BILAN 2020 ET PERSPECTIVES 2021 - Galivel & Associés
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BILAN 2020 ET PERSPECTIVES 2021 COMMERCES
KNI GHT FRANK BI LAN 2020 ET PERSPECT I VES 2021 COMMERCES
C OMMER C E S
Antoine Salmon, Antoine Grignon,
Directeur du département Co-Directeur du
Locatif Commerces département
Capital Markets
KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
CE QUE NOUS ANNONCIONS POUR 2020
UN CONTEXTE TOUJOURS INCERTAIN
• Tensions sociales
• Ralentissement économique
• Hausse du pouvoir d’achat : un potentiel de consommation limité par les arbitrages des ménages ?
ENSEIGNES / MARCHÉ LOCATIF
• Secteurs gagnants : restauration, sport et loisirs (escalade, réalité virtuelle, etc.), enseignes à petits prix, seconde main, formats urbains, etc.
• Dynamisme du luxe
• Une artère à suivre : la rue de Rivoli
• Poursuite des arbitrages des sites les moins rentables
• Correction mesurée des valeurs locatives
PROJETS COMMERCIAUX
• Mixité des usages
• Poursuite du ralentissement des créations de nouveaux centres commerciaux
• Amorce de ralentissement des livraisons de retail parks ?
• Élections municipales, moratoires et « retail bashing » : quel impact sur les développements ?
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
CE QUE NOUS ANNONCIONS POUR 2020
UN CONTEXTE TOUJOURS INCERTAIN
• Tensions sociales accentuées par la crise sanitaire
• Ralentissement économique accentué par la crise sanitaire
• Baisse du pouvoir d’achat : un potentiel de consommation limité par les arbitrages des ménages, la dégradation du marché du travail et la prudence des ménages
ENSEIGNES / MARCHÉ LOCATIF
• Secteurs gagnants : restauration rapide , sport et loisirs (escalade, réalité virtuelle, etc.), enseignes à petits prix, seconde main, formats urbains, etc.
• Luxe : quasi-disparition de la clientèle internationale et baisse des ouvertures
• Une artère à suivre : la rue de Rivoli en attendant l’ouverture d’IKEA et de la Samaritaine
• Poursuite des arbitrages des sites les moins rentables, accentués par la crise sanitaire
• Correction parfois importante des valeurs locatives sur tous les segments de marché
PROJETS COMMERCIAUX
• Mixité des usages
• Poursuite du ralentissement des créations de nouveaux centres commerciaux
• Net ralentissement des livraisons de retail parks
• Élections municipales, moratoires et « retail bashing » : impact croissant sur les développements
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
ENVIRONNEMENT MACRO-ÉCONOMIQUE
Confiance des ménages : évolution saccadée Épargne : un rôle clé pour la reprise
Opinion des ménages Consommation et revenu disponible brut des ménages
Indicateur synthétique – Données CVS-CJO En %, moyenne annuelle
130 Consommation des ménages
125
Taux d’épargne
En % du revenu disponible brut
120
110 108
100
22.20%
95
19.50%
90
14.90%
14.60%
14.50%
87
80
80 8,1%
70 4,1%
nov-00
juil-01
nov-02
juil-03
nov-04
juil-05
nov-06
juil-07
nov-08
juil-09
nov-10
juil-11
nov-12
juil-13
nov-14
juil-15
nov-16
juil-17
nov-18
juil-19
nov-20
mars-00
mars-02
mars-04
mars-06
mars-08
mars-10
mars-12
mars-14
mars-16
mars-18
mars-20
1,5% 1,4%
2019 2020e 2021p 2022p 2023p
Source : INSEE -8.2% Sources : INSEE / Banque de France
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
LE TOURISME STOPPÉ NET
Forte chute du tourisme international Pas d’amélioration à court terme
Nombre de nuitées touristiques en Île-de-France en 2020 Prévisions des réservations aériennes aux aéroports de Paris, par provenance, janvier à mars 2021,
En millions Évolution sur un an en %
6,9
Clientèles internationales
Clientèle française
6,0 Russie
- 98,6%
Italie
- 95,4%
USA Chine Japon
Espagne
- 95,4% - 99,5% - 91,7%
- 96,1%
2,5 2,7
2,3 Inde
2,1 2,1 1,9
1,6 - 98,9%
1,5 1,6 1,6 1,7
1,0 1,5 Brésil
0,7 0,9 1,3
- 96,1%
0,6
0,2
Janvier
Juin
Juillet
Mars
Octobre
Avril
Mai
Septembre
Février
Août
1 2 3 Sources : Flux Vision Orange, Comité régional du Tourisme d’Île-de-France Source : ForwardKeys (données mises à jour le 30 novembre 2020)
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
QUAND REVIENDRONT LES TOURISTES ?
Une reprise très progressive
Évolution des arrivées de touristes internationaux en Europe
Écart avec le niveau de 2019 en %
11,2%
5,2%
2019
-4,0% -2,5%
-9,0%
-15,8%
-18,0% -17,0%
-22,0%
-35,7%
-68,8%
2014 2015 2016 2017 2018 2020e 2021p 2022p 2023p 2024p 2025p
Source : OMT Source : Oxford Economics
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
LUXE : UNE BAISSE MODÉRÉE
Près de 30 ouvertures en 2020 Tendance à l’amélioration de l’existant
Nombre d’ouvertures de boutiques de luxe à Paris Répartition des ouvertures de boutiques de luxe à Paris, par type
17%
50 51
46
17%
34 48%
2015-2019 18%
27 29 27
29%
Création
Extension / Rénovation
45% 16%
Transfert
Magasin temporaire 2020-2021 10%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
1 2 3 Source : Knight Frank *Estimation au 31 décembre 2020. Source : Knight Frank
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LUXE : PRIORITÉ AUX AXES HISTORIQUES
La rue Saint-Honoré toujours en tête Le réveil du Faubourg ?
Nombre d’ouvertures de boutiques de luxe à Paris Évolution des ouvertures de boutiques de luxe rue du
Faubourg Saint-Honoré
Autres 11%
22%
Sèvres / Saint-Germain 5%
6%
Champs-Elysées 4%
6%
George V / François 1er 14%
9%
Faubourg St-Honoré 18%
10%
Avenue Montaigne 14%
11%
Vendôme / Paix 12%
13%
Rue Saint-Honoré 22%
23%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
2020-2021 2015-2019
1 2 3 Source : Knight Frank Source : Knight Frank
62KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
ZOOM SUR QUELQUES ARTÈRES PARISIENNES
Rue de Passy Rue Saint-Honoré Boulevard Saint-Michel
Immune à la crise ? En attendant le retour des touristes… L’une des plus touchées
Taux de vacance Taux de vacance Taux de vacance
Fin 2019 1,2 % Fin 2019 2,0 % Fin 2019 4,3 %
Fin 2020 0,6 % Fin 2020 6,1 % Fin 2020 12,9 %
Ouvertures récentes / attendues Ouvertures récentes / attendues
Ouvertures récentes / attendues
Dior, Versace, Delvaux, Loewe, Burberry, Sephora, Normal, Carrefour Express,
Balibaris, De Fursac, Altermundi, Guerin,
David Yurman, Ermenigildo Zegna, Maje, CBD Store, Haagen Dazs, King Jouet, Pita
Cyrillus, Jimmy Fairly, etc.
etc. Pit, etc.
Fermetures récentes / attendues Fermetures récentes / attendues
Fermetures récentes / attendues
Tom Ford, Dsquared2, Tumi, Baldinini, Gibert, Promod, Boulinier, Mac, Gap, etc.
Manfield, Kookai, Celio, San Marina, etc.
Manoush, Sportmax, Kiehl’s, etc.
Source : Knight Frank
NB 1 : Rue Saint-Honoré (entre la rue Royale et la rue des Pyramides), rue de Passy (entre la rue de Boulainvilliers et la place du Costa Rica), boulevard Saint-Michel (entre la place Saint-Michel et la place Edmond Rostand).
NB 2 : le chiffre de la vacance n’intègre pas les commerces fermés temporairement à cause de la crise sanitaire, mais prend en compte les pop-ups et les locaux ouverts à la date du recensement mais dont on sait qu’ils seront vacants à très court terme.
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63KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
VALEURS LOCATIVES : PRESSION À LA BAISSE
RUE OU ZONE COMMERÇANTE CLIENTÈLES CIBLES VALEUR LOCATIVE PRIME NIVEAU DE LA RISQUE DE
PRÉ-COVID DEMANDE ACTUELLE CORRECTION 2021
€/M²/AN ZA
Avenue des Champs-Élysées 20 000
Avenue Montaigne 15 000
Rue du Faubourg Saint-Honoré 15 000
Rue Saint-Honoré 15 000
Boulevard Haussmann 6 000
Marais 5 000
Rue de Sèvres / Boulevard Saint-Germain 3 500
Boulevard des Capucines / Madeleine 3 500
Rue de Rivoli 3 500
Rue de Rennes 3 000
Rue de Passy 3 000
Rues “de bouche”
500 – 1 000
(Poncelet, Cler, Lévis, etc.)
Faible Élevé Faible Élevé
Source : Knight Frank
1 2 3 NB : Valeur locative = loyer + cession (droit au bail/fonds de commerce) décapitalisé
64KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
DES OUVERTURES MAJEURES
Exemples d’ouvertures à Paris
2020 2021
1 Dior 1 Burberry
4 9
2 Versace 2 Dior 4
Bulgari 8
3
3 Dolce & Gabbana 5 7
4 Moncler 5 3 3
4 Lacoste 1
2 2
5 Nike 2
5 Kith 1 8 6
6 JD Sports 6 Ikea 6
Skechers 7
7 7 Restauration Hardware
1
8 Huawei 8 Uniqlo
9 Sephora
1 Samaritaine
2 Poste du Louvre
5
3 Ateliers Gaité
3
4 Italik (Italie 2)
5 Gare Montparnasse
4
Source : Knight Frank
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65KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
UN PAYSAGE BOULEVERSÉ
Exemples d’enseignes reprises, liquidées ou sous procédure Trois quarts de magasins repris
de sauvegarde depuis le début de la crise sanitaire Répartition des points de ventes d’enseignes ayant
fait l’objet d’une reprise, en %
ENSEIGNE STATUT NOMBRE DE ENSEIGNE STATUT NOMBRE DE
MAGASINS** MAGASINS**
REPRISE BIO C BON REPRISE
~ 1 140
Points
REPRISE AGATHA REDRESSEMENT de vente
REDRESSEMENT PHILDAR REPRISE
27%
LIQUIDATION*** PARASHOP REPRISE
ORCHESTRA REPRISE DEVIANNE REPRISE
COURTEPAILLE REPRISE PACIFIQUE PÊCHE REPRISE
NAF NAF REPRISE ALINEA REPRISE
> 400
CONFORAMA REPRISE TIE RACK REPRISE
73%
> 200
CASA RÉORGANISATION ATELIERS NA LIQUIDATION
> 100
UN JOUR AILLEURS LIQUIDATION ACCESSORIZE REPRISE
MAXI TOYS REPRISE > 20
JB MARTIN LIQUIDATION
ANDRE REPRISE PAULE KA REDRESSEMENT > 10 Points de vente repris
Autre (fermeture ou avenir incertain)
*Situation arrêtée au 31 décembre 2020. **En France, avant procédure de sauvegarde, redressement, liquidation, ou reprise. ***Actifs repris par sept entreprises.
Sources : Knight Frank / Codata Sources : Knight Frank / Autres
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66KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
DE GRANDS FACTEURS DE RATIONALISATION…
CONCENTRATION PRUDENCE DES ESSOR DU
DU MARCHÉ ENSEIGNES E-COMMERCE
Difficultés des enseignes Baux précaires
Reprises / Acquisitions Expansion mesurée
ASSOCIATIONS NOUVEAUX MODES
D’ENSEIGNES DE CONSOMMATION
Shop-in-shops Frugalité
Bi-stores Seconde main
Location / Abonnements
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67KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX ENTRANTS
Forte baisse en 2020 Paris perd (temporairement) du terrain
Nombre de premières arrivées en France, tous formats En France, sur le volume total des nouvelles arrivées de 2020, en %
confondus
Par géographie
55
47
43
51
48% 46%
41 39 Régions
37 Paris
30 6%
IDF
hors Paris
Par type de format
63% 21%
Rues
commerçantes Centres
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Projets commerciaux
identifiés
Source : Knight Frank
16%
1 2 3 Source : Knight Frank Autres
68KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX ENTRANTS
Enseignes récentes les plus développées La mode moins représentée
Top 15 depuis 2014 en nombre de points de vente* ouverts en France Évolution de la part de chaque secteur d’activité dans le nombre
de nouvelles enseignes arrivées en France
Old Wild West 16
Snipes 18 2014-2018 2019-2020
Asics 19
Five Guys
Normal
19 43 30
22
MODE
Shop4Geek 23
Lovisa 24
Takko 26
Sostrene Grene
Nyx 28
40 13 21
RESTAURATION
Muy Mucho 43 & ALIMENTATION
B&M 43
Flying Tiger 54
Rituals
Basic Fit
62
450
6 15
MAISON / BAZARS
Arrivées les plus récentes (2019)
Sources : Knight Frank / Sites des enseignes (*Nombre à fin 2020) Sources : Knight Frank / Sites des enseignes
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69KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX M² DE COMMERCES
Forte baisse des ouvertures Baisse de la part des retail parks
Ouvertures en France, tous formats confondus, volume en m² Répartition par format des ouvertures en France, sur le
volume total en %
OUVERTURES
Créations Autres
2020
2%
13%
7%
6%
OUVERTURES
25%
2019 54%
62%
31%
- 42%
Retail parks Centres commerciaux
2019 2020 Rues commerçantes Autres
Source : Knight Frank Source : Knight Frank
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70KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX M² DE COMMERCES
Nouveau plancher atteint pour les centres commerciaux Ouvertures 2020 en France
Ouvertures de centres commerciaux en France Sur le volume total, en m²
En m²
- 51%
Sur la moyenne 5 ans
43%
Part des créations
pures
Source : Knight Frank
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71KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX M² DE COMMERCES
Exemples d’ouvertures et de projets de centres commerciaux en France
ANNÉE CENTRE VILLE TYPE SURFACE (M²)
2020 LILLENIUM Lille (59) Création 56 000
2020 MON GRAND PLAISIR Plaisir (78) Extension / Redéveloppement 37 000
2020 LA PART-DIEU (LA LANTERNE) Lyon (69) Extension 19 000
2021 ÉVRY 2 (LE SPOT) Évry (91) Extension / Redéveloppement 33 000
2021 LES TROIS FONTAINES Cergy (95) Extension / Redéveloppement 33 000*
2021 LES ATELIERS GAITÉ Paris (75014) Extension / Redéveloppement 27 800
2021 CARREFOUR NICE LINGOSTIÈRE Nice (06) Extension / Redéveloppement 12 000
2021 LA PART-DIEU (FOOD COURT) Lyon (69) Extension 10 000
2021 CAP 3000 (CORSO) Saint-Laurent-du-Var (06) Extension 8 600
2021 ITALIK (ITALIE 2) Paris (75013) Extension 6 400
2021 SHOP’IN PACÉ Pacé (35) Extension 3 800
Ouverture 2020 Ouverture 2021 Ouverture prévue en 2020 mais reportée à 2021 Source : Knight Frank /*Ouverture en 2020 d’un food-court de 3 600 m²
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72KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX M² DE COMMERCES
Ouvertures 2020 en France
Coup de frein inédit sur le marché des retail parks
Sur le volume total, en m²
Ouvertures de retail parks en France
En m²
- 46%
Sur la moyenne 5 ans
78%
Part des créations
pures
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73KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
MOINS DE NOUVEAUX M² DE COMMERCES
Exemples d’ouvertures et de projets de retail parks en France
ANNÉE CENTRE VILLE TYPE SURFACE (M²)
2020 STEEL Saint-Étienne (42) Création 70 000
2020 FRUNSHOPPING Pollestres (66) Création 23 000
2020 L’ÎLE ROCHE Sallanches (74) Création 12 500
2020 L’ESCALE Hautmont (59) Création 12 000
2020 LE CHAUDRON Pornic (44) Création 12 000
2020 POP’A AUTUN Autun (71) Création 10 900
2020 ORGEVAL 2 / PARC DE LA PRAIRIE Coulommiers (77) Extension 8 500
2021 SHOPPING PROMENADE COEUR D’ALSACE Vendenheim (67) Redéveloppement 66 000
2021 SHOPPING PROMENADE CLAYE-SOUILLY Claye-Souilly (77) Création 46 000
2021 MAINE STREET Ruaudin (72) Redéveloppement 27 000
2021 LA SABLIÈRE Aurillac (15) Création 25 000
2021 ACTISUD / ZONE DES GRAVIÈRES Moulins-lès-Metz (57) Extension / Redéveloppement 17 700
Ouverture 2020 Ouverture 2021 Ouverture prévue en 2020 mais reportée en 2021 Source : Knight Frank
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74KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
L’OFFRE SE RENOUVELLE
Percée de la restauration Action poursuit son expansion
Répartition du tenant mix des projets ouverts en 2019 et 2020 Répartition du tenant mix des projets ouverts en 2019 et 2020
Tous formats commerciaux, en nombre d’enseignes en France Tous formats commerciaux, en nombre d’enseignes en France
28% 13%
12%
14
Ouvertures
Action
Majorité / totalité des
ouvertures en retail park
Majorité / totalité des
ouvertures en centre
commercial
29% 9%
Armand Thiery Bleu Libellule
10
Plus de
6% Intersport Chaussea
3% Maxi Zoo
Ouvertures
Stokomani Columbus Café Maisons du Monde
Mode et Accessoires Maison - Bazars Beauté - Santé Autres Plus de Gemo Mango Optical Center
Alimentation - Restauration Culture – Loisirs – Sports* Services 5 Jennyfer
Tape à l’Œil
Blackstore
Coiff & Co
Jysk
La Halle
Ouvertures Basic Fit Darty Vapiano
Besson Generale d’Optique
Sources : Knight Frank / Sites des enseignes / *Incluant les enseignes de sportswear.
Sources : Knight Frank / Sites des centres commerciaux
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75KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
L’OFFRE SE RENOUVELLE
Exemples d’enseignes poursuivant leur expansion
Source : Knight Frank
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76KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 COMMERCES
LES PERSPECTIVES POUR 2021…
ET AU-DELÀ
• LES FRANÇAIS UTILISERONT-ILS L’ÉPARGNE ACCUMULÉE EN 2020 ?
• QUAND REVIENDRONT LES TOURISTES ?
• LES HABITUDES DE CONSOMMATION LIÉES À LA CRISE SANITAIRE VONT-ELLES PERDURER ?
• ENVIE DE CONSOMMER = ENVIE DE MAGASIN ?
• POURSUITE DE LA RÉVOLUTION DU POINT DE VENTE (LIVRAISON, POINT DE RETRAIT, PRÉPARATION, COMMUNICATION, ETC.) ?
• QUEL AVENIR POUR LES GRANDES SURFACES (REDIMENSIONNEMENT DES PROJETS COMMERCIAUX, FLAGSHIPS, ETC.) ?
• QUEL AVENIR POUR DE FUTURES FRICHES COMMERCIALES (CHANGEMENTS D’USAGE, RÉGLEMENTATION, ETC.) ?
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