine Russie Allemagne Italie Turquie Pologne France Autriche Suisse 74 % 13 % 58 % 26 % Fonds fermés (immobilier) Fonds souverains Banques Sociétés foncières / SIIC Fonds privés / Family office Compagnies d’assurance / fonds de pension Sociétés d’immobilier résidentiel Autres fonds internationaux Fonds ouverts (immobilier) Fonds opportunistes / capital investissement 63 % 24 % 64 % 23 % 11 % 61 % 22 % 27 % 70 % 3 % 28 % 50 % 22 % 70 % 55 % 15 % 26 % 41 % 55 % 10 % 23 % 77 % 19 % 71 % 10 % 47 % 9 % 45 % D’accord Plutôt pas d’accord Plutôt d’accord Pas d’accord 13 % 11 % 2 % 6 % 3 % 3 % 13 % 16 % 5 % 27 % 30 % 33 % 35 % 41 % 50 % 20 % Fonds fermés (immobilier) Fonds souverains Banques Sociétés foncières / SIIC Fonds privés / Family office Compagnies d’assurance / fonds de pension Sociétés d’immobilier résidentiel Autres fonds internationaux Fonds ouverts (immobilier) Fonds opportunistes / capital investissement 11 % 4 % 25 % 22 % 47 % 25 % 5 % 5 % 28 % 48 % 21 % 3 % 30 % 13 % 33 % 10 % 10 % 4 % 42 % 16 % 10 % 31 % 3 % 10 % 15 % 15 % 6 % 10 % 7 % 16 % 32 % 41 % 42 % 38 % 60 % 48 % 57 % 81 % 47 % 75 % 59 % 60 % 43 % 57 % 52 % 63 % 50 % 50 % Points clés • Pour la deuxième année consécutive, le volume des transactions est appelé à augmenter en 2014 grâce essentiellement aux investissements internationaux.

• Dans près de la moitié des pays, plus des trois quarts des sondés pensent que le volume des transactions va augmenter dans leur pays. • Par rapport à l’an dernier, ce sont l’Espagne et l’Italie qui pourraient connaître les plus fortes améliorations. • La majorité des pays s’accorde à penser que les investissements transfrontaliers augmenteront en 2014. Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité des pays pour les investissements immobiliers en 2014 ? » Points clés • Dans chaque pays, une franche majorité des sondés estime que leur marché sera attractif en 2014 aux yeux des investisseurs immobiliers.

• Dans le classement de la perception de l‘attractivité des pays européens sondés, la France apparaît comme le pays le plus pessimiste dans la vision de son propre marché. • Par rapport à l’année dernière, la perception d‘un changement positif est particulièrement vive dans les pays les plus touchés par la crise de la zone euro, l’Espagne et l’Italie. Pologne Allemagne Royaume-Uni Suède Autriche Russie Espagne Luxembourg Turquie Suisse Belgique Pays-Bas Ukraine Italie France 67 % 33 % 5 % 4 % 1 % 65 % 30 % 67 % 32 % 60 % 36 % 6 % 60 % 34 % 18 % 47 % 35 % 20 % 35 % 45 % 20 % 45 % 33% 20 % 55 % 25 % 33 % 54 % 13 % 34 % 57 % 9 % 16 % 35 % 49 % 12 % 58 % 30 % 39 % 44 % 17 % 40 % 45 % 15 % 35 % Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Très attractif Attractif Moins attractif Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 34 35

Investissements plus risqués Développement de projets spéculatifs Espagne Suède Pays-Bas France Royaume-Uni Allemagne Russie Turquie Ukraine Pologne Suisse Italie Belgique Luxembourg Autriche 64 % 10 % 10 % 26 % 3 % 1 % 11 % 13 % 66 % 18 % 70 % 20 % 78 % 11 % 15 % 63 % 22 % 25 % 70 % 5 % 29 % 71 % 29 % 50 % 33% 60 % 15 % 5 % 11 % 8 % 15 % 10 % 30 % 57 % 8 % 33 % 50 % 6 % 21 % 79 % 18 % 56 % 25 % 46 % 31 % 15 % 56 % 41 % 3 % 21 % D’accord Plutôt pas d’accord Plutôt d’accord Pas d’accord 37 % 56 % Fonds fermés (immobilier) Fonds souverains Banques Sociétés foncières / SIIC Fonds privés / Family office Compagnies d’assurance / fonds de pension Sociétés d’immobilier résidentiel Autres fonds internationaux Fonds ouverts (immobilier) Fonds opportunistes / capital investissement 38 % 5 % 52 % 13 % 67 % 7 % 5 % 20 % 40 % 57 % 3 % 3 % 4 % 4 % 20 % 13 % 5 % 5 % 56 % 39 % 63 % 37 % 10 % 48 % 38 % 5 % 42 % 48 % 45 % 55 % 8 % 40 % 48 % 10 % 25 % 45 % 8 % 41 % 48 % 5 % 15 % 20 % 60 % 25 % 3 % 6 % 56 % 22 % 75 % D’accord Plutôt pas d’accord Plutôt d’accord Pas d’accord Perceptions de la crise de l’euro Craintes concernant l’inflation 33 % 7 % 16 % 60 % 2 % 6 % 6 % 5 % 3 % 3 % 3 % 29 % 27 % 57 % 14 % Fonds fermés (immobilier) Fonds souverains Banques Sociétés foncières / SIIC Fonds privés / Family office Compagnies d’assurance / fonds de pension Sociétés d’immobilier résidentiel Autres fonds internationaux Fonds ouverts (immobilier) Fonds opportunistes / capital investissement 62 % 19 % 71 % 29 % 59 % 6 % 5 % 8 % 39 % 45 % 10 % 50 % 45 % 48 % 41 % 36 % 4 % 15 % 6% 48 % 12 % 40 % 30 % 15 % 68 % 32 % 38 % 49 % 40 % 45 % 15 % 65 % 29 % 68 % 29 % 8 % 37 % 52 % Fonds fermés (immobilier) Fonds souverains Banques Sociétés foncières / SIIC Fonds privés / Family office Compagnies d’assurance / fonds de pension Sociétés d’immobilier résidentiel Autres fonds internationaux Fonds ouverts (immobilier) Fonds opportunistes / capital investissement 65 % 22 % 13 % 5 % 7 % 45 % 11 % 40 % 10 % 6 % 73 % 20 % 5 % 5 % 3 % 3 % 13 % 62 % 19 % 15 % 47 % 15 % 60 % 35 % 20 % 37 % 23 % 11 % 40 % 63 % 21 % 11 % 43 % 43 % 4 % 39 % 57 % 20 % 40 % 40 % 3 % 7 % 63 % 27 % 43 % 3 % 57 % 47 % 50 % D’accord Plutôt pas d’accord Plutôt d’accord Pas d’accord Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l’affirmation suivante : La part des investissements opportunistes et à valeur ajoutée augmentera en 2014.

/ Le développement de projets spéculatifs reprendra en 2014. » Points clés • L’amélioration des marchés et la faible disponibilité d’actifs prime devraient entraîner une prise de risques supérieure de la part des investisseurs.

• Sur certains marchés, les investisseurs s’attendent également au développement de projets spéculatifs, particulièrement lorsque les actifs prime ne sont pas en mesure d’offrir des rendements suffisants. Question posée : « Êtes-vous d’accord avec l‘affirmation suivante : la crise de la dette souveraine de la zone euro incitera les investisseurs européens à investir davantage dans le marché de l’immobilier. Les craintes d’une forte inflation à moyen terme inciteront les investisseurs à se tourner vers le marché de l’immobilier. » Points clés • La crise de la dette souveraine européenne semble avoir aux yeux des acteurs interrogés un impact sensiblement moindre sur les investissements immobiliers (57 % en 2014 contre 83 % en 2013).

• Il ne reste que 4 pays (Allemagne, Autriche, Suède et Royaume-Uni) dans lesquels plus des deux tiers des sondés s’attendent à ce que la crise de la dette stimule les investissements immobiliers en 2014 (contre 8 en 2013). • Les craintes concernant l’inflation se sont réduites par rapport à 2013. • Cependant, dans la plupart des pays européens, une majorité s’accorde à penser que les craintes concernant l’inflation incitera les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers.

La part des investissements plus risqués devrait augmenter Les craintes concernant l’inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investissements immobiliers Allemagne Autriche Suède Royaume-Uni Luxembourg Turquie France Espagne Belgique Italie Pologne Suisse Pays-Bas Russie Ukraine Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Tout à fait d’accord D’accord Pas d’accord Pas du tout d’accord Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 Baromètre du marché de l’investissement immobilier - France 2014 36 37

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