Le dernier bon placement - IMMOBILIER - JOURNALISTE FREELANCE.BE
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IMMOBILIER
Le dernier 20 PAGES
HEBDO / 09 / 4909 / 26-02-20 / BELGIQUE: 3 € / LUXEMBOURG: 3,20 € / P601026 - DÉPÔT BPOST GAND X WWW.MOUSTIQUE.BE
BATIBOUW
bon placement
Les prix commune par commune
La révolution de la colocation
Guide du logement vert
Télé: le règne des émissions immo
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Reportage Décryptage Découverte
LA BELGIQUE FACE N-VA, VLAAMS BELANG, VIN, VIANDE, CHIMICHURRI…
AU CORONAVIRUS L’EXTRÊME DROITE? LA CUISINE ARGENTINE
grands formats Adobe Stock LE DOSSIER 16 MOUSTIQUE 26/02/2020
LE DOSSIER grands formats
Immobilier
Le dernier
bon placement
Les taux hypothécaires remontent
doucement et les prix restent sous
contrôle. C’est donc toujours le bon
moment pour investir dans les briques,
à condition de ne pas revendre
précipitamment. Mais attention à ne
pas trop traîner, car à moyen terme,
le marché pourrait se métamorphoser.
L
e record historique du marché a
une fois de plus été battu. En
2019, le nombre de transactions
a augmenté de 8,9 % par rapport
à l’année précédente. Ce qui,
pour l’administrateur délégué de
l’Union professionnelle du sec-
Texte:
teur immobilier (UPSI) Olivier Nicolas Sohy
Carrette, n’est pas tellement sur-
prenant. “C’est une conséquence
naturelle de l’évolution de la
société. Le vieillissement de la
population en bonne santé pousse les retraités à
garder un logement individuel en emménageant
dans un peu plus petit, la proportion de familles
monoparentales s’accroît et, surtout, les taux
d’intérêt sur les comptes épargne et les placements
relativement sûrs sont très bas. L’immobilier est
l’investissement refuge par excellence. Tout cela pro-
voque beaucoup de mouvement sur le marché.” ➜
17
grands formats LE DOSSIER
Le niveau des taux L’économiste du groupe ING Julien Manceaux
commente: “On a connu un pic des ventes à la fin
d’intérêt ne devrait pas de l’année 2018, car les normes écologiques sont
devenues plus contraignantes au 1er janvier 2019
croître trop fortement en Flandre. Cela a gonflé les demandes de permis de
bâtir à la fin de l’année. De plus, la Flandre a
en 2020 et 2021. décidé de supprimer l’avantage fiscal du bonus
logement au 1er janvier 2020. On a donc eu à
nouveau une grande quantité de demandes de prêts
hypothécaires fin 2019, ce qui devrait se traduire
➜ Qui dit hausse des transactions dit aussi aug- par une baisse des demandes pour le premier
mentation du montant global emprunté. Le mar- trimestre 2020”. Autrement dit, si vous voulez
ché a généré 42 milliards d’euros de crédit en acheter au Nord, mieux valait y penser l’an
2019, selon le représentant du secteur financier dernier…
Febelfin qui rappelle que la croissance est conti-
nue depuis six ans. Cela ne signifie pas que Les prix baissent parfois
chaque acquéreur s’endette en moyenne davan- Cela ne signifie pas que vous devez jeter vos
tage que par le passé. Bien au contraire. Sur ordre envies de propriété par la fenêtre que ce soit pour
de la Banque nationale de Belgique (BNB), les y vivre, investir ou les deux. Près de 60 % des
banques ne sont plus autorisées, sauf exception, à Belges restent convaincus que “les prix de
prêter plus de 90 % de la valeur d’un bien aux l’immobilier ne baissent jamais”. À Manceaux,
personnes souhaitant y vivre. Pour les investis- qui a mené l’enquête, de nuancer cette croyance
seurs, ceux qui achètent à des fins locatives, le populaire: “Historiquement, il y a eu des périodes
plafond est fixé à 80 %. Ainsi, alors que le mon- où les prix ont baissé. Même si récemment chez nous
tant moyen emprunté pour les nouveaux crédits ce n’est pas arrivé. On pense toujours vivre au bon
hypothécaires (achat et rénovation) tournait endroit, mais il arrive pourtant que la valeur baisse
autour des 160.000 euros en 2016, il est proche d’une année à l’autre dans certaines communes
aujourd’hui des 125.000 euros. belges”. Comme en témoignent nos tableaux des
prix par commune publiés ci-après…
En moyenne, la croissance est bien au rendez-vous.
Le dernier baromètre des notaires l’estime pour
une maison à 4,2 % entre 2018 et 2019 (+ 15 %
entre 2015 et 2019). Ce qui porte la valeur
moyenne à 262.196 euros. En tenant compte de
l’inflation de 1,44 % sur la même période, la plus-
value réelle est de 2,76 %. Pour les appartements,
la croissance est de 4 % en un an (+ 12,6 % entre
2015 et 2019), avec un prix moyen de 226.566
euros par unité. Notons d’emblée une différence de
taille entre les trois régions. Bruxelles, incontesta-
blement la plus chère, a vu son marché augmenter
de 5,6 % en un an. En Wallonie, la plus-value
est plus timide: 3,7 % pour une maison, 2 % pour
un appart. En Flandre, elle l’est à peine moins
(+ 3,6 % et + 3,8 %).
À quoi faut-il s’attendre pour 2020? L’économiste
d’ING répond: “On sort de deux années assez fortes,
poussées par la baisse des taux d’intérêt. Comme
ceux-ci se stabilisent, nous pensons que les prix aug-
menteront un peu moins que l’an dernier”. L’écono-
miste de la CBC Bernard Keppenne renchérit: “Le
niveau des taux d’intérêt ne devrait pas croître trop
fortement en 2020 ou 2021. Ce qui devrait rendre la
hausse des prix relativement raisonnable, toujours
18 MOUSTIQUE 26/02/2020
LE DOSSIER grands formats
légèrement au-dessus de l’inflation. En d’autres
termes, acheter aujourd’hui, à la fin de l’année ou
début 2021 ne devrait pas changer grand-chose”.
Acheter ou louer?
L’intérêt de la propriété est cependant à mitiger.
Désormais, il faut au moins cinq ans pour amor-
tir un investissement immobilier. Si l’ambition
est de revendre rapidement, rester locataire ne
serait pas une mauvaise idée vu la croissance
modérée du marché, les frais de notaire (lire ci-
contre) et les intérêts à rembourser. D’autant
que les locataires jouissent souvent d’un plus
grand pouvoir d’achat. Par contre, si vous ache-
tez pour vivre dans votre logement durant plu-
sieurs dizaines d’années, l’histoire atteste que
c’est en général une bonne opération. Non seule-
ment vous aurez un toit pour vos vieux jours, un
matelas en cas de coup dur, mais vous pouvez
prétendre aussi à une plus-value agréable. Ache-
ter un second bien pour profiter d’un rendement
locatif peut également s’avérer une bonne idée.
“Mais attention, car une plus-value est plus lente à
Adobe Stock
constituer qu’avant. Avant d’investir, posez-vous les
bonnes questions: quel est le vide locatif potentiel?
Le type de locataires demandeurs? Le loyer auquel
je peux prétendre?”, conseille Julien Manceaux.
Entre 2005 et 2018, confirme la banque Belfius, Les vrais frais à l’achat
le loyer moyen a augmenté de 45 % tandis que le
prix d’achat des logements grimpait de 51 %. Lorsqu’on achète un bien immobilier, il faut assumer
Attention donc aux mauvais calculs… cinq types de frais qui peuvent coûter bonbon.
Pour faire une bonne affaire, mieux vaut ne pas Les droits d’enregistrement
se précipiter pour signer un compromis et tenter Tant en Wallonie qu’à Bruxelles, ils s’élèvent à 12,5 % du montant d’achat. En
d’évaluer la valeur réelle d’un bien. Celle-ci Région-Capitale, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les premiers
dépend d’un tas de critères logiques: sa superfi- 175.000 euros du bien convoité.
cie, le fait d’être en ville ou à la campagne, son
état, le niveau d’isolation, etc. Désormais, nous Les honoraires
disent nos experts, d’autres critères font grimper Fixés par la loi, ils sont identiques pour tous les notaires. Si vous constatez une
la note comme un PEB performant (A, B ou C), différence avec votre voisin, c’est certainement que des éléments individuels sont
la présence de panneaux photovoltaïques ou de pris en compte. Les honoraires dépendent du prix d’achat mais tournent, à la grosse
technologies intelligentes et de domotique. Il louche, entre 1.000 et 3.000 euros.
serait d’ailleurs dans certains cas intéressant de
procéder à des travaux mineurs avant de vendre Les frais administratifs
pour essuyer une plus belle plus-value. Ce qui Ils incluent les frais de recherches fiscales et hypothécaires, les frais généraux de
dépend moins des propriétaires-vendeurs, mais l’étude notariale, les coûts de formalités après la signature de l’acte et les frais de
qui intéresse de plus en plus les acheteurs, c’est la délivrance à charge du vendeur. Le tout revient, en général, à moins de 1.000 euros.
mobilité. Alors qu’à l’époque, les maisons au
bord des grand-routes étaient difficiles à vendre, La TVA
elles gagnent aujourd’hui en valeur. À l’inverse, Lorsque le bâtiment est neuf, la TVA de 21 % s’applique sur le coût du bien et du
les logements situés dans des quartiers résiden- terrain attenant.
tiels calmes, mais bondés aux heures de pointe,
en perdent. En outre, la proximité de transports Les frais de transcription hypothécaires
en commun serait un critère de plus en plus Ce sont les frais liés au dépôt par le notaire des documents au bureau Sécurité
cité par les clients à la recherche de la perle rare. juridique. Le tarif est forfaitaire: 220 euros.
Olivier Carrette explique: “Tous les logements ➜
19
grands formats LE DOSSIER
Le marché locatif offre de meilleures perspectives en Allemagne ou aux Pays-Bas.
Adobe Stock
Investir à la frontière
➜ dans les villes et communes bien situées, près des
Dans le but de maximiser les rentrées et d’éviter nœuds d’infrastructures autoroutiers ou des trans-
ports en commun, train, tram et bus gagnent en
les soucis avec des locataires peu fiables, la tendance valeur”.
de l’achat à l’étranger s’impose.
Ces prochaines années, la demande pourrait
L
e marché belge est relativement bon marché parmi les pays d’Europe occi- encore davantage se métamorphoser. D’abord,
dentale, comme le pointe une étude du cabinet Deloitte. Chez nous, le malgré les divers avantages fiscaux (chèque-habi-
mètre carré se vend en moyenne à 2.216 euros contre 2.957 euros en tat en Wallonie et abattement sur les droits
Allemagne, 4.055 en France et 4.628 en Grande-Bretagne. Autre particularité: sept d’enregistrement à Bruxelles) censés pousser les
à huit Belges sur dix sont propriétaires. Selon une toute neuve enquête du site jeunes à l’acquisition, les banques n’ont pas été
Immoweb, six sur dix accèdent à la propriété dès 27 ans! Ce qui est incontestable- largement sollicitées par ce public. Ce qui, pour
ment un record qui, pour les bailleurs, n’a pas que du bon. Bien que ce ne soit pas Carrette, peut poser des difficultés. “On pousse
une vérité absolue, les locataires sont plutôt des jeunes ou des personnes issues les gens à acquérir dans le marché secondaire. Le
des classes sociales les moins favorisées, soit ceux qui ont le plus de mal à payer neuf, c’est 1 % du patrimoine immobilier sur base
leur loyer… annuelle. C’est peu. Le neuf dans les grandes villes
est une fois sur deux vendu à des investisseurs, à des
C’est pourquoi de plus en plus de bailleurs se tournent vers les pays proches, fins locatives. Le problème du neuf, c’est la TVA très
surtout la France, l’Angleterre, les Pays-Bas et l’Allemagne, accessibles en moins élevée: 21 %. Le problème de l’accès à la propriété
de deux heures. Les rendements, notamment chez le voisin néerlandais qui sort s’est aggravé ces dernières années.”
d’une longue crise, atteignent désormais les 8 % alors qu’en Belgique on dépasse
à peine les 4 %. L’agence immobilière belge Rendimmo s’est spécialisée sur le mar- Moins de villas,
ché allemand. Le fondateur Luc Dewulf explique: “En Allemagne, seule la moitié de plus d’appartements
la population est propriétaire. La demande locative est donc supérieure à l’offre. De Ensuite, la tendance est plutôt aux petits apparte-
plus, les Allemands paient tous leur loyer pour deux raisons. Premièrement, il existe ments qu’aux grosses villas. Selon le dernier Focus
des plafonds. Les propriétaires ne peuvent donc pas abuser. Deuxièmement, un “Real Estate” de la banque ING, la hausse des prix
mauvais payeur intègre une base de données publique et retrouvera difficilement des maisons quatre façades n’a certes augmenté
un autre logement”. Le rendement moyen, entre 5,5 et 6 %, est également intéres- que de 4,8 %, mais à Bruxelles, une décroissance
sant. Mais est-ce vraiment simple pour un Belge d’acheter à l’étranger, d’un point de 5,6 % a été enregistrée en à peine un an. “Cer-
de vue administratif? Plusieurs agences se spécialisent dans le service, dont tains segments du marché n’ont pratiquement pas vu
Rendimmo. Et Luc Dewulf l’assure: “On accompagne jusqu’à la signature chez un leurs prix bouger pendant cinq ans. Aujourd’hui
notaire allemand et la remise des clés”. entre rénover une villa et construire une maison
neuve plus petite, il y a une très importante tranche
20 MOUSTIQUE 26/02/2020
LE DOSSIER grands formats
de population qui fait le second choix, constate Entre 2005 et 2018,
l’expert d’ING. Les populations qui augmentent
démographiquement sont également plus âgées. les loyers ont augmenté
Celles-là veulent quitter ces villas car elles n’ont plus
grand-chose à faire de ces mètres carrés à nettoyer. de 45 %, contre 51 % pour
Mais il manque de repreneur, car les prix sont trop
élevés et que les besoins ont changé.” Et l’économiste les prix à l’achat. Attention
de la CBC d’ajouter: “Les jeunes veulent moins
s’endetter pendant 25 ans pour avoir un bien. De plus aux mauvais calculs.
en plus, ils veulent devenir locataires pour avoir la
flexibilité de déménager. Par ailleurs, ils sont moins
nombreux à avoir un permis de conduire. Or ce type
de logements est souvent décentré”. risque une correction sur les prix. L’attrait pour les
appartements deux chambres est plus important que
Deux chambres pour les appartements plus grands.”
qui valent de l’or
Les débats menés en Wallonie et en Flandre sur Autre grande incertitude pour les prochaines années
le “stop au béton” ou “bouwshift” pourraient sur le marché: l’État fédéral et son déficit de 12 mil-
accélérer cette potentielle décroissance des prix liards d’euros à combler. Du côté des experts, on voit
des gros bâtiments pour faire pression sur les déjà la note arriver… Olivier Carrette termine: “On
logements à la superficie réduite. La Wallonie, à s’interroge: dans quelle mesure l’immobilier va être
ce titre, se donne 30 ans pour mettre fin à l’étale- pénalisé? On parle du monstre du Loch Ness: l’indexa-
ment urbain en privilégiant la rénovation du tion du revenu cadastral qui n’a plus bougé depuis les
parc immobilier existant et en densifiant les années 70. Ce choix ne serait évidemment pas populaire
villes et communes. vu que la plupart des Belges sont propriétaires”. ✖
Sauf que la population ne cessera pas de croître.
Selon une enquête menée par le géographe
chargé de recherches à l’Institut wallon de l’éva-
luation, de la prospective et de la statistique
(IWEPS), Julien Charlier, “la croissance moyenne
du nombre de ménages privés en Wallonie a été de
+ 10.141 unités par an sur les 15 dernières années.
Le Bureau fédéral du Plan estime que le nombre de
ménages privés augmentera de 142.000 unités
d’ici 2033. Il faudra donc répondre aux besoins en
logement de ces ménages. Cela correspond à la mise
sur le marché d’environ 9.500 logements par an
pour les 15 prochaines années”.
Cela aura bien évidemment des conséquences
majeures. “Les communes veulent attirer des
familles qui paient des impôts, ajoute Julien
Manceaux. C’est pourquoi diverses normes urbanis-
tiques paraissent parfois contraignantes et pourquoi
aussi le prix au mètre carré est souvent moins élevé
pour un appartement trois chambres qu’un une
chambre.” Bernard Keppenne pointe à ce titre les
différences entre régions. “D’un côté, on observe un
besoin dans le Hainaut d’appartements modestes. De
l’autre, de grandes maisons en Brabant wallon. C’est
une tendance qui va plutôt s’accentuer dans les
années à venir. Les villas vont perdre de la valeur, en
plus avec le problème de leur bilan énergétique.
Vendre une villa au-delà de 500.000 euros com-
mence à devenir franchement compliqué, et on
21grands formats LE DOSSIER
Rénover son
logement au vert
Pour économiser et s’adapter aux nouvelles normes écologiques, il
est conseillé de rendre son bien plus performant énergétiquement.
À Bruxelles et en Wallonie, des primes existent… - Texte: Nicolas Sohy -
S
ur le plan énergétique, les logements pour moins gaspiller… En contrepartie, les “régle-
sont assez peu performants en Belgique mentations PEB” imposent aux propriétaires des
à cause de leur âge certain. Le secteur normes minimales à respecter pour leurs bâtiments
résidentiel représente 20,1 % de la con- (isolation minimale de 20 cm de laine minérale; de
sommation d’énergie, dont l’immense 14 cm pour les murs, 7 cm pour les sols, etc.) sous
majorité (73,8 %) est une affaire de peine d’amendes en cas de contrôle. Au total, 30
chauffage produit essentiellement par milliards d’euros devraient être débloqués pour aider
du gaz naturel (41 %) et du mazout à la rénovation résidentielle à Bruxelles (un demi-
(30,3 %), soit des matières polluantes. Sauf que l’air million de logements) sur une période de 30 ans. La
chaud disparaît trop vite à cause d’infrastructures Wallonie (1,6 million de logements) table sur 63
mal isolées. Écoconso a joué au jeu de la compa- milliards au même horizon… “La rentabilité de telles
raison. Une maison conventionnelle chauffée au rénovations dépend de l’ampleur du chantier, mais avec
mazout nécessite en moyenne 200 kilowattheure une maison basse énergie ou, mieux, passive, les charges
par mètre carré par an (soit 10 € de fuel) alors qu’un diminuent de façon importante. Sur le long terme, c’est
logement basse énergie n’en a besoin que de 45 presque toujours intéressant”, commence le déve-
(1,60 €) et un bâtiment passif, moins de 15 (1 €). loppeur de projets chez Green Construct Maxime
Bollette. Pour Moustique, il fait le point sur les tra-
Pour encourager les ménages à rénover leurs bâti- vaux à privilégier.
ments, et, comme le prévoit une directive euro-
péenne, “réduire drastiquement” la consommation Du double vitrage au minimum
et les émissions de CO2 liées au parc immobilier d’ici Depuis le 1er janvier 2020, tous les logements en
2050, des primes sont octroyées aux citoyens bruxel- Flandre doivent être équipés de double vitrage au
lois et wallons pour les aider à améliorer leur isola- minimum dans le séjour, la cuisine, la salle de bains
tion et leur installation de chauffage, à produire leur et les chambres. Sinon, dès 2023, chaque proprié-
propre énergie, utiliser les nouvelles technologies taire verra son logement déclaré “impropre à la loca-
tion”. “Installer du double, au minimum, ou du triple
pour être correct dans son logement est indispensable
aujourd’hui. C’est une question de déperdition de cha-
Dès 2023 en Flandre, leur et de protection contre le bruit”, explique l’expert
de l’entreprise verviétoise.
les logements au simple
Isoler écolo
vitrage seront impropres Plus largement, l’isolation totale des bâtiments est
primordiale. D’abord, arrêtez-vous sur le PEB. “Le
à la location. “G” est le pire du pire. C’est encore le cas de certains
34 MOUSTIQUE 26/02/2020LE DOSSIER grands formats
vieux bâtiments, notamment des maisons de maître à Une pompe à chaleur plutôt que
Bruxelles, construites sans technique d’isolation. Ce du mazout
n’est pas souhaitable pour des raisons environnemen- “Le chauffage au mazout, très polluant et pas particu-
tales, mais également économiques. Avec une mauvaise lièrement bon marché, il faut oublier, assène l’expert.
isolation, la facture du chauffage explose. L’un des Idéalement, se tourner vers une pompe à chaleur est une
meilleurs matériaux d’un point de vue qualité-prix, bonne idée écologique. Le problème est que ça coûte
c’est la laine de roche ou la laine de verre, dans le cadre cher. De plus, on ne peut pas en installer partout. Ça
d’une rénovation. Si la construction est nouvelle, on dépend du terrain. Se tourner vers un chauffage au gaz
peut utiliser des blocs de coffrage en polyester Neopor. Le est donc aujourd’hui le minimum.” Le pellet est une
bois massif fonctionne bien aussi. Je conseillerais d’évi- autre option à considérer. “Mais ça dépend de l’isola-
ter le bois lamellé-collé, car l’énergie grise (l’énergie tion du bâtiment. Dans les maisons passives ultra-
nécessaire à la fabrication et au transport des maté- performantes, par exemple, il n’est pas rare de connaître
riaux - NDLR) n’est pas top.” des surchauffes.”
Changer le toit afin de baisser jusqu’à 30 % sa Le coup de pouce des
consommation de chauffage et le plancher peut en technologies
outre s’avérer utile. Maxime Bollette nuance: “Si on Enfin, les appareils connectés peuvent aider à amé-
doit tout décaper et refaire une chape, on peut réfléchir liorer la performance énergétique. “Opter pour un
à faire un chauffage sol, car la chaleur est mieux répar- thermostat intelligent et un système domotique a des
tie. Mais pas à tout prix. On ne va pas détruire un avantages, conclut Maxime Bollette. Grâce aux
plancher en état pour avoir un système plus performant. câbles ou au wi-fi, on peut connecter la chaudière, ses
Ce serait une aberration”. appareils électriques, etc. Si vous n’êtes pas à la
maison de 8 à 17 h, vous maintenez la température
Produire sa propre énergie à 16 degrés puis l’augmentez à 20 quand vous ren-
D’un point de vue environnemental, installer des trez. Ça permet d’éviter de chauffer pour rien, mais
panneaux photovoltaïques, une éolienne domes- aussi de couper le système à distance si vos enfants ont
tique ou même un arbre à vent peut aider. Certes, les oublié de le faire.” Les technologies sont toutefois
primes et subsides ont diminué par rapport à ces loin d’être une solution miracle. “La plus-value
dernières années, mais existent encore. Économi- environnementale est minime. C’est en quelque
quement, ça reste intéressant. Le fournisseur Lumi- sorte une finition intéressante pour une maison basse energie.wallonie.be
nus estime le retour sur investissement en 8 ans. énergie ou passive.” ✖ homegrade.brussels
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Les primes pour le photovoltaïque ont baissé, mais elles existent encore.
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