LES AÎNÉS ET LE LOGEMENT - Barreau de Montréal

LES AÎNÉS ET LE
                                         LOGEMENT
                                                            COLLOQUE NOVEMBRE 2018

MISE EN GARDE
Le Barreau de Montréal organise de nombreuses activités et conférences à l'intention de ses membres.
Certains conférenciers acceptent gracieusement que le Barreau de Montréal publie leurs textes et présentation
sur son site Internet au bénéfice de l'ensemble des avocats. Ces textes et documents reflètent l'état du droit au
moment de leur présentation et ils ne font l'objet d'aucune mise à jour, sauf indication contraire.
Ils ne dispensent pas les avocats qui s'y réfèrent de la lecture de la législation en vigueur.

UN QUÉBÉCOIS SUR QUATRE
FERA PARTIE DU TROISIÈME ÂGE
         D’ICI 2031
             .

DÉFINITION D’AÎNÉS

■ • …réfèrent à des actions adaptées aux personnes âgées de plus de 60 ans
■ • …un aîné à compter de 55 ans.
■    • « À Statistique Canada, toute personne qui atteint 65 ans entre d’office dans
    cette catégorie.
■ • Quant au ministère de la Famille et des Aînés, ce dernier ne possède pas de
  définition des aînés, mais il fait référence aux personnes âgées de 65 ans et plus
  lorsqu’il utilise le terme « aînés ».

PROJET DE LOI 401

■ Dans le projet de loi 401 déposé 12      ■ Projet de loi n°401 : Loi visant
  juin 2018, l’ex-ministre libérale Lise     principalement à améliorer la
  Thériault proposait de créer une «         qualité des bâtiments,
  section spéciale » de la Régie du          l’encadrement de la copropriété
  logement pour traiter les dossiers         divise et le fonctionnement de la
  des personnes âgées qui vivent en          Régie du logement.
  résidence privée, entre autres.

TABLE DES   ■ REPRISE DE LOGEMENT OU
              AGRANDISSEMENT OU SUBDIVISION
MATIÈRES      OU CHANGEMENT D’AFFECTATION

            ■ AVIS DE RÉSILIATION DE BAIL

            ■ RPA – SECTION SPÉCIALE
              (résidences privées pour personnes
              âgées)

            ■ DÉCÈS

AVIS DE
REPRISE DE
LOGEMENT
AGRANDISSEMENT
SUBDIVISION

REPRISE DE LOGEMENT -1959.1 C.c.Q.

■ 1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire
  lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé
  de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal
  ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à
  loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique
  (chapitre S-8, r. 1).
■ ORDRE PUBLIC DE PROTECTION

L’EXCEPTION DE L’INTERDICTION

■ Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations
  suivantes:
■ 1° il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour
  s’y loger;
■ 2° le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
■ 3° il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le
  même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.
■ La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu
  maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer
  modique.

SEUILS
 MAXIMAUX
À RETENIR: Un revenu égal ou
inférieur au revenu maximum
permettant d’être admissible à. un
loyer modique

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE …REJETTE

■ L’article 1959.1 C.c.Q., de droit nouveau, est une mesure législative visant à protéger les
  locataires aînés en restreignant les droits de reprise ou d'éviction des locateurs à leurs
  égards. Comme plusieurs dispositions législatives en matière de logement, ces articles
  sont d'ordre public (1893 C.c.Q.). Il s'agit d'un ordre public de protection.
■ Ainsi, l’article 1961 C.c.Q. spécifie les items que l’avis doit contenir. Dans le cas qui nous
  occupe, il est mentionné précisément que l’avis doit reproduire le contenu de l’article
  1959.1. Ce qui n’a pas été fait en l’espèce.
■ Ciavaglia c. Gargour, 2018 QCRDL 3070 (CanLII)

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ…AVIS VALIDE
CAR AUCUN PRÉJUDICE
■ Dans une décision rendue le 8 février 2017, le juge administratif François
  Leblanc[1] déclare valide un avis malgré l’omission d’avoir reproduit le contenu de
  l’article1959.1 du Code civil du Québec. À son avis, l’information quant aux droits
  protégeant les personnes âgées dans le cadre d’une reprise n’était pas nécessaire
  afin que la locataire puisse préparer une défense car elle n’avait pas droit à la
  protection de la loi.

■ Duong et Clément c. Tremblay, R.L. dossier 312909.

LE TRIBUNAL A MENTIONNÉ…

■ Dans une autre décision rendue cette fois par le juge administratif André
  Gagnier[2], la locataire invoque la nullité de l’avis de reprise au motif qu’il ne
  contenait par le texte de l’article1959.1 du Code civil du Québec. Il juge que
  l’absence du texte de loi dans l’avis n’entraîne pas automatiquement sa nullité
  absolue. L’omission d’inclure le texte ci-haut mentionné n’est pas fatale en
  l’absence d’un préjudice réel.
■   Lemieux c. Naneix, R.L. dossier 314614, 16 février 2017.

LE TRIBUNAL…ACCORDE LA REPRISE

■ Dans le présent cas, puisque la locataire n’a pas droit à la protection prévue à
  l’article 1959.1 du Code civil du Québec, le Tribunal déclare valide l’avis de reprise
  du logement qui lui a été remis.
■ Bonin c. Boivin, 2018 QCRDL 9939 (CanLII)

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…ACCORDE

■ Même si la bénéficiaire de 70 ans n’est pas la seule …

■ Perez c. Levin, 2018 QCCQ 5686 (CanLII)*

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ
…D’ACCUEUILLIR L’OPPOSITION
■   [21] Toutefois, la preuve révèle que la locataire Monica Saunders rencontre tous les critères énoncés à
    l’article 1959.1 du C.c.Q. alors qu’elle est âgée de 72 ans et habite le logement depuis plus de 10 ans,
    soit depuis 1985.

■   [22] Aussi, le revenu annuel que doit évaluer le tribunal est celui de la locataire et non celui de son fils,
    lequel est en deçà du seuil de revenu maximal permettant à un locataire d'être admissible à un logement
    à loyer modique pour la région de Montréal.

■   [23] Actuellement, pour la région de Montréal, le plafond de revenu déterminant les besoins impérieux
    (PRBI) s'établit à 28 000 $. Dès lors que les exigences contenues à l'article1959.1 C.c.Q. sont
    rencontrées, le Tribunal n'a d'autre choix que de faire droit à l'opposition[2], la loi ne créant aucune
    discrétion.
■   Byron c. 9254-3230 Québec inc., 2018 QCRDL 21548 (CanLII)

AVIS DE
RÉSILIATION DE
BAIL

QUAND ?

■    ‘’C’est toujours d’une lourdeur et d’un stress pour l’aîné. Ce sont des personnes qui
    sont démunies, qui ont des problèmes de santé et là, ils se voient au cœur d'une
    problématique entre les gens qui s'occupent d'eux et leurs proches et le système de
    santé’’

POURQUOI ?

■ Le locataire, s’il s’agit d’une personne âgée, peut résilier le bail en cours s’il est
  admis de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue
  durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où
  lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que
  nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en
  soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu’il réside ou non
  dans un tel endroit au moment de son admission.

ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 1

■ 1974. Un locataire peut résilier le bail en cours, s’il lui est attribué un logement à
  loyer modique ou si, en raison d’une décision du tribunal, il est relogé dans un
  logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s’il ne
  peut plus occuper son logement en raison d’un handicap ou, s’il s’agit d’une
  personne âgée, s’il est admis de façon permanente dans un centre d’hébergement
  et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence
  privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance
  personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d’hébergement,
  quelle qu’en soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu’il
  réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.

À RETENIR: AVIS DE RÉSILIATION

■ (1) un avis écrit pour l’informer de son départ et de
  la résiliation de son bail;
■ (2) une attestation de l’autorité concernée qui
  prouve son admission à la résidence;
■ (3) un certificat d’une personne autorisée pour
  confirmer que l’aîné remplit les conditions
  d’admission.

ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 2

■ La résiliation prend effet deux mois après l’envoi d’un avis au locateur ou un mois
  après l’envoi d’un tel avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de
  12 mois. Elle prend toutefois effet avant l’expiration de ce délai si les parties en
  conviennent ou lorsque le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le
  locateur pendant ce même délai. L’avis doit être accompagné d’une attestation de
  l’autorité concernée, à laquelle est joint, dans le cas d’un aîné, le certificat d’une
  personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l’admission sont
  remplies.

ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 3

■ Le locataire n’est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente
  au coût des services qui se rattachent à sa personne même qu’à l’égard des
  services qui lui ont été fournis avant qu’il quitte le logement. Il en est de même du
  coût de tels services lorsqu’ils sont offerts par le locateur en vertu d’un contrat
  distinct du bail.

Ces documents doivent être envoyés
                  dans le délai qui s'applique :

   Durée du bail auquel la                  Délai pour envoyer
personne âgée veut mettre fin                les documents
                                                  2 mois
      12 mois ou plus
                                              avant le départ
                                                  1 mois
     Moins de 12 mois
                                              avant le départ
                                                 1 mois
    Durée indéterminée
                                              avant le départ

COMPARAISON

■ En 2016, le secteur     ■ Les RPA représentent
  public CHSLD              près de 70 % de
  représentait 17 % des     l’offre du marché pour
  155 742 unités            les aînés ayant besoin
  d’hébergement pour
  aînés.                    d’un logement avec
                            services.

AVANT 2011: NOTION DE FOYER
D’HÉBERGEMENT - LARGE vs RESTRICTIVE
■ En effet, après une analyse de la jurisprudence en pareille
  matière, la Cour du Québec établit clairement qu'il y a lieu
  de favoriser une interprétation large de la notion d'un foyer
  d’hébergement, au sens de l'article 1974 du Code civil du
  Québec par l'Honorable Alain Désy, J.C.Q. rendue dans
  l'affaire Bureau c. Résidences du Carrefour & Résidence
  Maxwell c. Shaw.

APRÈS 2011: INTERPRÉTATION
‘’LARGE’’ – FARDEAU DE LA PREUVE
■ . …’’Alors qu'antérieurement à l'article 1974 du Code civil du Québec, on faisait
  référence à un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou à un foyer
  d'hébergement sans toutefois définir le terme : foyer d'hébergement. Le nouvel
  article, quant à lui, fait référence à un centre d'hébergement et de soins de longue
  durée, une ressource intermédiaire, une résidence privée pour aînés où lui sont
  offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite
  son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit
  l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services.’’
■ Selon une jurisprudence constante, l'interprétation de l'article 1974 C.c.Q. est
  restrictive et le fardeau de la preuve repose sur le locataire qui invoque son
  application.(2018)

Le coût des services qui se rattachent à
la personne même de la locataire

■ Madame Proulx justifie sa réclamation par le fait que du 20 décembre 2014 au 30
  avril 2015, sa mère n’a pas bénéficié des « services qui se rattachent à la personne
  même de la locataire » et qu’en conséquence seul le loyer de base aurait dû lui être
  facturé…
■ ..les conditions établies par l’article 1974 du Code civil du Québec n’ont été
  rencontrées que le 28 mars 2015, date à laquelle le tribunal considérera que le
  préavis de résiliation de bail a pris effet. ‘’
■ Succession de Proulx c. Résidences Soleil-Groupe Savoie (Manoir Mont-Saint-
  Hilaire) 2017 QCRDL 3979

CERTIFICAT VALIDE

‘’ La lettre de l'infirmière en chef travaillant au service de la
résidence privée pour aînés où la locataire désire emménager,
laquelle accompagnait l'avis de résiliation du bail, constituait
un certificat valide au sens de l'article 1974 C.C.Q’’

9307-0985 Québec inc. c. Parent, 2018 QCRDL 31768 Me Sophie Alain, juge
administrative: 1er octobre 2018.

REFUS DU PROPRIÉTAIRE –
MON OPINION
■ Le propriétaire devrait aviser aussitôt qu’il reçoit l’avis par écrit au locataire ainsi
  que formuler les raisons exactes de son refus.
■   Le délai de réponse: rien dans la loi
■ Le locataire devra faire une demande de statuer sur son avis de résiliation du bail à
  la Régie du Logement OU/ET
■ Le propriétaire devrait mitiger ses dommages 1479 C.c.Q afin de relouer rapidement
■ Le propriétaire devrait ouvrir une demande en dommages de relocation.

LA QUESTION EN LITIGE?

■ La question soumise au Tribunal est de déterminer si la résidence « Havre de
  l'Estuaire » est une résidence qui permet à une personne âgée de se prévaloir des
  dispositions de l'article1974 du Code civil du Québec pour résilier son bail en cours
  et si le locataire rencontre les exigences prévues audit article pour résilier son bail.

■ Bélanger c. Les Immeubles Vianney Ouellet & Fils, 2013 CanLII 126460 (QC RDL)

D’UNE RÉSIDENCE À UNE AUTRE

■ ‘’ La mandataire du locateur a invoqué une décision rendue par un juge
  administratif de la Régie du logement qui statue que des personnes âgées ont le
  droit de déménager dans une résidence pour personnes âgées même s’ils résident
  déjà dans un endroit semblable.’’

■ Résidences Soleil Manoir Brossard (Groupe Savoie) c. Gauthier 2017 QCRDL 2668

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…

■ …saisie de la même question dans l’affaire 9084-6239 Québec Inc. c. Poirier[2], décide
  dans le memê sens que le juge administratif Monty et conclut qu’un locataire peut se
  prévaloir du préavis prévu à l’article1974 C.c.Q. dès lors qu’il est démontré que le
  nouveau lieu d’hébergement offre les soins et les services requis selon son état de
  santé.

■ 9189-2042 Québec Inc. c. Belisle, 2016 CanLII 114799 (QC RDL)

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…

■ Dès lors, le délai de deux mois, prévu à l’article1974 du Code civil du Québec dans
  le cas d’un bail de 12 mois ou plus, se calcule de quantième en quantième. Ce délai
  se terminait donc le 19 août 2012 de sorte que le loyer exigible de la locataire pour
  le mois d’août 2012 est de 19/31 x 675 $, soit un montant de 413,71 $.

■ Galarneau c. Bélanger, 2015 CanLII 127597 (QC RDL)
■ PRINCIPE: Sojolin Ltée c. Barriault (Succession de) (1996) J.L. 70 (R.L.)

LE TRIBUNAL TIENDRA COMPTE DE..

■ ‘’il faut tenir compte non seulement de sa santé physique mais aussi de sa santé
  mentale.’’
■ Bélanger c. Les Imeubles Vianney Ouellet & Fils, 2013 CanLII 126460 (QC RDL)

LE TRIBUNAL REFUSE…

■ La note médicale est effectivement imprécise. Elle suggère. Elle ne constitue pas un avis
  formel de résiliation de bail en vertu de l’article 1974 du Code civil du Québec. Il ne
  s’agit que d’une attestation de l’autorité concernée, ici médicale, pour démontrer la
  raison qui sous-tend un avis de résiliation. En bref, l’attestation doit être accompagnée
  d’un avis de résiliation.
■ Au surplus, rien ne démontre que le Dr Titley agissait en rédigeant sa note à titre de
  mandataire du locataire, et ce, au-delà de sa qualité de médecin psychiatre ayant pris en
  charge temporairement le locataire, en l’absence du psychiatre traitant, lui permettant
  ainsi d’attester de l’état de santé du locataire.
■ Ni le locataire, ni la caution ou un autre mandataire n’a donné d’avis de résiliation. Le
  locataire n’a donc pas été libéré de ses obligations reliées au bail par application de
  l’article 1974 du Code civil du Québec
■ Rouillard (Appartements Ga-pi enr.) c. Lacroix       2015 QCRDL 30476

L’avis doit préciser que la résiliation a lieu
              en raison d'un handicap précis et bien
              identifié.

  AVIS DE     Il doit être accompagné de l'attestation de
              l'autorité concernée.
RÉSILIATION
(HANDICAP)
              On considère généralement qu'un certificat
              médical s'avère suffisant pourvu qu'il soit
              suffisamment précis, complet et concluant
              pour renseigner adéquatement le locateur.

DÉFINITION D’UN HANDICAP

■ Comme étant une déficience des capacités physiques ou mentales, causés par
  maladie ou accident.

■ Par ailleurs, la loi assumant l'exercice des droits des personnes handicapées définit
  la personne handicapée comme suit :
 « toute personne limitée dans l'accomplissement d'activités normales et qui, de façon
significative et persistante, est atteinte d'une déficience physique ou mentale ou qui
utilise régulièrement une orthèse, une prothèse ou tout autre moyen pour pallier son
handicap. »

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ..QUE OUI

■    La loi prévoit entre autres la possibilité de résilier le bail lorsque le locataire ne peut
    plus occuper son logement pour cause de handicap. La personne âgée peut
    invoquer le handicap au soutien d’un avis de résiliation dans le but de changer
    d’appartement. Ce motif est indépendant de celui afin d’aller vivre dans un CHSLD
    ou une résidence pour aînés avec services.
■ La preuve médicale au soutien de l’avis de résiliation de bail du 12 juillet 2017
  révèle un handicap, soit le fait que le locataire ne peut plus occuper le logement à
  cause des problèmes de santé énumérés. Les locataires doivent déménager.’’

■ Nadeau c. Malette, 2018 QCRDL 21951 (CanLII)

LE TRIBUNAL A….. REFUSÉ

■ Les locateurs contestent ce billet   ■ La rédaction laconique utilisée dans
  médical, car il ne remplit pas les     le billet médical rédigé par le
  conditions de l’article 1974 du        médecin traitant de la locataire ne
  Code civil du Québec (C.c.Q.)          permet pas au Tribunal de conclure
                                         que cette dernière a un handicap
                                         au sens de la loi.
                                       ■ Le Tribunal ne peut retenir les
                                         prétentions de la locataire et
                                         considère qu’elle a quitté sans droit
                                         le logement concerné.
■ Dagenais c. Sabourin 2017 QCRDL
  31793

LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…

■ Tutino c. Drouin, 2018 QCRDL 30433

■ À la lumière de la jurisprudence, la maladie d'Alzheimer peut représenter un
  «handicap» au sens de l'article 1974 C.C.Q.; cependant, il doit y avoir aggravation de
  la maladie depuis la conclusion ou le renouvellement du bail, ce qui est le cas en
  l'espèce.

RÉSIDENCE DE
PERSONNES
ÂGÉES

DÉFINITION DE RPA SELON LA LSSSS

Tout ou partie d’un immeuble d’habitation collective ;
■ occupé ou destiné à être occupé principalement par des personnes âgées de 65
  ans ou plus ;
■ et où sont offerts au moins deux des services suivants : repas, loisirs, aide
  domestique, services d’assistance personnelle, soins infirmiers et sécurité.
■ les coûts reliés à la conformité aux critères et normes du règlement et leur impact
  sur le coût du loyer.

Nouveau règlement sur la certification des
résidences privées pour aînés (RPA) (5 avril
2018)
■ Catégorie 1 : RPA offrant uniquement des services de base (repas, sécurité, loisirs
  ou aide domestique) personnes aînées autonomes ;
■ Catégorie 2 : RPA offrant également la distribution de médicaments - personnes
  aînées autonomes avec une offre de service qui inclut la distribution de la
  médication ;
■ Catégorie 3 : RPA offrant des services d’assistance personnelle- personnes aînées
  semi-autonomes avec une offre de service qui inclut les soins d’assistance
  personnelle et l’administration de la médication ;
■ Catégorie 4 : RPA offrant des soins infirmiers - personnes aînées semi-autonomes
  avec une offre de service qui inclut les soins infirmiers;

OBLIGATIONS PRINCIPALES EN RPA

■ PROPRIÉTAIRE:                          ■ LOCATAIRE:
■ S’assurer que les services qu’il       ■ Payer le loyer.
  s’est engagé à fournir soient de
                                         ■ Signaler au propriétaire toute
  qualité et conformes aux lois et aux
                                           défectuosité ou détérioration
  règlements.
                                           importante.
■ Fournir un logement
                                         ■ Maintenir le logement en bon état
  en bon état.
                                           de propreté.
■ Entretenir et réparer
                                         ■ Ne pas troubler la paix des autres
  le logement.
                                           locataires.
■ Procurer un milieu de vie paisible.

LOYERS
                                PAR TYPE D’UNITÉS -
COÛT MOYEN - MONTRÉAL           MONTRÉAL
■ Est environ de 1 708 $.       ■ Chambre simple: 1 786 $
  C’est dans l’Ouest de l’Île
  que le loyer moyen est        ■ 1 ½ Studio: 1 341 $
  plus élevé 1 915 $ et
  dans le Nord de               ■ 2 ½ : 1 732 $
  Montréal, le plus bas :       ■ 3 ½ : 2 493 $
■ 1 345 $.

ANNEXE 6

OBLIGATOIRE

LE TRIBUNAL TRANCHE QUE…

■    Usant de son expertise dans le domaine du logement résidentiel, le Tribunal estime
    que c’est minimalement un montant de 840 $ qui doit être attribué à la valeur des
    services offerts, et ce, pendant deux mois après le décès de la locataire.

■ En conséquence, le Tribunal fait droit intégralement à la demande de la
  demanderesse pour un montant de 1 904,51 $.

■ Succession de Caisse c. Roy, 2017 QCRDL 31079 (CanLII)

EN RÉSUMÉ

■ services alimentaires (repas et collations),
■ services d’assistance personnelle (aide à l’alimentation, à l’hygiène quotidienne,
  distribution et administration de médicaments, soins invasifs d’assistance),
■ soins infirmiers (infirmier, infirmier auxiliaire, préposé),
■ services d’aide domestique (buanderie, entretien ménager),
■ autres services (aide au déplacement, accompagnement, dispositif d’alerte de
  sécurité pour risques d’errance, assistance pour formulaires).

Règlement sur les conditions d'obtention d'un certificat de
conformité et les normes d'exploitation d'une résidence
privée pour aînés, RLRQ c S-4.2, r 5.01

■   48. L’exploitant d’une résidence privée pour aînés doit, avant la
    conclusion du bail, remettre à toute personne qui souhaite y résider ou à
    son représentant, le cas échéant, un document rédigé en termes clairs et
    simples qui précise les informations suivantes:
■   1° la catégorie à laquelle appartient la résidence;
■   2° l’ensemble des services offerts dans la résidence et leur coût;
■   L’exploitant remet en outre à la personne visée au premier alinéa le code
    d’éthique adopté en vertu du premier alinéa de l’article 36 ainsi qu’une
    copie du calendrier des activités de loisirs pour le mois en cours visé au
    deuxième alinéa de l’article 63. D. 100-2013, a. 48.

SOINS: PERSONNELLES – INFIRMIÈRES

■ tous les autres services               les activités et les soins dispensés
  d’assistance personnelle,              dans l’unité locative d’un résident,
                                         comprenant les soins invasifs
■ notamment les services d’aide à
                                         d’assistance aux activités de la vie
  l’alimentation, aux soins d’hygiène,
                                         quotidienne, qui sont offerts dans le
  à l’habillage ou au bain, à
                                         cadre des activités professionnelles
  l’exclusion de ceux compris dans la
                                         que les infirmières ou les infirmiers et
  définition de « soins infirmiers »
                                         les infirmières auxiliaires ou les
  prévue au paragraphe 7°
                                         infirmiers auxiliaires sont autorisés à
                                         exercer …

LE TRIBUNAL A MENTIONNÉ…

■    L’annexe 6 du bail prévue par le Règlement est obligatoire. Il y est d’ailleurs
    mentionné que l’annexe 6 peut être exigée par Revenu Québec pour les fins de
    calcul du crédit d’impôt.
■ La partie 2 de l’annexe 6 réfère spécifiquement aux services personnels. Le
  locateur doit donc inclure le coût attribuable à chacun des services qui se
  rattachent à la personne[8].

■ Chaloux c. 9146-6573 Québec inc. (Résidence Murray), 2017 QCRDL 13153
  (CanLII)

CESSATION DES ACTIVITÉS OU
PROBLÈMES RELIÉS À LA SÉCURITÉ ET
       À LA SANTÉ DES RÉSIDENTS

PRÉAVIS
          ■ En cas de cessation des activités d’une résidence
            privée pour aînés :
          ■ à la suite de la révocation ou du refus de sa
            certification :
          ■ le locataire peut, par un préavis écrit d’au moins 15
            jours, résilier son bail. Ce préavis doit être envoyé
            au plus tard 60 jours après la cessation des
            activités de la résidence.
          ■ du fait d’une décision de son exploitant :
          ■ l’exploitant doit donner à l’agence un préavis d’au
            moins 6 mois de son intention. Le fait de ne pas
            avoir donné ce préavis annule les effets de tous les
            avis donnés aux locataires en application des
            règles du Code civil du Québec relatives au bail de
            logement.

En cas de danger pour la sécurité et la
santé des résidents
■ l’agence de la santé et des services sociaux concernée peut procéder à l’évacuation
  et à la relocalisation des résidents;
■ les résidents évacués n’ont pas à payer le loyer pour la période d’évacuation;
■ les résidents peuvent par la suite résilier leur bail.

DÉCÈS

LE BAIL
CONTINUE, MAIS…
■   Habite-t-elle seule?
■   Habite-t-elle avec quelqu’un?
■   Y a-t-il des frais autres que le
    loyers?

HABITAIT AVEC QUELQU’UN – 1938
C.c.Q.
■ Si le locataire habitait avec une autre personne, cette dernière peut devenir
  locataire et continuer d’occuper le logement en remettant au propriétaire un avis
  écrit au plus tard deux mois (2) après le décès.

LE TRIBUNAL L’ACCORDE A CONTRARIO

■ Vu ce qui précède, le Tribunal conclut qu’Angela Diaz Lamich, qui habitait depuis
  peu avec la locataire à la date de son décès, en a poursuivi son occupation par la
  suite. Elle a donc valablement donné l’avis nécessaire lui permettant d’obtenir en sa
  faveur, la cession légale du bail. L’avis de non-reconduction de bail donné par le
  locateur à la succession ne lui est donc pas opposable. Étant locataire en titre, elle
  a valablement notifié son intention de reconduire le bail à compter du 1er juillet
  2014. Elle ne peut donc pas être qualifiée d’occupante sans droit.

■ Fauteux c. Succession Gloria Lamich, 2014 CanLII 141184 (QC RDL)

LE TRIBUNAL REFUSE…

■ En effet, la preuve clairement prépondérante révèle que la demanderesse n’a
  jamais habité le logement, qu’elle s’y rendait de façon sporadique jusqu’en avril
  2014 en raison de la supervision de son fils et qu’elle n’a pris soin de son père que
  lors de sa maladie puis de sa mort et que ce n’est qu’après celle-ci qu’elle a
  considéré l’opportunité d’entrer dans le logement pour en prendre possession.
■ Ce faisant, il n’est pas démontré que la demanderesse habitait le logement depuis
  six mois, ni même au moment du décès du locataire.

■ Martel c. Lapointe, 2014 CanLII 118551 (QC RDL)

LA SUCCESSION – 1939 C.c.Q.

■ 1939. Si personne n'habite avec le locataire au moment du décès, le liquidateur de
  la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant au locateur,
  dans les six mois du décès, un avis de deux mois. La résiliation prend effet avant
  l'expiration de ce dernier délai si le liquidateur ou l'héritier et le locateur en
  conviennent ou lorsque le logement est reloué par le locateur pendant ce même
  délai.

■ Le liquidateur ou l'héritier n'est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du
  loyer afférente au coût des services qui se rattachent à la personne même du
  locataire qu'à l'égard des services qui ont été fournis du vivant de celui-ci. Il en est
  de même du coût de tels services lorsqu'ils sont offerts par le locateur en vertu d'un
  contrat distinct du bail.

LE TRIBUNAL DISPOSE AINSI…

■   La règle générale veut que le décès du locataire, tout comme celle du locateur d'ailleurs, ne
    mette pas fin au bail. Le bail continu alors jusqu'à l'échéance du terme prévu comme le
    prévoit l'article 1884 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ..
■   Cependant, la succession du locataire peut mettre fin au bail en suivant les indications de
    l'article 1939 C.c.Q…
■   Dans le présent dossier, le locateur a été avisé de la résiliation du bail le 17 janvier 2017.
■   La succession du locataire qui met fin au bail doit cependant acquitter le loyer pendant un
    délai de deux mois, calculé de quantième en quantième, à partir de la date de réception de
    l'avis.
■   Petrone c. Succession de Zabuga, 2018 QCRDL 14914 (CanLII)

NON-RECONDUCTION DE BAIL

■ 1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus
  de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire
  de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une
  modification.
■ Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui
  lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la
  succession.

LE TRIBUNAL DÉCIDE QUE…

■ Ceci dit, lorsqu’un tel avis est transmis, l’article 1948 du Code civil du Québec
  permet au liquidateur de la succession d’en contester le bien-fondé.
■ Toutefois, comme le confirme la Cour du Québec, cela ne permet que de vérifier que
  les conditions pour ne pas reconduire le bail existent (décès, aucun autre occupant,
  le délai et la forme de l’avis).
■ À la lumière de ces jurisprudences, le Tribunal est, également, d’avis qu’au moment
  du décès d’un locataire qui habitait seul, la succession ne peut bénéficier du droit
  au maintien dans les lieux si un avis sous l’article 1944 C.c.Q. lui est transmis.
■ Succession Denise Ouellette c. Sylvestre, 2013 CanLII 122985
■ Marcil c. 9179-0212 Québec inc., 2011 QCCQ 262 (CanLII).

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Droit du logement et de la
copropriété

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