La recherche de locaux - Guide sur - TEMPO
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Guide sur
la recherche
de locaux
CE GUIDE A ÉTÉ AV E C L E
R É A L I S É PA R : SOUTIEN DE :
1Sommaire
I N TROD UC TI ON
Pour qui est fait ce guide ?
C’est décidé, je recherche des locaux !
Comment utiliser ce guide ?
L’organisation générale de l’offre de locaux
1 JE D É FI N IS M ES B ES OI NS
A. J e sais de quel type de local j’ai besoin
B. J ’évalue mes besoins en surface et aménagements
(intérieurs et extérieurs)
C. Je cible les zones d’implantations possibles
2 JE D ÉC OUV RE LES D I FFÉ RE N TES FORM ES DE CONT RAT S
A. Je comprends les contrats de bail
B. J e comprends les autres contrats (cession de bail,
fonds de commerce, pas de porte)
JE M’ I N TÉ RES S E À LA M UTUA LISATI ON
3
D E LOC A UX AV EC D ’ A UTRES S TRUC TURES
4 JE SA IS C OM M E N T FI N A N C E R M ON LOCAL
A. J e calcule le coût total annuel du local et son ticket d’entrée
B. J ’estime le coût des travaux
C. J’estime les coûts de déménagement
D. Je sais mobiliser mes financeurs
5 J’ ORGA N IS E MA REC H E RC H E D E LOC AL
A. Je trouve des opportunités
B. Je fais des visites
C. J’ai trouvé mon local !
D. J’organise le déménagement
JE C ON N A IS LES PROFES S I ON N E LS I N T E RVE NANT
6
DA NS LA REC H E RC H E D E LOC A UX
A. Les acteurs et métiers de l’immobilier
B. Les autres acteurs à connaître
7 LI E NS UTI LES ET POUR A LLE R PLUS LOI N
8 A N N EXES
2 3Intro
C’est décidé, je recherche des locaux !
Vous allez fixer des critères sur le local recherché du temps pour trouver le bon local et de savoir
en fonction de l’activité pratiquée. Certains adapter ses critères au fur et à mesure de la
de ces critères seront peut-être déterminants, recherche (élargissement de la zone de recherche
d’autres moins, dans la réussite du projet. Ce par exemple).
guide va vous aider à réfléchir à vos critères. Un premier conseil pour commencer : Si vous
êtes déjà dans un local, pensez à vérifier les
Le risque est d’avoir des critères trop conditions prévues dans le bail actuel pour
contraignants ou au contraire d’en oublier le quitter : durée de préavis, modalités de
certains ! Il faut connaître la réalité du marché : résiliation… il peut être demandé de notifier votre
dans certaines zones, il est compliqué de trouver départ par courrier recommandé ou par acte
des locaux et il est ainsi nécessaire de se laisser d’huissier.
Comment utiliser ce guide ?
Dans ce guide, vous trouverez des informations, ce guide. Dans les différents chapitres de ce
conseils, outils et exemples pour vous aider dans guide, nous vous indiquerons quelle section du
votre recherche. « Suivez le guide », mais faites questionnaire vous pouvez également consulter
votre propre chemin. Explorez ce guide dans en rapport avec le sujet traité.
l’ordre que vous souhaitez en y prenant ce qui
vous semble utile et au besoin, laissez-le de côté
Pour commencer, vous pouvez
pour y revenir peut-être plus tard.
par exemple consulter la section
En plus de ce guide, il existe un questionnaire en du questionnaire :
ligne que vous pouvez remplir. Une copie de vos 2. Principaux enjeux qui guident
réponses vous sera automatiquement envoyée. votre recherche de locaux
Le questionnaire est également en annexe de
L’organisation générale de l’offre de locaux
La nature de l’activité détermine le type d’immeuble et de local. Il y a trois grands types d’immeubles et
de locaux. Dans ce guide, nous ne parlerons que des locaux tertiaires.
IMMEUBLES LOCAUX LOCAUX
RURAUX INDUSTRIELS TERTIAIRES
Pour qui est fait Ferme
Hangar
Production
Fabrication
Action sociale
Café hôtel restauration
Terrain cultivé Construction Education
ce guide ? Prairie Transformation Commerce
Terrain boisé Réparation Santé
Ce guide a été pensé pour les porteurs de Terrain nu Entrepôt Agence de voyages
projets en recherche de locaux de moins de Réserve d’eau, etc. Silo, etc. Administration, etc.
400 m². Il est particulièrement adapté aux
associations, petites entreprises, start-ups L’immobilier rural dépend Ce n’est pas seulement le Les locaux d’activités
qu’elles soient en recherche d’un premier en bonne partie du code type d’activités qui détermine tertiaires ce sont tous
local ou qu’elles souhaitent déménager. rural. Les professionnels le caractère industriel, ce sont les locaux qui ne sont ni
qui interviennent sur ce aussi les moyens techniques industriels ni agricoles.
type d’immobilier doivent installés et les nuisances Ils sont d’une très grande
impérativement le connaître. possibles. diversité.
4 5Je définis
Voici un inventaire des différents types de Pensez aussi à vos besoins extérieurs au local :
locaux dont vous pouvez avoir besoin. En • Terrasse
lisant cette liste demandez-vous quelles sont
• Jardin
vos catégories de besoins ? Quelle surface
satisferait chacune de vos catégories de • Parking
besoins ?
mes besoins
• Bureau, administration… Il faut également avoir en tête les besoins de
• Commerce, vente… vos (futurs) salariés, de vos (futurs) clients et
de vos (futurs) partenaires et fournisseurs.
• Activité sociale, culturelle…
En effet, ces besoins peuvent également
• Atelier, laboratoire… impacter le choix du local (voir exemple dans la
• Stock, entrepôt… section suivante).
• Hébergement (non abordé dans ce guide)
B.
J’évalue mes besoins en surface et
aménagements (intérieurs et extérieurs)
LA SUPERFICIE (MINIMALE ET MAXIMALE) L’ÉTAT DU LOCAL
Quand vous recherchez un local, il faut vous Quand vous allez choisir un local, celui-ci
interroger sur la configuration nécessaire : sera en plus ou moins bon état et des travaux
équipements, pièces, caractéristiques d’aménagement seront peut-être nécessaires.
A. nécessaires. Exemple : si vous avez besoin De plus, certaines réglementations vont vous
de stocker des marchandises, il vous faut une obliger à avoir des aménagements spécifiques :
Je sais de quel type partie réserve ; si celle-ci n’existe pas : est-il
possible d’en créer une dans le local ? Si oui,
• Pour certains types d’activité, des
aménagements sont nécessaires (ex. :
de local j’ai besoin avez-vous les moyens (financiers, mais aussi
de temps) pour en créer une ?
extraction d’air pour la restauration). Ces
aménagements sont-ils possibles au sein du
Cela va vous permettre de définir une local ?
Vos besoins en locaux varient en fonction fourchette de taille pour la recherche de votre • L’accessibilité du local : le local est-il aux
de vos activités. Mais vous pouvez aussi local. normes ERP (Établissement recevant du
avoir besoin de locaux remplissant plusieurs public) ? Peut-il recevoir des personnes à
fonctions. Si votre besoin principal c’est de Il faut également que votre local serve votre mobilité réduite ?
faire des ateliers de loisir pour les enfants vous image de marque et que son aménagement Il est également important de se renseigner
aurez besoin d’une salle pour ces ateliers, mais soit en phase avec votre activité. Exemple : sur les décisions de la copropriété : certains
vous pouvez aussi avoir besoin de bureaux. un commerce de vêtements doit permettre travaux envisagés doivent avoir un accord
Il est même parfois possible d’avoir des une circulation facile avec un agencement préalable de la copropriété, renseignez-vous
besoins qui ne trouvent pas de solution sur carré et aéré. sur l’historique des décisions votées et s’il
un même site : le laboratoire d’un chocolatier semble possible de réaliser ces travaux ou non.
peut se trouver sur un autre site que le local Ces questionnements vont vous permettre
de vente. Dans un tout autre cas de figure un de définir certaines caractéristiques de votre L’aménagement de votre local a un coût,
organisme de formation peut décider d’avoir futur local. Il faudra également les prioriser il est important de lister les différents
des bureaux et de louer des salles de formation et savoir lesquelles sont indispensables pour aménagements nécessaires et d’évaluer leurs
ponctuellement, en fonction de ses besoins, et pouvoir adapter la recherche si besoin est. coûts. Il faudra ensuite réfléchir au financement
ce afin de garder une flexibilité. de ces coûts et si cela est réalisable pour vous.
6 7Deux exemples concrets pour illustrer : C.
ENJEUX EXEMPLE AVEC LA BOUTIQUE « 100% RÉEMPLOI » Je cible les zones
La boutique fait de la vente de petits équipements et de vêtements d’implantations possibles
d’occasion. Il y a besoin d’un atelier, d’un espace de stockage,
ACTIVITÉS d’un espace de vente. Tout pourrait être sur un seul site ou l’atelier
séparé de la vente. Mais dans ce deuxième cas, cela complexifierait Pour chacun des locaux repérés, il est Il est utile de se rendre sur place pour
l’organisation logistique… intéressant d’analyser : constater par vous-même la fréquentation,
le type de population, les horaires les plus
•L
e dynamisme de la rue : est-elle passante ? fréquentés, l’accessibilité, etc. Et de se rendre
Les clients viennent souvent pour chiner et même discuter avec Est-ce du passage piéton ou voiture ?
CLIENTS plusieurs fois sur place : 1. à des moments
d’autres clients. Un coin café est à imaginer. À quels horaires est-elle passante ? Le différents (horaires et jours), 2. avec des
passage est-il cohérent avec l’activité moyens de transport différents (en commun,
Les salariés viennent à vélo et certains souhaitent prendre une envisagée ? etc. voiture, vélo, à pied…).
SALARIÉS
douche à leur arrivée.
•L
a concordance : votre activité est-elle Sur place, il est conseillé de discuter avec
adaptée au quartier (population, rythme de les commerçants, des voisins, des passants…
Les partenaires apportent des objets à réparer et à vendre une fois vie…) ? Quelles sont les activités à proximité
PARTENAIRES Ils pourront vous renseigner. Parlez de votre
par mois. Cela demande un local de stockage important et pourrait ? Profiterez-vous de leur clientèle ? Vos
ET FOURNISSEURS souhait de vous implanter et de votre besoin
pousser à posséder des locaux différents pour l’atelier et la vente.
salariés seront-ils satisfaits du quartier de comprendre les lieux. N’en dites pas trop :
d’implantation (restauration, style de vie…) ? vous pourriez éveiller des convoitises et vous
L’atelier produit des déchets (objets non réparables, déchets de La concurrence est-elle proche ? Quels sont faire doubler sur le local visé.
RÉGLEMENTATIONS soudure…). Certains de ces déchets peuvent être considérés comme les projets en cours d’implantation ? etc.
dangereux et nécessiter des aménagements (filtration de l’air…).
•L
es aménagements extérieurs : des travaux
sont-ils prévus sous peu dans la rue ? Si
oui, quel impact sur votre local ? etc.
ENJEUX EXEMPLE AVEC LA SOCIÉTÉ « LA BONNE FORMATION » •L
’accessibilité extérieure du local : le local
est-il proche des transports en commun ?
D’un parking ? Est-ce que l’accessibilité du
« La bonne formation » réalise un grand nombre de formations et local correspond aux moyens de transport
ACTIVITÉS conseils pour les demandeurs d’emploi et salariés. L’activité est au- de vos usagers ou salariés ? Est-ce que la
jourd’hui au centre-ville, mais va déménager (manque de place).
distance est raisonnable pour eux ?
Les clients sont demandeurs d’emploi, salariés... Beaucoup utilisent
CLIENTS les transports en commun ce qui nécessite d’être proche d’une sta-
tion accessible par de nombreuses lignes.
Les salariés sont habitués au centre-ville et souhaitent garder le
SALARIÉS
confort des commerces de proximité, d’une restauration variée…
Les partenaires ou les intervenant.e.s sont à Haguenau, Nancy,
PARTENAIRES ET Colmar, Paris… aujourd’hui, ils se rendent à Strasbourg en train. Pour
FOURNISSEURS eux, un local excentré serait une perte de temps dans les transports
et les obligerait plus souvent à prendre la voiture.
« La bonne formation » souhaite bénéficier des aides pour les entre-
RÉGLEMENTATIONS prises dans les quartiers prioritaires. Cela nécessite une implantation
dans l’un de ses quartiers.
Dans la décision d’implantation, il n’est pas facile de concilier l’ensemble des envies et besoins,
des dilemmes se posent. Lister les enjeux permet de mieux y travailler et de les prioriser.
8 9À faire
•L
ister précisément vos besoins et
À ne pas faire
•S
igner un bail commercial pour
Je découvre
les différentes
ainsi les caractéristiques nécessaires une activité qui n’est pas autorisée
de votre local. par le bail
•F
aire estimer le montant des travaux •A
vant de signer un bail, vérifier
par des professionnels (devis). bien que votre activité est autorisée
dans celui-ci (exemple, si le local
formes de
n’autorise pas les activités de
restauration et que vous souhaitez
ouvrir un restaurant).
•S
igner le bail avant estimation des
travaux à réaliser : ils peuvent être
importants, et contrairement à un bail
contrats
locatif d’un particulier, tout peut-être
à la charge du preneur : remise en
état de toute l’électricité, refaire les
sols, les murs, le faux plafond, les
canalisations ou la façade !
A.
Sur les zones d’implantations possibles, vous pouvez aussi
vous aider des sections suivantes du questionnaire
Je comprends
(en annexe et en ligne) :
3. Zone idéale pour l’implantation de vos locaux
les contrats de bail
5. Agencement des locaux recherchés
LES D I FFÉ RE N TS C ON TRATS D E BA I L
6. Accessibilité des locaux
7. Impact de votre local pour vos fournisseurs Le bail professionnel s’applique à la location d’un local utilisé pour
une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Il concerne principalement les professions libérales. Il est moins
codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage
d’habitation.
Le bail commercial classique ou bail 3 6 9 est le contrat de location
traditionnel passé entre le propriétaire d’un local et une société en
activité immatriculée au répertoire des métiers (RM) ou au registre
du commerce et des sociétés (RCS). Un bail commercial doit être
stipulé pour au minimum 9 ans. Le renouvellement est de droit pour
le locataire. Dans le cas contraire, le bailleur devra s’acquitter d’une
indemnité dite d’éviction. Si le propriétaire peut résilier le bail au bout
des 9 ans, le locataire lui peut résilier son bail au bout de 3 ans, 6 ans,
ou 9 ans. D’où l’appellation « bail 3 6 9 ».
Le bail commercial dérogatoire ou précaire est limité à 3 ans
maximum, pas de durée minimum. Lorsque la période de location
prévue dans le contrat de bail commercial prend fin et que le
preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur, ou que le
renouvellement du bail conduit à une durée supérieure à 3 ans, le
contrat de bail dérogatoire est requalifié en bail commercial classique.
10 11N É GOCI E R L ES É L É M E NT S DU BA I L En cas de copropriété : votre activité est-elle Un pas de porte, ou ticket d’entrée, est une qui exploite commercialement le local que vous
Q UI SONT PO SSI BL ES. autorisée par le règlement de la copropriété ? somme à verser au propriétaire d’un local souhaitez reprendre (donc avec le locataire
La copropriété autorisera-t-elle les travaux que vacant. Le «pas de porte» est une somme sortant). Le prix du fonds de commerce est
Le contrat de bail commercial est un contrat vous souhaiteriez faire dans le local ? que le futur locataire peut avoir à payer au généralement basé sur le bilan passé (valeur
entre deux professionnels et peut être propriétaire du local en tout début de bail, c’est comptable des biens incorporels et corporels
Lors de la rédaction du bail, les activités une sorte de «droit d’entrée» (c’est une clause notamment), le CA réalisé (est-il stable ? en
personnalisé pour répondre à leurs besoins et
autorisées sont précisées (les autres activités du contrat de bail passé entre le locataire et baisse ? en augmentation ?) et les résultats
leurs attentes.
sont soit interdites ou limitées). Un bail peut son bailleur). C’est différent du «droit au bail» d’exploitation des dernières années (sont-
Exemples d’éléments qu’il est possible de autoriser une activité vaste comme la clause qui est lui payé au locataire sortant. ils positifs ou non ?). Concernant les biens
négocier : le montant du loyer, une franchise dite « tout commerce ». Mais le bail peut aussi corporels (matériel, outillage…), il est important
de loyer sur les premiers mois (notamment prévoir une liste précise. Cette liste précise Un fonds de commerce représente toute d’évaluer leur valeur : ont-ils été achetés
en cas de travaux prévus dans le local), la peut se terminer par « etc. », dans ce cas- l’activité d’une entreprise. Il est composé de récemment ? Si le matériel a plusieurs années
périodicité de paiement du loyer (mensuel, là les activités voisines sont autorisées. Les biens corporels (matériel, outillage, stock…) a-t-il été bien entretenu ? va-t-il normalement
trimestriel, annuel), le montant du dépôt de activités secondaires qui dépendent d’une et de biens incorporels (clientèle, droit au encore être opérationnel plusieurs années
garantie, la répartition des charges entre le activité principale sont autorisées. Par exemple bail, nom commercial, nom de domaine…). La ou des investissements matériels sont-ils à
locataire et le propriétaire, les clauses relatives si l’activité principale est la vente de matériel reprise du bail commercial est donc comprise prévoir très prochainement ? etc. De même
à la cession du bail, etc. de loisirs alors la vente de matériel de sport est dans le rachat du fonds de commerce. La concernant l’état du local : des travaux ont-ils
autorisée. En cas d’évolution de l’activité, il faut somme est versée au chef d’entreprise cédant été réalisés récemment ? Y a-t-il des mises aux
C’est aussi largement le type d’activité qui s’assurer que le propriétaire l’autorise. son fonds de commerce, donc au locataire normes à réaliser ? Le local est-il vieillissant et
détermine le type de bail que vous pourrez
sortant. L’achat du «fonds de commerce» nécessite-t-il un rafraîchissement ? etc.
ou non négocier. Les baux ont chacun leurs
correspond au prix à payer pour reprendre L’ensemble de ces éléments vont permettre de
avantages et contraintes. Sa négociation est un
Pensez à parler avec des porteurs de projets une activité commerciale. S’il y a un «fonds de négocier le prix du fonds de commerce au plus
point important, car il peut être plutôt à votre
ou de jeunes entreprises déjà installées pour commerce», celui-ci est à négocier avec celui juste.
avantage ou à celui du propriétaire.
avoir leurs retours d’expérience. Pour vous
Il faut également vérifier certains points de conseiller, vous pouvez également faire appel à
réglementation concernant le local pour vérifier un avocat, un notaire ou un expert-comptable
que l’activité envisagée est possible : (cf. partie 6).
À faire À ne pas faire
•F
aire le changement de destination si • Signer un bail en son nom propre
vous louez un espace particulier avec
B. un bail d’habitation classique pour un •U
n bail se signe au nom d’une
société, si vous le signez en votre
usage professionnel (par exemple un
Je comprends appartement). nom vous vous engagez vous
personnellement même si vous
les autres contrats •N
égocier les éléments du bail qui
sont possibles.
n’obtenez pas les financements et
que vous ne créez pas la structure.
( CES S I O N D E BA I L , F O N D S D E •A
vant de signer un bail, vérifier •S
igner un bail avant l’obtention du
CO M M E R CE , P A S D E P O R TE ) bien que votre activité est autorisée prêt bancaire. La signature d’un bail
dans celui-ci (exemple, si le local vous engage, soyez sûr d’obtenir les
n’autorise pas les activités de financements avant la signature.
Acquérir un droit au bail constitue le rachat restauration et que vous souhaitez
ouvrir un restaurant). •S
igner un bail commercial pour une
d’un bail commercial existant. La somme est
activité qui n’est pas autorisée par le
versée au locataire sortant.
bail
Le «droit au bail» est ce que vous devez
éventuellement payer au locataire sortant si
vous souhaitez reprendre son bail existant
(dans ce cas, il y aura un contrat de cession En complément, section du questionnaire en annexe pouvant être consultée :
de bail). C’est différent du «pas de porte» 9. Connaissance des aspects juridiques de la location
qui est lui payé au propriétaire en début de
bail et c’est également différent du «fonds de
commerce» qui lui ne comprend pas seulement
le bail, mais également la clientèle, le matériel,
l’outillage, le nom commercial...
12 13Je m’intéresse à la
Que vous ayez depuis longtemps le souhait de sanitaires, ...). Il faut s’assurer que cela ne
partager vos locaux avec d’autres structures prenne pas le dessus sur la convivialité. Et si
ou que vous considériez cette possibilité pour ces tâches sont déléguées à un prestataire,
la première fois, il faut identifier les étapes de ce sera autant de charges en plus. Dans tous
mutualisation
votre réflexion. les cas, une collocation demande du temps à
chacun pour se coordonner, ajuster, réguler…
Tout d’abord, la mutualisation des locaux Ce temps il faut que vous puissiez le consacrer.
doit être en accord avec vos besoins et
motivations. Est-ce que vous réfléchissez à Avec la colocation, tout un nombre de détails
cette solution simplement pour réduire votre organisationnels et juridiques à préciser
de locaux
charge financière ? Est-ce que vous considérez s’ajoute :
la colocation pour sortir de l’isolement ? • Qui est responsable des charges, des
Pour accueillir du public ponctuellement ? factures et du contrat et quel temps cela va
Ou pour avoir un espace de partage avec prendre ?
d’autres entrepreneurs, qui pourront peut-être • Comment les charges sont-elles divisées et
même augmenter le nombre de vos clients en payées ?
proposant une offre de service complémentaire • Pour éviter les conflits, rédiger une règle
avec d’autres
à la vôtre ? de fonctionnement que toutes les parties
acceptent peut-être intéressant.
Avant de commencer à chercher des locaux • Pour s’assurer du respect des règles de
mutualisés, posez-vous la question de votre fonctionnement, des réunions régulières sur
croissance et votre développement : votre le fonctionnement de la colocation peuvent
activité connaît-elle (ou pourrait-elle connaître) être organisées selon vos besoins (une fois
un essor et cela vous demandera-t-il de par mois, une fois tous les 2 mois, tous les 6
structures
recruter ? Si oui, c‘est une bonne nouvelle, mois...).
mais attention : pour une entreprise en phase • Mettez-vous d’accord sur les modalités
de développement, la colocation peut vite d’entrée-sortie de la colocation : Quel délai
atteindre ses limites ! pour un préavis ? Qui décide des nouveaux
entrants, qui fait visiter les locaux et explique
Si le partage, le réseautage et la convivialité les règles - tout en respectant l’activité des
constituent votre motivation principale pour autres ? Gardez en tête qu’il vaut mieux
la mutualisation des locaux, il ne faut pas “trop” préciser que de regretter de ne pas
oublier ses enjeux. Même si la colocation avoir été assez clair !
a des avantages (échanges professionnels,
co-développement, manger ensemble, boire La colocation ne doit pas empêcher le
un café, faire un BBQ, etc.), la convivialité bon fonctionnement des structures qui
nécessite une bonne répartition des rôles partagent le même local. Par exemple, si l’un
sur le remplissage d’un agenda partagé, des colocataires accueille du public, il est
l’organisation des réservations des salles, ainsi recommandé de prévoir une salle d’attente ou
que sur les tâches “moins nobles”, comme un espace où le passage du public ne dérange
l’entretien des espaces communs (cuisine, pas l’activité de l’autre structure.
14 15Je sais
Si vous travaillez en équipe, posez-vous la Concernant vos apports matériels, avez-vous
question : l’espace est-il adapté aux besoins de prévu d’amener les mobiliers de vos anciens
vos collaborateurs ? Pensez à bien évaluer les locaux – si vous en avez ? De quel type de
besoins des services associés (salle de réunion, mobilier aurez-vous besoin dans les nouveaux
accueil du public, espace d’isolement et de locaux ? Est-ce que vous avez du matériel
confidentialité, etc.) et de respecter les règles professionnel (imprimante, vidéo-projeteur,
comment
concernant les RDV professionnels. N’hésitez etc.) que vous êtes prêt à mettre à disposition
pas à intégrer votre équipe dans la démarche de vos colocataires ? Si oui, n’oubliez pas de
de recherche de locaux (ou au moins les préciser des règles d’utilisation (et d’entretien
tenir au courant des visites), à la préparer au ou de réparation).
déménagement et au fonctionnement d’après
en les sensibilisant également aux nouvelles Finalement, lors des visites, prenez le temps de
financer
règles de la colocation. faire connaissance avec vos futurs colocataires
si vous en avez l’occasion. En particulier si
Réfléchissez également à ce que vous pouvez vous optez pour des locaux favorables au
apporter à la colocation. Pouvez-vous proposer réseautage comme un espace de coworking,
votre prestation aux membres du collectif, par demandez-vous si vous avez l’impression que
exemple refaire le design des murs en tant que vous partagez les mêmes valeurs, “la poésie
mon local
graphiste ? Si oui, c’est que vous avez un vrai commune” avec vos futurs colocataires. Même
esprit d’équipe (et de business). Mais attention, si cela ne paraît pas important, avoir une vision
ne commettez pas l‘erreur de passer du registre du monde similaire peut faciliter la colocation.
pro à l’amical. N’oubliez pas que la colocation se base sur
l’adaptation et le respect des autres.
À faire À ne pas faire A.
•R
édiger une charte avec les règles •R
entrer dans une colocation sans Je calcule le coût total annuel
fixées (et signées) pour le respect de avoir rencontré les colocataires.
chacun.
• Imposer vos règles et rentrer en
du local et son ticket d’entrée
•V
isiter plusieurs lieux avant de faire conflit avec ses colocataires. Le local visé va avoir un coût qui va impacter les charges de votre
son choix. structure, souvent pour un montant non négligeable. Il est donc
•A
vant de vous engager, testez les important de calculer au plus juste les coûts de ce local pour être sûr
lieux pendant un jour. que vous avez la capacité de financer ce local.
La première chose à faire est d’avancer un maximum sur le business
plan et une première ébauche d’un prévisionnel permettant ainsi de
définir notamment un loyer maximum pour votre local ainsi que le
ticket d’entrée maximum (droit au bail/FDC, frais d’agence, etc.). Ces
En complément, section du questionnaire en annexe pouvant être consultée : éléments doivent être fixés en fonction des ventes attendues (rapport
8. Coopération, collocation, tiers lieux... coût du local/ potentiel du chiffre d’affaires) et également être
cohérents avec l’implantation et la superficie voulue (un loyer pour un
50m² au centre-ville de Strasbourg dans une rue très passante aura
forcément un coût plus élevé qu’un local moins bien situé).
De plus, plus les documents du projet (business plan + prévisionnel)
sont avancés, plus les démarches seront rapides, une fois le bon local
trouvé.
Dans ces démarches, vous pouvez vous faire épauler par différents
professionnels, notamment les experts-comptables, mais également
les chambres consulaires, les autres structures d’accompagnement
à la création/reprise d’entreprise existantes sur votre territoire, les
structures spécifiques pour les projets relevant de l’économie sociale
et solidaire (URSCOP, URSIAE, Mouvement associatif…), etc.
16 17B. D.
J’estime le coût des travaux Je sais mobiliser mes financeurs
Un local peut également avoir un coût selon Il peut également être possible de négocier Quand l’ensemble des coûts liés au local ont banquier. Il faut donc que votre projet soit
qu’il y ait besoin de travaux ou non. une franchise de loyer sur les premiers mois été estimés (travaux, ticket d’entrée, frais travaillé, en accord avec votre expérience
en contrepartie de la prise en charge de ces d’agence, caution et premiers loyers, coûts liés professionnelle, que le prévisionnel d’activité
En cas de travaux dans le local, il faut réaliser travaux (exemple : pas de loyer les 3 premiers au déménagement…), il va falloir trouver les soit également atteignable et que votre plan
des devis pour en connaître précisément le mois) ou un loyer revu à la baisse sur les financements pour payer ces coûts. de financement soit cohérent.
montant. premières années (loyer progressif sur 3 ans
par exemple). Vous allez peut-être pouvoir financer tout ou • Le financement participatif peut également
Il est également nécessaire de discuter de partie de ces coûts via vos économies (de être un moyen de financement pour certaines
ces travaux avec le propriétaire du local, car Une bonne prise en compte des travaux en votre structure ou de vous-mêmes en fonction structures en faisant appel aux citoyens
certains de ces travaux peuvent parfois être amont vous évitera trop de mauvaises surprises de votre situation), mais il peut également être pour financer une partie du déménagement.
pris en charge par celui-ci, notamment sur des par la suite et notamment de prévoir le intéressant de faire appel à des financeurs Attention, les campagnes de financement
travaux qui ne concernent pas votre activité financement adapté. externes. participatif n’aboutissent pas forcément,
directement (exemple : un sol vieillissant). car elles demandent un fort engagement, il
Quelques exemples de financements faut avoir la capacité de mobiliser autour du
possibles : projet.
•L
e financement bancaire : faire appel à un • Mobiliser des financeurs privés, tels que les
prêt bancaire est une des solutions pour
C. financer votre projet de déménagement,
business angel pour des projets de start-up
très innovante, où le projet de déménagement
mais pour cela il va falloir convaincre votre
J’estime les coûts de déménagement fait partie du projet global.
Il est également important de prendre en Il est important de bien penser à la logistique
compte le coût du déménagement que ce du déménagement en amont pour diminuer À faire À ne pas faire
soit en terme financier (allez-vous faire appel le stress et le temps du déménagement pour
à une société de déménagement ?), mais votre équipe et que le déménagement se passe •N
égocier les frais si vous passez •S
e porter caution personnelle ou
aussi en termes de temps humain (pendant le au mieux. par une agence immobilière. prendre un de ses proches comme
déménagement, vos salariés et vous-mêmes Pour information, en moyenne les garant du bail commercial.
n’aller pas avoir forcément la capacité de commissions sont autour de 15%.
travailler correctement et du retard peu donc • Il faut essayer au maximum de
être pris pendant ces quelques jours). •D
emander qui paye la taxe foncière, séparer ce qui est de l’ordre
attention aux surprises une fois le bail professionnel (votre société) de
signé. ce qui est personnel (vous et vos
proches) pour vous protéger en cas
•F
aire patienter le propriétaire ou l’agent de faillite.
immobilier : imaginez, vous n’obtenez
pas de prêt bancaire, que ferez-vous •S
igner un bail avant l’obtention du
avec ce local sur les bras ? prêt bancaire.
•P
rendre en compte le dépôt de garantie
dans les coûts du local. Celui-ci est
généralement égal à un trimestre
de loyer. En revanche, si le loyer est
payable à terme échu, le dépôt de
garantie correspond à deux trimestres
de loyer.
En complément, sections du questionnaire en annexe pouvant être consultées :
4. Impacts des nouveaux locaux sur vos finances
10. Stratégies et connaissances financières
18 19J’organise
B.
Je fais des visites
Dans un second temps, il va falloir aller visiter
ma recherche
les locaux qui vous intéressent et qui vous
semblent correspondre pour votre activité.
Pour rendre chacune de vos visites efficaces,
préparez-les en amont avec une check-list
pour ne rien manquer. Elle vous permettra
ensuite de comparer les différents biens que
vous aurez visités selon les mêmes critères
de local
(état de l’immeuble, quartier, travaux…).
Pensez également à prendre des photos.
Nous vous conseillons également de vous
faire accompagner d’un « mentor » (un chef
d’entreprise expérimenté par exemple) lors de
la visite. Cela vous permettra d’avoir un avis
extérieur objectif ainsi que des conseils sur ce
local.
Laissez-vous du temps dans votre recherche
et ne vous précipitez pas sur le premier
local trouvé : en effet, en moyenne, il faut
en moyenne 6 mois pour trouver un local
Lorsque vous recherchez un local, il est important adapté et parfois, il est nécessaire d’élargir
de définir des étapes dans votre recherche. ses recherches pour tomber sur une bonne
surprise.
A. Enfin, pour faire votre choix final, retenez une
courte liste de 3-4 biens maximum.
Je trouve
des opportunités C.
Pour réussir votre projet, il est important de vous
mettre en veille rapidement pour connaître les offres
J’ai trouvé mon local !
disponibles et les prix pratiqués dans votre zone de
recherche. Lorsque le bon local est trouvé, il va Vos dossiers de candidature doivent
Pour cela, nous vous conseillons dans un premier temps falloir s’occuper de toutes les démarches notamment comprendre les documents
d’aller rencontrer différentes agences immobilières administratives et financières : finaliser le suivants :
spécialisées dans les locaux professionnels. business plan et le prévisionnel d’activité, • Un extrait Kbis (en cas de création et si vous
Rendez-vous également régulièrement sur les sites de démarcher les banques (si un financement n’avez pas encore votre Kbis : un document
petites annonces comme le bon coin, BureauxLocaux… bancaire est prévu) et trouver un financement, précisant que la société est en cours
où des annonces intéressantes peuvent être publiées. signer le bail… d’immatriculation)
Créez-vous des alertes email sur ces sites pour recevoir Plus vous aurez «préparé le terrain», plus ces
• Une copie des statuts de votre structure
automatiquement les nouvelles offres correspondant à démarches iront vite.
• Un relevé d’identité bancaire
votre projet et aux critères sélectionnés.
Afin de répondre rapidement à une • Les trois derniers bilans et comptes de
Enfin, vous pouvez également vous renseigner auprès
opportunité, vous pouvez préparer à l’avance résultat de votre structure (si vous en avez)
de pole-implantation.org, un service national d’aide à
l’implantation d’entreprises. les documents qui pourraient vous être • Votre budget prévisionnel
demandés pour ne pas perdre de temps à les • Une présentation de votre structure
Assurez-vous que vos critères sont en adéquation avec rassembler le moment voulu.
l’offre proposée dans votre zone de recherche pour
éviter de perdre plusieurs mois à attendre le mouton à
cinq pattes.
20 21D.
J’organise le déménagement
Je connais les
Un déménagement est toujours plus complexe
que prévu. Les problèmes de dernières
minutes sont permanents. C’est une bonne
raison pour faire le plus de choses possibles
•F
aire une check-list avec rétroplanning de
tout ce qu’il faudra faire
•Q
uantifier l’impact sur votre activité des
perturbations liées au déménagement
professionnels
intervenant
en avance afin de gérer les urgences. Sachez
qu’un déménagement est toujours générateur •E
nvisager une communication ciblée sur
de stress. C’est à vous de tout faire pour votre nouvelle adresse (clients, usagers,
réduire ce stress qui pourrait mettre en fournisseurs, URSSAF, impôts, caisse de
souffrance vos collaborateurs et partenaires. retraite, changement d’immatriculation...)
Si vous avez un doute sur vos capacités à
dans la
organiser le déménagement (vous n’êtes pas •E
nvisager une communication à la suite
trop méthodique, vous avez trop de choses à de votre déménagement pour présenter le
faire…), pensez à déléguer cela à une personne nouveau lieu
bien précise et à communiquer le nom de
la personne en charge à l’équipe et à vos • Prévoir une inauguration des nouveaux locaux
partenaires concernés par le déménagement. Après votre emménagement préparez-vous
recherche
à devoir faire de nombreux ajustements et
Quelques conseils pour bien préparer le à devoir, parfois dans l’urgence, répondre
déménagement : à des besoins très variés pour vous ou
• Lister toutes les contraintes logistiques du vos collaborateurs : câbles, multiprises,
déménagement et d’emménagement signalétiques, ajustement d’un meuble…
•N
ommer qui sera responsable du
de locaux
déménagement
À faire À ne pas faire
•P
rendre le temps de trouver le local •V
isiter les locaux seuls, sans
adapté à votre activité. demander conseils.
Différents acteurs vont intervenir tout au long de votre recherche de locaux,
•Ê
tre en veille sur l’offre de locaux • Se précipiter sur un local non adapté
il est important de les identifier.
disponibles.
•N
e pas anticiper le déménagement :
• Préparer vos visites stress, perte de temps…
A.
•P
révoir une communication pour
indiquer la nouvelle adresse à
l’ensemble de vos collaborateurs
Les acteurs et métiers de l’immobilier
LA FN A I M : de leurs clients. En ce sens, pour devenir
adhérent à la FNAIM, le professionnel de
En complément, sections du questionnaire en annexe pouvant être consultées : « La Fédération Nationale de l’Immobilier l’immobilier se doit d’avoir un comportement
11. Organisation et planification de votre recherche de locaux est aujourd’hui le premier syndicat des irréprochable (pas de mauvaise réputation,
12. L’entrée dans le local après la signature du bail professionnels de l’immobilier en France et aucune pratique frauduleuse…).
13. Identification des principaux défis de votre recherche de locaux en Europe. Possédant une triple expertise Des contrôles internes et légaux sont réalisés
professionnelle, juridique et économique, chaque année pour s’assurer de la bonne
la FNAIM est l’interlocuteur privilégié des conduite des professionnels de l’immobilier.
pouvoirs publics. » (Source : la FNAIM) De plus, tous les ans, les adhérents à la FNAIM
La FNAIM se doit de défendre les intérêts des suivent 4 jours de formation obligatoires, pour
professionnels de l’immobilier, mais également comprendre les nouvelles mesures appliquées
22 23dans leur profession. Chaque année, la FNAIM locataire n’a pas. la gestion des sinistres non couverts par LE VOC A B ULA I RE À CON NAÎT RE :
fournit les documents juridiques officiels à ses l’assurance habitation du locataire,
adhérents. Voici la liste des conseils que nous ont donnés - S’occuper des procédures pour les éventuels Le propriétaire d’un bien est appelé « le
En travaillant avec un représentant affilié les agents immobiliers : impayés du locataire, bailleur ». Il peut être un bailleur privé, public,
à la FNAIM, le client est assuré que le 1. Il est intéressant de les démarcher lorsque la - S’occuper de l’état des lieux d’entrée et social…
professionnel de l’immobilier suit de bonnes demande est précise : avoir connaissance du sortie du locataire, restitution du dépôt de Le Locataire qui prend le bail est appelé « le
pratiques, respecte une démarche éthique et quartier ciblé et du budget précis. garantie, etc. preneur ».
déontologique à l’égard de tous ceux qui leur 2. Venir préparé au rendez-vous : prévisionnel, Le contrat de location, signé entre les deux
font confiance. De plus, il travaille avec les étude de marché, justificatifs des démarches Pour ces missions, le propriétaire du bien parties est appelé « un bail ».
imprimés juridiques en vigueur. en cours avec les banques et autres peut avoir recours à un professionnel. Dans ce Il existe différents types de baux (cf. partie 2) :
acteurs qui accompagnent à la création cas, il signe un contrat : le mandat de gestion le bail précaire, le bail commercial…
À savoir : À Strasbourg, 5 agents immobiliers d’entreprises… locative. En contrepartie d’une rémunération, le Lorsqu’on souhaite faire appel à un
sont adhérents à la FNAIM, 50 le sont dans le 3. Faire appel à des agents immobiliers permet professionnel s’occupera de toutes les tâches professionnel de l’immobilier, « un mandat
Bas-Rhin. de limiter les pratiques abusives recensées listées ci-dessus. » doit être signé afin de permettre à l’agent
En France, 49% des agents immobiliers sont par les particuliers : pas de décomptes de immobilier d’exercer sa mission. Il existe
adhérents à la FNAIM. charges précis, abus dans les garanties… différents mandats :
LE PROM OTEUR : - Le « mandat de vente » : lorsque le
propriétaire souhaite vendre son bien. Il
LE M É TI E R D ’AG E NT I M M O BI L I E R : Le promoteur est à la genèse de produits neufs existe deux types de mandats de vente : le «
L E M É TI E R D ’ AG E N T CO M M E R CI A L : et a pour objet de vendre ce qu’il construit. Il mandat exclusif » et le « mandat non exclusif
L’agent immobilier ou l’agente immobilière n’a pas pour vocation de louer les biens. » aussi appelé « mandat simple ». En cas de
vend et/ou loue des appartements, des L’agent commercial est un « mandataire qui, En tant que futur locataire et à la recherche mandat exclusif, le propriétaire du bien confie
maisons et des locaux commerciaux ou à titre de profession indépendante, sans être de biens, il est intéressant de rester en veille son bien à un seul et même professionnel de
industriels. Titulaire d’une carte professionnelle lié par un contrat de louage de service, est des nouveaux projets en construction et de l’immobilier.
délivrée par le préfet, il est l’intermédiaire entre chargé, de façon permanente, de négocier et, se rapprocher des promoteurs pour connaître - Le « mandat de recherche » : lorsqu’une
les deux parties de chaque transaction (le éventuellement, de conclure des contrats de les futurs biens qui seront en location. Ceci personne cherche un bien à acheter ou louer.
propriétaire et le locataire). vente, d’achat, de location ou de prestation pourrait d’une part éviter l’intervention et le - Le « mandat de location » : lorsque le
de services, au nom et pour le compte de paiement des frais de différents intermédiaires propriétaire souhaite louer son bien.
Quels sont les avantages à faire appel à un producteurs, d’industriels, de commerçants ou et d’autre part, de pouvoir éventuellement - Le « mandat de gestion » : le professionnel
agent immobilier ? d’autres agents commerciaux. Il peut être une adapter le local à son besoin dès la phase de de l’immobilier est en charge de la gestion du
- Vérification de la viabilité du projet personne physique ou une personne morale. » conception. bien le temps de la durée du bail.
par rapport à la réalité du marché (le (Source : Le coin des entrepreneurs).
professionnel connaît les propriétaires, les En immobilier, l’agent commercial sera
garanties demandées, les loyers…) l’intermédiaire entre le client qui souhaite
- Avoir accès à plusieurs biens : gain de temps acheter un bien et une tierce personne ou
pour le porteur de projet structure qui soumet une offre de vente.
- Connaissances précises de chaque bien : Pour se rémunérer, l’agent commercial
disposition, normes PMR et ERP, démolitions touchera des commissions sur les transactions
possibles, travaux à effectuer, coûts pris immobilières qu’il réalise.
en charge par le propriétaire... Les agents
immobiliers ont un devoir d’information et de
conseils. Ils ont une garantie financière à cet
effet. L E G ES TI O N N A I R E D E B I E N
IMMOBILIER OU SYNDIC :
À savoir : l’agent immobilier adhérent à la
FNAIM doit avoir une garantie financière Pour gérer quotidiennement un logement
supérieure. locatif, le propriétaire du bien particulier ou
- Maîtrise de l’aspect juridique (secteur libre): professionnel a plusieurs missions :
l’agent immobilier a un rôle de médiateur - Percevoir les loyers et charges,
entre le bailleur et le futur locataire. En effet, - Envoyer les quittances de loyer au locataire,
les deux parties payent les frais d’agence. - Procéder à la déclaration fiscale des revenus
Il faut donc trouver le compromis entre les locatifs,
deux parties pour que chacune y trouve son - Faire le décompte des charges et le cas
compte. échéant procéder à la régularisation des
- Sécurité juridique : en cas de problème dans charges ainsi qu’à la révision annuelle du
le bail, le diagnostic réalisé, insalubrité… : loyer
l’agent immobilier veille au respect de la loi, - S’occuper des réparations du logement
il a une garantie financière et juridique que le non prises en charge par le locataire et de
24 25Liens utiles
B.
Les autres acteurs à connaître
et pour aller
LES CHAM BRES C O NSU LAI R ES L ES BA N Q U ES (cf. partie 4) :
(la Chambre des Métiers et de l’Artisanat, la Les banques seront toujours à votre écoute
Chambre de Commerce et de l’Industrie, la pour financer votre projet. L’emplacement,
Chambre d’Agriculture...) : qui peut être un élément déterminant dans
Lorsque vous êtes à la recherche d’un local, il la réussite de votre projet, sera également
est intéressant d’en parler avec les chambres analysé par le conseiller bancaire qui vous
plus loin
consulaires, qui vous accompagnent sur la recevra. Il est important de correctement
création de votre projet. Ces dernières sont le décrire et pour se faire, une étude de
très souvent au courant des biens à vendre ou marché est essentielle. Appuyez-vous de
à louer, mais également des biens qui le seront questionnaires complétés par des potentiels
prochainement. clients, renseignez-vous auprès des chambres
consulaires, de l’Eurométropole, rendez-vous
sur le lieu à plusieurs moments de la journée
LES PROFES SIO NS J U R I DIQ U ES pour vous rendre compte de l’attractivité du
(notaire, avocat, huissier…) : lieu…
Ces professionnels pourront vous Tous ces éléments seront déterminants et
accompagner dans la création, reprise et analysés par le banquier pour vous permettre
signature de votre bail et fonds de commerce. d’obtenir votre prêt bancaire.
Être accompagné d’un avocat ou d’un notaire
est une précaution utile.
L ES CO L L E CTI V I TÉS L O CA L ES :
certaines mairies notamment peuvent parfois
LES EXPE RT S - C O M P TABL ES : Les vous épauler dans la recherche de locaux. A UTOD I AGN OS TI C E N LI E N AV EC C E GUI DE
experts-comptables seront notamment là En effet, elles sont généralement au courant
pour vous accompagner et veiller à une bonne des locaux disponibles dans leur commune L’autodiagnostic en ligne ou en annexe de ce guide vous aidera dans
prise en charge et maîtrise des coûts et à la et ont parfois également des locaux en vos démarches de recherches de locaux. Les questions ne sont pas
réalisation d’un plan de financement cohérent. propre qu’elles peuvent mettre à la location, exhaustives, mais sont suffisamment nombreuses et variées pour couvrir
Ils pourront également vous accompagner notamment auprès de structures qu’elles une grande partie des sujets auxquels vous allez être confrontés à un
sur l’estimation et la reprise d’un fonds de souhaitent voir s’implanter dans la commune. moment ou un autre de votre recherche.
commerce. ttps://demarches.strasbourg.eu/autodiagnostic-locaux-pro/
h
LA FN A I M
Le site de la FNAIM comprend de nombreux conseils qui pourront vous
être utiles dans votre démarche de recherche de locaux.
ttps://www.fnaim.fr/immobilier/42/44-alsace.htm
h
LE GUI D E D E L’ I M MOB I LI E R D ’ E N TRE PRISE
Que vous souhaitiez acheter, vendre ou louer un bien immobilier
professionnel, BureauxLocaux vous livre dans ce guide une série
de conseils de professionnels pour vous aider à réussir votre projet
immobilier d’entreprise.
ttps://www.bureauxlocaux.com/guide-immobilier/
h
TROUV E R LE BON LOC A L C OM M E RC I A L :
le guide complet
ttps://www.toute-la-franchise.com/vie-de-la-franchise-A31960-trouver-le-
h
bon-local-commercial-le-guide-complet.html
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