Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques : ce que doivent savoir les courtiers et agents immobiliers
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Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques : ce que doivent savoir les courtiers et agents immobiliers
Les drogues au Canada : une vérification de la réalité dans le secteur immobilier Si les installations de culture de la marihuana (ICM) et les laboratoires de drogues synthétiques peuvent sembler être l’essence des téléséries policières, la réalité veut qu’ils soient plus près de chez nous. De nos jours, au Canada, les drogues peuvent être cultivées et fabriquées derrière la façade de tout immeuble pouvant être visé par une transaction d’un courtier ou d’un agent immobilier dans le cadre de ses activités. Ces installations posent des risques potentiels pour la santé et la sécurité et sont aussi assorties d’importantes responsabilités légales et éthiques. Cette publication a été réalisée en collaboration avec la Gendarmerie royale du Canada.
Les installations À propos des ICM La marihuana est de loin la drogue illicite
Une ICM peut ressembler à toute autre la plus populaire et la plus largement
accessible au Canadaiii, et les organismes
de culture de la
propriété, du moins au premier coup d’œil.
d’application de la loi considèrent comme
Une ICM se définit comme tout immeuble très improbable que la tendance actuelle
marihuana
qui a été loué ou acheté et qui a été change dans un proche avenir.
converti en serre ou en exploitation de
culture hydroponique, dans le but de Les modifications radicales apportées
cultiver des plants de marihuana. En 2011, aux immeubles qui abritent des ICM
la GRC a démantelé 4 367i installations peuvent être à l’origine de moult dangers
Laquelle de ces de culture de la marihuana en activité
au Canada, et tout porte à croire que ce
potentiels. Le détournement de l’électricité
et la modification du câblage électrique
propriétés a nombre ne fait que croître. Ce nombre
exclut les descentes effectuées par les
peuvent provoquer des incendies,
alors que l’utilisation de ventilateurs
servi à la culture forces policières locales et provinciales. d’extraction supplémentaires dans
l’installation de culture peut aggraver le
de marihuana? Quoique la taille de cette industrie illégale
connaisse une augmentation lente mais
danger, qui peut toucher les maisons
avoisinantes du quartier. La ventilation
constante dans certaines provinces, la de la fournaise, qui a été modifiée de
police affirme que le problème atteint des manière à réacheminer l’air chaud vers
proportions épidémiques dans d’autres les plants de marihuana, peut répandre,
régions du pays — notamment en au sein même de la maison, des gaz
Colombie-Britannique, en Ontario et au d’échappement provenant de la fournaise.
Québecii. Au fil des ans, la culture de la De plus, les nutriments chimiques servant
marihuana est devenue populaire en raison à la culture de la marihuana dégagent des
de sa grande rentabilité. Les ICM sont en gaz toxiques qui peuvent s’accumuler.
voie de devenir de grandes entreprises, Ces gaz toxiques sont également
avec des installations indépendantes relâchés dans le quartier. Le mélange
de petite taille qui font progressivement de solvants et d’oxygène provenant des
l’objet d’acquisitions par de grandes ventilateurs d’extraction peut provoquer
entreprises criminelles internationales. une explosion.
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 1
Aucune communauté n’est à l’abri des fait de conteneurs d’expédition qui complexe sur une ferme d’une superficie
ICM; celles-ci se trouvent dans toutes les abritaient autrefois quelque 430 plants de plus de 40 hectares dans le canton de
provinces et tous les territoires canadiens. de marihuana. Enfouie juste en dessous Laurentian Valley, un canton aux confins de
Si la plupart d’entre elles sont situées dans d’un enclos idyllique avec des animaux Pembroke. Les plants poussaient dans un
des quartiers résidentiels, quelques-unes brouteurs, l’exploitation sophistiquée, champ de maïs et dans une piscine hors
ont été découvertes dans des secteurs qui, selon la police, aurait nécessité des terre. Un étang dont jaillissaient des tuyaux
commerciaux et industriels. Elles sont capitaux importants, de l’expertise et du en plastique qui traversaient les champs
exploitées dans nos plus grands centres temps pour l’aménager, n’a éveillé aucun faisait fonction de système d’irrigation. Le
urbains et nos plus petites communautés soupçon. Personne ne semble se rappeler garage double était meublé de séchoirs.v
rurales. Il n’est donc pas rare que la police la présence d’équipements, y compris
trouve plusieurs ICM dans un même des pelles rétrocaveuses, grues, semi- Selon L’initiative relative aux cultures
quartier — voire sur une même rue. remorques et excavatrices gigantesques, de marihuana - Rapport annuel 2012
ni les innombrables travailleurs de la GRC, les cultures de marihuana
Les exploitants font appel à des méthodes nécessaires pour mener à bien un projet démantelées par la GRC en
de plus en plus sophistiquées, demandant de cette ampleur. L’abri était alimenté par 2011 - 2012 comptaient
souvent à des familles d’habiter la maison une génératrice au gaz naturel de taille en moyenne 727
pour garder un œil sur la récolte. Ils industrielle branchée illégalement au plants.
peuvent aussi brancher des lumières réseau de gaz naturel.iv
intérieures à des minuteries dans
d’autres ICM afin de donner l’impression L’ampleur et l’étendue des ICM peuvent
qu’elles sont habitées. Si certaines ICM varier, allant de quelques plants dans un
se trouvent dans des logements loués, appartement ou une copropriété à plus
la police a constaté que de plus en plus de 10 000 plants dans une grange ou un
de criminels se portent acquéreurs de entrepôt. En 2008, des
maisons unifamiliales, où ils auront moins policiers dans l’est de
de chances d’éveiller des soupçons. l’Ontario ont saisi
40 000 plants, de
En juin 2013, ce qui ressemblait à une la machinerie
ferme d’agrément bien normale à Langley, agricole et
en Colombie-Britannique, était en fait le un système
paravent d’un abri souterrain complexe d’irrigation
2 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Voici neuf indices révélateurs qui vous permettent de savoir si vous
faites visiter une maison ayant servi à la culture de marihuanavi
1 Modifications du réseau de gaines qui semblent illogiques.
Présence des trous circulaires dans les solives de plancher
2 ou fermes, depuis la ventilation (recherchez des trous qui ont
été réparés).
3 Remplacement de briques à l’extérieur.
4 Présence de taches brunes dans les soffites, attribuables à
l’évacuation vers l’extérieur, ou de soffites flambant neufs.
Présence de taches sur le plancher du sous-sol causées
5 par des contenants qui n’ont pas été déplacés depuis
longtemps, ou de taches dans les bacs à laver.
6 Câblage et panneaux électriques modifiés. Des fils sous
tension se trouvent parfois dans l’isolation.
Nouvelle plomberie pour l’approvisionnement en eau et les
7 drains.
Des fondations et murs en béton dans lesquels on a percé
8 des trous pour contourner le compteur d’électricité.
Des structures en bois gauchies ou pourries en raison de
9 l’humidité excessive.
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 3
Les ICM légales
Le Règlement sur l’accès à la marihuana Quoique le nouveau règlement, le
à des fins médicales, qui est entrée en Règlement sur la marihuana à des fins
vigueur en 2001, garantit aux personnes médicales, qui entrera en vigueur en avril
souffrant de maladies graves ou 2014, élimine graduellement les licences
débilitantes pour lesquelles les traitements de production à des fins personnelles
conventionnels se sont avérés inefficaces, ou à titre de personne désignée au profit
l’accès à une source licite de marihuana des producteurs commerciaux, il restera
à des fins médicales. Les Canadiens une foule de maisons endommagées,
autorisés en vertu du règlement peuvent et les Canadiens n’auront aucun moyen
accéder à la marihuana séchée fournie de connaître l’historique de ces maisons
par le gouvernement, cultiver leur propre avant de les acheter.
marihuana ou désigner quelqu’un pour
produire de la marihuana en leur nom, On compte peu d’ICM à des fins
ce qui a donné lieu aux ICM légales. médicales qui se conforment aux codes
Depuis 2001, Santé Canada a émis de prévention des incendies, du bâtiment,
quelque 12 000 permis, mais ces ICM de plomberie et de l’électricité et aux
légales ne sont pas prises en compte autres règlements. Elles posent souvent
dans les bases de données accessibles les mêmes risques pour la santé et la
au public. sécurité que ceux énoncés pour les ICM
illégales.
4 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Les laboratoires de drogues synthétiques
À propos des laboratoires de d’inhalation en raison de la présence de de motel, terrains de camping, mini-
produits chimiques et de précurseurs entrepôts libre-service et véhicules à
drogues synthétiques servant à la fabrication de drogues. Les moteur, dont des camions loués. Ces
Quoique moins nombreux (la GRC en a erreurs et accidents lors de la fabrication installations illégales sont situées tant
découverts 48 en 2011vii) que les ICM, de drogues synthétiques peuvent en milieu urbain qu’en milieu rural. Les
les laboratoires de drogues synthétiques produire un vaste éventail de substances laboratoires aménagés dans des maisons
se trouvant dans des habitations et toxiques. À titre d’exemple, si un mélange ou appartements exposent les membres
d’autres immeubles posent un danger de méthamphétamine est porté à des de la famille et les voisins à des matières
aux courtiers et agents immobiliers et aux températures trop élevées, il peut produire dangereuses nécessaires à la cuisson des
acheteurs potentiels. Ce chiffre exclut de la phosphine, un gaz qui peut causer drogues synthétiques.
les descentes effectuées par les forces de graves dommages aux poumons, voire
policières locales et provinciales. la mort. Une piètre ventilation vient par Au cours des dernières années, on
ailleurs augmenter les risques d’explosion a déterminé que le Canada est un
Servant à la fabrication de drogues, et d’inhalation de gaz toxiques. pays source de drogues synthétiques
telles que la méthamphétamine, la illicites, et que les groupes criminels
MDMA (également connue sous Les laboratoires de drogues synthétiques organisés jouent un rôle prépondérant
les noms d’ecstasy, E ou X) et la ne se trouvent pas seulement dans des dans leur commerce florissant.viii Les
gammahydroxybutyrate de sodium (GHB), propriétés délabrées ou abandonnées obstacles à l’entrée sont presque
les laboratoires de drogues synthétiques dans les grandes villes; ils se trouvent absents. La production de drogues
peuvent représenter de graves dangers aussi dans des logements unifamiliaux synthétiques est assez simple, et les
d’explosion, d’inflammabilité et et multifamiliaux huppés, chambres recettes et les instructions de cuisson
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 5
se trouvent facilement sur Internet. En outre, les principaux ingrédients sont faciles à obtenir dans les pharmacies et les magasins de suppléments de musculation. Le commerce de la drogue est alléchant pour les entreprises criminelles parce que, à titre d’exemple, un seul comprimé d’ecstasy, dont la fabrication coûte moins d’un dollar, peut être vendu à 30 $ dans la rue.ix En novembre 2011, plus de 1 000 policiers provenant de partout au Canada ont effectué des descentes contre un syndicat du crime organisé dont des membres avaient des liens avec les Hells Angels en Colombie-Britannique et d’autres gangs. Selon les autorités, des perquisitions et des arrestations ont été effectuées dans une trentaine de municipalités au Québec, en Ontario et en Colombie-Britannique. Au total, 128 mandats d’arrestation ont été émis et les policiers ont pu saisir 400 armes à feu, 1 468 bâtons de dynamite, 255 000 $ en argent comptant, ainsi que diverses quantités de cannabis, de cocaïne et autres drogues. Ils ont également saisi 35 véhicules et cinq maisons d’une valeur d’environ 1,5 million de $.x 6 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Pourquoi les courtiers et agents
immobiliers devraient s’en préoccuper
Vus de l’extérieur, les ICM et les à la grandeur du Canada a soulevé des En outre, ces exploitations illégales
laboratoires de drogues synthétiques questions quant aux responsabilités peuvent encourager les criminels, qui
ressemblent à n’importe quelle autre de divulgation et aux éventuelles possèdent des armes et qui ont recours
propriété, alors que les résidences ayant responsabilités des professionnels de à la violence, à s’établir dans les quartiers
servi à la culture de marihuana ou de l’immobilier qui doivent effectuer des qui ne verraient normalement pas ce genre
laboratoires de drogues synthétiques transactions pouvant inclure de telles d’activité. Des cambriolages de domicile,
ne sont peut-être pas suffisamment propriétés — à titre d’agent inscripteur, des vols de drogues, des voies de fait
sécuritaires pour être habitées en raison agent de l’acheteur, agent à double et des meurtres ne sont que quelques
de leur intégrité structurelle et mécanique mandat et gestionnaire immobilier. Une exemples des dangers inhérents au trafic
compromise, ainsi que de leurs risques de question distincte se pose concernant des drogues.
prolifération de moisissures et/ou de résidu la capacité des chambres immobilières
chimique. Tel que mentionné, la présence de publier les adresses des sites de
de matières explosives et/ou toxiques production de drogues connus.
peut également représenter une menace
pour les propriétés adjacentes. Les ICM Les ICM intérieures nécessitent
et laboratoires de drogues synthétiques une quantité astronomique d’eau et
posent par ailleurs une menace pour la d’électricité. Afin d’éviter la détection, les
sécurité publique dans les quartiers ou producteurs détournent à leur manière les
communautés où ils se trouvent, et ce, non services branchés à la maison et altèrent
seulement pour les futurs propriétaires ou les compteurs d’eau et d’électricité. Ce
occupants, mais également pour les autres sont donc les consommateurs qui font
résidents de ces secteurs. les frais du coût de la consommation plus
élevée d’électricité et d’eau (voir l’encadré
La hausse vertigineuse du nombre d’ICM « Les frais des services publics des
et de laboratoires de drogues synthétiques Canadiens »).
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 7
Les frais de services publics des Canadiens
Quiconque vole de l’électricité commet ICM de cacher leur
un crime, et le vol d’électricité au Canada consommation Qu’est-ce que le vol d’électricité?
se chiffre en centaines de millions de d’électricité, les Le vol d’électricité consiste à utiliser l’électricité tout
dollars par année, et peut faire grimper services d’électricité en contournant — totalement ou partiellement —
jusqu’à cinq pour cent le compte canadiens font le système de comptage de l’énergie. Il implique
d’électricité des familles canadiennes. en sorte qu’il est aussi la modification d’un compteur d’électricité
plus facile pour afin d’en modifier la lecture.
Alimenté surtout par les ICM, le vol les organismes
d’électricité soutient l’activité illégale, d’application de la
crée des risques pour la sécurité, loi de trouver les sites, aidant ainsi à À combien s’élèvent les
endommage l’infrastructure nationale transformer l’information en action. pertes financières pour
critique et détourne l’électricité d’une
utilisation productive et légitime. Chacune L’Association canadienne de l’électricité l’électricité volée par une
de ces incidences est inacceptable au est membre du tout nouveau Conseil installation de culture
secteur du service public d’électricité, national de la lutte contre les cultures moyenne?
qui collabore depuis longtemps avec les de marihuana et les laboratoires L’installation de culture moyenne
organismes d’application de la loi afin clandestins. En misant sur l’éducation, la vole entre 1 100 $ et 1 600 $
de mettre au point des outils efficaces, sensibilisation et la collaboration accrues d’électricité par mois.xi
tels que les pratiques d’échange de l’Association espère conjuguer les
données. On met aussi à l’essai de approches existantes avec les nouvelles
nouvelles technologies, telles que possibilités offertes par les technologies,
l’infrastructure de comptage avancé et ce, dans le but de réduire les menaces
et les transformateurs intelligents, afin pour le public et les coûts économiques
de mieux identifier les vols d’électricité négatifs des ICM et laboratoires
et d’y mettre fin. En empêchant les clandestins.
8 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesRemise en état
La remise en état d’ICM et démolir la résidence et de la rebâtir.xii
de laboratoires de drogues La remise en état doit, dans
synthétiques tous les cas, être conforme à
Il n’existe aucune norme nationale de tout règlement provincial ou
remise en état d’ICM ou de laboratoires de municipal, et le nettoyage devrait
drogues synthétiques. Les processus de être réalisé par un personnel
remise en état varient d’une municipalité possédant la formation nécessaire
à une autre et, en règle générale, il y a un pour composer avec ces genres de
manque de suivi et de documentation. dangers. Adressez-vous à votre municipalité
Avant de faire une offre, les acheteurs pour connaître les programmes de remise
éventuels de maison devraient être en état qui s’offrent à vous.
conscients des risques et des coûts liés à
une propriété non réparée ou mal réparée. Est-ce que les dommages sont
Pour réparer une ICM, il faut souvent enlever couverts par l’assurance?
tous les matériaux jusqu’à la charpente Les compagnies d’assurance sont d’avis
pour avoir accès aux spores de moisissure. qu’elles ne sont pas tenues de rembourser
Les travaux de remise en état exigent de ni de couvrir les dommages causés par des
nouvelles cloisons sèches, une nouvelle activités illégales.
isolation, un nouveau pare-vapeur et
de nouveaux revêtements de plancher Plusieurs compagnies d’assurance
partout dans la maison. Selon le Bureau disposent de clauses dans leurs polices
d’assurance du Canada, la réclamation qui précisent qu’elles ne couvrent pas des
moyenne pour la réparation des dommages dommages de ce genre. Les propriétaires
causés par une ICM s’élève à 41 000 $, et d’immeubles locatifs doivent donc être
dans certains cas les dommages sont si au courant de ce qui se passe dans leurs
importants qu’il serait plus économique de logements, en vue de protéger leurs biens.
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 910 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Dommage matériel
ICM Lab
Dans les ICM, les modifications apportées à la ventilation de la fournaise et au chauffe-eau, et la présence d’engrais et de
pesticides, peuvent créer des dangers biologiques, tels que des vapeurs toxiques et des niveaux plus élevés de CO2 nocif.
Dans les laboratoires de drogues synthétiques, les produits chimiques peuvent s’infiltrer dans les murs, les tapis, les plaques de
plâtre et le bois. Le déversement de liquides et de boues dans les drains peut contaminer les réseaux d’égouts ou les fosses
septiques, ainsi que le sol environnant.
Les ICM et les laboratoires de drogues synthétiques comportent souvent des pièges et des dispositifs antivol pouvant blesser
ou tuer des voleurs potentiels, visiteurs peu méfiants et premiers intervenants. Les dispositifs et les méthodes vont des modèles
très simples à ceux qui sont très complexes et sophistiqués.
Un mauvais câblage pose des risques pour les occupants et les visiteurs. Le détournement d’électricité permet de voler de
l’électricité et pose un risque d’électrocution pour les personnes se trouvant à l’extérieur de la maison, puisque le sol près de
cette dernière peut se charger d’électricité.
Les ICM et les laboratoires de drogues synthétiques utilisent souvent diverses composantes chimiques corrosives pouvant être
rejetées dans la plomberie résidentielle, les égouts, le long des routes ou encore avec les ordures ménagères ou dans le sol
environnant d’une manière qui ne respecte pas l’environnement et qui raccourcit le cycle de vie de l’infrastructure municipale
et par le fait même, alourdit la charge des contribuables.
Dans les ICM, les risques qu’un incendie se déclare sont plus importants en raison des surcharges électriques, d’un mauvais
câblage et de la chaleur extrême produite par les ampoules à forte intensité. Dans les laboratoires de drogues synthétiques, les
liquides et solides inflammables servant à la cuisson sont hautement combustibles et peuvent causer des explosions.
En fait, les ICM sont 24 fois plus susceptibles de prendre feu qu’une maison typexiii.
Les incendies causés par des activités illégales ne sont PAS couverts par les compagnies d’assurance.
Les enfants sont notamment vulnérables aux dangers liés aux ICM et aux laboratoires de drogues synthétiques.
Les modifications apportées à une résidence où on découvre une installation de culture de la marihuana, sont monnaie courante
et peuvent toucher l’intégrité structurale. De plus, un taux d’humidité élevé peut provoquer le gauchissement des éléments en
bois, dont les escaliers, mains courantes, planchers, solives de toit et montants.
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 1112 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 13
Questions juridiques
Les courtiers et agents immobiliers sont synthétiques ou si vous avez constaté le démantèlement d’une ICM ou d’un
tenus d’en savoir le plus possible sur le plusieurs signes qui vous amènent à croire laboratoire de drogues synthétiques, et
sujet, en vue de se prémunir, ainsi que qu’il y a une ICM ou un laboratoire de d’être au courant des questions entourant
leurs clients, contre les nombreuses drogues synthétiques dans votre quartier, ces exploitations lorsque la maison est
questions d’ordre juridique qui touchent communiquez sans tarder avec votre remise sur le marché de la revente. Les
les ICM et les laboratoires de drogues service de police local ou avec Échec courtiers et agents immobiliers doivent
synthétiques. au crime. Tout laboratoire de drogues savoir si des mesures correctives ont été
synthétiques ou ICM peut détruire une prises, en vue d’assurer que la maison est
Le signalement d’une ICM ou résidence en l’espace de quelques mois. sécuritaire.
Plus la période d’activité est longue, plus
d’un laboratoire de drogues elle occasionnera de dommages. Les gestionnaires immobiliers, y compris
synthétiques les agences immobilières, peuvent être
Le public en général — y compris les Vous devriez être prêt à fournir une tenus responsables s’ils louent des
courtiers et agents immobiliers—devrait description de la maison et les raisons résidences qui sont par la suite utilisées à
éviter de se mettre dans une situation pour lesquelles vous croyez qu’elle abrite des fins illicites.
compromettante, lorsqu’ils tentent une ICM ou un laboratoire de drogues
d’obtenir des renseignements à l’égard synthétiques. Les propriétaires d’immeubles ayant
des ICM, des laboratoires de drogues servi à la culture de marihuana ou de
synthétiques ou d’autres activités Divulgation laboratoires de drogues synthétiques
criminelles. La divulgation et l’éducation sont la peuvent avoir des ennuis avec leur
responsabilité des courtiers et agents compagnie d’assurance et éprouver
Si vous soupçonnez que la résidence immobiliers. Il revient à ces derniers de des problèmes lors de la vente de la
voisine de celle que vous faites visiter est connaître les conséquences en matière de propriété, puisqu’ils peuvent être tenus
une ICM ou un laboratoire de drogues santé et de sécurité que pourrait entraîner de fournir des renseignements relatifs aux
14 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesantécédents illicites de la résidence. Les d’ICM ou à la production de drogues Le professionnel de l’immobilier peut
acheteurs peuvent également être aux illicites. Ces documents déclaratoires avoir une certaine part de responsabilité.
prises avec des problèmes, tels que de la ne sont pas obligatoires en vertu de la Le courtier ou l’agent immobilier a-t-il
moisissure, quelques années plus tard. loi. L’agent inscripteur qui demande fait son travail en évaluant le locataire?
La question relative à la divulgation est au propriétaire-vendeur de signer un L’agent immobilier a-t-il fait des efforts
complexe. Il est possible, par exemple, document déclaratoire à l’égard d’une raisonnables afin de déterminer si la
que l’ICM n’ait été en activité que quelques propriété, devrait s’assurer que ce dernier propriété avait déjà servi d’ICM ou de
semaines, ce qui veut donc dire que les est au fait que son document déclaratoire laboratoire de drogues synthétiques?
dommages occasionnés par la moisissure peut contenir des divulgations qui ne sont
et l’humidité seraient minimes. De plus, pas obligatoires en vertu de la loi. La prudence est donc de mise chaque
il faut également prendre en compte fois que vous acceptez un mandat en
les droits de l’accusé - il est possible Responsabilité de l’agent ce qui a trait à la vente ou à la location
qu’une ICM ou un laboratoire de drogues Un courtier ou agent immobilier qui immobilière. Les préoccupations
synthétiques ait fait l’objet d’une descente accepte un mandat relatif à la vente ou à entourant les installations de culture
de police, mais, dans certaines situations, la location d’une ICM ou d’un laboratoire de la marihuana viennent s’ajouter aux
la divulgation peut compromettre le de drogues synthétiques pourrait en être inquiétudes habituelles relatives à l’achat
processus judiciaire dans lequel sont tenu responsable, s’il était impliqué dans et à la vente d’une résidence.
impliqués le ou les accusés, si vous faites l’achat ou la vente de la propriété.
des annonces publiques avant qu’il y ait eu À titre de courtier ou agent immobilier, vous
une déclaration de culpabilité. S’il est question d’un contrat de location, prenez vos responsabilités professionnelles
des questions pourraient se poser au très au sérieux. Lorsque vous travaillez
Les acheteurs peuvent exiger qu’un sujet des mesures prises par le courtier auprès de clients qui souhaitent acheter
propriétaire-vendeur remplisse un ou l’agent immobilier pour qualifier ce ou vendre une propriété, vous êtes tenu
document déclaratoire à l’égard d’une locataire, si le propriétaire s’était fié à lui de faire des efforts raisonnables pour
propriété afin d’établir si une propriété a pour lui trouver un locataire convenable. connaître les faits pertinents à l’égard de
servi d’ICM ou à la production de drogues S’il s’avère que le locataire a causé des toute propriété.
illicites. Par exemple, en Colombie- dommages à la propriété, on pourrait
Britannique, un propriétaire-vendeur doit croire que l’agent immobilier n’a pas su se Le propriétaire-vendeur et/ou l’agent
indiquer dans le document déclaratoire conformer adéquatement aux exigences inscripteur ne sont pas toujours tenus
à l’égard d’une propriété (résidentielle) du propriétaire. de divulguer que la propriété a déjà servi
s’il est conscient si la propriété a servi à la culture de marihuana. Cela dépend
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 15des circonstances. Pour plus de détails, Les assureurs sont préoccupés par
Conseils pour locataires et consultez la FAQ à la fin de ce livret. cette tendance et certains d’entre eux
ont adopté des polices plus rigoureuses
gestionnaires immobiliers Si vous avez des questions relativement ou songent à modifier le libellé de leurs
aux conséquences d’une inscription liée polices, en vue de rendre les propriétaires
• Interviewez tous les locataires en
à une ICM ou un laboratoire de drogues responsables de l’entretien de leurs
perspective et méfiez-vous de toute
synthétiques, on vous recommande de immeubles. La division des services
personne qui souhaite payer en
consulter un avocat. d’enquête du Bureau d’assurance du
argent comptant, qui n’a pas de
Canada, l’Association des banquiers
source de revenu manifeste, qui
est au volant d’un véhicule d’un Responsabilité du propriétaire canadiens et plusieurs services de police
ont élaboré des protocoles d’échange
coût prohibitif ou qui veut louer la
propriété pour le compte d’un tiers.
d’immeuble de renseignements pour faire face à ce
Certaines ICM intérieures sont aménagées nouveau problème.
• Obtenez les antécédents en dans des maisons unifamiliales louées.
matière de crédit et une carte Dans certains cas, les exploitants Les municipalités commencent à adopter
d’identité à photo et vérifiez toutes habitent la maison. Il arrive souvent que des règlements plus sévères à l’égard des
les références. le locateur ignore que son immeuble ICM. Certaines d’entre elles tiennent les
sert à des activités illégales. Il ne s’en propriétaires d’immeubles financièrement
• Vérifiez votre propriété rend compte que lorsque les dommages responsables des dommages causés
régulièrement. sont manifestes, donc souvent trop tard : par les locataires qui cultivent de la
sous-sol couvert de moisissures, câblage marihuana. Dans certaines compétences
• Assurez-vous de faire signer un
électrique non approuvé et structure territoriales, lorsqu’on découvre une ICM,
contrat de location détaillé et que
les locateurs habitent effectivement défectueuse. les propriétaires d’immeubles peuvent être
la propriété ou qu’ils l’utilisent (pour tenus de payer des amendes et toutes
les propriétés commerciales). Si les locataires ont utilisé de fausses dépenses reliées à la descente effectuée
pièces d’identité, ce qui est pratique par la police et le service d’incendie.
• Parlez avec vos locataires et courante, le propriétaire doit assumer Il est possible que les locateurs soient
établissez des relations avec les les coûts des réparations. S’il y a eu même tenus d’obtenir de nouveaux
voisins afin d’avoir une idée de ce détournement d’électricité, il peut même permis d’occuper, avant de pouvoir louer
qui se passe à la propriété. être tenu responsable de l’électricité volée. l’immeuble ayant servi à la culture de
marihuana à de nouveaux locataires.
16 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesLes ICM, les laboratoires de drogues synthétiques
et le blanchiment d’argent
En termes généraux, on définit le Dans un rapport publié en mars
blanchiment d’argent comme un processus 2004, le Nathanson Center for the
par lequel de l’argent ou d’autres biens, Study of Organized Crime a révélé
acquis par le biais d’une activité illégale, que le trafic de la drogue compte à
sont distribués de manière à masquer lui seul le plus grand nombre de dossiers profits. Trois des propriétés
l’origine des fonds. Selon la police, les criminels, en ce qui a trait aux enquêtes étaient enregistrées au nom de
ICM au Canada sont un moyen populaire sur le blanchiment d’argent au pays. l’épouse de l’homme, et sept autres
de blanchir de l’argent, puisque les fonds Parmi les cas de blanchiment d’argent, à des compagnies que l’homme dirigeait.
provenant de la plantation peuvent servir à sur lesquels on s’est penché pour rédiger L’enquête sur les produits de la criminalité
acheter des biens immobiliers ou à y avoir le rapport, 72,4 p. 100 mettaient en cause a été incapable de trouver une propriété
accès - souvent dans le but de mettre sur le trafic de drogues sous une forme enregistrée au nom du narcotrafiquant,
pied une autre ICM. ou une autre - et plusieurs d’entre eux qui a été reconnu coupable.
impliquaient des ICM.
L’étude réalisée par Nathanson a
Dans un des cas de blanchiment d’argent démontré que les produits de la
cités dans le rapport, un narcotrafiquant criminalité se sont retrouvés dans le
en Colombie-Britannique a admis être secteur immobilier par le biais des
propriétaire de 21 résidences dans hypothèques, de l’argent comptant, et
la province, qui avaient toutes été des « instruments monétaires ». Dans 73,5
transformées en ICM. Les résidences p. 100 des cas de blanchiment d’argent
ont été hypothéquées par le biais de liés à l’immobilier, on a eu recours à
financements privés, et ont été louées à une hypothèque, et la plupart de ces
des personnes qui ont été embauchées hypothèques ont permis aux criminels
pour surveiller la plantation et qui de faire l’acquisition de propriétés qui
touchaient en retour un pourcentage des ont servi à la culture de la marihuana. Le
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 17rapport affirme qu’un professionnel de consultez l’agent de conformité à votre l’immobilier a manipulé des produits de agence immobilière et reportez-vous la criminalité dans 38 p. 100 des cas qui aux politiques et aux procédures de ont fait l’objet d’une enquête. Selon le conformité en matière de blanchiment rapport, dans la plupart des cas étudiés, d’argent. Vous pourrez également les professionnels innocents, y compris signaler tout problème concernant le les courtiers et agents immobiliers, ont comportement d’une personne ou la été impliqués dans une transaction sécurité d’une maison ou d’un immeuble frauduleuse, puisque rien n’indiquait que commercial, à votre service de police local des produits de la criminalité faisaient ou de façon anonyme à Échec au crime, partie intégrante de la transaction. en composant le 1-800-222-TIPS. En vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes et des règlements, les courtiers et agents immobiliers ont des obligations en matière de tenue de dossiers et de déclaration, telles que transmettre une déclaration d’opérations douteuses au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada s’ils ont des motifs raisonnables de soupçonner que l’opération est liée à une infraction de blanchiment d’argent. Par conséquent, si vous soupçonnez qu’une opération peut constituer une tentative de blanchiment d’argent provenant d’une ICM ou d’un laboratoire de drogues synthétiques ou que vous ayez affaire à une ICM ou à un laboratoire de drogues synthétiques, 18 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques
Ressources pour courtiers et agents immobiliers
Ressources nationales
Le Conseil national de la lutte contre
Registre national
La GRC tient un registre national qui
dresse la liste des ICM ou laboratoires
les cultures de marihuana et les
de drogues synthétiques qu’elle a
démantelés en vertu d’un mandat de laboratoires clandestins
perquisition. Ce registre ne se veut pas
une liste complète de tous les immeubles Le secteur immobilier peut compter sur un nouvel allié dans la lutte contre les ICM
ayant servi à la culture de marihuana ou et les laboratoires de drogues synthétiques. Le 29 novembre 2012, on a annoncé,
de laboratoires de drogues synthétiques. à la direction générale de la GRC, à Ottawa, en Ontario, la création d’un nouveau
Les propriétés demeurent dans le registre conseil composé de représentants de divers secteurs de l’industrie et organismes
pendant seulement douze mois. gouvernementaux – municipalités, secteurs de l’immobilier, des assurances
et des finances, des fournisseurs
http://www.rcmp-grc.gc.ca/drugs- d’électricité, services des incendies et
drogues/mgi-ircm/ de police. Le Conseil vise à réduire les
méfaits sociaux, environnementaux et
économiques des immeubles ayant
servi à la culture de marihuana ou de
laboratoires clandestins.
Pauline Aunger, agente immobilière
et administratrice au conseil
d’administration de l’ACI, a été élue au
poste de coprésidente du Conseil.
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 19À l’occasion de la réunion inaugurale Que le Conseil soit un groupe
du Conseil, Mme Aunger a fait part des national et multisectoriel reconnu
commentaires recueillis auprès des comme un conseiller avisé et de
chambres immobilières et associations, confiance pour tous les ordres
commentaires qui appuient les de gouvernement, les partenaires
initiatives visant à protéger les des secteurs public et privé et les
acheteurs d’une maison, y compris la communautés canadiennes.
création de mécanismes de divulgation
et de registres, la normalisation de la Mission
remise en état et les mesures visant Offrir à l’échelle nationale le
à limiter les ICM ou à en réduire le leadership et l’assistance nécessaires
nombre. afin de réduire les méfaits sociaux,
environnementaux et économiques
L’ACI se réjouit des possibilités des cultures de marihuana et des
qu’offrira le Conseil pour ce qui est de laboratoires clandestins, ainsi que
mieux informer le public et de s’attaquer les risques à la santé et à la sécurité
aux problèmes d’envergure nationale publiques.
associées aux ICM.
Vision « Chaque jour, plus de 100 000 courtiers et agents immobiliers canadiens
Mettre fin aux ICM illégales et aux rencontrent des familles et explorent des quartiers, et voient ainsi de près
laboratoires de drogues synthétiques les répercussions et les risques liés aux résidences qui ont déjà abrité
en vue d’atténuer la victimisation et
des installations de drogue. Il est important d’informer le public sur ces
d’améliorer la sécurité et la santé des
communautés canadiennes. propriétés et la façon de les remettre en état pour qu’elles redeviennent
sécuritaires. Il faudra la volonté de nombreux intervenants pour en venir à
bout. Nous sommes fiers de participer à la solution. »
- Pauline Aunger, coprésidente du Conseil.
20 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesAssociations provinciales En 2009, l’AREA a commandé une
Les ICM et les laboratoires de drogues étude en profondeur réalisée par des
synthétiques sont une préoccupation de spécialistes de la qualité de l’air intérieur
première importance pour les courtiers et locaux, dans laquelle on recommande
agents immobiliers à la grandeur du pays. l’instauration de normes provinciales
Il s’agit d’un dossier qui est d’envergure pour l’évaluation et la remise en état de
nationale et qui relève de plusieurs propriétés ayant servi d’installations de
autorités. Par conséquent, du point de vue drogues illégales. L’actuel gouvernement
législatif et réglementaire, les mécanismes se fie sur un rapport de l’AREA, qui
de changement relèvent de tous les repose sur cette étude, afin d’élaborer
ordres de gouvernement. une nouvelle loi pour protéger les
consommateurs albertains, loi qu’il
Plusieurs associations provinciales compte déposer d’ici l’automne 2013. Voir
ont fait des pieds et des mains afin de le rapport (en anglais seulement) ici.
faire connaître la prise de position des
courtiers et agents immobiliers, qui vise la http://www.areahub.ca/AREA/media/
divulgation et la remise en état dans leurs Main/About/News/Media%20Resources/
provinces respectives : AREA-2009-Report-on-Illegal-Drug-Ops.
pdf
Association immobilière de l’Alberta
L’Association immobilière de l’Alberta Au printemps 2013, le gouvernement
(AREA) exige depuis longtemps que le de l’Alberta a lancé des consultations
gouvernement de l’Alberta élabore des des parties intéressées, dans le cadre
normes cohérentes en matière de remise de sa quête vers une « Alberta sans
en état et de qualité de l’air à l’échelle de ICM ». L’AREA participe activement à
la province relatives aux installations de ce processus, en prenant part à des
drogues illégales, qui mettent en danger rencontres qui se tiennent partout dans la
ceux et celles qui achètent et habitent les province. Au nombre des autres initiatives
propriétés ayant servi d’ICM. de l’AREA, on compte un appel à l’action
qui encourage les membres de l’AREA
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 21à répondre au sondage en ligne du drogues depuis 2011. La BCREA croit que de la Sécurité communautaire et
gouvernement albertain, un document les éventuels acheteurs d’une maison, les des Services correctionnels qui se
d’information (en anglais seulement) locataires ainsi que les courtiers et agents penche sur le dossier des ICM et des
qui préconise des normes provinciales immobiliers qui les aident devraient être laboratoires clandestins. Le gouvernement
minimales en matière de remise en état en mesure d’établir assez rapidement si ontarien s’affaire actuellement à revoir
afin de protéger les consommateurs et une propriété a été utilisée pour produire les recommandations du groupe
un communiqué de presse (en anglais des drogues et avoir la tranquillité d’esprit consultatif en matière de politiques,
seulement) qui salue l’annonce du que la propriété est sûre. Pour les plus dont la proposition de créer un registre
gouvernement fédéral relative au nouveau récentes informations sur les mesures d’immeubles ayant servi à la culture de
règlement proposé visant à aider à prises par la BCREA, veuillez visiter le marihuana.
éliminer les ICM des secteurs résidentiels. www.bcrea.bc.ca/government-relations.
L’OREA a entre autres commandé
Pour voir la liste des façons de déceler Association immobilière de l’Ontario une étude de recherche axée sur les
une installation illicite de culture de la Depuis 2006, l’Association immobilière consommateurs qui a révélé que la
marihuana, cliquez sur ce lien. de l’Ontario (OREA) défend fermement grande majorité des Ontariens sont
la création d’un registre provincial préoccupés par les immeubles ayant servi
http://justice.alberta.ca/programs_ d’immeubles ayant servi à la culture de à la culture de marihuana. Il est de plus
services/safe/growop/Pages/spot/pdf/ marihuana. Ce registre permettrait de ressorti de cette étude qu’une majorité
HOW-TO-IDENTIFY-A-GROW-OP.pdf protéger les acheteurs d’une maison en écrasante des Ontariens appuient le
créant un mécanisme qui aviserait les registre proposé. Pour les plus récentes
Association immobilière de la courtiers et agents immobiliers et d’autres informations sur les mesures prises par
Colombie-Britannique professionnels titulaires d’un permis l’OREA, veuillez visiter le
S’appuyant sur les fondements solides qu’une propriété a déjà servi d’ICM. www.orea.com/mgo.
établis par la chambre immobilière de la
vallée du Fraser (FVREB), l’Association La défense de cet enjeu qu’a faite
immobilière de la Colombie-Britannique l’OREA a entraîné la mise en place
(BCREA) exerce des pressions sur le de deux projets de loi d’initiative
gouvernement provincial et travaille parlementaire à l’Assemblée législative
avec des intervenants sur les questions de l’Ontario. L’OREA a également été
de divulgation et de remise en état des invitée à siéger à un groupe consultatif
propriétés utilisées pour produire des en matière de politiques du ministre
22 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesRessources provinciales/territoriales
Organismes de réglementation provinciaux et territoriaux
Si vous avez des questions au sujet des exigences de divulgation dans votre province ou territoire, veuillez communiquer avec votre
organisme de réglementation provincial ou votre association provinciale.
Alberta Territoires du Nord-Ouest Île-du-Prince-Édouard
Conseil immobilier de l’Alberta Gouvernement des Territoires du Nord- Bureau du procureur général
Ouest, ministère des Affaires municipales
Colombie-Britannique et communautaires Québec
Conseil immobilier de la Colombie- Organisme d’autoréglementation du
Britannique Nouvelle-Écosse courtage immobilier du Québec
Commission immobilière de la Nouvelle-
Manitoba Écosse Saskatchewan
Commission des valeurs mobilières du Commission immobilière de la
Manitoba Nunavut Saskatchewan
Gouvernement du Nunavut, ministère
Nouveau-Brunswick des Services communautaires et Yukon
Ministère de la Justice et procureur gouvernementaux, Bureau de la Gouvernement du Yukon, ministère des
général consommation Services aux collectivités
Terre-Neuve-et-Labrador Ontario
Ministère des Services gouvernementaux, Conseil immobilier de l’Ontario
Direction générale de la consommation et
des affaires commerciales
Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiques 23Ressources municipales
Registres municipaux
Les courtiers et agents immobiliers devraient communiquer avec leur service de
police locale afin de vérifier si elle dispose d’un registre et de connaître la façon de
la consulter. Il est important de connaître les limites des registres, telles que la durée
pendant laquelle les adresses y figurent.
Voici quelques municipalités qui tiennent un registre ::
• Calgary : http://www. • Service de police régional de Niagara :
calgaryhealthregion.ca/publichealth/ http://www.nrps.com/morality/
envhealth/inspection_orders/illegal_ growops.asp
drug.htm • Ottawa : http://www.ottawapolice.ca/fr/
• Service de police régional de Durham : servingottawa/sectionsandunits/drugs/
http://www.drps.ca/internet_explorer/ index.aspx
whatsnew/whatsnew_view. • Police de St. Thomas : http://www.
asp?ID=2025 stps.on.ca/index.php/Reports/
• Service de police de Guelph : http:// CrimeStatistics
www.guelphpolice.com/indoor- • Windsor : http://www.police.windsor.
marihuana-grow-operations/ on.ca/Public%20Safety/marihuana_
• Service de police de London : http:// grow_ops.htm
www.police.london.ca/d.aspx?s=/ • Winnipeg : http://winnipeg.ca/police/
Newsroom/London_Marihuana_Grow_ drug_awareness/publicnotices.stm
Ops.htm
24 Les installations de culture de la marihuana et les laboratoires de drogues synthétiquesVous pouvez aussi lire
