Etude de développement économique du quartier

Etude de développement économique du quartier
PIVADIS


                                                                                                                                             Novembre 2016




                                              SAINT-MALO AGGLOMERATION

                         Etude de développement économique du quartier
                         prioritaire du contrat de ville en vue de favoriser
                         la dynamique de création d’activités durables et
                              la création d’emplois dans les quartiers
                                             prioritaires




                    24, Rue de la Bredauche - 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN                                     Etude conduite en partenariat
                    Interlocuteur : Stéphane MERLIN
          PIVADIS                                                                                             avec la Caisse des Dépôts et Consignations
                    Tél: 02.38.43.41.38 – Fax: 02.38.70.50.95
                    Email: pivadis@wanadoo.fr
                              Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                 durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.0
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS
             Sommaire

          Méthodologie                                                                 4

          1- SITUATION DU QUARTIER PRIORITAIRE DU CONTRAT DE VILLE                            5 - LA SITUATION DE L’EMPLOI DES HABITANTS
          DANS L’AGGLOMERATION
                                                                                              5.1. Le profil des habitants du quartier vis-à-vis de l’emploi.          42
          1.1. Le quartier prioritaire du contrat de ville.                            6      5.2 Une forte proportion de demandeurs d’emplois, très éloignés de l’emploi.
          1.2. Le territoire de projet du contrat de ville au sein du projet urbain                                                                                    43
          stratégique.                                                                 8      5.3 Formation et qualification des demandeurs d’emplois du quartier.     44
          1.3. Quelle contribution du territoire de projet à la stratégie de développement    5.4 Secteurs d’activité recherchés par rapport aux principaux métiers
          économique de Saint-Malo Agglomération?                                      9      recherchés dans les offres d’emplois locales.                            45

          2 - LES ENTREPRISES DANS LE TERRITOIRE DE PROJET                                    6 - BILAN AFOM ET LEVIERS POUR UNE DYNAMIQUE ECONOMIQUE
          QUARTIER PRIORITAIRE ET ENVIRONNEMENT DIRECT
                                                                                              6.1. Bilan général sur le territoire de projet: Atouts / Faiblesses / Opportunités
          2.1. Un tissu économique dense aux franges du quartier prioritaire.      11         / Menaces                                                                    47
          2.2. Un profil d’entreprises proche de la moyenne de l’agglomération mais…12        6.2. Atouts et faiblesses au regard des critères d’implantation.             48
          2.3. Pas de problème de création, mais une difficulté de développement… sur         6.3. Quelques besoins exprimés par les entreprises locales.                  52
          place.                                                                   15         6.4. Les leviers d’une dynamique économique dans le cadre du projet urbain.53
          2.4. Une orientation publique / parapublique plus forte sur le quartier. 16
                                                                                              7 - ENSEIGNEMENTS DES ATELIERS THEMATIQUES AVEC LES ACTEURS
          3 - DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET DEMANDE DES HABITANTS
                                                                                              7.1. Enseignements de l’atelier immobilier économique.                   56
          3.1. L’organisation commerciale principale de Saint-Malo.                   18      7.2. Enseignement de l’atelier Organisation commerciale, du point de vue des
          3.2. L’offre commerciale au sein du territoire de projet.                   19      habitants.                                                               57
          3.3. Situation des activités commerciales sur le territoire de projet.      25      7.3. Enseignements de l’atelier Bien être / santé / loisirs.             58
          3.4. Capacité de dépenses en besoins courants des habitants du territoire de
          projet.                                                                     26      8 - PRECONISATIONS
          3.5. Comportements d’achats des habitants du territoire de projet.          27
          3.6. Une multifréquentation qui émiette les potentiels pour l’offre de proximité.   8.1. Définition du champ des possibles – activités / Produits immobiliers.   60
                                                                                      29      8.2. Proposition d’un scénario de synthèse.                                  64
          3.7. Un haut niveau de satisfaction pour les commerces et services de               8.3. Les grands principes de mixité fonctionnelle par la dynamique
          proximité.                                                                  32      économique.                                                                  65
                                                                                              8.4. Zoom sur la « construction du boulevard urbain.                         66
          4 - LES PROJETS DES ACTEURS ET LES FONCIERS POTENTIELS                              8.5. Projets venant contribuer aux orientations de synthèse:                 67

          4.1 Des changements suffisamment significatifs pour modifier les équilibres
          existants.                                                                37        ANNEXE: TROIS EXEMPLES D’IMMOBILIER ECONOMIQUE DEVELOPPES
          4.2. De nombreuses opportunités foncières à court, moyen et long terme. 38          DANS LE CADRE DU RENOUVELLEMENT URBAIN
          4.3. Des projets en matière commerciale qui induisent une transformation
          profonde de la réponse aux besoins courants des habitants du quartier
          prioritaire.                                                              40




                                 Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                    durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.1
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          Méthodologie


                                                                        Trois documents référents de cadrage de la démarche d’études:
          La présente étude vise à identifier les actions à
          mettre en œuvre afin de favoriser la dynamique
          de création d’activités économiques sur le
          territoire du quartier prioritaire du contrat de ville
          sur la ville de Saint-Malo.

          La démarche s’est appuyée sur trois documents
          fondateurs:
          - le contrat de ville,
          - le projet urbain stratégique de la ville de Saint-
          Malo,
          - le schéma de développement économique de
          l’agglomération de Saint-Malo.

          Elle a donné lieu à une analyse géolocalisée de la            Données mobilisées pour la constitution d’une base de connaissances géolocalisées:
          situation économique et de l’emploi sur le
          quartier, à partir de l’exploitation des fichiers et
          données existantes (CFE, CCI, Insee, Pôle
          Emploi).

          La démarche s’est inscrit dans une logique
          d’écoute et de co-construction:
          - par des entretiens ciblés avec 47 acteurs
             économiques locaux,
          - par une enquête menée auprès d’un échantillon
             de 303 habitants répartis en 7 secteurs
             d’enquête au sein du quartier et du territoire
             de projet,
          - par la tenue d’ateliers avec les acteurs
             économiques et associatifs, qui ont mobilisé
             une vingtaine d’acteurs autour de trois thèmes:
             l’immobilier économique, le commerce et la
             filière santé sport bien être.
          - Par des réunions régulières du comité
             technique, associant les différents partenaires.


                             Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.2
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          Acteurs économiques et associatifs ayant participé à la                          Périmètre d’étude:
          démarche, en dehors des services de l’agglomération, de la ville
          et des différents partenaires:
          Institutionnels:
          CCI – Manager de centre ville – Chambre de Métiers - Pôle Emploi
          Urbaniste:
          ATELIER DECOUVERTE
          Associations d’entreprises:
          ASPREZICA – UMIH – UNION COMMERCIALE DE LA GARE
          Associations / Aide à la création / à l’emploi:
          AREP35 - ELAN CREATEUR – HORIZONS SOLIDAIRES (ESS) – IPSM (Pépinière)
          – LE LIEN – OFFICE DES SPORTS - SPORTS MER SANTE
          Propriétaires / investisseurs / immobilier:
          Cherel - CC La Découverte – SACIB – LC IMMO – Emeraude Transactions
          Immobilières - BIZEUL Immobilier – BLOT Immobilier – CONCEPT TY
          Entreprises / exploitants:
          Hôtel Balmoral – Mc Donald’s – Sté de Courses Hippiques – Groupe Roullier –
          Fougeray Compagnie - Cabinet de Kiné – Association Cinéma le Vauban – Lidl
          Développement – Fleurs d’Emeraude – Your Trendy Shop – Regard Evasion –
          Kiloutou – Le Relais d’Alsace – Europcar – Enterprise – Escale Bien Etres – Le
          Sulky – Le Tabac des Antilles – Noz – Max Plus – Hôtel de la Gare – Les vélos
          bleus –Au quai des gourmandises – La cave du Val – Fenêtres de St Malo –
          Mondial Pare Brise - Intermarché - SA La Découverte - MagPresse – Dingue
          Fringue – M. BEEY (Educateur Sportif Moniteur Guide Pêche Saint-Malo) – Sarl
          Chauveau – Subway – V2M – Bord de Mer Immobilier – Poisson Paysages –
          Médiawix – Sarl Gipehelem Le Touquet’s – Cartridge Worlld – Couverture
          Malouine – Equinoxe – Garden Bier - Les Thermes Marines.
          Représentants des habitants:                                                                                                  Espaces verts / loisirs /
                                                                                              Périmètre du quartier
          M. GALOPINT (Conseil citoyen), M. BARET (Conseil Citoyen), M. PETIT (CLCV),                                                           sport
          M. COEURU (Comité de quartier de la gare).
                                                                                               Territoire de projet                       Sites commerciaux
                                                                                             (+/- 300 mètres autour                           principaux
          Membres du comité technique ayant participé à la démarche:                        du périmètre du quartier)
          M. Patrick CHARPY, Vice-Président de Saint-Malo Agglomération, M. Jean-Pierre
          HUET, Vice-Président de Saint-Malo Agglomération, M. Morgan CHAUVEL,                                                              Enseignement
          Délégué du Préfet, Mme Valérie SINQUIN, DGS Sous-Préfet, M. Yannick RAUDE,
          DDTM, M. Yannick MONJARET, DDTM, M. Aklé SAIDOUNE – Caisse des Dépôts,
                                                                                                                                           Zones d’activités
          Mme Julie MAD, DAU, Ville de Saint-Malo, Mme Isabelle MAIGA, DAU, Ville de
                                                                                                                                            économiques
          Saint-Malo, Mme Florence LECONTE, Directrice de l’Habitat, Contrat de Ville –
          Saint-Malo Agglomération, Mme Catherine DESVALLEES BUNEL, Directrice du
          développement Economique, Saint-Malo Agglomération, Mme Elise MIRANDA,
          Développement Economique, Saint-Malo Agglomération



                               Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                  durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.3
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          Méthodologie d’enquête auprès des habitants:                   Un territoire de projet réparti en 8 secteurs différenciés pour
                                                                         l’enquête, dont 1 n’accueillant pas d’habitants (ZI Sud):

          L’enquête, réalisée auprès d’un échantillon de 303
          ménages, a été passée par téléphone à partir des
          locaux de Pivadis, du 30 Mai au 10 Juin 2016.

          La constitution de l’échantillon est basé dans un
          premier temps sur un tirage aléatoire dans la base
          des pages jaunes, puis affiné au fur et à mesure de
          l’étude afin de respecter des quotas croisés:
          - secteur d’habitat (7 concernés, - cf carte ci-
              contre),
          - typologie de ménages (personnes seules, familles
              monoparentales, couples sans enfant, couples avec
              enfants),
          - catégories          socio-professionnelles    (chefs
              d’entreprises, cadres supérieurs / professions
              libérales, professions intermédiaires, employés /
              ouvriers, retraités, sans profession).

          La répartition de l’échantillon par secteur d’enquête
          est faite de manière à avoir au moins 30 ménages
          interrogés sur chacun, puis redressée pour tenir
          compte du poids de chaque secteur.

          De la même manière, l’échantillon est redressé sur
          les critères de typologie des ménages et de
          catégories socio-professionnelles, à la marge.

          L’analyse des comportements d’achats, au-delà des              Répartition de
          réponses sur la fréquentation et l’appréciation, est           l’échantillon
          basée sur une modélisation d’actes d’achats recensés           par typologie
          auprès des ménages interrogés. La modélisation a               de ménages:
          été basée sur 4.044 actes d’achats correspondant
          aux besoins les plus courants.


                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.4
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS




                           SITUATION DU QUARTIER PRIORITAIRE DU CONTRAT DE VILLE
          1.               DANS L’AGGLOMERATION

                           LES ENTREPRISES DANS LE TERRITOIRE DE PROJET
          2.               QUARTIER PRIORITAIRE ET ENVIRONNEMENT DIRECT


          3.               DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET DEMANDE DES HABITANTS



          4.               LES PROJETS DES ACTEURS ET LES FONCIERS POTENTIELS



          5.               LA SITUATION DE L’EMPLOI DES HABITANTS



          6.               BILAN AFOM ET LEVIERS POUR UNE DYNAMIQUE ECONOMIQUE



          7.               ENSEIGNEMENTS DES ATELIERS THEMATIQUES AVEC LES ACTEURS



          8.               PRECONISATIONS



               Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                  durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.5
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS
          1.1. Le quartier prioritaire du contrat de ville.


                                                                                                                    « Alsace
          Le périmètre du quartier prioritaire du contrat de ville se                                               Poitou »
          positionne de manière « centrale », du point de vue
          géographique, dans la ville. Pour autant, il convient plutôt
          de parler de quartier(s) au pluriel, plutôt que d’un quartier.
          Trois secteurs géographiques au moins présentent des
          caractéristiques différenciées et des ruptures urbaines
          importantes entre eux:
          - La Découverte au Sud Est,
          - Etrier / Marville à l’Ouest,
          - « Alsace Poitou » au Nord, en proximité du quartier de la
             gare. Notons que ce secteur n’a pas vraiment de
             dénomination, celle de « Provinces » qui correspond à
             l’ensemble de logements situés juste au Sud de la voie
             ferrée n’étant pas celle utilisée par les habitants.

          Néanmoins, il n’existe pas vraiment d’effet de centralité
          (historique ou affirmé) sur ce secteur « central » de la ville,                   Marville
          qui s’appuie d’abord, et historiquement sur trois piliers:                         Etrier
          l’intramuros, Saint Servan et Paramé. Seul le centre                                                                                            La
          commercial la Découverte joue de fait le rôle de                                                                                            Découverte
          centralité de quartier pour les habitants du Sud du
          périmètre.
                                                                                                                                     Espaces verts / loisirs /
          Le quartier de la Découverte à proprement dit, dans sa                        Périmètre du quartier
                                                                                                                                             sport
          partie Sud, a déjà fait l’objet d’un travail en profondeur
          dans le cadre du PRU1 qui a permis de modifier en partie                       Territoire de projet                          Sites commerciaux
                                                                                       (+/- 300 mètres autour                              principaux
          l’image du quartier, de travailler sa perméabilité avec l’axe
                                                                                      du périmètre du quartier)
          d’entrée de la ville sur l’axe de Gaulle, sur son flanc Est.
          Dans cette restructuration, des activités économiques / de                                                                     Enseignement
          services se sont implantées (exemple du laboratoire
          d’analyse médicale, assez emblématique), ou vont                                                                              Zones d’activités
                                                                                                                                         économiques
          s’implanter (installation prochaine par transfert de la
          trésorerie municipale, de la DDTM, d’un groupement de
          kinésithérapeutes).


                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                               durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.6
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS



                                                                                                     Environ 570 ménages sur le
                                                                                                      secteur Gare et 720 sur le
                                                                                                    secteur Clos Cadot dont 59%
                                                                                                    de personnes seules et 12%
                                                                                                     de familles monoparentales
                                                                                                     en moyenne. 42 à 45% de
          Le quartier compte 3.920 habitants (source CGET), soit                                               retraités.
          environ 3,7% de la population du bassin d’emploi pour un peu
          moins de 9% de la population de la ville de Saint-Malo. Le
          revenu médian est de 9.600 €, c’est-à-dire en plein dans la
          moyenne des quartiers politique de la ville à l’échelle
          nationale.
                                                                                      Environ 600
          Si on élargit l’observatoire au territoire de projet, on                   ménages dont
                                                                                        56% de
          dénombre environ 8.200 habitants, mais aussi environ                      personnes seules
          8.000 emplois.                                                               et 11% de
                                                                                        familles
          Le quartier s’intègre donc dans un ensemble central plus                   monoparentales
                                                                                      en moyenne.
          vaste à l’échelle de la ville de Saint-Malo qui accueille                 33% de retraités.
          plus de 30% des emplois au lieu de travail de Saint-Malo
          (25.750 emplois en 2013).

          Le périmètre ne correspondant pas au découpage iris de
          l'INSEE,    les     données     sur      les   caractéristiques
          sociodémographiques ont été estimées en croisant avec les
          informations du contrat de ville. On note sur la Découverte
          une très forte proportion de personnes seules (42%) et de
          familles monoparentales (23%). Pour autant, la proportion de                    Environ 300
          personnes seules est encore plus forte dans les autres                         ménages dont
          secteurs, de 52 à 59% (contre 29% en moyenne nationale).                          52% de
                                                                                                                                               Environ 480 ménages
                                                                                        personnes seules
          La proportion de ménages retraités est également importante                      et 12% de
                                                                                                                                               sur Découverte Est et
          sur l’ensemble du territoire, mais reste néanmoins proche de                                                                          560 sur Découverte
                                                                                            familles                Environ 800                 Ouest dont 43% de
          la moyenne nationale (34%) à l’exception du secteur Sud                       monoparentales             ménages dont                 personnes seules et
          (42%), Gare (42%) et Clos Cadot (45%). Les indices de                           en moyenne.                 42% de                      23% de familles
                                                                                        31% de retraités
          revenus par unité de consommation sont très faibles pour la                                             personnes seules              monoparentales en
                                                                                                                     et 15% de                   moyenne. 31% de
          Découverte (59), mais plus fort pour la Gare / Marville (71),
                                                                                                                      familles                       retraités
          avec néanmoins plus de dilution, le secteur Etrier (rattaché à                                           monoparentales
          Hôpital – 84) et surtout Clos Cadot / L’Espérance (95). Notons                                            en moyenne.
          que la base 100 correspond à la médiane nationale.                                                      42% de retraités.



                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.7
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS
          1.2. Le territoire de projet du contrat de ville au sein du projet urbain stratégique.



          La ville de Saint-Malo a
          défini, en 2015/2016,
          un       projet    urbain                                                                              PARAME
          stratégique à l’horizon                                                                                               CAMPUS
          2030, qui définir une
          ville    aux     multiples
          visages au sein de                             INTRA                ARISTIDE BRIAND
          laquelle s’inscrivent une                      MUROS
          partie du quartier et du
          territoire de projet.

          En particulier, la notion
          de     nouveau     centre
          fédérateur             se
          positionne pleinement
                                                                                                     GENERAL
          sur le Nord du territoire
                                                                                                    DE GAULLE
          de projet, et l’axe
          Général de Gaulle fait
          partie d’une des trois       PROJET CŒUR DE VILLE
          nouvelles centralités à
          faire émerger.

          Le projet économique
          dans   le    cadre    du
          contrat de ville doit                                                              Transformer
          donc   intégrer     cette                                                        l’entrée de ville
          dimension urbaine de                                                        et renouer avec la Rance
          cadrage à l’échelle de la
          ville.

                                                                                                                       ZONE DE
                                                                                                                   DEVELOPPEMENT
                                                                                                                     ECONOMIQUE
                                                                                                                    PARC ATALANTE



                             Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.8
Etude de développement économique du quartier
PIVADIS
          1.3. Quelle contribution du territoire de projet à la stratégie de développement
          économique de Saint-Malo Agglomération?


          Saint-Malo                  Rappel des orientations principales de la stratégie de développement                     Contributions potentielles du
          Agglomération a défini      économique de Saint-Malo Agglomération                                                   territoire de projet du contrat de
          début 2016 sa stratégie                                                                                              ville
          de      développement
          économique.                 Combiner les 2 moteurs              Tourisme et activités productives                         Contribution potentiellement forte
                                      économiques au sein                 Promouvoir un développement territorial                   au confortement du point d’appui
          Celle-ci s’appuie sur six   d’une même stratégie                équilibré                                                 bien être / santé: hôpital, sport,
          orientations principales.                                       Valoriser les synergies d’un développement                loisirs.
          La               position                                       conjoint
          géographique           du
                                      S’appuyer sur                       Sur le tissu économique existant                          Un engagement d’acteurs clefs du
          territoire de projet et
                                      l’endogène comme                    Sur le capital humain (ambassadeurs,                      développement économique local
          les    dynamiques      en   facteur de                          entrepreneurs,…)                                          sur le pôle Général de Gaulle.
          cours         permettent    développement
          d’envisager          une
          contribution locale à 4     Jouer la masse critique             En décloisonnant les secteurs                             Une lisibilité potentiellement
          de ces 6 orientations.                                          En renforçant les partenariats/coopérations               renforcée de cet ensemble central
                                                                          avec Rennes Métropole, le Pays de St Malo, la             autour de la gare, à une échelle
                                                                          Destination St Malo / Baie du Mont St Michel…             bien au-delà de l’agglomération.


                                      Mettre une place une                Entrepreneurs
                                      stratégie globale                   Population active & talents
                                      d’attractivité                      Etudiants
                                                                          Touristes


                                      Faire le pari de                    En lien avec les initiatives déjà en place (French        Présence de la Cantine Numérique
                                      l’innovation et de                  Tech, Silicon B,…)                                        à la Médiathèque (quartier Gare)
                                      l’expérimentation                   Se positionner comme un territoire                        Renouvellement urbain
                                                                          d’expérimentation et favoriser l’innovation par           potentiellement porteur de
                                                                          les usages                                                nouvelles formes d’immobilier
                                                                                                                                    économique.

                                      Capitaliser sur les atouts          La notoriété internationale de la marque
                                      du territoire de Saint-             Saint-Malo
                                      Malo Agglomération                  La mer
                                                                          Le terroir et le patrimoine (secteur primaire)


                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                               durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.9
PIVADIS




                           SITUATION DU QUARTIER PRIORITAIRE DU CONTRAT DE VILLE
          1.               DANS L’AGGLOMERATION

                           LES ENTREPRISES DANS LE TERRITOIRE DE PROJET
          2.               QUARTIER PRIORITAIRE ET ENVIRONNEMENT DIRECT


          3.               DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET DEMANDE DES HABITANTS



          4.               LES PROJETS DES ACTEURS ET LES FONCIERS POTENTIELS



          5.               LA SITUATION DE L’EMPLOI DES HABITANTS



          6.               BILAN AFOM ET LEVIERS POUR UNE DYNAMIQUE ECONOMIQUE



          7.               ENSEIGNEMENTS DES ATELIERS THEMATIQUES AVEC LES ACTEURS



          8.               PRECONISATIONS



               Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                 durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.10
PIVADIS
          2.1. Un tissu économique dense aux franges du quartier prioritaire.

                                                            Localisation des établissements:

          Au sein du périmètre du quartier
          prioritaire, on ne dénombre que 57
          établissements (source: fichier CFE et
          relevés sur site).

          Ce chiffre peut paraître faible, mais
          s’explique   par   les    modalités    du
          découpage géographique du périmètre,
          qui exclue les zones économiques
          attenantes.
           Du coup, en élargissant le champ
          d’observation au territoire de projet, on
          dénombre      pas    moins     de     320
          établissements, soit un peu moins de
          7,5% des établissements de Saint-Malo
          Agglomération (4.300) pour environ
          9,4% des cotisations CFE perçues par
          l’EPCI.

          En effet, le territoire de projet (mais
          aussi ses abords directs un peu plus au
          Sud) accueille des entreprises de toutes
          tailles, y compris des entreprises de
          grande taille, comme le groupe Roullier,
          le groupe Beaumanoir, entre autres.

          Il convient également de rappeler que
          cette situation s’appuie aussi sur la
          présence de deux zones d’activités
          économiques (Sud, prise en compte
          dans les chiffres pour la partie la plus
          proche, et Nord, non prise en compte
          dans les chiffres).                                                                 Territoire de projet
                                                              Périmètre du quartier         (+/- 300 mètres autour          Localisation des établissements économiques
                                                                                           du périmètre du quartier)


                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.11
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           2.2. Un profil d’entreprises proche de la moyenne de l’agglomération mais…



           14%      des   établissements   de   Saint-Malo
           Agglomération s’inscrivent dans une logique
           d’économie      de     rayonnement    (clientèle
           prioritairement extérieure au bassin de vie
           élargi). Ce taux est de 15% au sein du territoire
           de projet.

           Par contre, au sein du territoire de projet, ces
           15% d’entreprises contribuent aux 2/3 de la
           CFE, contre un gros tiers à l’échelle de
           l’agglomération.

           Les établissements correspondant à une logique
           d’économie    locale     sont    dominants.    Ces
           établissements    sont      aussi    naturellement
           impactés par l’économie de rayonnement, que
           ce soit en sous-traitance / services aux
           entreprises ou par le flux touristique généré.




          Définition:

          Economie de proximité: commerce de proximité
          Economie locale: artisans du BTP et des services, commerces
          hors proximité directe, hôtellerie, restauration
          Economie de rayonnement: industrie, prestataires de services
          travaillant sur une clientèle au-delà du bassin d’emploi.




                                 Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                   durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.12
PIVADIS




          Le secteur de la Gare est
          celui qui accueille le plus
          d’établissements,        en
          particulier du fait de la
          présence       d’un    site
          commercial et de services:
          un    peu   plus    de 100
          établissements.

          La ZI Sud est le second lieu
          de localisation privilégiée des
          activités,      avec         33
          établissements,              et
          notamment toute une frange
          sur l’axe Général de Gaulle.

          Le centre commercial la
          Découverte       et        son
          environnement       totalisent
          également une quarantaine
          d’établissements au total.

          Les      établissements     de
          l’économie de rayonnement
          se    localise   de   manière
          préférentielle sur le secteur
          de la Gare ainsi que sur l’axe
          de Gaulle / ZI Sud,.




                             Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                               durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.13
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                                                           Localisation des établissements:

          208 des 320 établissements présents sur
          le territoire de projet occupent un local
          commercial. Le tissu économique local est
          donc marqué, numériquement, par la
          forte présence du commerce au sens
          large, en intégrant les services occupant
          un local commercial et l’hôtellerie
          restauration.




                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                             durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.14
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          2.3. Pas de problème de création, mais une difficulté de développement… sur place.




          La densité d’entreprises est faible dans les
          limites strictes du quartier. Par contre, elle
          est forte à l’échelle du territoire de projet et
          plus largement de Saint-Malo Agglomération,
          dépassant les données comparatives, y compris
          sur Rennes Métropole. Naturellement, l’impact
          de la fréquentation touristique joue sur ce
          constat de manière significative.

          Au sein du quartier, les activités présentes
          sont surtout orientées vers la santé et le
          service aux entreprises. Ces établissements
          restent de petite taille, très souvent individuels
          (30% seulement recouvre la forme d’une
          personne morale) et sans employé salarié ou
          presque.

          Le nombre d’entreprises ne progresse pas ou très
          peu (1 à 2 par an tout au plus), alors que le taux
          de création est élevé: 32% par an, dont 20% en
          transferts. Ce taux très élevé souligne une forte
          rotation avec une difficulté à développer
          localement l’activité, et du coup à générer de
          l’emploi. Il contraste avec la situation moyenne
          sur Saint-Malo Agglomération, où la situation est
          globalement plus modérée, mais avec aussi, au
          dire des acteurs locaux rencontrés, une certaine
          difficulté à développer les activités au sein de
          l’agglomération, comme d’ailleurs à accueillir des
          entreprises extérieures.




                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                             durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.15
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          2.4. Une orientation publique / parapublique plus forte sur le quartier.




          La répartition des activités au sein du
          quartier par rapport à la situation
          moyenne sur Saint-Malo Agglomération
          montre une faiblesse « apparente » mais
          non réelle du commerce, qui est en fait
          situé tout autour du périmètre strict du
          quartier, et même dominant alors qu’il
          représente,      à      l’échelle     de
          l’agglomération, un gros tiers des
          entreprises.

          On notera, à l’échelle de l’agglomération,
          une nette différenciation par rapport à
          Rennes     Métropole    en    termes    de
          répartition, mais avec une densité
          d’entreprises nettement plus forte sur
          Saint-Malo Agglomération.




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.16
PIVADIS




                           SITUATION DU QUARTIER PRIORITAIRE DU CONTRAT DE VILLE
          1.               DANS L’AGGLOMERATION

                           LES ENTREPRISES DANS LE TERRITOIRE DE PROJET
          2.               QUARTIER PRIORITAIRE ET ENVIRONNEMENT DIRECT


          3.               DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET DEMANDE DES HABITANTS



          4.               LES PROJETS DES ACTEURS ET LES FONCIERS POTENTIELS



          5.               LA SITUATION DE L’EMPLOI DES HABITANTS



          6.               BILAN AFOM ET LEVIERS POUR UNE DYNAMIQUE ECONOMIQUE



          7.               ENSEIGNEMENTS DES ATELIERS THEMATIQUES AVEC LES ACTEURS



          8.               PRECONISATIONS



               Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                 durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.17
PIVADIS
          3.1. L’organisation commerciale principale de Saint-Malo.



                                                                  Principaux sites commerciaux de la ville de Saint-Malo:
          L’économie du territoire de projet est
          fortement marquée par la présence du                                                                                        Croix Désilles:
          commerce au sens large du fait de la                                                                                     Centralité en devenir
                                                                                                 Paramé:                             (environ 20 ets)
          présence     de     deux    centralités                                           Pôle intermédiaire
          commerciales: le cc Découverte au Sud                                              (environ 90 ets)
          et le secteur de la Gare / Rocabey au
          Nord.

          Ces deux centralités s’inscrivent dans une                   Intramuros:
          organisation commerciale de la ville se                 Pôle de rayonnement
          structurant autour de 7 sites principaux:                 (environ 410 ets)


          6 sites de centralité, dont les deux du
          territoire de projet, l’Intramuros en tant                 Gare / Rocabey:
                                                                    Pôle intermédiaire
          que pôle de rayonnement, Saint Servan,
                                                                    (environ 180 ets)
          Paramé et le secteur de Croix Désilles qui
          constitue      l’une      des     polarités
          multifonctionnelle à développer dans le                     Saint Servan:
                                                                    Pôle intermédiaire
          cadre du projet urbain stratégique.                       (environ 220 ets)

          1 site de rayonnement «              mono-
          fonctionnel » sur la Madeleine.                        Découverte / De Gaulle:
                                                                   Pôle intermédiaire
                                                                    (environ 40 ets)


                                                                    Sud / Madeleine:
                                                                  Pôle de rayonnement
                                                                    (environ 120 ets)




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.18
PIVADIS
          3.2. L’offre commerciale au sein du territoire de projet.


                                                                                                              ANTILLES       DECOUVERTE    GARE        PROVINCES       TALARDS
          Le territoire de projet comprend une vingtaine
                                                                    Locaux inactifs                                      3             5          10                             3
          de locaux inactifs sur un total de près de 240:           BESOINS COURANTS
          soit un taux de vacance inférieur à la                    Boulangerie Pâtisserie                               2             1          4
          moyenne, à 9%. On est donc très loin des                  Pâtisserie / Salon de thé                                                     1
          taux usuellement rencontrés dans les quartiers            Boucherie Charcuterie Volaille                                                1
          politique de la ville, et qui dépassent souvent           Vins et boissons                                                   1          1                              1
          les 20%. De plus, localement, certains locaux             Alimentation spécialisée                                                      1
          inactifs ne sont pas forcément aujourd’hui                Epicerie / Liquides / Vins                           1                        1
          « sur le marché », que ce soit en préparation             Superette                                                                     1
                                                                    Hard discount                                                                                  1
          de projets futurs (cas du centre commercial la
                                                                    Supermarché                                                        1
          Découverte), ou de situations particulières               Réparation vêtements et articles
          introduisant un blocage de la reprise (exemple            textiles                                             1
          sur le quartier de la Gare).                              Télécommunication                                                             1
                                                                    Pharmacie                                                          2          1
                                                                    Médical et orthopédie                                              2          3
          Localisation des locaux inactifs recensés:                Opticien                                                           1          2
                                                                    Laverie libre service                                              1          1
                                                                    Tabac Presse                                         1             1          2
                                                                    Papeterie                                                                     1
                                                                    Accessoires et pièces de rechange
                                                                    Auto                                                               4          1
                                                                    Station service                                                    1
                                                                    Lavage et nettoyage de véhicules                                   1
                                                                    Location de voitures                                               1          5
                                                                    Café bar                                                           1          5
                                                                    Café bar tabac                                                                1                1
                                                                    Restaurant rapide: caféteria, fast food                            1          4
                                                                    Plats à emporter                                                              1                              1
                                                                    Multiservices:clés, chaussures,
                                                                    imprimerie, …                                                                  1
                                                                    Agence immobilière                                                             6
                                                                    Banque                                                             1           6
                                                                    Banque spécialisée (change crédit)                                             3
                                                                    Assurance                                                                     10
                                                                    Point argent                                                       1           1
                                                                    La Poste                                                           1




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.19
PIVADIS


                                                                                                          ANTILLES       DECOUVERTE   GARE       PROVINCES       TALARDS
                                                                  INVESTISSEMENTS
                                                                  Luminaires electricité                                          1
                                                                  Meubles                                                         1                                        1
                                                                  Electroménager                                     1
          L’offre en besoin courant est clairement                Quincaillerie                                                   1
          diversifiée, avec un point d’ancrage principal          Droguerie                                                       1
          sur la Gare, en nombre d’établissements, et un          Revêtement sols et murs                                         1          1
          rôle structurant du centre commercial la                Bricolage                                                       4
          Découverte. Le petit site des Antilles est en           Sanitaire, chauffage, cheminée                     1            2          1                             1
                                                                  Equipement divers du foyer: alarmes,
          pleine restructuration, et va être recréé avec
                                                                  …                                                  1            2
          des dimensions modestes dans le cadre d’un
                                                                  Piscines et accessoires                                         1
          projet de logements.                                    Réparations autres biens personnels
                                                                  ou domestiques                                                             1
          Dans le périmètre du territoire de projet,              Location biens équipement de la
          l’ensemble des offres répondant aux besoins             maison                                                          1
          courants    est    représentée.   On    notera          Ecoles: auto, moto, bateau                                                                 1
          néanmoins      que     géographiquement,    la          Garage                                                          8          1                             1
          couverture des besoins de « proximité » n’est           Hôtel sans restaurant                                           2          6
                                                                  Agence de voyage                                                           1
          pas homogène. Ainsi, les habitants du secteur
                                                                  ACHATS LUDIQUES
          Clos Cadot n’ont plus aujourd’hui de réponse
                                                                  Traiteur Rotisseur                                                         1
          de directe proximité, Ecomarché étant fermé.            Salle Dymnastique, Musculation, Body
                                                                  building                                                        1          1
          L’offre présente sur les sites commerciaux du
          territoire de projet dépasse la simple réponse          Fleurs, graines, plantes et arbres                                         2
          aux besoins courants, en particulier sur le             Bateau, Accastillage                                                       1
          centre commercial La Découverte, avec la                Salle de jeux                                                   1
          présence de moyennes surfaces comme Tati,               Cinémas, spectacles, théâtre                                    1
          Gifi, Max Plus ou Noz, ainsi que sur la gare,
                                                                  Informatique (matériels et logiciels)                           1          2                             1
          avec une offre hôtelière liée à la gare, de
                                                                  Restaurant avec bar                                             2          6
          restauration, mais aussi un peu d’habillement           Restaurant seul                                                            2                             1
          et de services en lien avec la personne (5              ACHATS DESIRS
          coiffeurs).                                             Bazar                                                           3
                                                                  Habillement féminin                                             1          3
                                                                  Habillement Homme / Femme                                       1          2
                                                                  Objets d'art                                                               1
                                                                  Esthétique                                                                 4
                                                                  Coiffure femme                                                             1
                                                                  Coiffure mixte                                                  1          5
                                                                  Divers services                                                            1


                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                             durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.20
PIVADIS




          Le     centre    commercial      la
          Découverte, bien qu’encore
          assez présentable, montre une
          structure                 physique
          vieillissante. Du coup, les
          propriétaires          et        le
          supermarché ont développé un
          projet de re-création complète
          du site, avec un transfert
          (partiel) sur le site Seifel.




                                                                                                                              Projet de transfert
                                                                                                                             d’Intermarché sur le
                                                                                                                                  site Seifel.




                              Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.21
PIVADIS




          L’ancien centre commercial
          des Antilles ne compte plus,
          depuis le départ de la surface
          alimentaire,       que        3
          établissements en comptant le
          service électroménager situé
          en arrière et qui ne bougera
          pas pour l’instant. Le site
          actuel va être remplacé par
          des locaux neufs en rez-de-
          chaussée      d’un     bâtiment
          d’habitation, dans le cadre
          d’un     projet    porté    par
          Bouygues.




                           Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                             durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.22
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          LIDL est isolé au sein du
          quartier « Alsace Poitou », en
          proximité de la résidence des
          Provinces.
          Il ne bénéficie pas d’une
          visibilité sur l’axe, ni à partir du
          quartier     de     la    gare     à
          proprement dit.

          Dans ce contexte, on peut
          s’interroger sur le maintien de
          ce magasin sur site, compte
          tenu de la nouvelle stratégie de
          développement de Lidl. Les
          représentants      de    l’enseigne
          nous ont d’ailleurs confirmé être
          en     recherche     active    d’un
          emplacement alternatif, pour un
          foncier d’au moins 4.500 m²,
          afin d’y installer un magasin de
          l’ordre de 1.500 m² de vente
          (contre 800 m² actuellement et
          43 places de stationnement, le
          magasin datant de 1984).




                             Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                               durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.23
PIVADIS




          Composé d’une offre récente
          (quartier gare) et d’une offre
          plus ancienne (axe du bd des
          talards), du fait du recul de la
          gare, le quartier est dense
          commercialement,       avec    une
          réponse aux besoins courants et
          une      spécificité     classique
          d’hôtellerie restauration.




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.24
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          3.3. Situation des activités commerciales sur le territoire de projet.


          Contrairement au constat usuel sur les quartiers en
          politique de la ville, l’état des locaux commerciaux
          est sur le territoire de projet de très bon niveau,
          avec 7% seulement d’établissements à rénover.

          Néanmoins, on note une relative fragilité de l’activité
          commerciale, dans un contexte conjoncturel délicat,
          et un contexte local de greffe difficile du nouveau
          quartier gare aux quartiers traditionnels. N’oublions
          pas que le projet d’aménagement qui s’est inscrit
          dans le temps a connu plusieurs phases, dont une
          arrivée de la médiathèque postérieure à la création
          des locaux commerciaux, et que l’empreinte de la
          barrière physique que constituaient les voies ferrées
          semble encore psychologiquement présente pour une
          partie des habitants. C’est en particulier le cas des
          habitants des Provinces, et plus largement de
          « Alsace Poitou » qui ne considèrent apparemment
          pas le quartier de la gare comme leur centralité de
          quartier. Il convient également de souligner que
          cette greffe commerciale s’inscrit dans le cadre d’une
          production significative de logements au dessus des
          locaux commerciaux, mais que la commercialisation
          de ces logements semble avoir généré, aux dires des
          acteurs locaux, un nombre non négligeable de
          résidences secondaires, limitant du coup le potentiel
          effectif pour les commerces de proximité.




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.25
PIVADIS
              3.4. Capacité de dépenses en besoins courants des habitants du territoire de projet.


              Pour les besoins courants, dépenses testées dans le cadre de
              l’enquête, la capacité de dépenses annuelles des habitants du
              territoire de projet peut être évaluée à environ 36 M€, dont
              20,5 M€ en alimentaire.

              Géographiquement, c’est le secteur Clos Cadot qui représente
              le potentiel le plus fort. L’hippodrome et la place de sport, en
              plus de la voie ferrée, constituent un point de rupture
              important. De ce fait, il convient de distinguer une partie Sud,
              qui cumule environ 20 M€ de capacités de dépenses, et une
              partie Nord, qui représente environ 16 M€ de capacité de
              dépenses. On note toutefois un net déséquilibre Est Ouest, à
              relativiser néanmoins, compte tenu de la non prise en compte
              des habitants légèrement plus au Nord, sur le quartier
              Rocabey.




Dépense annuelle en M€         La Découverte La Découverte   Secteur Sud     Etrier       Secteur Sud   Les Provinces    La Gare    Le Clos Cadot   Secteur Nord     Total
                                    Est          Ouest
Pain Pâtisserie                       0,21          0,25          0,34           0,13           0,93          0,21           0,21          0,31           0,73         1,66
Viande / Charcuterie                  0,54          0,64          0,91           0,36           2,45          0,57           0,56          0,84           1,97         4,43
Poissonnerie et Coquillages           0,08          0,09          0,13           0,05           0,35          0,08           0,08          0,12           0,29         0,63
Fruits et légumes                     0,25          0,30          0,43           0,16           1,14          0,27           0,27          0,40           0,94         2,08
Produits laitiers / Crèmerie          0,36          0,42          0,59           0,22           1,59          0,37           0,36          0,54           1,28         2,87
Epicerie / Boissons                   1,08          1,28          1,82           0,68           4,86          1,14           1,13          1,69           3,95         8,81
Sous-total alimentaire               2,52          2,97          4,22           1,60          11,31          2,64           2,62          3,91           9,17        20,48
Produits d'entretien                  0,12          0,14          0,19           0,07           0,51          0,12           0,12          0,18           0,41         0,93
Pharmacie                             0,75          0,88          1,05           0,41           3,08          0,70           0,66          0,99           2,35         5,42
Coiffure & Esthétique                 0,16          0,19          0,22           0,09           0,66          0,15           0,14          0,21           0,50         1,16
Optique médicale                      0,51          0,61          0,70           0,28           2,09          0,48           0,44          0,65           1,57         3,67
Presse                                0,09          0,10          0,20           0,08           0,46          0,11           0,12          0,19           0,42         0,89
Tabac                                 0,36          0,41          0,49           0,21           1,47          0,39           0,31          0,43           1,12         2,59
Fleurs                                0,07          0,09          0,16           0,06           0,39          0,09           0,10          0,16           0,35         0,74
Pressing                              0,02          0,03          0,03           0,01           0,09          0,02           0,02          0,03           0,07         0,16
Total besoins courants                4,59          5,41          7,27           2,81          20,07          4,71           4,53          6,73         15,97        36,04



                                   Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                     durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.26
PIVADIS
          3.5. Comportements d’achats des habitants du territoire de projet.



          La répartition des dépenses
          par formes de distribution
          souligne        l’impact       de
          l’Intermarché       de          la
          Découverte          sur       les
          comportements            (format
          supermarché) mais montre
          aussi des écarts significatifs
          des pratiques en fonction du
          lieu d’habitat.

          Par     exemple,   on     note
          l’impact plus important du
          format discounter sur Etrier
          et les Provinces, à la fois du
          fait des niveaux de revenus,
          mais aussi de la proximité de
          l’offre    (Lidl  pour      les
          Provinces).




                              Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.27
PIVADIS




                                                   Destination des dépenses en besoins courants:


                                                      1%                          4%
          L’analyse des comportements                              9%
                                                   3%
          d’achats     sur    les   besoins
          courants montre une forte                          18%
          multifréquentation, avec une                                                                                                          6%
                                                                         48%
          très nette rupture Nord/Sud                                                                                   22%
                                                     12%
          pour l’influence du        centre                                                                      1%                 25%
                                                             0%
          commercial       la   Découverte,             5%                                                  2%
          dont la zone de chalandise                                                                                    28%                3%
                                                                                                                                 12%
          s’avère très courte. On note                                                                                                     1%
          aussi l’influence croisée de la                                        12% 0%
                                                                                                     13%
          Madeleine au Sud et de Croix                                            1%
          Désilles au Nord. On note                                                       15%
          d’ailleurs que ce dernier site a
                                                                                          8%          34%
          plus d’influence, du fait de
          l’enseigne Leclerc, que l’on                                                         15%    HIPPODROME
                                                                                       2%
          aurait pu l’imaginer.

                                                                                                           1% 9%                                       8%
                                                                                                      6%                                              1%
                                                                                                                                                     8%

                                                                                                           t                                     12%
                                                                                                           14%                                              58%
                                                                                                                      52%                         4%
                                                              0%                                                                                  4%
                                                                     17%                        11%                                                3%
                                                                               34%                   0%
                                                                   9%
                                                                                                           2%         5%        Cc La
                                                                   13%                                                        Découverte

                                                                                     4%                0%       17%
                                                                                          9%
                                                                                                      5%              26%
                                                                   10%         4%

                                                                                                            18%                 3%
                                                                                                                               1%
                                                                                                                  20%         10%




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.28
PIVADIS
          3.6. Une multifréquentation qui émiette les potentiels pour l’offre de proximité.



          Le centre commercial la Découverte                                Fréquentation du centre commercial La Découverte par
          joue      un    rôle   de     centralité                                          secteur de résidence
          incontestable sur le Sud du territoire
          de projet, mais peine à attirer au Nord
                                                               La Découverte Est                                    73%                                  9%         13%     3%2%
          de    l’hippodrome,    même      si   la
          fréquentation existe aussi.                       La Découverte Ouest                                      80%                                       7%       8% 5%

          Néanmoins,      la     tendance     de                        Secteur Sud                35%                8%         17%              18%         7%        14%
          fréquentation    annoncée    par   les
          habitants      interrogés      montre                               Etrier                      54%                         3%          25%              9%      10%
          clairement une tendance baissière.
                                                                       Les Provinces         21%         8%         18%          12%         9%                32%

                                                                            La Gare           25%          7%       7% 4%       13%                      43%

                                                                       Le Clos Cadot        14%    2%     20%             12%   4%                      48%

                                                                               Total                40%                    7%     15%            10%    6%          23%

                                                                                       0%    10%    20%       30%     40%       50%        60%    70%        80%     90%      100%

                                                                  Assidument - Au moins une fois par semaine                Très régulièrement - Plusieurs fois par mois
            Evolution de la fréquentation du                      Régulièrement - Au moins une fois par mois                De temps en temps - Au moins une fois par trimestre
           centre commercial La Découverte                        Rarement - Au moins une fois par an                       Jamais

                                       28%           De moins en moins
                                                     souvent

                                                     De plus en plus
                                                     souvent
                                         5%
                67%                                  Toujours aussi
                                                     régulièrement




                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.29
PIVADIS




                                                                                                                  Evolution de la fréquentation des
          Le secteur Gare / Rocabey est également touché par une
          tendance baissière de fréquentation, en termes de rythme                                              commerces du quartier Gare / Rocabey
          de fréquentation, et avec à l’inverse, une certaine
          difficulté à attirer au Sud de l’hippodrome.                                                                                                  28%
                                                                                                               De moins en moins
                                                                                                               souvent
          Il convient de noter que si le secteur Gare / Rocabey
          montre, dans sa partie ajoutée autour de la médiathèque,                                             De plus en plus souvent
          une difficulté à stabiliser le développement de commerces
          et services, le secteur présente un niveau de fréquentation                                          Toujours aussi
          correspondent bien à une centralité intermédiaire du point                                           régulièrement
          de vue commercial.                                                                                                             64%              8%



                                             Fréquentation du secteur Gare / Rocabey
                                                    par secteur de résidence

               La Découverte Est     5% 2%     13%          8%         14%                               57%

                  La Découverte…         16%           12%        7%        6%                          59%

                    Secteur Sud      6% 2%3%2% 10%                                             77%

                           Etrier        15%     4%     11%           6% 5%                            60%

                   Les Provinces                       44%                          12%              24%              7%      14%

                        La Gare                                             81%                                         13%       2%4%

                   Le Clos Cadot          19%          4%             21%           14%          12%                  31%

                           Total               26%               5%     12%       6%    7%                      43%

                                    0%    10%        20%         30%        40%     50%       60%      70%       80%        90%     100%


                 Assidument - Au moins une fois par semaine                       Très régulièrement - Plusieurs fois par mois
                 Régulièrement - Au moins une fois par mois                       De temps en temps - Au moins une fois par trimestre
                 Rarement - Au moins une fois par an                              Jamais


                             Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                               durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.30
PIVADIS




                                                                                                Taux des ménages réalisant des
          Au-delà des sites principaux qui structurent l’organisation                           achats sur les sites commerciaux
          commerciale de proximité, les ménages interrogés                                                environnants
          fréquentent très largement la zone de la Madeleine à
          proximité du quartier mais également le Leclerc Croix                                       Zone Madeleine                                77,6%
          Désilles beaucoup plus éloigné. Ce phénomène est                                       Croix Désilles Leclerc                            72,3%
          notamment lié à l’enseigne Leclerc qui dispose d’une forte                                     Saint-Servan                      52,1%
          attractivité.                                                                          Rocabey Intermarché                   37,9%
                                                                                                           Intra Muros                 36,7%
          La multi fréquentation des sites commerciaux caractérise                      Saint-Jouan-des-Guerets Cora                  34,5%
          très nettement les comportements d’achats.
                                                                                                Courtoisville Carrefour           22,7%

                                                                                                                          0%   20%   40%    60%   80% 100%


                                  Taux des ménages réalisant des achats sur divers sites commerciaux
                                               environnants par secteur de résidence
              100%

               90%

               80%

               70%

               60%
               50%

               40%

               30%

               20%

               10%

                0%
                       Courtoisville      Croix Désilles      Intra Muros           Rocabey         Saint Jouan des        Saint Servan     Zone Madeleine
                        Carrefour            Leclerc                              Intermarché        Guerets Cora

                               CLOS CADOT        DECOUVERTE EST         DECOUVERTE OUEST          ETRIER      GARE         PROVINCES       SUD


                            Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                              durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.31
PIVADIS
           3.7. Un haut niveau de satisfaction pour les commerces et services de proximité.



           Les meilleurs taux de satisfaction des habitants sur l’offre
           commerciale de leur quartier sont rencontrés sur le secteur de
           la Découverte. En effet, les échanges directs avec les                                  Appréciation de l'offre de commerces et
           représentants des habitants l’on bien montré, ce lieu joue le
                                                                                                 services présent sur le quartier de résidence
           rôle de centralité, de sociabilité sur le quartier.

            Cela interroge l’impact du déplacement prévu du                                                    Bien / Satisfaisant                                    65,8%
             supermarché de l’autre côté de l’avenue de Gaulle sur                      Manque de choix / Pas assez de commerces                       20,6%
             l’appréciation et la pratique effective des habitants à
             terme. Les habitants se montrent en particulier                                                Disparition commerces                  10,7%
             inquiets des conditions de traversée piétonne de
                                                                                            Bonne diversité / choix des commerces              7,1%
             l’avenue du Général de Gaulle.
                                                                                                                      Insatisfaisant          5,0%
           A l’inverse, les habitants de Clos Cadot, qui représentent une
           valeur importante de dépenses, se montrent très insatisfaits,                              Manque de petits commerces             3,9%
           ce qui est cohérent avec l’offre existante, depuis la fermeture
                                                                                                      Le niveau des prix trop élevé          2,7%
           d’Ecomarché.
                                                                                                         Proximité des commerces            1,9%
                Taux de satisfaction des commerces                                      Bien desservi par les transports en commun          1,7%
                      et services par secteur
                                                                                                         Manque de stationnement            1,2%
                Clos Cadot               20,0%                                                                 Manque d'animation           1,1%
            Découverte Est                                            81,7%                 Manque de convivialité / Accueil pas au
                                                                                                                                            0,7%
                                                                                                          niveau
          Découverte Ouest                                               84,7%
                                                                                                             Convivial / Accueillant        0,6%
                     Etrier                                      70,5%
                                                                                                         Lieu agréable / Ambiance           0,4%
                     Gare                                     63,6%

                 Provinces                                    65,0%                                                Prix abordables          0,4%

                      Sud                                               83,3%                                          Autre raison         1,2%

           Secteur d'étude                                    65,8%                                                      NRP / NSP            4,7%

                              0%      20%      40%      60%       80%      100%                                                        0%    10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%


                                   Développement économique du quartier prioritaire du contrat de ville: démarche en vue de favoriser la dynamique de création d’activités
                                                                                                     durables et la création d’emplois dans les quartiers prioritaires – p.32
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