EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch

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EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
immobilier                                E-mail: info@batec-ne.ch
BATEC             architecture                              Portable   079 310 06 07   Rue de la Cure 24
René Augsburger   expertises                                Téléphone 032 725 00 45    2035 Corcelles NE

                                         EXPERTISE

                                 Immeuble d'habitation - PPE -
                                  Chemin de Tête-de-Ran 4
                                    2052 La Vue-des-Alpes

                                        Objets concernés:

                                  Appartement PPE de 3 pièces
                                 du cadastre des Hauts-Geneveys

                                           Corcelles, le
                                           3 mars 2021
EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1807/F du cadastre des Hauts-Geneveys

DONNÉES DE BASE                                                 Mandant:                          Office des Poursuites - Etat de Neuchâtel
                                                                                                  2300 La Chaux-de-Fonds - Pascal Brulhart coll. spéc.
                                                                Estimateur:                       René Augsburger
                                                                Adresse:                          Batec-Architecture, rue de la Cure 24, 2035 Corcelles

Rue / n°:              Chemin de Tête-de-Ran 4                  Zone:                             Zone de constructions basses / zone crêtes et forêts
NPA / localité:        2052 La Vue-des-Alpes                    Terrain 1:                        Parcelle art. N° 1687             m2       3173
Type d'immeuble:       Immeuble d'habitation - PPE -            Terrain 2:                        Parcelle art. N° 745              m2        856
Objets concernés:      Appartement PPE de 3 pièces
                                                                Appartement Est niv. 2 :          Appartement de 3 chambres, une
                                                                (selon inscriptions au RF)        cuisine, un couloir, un wc-bain,
Propriétaire:          Yasmina MENGHETTI                                                          un wc-douche                     m2        126

Registre foncier:      District du Val-de-Ruz                                                     Total surface indicative           m2      126
N° du bien-fonds:      N° 1687 du cadastre des Hauts-Geneveys
Appartement:           PPE N° 18007/F
Quote-part:            122/1000                                 Année de construction:            Immeuble                       ECAP                1937
Autres:                                                         Travaux récents:                  Rénovation complète (création PPE)            en cours
Quote-part:                                                     Assurance bâtiment ECAP:          Fr. 5'000'000.-- (provisoire)            estim. de 2018
But de l'évaluation:   Recherche de la valeur vénale            Estim. cadastrale:                Fr. 540'000.-- (à contrôler)              éval. de 2015
Bases:
Extrait du registre foncier                                        Articles de base / article PPE                                           03.11.2020
Estimation cadastrale                                                                                                                       30.10.2020
Plan cadastral                                                     SITN                                                                           2020
Plan d'aménagement                                                 SITN                                                                           2020
Cadastre des dangers naturels                                      SITN                                                                           2020
Cadastre des sites pollués                                         Canepo                                                                         2020
Attestation d'assurance des bâtiments                              Police ECAP - valeur à neuf, sous réserve                                      2020
Etat locatif / contrats de bail
Plans                                                              Plan PPE                                                                       2012
Règlement de la communauté de copropriétaires par étage            Document séparé                                                          27.03.2012
Particularités
Photos                                                                                                                                      15.12.2020
Réquisitions / servirudes
Comptes de gérance
Visite de l'appartement                                            (immeuble, visite partielle)                                             24.02.2021

 Valeur vénale au:                 3 mars 2021                                  CHF                                     415 000

      Façades sud / ouest
                                                                                                  Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
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  Façades nord/ouest

  Façade nord

                                                       Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
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PHOTOS INT.

                                                         Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
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                                                                                       1    très bon             3    moyen
ÉVALUATION QUALITATIVE (partielle)                                                     2    bon                  4    mauvais           5   très mauvais

Qualité de la commune en général                                3 La Tête-de-Ran est un sommet du Jura situé à l'ouest de la Vue-des-Alpes à 1420 mètres
Eloignement à la grande ville la plus proche, desserte par        d'altitude. Fait partie du cadastre des Hauts-Geneveys et de la commune du Val-de-Ruz d'environ
les transports publics, prestige de la localité, vitalité         17000 habitants. Le chef lieu Cernier comprend les services publics et les infrastructures
économique, infrastructures publiques                             principales. Distances depuis la Tête-de-Ran: Neuchâtel à env. 18 km, la Chaux-de-Fonds à env.
                                                                  10 km.

Qualité de la localisation dans la commune                   3
Attrait du quartier                                            Endroit pour randonnées pédestres et ski de fond. Event. nuisances dues au restaurant proche.
Infrastructures publiques, écoles, commerces, etc.             En dehors des centres urbains.
Qualité de l'environnement, vue, orientation, ensoleillement   Vue sur le lac et les alpes, bon ensoleillement, tranquillité.
Transports publics, routes                                     Axe routier Ntel-Chaux-Fds et arrêt de bus à la Vue-des-Alpes à 2.5 km. Gare aux Hauts-Genv.

Aménagements extérieurs                  Travaux à terminer
Accès à l'immeuble                                                   Accès depuis la place de parc principale par chemin en forte pente.
Jardin d'agrément, équipements                                       Terrasses et aménagements extérieurs à terminer.
Vue, dégagement, ensoleillement                                      Façade principale d'orientation Sud-ouest. Bon ensoleillement et dégagement.
Bruit, nuisances, environnement                                      Endroit calme.
Garages / places de stationnement.                                   Places de stationnement sur l'article séparé, bien-fonds N° 745.

Qualité de l'appartement PPE           Travaux à terminer
Particularité                                                        Travaux de transformations exécutés en plusieurs étapes, travaux actuellement à l'arrêt.
Conception, typologie de l'appartement PPE                           Appartement PPE de 3 pièces du 2ème niveau avec grande terrasse (droit de jouissance).
Equipement cuisine                                                   Cuisine avec agencement à terminer.
Equipement sanitaires                                                Locaux sanitaires avec équipements à terminer.
Revêtements intérieurs                                               Revêtements des locaux à terminer.
Garages / places de parc ext.                                        Place de stationnement extérieure sur parcelle séparée art. N° 745.

Attractivité sur le marché                                      3
Offre / demande, évaluation du marché                                Marché immobilier régional difficile.

Qualité de la construction                Travaux à terminer    3
Qualité architecturale, typologie de l'immeuble                      Ancien restaurant des années 1930. Dernières transformations en 2012 (création de la PPE).
Construction légère/massive, qualité des matériaux                   Construction en maçonnerie/béton, façades crépies, toiture à pans, couverture en tuiles.
Qualité des isolations thermique / phonique                          Bonne (hors normes actuelles).
Type et qualité du chauffage                                         Chauffage central, chaudière à gaz, radiateurs, à terminer.
Qualité de l'installation électrique                                 Installation conventionnelle, à terminer.
Introductions                                                        Electricité; téléphone; gaz, eau potable. Eaux usées évacuation jusqu'aux Hauts-Geneveys.

Etat du bâtiment                         Travaux à terminer          Travaux de transformations depuis 2012, lors de la création de la PPE, ensuite par étapes..
Structure des bâtiments et défauts visibles, rénovations             Prévoir d'importants travaux de finition et de remise en état (façades, techniques, etc.).
nécessaires, état d'entretien, travaux urgents, problèmes            A contrôler: conformité des installations techniques, hauteur des barrières de protection, etc.
particuliers                                                         A régler: problème d'entretien de la conduite d'écoulement des eaux usées jusqu'aux Hauts-
                                                                     Geneveys / problème d'alimentation de l'eau potable avec le voisin (article no 1686).

Etat de l'objet PPE                      Travaux à terminer          L'appartement n'est pas habitable en l'état.
                                                                     Prévoir d'importants travaux de finitions ainsi qu'un contrôle de conformité (équipements,
                                                                     techniques, aménagements, revêtements, etc.).
                                                                     Appartement actuellement communicant avec la PPE N° 1806/E (PPE à séparer).

Registre Foncier                                               oui Les indications sur les extraits du Registre foncier et plans PPE ci-joints sont à contrôler (plans
Servitudes / mentions / annotations                                  PPE quelque peu modifiés lors des travaux de transformation).

Eco risques                               Sites pollués        non Pas d'inscription au Canepo.
                                       Dangers naturels        oui Selon plan des dangers naturels: risque faible (proche secteur indicatif de dangers - glissements).
                                               Amiante          --   Pas de contrôle détaillé: quelques anciens revêtements/matériaux avec amiante possible.
                                                Radon           --   Pas de contrôle détaillé: région Tête-de-Ran: risque élevé.

Potentiel constructible                                        non

Patrimoine architectural                                       oui Bâtiment évalué en 3ème catégorie note 7.
(bâtiments recensés RACN)                                            Catégorie 3: bâtiments perturbants (bâtiment transformé en 2012 évent. nouvelle appréciation).
                                                                     Note 7: sans intérêt: présentant de nombreux défauts, mais peu en évidence.

Evaluation globale                                                   Travaux à terminer
Le bâtiment est divisé en PPE en 2012 et comprend 8 appartements et un bar-restaurant. Les travaux en cours depuis 2012 sont actuellement à l'arrêt.
Il reste d'importants travaux de terminaison et de finition des appartements et du bâtiment.
Situation essentiellement touristique. Le Col de la Vue-des-Alpes et la route cantonale est à environ 2.5 km. Endroit très éloigné des centres urbains.
Fond de rénovation et charges PPE: non définies.

                                                                                                                     Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
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ÉVALUATION QUANTITATIVE

1. Généralités                                              Appartement a.)             ...                b.)             ...                c.)
                                                            PPE
1.1. Taux de capitalisation (%)                                                %                                 %                                  %
    a.) Taux d'intérêt de base                                                  2.00                              0.00                               0.00 Taux technique (hors taux actuels)

                         b.) Supplément macro-localis.                          0.85                              0.00                               0.00 Source bancaire
                         c.) Supplément micro-localis.                          0.15                              0.00                               0.00

                         d.) Supplément: ventilé                                                                                                            Frais de gestion en % de la valeur locative
                                                            Coûts CHF                   Coûts CHF                          Coûts CHF                        Appartement ...                 ...
                         *   - Coûts d'exploitation                   960       0.26                   0          0.00                    0          0.00       5.00%           0.00%            0.00%
                         *   - Frais d'entretien                    1 536       0.42                   0          0.00                    0          0.00       8.00%           0.00%            0.00%
                         *   - Frais administr.                       960       0.26                   0          0.00                    0          0.00       5.00%           0.00%            0.00%
                         *   - Risque locatif                         576       0.16                   0          0.00                    0          0.00       3.00%           0.00%            0.00%
                             - Provisions                           4 193       1.15                   0          0.00                    0          0.00       0.74%       Val. à neuf bât.    567 000.00
                             Total suppléments:                     8 225       2.25                   0          0.00                    0          0.00      Part. bât. dans val. à neuf             30%
                         * Pour le calc. du droit de        Total a.)                   Total b.)                          Total c.)                         Taux d'int.:           Cycle:      30 année(s)
                             superf. et de la val. act.     Coûts CHF                   Coûts CHF                          Coûts CHF                            2.00%             Provision:                4 193

Taux de capitalisation total                                                    5.25                              0.00                               0.00

Motifs, remarques

1.2. Valeur de rendement sur la base                                                                       Valeur locative                                  Selon estimation
                                                                                                           Rendement effectif                               Selon bail annexé

1.3. Volume, norme utilisée pour le cubage                                                                                                                  Assurance des bâtiments                ECAP

2. Valeur réelle
a. Valeur réelle                                                                        Unité/m2/m3         m2/m3               CHF/            Quote-           Part              CHF                CHF
                                                                                             %                              unité/m2/m3          part            (%)

                              Appartement PPE N° P1807/F                                       m2                    126           4 500                                            567 000
                              - Dépréciation due à l'état                     estim.            25.00%                                                                     -       -141 750               425 250
                              Autre                                                            m2                                                                                              0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                     0.00%                                                                     -                   0               0
                              Autre                                                           Unité                                                                                            0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                     0.00%                                                                     -                   0               0
                              Locaux annexes                                                   m2                                                                                              0
 Calcul au m2

                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                    0.00%                                                                      -                   0               0
                              Locaux annexes                                                   m2                                                                                              0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                    0.00%                                                                      -                   0               0
                              Autre                                                            m2                                                                                              0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                    0.00%                                                                      -                   0               0

                              Garage                                                          Unité                                                                                            0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                    0.00%                                                                      -                   0               0

                              Place de parc ext.                                              Unité                                                                                            0               0
                              Droit de jouissance:
                              - terrasse sud et est                                           global                   1          40 000                                               40 000              40 000

                              Valeur réelle totale PPE                                                               126                                                                                  465 250

                              Terrains
                              Terrain 1                     zone constructions basses                              3173                 150                                         475 950
                              Terrain 2                     zone crêtes et forêts                                   856                  50                                          42 800
                              Total terrains                                                        (m2)          4 029                                          13.85%                                   518 750

                              Bâtiments
                              Immeuble                                                             (m2)           5 072                 850                                       4 311 200
                              - Dépréciation due à l'état                 estim.                30.00%                                                                     -     -1 293 360           3 017 840
                              Autre                                                                (m2)                                                                                   0
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                     0.00%                                                                     -              0                    0
                              Autre                                                                (m2)                                                                                   0
 Calcul sur quote-part

                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                     0.00%                                                                     -              0                    0
                               Total bâtiments valeur à neuf                                       (m3)           5 072                                                           4 311 200
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                                                                                               -     -1 293 360
                               Total bâtiments valeur actuelle                                                                                                   80.56%                               3 017 840
                               Aménagements extérieurs
                               Accès, parcs, plantations, clôtures, etc.                            (gl)               1          50 000                                             50 000
                              - Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique)                    30.00%                                                                     -        -15 000
                               Total aménagements extérieurs                                                                                                      0.93%                                    35 000
                               Frais accessoires
                               Frais accessoires 1                                               4.00%                                                                              174 448
                              Total frais accessoires                                                                                                             4.66%                                 174 448
                              Total valeur réelle de tout le bâtiment                                                                                           100.00%                               3 746 000
                              Appartement PPE N° 1807/F - Quote-part en ‰                                        122             pour           1 000                                                     457 000
                              Autre                                                                              0               pour           1 000                                                          0
                              Particularité:
                              Valeur réelle selon quote-part totale                                                                                                                                       457 000
                              Calcul de la val. du terrain selon cl. de situation (USECE, SEK/SVIT).                             CS:                 0.00         =            CHF 0

                                                                                                                                              Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1807/F du cadastre des Hauts-Geneveys

3. Valeur de rendement

a. Valeur de rendement                                                     Loyer effectif                              Valeur locative durable             Part
                                       Nb.     m2
                                                     CHF/m      CHF p.m.       CHF p.m. CHF/m                CHF/m CHF/m        CHF p.m.
   Appartement                        unités approx.                                                CHF p.a.                                 CHF p.a.       %
                                                        2/p.a      /unité         /unité 2/p.a                2/p.a 2/p.a          /unité
                                                                       0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0
Appartement de 3 pièces                   1      126                   0             0      0             0              152       1 600         19 200
avec terrasse                                                          0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0
                                                                       0                    0             0                0                          0    19 200
 Garages                                  0                                                               0                                           0
 Couverts                                 0                                                               0                                           0
 Places de parc ext.         inclus       2                                                               0                                           0
./.. taux de vacance de base en %                                                                                                                     0
 Total p.a.                               1      126       0           0             0      0             0       13     152       1 600         19 200    100%
   Valeur de rendement Appartement                                                          Taux de capitalisation:     5.25 %               365 800       100%

b. Valeur de rendement                                                     Loyer effectif                              Valeur locative durable             Part
                                       Nb.     m2
                                                     CHF/m      CHF p.m.       CHF p.m. CHF/m                  CHF/m CHF/m      CHF p.m.
   ...                                unités approx.                                                CHF p.a.                                 CHF p.a.       %
                                                        2/p.a      /unité         /unité 2/p.a                  2/p.a 2/p.a        /unité
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
 Garages                                                                                                  0                                          0
 Couverts                                                                                                 0                                          0
 Places de parc ext.                                                                                      0                                          0
./.. taux de vacance de base en %                                                                                                                    0
 Total p.a.                               0        0       0           0             0      0             0        0       0           0             0       0%
   Valeur de rendement ...                                                                  Taux de capitalisation:     0.00 %                       0       0%

c. Valeur de rendement                                                     Loyer effectif                              Valeur locative durable             Part
                                       Nb.     m2
                                                     CHF/m      CHF p.m.       CHF p.m. CHF/m                CHF/m CHF/m        CHF p.m.
   ...                                unités approx.                                                CHF p.a.                                 CHF p.a.       %
                                                        2/p.a      /unité         /unité 2/p.a                2/p.a 2/p.a          /unité
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
                                                                       0                    0             0                0                         0
 Garages                                                                                                  0                                          0
 Couverts                                                                                                 0                                          0
 Places de parc ext.                                                                                      0                                          0
./.. taux de vacance de base en %                                                                                                                    0
 Total p.a.                               0        0       0           0             0      0             0        0       0           0             0       0%
   Valeur de rendement ...                                                                  Taux de capitalisation:     0.00 %                       0       0%

Surface utile totale                                                                                                                 m2            126
Prix moyen au m2 p.a.                                                                                                               CHF            152
Valeur locative par an (y compris autres utilisations et déductions)                                                                CHF          19 200    100%
Revenu locatif effectif par an (y compris autres utilisations et déductions)                                                        CHF               0
Taux de capitalisation moyen                                                                                                                     5.25%
Valeur de rendement                                                                                                                 CHF       365 800      100%
./. provisions courues de                *        25 an(s) depuis la dernière rénovation Taux d'int.:                  2.00%        CHF      -134 302
                                                                                Provisions annuelles:                   4 193
Valeur de rendement totale                                                                                                          CHF      231 498

Motifs, remarques

* Déduction pour provisions courues: montant estimatif pour la terminaison des travaux.
                                                                                                 Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1807/F du cadastre des Hauts-Geneveys

ÉVALUATION

Calcul de la valeur vénale

Valeur réelle au m2        Pondération                                                                    2 x val. réelle au M2    CHF      465 250
Valeur réelle sur QP       Pondération                                                                    2 x val. réelle sur QP   CHF      457 000
Val. de rendement          Pondération         Objet PPE: VR non prépondérante                            1 x val. de rendement    CHF      231 498
Valeur vénale pondérée                                                                                                             CHF      415 200
Déductions (CHF)           (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Déduction supplémentaire                                                                          0                                CHF              0
Droit d'habitation / droit d'usufruit                                                             0 selon annexe DH_DU             CHF              0
Revenu moindre temporaire                                                                         0 selon annexe VA                CHF              0
Autres déductions: arrondi                                                                      200                                -CHF           200
Supplément (CHF)
Autres suppléments                                                                                0                                CHF              0
Revenu supérieur temporaire                                                                       0 selon annexe VA                CHF              0
Valeur vénale                                                                                                                      CHF      415 000

Valeur vénale droit de superficie                                                                   selon annexe DS                                 0
Déductions (CHF)           (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent                                                                    0                                CHF              0
Droit d'habitation / droit d'usufruit                                                             0 selon annexe DH_DU             CHF              0
Revenu moindre temporaire                                                                         0 selon annexe VA                CHF              0
Autres déductions                                                                                 0                                CHF              0
Supplément (CHF)
Autres suppléments                                                                                0                                CHF              0
Revenu supérieur temporaire                                                                       0 selon annexe VA                CHF              0
Valeur vénale droit de superficie (valeur actuelle)                                                                                CHF              0

Variante: valeur vénale valeur actuelle                                                             selon annexe VA                CHF              0
Déductions (CHF)           (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent                                                                    0                                CHF              0
Droit d'habitation / droit d'usufruit                                                             0 selon annexe DH_DU             CHF              0
Revenu moindre temporaire                                                                         0 selon annexe VA                CHF              0
Autres déductions                                                                                 0                                CHF              0
Supplément (CHF)
Autres suppléments                                                                                0                                CHF              0
Revenu supérieur temporaire                                                                       0 selon annexe VA                CHF              0
Valeur vénale valeur actuelle                                                                                                      CHF              0

Valeur vénale                                                                                                                      CHF      415 000
Rendement brut                                                                                                                                  4.63%

Remarques:
La valeur vénale de l'appartement PPE est difficilement estimable sans une étude détaillée du montant des travaux de finitions.
Par conséquent, la valeur de marché de cet objet peut fortement varier par rapport à la valeur vénale, d'autant plus, en cas de vente forcée.

Lieu:                      Corcelles                                               Signature:

Date:                      3 mars 2021                                             L'estimateur     René Augsburger

                                                                                                Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1807_Menghetti
EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1807/F du cadastre des Hauts-Geneveys

Plan du géomètre

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Plan d'aménagement - zone de constructions basses

Patrimoine architectural: 3ème catégorie: bâtiments pérturbants. Evalué en note 7: sans intérêt:
                            présentant de nombreux défauts, inadaptés au site.

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Plan des dangers naturels : proche secteur indicatif de dangers - glissements

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SITUATION

      Macro-localisation

      Micro-localisation

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ANNEXES
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