FRANCE - Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019

FRANCE - Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019

Études Économiques Groupe http://etudes-economiques.credit-agricole.com Trimestriel – n°18/111 – 7 mai 2018 FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Atterrissage en douceur en 2018 Le marché résidentiel a connu une année record en 2017. Dans l’ancien, le nombre de transactions a atteint 968 000 ventes, +15% sur un an et record absolu en niveau. Dans le neuf, les ventes ont également été marquées, mais stables par rapport à 2017. Les prix de vente ont un peu accéléré, à +4% sur l’année dans l’ancien, avec des hausses plus marquées dans les grandes villes, notamment à Paris.

Cette reprise est principalement liée à deux facteurs : des taux de crédit extrêmement bas et qui commencent à remonter et les mesures de soutien dans le neuf. Une surchauffe du marché nous semble peu probable en 2018-2019. Il n’y a pas de comportements spéculatifs avérés, pas d’emballement des prix ou du crédit. Au contraire, un léger tassement est attendu (repli des ventes, freinage des prix), malgré l’amélioration du contexte conjoncturel. Des premiers signes d’accalmie apparaissent d’ailleurs depuis janvier.

D’une part, le nouveau plan logement ELAN est favorable à terme via le choc d’offre et la prolongation pour 4 ans du dispositif Pinel et du PTZ.

Mais leur recentrage graduel sur les zones tendues va réduire de 9% les ventes de neuf en 2018. D’autre part, les taux de crédit qui sont extrêmement bas commencent à remonter. Ceci va se poursuivre, avec la hausse des taux OAT 10 ans liée notamment à la réduction du QE (1,15% prévu fin 2018, 1,55% fin 2019), mais très graduellement. Ceci, joint à la remontée des prix des logements, va un peu entamer la capacité d’achat des ménages et rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes.

En 2018, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de l’ordre de 6%. Ils seraient en recul de 9% dans le neuf en 2018 (8% dans le segment promoteurs et 9% dans les maisons individuelles). En 2019, les ventes s’effriteraient encore dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018 et freineraient en 2019. Olivier ELUERE Sommaire Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf2 Ancien : record de ventes mais pas de surchauffe 2 Ancien : accélération modérée des prix . 2 Neuf : stabilisation des ventes . 2 Neuf : encours de logements neufs stable .

3 Construction : reprise marquée en 2017 . 3 2017 : année record dans l’ancien . 4 Deux facteurs de soutien . 4 2018-2019 : léger tassement du marché . 5 Impact du plan ELAN et de la mise en place de l’IFI . 5 Lente remontée des taux de crédit . 5 Tassement du marché en 2018-2019 . 6 FOCUS – Impact du plan de réforme du logement ELAN . 8 Modifications des mesures fiscales : PINEL, PTZ, IFI . 8 Choc d’offre . 9

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 2 - Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf Ancien : record de ventes mais pas de surchauffe Le marché du logement ancien a connu en 2017 un record historique en termes de volume de ventes. Les volumes de ventes de logements anciens connaissent une reprise très marquée depuis 2015, +40% en cumulé sur trois ans. La reprise de 2015, 14,8% sur un an, correspondait à un rattrapage, après trois années médiocres (2012-2014). Elle s’est poursuivie en 2016, 5,9%, et a accéléré en 2017, 14,7%.

Le nombre total de transactions a ainsi atteint en 2017 le plus haut niveau jamais enregistré, 968 000 unités. Ce niveau est nettement supérieur, de 17%, à celui du boom des années 2000, 830 000 ventes par an en 2004-2006. Cela est en bonne partie lié à des taux de crédit extrêmement bas et qui commencent à remonter, ce qui a créé un effet d’aubaine (cf. infra). En février 2018, le cumul 12m reste très élevé mais s’effrite un peu, à 965 000 unités.

Le marché est très dynamique, avec un nombre élevé d’acheteurs et de vendeurs et des acheteurs qui se décident vite. On ne peut pas parler de surchauffe pour autant. D’après les analyses des notaires, la vitesse de rotation du parc de logements est un peu inférieure à celle du boom des années 2000. Et la durée de détention des logements s’accroit régulièrement, 10 ans environ en 2017, contre 7 ans en 2006. En Ile-de-France, les ventes de logements anciens sont également en net rebond. Elles sont en hausse de 18% sur un an en 2017 et dépassent de 14% les niveaux de vente du boom des années 2000.

Ancien : accélération modérée des prix Les prix des logements anciens accélèrent peu à peu au cours de l’année 2017. Après une baisse de 2% par an en 2012-2014, ils s’étaient stabilisés en 2015 (-0,4% sur un an au T4) et s’étaient accrus de 1,5% sur un an au T4 2016. Ils accélèrent graduellement en 2017. La hausse annuelle atteint 4% sur un an au quatrième trimestre. Les prix remontent de 5,1% en Ile-de-France et de 3,5% en province. Ils augmentent plus vite pour les appartements, 5%, que pour les maisons, 3,2%. Ces hausses de prix restent relativement mesurées si on les compare à celles du boom des années 2000, 12% par an en moyenne en 2004-2007, ce qui confirme l’absence de surchauffe.

A Paris toutefois, les hausses de prix deviennent marquées, 8,6% sur un an. Au regard des indicateurs avancés des Notaires Paris Ile-de-France, les hausses de prix des appartements anciens en Ile-de-France seraient stables, 5,9% sur un an en avril 2018 (comme fin 2017). À Paris, en revanche, elles accéléreraient, 9,3% en avril. Les données disponibles par ville s’arrêtent au T3. Les prix des appar- tements anciens sont en hausse dans la plupart des villes. Les rythmes sont soutenus à Lyon (7,6%) Rouen (6,9%), Nantes (6,2%). Et les hausses dépassent 10% à Bordeaux (11,9%). Toutefois, les prix baissent à Toulon (-5,1%) ou Saint-Etienne (-4,5%).

Les hausses de prix récentes ont compensé la correction de 2012-2014. Par rapport au point haut du T4 2011, les prix sont quasiment stables, -2%, à comparer avec une hausse cumulée de 150% entre 1998 et 2011. Neuf : stabilisation des ventes Le marché du logement neuf reste soutenu en 2017, mais ne connaît pas la même dynamique que celui du logement ancien. Dans le segment « promoteurs » (programmes d’au moins cinq logements), 130 000 logements neufs ont été vendus en 2017, soit une hausse de 2% par rapport à 2016 (127 000 ventes). Ces niveaux égalent à peu près les records historiques du cycle précédent, atteints en 2006-2007.

Mais, à la différence du logement ancien, ils ne les dépassent pas. De plus, après un bon début d’année, les ventes ont marqué le pas, et, au quatrième trimestre, étaient en recul de 3,8% sur un an. Ceci s’explique notamment 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1 000 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 milliers Ventes de logements anciens nombre de transactions cumulé sur 12 m Sources : CGEDD, Notaires, Crédit Agricole S.A. 40 60 80 100 120 -10 -5 5 10 15 20 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 indice a/a France : prix des logements anciens Variation sur un an, % Indice base 100 T1 2010 Sources : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A.

10 15 20 25 30 35 40 45 91 94 97 00 03 06 09 12 15 milliers par trim.

France : ventes de logements neufs Mises en vente Ventes Sources : Ministère de l'Ecologie, CA

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 3 - par un attentisme des acheteurs face aux incertitudes fiscales (sur le maintien ou non du dispositif Pinel et du PTZ et sur la réforme de l’ISF). La répartition entre ventes aux investisseurs et ventes aux accédants reste assez équilibrée, respectivement 54% et 46% du total. Dans le segment « maisons individuelles hors promoteurs », le nombre de transactions reste également quasi stable.

En 2016, les ventes avaient progressé de 19,5%, pour atteindre 134 000 unités. En 2017, après un bon début d’année, les ventes ont marqué le pas à partir du printemps. Sur l’année entière, elles se chiffrent à 135 000 unités, niveau quasi stable (+1%) par rapport à 2016. Et en février 2018, le cumul 12 mois recule de 3,7% sur un an. A la différence du segment promoteurs, le nombre de transactions demeure nettement en deçà des points hauts de 2006-2007 (189 000 unités par an).

En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) se redressent assez nettement en 2017, +5,7% sur un an. D’après l’enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs s’infléchit légèrement. Le solde d’opinion atteint -10 en janvier 2018, en baisse par rapport à juillet (2). Il est proche de sa moyenne de long terme (-9). Neuf : encours de logements neufs stable Les mises en vente de logements neufs (promoteurs) ont reculé en 2017, après une hausse marquée de 23% en 2016. Elles se sont repliées assez nettement au troisième et quatrième trimestres et ont baissé de 4,3% sur l’ensemble de l’année, à 121 800 unités.

Ceci s’explique notamment par les difficultés à initier de nouveaux projets (rareté du foncier, poids des normes et des recours…).

L’encours de logements neufs (achevés, en cours ou en projet) pro- posés à la vente reste à peu près stable. Il atteint 103 900 unités au T4 2017, contre 103 500 un an plus tôt. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement de l’encours, atteint 9,6 mois de vente, contre 9,7 mois un an plus tôt. Ce ratio est assez bas et se situe en deçà de son niveau moyen historique, 10 mois sur la période 1985-2016. Les stocks proprement dits (encours de logements achevés ou en cours de construction) sont faibles, 33 000 unités : 4% des encours sont achevés, 26% en cours de construction, 70% en projet.

En Ile-de-France, l’encours de logements neufs est stable également, à 9,6 mois de vente au T4 2017, comme un an plus tôt.

Les prix des logements neufs (promoteurs) sont en reprise très modérée. Les prix des appartements se sont accrus de 0,1% sur un an au T4 2017 (après 0,3% au T3). Les prix des maisons (promoteurs) ont progressé plus fortement, de 5,9% sur un an au T4 (après 3,1% au T3). Il s’agit des prix à la réservation. Construction : reprise marquée en 2017 La reprise de la construction de logements s’était enclenchée en 2016. Les délais de réaction sont assez longs entre l’acte de vente d’un logement neuf et le démarrage du chantier, de l’ordre de six à douze mois suivant les opérations. Le rebond des ventes de neuf, amorcé en 2015, s’est ainsi répercuté sur l’activité de la construction à partir de 2016.

Ce mouvement s’est confirmé en 2017, du fait de la très bonne tenue des ventes de logements neufs en 2016. Sur l’année, les mises en chantier ont atteint 418 900, +15,7% sur un an, et les permis 497 000, +8,2% sur un an. En février 2018, la dynamique est du même ordre, +12,5% pour les mises en chantier (cumul 12m) et +8% pour les permis. Sur les trois derniers mois, l’activité reste en hausse : les permis s’accroissent de 5,2% par rapport aux trois mois précédents et les mises en chantier de 2,9% (données CVS). Une hausse de 10% des mises en chantier est attendue en 2018. On se rapproche des niveaux records proches de 500 000 par an atteints en 2006-2007.

3 7 11 15 19 23 30 50 70 90 110 130 91 94 97 00 03 06 09 12 15 mois milliers France : encours de logements neufs Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'Ecologie -10 -5 5 10 15 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 France : prix des logements Appartements neufs Logements anciens variation annuelle, % Sources : Ministère de l'Ecologie, Insee-Notaires 250 350 450 550 650 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 France : permis de construire et mises en chantier de logements Mises en chantier Permis de construire milliers, cumul 12m Source : Ministère de l'Ecologie

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 4 - 2017 : année record dans l’ancien Le marché résidentiel, en reprise depuis 2015, a connu une année record en 2017. Dans l’ancien, le nombre de transactions a atteint 968 000 ventes, soit une hausse marquée, 15% sur un an, et un record historique en niveau, très supérieur aux points hauts du boom des années 2000. Dans le neuf, les ventes ont également été soutenues, égalant à peu près les niveaux élevés de 2016. Toutefois, à la différence de l’ancien, elles n’ont pas dépassé les pics du boom précédent (2006-2007).

Les prix de vente ont accéléré, à 4% sur l’année dans l’ancien, avec des hausses plus fortes dans les grandes villes, notamment Paris (+8,6%).

Le crédit habitat aux ménages a été également soutenu, avec une croissance de l’encours de 6,2% sur un an en novembre-décembre 2017, après 4,2% fin 2016. La production de nouveaux prêts à l’habitat est restée très élevée début 2017, mais a nettement fléchi en cours d’année et ne s’est accrue que de 6,4% en 2017 après 26% en 2016. Ceci est lié au poids des rachats de crédits externes et des renégociations, très élevé fin 2016-début 2017, 55% de la production, et beaucoup plus modéré fin 2017, 19% au quatrième trimestre. Les taux sont légèrement remontés et une bonne partie des opérations de rachat ou de renégociation liées au bas niveau des taux avaient déjà été effectuées en 2015-2016.

Hors rachats et renégociations, la production est restée en hausse marquée, 15% par rapport à 2016.

Deux facteurs de soutien La performance du marché en 2017 s’explique essentiellement par :  Des taux de crédit habitat très bas et en début de remontée Les taux de crédit sont en baisse tendancielle depuis de nombreuses années, compte tenu du repli continu du taux des OAT dix ans et d’une concurrence forte entre institutions de crédit. Ils étaient passés de 3,8% en moyenne annuelle en 2012 à 1,9% en 2016 (taux des crédits nouveaux, crédit à long terme à taux fixe hors assurance), avec un point bas à 1,5% fin 2016. En 2017, les taux sont remontés, très modérément, jusqu’à 1,67% en octobre, puis se sont effrités à 1,61% en décembre.

Ces niveaux historiquement bas et le fait qu’ils commencent à remonter ont dopé les ventes par effet d’aubaine, les acheteurs accélérant leur projet pour bénéficier de ces taux très attractifs.

 Deux principales mesures de soutien au logement neuf  Le PTZ (prêt à taux zéro), renforcé en 2016, avec plafond de ressources accru ; montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, contre 18 à 26% précédemment ; différé de rembour- sement et durée de prêt allongés.  Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif, qui permet une réduction de l’IR, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21% de la valeur (plafonnée) du logement.

Ces mesures ont joué clairement début 2017, moins par la suite, du fait des incertitudes sur le maintien ou non de ces avantages fiscaux à l’issue des élections présidentielles et législatives.

Ceci explique une dynamique d’achat moins favorable dans le neuf que dans l’ancien. Par ailleurs, les facteurs structurels de soutien à la demande ont continué à jouer : désir d’accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet « valeur refuge ». De plus, le modèle français de crédit habitat est prudent, avec des critères d’octroi assez stricts. Le taux de créances douteuses sur encours de crédit habitat reste bas et a même légèrement diminué en 2016, 1,54% après 1,57% en 2015. Il n’y a pas de montée significative des risques et un resserrement marqué de l’octroi de crédit semble peu probable.

Il faut toutefois noter que le taux d’endettement habitat des ménages (encours sur revenu) reste soutenable, 75% fin 2017, et inférieur à celui des pays anglo-saxons, mais est en hausse continue.

5 10 15 20 200 400 600 800 1 000 05 07 09 11 13 15 17 %, a/a Mds € France : encours de crédits habitat ménages Montants Croissance sur 12 m (dr.) Sources : BdF, Crédit Agricole 2 4 6 8 10 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 France : taux de crédit habitat Taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) Taux OAT 10 ans Sources : BdF, Crédit Agricole Moyennes trimestrielles en % 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 % France : crédit habitat ratio encours douteux/encours total Sources : ACPR, Crédit Agricole S.A.

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 5 - 2018-2019 : léger tassement du marché En 2018 et 2019, le marché devrait connaître à nouveau une bonne dynamique, et rester à des niveaux de transactions élevés.

Mais un emballement du marché nous semble peu probable. Les prix et les encours de crédit sont en hausse raisonnable (par rapport au boom des années 2000), les prix ne sont pas surévalués (au vu de notre indicateur, cf page suivante), il n’ya pas de comportements spéculatifs marqués, l’offre de crédit reste prudente. Le scénario le plus probable nous semble celui d’un atterrissage en douceur, lié à deux principaux facteurs. D’abord, le recentrage sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf. Ensuite, un effritement de la capacité d’achat des emprunteurs, avec la légère remontée des taux de crédit et l’accélération relative des prix des logements.

Les premiers mois de l’année 2018 montrent effectivement des signes de tassement : léger recul du cumul annuel de ventes dans l’ancien, repli des ventes de maisons individuelles dans le neuf, léger freinage de l’encours de crédit habitat, +5,8% en février après +6,2% en décembre, baisse de 9,5% sur un an en janvier-février de la production de prêts (hors rachats et renégociations). Impact du plan ELAN et de la mise en place de l’IFI Les principales mesures du nouveau plan logement ELAN et de la réforme de l’ISF et leurs impacts attendus sont détaillés dans le focus p. 7-8. Les principales conclusions sont les suivantes.

La prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ est positive pour le marché du neuf. Mais leur recentrage sur les zones tendues va réduire le nombre de transactions. Le Pinel est recentré dès 2018 sur les zones tendues (sauf si la demande de permis a été déposée fin 2017), d’où une baisse des ventes investisseurs. Le PTZ est maintenu en zones non tendues en 2018-2019. Mais, dans ces zones, la réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition va réduire le nombre d’achats. D’où au total une baisse des ventes en 2018 par rapport à 2017 estimée à environ 8% dans le neuf promoteurs et 9% dans le neuf maisons individuelles (calculs détaillés page 7).

La transformation de l’ISF en IFI, avec un patrimoine financier qui sort de l’assiette, risque de favoriser des arbitrages aux dépens de l’immobilier. Mais cet effet devrait être limité. D’abord, les rendements des placements financiers (hors Bourse) sont bas et les marchés boursiers sont jugés relativement surévalués. Ensuite, la vente d’actifs immobiliers locatifs conduira au paiement de l’impôt sur les plus-values qui peut s’avérer dissuasif. Enfin, pour une bonne partie des ménages à l’IFI, la résidence principale constitue une part importante du patrimoine. D’où au total un impact assez modéré, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs ou des achats de résidences secondaires, mais a priori pas de reventes massives de logements.

Les mesures du choc d’offre (libération du foncier privé, facilitation des projets d’urbanisme, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs) permettront à terme une hausse de l’offre et une baisse des coûts, donc a priori une baisse des prix du logement neuf. Mais l’impact sera assez limité, notamment dans le privé. Les municipalités, qui délivrent les permis, tendent à privilégier les constructions d’immobilier d’entreprise plutôt que les constructions de logements. L’effet sur les ventes et la construction de logements en 2018 sera de toute façon très faible, compte tenu des délais de réalisation.

Lente remontée des taux de crédit Les taux de crédit devraient très légèrement remonter en 2018 et 2019. Les crédits étant essentiellement à taux fixe, le niveau des taux de crédit dépend en bonne partie de celui des obligations d’État à dix ans. 6 7 8 9 10 11 12 -10 -5 5 10 15 20 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 % France : prix des logements anciens et taux de chômage Hausse des prix sur un an Taux de chômage (dr. inv.) Sources : Notaires, Insee 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 France : taux de crédit habitat Taux crédit habitat à long terme hors assurances Moyennes mensuelles en % Sources : BdF, Crédit Agricole S.A.

-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Taux OAT et Bunds 10 ans France Allemagne Sources : Bloomberg, Crédit Agricole S.A.

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 6 - Les taux OAT dix ans sont restés très bas en 2017, 0,81% en moyenne. Ceci s’explique par :  Les effets du quantitative easing (QE) de la BCE, avec des achats d’actifs toujours élevés, 60 Mds € par mois entre avril et décembre (après 80 précédemment).

 L’appétit des investisseurs pour les placements valeur-refuge, dans un environnement mondial où les risques potentiels restent élevés (Brexit, soutenabilité de la croissance chinoise, risques de guerre commerciale, prix des matières premières, tensions géopolitiques), ce qui favorise notamment les Bunds et les OAT.

Les taux à long terme français devraient toutefois remonter peu à peu vers 1,15% fin 2018 et 1,55% fin 2019, dans le sillage de la hausse des Bunds allemands, pour trois raisons :  Une croissance assez marquée en zone euro, 2,4% en 2018, 2,1% en 2019 et une légère remontée attendue de l’inflation sous-jacente. Mais l’inflation globale resterait assez modérée, 1,4% par an en 2018 et 2019.  Une réduction des achats de titres par la BCE à 30 milliards par mois sur les neuf premiers mois de 2018, du fait d’une croissance plus solide et plus homogène en zone euro.

 La remontée des taux longs américains, liée aux relèvements des taux directeurs de la Fed et à une croissance revue en hausse, suite au stimulus fiscal mis en place. Dans ces conditions, les taux de crédit devraient remonter au cours des prochains trimestres, mais modérément, car ils ne répercuteraient pas entièrement la hausse des taux de marché, en raison d’une forte concurrence entre les institutions de crédit.

Tassement du marché en 2018-2019 La capacité d’achat des ménages1 , en d’autres termes leur « pouvoir d’achat immobilier », s’est nettement améliorée sur les années récentes, grâce à la baisse des taux de crédit (cf.

graphique ci-contre). Entre 2008 et début 2017, elle s’est accrue de 27%, la surface achetable atteignant 95 m2 début 2017, contre 75 m2 en 2008. Cela a été permis par la forte baisse des taux de crédit, tandis que, sur cette période, les prix se sont à peine corrigés, -4% en cumulé. Au vu de cet indicateur, les prix sont devenus légèrement sous- évalués. Depuis quelques mois, cette capacité commence toutefois à se réduire. L’accélération des prix et la légère remontée des taux de crédit réduisent la surface achetable, qui est passée de 95 m2 au T1 2017 à 92 au T4. Cette tendance va se poursuivre en 2018, ce qui va limiter l’effet d’aubaine et rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes.

En sens inverse, le contexte conjoncturel s’améliore. La croissance atteindrait 1,9% en 2018 et 1,8% en 2019 (après 2% en 2017), et le taux de chômage (métropole) baisserait à 8,5% en 2018 et 8,1% en 2019 (après 9,1% en 2017).

En 2018, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de l’ordre de 6%. Ils seraient en recul de 9% dans le neuf en 2018 (8% dans le segment promoteurs et 9% dans les maisons individuelles), du fait du recentrage des mesures fiscales. En 2019, les ventes s’effriteraient encore dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018 et freineraient en 2019. Par rapport à ce scénario central, le principal risque serait celui d’une remontée significative des taux longs français. Cela pourrait se produire par exemple dans l’hypothèse d’une accélération marquée de la croissance américaine, accompagnée d’un dérapage budgétaire, d’une croissance soutenue en zone euro et d’un resserrement monétaire plus fort que prévu de la part de la Fed et de la BCE.

Ces mouvements entraîneraient un choc de confiance des investisseurs et une nette 1 À chaque période, on calcule la surface qu’un ménage moyen peut acheter, au prix, au taux et à la durée de crédit du marché, en respectant la règle d’un taux d’effort (remboursement du crédit/revenu) de 30%. Cet indicateur mesure donc la capacité d’achat de logement d’un ménage. La surface achetable par ce ménage moyen évolue de façon cyclique autour d’une moyenne d’environ 90 m2 .

-1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Inflation et inflation sous-jacente Inflation totale Inflation sous-jacente a/a, % Source : Insee, Crédit Agricole S.A. Prév. 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 en m2 Capacité d'achat de logement des ménages Surface achetable avec taux d'effort à 30% Sources : BdF, Notaires, calculs CA prix surévalués prix sous évalués -15 -10 -5 5 10 15 20 400 500 600 700 800 900 1 000 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 % milliers France : ventes et prix de logements anciens Ventes Variations de prix sur un an (dr.) Sources : CGEDD, Notaires, CA prév.

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 7 - remontée des taux longs. Le rebond des taux de crédit qui s’ensuivrait entraînerait une correction significative des ventes et des prix immobiliers. Cela relève toutefois plutôt d’un « stress scénario » et nous semble peu probable en 2018-2019.

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 8 - FOCUS – Impact du plan de réforme du logement ELAN Les grandes lignes de la stratégie logement du gouvernement avaient été présentées en septembre dernier, autour de deux grands thèmes, un choc d’offre et une modification des dispositifs fiscaux.

Ce second thème a été détaillé dans le cadre de la loi de finances 2018. Le premier thème ainsi qu’une série d’autres mesures sont explicités dans le projet de loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) présenté le 4 avril dernier. Voici les principales mesures et l’évaluation de leur impact.

Modifications des mesures fiscales : PINEL, PTZ, IFI Les dispositifs fiscaux PINEL et PTZ sont légèrement modifiés et recentrés sur les zones tendues. L’ISF est remplacé par l’IFI.  Dispositif Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf prolongé pour quatre ans (jusqu’à décembre 2021) et recentré sur les zones tendues A, Abis et B1 (majeure partie de l’Ile-de- France, Côte d’Azur, Franco-genevois, la plupart des grandes agglomérations). Après amendement, le Pinel reste toutefois possible en 2018 en zone non tendue (B2 et C), si la demande de permis a été déposée avant fin 2017 et l’acte de vente conclu avant fin 2018, ou en cas d’aménagement de sites militaires en friche  Prêt à taux zéro (PTZ) prolongé pour quatre ans (jusqu’à décembre 2021) et recentré dans le neuf sur les zones tendues, A, Abis et B1, mais graduellement : maintien du PTZ en zones B2 et C pour deux ans, et part du prêt dans le coût de l’acquisition ramenée dans ces zones de 40 à 20%.

Dans l’ancien à rénover, PTZ recadré sur les zones B2 et C (pour réhabiliter les logements dans ces zones).

 ISF remplacé par l’IFI, impôt sur la fortune immobilière. Assis sur les seuls actifs immobiliers, il repose sur le même seuil d’assujettissement (1,3 M €), le même barème et les mêmes règles (notamment un abattement de 30% sur la résidence principale) que l’ISF. Impacts La prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ est très positive pour les promoteurs et pour le marché du neuf, mais leur recentrage sur les zones tendues va réduire les ventes de neuf. Le recentrage du dispositif Pinel va profiter aux zones tendues, si l’offre se développe, mais conduira à une baisse des ventes investisseurs, de 12 000 environ à terme et légèrement moins en 2018 du fait de l’amendement.

En effet, les zones B2 et C sont désormais exclues de ce dispositif. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues est pour l’essentiel reporté à 2020, donc jouera assez peu sur 2018-2019. La réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition dans les zones non tendues va toutefois réduire le nombre d’achats dans le neuf d’environ 15 000, 3 000 dans le neuf promoteurs et 12 000 dans les maisons individuelles hors promoteurs. À terme, le recentrage conduirait à une baisse des ventes de neuf de 48 000 environ (par rapport au niveau de 2017), 8 000 dans le neuf promoteurs et 40 000 dans les maisons individuelles hors promoteurs.

Impact total sur le neuf. Pour les ventes promoteurs, en 2018, baisse des ventes de 11 000 unités par rapport au niveau de 2017, -8%. En 2020, baisse de 20 000 unités par rapport au niveau de 2017, -15%. Les niveaux de vente resteront élevés et les acteurs sauront gérer cette baisse. Pour les ventes de maisons individuelles, baisse des ventes de 9% en 2018 et de 30% en 2020 par rapport au niveau de 2017. Cette forte baisse sera plus difficile à gérer par les acteurs. En ce qui concerne l’IFI, le patrimoine financier sort de l’assiette, constituée des seuls actifs immobiliers. Il n’y a donc pas pour les ménages concernés d’incitation à investir à nouveau dans l’immobilier, mais au contraire à vendre l’immobilier locatif pour acheter des placements financiers et notamment des actions (d’autant que pour les tranches supérieures, les taux de rendement des actions deviennent compétitifs par rapport à ceux de l’immobilier du fait de la mise en place de la flat tax).

Environ 350 000 foyers fiscaux étaient concernés par l’ISF en 2017, 1% du total des ménages. Mais plusieurs facteurs vont limiter ces effets. D’abord, les rendements de la plupart des placements financiers (hors Bourse) sont bas et les marchés boursiers sont jugés relativement surévalués, d’où un potentiel de hausse plutôt limité et des risques à moyen terme . Ensuite, la vente d’actifs immobiliers locatifs conduira au paiement de l’impôt sur les plus-values (19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec régime d’abattement), qui peut s’avérer dissuasif. Enfin, pour une bonne partie des ménages au

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 9 - patrimoine net taxable compris entre 1,3 et 2,4 millions d’euros, la résidence principale constitue une part importante du patrimoine. D’où au total un impact assez limité sur le logement, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs (neufs ou anciens) ou des achats de résidences secondaires de cette catégorie d’acheteurs, mais a priori pas de reventes massives de logements.

Choc d’offre Le « choc d’offre » vise à réduire le déficit de logements en zone tendue et à construire plus et à un moindre coût : hausse de l’offre, réduction des coûts de construction (foncier, normes) et des prix.

 Libération du foncier privé par des incitations fiscales pour cession de terrains. Pour les particuliers, en zones tendues, abattement marqué sur les plus-values de cession de terrains, de 70% (logement libre) à 100% (logement social), en cas de promesse de vente avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs.

 Facilitation des projets d’urbanisme. L’idée est de réaliser des opérations d’urbanisme et d’aménagement via des projets partenariaux d’aménagement (PPA) qui associent l’Etat et les collectivités territoriales (et en premier lieu les intercommunalités). Ces PPA viseront par exemple la reconversion de structures du type friches industrielles, casernes ou hopitaux, qui seront intégrées dans de grands projets de rénovation. Ceci passera notamment par des cession de terrains de l’Etat aux collectivités.

 Simplification des normes (qui allongent aujourd’hui nettement les délais d’instruction des permis).

Aucune nouvelle norme ne sera créée au cours du quinquennat et certaines seront allégées. Par exemple, seulement 10% des logements neufs devront être accessibles aux personnes à mobilité réduite, contre 100% actuellement. De plus, la norme fixera un objectif de résultat, plutôt que de préconiser des critères précis (sur par exemple la nature, l’épaisseur et la résistance des matériaux).

 Lutte contre les recours abusifs, notamment dans les zones tendues. L’objectif est de réduire les délais de jugement de 24 mois actuellement en moyenne à 10 mois, et de renforcer les sanctions contre les procédures abusives.  Allégement des délais d’obtention des permis de construire.  Transformation des bureaux en logements. En Ile de France, notamment, l’objectif est d’inciter à rénover des bureaux obsolètes pour les convertir en logements. Ceci pourrait permettre de créer environ 15 000 logements.

 Logement social. Réorganisation du secteur HLM, via des regroupements de bailleurs sociaux (700 actuellement) au sein d’entités propriétaires d’au moins 15 000 logements.

Facilitation de la vente de logements HLM à leurs occupants. Impact Ces mesures vont dans le bon sens. La libération du foncier public et privé, le développement de grands projets d’urbanisme et la transformation de bureaux en logements permettront, dans les zones tendues, d’accroître l’offre de nouveaux programmes et de faire baisser (a priori) les prix des terrains, donc les prix du neuf. Les mesures sur les normes, la réduction des délais de recours et d’obtention des permis favorisent également une baisse des prix du neuf. La hausse de l’offre et la baisse des prix stimuleraient les achats de logements neufs.

Les promoteurs ont d’ailleurs accueilli ces mesures positivement. Par ailleurs, certains grands projets comme le Grand Paris et les Jeux Olympiques vont stimuler la construction de logements au cours des prochaines années.

Dans le privé, l’impact de ces mesures risque toutefois d’être assez limité. Une baisse significative du foncier nécessiterait une libération massive de terrains à construire. Il n’est pas sûr que l’incitation fiscale permette un tel mouvement de ventes de terrains et une forte hausse de la construction. Les municipalités, qui délivrent les permis, tendent à privilégier les constructions d’immobilier d’entreprise, les constructions de logement impliquant des besoins en écoles, crèches… L’effet sur la construction et la vente de logements en 2018 sera de toute façon très faible, compte tenu des délais de réalisation d’une opération immobilière.

Achevé de rédiger le 2 mai 2018

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 Olivier ELUERE olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr N°18/111 – 7 mai 2018 - 10 - Consultez nos dernières parutions en accès libre sur Internet : Date Titre Thème 04/05/2018 Monde - L'actualité de la semaine Monde 30/04/2018 Europe – Commerce extérieur – Guerre commerciale : le prix à payer Europe 30/04/2018 France - Scénario 2018-2019 : Une croissance solide en 2018-2019, malgré des difficultés... France 19/04/2018 Royaume-Uni – Scénario 2018-2019 : perspectives au T1-2018 Royaume-Uni 18/04/2018 France – Programme de stabilité 2018 France 18/04/2018 Allemagne ‒ Scénario 2018-2019 : perspectives au T1-2018 Allemagne 11/04/2018 France – Établissements de santé : tendances à mi-avril 2018 France, sectoriel 09/04/2018 France – Travail temporaire : tendances à mi-avril 2018 France, sectoriel 04/04/2018 Monde – Scénario macro-économique 2018-2019 : en termes de croissance, le mieux peut se révéler...

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