Le sort du dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie - UNPI
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millions
25 de propriétaires
REVUE DE L’UNPI • ISSN : 2102-0728 • Numéro 547 • Janvier 2021 • 3,50 €
Dossier p. 17
Le sort du dépôt
de garantie après
l’état des lieux
de sortie
p. 13 p. 26 p. 31
Ce que l’UNPI a obtenu pour Le bail à usage mixte Quand le locataire quitte les
vous en 2020 professionnel et d’habitation lieux furtivement
Transformer la réglementation en opportunités
& Optimiser la gestion de vos copropriétés
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Maîtrise d’oeuvre spécialisée
...
04289 12 08de31
• 25 millions Propriétaires - Janvier 2021
édito
Élections présidentielles dans 500 jours
2020 “annus horribilis”
Plusieurs enquêtes ont été menées au sein de notre réseau
de Chambres de propriétaires. Toutes indiquent, en matière
commerciale comme pour les locaux d’habitation, que les
propriétaires ont participé largement à l’effort collectif.
Les propriétaires privés n’ont pas été épargnés par la fermeture
administrative des locaux commerciaux. Nombreux sont les
preneurs qui éprouvent toujours des difficultés de trésorerie
pour payer les loyers.
Dès le premier confinement du printemps les bailleurs se
sont montrés solidaires, directement, et sans aide. Mise en
place de nombreux reports de loyers et charges, ou même
parfois échéances annulées alors même que les prêts n’ont
pas toujours été aménagés.... La volonté de dialogue, au cas
par cas, a été privilégiée. Certains représentants de preneurs
n’ont malheureusement pas toujours œuvré dans cet esprit.
Les propriétaires ont également subi le prolongement de la trêve hivernale, malgré les impayés
cumulés, les procédures longues et les dégradations. Nous l’avons rappelé aux pouvoirs publics.
Vous avez pourtant su faire preuve d’une solidarité irréprochable lorsqu’il s’est agi de
proposer gratuitement vos logements aux soignants. Nous en sommes fiers. Je l’ai d’ailleurs
personnellement rappelé à notre ministre Emmanuelle WARGON.
Côté propositions, dès le mois de mars, l’UNPI a fait une proposition forte : un crédit d’impôt de
50% pour les loyers abandonnés. Nous avons pu finalement l’obtenir pour novembre.
Parallèlement, nous œuvrons à créer un mouvement d’élus locaux et de collectivités territoriales
pour solutionner localement le paiement des loyers. Juste retour des choses si l’on se penche sur
le poids de la contribution des bailleurs privés.
Pérorer sur la solidarité est une chose, participer en est une autre. Nous attendons encore une
baisse des impôts fonciers...
Enfin, nous devons dès à présent préparer collectivement les élections présidentielles à venir.
Rendez-vous au Congrès de La Rochelle en septembre prochain pour peaufiner les idées que
nous, propriétaires, porterons collectivement.
Christophe Demerson, président de l’UNPI
@DemersonUNPI
est membre de
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 3
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: 2102-07 28 • Numéro
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25 millions de Propriétaires - Service abonnements - 11 quai Anatole-France 75007 PARIS.
• Pour paiement par chèque, libeller à l’ordre de la Presse immobilière.
Attention : ce bulletin ne concerne pas les adhérents à une chambre de propriétaires et copropriétaires. Il ne peut en aucun cas servir de bulletin de réabonnement. Pour les adhérents à
une chambre UNPI, contactez directement votre chambre. Coordonnées sur www. unpi.org
4 • 25 millions de Propriétaires - Janvier 2021
SOMMAIRE
L’UNPI ET LES MÉDIAS 6 QUESTIONS REPONSES 35
LeFigaro.fr – LeMonde.fr – La Tribune – Contrat d’un syndic non professionnel –
Le Figaro – France 3 Durée du mandat du syndic – Paiement
Par Elodie Pony des charges et de la taxe d’habitation
dans le cadre d’un bail mobilité
ACTUALITÉS 9 Par Arnaud Couvelard
Suspension des sanctions pour retard
ou défaut de paiement des loyers
commerciaux et professionnels – Les UNPI ET RÉSEAUX
acomptes de revenus fonciers des SOCIAUX 38
bailleurs fragilisés par la crise sanitaire
peuvent faire l’objet d’une suppression
ou d’une modulation – Nouvelles
mesures prises par ordonnance sur PATHOLOGIE DU
la copropriété – Réforme du calcul
des aides au logement – Sécheresse-
BATIMENT 39
Affaissement de dallage de maisons
réhydratation des sols – Loyers individuelles
commerciaux : premières décisions de
crise favorables aux bailleurs
L’UNPI EN ACTIONS 13 INDEX DES ARTICLES
Ce que l’UNPI a obtenu pour vous en PARUS EN 2020 41
2020
DOSSIER 17 PETITES ANNONCES 43
Le sort du dépôt de garantie
après l’état des lieux de sortie INDICES 44
Par Céline Capayrou
LOUER 26
Le bail à usage mixte professionnel et
d’habitation Dans le prochain numéro,
Par Me Frédérique Polle notre dossier :
Quand le locataire quitte les lieux Les mesures immobilières
furtivement des dernières lois de
Par Bertrand Desjuzeur Finances
HABITER 34
L’urbanisme dense
Par Bertrand Desjuzeur
25 millions de Propriétaires
11, quai Anatole-France 75007 Paris • ✆ 01 44 11 32 52 - Fax 01 45 56 03 17 • 25millionsdeproprietaires@unpi.fr
Gérant, directeur de la publication : Christophe Demerson • Directeur : Pierre Hautus • Rédaction en chef : Nadine Cazalbou - nadine.cazalbou@unpi31.fr • PECI/Presse, 63, rue Alsace-Lorraine
• 31009 Toulouse Cedex 6 ✆ 05 62 30 15 36 • Ont collaboré à ce numéro : Céline Capayrou, Arnaud Couvelard, Bertrand Desjuzeur, Elodie Pony, Frédérique Polle, Frédéric Zumbiehl •
Secrétariat de rédaction : PECI • Abonnements : ✆ 01 44 11 32 46 ou 01 44 11 32 52 • 25millionsdeproprietaires@unpi.fr • Éditeur : La Presse immobilière • SARL au capital de 1 524,49 € -
RCS B 304 455 009 • Durée : 75 ans à compter du 1er janvier 1951 • Siège social : 11 quai Anatole-France 75007 Paris • Associés : UNPI à 90 % • Publicité : Sylvie Mazzer • PECI ✆ 05 62 30 15 39
• sylvie.mazzer@unpi31.fr • Iconographie : Adobe Stock • Conception graphique : Didier Mellard • Impression : Imprimerie Menard • 2721 La Lauragaise 31670 Labège • Commission paritaire :
N° 0722 K 81970 - ISSN : 2102-0728 • Dépôt légal : Janvier 2021 • Tarifs : Le numéro : 3,50 € - Abonnement 1 an : 30 € • Dom-Tom, étranger : 40 €.
La loi du 11 mars 1957 n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article 41, d’une part que les « copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective », et d’autre part « que les analyses et les
courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration », toute représentation ou reproduction illégale ou partielle faite sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite – alinéa 1er de l’article 40. Cette représentation ou
reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal. Selon l’article 34 de la loi du 06/01/78, tout abonné dispose d’un droit d’accès et de rectification pour toute information
le concernant. La rédaction des textes publicitaires est réalisée sous la seule responsabilité des annonceurs et ne saurait engager 25 millions de Propriétaires.
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 5
L’UNPI ET LES MÉDIAS par Elodie Pony
PRESSE NATIONALE
18 novembre 2020 2 décembre 2020
Commerces : pourquoi les bailleurs sont Comment réagir en cas de loyer impayé,
moins en colère qu’au printemps qu’on soit propriétaire ou locataire ?
Les loyers impayés sont-ils plus fréquents en
Lors du premier confinement, les bailleurs, notam- raison de la crise sanitaire ? « Il n’existe pour
ment les petits, de locaux commerciaux affichaient l’instant aucun chiffre officiel », reconnaît le cabinet
leur colère. Le gouvernement leur avait demandé de la ministre déléguée chargée du Logement,
de suspendre leur loyer. Sans contrepartie. Mais Emmanuelle Wargon.
cette fois-ci, Bruno Le Maire, ministre de l’Éco-
nomie, leur demande de renoncer purement et « Nous n’avons pour l’instant pas d’éléments
simplement à leur loyer. En contrepartie, l’État indiquant que les impayés de loyer montent en
prendra à sa charge 50% du loyer pour les bailleurs flèche », précise Pierre Hautus, directeur général
d’entreprises de moins de 250 salariés. de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers
(UNPI). Mais la situation économique incite à la
Un dispositif salué dans un premier temps par vigilance : si un locataire sait qu’il ne pourra pas
l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers régler son loyer ou si un propriétaire ne reçoit
(UNPI). « Il permet aux bailleurs d’anticiper les pas sa mensualité, il ne faut pas laisser traîner
éventuels impayés, soutenir leurs locataires et la situation sans réagir, que l’on soit dans l’une
l’ensemble de l’économie », réagit l’UNPI dans ou l’autre situation.
un communiqué.
Nul doute que les petits bailleurs, souvent des
retraités pour qui ces loyers représentent environ
50% de leurs revenus, réfléchiront à deux fois
avant d’accepter la mesure du gouvernement. 8 décembre 2020
« Ils ont accueilli positivement sa proposition mais
attendent tout de même la version finale. Bercy Le grand exode des Français vers les villes
nous a, par exemple, affirmé qu’il n’y aurait pas de moyennes ?
critères d’exclusion hors fermeture administrative.
Selon un sondage récent produit par Kantar
Les propriétaires restent prudents », déclare Pierre
pour La Fabrique de la Cité (groupe Vinci), il en
Hautus, directeur général de l’UNPI.
ressort effectivement que les citadins aspirent à
Pour leur venir en aide, l’UNPI a adressé à Jacque- vivre dans un endroit moins stressant, soit pour
line Gourault, ministre de la Cohésion des terri- se rapprocher de leur famille, soit pour trouver
toires un courrier. La fédération demande aux du travail. Les sondés estiment même que ces
collectivités territoriales de mettre en place des communes allient les avantages des grandes
aides directes en faveur des petits bailleurs dont villes (commerces, services publics…) et des
les locataires ont dû fermer leurs commerces petites villes (proximité de la nature).
en novembre et qui, pour certains, ne pourront
En région, les maisons de campagne se vendent
peut-être pas rouvrir avant le début de l’année
« beaucoup plus vite que d’habitude, surtout s’il
prochaine. « On pourrait envisager un dégrève-
y a un petit terrain », corrobore le président de
ment ou un remboursement de la taxe foncière
l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers
qui vient d’être prélevée et qui est souvent très
(UNPI) Christophe Demerson.
élevée dans certaines petites communes ou un
paiement direct des loyers par les collectivités »,
réclame Pierre Hautus.
6 • 25 millions de Propriétaires - Janvier 2021
L’UNPI ET LES MÉDIAS
leurs locataires et l’ensemble de l’économie », réagit
18 novembre 2020
l’UNPI dans un communiqué.
Commerces : pourquoi les bailleurs sont moins en
Nul doute que les petits bailleurs, souvent des
colère qu’au printemps
retraités pour qui ces loyers représentent environ
Lors du premier confinement, les bailleurs, notamment 50% de leurs revenus, réfléchiront à deux fois
les petits, de locaux commerciaux affichaient leur colère. avant d’accepter la mesure du gouvernement.
Le gouvernement leur avait demandé de suspendre leur « Ils ont accueilli positivement sa proposition mais
loyer. Sans contrepartie. Mais cette fois-ci, Bruno Le attendent tout de même la version finale. Bercy
Maire, ministre de l’Économie, leur demande de renoncer nous a, par exemple, affirmé qu’il n’y aurait pas de
purement et simplement à leur loyer. En contrepartie, critères d’exclusion hors fermeture administrative.
l’État prendra à sa charge 50% du loyer pour les bailleurs Les propriétaires restent prudents », déclare Pierre
d’entreprises de moins de 250 salariés. Hautus, directeur général de l’UNPI.
Un dispositif salué dans un premier temps par l’Union Pour leur venir en aide, l’UNPI a adressé à Jacqueline
Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI). « Il permet Gourault, ministre de la Cohésion des territoires un
aux bailleurs d’anticiper les éventuels impayés, soutenir courrier. La fédération demande aux collectivités
PRESSE RÉGIONALE
24 novembre 2020
Pour lutter contre l’envolée des prix : Bordeaux par rapport au parc existant, ça prête à discussion.
candidate à l’encadrement des loyers Quand vous regardez le nombre de quartiers,
prenez Ginko, Euratlantique, Brazza et d’autres,
C’est une mesure pour empêcher l’envolée des prix des
vous voyez qu’il s’est quand même construit des
loyers sur le marché privé. Paris et Lille l’appliquent déjà.
dizaines de milliers de logements sur les cinq
C’est maintenant au tour de Bordeaux et d’autres métro-
dernières années, si ça c’est une faible propor-
poles de se lancer. Les représentants des propriétaires
tion, je ne sais pas quelle ville a construit plus
à Bordeaux ne veulent pas en entendre parler.
que Bordeaux ! » Denis Jacques ne croit pas à
Contestation de certains propriétaires, pas de quoi l’aboutissement de cette démarche. Il entend faire
rassurer les propriétaires réunis au sein l ‘UNPI de la entendre le point de vue des propriétaires : « On va
Gironde (Chambre des propriétaires et copropriétaires). ajouter de la complexité. Il est déjà très compliqué
Par la voix de son président, Denis Jacques, ils sont vent de remplir un contrat de bail pour les propriétaires
debout contre cette mesure. C’est une mesure inutile qui qui gèrent eux-mêmes leur patrimoine, ça va être
ne fera pas baisser les loyers qui ne sont pas élevés à encore plus compliqué. Nous allons faire tout ce
Bordeaux et qui n’augmentent pas. qu’il faut, nous avons commencé à rencontrer des
Denis Jacques espère bien que l’encadrement n’entrera maires, des sénateurs, des députés. Nous sommes
pas en vigueur. Il va engager des procédures pour le opposés à une mesure stupide, car souvenez-vous
contester. de ce que disait Montesquieu : les lois inutiles
affaiblissent les lois nécessaires. »
« Dans les cinq années passées, il faut qu’il y ait une
réalisation de construction de logements peu importante
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 7
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Bail de colocation REF
103-CO
BAIL DE COLOCATION DE LOGEMENT MEUBLÉ
(baux multiples)
Juin 2019
de logement meublé
REF
K32
Location soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
LE DOSSIER
PROPRIÉTAIRE BAILLE
A lire avant de remplir cet imprimé : UR
DU
• Ce bail doit être utilisé en cas de « colocation à baux multiples » (autant de contrats qu’il y a de locataires)1. Chacun des baux
doit indiquer la ou les pièce(s) du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive (parEUBLÉ
OGEMEN T
exemple, une chambre), ainsi que
L M
(103-CO)
les pièces communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (par exemple, la salle de bain, le salon, la cuisine).
• D’après l’article 8-1, II de la loi du 6 juillet 1989, « les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du
code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation ». La « colocation à baux multiples » impose donc de louer un
logement d’une surface minimale de 16 m2 pour deux personnes, 25 m2 pour trois personnes, augmentée de 9 m2 par personne
supplémentaire (article R831-13-1 du code de la sécurité sociale).
Bail mobilité En cette période de crise sanitaire,
De même, chaque colocataire doit disposer d’une surface privative d’au moins 9 m2 et d’un volume minimal de 20 m3 (les pièces
communes PROPOSÉ
n’étant
EST PAR en compte).
pas prises
C E DOSSIER VOUS
Kit du propriétaire Kit du propriétaire
Ζɇ'6Ζ*1$7Ζ21'(63$57Ζ(6
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Ce bail est à utiliser en cas de
– M. ...........................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................................
à jour decommandez auprès de votre chambre simultiples
elle» est
Logement nu - réf. K31 Logement meublé - réf.ouverte.
K32
....................................................................................................................................................................................................
[nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social / adresse électronique (facultatif)]2 désigné(s) ci-après
« colocation à baux
« le bailleur » ;
la loi ELAN
– le cas échéant, représenté par le mandataire :
....................................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................[nom ou raison sociale et adresse du mandataire] ;
ET
– M. ...........................................................................................................................................................................................
(autant de
(3contrats
bauxqu’il y a de locataires).
....................................................................................................................................................................................................
Adresse des lieux
loués :
(3 baux réf. 80, 2 actes de réf.103 avec inventaire
....................................................................................................................................................................................................
:
Nom du locataire
: 01 45 56 03 17
....................................................................................................................................................................................................
44 11 32 52 • Fax
PARIS • Tél. : 01
FRANCE • 75007
11, QUAI ANATOLE [nom et prénom du colocataire
www.unpi.org / date et lieu de naissance / domicile, adresse électronique (facultatif)] désigné(s) ci-après
i.fr
À défaut,2018commandez
solidaire, 1 état desde préférence surtraditionnelle
notre site internet
prietaires@unp
du 23 novembre
« le25millionsdepro
locataire »
caution En cas de
ducolocation
mobilier, 2 actes d’unde caution
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son
nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
© 2019, La Presse Immobilière, 11 quai Anatole France, 75007 PARIS – Reproduction interdite
ΖΖ2%-(7'8&2175$7
lieux, 1 fiche pour candidat logement meublé 1(tous
solidaire, les colocataires
état des lieux, 1 fiche
Les parties déclarent que la présente location a pour objet des locaux à usage d’habitation meublés constituant la
résidence principale du locataire.
(plus rapide etréparations
pratique qu’une commande ou de location1papier).
A. Consistance du logement
Adresse : ...................................................................................................................................................................................
locataire, 1 liste des figurentlesurcandidat
pour le même bail)locataire, liste des
....................................................................................................................................................................................................
Surface habitable : ………..…… m2 ;
Nombre de pièces principales : ……….. ;
Pièces, parties et équipements du logement mis à disposition de l’ensemble des locataires du logement :
....................................................................................................................................................................................................
et des charges locatives) réparations et desou «charges
pacsé », locatives)
....................................................................................................................................................................................................
à un couple marié
....................................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................................
.......................................................[exemples : salon, cuisine, salle de bain ; terrasse, balcon, cave, parking, garage ; cuisine équipée].
c’est le bail ref. 103 qui doit être utilisé.
1
Cet imprimé ne peut pas être utilisé en cas de « colocation avec un bail unique » (où tous les colocataires figurent sur le même bail) ou si le logement est loué à un
couple marié ou à des partenaires liés par un Pacs au moment de la conclusion du bail. Dans ces cas de figure, il convient d’utiliser l’imprimé UNPI référence 103.
A noter : le bail unique référence 103 présente l’avantage de rendre les colocataires solidaires
2
A reproduire si pluralité de bailleur.
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K 32 mobilier, 2 actes de caution solidaire, 1 état des lieux, 1 fiche pour le 26,00 € 44,00 € 62,00 €
candidat locataire, 1 liste des réparations et des charges locatives)
80 Bail de 3 ans ou plus (locaux vacants : location ou colocation) 13,80 € 18,00 €
80 A Avenant au bail référence 80 (à remplir en cas de départ d’un colocataire) 4,80 €
103 Bail meublé + inventaire du mobilier 14,40 € 18,60 €
103-CO Bail de colocation de logement meublé + inventaire du mobilier 14,40 €
103-M Bail mobilité + inventaire du mobilier 13,00 € 18,60 €
AC Acte de caution solidaire (pour les baux références 80, 103, 103-CO et 103-M) 4,80 €
101 Bail de résidence secondaire (locaux nus) 12,00 € 15,60 €
102 Bail professionnel 12,00 € 15,60 €
104 Bail de garage (loué séparément d’une location d’habitation) 12,00 € 15,60 €
105 Bail de location saisonnière avec état descriptif (système autocopiant) 12,00 €
49-3 Bail commercial + notice explicative 15,60 €
FR 01 Fiche pour candidat locataire 2,40 €
47 Carnet de 100 quittances de loyer sans avis d’échéance 12,00 €
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8 • 25 millions de Propriétaires - Janvier 2021
ACTUALITÉS
charges, s’applique à compter le ministre de l’Économie
du 17 octobre 2020 et jusqu’à indique que parmi les mesures
l’expiration d’un délai de deux prises par le gouvernement
mois après la cessation de la pendant l’épidémie, « les petites
mesure de police administra- entreprises ont pu suspendre le
tive. En pratique, les bailleurs de paiement de leurs loyers, avec,
petits commerces notamment
pour conséquence, des revenus
qui font l’objet d’une fermeture
moindres pour les propriétaires
administrative ne pourront plus
poursuivre leurs locataires en cas concernés et en particulier pour
de suspension du paiement du les bailleurs les plus modestes.
loyer pour cette période puisque Dans ce contexte, le prélèvement à
les pénalités pour défaut de la source (PAS) joue parfaitement
paiement sont gelées. La dette son rôle en permettant aux contri-
redevient exigible à la fin de la buables concernés par ces baisses
période. La loi ne fixe pas de de revenus de pouvoir adapter leur
modalités particulières de sortie fiscalité quasiment en temps réel
Suspension des de la période de gel. Le bailleur via le service « Gérer mon prélè-
aura donc tout intérêt à prendre vement à la source » accessible
sanctions pour contact avec son locataire pour
à partir de leur espace particulier
conclure avec lui des modalités
retard ou défaut de retour à un mode de paiement
sur le site impots.gouv.fr (…). Ainsi,
de paiement des 60% des
normal des loyers et un règlement
de l’arriéré consécutif à cette
les acomptes de revenus fonciers,
pour les usagers propriétaires
loyers commer- copropriétaires se
déclarent prêts à
période de suspension. de locaux, loués à usage profes-
sionnel et dont le loyer ne serait
ciaux et profes- participer à une AG plus payé par l’entreprise locataire
en visioconférence qui a suspendu le versement de
sionnels Source : IFOP pour son loyer du fait des mesures
Hello Syndic.
annoncées par le Gouverne-
L’article 14 de la loi du 14 novembre
Suppression ou ment, peuvent faire l’objet d’une
2020 prévoit à nouveau une modulation des suppression, ou être adaptés via
une modulation à la baisse (qui
mesure de suspension des
sanctions pour retard ou défaut acomptes de nécessite alors la saisie de l’en-
semble de la situation prospective
de paiement des loyers des
entreprises.La mesure vise les
revenus fonciers du foyer en termes de revenus
des bailleurs
590 €
personnes physiques ou morales et charges) en fonction de leur
de droit privé qui exercent une situation contemporaine. Les
activité économique affectée fragilisés par la actions enregistrées avant le 22
c’est le gain moyen
par une mesure de police admi-
nistrative (fermeture provisoire
des foyers fiscaux crise sanitaire du mois prennent effet à compter
ayant bénéficié de de l’acompte du mois suivant. Ce
de certains ERP 1). Un décret doit la suppression de la service a été fortement utilisé
préciser les catégories d’entre- Lors du premier confinement depuis le début du confinement. »
taxe d’habitation
prises concernées. En cas de Source : Bercy (début avril), un sénateur alertait
retard ou de défaut de paiement Avec la reconduction de la mesure
le gouvernement sur la situa-
de loyer, le locataire ne pourra tion des propriétaires bailleurs de suspension des sanctions
pas subir d’intérêts de retard, de touchés par la suspension des pour retard ou défaut de paie-
pénalité ou de mesure financière, loyers commerciaux et profes- ment des loyers des entreprises
pas plus que d’action ou de voie sionnels. Dans une réponse (voir notre brève précédente),
d’exécution forcée. Cette mesure, 1 - Etablissements ministérielle du 1er octobre 2020 cette réponse ministérielle reste
qui vise tant les loyers que les recevant du public (J.O. Sénat, n° 15063, p. 4438), d’actualité…
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 9
ACTUALITÉS
Réforme du
Tempête Alex 2 octobre 2020
calcul des aides
au logement À la veille d’entrer dans la période la plus difficile de l’hiver, nous souhaitons rappeler
notre témoignage de soutien aux habitants des vallées du haut pays niçois dévas-
tées par la tempête Alex le 2 octobre 2020. Souvenons-nous.
À compter du 1er janvier 2021,
les aides au logement seront Ce sinistre vendredi après-midi, en l’espace de quelques heures, 500 mm d’une
calculées « en temps réel », véritable tornade se déversent en trombes d’eau sur les 3 vallées de la Vésubie, de la
c’est-à-dire tous les trois mois Tinée, de le Roya. Quasi immédiatement en raison des fortes pentes environnantes,
sur la base des revenus des 12 les rivières sont devenues de véritables fleuves furieux emportant tout sur leur
derniers mois connus et non passage. Routes, ponts, voie ferrée, réseaux électriques, d’eau, de téléphonie, pans
plus sur la base des revenus entiers de forêts dont les arbres broyés ont recouvert la mer à l’embouchure du Var
perçus 2 ans avant. Les aides sur des kilomètres masquant la surface de l’eau sur plusieurs centaines de mètres.
au logement de janvier, février Le bilan humain est terrible, 9 morts, 9 disparus.
et mars 2021 seront calculées à
partir des revenus de décembre À la dimension de la catastrophe, un immense élan national d’aide s’est instantané-
2019 à novembre 2020, celles ment mis en place. Venue du président de la République, des ministres concernés
d’avril, mai et juin 2021 à partir pour déclencher avec les élus locaux les moyens et le calendrier des reconstructions
des revenus de mars 2020 à portant sur des montants colossaux avoisinant le milliard d’euros.
février 2021 et ainsi de suite.
Pour les seuls particuliers prix en compte dans l’immédiat par les assurances,
Le calcul des aides « en temps
les dossiers sont estimés à 250 millions. Ces dossiers pourront désormais être
réel » permet de mieux prendre
traités plus rapidement avec la déclaration de catastrophe naturelle qui concerne
en compte la situation des allo- 55 communes.
cataires. La réactualisation tous
les 3 mois permettra « un lissage À toutes ces personnes, en dépit de leur immense courage, qui sont susceptibles
des évolutions ». Il n’y aura pas d’être confrontées à des difficultés techniques, les conseillers de notre Chambre
de variation brutale « puisque le sont à leur disposition pour leur apporter l’aide nécessaire.
montant des aides est toujours
Pour notre part, au nom de notre fédération UNPI, nous renouvelons à tous notre
calculé sur la moyenne des res-
entier soutien.
sources perçues les 12 derniers
mois ». Sont inchangés les
Michel Revel, administrareur de l’UNPI 06
critères d’éligibilité aux aides,
le mode de calcul, les barèmes,
la démarche de demande.
des revenus est très modeste modestes, pour un taux maxi-
ou modeste selon les critères mal de 80 % du montant des
` définis par arrêté ministériel. travaux réalisés. Le dossier de
demande d’aide complet doit
Sécheresse- L’aide ne peut-être accordée
que si le bâtiment est occupé être présenté avant le 28 fé-
réhydratation en tant que résidence prin- vrier 2021. Il faut s’adresser à
sa préfecture pour connaître les
cipale par le propriétaire à la
des sols date de début des travaux et, modalités de dépôt.
s’il n’a pas déjà bénéficié de Décret n°2020-1423 du 19
Une aide exceptionnelle est concours publics au titre de ce novembre 2020 et arrêté du 19
mise en place pour soutenir les phénomène de sécheresse- novembre 2020
victimes les plus affectées par réhydratation des sols. L’aide
l’épisode de sécheresse-réhy- financière est attribuée dans la
dratation des sols survenu en limite de 15 000 € pour les
2018. Cette aide est destinée ménages très modestes et de
aux ménages dont le niveau 10 000 € pour les ménages
10 • 25 millions de Propriétaires - Janvier 2021ACTUALITÉS
NOUVELLES MESURES
PRISES PAR ORDONNANCE SUR LA COPROPRIÉTÉ
copropriétaires ne participent réception de cette information,
pas à l’assemblée générale par que les décisions du syndicat
présence physique. des copropriétaires sont prises
au seul moyen du vote par
Dans ce cas, les copropriétaires correspondance. Dans ce cas,
participent à l’assemblée géné- le courrier d’information fixe un
rale par visioconférence ou par nouveau délai de réception par
tout autre moyen de communica- le syndic des formulaires de vote
tion électronique permettant leur par correspondance, qui ne peut
identification. Ils peuvent égale- être inférieur à quinze jours à
ment voter par correspondance, compter de la réception de ce
avant la tenue de l’assemblée courrier. Un exemplaire du formu-
Photo: © DmitriK
générale, dans les conditions laire de vote par correspondance
édictées au deuxième alinéa est joint au courrier d’information.
de l’article 17-1 A de la loi du 10 Les décisions du syndicat de
juillet 1965. Lorsque le recours copropriétaires sont alors prises
à la visioconférence ou à tout au plus tard le 31 janvier 2021 3.
En application de la loi n° 2020-
autre moyen de communication
1379 du 14 novembre 2020 qui électronique n’est pas possible, le Enfin, l’ordonnance du 18
prolonge l’état d’urgence sanitaire syndic peut prévoir que les déci- novembre 2020 prévoit que,
jusqu’au 16 février 2021 et les sions du syndicat des coproprié- jusqu’au 1 er avril 2021 (et non
mesures transitoires de sortie taires sont prises au seul moyen plus jusqu’au 31 janvier 2021), :
de l’urgence sanitaire au 1er avril du vote par correspondance.
2021, l’ordonnance n° 2020-1400 - le syndic peut décider des
du 18 novembre 2020 2 prévoit de Si le syndic décide de mettre en moyens et supports techniques
nouvelles mesures en matière de place cette mesure et que l’as- permettant à l’ensemble des
copropriété (plus précisément, semblée générale des coproprié- copropriétaires de participer
il s’agit d’un aménagement de taires a déjà été convoquée, il en à l’assemblée générale par
certaines mesures prises dans informe les copropriétaires au visioconférence, audioconfé-
l’ordonnance n° 2020-304 du 25 moins 15 jours avant la tenue de rence ou tout autre moyen de
mars 2020 modifiée) : cette assemblée par tout moyen communication électronique
permettant d’établir avec certi- permettant leur identification, la
Le contrat de syndic qui expire tude la date de la réception de transmission de leur voix, ainsi
entre le 29 octobre 2020 et le 31 cette information. que la retransmission continue
décembre 2020 inclus est renou- et simultanée des délibérations.
velé dans les mêmes termes Eu égard à la seconde période de Ces moyens et supports tech-
jusqu’à la prise d’effet du nouveau 2 - J.O. du 19 novembre confinement, la condition d’infor- niques sont utilisés jusqu’à ce
contrat du syndic désigné par la 2020 mation (15 jours au moins avant que l’assemblée générale se
prochaine assemblée générale 3 - Article 22-2 de
la date de l’assemblée générale) prononce sur leur utilisation 4 ;
l’ordonnance n° 2020-
qui intervient au plus tard le 31 304 du 25 mars 2020 est écartée dans les cas suivants :
janvier 2021. Il en est de même modifiée pour les assemblées générales - un mandataire peut recevoir
pour le mandat des conseillers 4 - Article 22-5 de convoquées entre le 29 octobre plus de trois délégations de vote
l’ordonnance n° 2020-
syndicaux. 304 du 25 mars 2020 2020 et le 4 décembre 2020, si le total des voix dont il dispose
modifiée le syndic peut, à tout moment, lui-même et de celles de ses
Jusqu’au 1er avril 2021 (et non 5 - Article 22-4 de informer les copropriétaires, par mandants n’excède pas 15 % des
l’ordonnance n° 2020-
plus jusqu’au 31 janvier 2021), 304 du 25 mars 2020 tout moyen permettant d’éta- voix du syndicat des coproprié-
le syndic peut prévoir que les modifiée blir avec certitude la date de la taires 5.
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 11ACTUALITÉS
LOYERS COMMERCIAUX :
PREMIÈRES DÉCISIONS DE CRISE FAVORABLES
AUX BAILLEURS
Avec les difficultés auxquelles Mais il est traditionnellement samment grave. La Cour d’appel
sont confrontés les locataires admis que le débiteur d’une obli- de Grenoble (5 nov. 2020) a
commerçants qui doivent fermer gation contractuelle de somme également rejeté cet argument
boutique pour cause de confi- d’argent inexécutée ne peut au motif que le bail commercial
nement, les litiges commencent s’exonérer de cette obligation n’a pas subordonné le paiement
à parvenir dans les prétoires. en invoquant un cas de force des loyers à une occupation parti-
Lorsqu’aucune solution amiable majeure (Cass. com. 16 sept. culière des locaux ni à aucun taux
n’a pu être trouvée, il revient au 2014). Le tribunal judiciaire de de remplissage.
juge de trancher. Montpellier (10 sept. 2020) et
Le cabinet d’avocats Jeantet a celui de Paris (26 oct. 2020) ont
Compensation
recensé une série de décisions repris la même solution. De fait,
le paiement en lui-même reste Le Tribunal judiciaire de Paris
qui apportent de précieux éclai-
possible pendant le confinement. (10 juil. 2020) a admis la compen-
rages pour la période actuelle.
sation entre un loyer impayé et
Vu l’urgence, le juge est souvent des sommes dues par le bail-
saisi par une procédure de référé. Obligation de délivrance leur. Ajoutons que la loi du 14
Or, Catherine Saint Geniest, Certains locataires ont reproché novembre 2020 (art. 14) qui a
avocat associé, observe que à leur bailleur de ne pas assurer prévu une mesure de gel des
de nombreuses décisions ne leur obligation de délivrance. mesures permettant au bailleur
tranchent pas directement le litige. L’argument a également été d’exiger le paiement du loyer
Certaines invitent les parties à
repoussé, d’une part, car il pendant la période d’urgence, a
tenter une procédure de média-
constitue une question qui expressément réservé le cas de la
tion, d’autres les renvoient à se
dépasse l’évidence requise en compensation au sens de l’article
pourvoir au fond, estimant que
référé (Trib. Judiciaire, Boulogne- 1347 du Code civil. Le bailleur est
le litige comporte une contes-
sur-Mer, 4 nov. 2020) et, d’autre donc bien fondé à compenser la
tation sérieuse qui ne peut pas
part, car le contexte sanitaire ne dette de loyer avec une créance 6.
être tranchée en référé. Au-delà
constitue pas en lui-même un
de ces arguments de procédure,
manquement du bailleur à son
examinons les arguments de fond Bonne foi
obligation de délivrance (Trib.
Judiciaire, Paris 26 oct. 2020). Enfin, les récentes décisions font
.Force majeure En effet, le local est bien délivré souvent référence à la notion de
par le propriétaire, en dépit de la bonne foi. Même si le loyer est dû,
Un locataire confronté à une
mesure administrative. il ne saurait être question pour le
mesure administrative de ferme-
bailleur d’engager des mesures
ture peut songer à invoquer l’argu-
d’exécution forcée à l’encontre
ment de la force majeure. L’article Exception d’inexécution du locataire pendant la période
1218 du Code civil définit la force
C’est un argument voisin que où elles sont privées d’effet par
majeure, qui empêche le débi-
pourrait invoquer le locataire. la loi sur l’urgence sanitaire. Les
teur d’exécuter son obligation,
L’article 1219 du Code civil prévoit parties doivent agir de bonne foi,
comme un événement échappant
qu’une partie peut refuser d’exé- ce qui est une règle générale,
à son contrôle qui ne pouvait être
cuter son obligation (ici le paie- mais qui a toute sa portée dans
raisonnablement prévu lors de la 6 - On peut penser par
exemple au rembourse- ment du loyer) alors même que la période actuelle. On peut en
conclusion du contrat et dont les ment d’une dépense de celle-ci est exigible, si l’autre (le déduire par exemple qu’il faut
effets ne peuvent être évités par travaux qui serait, selon
bailleur) n’exécute pas la sienne mener en priorité des efforts de
des mesures appropriées. le bail, à la charge du
propriétaire et si cette inexécution est suffi- négociation contractuelle.
12 • 25 millions de Propriétaires - Janvier 2021L’UNPI EN ACTIONS
CE QUE L’UNPI A OBTENU
POUR VOUS EN 2020
donner lieu à exécution forcée ou sanction). Un second
Baux report des loyers commerciaux a également été instauré
après les fermetures administratives de l’automne 2020.
commerciaux et Le Gouvernement a introduit de nombreuses aides
(fonds de solidarité, prêts garantis par l’Etat, reports
professionnels d’échéances fiscales, etc.) afin d’aider les entreprises à
honorer leurs obligations.
Des collectivités locales, à l’instar de Grand-Reims
✔ Pas d’annulation des loyers en cas de ou de la Métropole Européenne de Lille, ont instauré des
mesures de soutien au paiement des loyers.
fermeture administrative pour cause de
Covid-19, mais des aides à destination Le Gouvernement a annoncé une réouverture des
des commerçants commerces dès le 28 novembre 2020 (laissant quatre
fins de semaines avant Noël) au lieu du 1er décembre
À la suite de la fermeture au public des commerces et
initialement prévu.
établissements « non essentiels » au printemps 2020
pour ralentir l’épidémie de Covid-19, des voix se sont
élevées pour réclamer l’annulation des loyers dus par
les locataires. L’UNPI a vivement réagi. Les propriétaires ✔ Crédit d’impôt pour les loyers
ne supporteraient pas d’être privés par l’Etat d’une commerciaux ou professionnels
source vitale de revenus ; beaucoup ont par ailleurs des
abandonnés
échéances de prêt à honorer.
Plutôt que d’annuler les loyers, il faut soutenir financiè- Après les fermetures administratives de l’automne 2020,
rement les commerçants. L’UNPI a appelé à ce que les le Gouvernement a annoncé son intention d’inscrire
collectivités territoriales, bénéficiaires des impôts locaux, dans la loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt pour
adoptent des mesures de soutien locales en plus des les remises de loyer consentis par les propriétaires. Il a
aides de l’Etat. d’abord été indiqué que ce crédit d’impôt serait fixé à
30 % du loyer mensuel abandonné.
Il faut aussi permettre aux commerces de rouvrir le plus
vite possible. Concernant le second « déconfinement », L’UNPI a réclamé que ce taux soit porté au moins à 50 %
l’UNPI a soutenu une réouverture des commerces avant afin que la charge supportée par les propriétaires ne soit
le 1er décembre 2020. pas trop importante.
Le Gouvernement a écarté toute « annulation » des Dans sa version adoptée par l’Assemblée nationale
loyers commerciaux et professionnels. En avril 2020, le 17 novembre 2020, le projet de loi de finances pour
l’appel du ministre Bruno Le Maire à abandonner des 2021 prévoit un crédit d’impôt correspondant à 50 % du
loyers commerciaux (sans que cela soit une obliga- loyer mensuel abandonné. De plus, sont éligibles les
tion) ne concerne pas non plus les « petits » bailleurs. propriétaires louant à des enseignes de plus de 250
Une ordonnance du 23 mars 2020 a en revanche – c’est salariés (le crédit d’impôt correspond alors à 50 % des
un pis-aller – instauré une mesure de report du paiement deux tiers d’un loyer mensuel, le locataire étant censé
des loyers commerciaux pour les petites entreprises (les continuer de payer un tiers de loyer).
retards de paiement au printemps 2020 n’ont pas pu Ce crédit d’impôt, couplé à la défiscalisation des loyers
25 millions de Propriétaires - Janvier 2021 • 13Vous pouvez aussi lire
