DOSSIER D'INVESTISSEMENT - ClubFunding
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DOSSIER D’INVESTISSEMENT
GRAND LITTORAL
____
Projet présenté par
SCI GB INVEST
Garanties réelles et personnelles
PHOTO NON CONTRACTUELLE
Coupons mensuels
Remboursement in fine
240 K€ 12 mois 10,0%
Décembre 2022
WWW.CLUBFUNDING.FR
ClubFunding SAS | 161, rue de Courcelles - 75017 Paris | + 33 (0)1 77 58 38 58 | contact@clubfunding.fr
Le besoin
DESCRIPTION
____
Refinancement des fonds propres nécessaires à l’acquisition d’un local
commercial dans le cadre d’une opération de marchand de biens à
Marseille (13)
CARACTÉRISTIQUES DE L’EMPRUNT OBLIGATAIRE
____
Montant 240 000 €
Maturité 12 mois
Taux 10,0%
Société émettrice SAS GB VALUATION
SURETÉS
____
Hypothèque de 1er rang inscrite sur un actif situé au 4/6 rue des
Carrières d’Amérique à Paris 19 (cf. annexe)
Garantie autonome à première demande de la SCI GB INVEST
Cautionnement personnel et solidaire de M. Gabriel BOUKOBZA
Ordre irrévocable notarié de remboursement ClubFunding après
désintéressement de la banque sur la quote-part détenue par GB
INVEST sur l’opération « Grand Littoral »
Nantissement de contrat de prêt entre la SAS GB VALUATION et
la SCI MARSEILLE LITTORAL
2
Synthèse de l’analyse
POINTS FORTS
____
10,0
TECHNIQUE
Garantie réelle de 1er rang couvrant
l’émission obligataire 10,0 8,0
ADMINISTRATIF COMMERCIALISATION
Opérateur solide financièrement
Patrimoine personnel important
Absence de risque technique et
administratif ÉLÉMENTS
LOCALISATION FINANCIERS DE
L'OPÉRATION
7,5
9,4
POINTS D’ATTENTION
____
EQUIPE &
En amont de la commercialisation GARANTIES
EXPERIENCE
(compensé par une marque d’intérêt écrite 9,0 9,2
reçue)
Risque d’illiquidité
Risque de perte partielle ou totale des ORGANISATION SOLIDITÉ FINANCIÈRE
sommes investies 7,8 8,0
LIQUIDITES
7,9
3
La société
Nom GB INVEST
ORGANIGRAMME SIMPLIFIÉ
____
• Le groupe a été créé en 2010 avec d’abord GB
CONSEILS spécialisé dans la
commercialisation de locaux commerciaux
puis la création de GB INVEST dans le but de
réaliser des opérations patrimoniales et de
Historique
marchand de biens
• GB INVEST s’associe dans l’acquisition de
locaux commerciaux partout en France et
plus souvent en Ile de France
Société émettrice SAS GB VALUATION
Activité Marchand de biens
Localisation 18B rue d’Anjou 75008 Paris
Date de création 09/2016
COMPTES SOCIAUX DE LA SCI GB INVEST AU 31/12
Capital social 1 000€ ____
Dirigeant Gabriel Boukobza
Actionnariat • 100% détenue par SCI GB INVEST
4
Dirigeants
Expériences :
Gabriel Boukobza – 47 ans
• 2010- aujourd’hui : Dirigeant et
fondateur de GB INVEST
• 2001-2010 : Consultant Retail de la
F500 CBRE
• Avant 2001 : Consultant au
département commerce de
BOURDAIS IMMOBILIER, acquis par
INSIGNIA FINANCIAL GROUP en 2001
puis par CBRE en 2003
Etudes :
• Diplômé de ESLSCA business School
à Paris
5
Track Record
OPERATIONS PATRIMONIALES
____
Colombes Courcelles Courbevoie Fontaine
Paris (75017) Paris (75016)
Achat d’un local commercial Achat d’un local commercial Achat d’un local commercial Achat d’un local commercial
puis location à un commerce puis location à un commerce puis location à un centre sportif puis location à un commerce
Loyer annuel : 139K€ Loyer annuel : 44K€ Loyer annuel : 117K€ Loyer annuel : 231K€
Taux de rentabilité : 19% Taux de rentabilité : 10% Taux de rentabilité : 12% Taux de rentabilité : 10%
En association à 50% En association à 50% En association à 50%
6
L’associé
DIRIGEANT PRÉSENTATION
• Xavier Alvarez-Roman est l’associé
Xavier Alvarez Roman – unique et le Président Fondateur du • La société PULSIM a été créée en 06/2020 par Xavier Alvarez-Roman
52 ans groupe HERACLES o PULSIM a pour but de créer un portefeuille de participations
par acquisition à forte création de valeur
• Diplômé de l’ESSEC, il a fait toute sa o PULSIM propose à de potentiels associés des projets et la
carrière en tant qu’entrepreneur possibilité de co-investir au côté de son président, Xavier
Alvarez-Roman
• En 2020, il lance la société SAS
• PULSIM crée par la suite une plateforme lancée en 05/2021 dans le
PULSIM
but de présenter ces projets et attirer de nouveaux investisseurs
o L’accès est réservé aux professionnels de l’immobilier, CGP
• En 2021, il donne l’opportunité à des
et CIF, qui disposent d’un code d’accès privilégié pour
investisseurs grâce à sa nouvelle
accéder aux offres
plateforme PULSIM de co-investir à
ses côtés dans des projets • Il y a déjà 4 investissements en cours de souscription et 8 clôturés
immobiliers qu’il met en avant sur • Pulsim crée de la valeur par le développement de projets sur 8
cette même plateforme domaines de compétences :
o Logements
Il est 272ème du classement Challenges o Projets mixtes
des 500 plus grandes fortunes de France o Bureaux
en 2021, avec une fortune estimée à o Hôtels particuliers
380M€ o Commerces
o Résidences étudiantes
o Résidences seniors
o Hôtels
7
Le projet (1/6)
Nom du projet Grand Littoral
• L’actif se situe dans le centre commercial Grand Littoral dans
le 16ème arrondissement de Marseille. Le centre commercial
est le 7ème plus grand de France et le plus grand de la région
PACA avec une surface de 106 500m² et environ 9 millions
Localisation de visiteurs par an
• L’actif est situé à 15 min en voiture du centre de Marseille et
45 min en transport en commun, à l’embouchure de l’A55 et
l’A7
• Acquisition en 01/2021 d’un local commercial d’une surface
utile de 1 308m² exploité par l’enseigne MAXIZOO pour
1,3M€ soit 994€/m² (11% de rentabilité à l’acquisition)
• Perception des loyers durant 3 années pour un montant
Caractéristiques du
annuel de 144K€ soit 110€/m²/an
programme
• Renouvellement du bail (intérêt de MAXIZOO)
• Revente de l’actif pour un montant de 2,4M€ soit 1 835€/m²
avec un taux de capitalisation de 6%
• L’actif désigne un local commercial de 1 308m² au sein d’un
centre commercial de 106 500m²
• Le local possède une entrée à l’intérieur du centre et une
autre à l’extérieur
Actif • L’actif a été acquis par la SCI MARSEILLE LITTORAL pour un
montant de 1,3M€ soit 994€/m² via un acte signé en
01/2021
• GB INVEST détient la SCI MARSEILLE LITTORAL à 50% avec la
société PULSIM
8
Le projet (2/6)
• Le local commercial est actuellement loué par la société
MAXI ZOO FRANCE pour un loyer annuel de 144K€ HT
soit 110€/m²/an HT via un avenant au bail consenti en
10/2014 pour une durée de 9 ans
• Le loyer est indexé sur l’indice ILC et modifiable
État locatif automatiquement à chaque 1er octobre en fonction de
l’évolution de cet indice
• De plus, le loyer dispose d’une part variable égale à
6,5% du CA annuel pour tout dépassement du CA HT de
1,9M€
• Le bail expire en 09/2023 (à renouveler)
Autorisations
• Aucune autorisation administrative n’est nécessaire
administratives
Travaux • L’opérateur ne réalisera pas de travaux
• Renouvellement du bail (intérêt de MAXIZOO)
• Vente de l’actif pour 2,4M€ soit 1 835€/m² et un taux de
capitalisation de 6%
Commercialisation
• L’opérateur a reçu une marque d’intérêt d’un grand
acteur de l’immobilier commercial pour un montant de
2,4M€ soit 1 835€/m²
• Les loyers moyens des unités comparables dans le
Etude de marché centre commercial Grand Littoral se situent entre
132€/m²/an et 136€/m²/an
9
Le projet (3/6)
PLAN DE L’ACTIF
____
10Le projet (4/6)
GRILLE DE COMMERCIALISATION
____
Prix de Loyer
Surface Loyer
Lot Type Etage vente €/m² Etat annuel Rendement
(m²) annuel
TTC (€/m²)
1 Local commercial RDC 1 308 2 400 000 1 835 Loué 144 000 110 6,0%
Total local commercial 1 308 2 400 000 1 835 144 000 6,0%
CA total 1 308 2 400 000 1 835
CA pré-commercialisation - - n.a.
% du CA 0% 0%
SENSIBILITE DE LA MARGE EN FONCTION DU LOYER (€/m²) ET DU TAUX DE CAPITALISATION
____
11Le projet (5/6)
BILAN FINANCIER
____
Prix Prix au m²
(en €) (en €)
Vente Local commercial 2 400 000 1 835
Loyers perçus 432 000
Chiffre d'affaires 2 832 000 2 165
Acquisition de l'actif 1 300 000 994
Frais d'agence 65 000
Droit d'enregistrement 97 500
Courtier 20 000
Frais de dossier 11 700
Prix d'acquisition 1 494 200 1 142
Frais financiers de l'opération 128 157 98
Prix de revient 1 622 357 1 240
Marge de l'opération avant frais financiers 1 209 643 925
% du CA 43%
Quote-part GB INVEST (50%) 604 822
Frais financiers GB INVEST 38 400
Marge quote part GB INVEST après frais financiers 566 422
% du quote-part de CA 40%
12Le projet (6/6)
TABLEAU DE CASH-FLOW FINANCEMENT BANCAIRE
____ ____
Cession de l'actif 2 400 000 €
Un crédit bancaire a été obtenu en 01/2021 pour un
Capital restant dû bancaire -987 000 €
Quote-part GB INVEST 706 500 € montant de 1 105K€ auprès d’une banque de 1er ordre
Remboursement emprunt Clubfunding -240 000 € Le capital restant dû est de 987K€
Cash-Flow quote-part GB INVEST 466 500 €
SURETÉS
____
Hypothèque de 1er rang inscrite sur un actif situé au 4/6 rue des Carrières d’Amérique à Paris
19 (cf. annexe)
Garantie autonome à première demande de la SCI GB INVEST
Cautionnement personnel et solidaire de M. Gabriel BOUKOBZA
Ordre irrévocable notarié de remboursement ClubFunding après désintéressement de la
banque sur la quote-part détenue par GB INVEST sur l’opération « Grand Littoral »
Nantissement de contrat de prêt entre la SAS GB VALUATION et la SCI MARSEILLE LITTORAL
CALENDRIER
____
Acquisition Renouvellement Vente
du bien du bail de l’actif
01/2021 D’ici 09/2023 D’ici 12/2023
13ANNEXE
Actif pris en garantie
L’actif se situe au 4/6 rue des Carrières d’Amérique à Paris 19
L’actif est situé :
• A moins de 5 min à pied des stations de métro Porte de
Localisation
Pantin, Ourcq et Danube
• A proximité immédiate du Parc des Buttes-Chaumont et
Butte du Chapeau Rouge
• Dans une petite rue résidentielle
• L’actif désigne un appartement T2 de 32,65m² au dernier
étage d’un immeuble en R+6 avec ascenseur
Actif
• L’actif a été acquis en 05/2004 par M. Boukobza pour
94K€ soit 2 879€/m²
• L’actif est actuellement loué, prise d’effet en 01/2018 pour
Etat locatif
520€/mois soit 16€/m²/mois
• Un avis de valeur réalisé en 12/2022 estime l’actif à 278K€
Valorisation
soit 8 500€/m²
14ANNEXE
Opérations financées par ClubFunding
Date
Programmes Montant Durée
d'émission
LE 8EME ANGLE 2 juin-22 630 000 24 mois
JEAN MORIN COMMERCE oct.-22 180 000 36 mois
Total financés en cours 1 440 000
15ANNEXE
Comptes sociaux SCI GB INVEST arrêtés au 31/12/2021
SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION BILAN SIMPLIFIÉ - ACTIF
Unité 2019A 2020A 2021A
Unité 2019A 2020A 2021A Immobilisations incorporelles K€ - - -
Immobilisations corporelles K€ 30 16 35
Immoblisations financières K€ 1 305 1 305 1 305
Actif immobilisé K€ 1 335 1 321 1 341
Production vendue K€ 24 0,250 23
Stocks K€ - - -
Production de l'exercice (VA) K€ 24 0,250 23 Clients et comptes rattachés K€ - - -
Marge % 100% 100% 100% Autres créances K€ 3 839 3 751 4 289
Actif courant K€ 3 839 3 751 4 289
Charges externes K€ (37) (111) (176)
VMP et disponibilités K€ 1 9 77
Valeur ajoutée K€ (13) (111) (153)
Marge % (53%) (44276%) (671%) Total ACTIF K€ 5 175 5 082 5 706
BILAN SIMPLIFIÉ - PASSIF
Impots et taxes K€ (0) (0) (0) Unité 2019A 2020A 2021A
Autres produits/charges d'exploitation K€ (36) (22) 14
Excédent Brut d'Exploitation (EBE) K€ (49) (133) (293) Capital social K€ 2 000 2 000 2 000
Réserves et autres K€ - - -
Marge % (201%) (53254%) (1285%)
RAN K€ 653 1 066 1 047
Résultat de l'exercice K€ 463 181 228
DAP nettes des reprises K€ (3) (14) (13) Autres fonds propres K€ - - -
Résultat d'Exploitation (REX) K€ (52) (147) (306) Capitaux propres K€ 3 116 3 247 3 275
Marge % (213%) (58975%) (1341%)
Provisions K€ - - -
Résultat des opérations en commun K€ - - - Emprunts obligataires K€ - - -
Dettes bancaires à MLT K€ 1 936 1 727 1 733
Résultat financier K€ 515 328 536
Dettes bancaires à CT K€ - - -
Résultat Courant Avant Impot (RCAI) K€ 463 181 230 Dettes financières diverses K€ - - -
Marge % 1891% 72321% 1011% Dettes bancaires et financières K€ 1 936 1 727 1 733
Dettes fournisseurs K€ 23 108 50
Résultat exceptionnel K€ - - -
Dettes fiscales et sociales K€ - - -
Impôts sur les bénéfices K€ - - (3) Autres dettes K€ 100 - 648
Résultat Net de l'exercice (RN) K€ 463 181 228 Passif courant K€ 123 108 698
Marge % 1891% 72321% 1000%
Total Passif K€ 5 175 5 082 5 706
16ANNEXE
Comptes sociaux SAS GB VALUATION arrêtés au 31/12/2021
SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION BILAN SIMPLIFIÉ - ACTIF
Unité 2019A 2020A 2021A
Immobilisations incorporelles K€ - - -
Unité 2019A 2020A 2021A Immobilisations corporelles K€ - - -
Immoblisations financières K€ 1 1 1
Actif immobilisé K€ 1 1 1
Production vendue K€ 69 41 36
Stocks K€ - - -
Production de l'exercice (VA) K€ 69 41 36
Clients et comptes rattachés K€ 10 5 5
Marge % 100% 100% 100%
Autres créances K€ 2 536 542
Actif courant K€ 12 541 547
Charges externes K€ (10) (10) (9)
Valeur ajoutée K€ 58 31 27
VMP et disponibilités K€ - - 1
Marge % 85% 75% 76%
Total ACTIF K€ 13 541 548
Impots et taxes K€ (0) (1) (0)
Charges de personnel K€ (54) (52) (18) BILAN SIMPLIFIÉ - PASSIF
Autres produits/charges d'exploitation K€ 0 (0) (0)
Unité 2019A 2020A 2021A
Excédent Brut d'Exploitation (EBE) K€ 4 (22) 10
Marge % 6% (53%) 26%
Capital social K€ 1 1 1
Réserves et autres K€ 0 0 0
DAP nettes des reprises K€ - - -
RAN K€ (4) (0) 8
Résultat d'Exploitation (REX) K€ 4 (22) 10
Résultat de l'exercice K€ 4 508 11
Marge % 6% (53%) 26% Capitaux propres K€ 1 509 20
Résultat des opérations en commun K€ - - - Provisions K€ - - -
Résultat financier K€ - 531 3
Résultat Courant Avant Impot (RCAI) K€ 4 509 13 Dettes bancaires et financières K€ 2 13 512
Marge % 6% 1242% 36%
Dettes fournisseurs K€ 5 8 8
Résultat exceptionnel K€ - - - Dettes fiscales et sociales K€ 5 - -
Impôts sur les bénéfices K€ - (1) (2) Autres dettes K€ - 11 9
Résultat Net de l'exercice (RN) K€ 4 508 11 Passif courant K€ 10 19 16
Marge % 6% 1240% 30%
Total Passif K€ 13 541 548
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