EXPERTISE Maison familiale contiguë - NE.ch
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immobilier E-mail: info@batec-ne.ch
BATEC architecture Portable 079 310 06 07 Rue de la Cure 24
René Augsburger expertises Téléphone 032 725 00 45 2035 Corcelles NE
EXPERTISE
Maison familiale contiguë
Rue du Pasquier 29
2114 Fleurier
Biens-fonds N° 1985 et N° 111
du cadastre de Fleurier
Corcelles, le
26 mai 2021
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
DONNÉES DE BASE Mandant: Département de l'Economie - Office des Poursuites
Adresse: 2300 La Chaux-de-Fonds Pascal Brulhart coll. spéc.
Estimateur: René Augsburger
Batec-Architecture, Cure 24, 2035 Corcelles
Rue / n°: Rue du Pasquier 29 Zone: Zone mixte d'ancienne localité 1 (ZMAL)
NPA / localité: 2114 Fleurier Surface du terrain 1: 245 m2 art. 1985
Type d'objet: Maison familiale contiguë Surface du terrain 2: 480 m2 art. 111 (partiel. zone réservée)
Surface du terrain 3: 0 m2
Propriétaires: Antonio Lourenco Objets: Maison contiguë de 4-5 pièces
Orlanda Lourenco 1 garage indép., 1 pavillon de jardin / poulailler / réduit
Rue du Pasquier 29, 2114 Fleurier
Année de construction: Maison familiale contiguë (Ecap) 1902
Registre foncier: District du Val-de-Travers Garage (Ecap) 1968
N° de l'article: Bien-fonds N° 1985 Pavillon de jardin / réduits (Ecap) 2003
N° de l'article: Bien-fonds N° 111 Travaux récents: -- --
Cadastre: Cadastre de Fleurier
Assurance ECAP: Fr. 560'000.-- 20'000.-- 30'000.-- estim. de 2016
But de l'évaluation: Recherche de la valeur vénale Estimation cadastrale: Fr. 200'000.--(art.1985) 8'000.--(art.111) éval. de 2001
Bases:
Extrait du registre foncier Extraits RF 31.03.2021
Plan cadastral SITN 2019
Plan d'aménagement SITN 2019
Cadastre des sites pollués / dangers naturels Canepo: contrôle négatif. 2019
Attestation d'assurance des bâtiments 3 Polices ECAP 07.04.2021
Estimation cadastrale Articles N° 1985 et N° 111 29.03.2021
Etat locatif / contrats de bail
Plans
Photos 19.05.2021
Réquisitions
Usufruit
Bilans, comptes de charges
Visite 19.05.2021
Valeur vénale 26 mai 2021 CHF 505 000
Façade principale - Nord / Garage
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
PHOTOS EXT.
Façade Est - entrée
Parcelle séparée no 111 - Pavillon/réduit, jardin potager
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
Photos int.
REZ: Séjour Hall d'entrée, salle à manger - cuisine
Chambre Salle de bain
ETAGE: Chambre Chambre
Chambre hors normes (sans fenêtre) Local w-c, douche
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
1 très bon 3 moyen
ÉVALUATION QUALITATIVE 2 bon 4 mauvais 5 très mauvais
Qualité de la commune en général 3 Fleurier avec environ 3500 habitants fait partie de la commune due Val-de-Travers d'environ
Eloignement par rapport à la grande ville la plus 10575 habitants. Vitalité économique: moyenne. Services publics à disposition.
proche, desserte par les transports publics, prestige Distances approximatives: 28 km de Neuchâtel / 30 km de la Chaux-de-Fonds.
de la localité, vitalité économique, infrastructures Accès: hors réseau autoroutier.
publiques
Qualité de la localisation dans la commune 2
Attrait du quartier Quartier de l'ancienne localité avec au Sud, le ruisseau "Le Fleurier" et la zone agricole.
Infrastructures publiques, écoles, commerces, etc. Infrastructures publiques de Fleurier dans un rayon d'environ 1 km.
Transports publics Arrêt transports publics. Gare CFF.
Possibilité de stationnement Places publiques dans le quartier.
Aménagements extérieurs / infrastructure 3
Jardin d'agrément, équipements communs Le jardin avec pavillon (art. 111) est distant d'env. 40 m de la maison (droit de passage).
Vue, dégagement, ensoleillement Appartement avec deux façades (nord et est) dégagement et ensoleillement très limités.
Bruit, nuisances, environnement Quartier tranquille.
Possibilité de stationnement 1 garage et 2 places de parc privatives.
Qualité de la maison 3
Qualité architecturale, typologie de l'immeuble Ancienne bâtisse divisée en 4 articles de typologie hétéroclite.
Conception, dimensions de l'appartement Appartement de 4-5 pièces de moyen à bon standing sur 2 niveaux habitables d'env. 140 m2.
Aménagements et équipements intérieurs Cuisine d'agencement complet et 2 locaux sanitaires modernes et de bonne qualité.
Revêtements intérieures Revêtements de bonne qualité.
Attractivité sur le marché 4
Offre / demande, évaluation du marché Demande moyenne à faible.
Location Appartement peu lumineux (fenêtres uniquement en façades Nord et Est).
Qualité de la construction 3
Construction légère ou massive, qualité des matériaux Façades en maç./moellons. Toiture en tuiles, charpente en bois isolée. Fenêtres en PVC.
Qualité des isolations Hors normes actuelles.
Type et qualité du chauffage Chaudière à gaz combinée avec production d'eau chaude sanitaire. Radiateurs.
Qualité de l'installation électrique Installation complète (pas de contrôle OIBT récent).
Particularité 1/4 de maison d'une ancienne bâtisse transformée. Objet atypique.
Etat du bâtiment 3 Façades, toiture, chauffage, équipements de la cuisine et des locaux sanitaires ainsi que les
Structure des bâtiments et défauts visibles, revêtements sont globalement en bon état d'entretien et de fonctionnement. Néanmoins, sa
rénovations nécessaires, état d'entretien, travaux rénovation date de 2001 et 2003 et des travaux d'entretien et de réactualisation sont à prévoir à
urgents, problèmes particuliers moyen/court terme ainsi que pour le garage et le pavillon de jardin indépendants.
Registre Foncier oui Voir les extraits du registre foncier ci-joints. A contrôler: la servitude relative au droit de
Servitudes / mentions / annotations passage à pied pour l'accès à la parcelle art. 111 (conditions d'entretien, etc.).
Eco risques Sites pollués non pas d'inscription au Canepo.
Dangers naturels oui dangers faible à moyen.
Amiante -- pas de contrôle détaillé (quelques anciens matériaux/revêtements avec amiante possible).
Radon -- pas de contrôle détaillé, région de Fleurier: risque moyen.
Patrimoine architectural oui Immeuble: catégorie 2 / note 4 (fiche annexée). Garage: cat. 3 note 9. Pavillon: cat. 3 / note 7.
Evaluation globale 3
Maison atypique contiguë faisant partie d'une ancienne bâtisse divisée en 4 parties de maisons contiguës.
L'appartement concerné d'orientation Nord-Ouest est très peu lumineux.
Le jardin d'agrément avec pavillon-réduit distant d'environ 40 m. de l'appartement est accessible par droit de passage à pied sur la parcelle voisine.
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ÉVALUATION QUANTITATIVE
1. Généralités Maison a.) ... b.) ... c.)
familiale
1.1. Taux de capitalisation (%) % % %
a.) Taux d'intérêt de base 2.00 0.00 0.00 taux technique (hors taux actuels)
b.) Suppl. macro-localis. 1.20 0.00 0.00 source bancaire
c.) Suppl. micro-localis. 0.10 0.00 0.00
d.) Supplément ventilé Frais de gestion en % de la valeur locative
Coûts CHF Coûts CHF Coûts CHF Maison ... ...
* - Coûts d'exploitation 778 0.23 0 0.00 0 0.00 4.00% 0.00% 0.00%
* - Frais d'entretien 1 555 0.46 0 0.00 0 0.00 8.00% 0.00% 0.00%
* - Frais administr. 778 0.23 0 0.00 0 0.00 4.00% 0.00% 0.00%
* - Risque locatif 583 0.17 0 0.00 0 0.00 3.00% 0.00% 0.00%
- Provisions 4 499 1.32 0 0.00 0 0.00 0.74% Val.à neuf bât. 608 375.00
Total suppléments: 8 193 2.40 0 0.00 0 0.00 Part. bât. dans val.à neuf 30%
* Pour le calc. du droit de Total a.) Total b.) Total c.) Taux d'intérêt: Cycle: 30 année(s)
superf. et de la val. act. Coûts CHF Coûts CHF Coûts CHF 2.00% Provision: 4 499
Taux de capitalisation total 5.70 0.00 0.00
Motifs, remarques
1.2. Valeur de rendement sur la base Valeur locative Selon estimation
Rendement effectif Selon bail
1.3. Volume, norme utilisée pour le cubage Assurance Bâtiments
2. Valeur intrinsèque
a. Valeur intrinsèque % Unité CHF/ Part CHF CHF
CFC unité/m2/m3 unité/m2/m3 (%)
0 Terrain
Terrain 1 245 150 36 750
Terrain 2 480 150 72 000
Terrain 3 0
* Total terrains (m2) 725 150 19% 108 750
1 Travaux préparatoires 725 3 0% 2 175
2 Bâtiments
Bâtiment 1 0
Maison familiale contigue 825 675 556 875
0
- Dépréciation due à l'âge (dépréciation technique) 30.00% - -167 063 389 813
Bâtiment 2 0
Garage 46 450 20 700
0
- Dépréciation due à l'âge (dépréciation technique) 50.00% - -10 350 10 350
Bâtiment 3 0
Pavillon de jardin (art. 111) 112 275 30 800
0
- Dépréciation due à l'âge (dépréciation technique) 50.00% - -15 400 15 400
Total bâtiment valeur à neuf (m3) 983 608 375
- Total dépréciation due à l'âge - -192 813
Total bâtiment valeur actuelle 71% 415 563
4 Aménagements extérieurs
Accès, places, jardin, divers plantations et équipements gl 1 30 000 30 000
0
0
- Dépréciation due à l'âge 30.00% - -9 000
Total aménagements extérieurs 4% 21 000
5 Frais accessoires
Frais accessoires 1-3 6.00% 38 303
Frais accessoires 1-3 (Variante: Unité x CHF) 0.00% 0
Total frais accessoires 7% 38 303
Total valeur intrinsèque 100% 585 800
Quote-part PPE / part ‰ 0 / 1 000
Valeur intrinsèque selon quote-part totale 0
Calcul de la valeur du terrain selon la classe de situation (USECE, SEK/SVIT): * CS: 0.00 = CHF 0
* part "Total terrains" prise en compte
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3. Valeur de rendement
a. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative admise Part
Nb. m2
CHF/m2 CHF/m2 CHF p.m.
Maison unités approx. CHF/m2 CHF p.m. CHF p.m. CHF/m2
CHF p.a. CHF p.a. %
/p.a /unité /unité /p.a /p.a /p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Appartement de 4-5 pièces 1 140 0 0 0 0 129 1 500 18 000
inclus terrain avec pavillon de jardin 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Garage 1 0 0 120 1 440
Couvert 0 0 0 0
Place de parc extérieure inclus 2 0 0 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0.0% 0
Total p.a. 1 140 0 0 0 0 0 129 1 620 19 440 100%
Valeur de rendement Maison Taux de capitalisation: 5.70 % 340 800 100%
b. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative admise Part
Nb. m2
CHF/m2 CHF/m2 CHF p.m.
... unités approx. CHF/m2 CHF p.m. CHF p.m. CHF/m2
CHF p.a. CHF p.a. %
/p.a /unité /unité /p.a /p.a /p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Garage 0 0
Couvert 0 0
Place de parc extérieure 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0.0% 0 0
Total p.a. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%
Valeur de rendement ... Taux de capitalisation: 0.00 % 0 0%
c. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative admise Part
Nb. m2
CHF/m2 CHF/m2 CHF p.m.
... unités approx. CHF/m2 CHF p.m. CHF p.m. CHF/m2
CHF p.a. CHF p.a. %
/p.a /unité /unité /p.a /p.a /p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Garage 0 0
Couvert 0 0
Place de parc extérieure 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0.0% 0
Total p.a. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%
Valeur de rendement ... Taux de capitalisation: 0.00 % 0 0%
Surface utile totale m2 140
Prix moyen au m2 p.a. CHF 129
Valeur locative par an prise en considération pour le calcul de la valeur de rendement CHF 19 440 100%
Revenu locatif effectif par an CHF 0
Taux de capitalisation moyen 5.70%
Valeur de rendement CHF 340 800 100%
./. provisions courues de 15 an(s) depuis la dernière rénovation Taux d'int.: 2.00% CHF -77 802
Provisions annuelles: 4 499
Valeur de rendement totale CHF 262 998
Motifs, remarques
Le loyer de l'appartement est quelque peu pénalisé par son manque de luminosité et d'un jardin distant d'environ 40 m.
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ÉVALUATION
Calcul de la valeur vénale
Valeur intrinsèque Pondération Objet non principalement destiné à la 3 x valeur intrinsèque CHF 585 800
Val. de rendement Pondération location, valeur de rendement non 1 x valeur de rendement CHF 262 998
prépondérante.
Valeur vénale pondérée CHF 505 100
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions: arrondi 100 -CHF 100
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale CHF 505 000
Valeur vénale droit de superficie selon annexe DS VRendement 0
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions 0 CHF 0
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale droit de superficie (valeur actuelle) CHF 0
Variante: valeur vénale valeur actuelle selon annexe VA CHF 0
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions 0 CHF 0
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale valeur actuelle CHF 0
Valeur vénale CHF 505 000
Rendement brut 3.85%
Remarque :
La valeur de marché de cet objet atypique peut quelque peu varier par rapport à la valeur vénale, en plus ou en moins.
Lieu: Corcelles Signature:
Date: 26 mai 2021 L'estimateur: René Augsburger
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Plan du géomètre (SITN)
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Plan d'aménagement: zone mixte d'ancienne localité 1 (art. 111 partiel. en zone réservée)
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Plan des dangers naturels
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
Patrimoine architectural
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Maison familiale atypique - biens-fonds no 1985 et no 111 Fleurier
SITUATION
Macro-localisation
Micro-localisation
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