BEGLES ZAC QUARTIER DE LA MAIRIE - Concession d'aménagement (Comptes arrêtés au 31 décembre 2020)
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
BEGLES
ZAC QUARTIER DE LA MAIRIE
Concession d’aménagement
(Comptes arrêtés au 31 décembre 2020)
(Comptes arrêtés à fin décembre 2008)
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 1
Concession d’aménagement
BEGLES - ZAC QUARTIER DE LA MAIRIE - CRAC 2020
(Comptes arrêtés au 31 Décembre 2020)
1. INTRODUCTION ............................................................................................................................................. 3
1.1. HISTORIQUE DE LA CONCESSION D’AMENAGEMENT ................................................................................. 3
1.1.1. Rappel : ........................................................................................................................................... 3
1.1.2. Le projet, ses objectifs : .................................................................................................................. 3
1.1.3. Le programme de construction (modifié en 2013) : ...................................................................... 4
1.1.4. Présentation du CRAC 2019........................................................................................................... 4
2. AVANCEMENT OPERATIONNEL ET FINANCIER DE L’ANNEE 2019 ........................................... 5
2.1. DEPENSES POUR 2019 (612 099€ TTC) .................................................................................................... 7
2.1.1. Etudes de définition et de suivi (2 100€ TTC pour 2019) : ............................................................ 7
2.1.2. Frais d’acquisitions / libérations des sols (1 061€ TTC pour 2019) :.................................................. 7
2.1.3. Frais d’aménagement (27 549€ TTC pour 2019) : ........................................................................ 7
2.1.4. Participation aux équipements publics (sans objet pour 2019) ..................................................... 7
2.1.5. Honoraires du concessionnaire (223 475€ TTC pour 2019) ......................................................... 8
2.1.6. Frais de communication (27 925€ TTC pour 2019) : .................................................................... 8
2.1.7. Frais divers (315 950 € TTC pour 2019) ........................................................................................ 9
2.2. RECETTES POUR 2019 (3 649 256€ € TTC) .............................................................................................. 9
2.2.1. Cessions de charges foncières (3 649 875€ pour 2019) ................................................................. 9
2.2.2. Autres reventes foncières (sans objet pour 2019) : ........................................................................ 9
2.2.3. Autres recettes (- 619 € TTC pour 2019) : ..................................................................................... 9
3.1 DEPENSES POUR 2019 (375 002 € TTC) ................................................................................................. 10
3.1.1 Etudes de définition et suivi (8 400 € TTC pour 2019) ................................................................ 10
3.1.2 Frais d’acquisition / libération des sols (3 600€ TTC pour 2019) ............................................... 10
3.1.3 Frais d’aménagement (170 768 € TTC pour 2019) ..................................................................... 11
3.1.4 Participation aux équipements publics (sans objet pour 2019) ................................................... 11
3.1.5 Honoraires aménageur (63 120€ TTC pour 2019) : .................................................................... 11
3.1.6 Frais de communication (22 013€ TTC pour 2019) : .................................................................. 11
3.1.7 Frais divers (107 101 € TTC pour 20198) : ................................................................................. 11
3.2 RECETTES POUR 2019 (787 291 € TTC) ................................................................................................. 12
3.2.1 Cessions foncières (732 291 € TTC pour 2019) :......................................................................... 12
3.2.2 Participations aux équipements publics (sans objet pour 2019) ................................................. 12
3.2.3 Participations communautaires (sans objet pour 2019) .............................................................. 12
3.2.4 Autres recettes diverses (sans objet pour 2019) ........................................................................... 12
4. ACTUALISATION DU BILAN FINANCIER ............................................................................................. 14
4.1 DEPENSES (23 279 181€ TTC) ............................................................................................................... 14
4.1.1 Etudes de définition et suivi (797 787 € TTC).............................................................................. 14
4.1.2 Frais d’acquisition / libération des sols (12 398 639 € TTC) ...................................................... 14
4.1.3 Poste frais d’aménagement (4 691 801 € TTC) ........................................................................... 14
4.1.4 Participation aux équipements publics (1 146 009 € TTC) ......................................................... 14
4.1.5 Honoraires concessionnaire (2 143 287 € TTC) .......................................................................... 14
4.1.6 Frais de communication (205 066 € TTC) ................................................................................... 14
4.1.7 Frais divers (1 824 380 € TTC) .................................................................................................... 14
4.1.8 Provision pour aléas (72 212 € TTC) ........................................................................................... 14
4.2 RECETTES (23 279 181 € TTC) .............................................................................................................. 15
4.2.1 Recettes de cession (16 117 310 € TTC) ....................................................................................... 15
4.2.2 Participation constructeurs (sans objet) ...................................................................................... 15
4.2.3 Participation aux équipements publics (sans objet) .................................................................... 15
4.2.4 Subventions (sans objet) ............................................................................................................... 15
4.2.5 Participation communautaire (5 656 244 € TTC)........................................................................ 15
4.2.6 Participation communale éventuelle (sans objet) ........................................................................ 15
4.2.7 Autres recettes diverses et TVA (1 505 627€ TTC) ...................................................................... 15
5. PLAN DE TRESORERIE PREVISIONNELLE ......................................................................................... 17
6. ANNEXES .................................................................................................................................................... 18
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 2
1. INTRODUCTION
1.1. Historique de la concession d’aménagement
1.1.1. Rappel :
Par délibération en date du 17 janvier 2003, le Conseil Communautaire approuve le
dossier de Création - Réalisation de la ZAC « Quartier de la Mairie » à Bègles, et confie
l'aménagement de cette zone à AQUITANIS par le biais d’une Convention Publique
d’Aménagement.
Le 22 mai 2003, un arrêté préfectoral déclare d’Utilité Publique l’acquisition des
immeubles nécessaire à la réalisation de la ZAC. Cette Déclaration d’Utilité Publique est
prorogée par arrêté préfectoral en date du 7 mai 2008.
Par délibération en date du 28 juin 2013, le Conseil Communautaire approuve le bilan
de la mise à disposition du public de l’étude d’impact et la modification du dossier de
création de la ZAC. Les modifications portent sur le secteur des Sécheries et actent de
nouveaux objectifs qualitatifs, de nouveaux espaces publics et la densification du
programme de construction.
Par délibération en date du 12 juillet 2013, le Conseil Communautaire approuve la
modification du dossier de réalisation de la ZAC.
1.1.2. Le projet, ses objectifs :
Le projet se développe sur trois principaux sites d’une superficie totale de 12,5 ha.
Il consiste à :
renforcer le centre-ville de Bègles par un effort de renouvellement urbain
portant sur d’anciens sites d’activité économique,
développer le concept de « ville jardin »,
améliorer les liaisons inter-quartiers avec les équipements et services qu’offre
le centre-ville,
réaménager les espaces publics existants et en créer de nouveaux, en
reconsidérant le partage entre les espaces dédiés à l’automobile et ceux
consacrés à des modes de circulation « douce » (piétons et deux roues),
offrir une grande diversité de logements : petits immeubles d’habitat collectif,
maisons de ville, etc.,
accompagner cette offre d’habitat, de locaux destinés à des commerces et
services.
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 3
1.1.3. Le programme de construction (modifié en 2013) :
Le nouveau programme de construction approuvé dans le cadre du dossier de ZAC
modificatif est consacré à l’habitat à hauteur de 96 % soient 659 logements, accompagnés
d’activités commerciales à proximité de la place du 14 juillet, pour une SHON totale
estimée à 54.325 m² (hors équipements sportifs du lycée). Le CRAC 2020 actualise le
programme de construction de 2019, à 717 logements, soient 55 886 m² shon/sp au total.
Ces évolutions sont liées à l’adaptation des projets immobiliers à la marge pendant leur
phase de conception.
ZAC intiale (2003) ZAC modifiée (2013) CRAC 2020
nb lgts shon nb lgts Shon / SP nb lgts Shon / SP
Locatif social 78 (20%) 7 600 146 (22%) 11 900 139 (19%) 11 372
Accession sociale 0 0 133 (20%) 11 070 136 (19%) 11 486
Accession libre 313 (80%) 31 015 380 (58%) 29 080 442 (62%) 30 369
Total Logements 391 38 615 659 52 050 717 53 227
Activités / Commerces 7 814 2 360 2 659
TOTAL 391 46 429 659 54 410 717 55 886
1.1.4. Présentation du CRAC 2020
Conformément à l’article L 1523-3 du Code Général des Collectivités Territoriales, le
présent compte rendu annuel à la collectivité retrace les principaux événements de la
ZAC « Quartier de la Mairie » qui se sont déroulés au cours de l’année 2020. Le CRAC est
établi sur la base d’une comptabilité arrêtée à la fin du mois de décembre 2020.
Le document présente :
l’avancement opérationnel en 2020,
le déroulement opérationnel prévisionnel,
les perspectives opérationnelles pour 2021,
le bilan financier prévisionnel actualisé,
le plan de trésorerie prévisionnel actualisé,
le bilan des acquisitions et cessions immobilières réalisées en 2020.
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 4
2. AVANCEMENT OPERATIONNEL ET FINANCIER DE L’ANNEE
2020
Sur le secteur des Sécheries, l’année 2020 est une phase opérationnelle importante
permettant de réaliser les dernières opérations immobilières :
- Ilot J2, les Petits Ruisseaux, Maîtrise d’ouvrage Axanis, 32 logements,
- Ilot P, Green Village, Maîtrise d’ouvrage Pichet, 77 logements,
- Ilot I, Olbia, Maîtrise d’ouvrage aquitanis, 26 logements,
- Ilot JO, Kallistos 2, Maîtrise d’ouvrage Mésolia, 20 logements
Et sur le secteur Chevalier de la Barre, Seixo réalise les derniers travaux pour une livraison de
l’opération les Maroquiniers.
Ilot J2, Axanis Ilot O,
aquitanis
Ilot P
Ilot P, Pichet
PICHET
Ilot O,
Ilot I
aquitanis
AQUITANIS
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 5Travaux en cours sur Ilot P, réalisation des Villas en duplex / sousplex., MOA : Pichet. Programme les Maroquiniers, SEIXO CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à Bègles 22/07/2021 6
2.1. Dépenses pour 2020 (46 948€ TTC)
2.1.1. Etudes de définition et de suivi (1 350€ TTC pour 2020) :
Architecte urbaniste conseil (0 € TTC) :
Ce poste n’a pas fait l’objet de facturation en 2020.
Autres (1 350 € TTC) : il s’agit de frais de géomètre dans le cadre des études réalisées
suite à l’acquisition du bâtiment Morue Noire.
2.1.2. Frais d’acquisitions / libérations des sols (-578 TTC pour 2020) :
Acquisition à Bordeaux Métropole (sans objet)
Acquisition à la commune (sans objet)
Acquisition parcelles privées (sans objet)
Frais sur acquisition (-578€ TTC) : correspond à un remboursement de trop perçu de frais
de notaire.
Frais de libération / préparations des sols (sans objet)
2.1.3. Frais d’aménagement (35 495€ TTC pour 2020) :
Travaux et aléas (35 495€ TTC) :
Les travaux réalisés en 2020 essentiellement des interventions en espaces verts et
entretien des zones encore en friche et/ou non rétrocédées.
Des travaux de raccordement de réseaux ont également été réalisés dans le cadre de la
réalisation de l’îlot P.
Honoraires (sans objet)
2.1.4. Participation aux équipements publics (sans objet pour 2020)
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 72.1.5. Honoraires du concessionnaire (7 100€ TTC pour 2020)
Conformément au traité de concession et au bilan de l’année 2019, les honoraires de
l’aménageur pour 2019 correspondent à :
une rémunération de 5 % sur les dépenses HT,
une rémunération de 6 % sur les recettes HT
Elément Montant
Dépenses 2019 HT 440 560,07
Recettes 2019 HT 652 174,00
Rémunération sur les dépenses au taux de
5% 22 028,00
Rémunération sur les recettes au taux de
6% 39 130,44
Total HT 5 916,00
TVA 20% 1 184,00
Total TTC 7 100,00
Rémunération
Rémunération avant prorata
aprés prorata
HT 5 916,00 5 916,00
TVA 1 184,00 1 184,00
TTC 7 100,00 7 100,00
2.1.6. Frais de communication (2 688€ TTC pour 2020) :
Ces frais correspondent à la mission de médiation de Deux Degrés et à l’édition de flyers
pour le compte de l’Association des Habitants du Quartier des Sécheries.
Les événements habituellement programmés sur les Sécheries et notamment le pique-
nique annuel n’ont pas pu se tenir en raison du contexte sanitaire.
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 82.1.7. Frais divers (893 € TTC pour 2020)
Il s’agit des frais financiers de l’opération pour 2020 constitué d’une part par la
facturation d’avance de trésorerie découvert d’aquitanis sur la base des taux du traité
de concession, et d’autre part par les intérêts d’emprunt relatif à l’emprunt souscrit à la
Banque Postale pour la gestion de trésorerie de cette l’opération, soit :
597,11 €, de facturation aquitanis sur la base des taux du traité de
concession ;
296€ de débit de TVA
2.2. Recettes pour 2020 (78 545 € TTC)
2.2.1. Cessions de charges foncières (78 545€ pour 2020)
Ces recettes correspondent à la finalisation de la vente à Mésolia pour la réalisation
des 20 logements en accession sociale. :
2.2.2. Autres reventes foncières (sans objet pour 2020)
2.2.3. Autres recettes (sans objet pour 2020)
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 93. DEROULEMENT OPERATIONNEL PREVISIONNEL POUR
2021
L’année 2021 marquera la livraison de 3 programmes sur la ZAC :
Green Village, réalisé par Pichet, livraisons échelonnées du collectif et des villas de
mai à décembre 2020,
Les Petits Ruisseaux, réalisés par Axanis pour 39 logements en accession sociale,
livraison prévue en juin 2021,
Olbia, 26 logements en locatif social (PLUS & PLAI), livraison à l’été 2021.
La résidence en accession sociale Kallistos 2 sera livrée dans le courant de l’année 2022.
Aquitanis poursuivra ses études pour la réhabilitation de la Morue Noire. En parallèle, les
échanges avec Eden, désigné suite à la consultation restreinte des promoteurs aboutiront au
dépôt d’un Permis de Construire et à la signature d’une promesse de vente. Cette dernière
opération de la ZAC sera réalisée à partir du 1ier trimestre 2022.
Avant la livraison de ces programmes de la Morue Noire, les espaces publics attenants seront
aménagés. En fonction des projets, des études complémentaires seront conduites par le
paysagiste Paul Trouillot afin d’amender le projet de Station Verte n°2 et les abords de
l’ancienne Sécherie Sauveroche.
Le marché avec l’agence Deux Degrés ayant pris fin en 2020, la dynamique d’animation et lien
social entre les habitants des Sécheries sera pris en charge par l’Association des Habitants du
Quartier des Sécheries qui s’est bien développée dans le courant de l’année 2020, structurant
son action au travers de groupes de travail et d’ateliers.
3.1 Dépenses pour 2021 (967 426 € TTC)
3.1.1 Etudes de définition et suivi (17 850€ TTC pour 2021)
Architecte urbaniste conseil : le groupement de maîtrise d’œuvre (Ingérop – Agence
Trouillot & Hermel – Alain Charrier) poursuivra le suivi de la mise en œuvre des projets
de la ZAC en cohérence avec les objectifs programmatiques, les contraintes techniques
et financières de l’opération. Il aura notamment en charge la finalisation des études sur
la rue Chevalier de la Barre et de la station verte n°2 en lien avec le projet de la Morue
Noire. Une prestation sera également demandée afin de valider les esquisses proposées
sur la réhabilitation de la Morue Noire (aquitanis) et le projet de construction porté par
Eden.
Géomètre : il établira les documents d'arpentage et de bornage nécessaires aux futures
acquisitions et cessions, et établira également des relevés topographiques
complémentaires pour les études de la maitrise d’œuvre.
3.1.2 Frais d’acquisition / libération des sols (5 769€ TTC pour 2021)
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 10Acquisition à Bordeaux Métropole (sans objet pour 2021)
Acquisition à la commune (sans objet pour 2021)
Acquisitions parcelles privées (sans objet pour 2021)
Frais d’acquisition (sans objet pour 2021)
Libérations des terrains (5 769€) :
Quelques travaux de défrichement seront réalisés sur la Station Verte n°2.
3.1.3 Frais d’aménagement (215 100 € TTC pour 2021)
Travaux et aléas (2021) : nous réaliserons des travaux de reprise de la station verte n°2
et des espaces publics de la Morue Noire.
Honoraires (2021) : honoraires de maitrise d’œuvre correspondant principalement des
études relatives aux espaces publics de Chevalier De La Barre, à la station verte n°2 et
aux espaces publics de la Morue Noire.
3.1.4 Participation aux équipements publics (sans objet pour 2021)
3.1.5 Honoraires aménageur (53 500€ TTC pour 2021) :
Conformément à la convention publique d’aménagement, les honoraires HT (TVA en
sus), ont été calculés pour chaque année du bilan prévisionnel conformément au traité
de concession, soit :
- une rémunération sur les dépenses HT de 5 %,
- une rémunération sur les recettes HT de 6 %.
Hors frais financiers et acquisitions à la collectivité.
3.1.6 Frais de communication (9 312€ TTC pour 2021) :
Le marché de l’Agence Deux Degrés sur la mission de médiation se termine à l’été 2020.
L’Association des Habitants du Quartier des Sécheries est fortement impliquée dans
l’animation et l’amélioration de la qualité de vie sur le quartier. L’aménageur poursuivra
ses contacts avec l’association afin de l’accompagner dans l’organisation du pique-nique
annuel.
Une demande de signalétique à réaliser sur le quartier pour les visiteurs et la livraison
des colis est également en cours de discussion pour réalisation en 2021.
3.1.7 Frais divers (449 510€ TTC pour 2021) :
Ces frais correspondent aux frais financiers et à un débit de TVA.
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 113.2 Recettes pour 2021 (655 014 € TTC)
3.2.1 Cessions foncières (655 014 € TTC pour 2021) :
Pour les cessions de charges foncières aux promoteurs (577 024 € TTC) :
Ce montant se décompose en plusieurs postes :
- Cession partielle de la Station verte 2 pour la réalisation d’une opération de
13 logements à EDEN pour un montant de 409 320€,
- Cession du bâtiment de la Morue Noire à aquitanis pour la réalisation de 6
logements en locatif social (PLUS-PLAI) pour un montant de 79 200€ ainsi
que d’un espace à destination de porteurs de projets de l’Economie Sociale
et Solidaire pour 88 504€.
Pour les cessions diverses (77 990€)
Cette ligne correspond à la vente de la parcelle AL 713 (Secteur Chevalier de la Barre).
3.2.2 Participations aux équipements publics (sans objet pour 2021)
3.2.3 Participations communautaires (sans objet pour 2021)
3.2.4 Autres recettes diverses (sans objet pour 2021)
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 12CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à Bègles 22/07/2021 13
4. ACTUALISATION DU BILAN FINANCIER
Sur la base des comptes arrêtés au 31 Décembre 2020, le bilan global de l’opération s’établit
en dépenses et en recettes à 23 744 397 €. Le bilan prévisionnel de 2020 présente une légère
diminution des dépenses et recettes au regard de la situation présentée en 2019.
4.1 Dépenses (23 744 397€ TTC)
4.1.1 Etudes de définition et suivi (794 649 € TTC)
Ce poste ne présente pas d’évolution entre les CRAC 2019 et 2020.
4.1.2 Frais d’acquisition / libération des sols (12 817 190 € TTC)
Ce poste présente une évolution non significative (+ 391€).
4.1.3 Poste frais d’aménagement (4 661 046 € TTC)
Ce poste présente une légère diminution de 0,92%.
4.1.4 Participation aux équipements publics (1 146 009 € TTC)
Ce poste ne présente pas d’évolution entre les CRAC 2019 et 2020.
4.1.5 Honoraires concessionnaire (2 135 737 € TTC)
Ce poste augmente relativement à l’évolution à la hausse des charges foncières.
4.1.6 Frais de communication (177 114 € TTC)
Ce poste ne présente pas d’évolution entre les CRAC 2019 et 2020.
4.1.7 Frais divers (1 885 748 € TTC)
L’évolution de ce poste est correspondant à un réajustement de l’estimation du crédit
de TVA.
4.1.8 Provision pour aléas (116 903 € TTC)
Ce poste en augmentation est lié à une meilleure visibilité sur la fin de l’opération qui
devrait pouvoir dégager une marge.
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 144.2 Recettes (23 744 397 € TTC)
4.2.1 Recettes de cession (16 671 987€ TTC)
Ce poste affiche une légère diminution liée à la vente de charges foncières pour la Morue
Noire et une revalorisation du montant versé par Axanis pour l’acquisition de l’îlot J2.
4.2.2 Participation constructeurs (sans objet)
4.2.3 Participation aux équipements publics (sans objet)
4.2.4 Subventions (sans objet)
4.2.5 Participation communautaire (5 656 244 € TTC)
4.2.6 Participation communale éventuelle (sans objet)
4.2.7 Autres recettes diverses et TVA (1 416 166 € TTC)
Ce poste connaît une diminution par rapport au CRACL 2018 (-5,94%).
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 15Evolution des dépenses
14000 000,00
12000 000,00
10000 000,00
8000 000,00
6000 000,00
4000 000,00
2000 000,00
-
Bilan initial CRAC 2019 CRAC 2020
Evolution des recettes
18000 000,00
16000 000,00
14000 000,00
12000 000,00
10000 000,00
8000 000,00
6000 000,00
4000 000,00
2000 000,00
-
Bilan initial CRAC 2019 CRAC 2020
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 165. PLAN DE TRESORERIE PREVISIONNELLE
L'année 2020 fait apparaître un nouveau déficit de trésorerie (-312 411€) avant de retrouver
un équilibre pour la clôture prévisionnelle de la ZAC à l’échéance de 2021.
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
+ 31 596€
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
-1 000 000
-2 000 000
-3 000 000 Annu
elle
-4 000 000
CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à
Bègles 22/07/2021 176. ANNEXES CRAC 2020 - Concession d’aménagement – ZAC Quartier de la Mairie à Bègles 22/07/2021 18
Vous pouvez aussi lire
