GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek

 
GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
ETUDE INVESTISSEMENTS
                                                         GRAND PARIS 2018
                                                        GRAND PARIS
                                                       ET IMMOBILIER
                                                        RÉSIDENTIEL
COLLIERS INTERNATIONAL INVESTMENT & ASSET MANAGEMENT

                                                                        Investment
                                                                 Asset Management
GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
INTRODUCTION

                                                                                          Colliers International Investment & Asset Management

                                                                                              INTRODUCTION

                                                                         L’immobilier résidentiel quelque peu délaissé par les investisseurs
                                                                         institutionnels au début des années 2000, en raison de la faiblesse des
                                                                         rendements offerts, retrouve depuis deux ans, avec la baisse généralisée
                                                                         des taux de rendement un attrait aux yeux des investisseurs. En effet,
                                                                         il reste une classe d’actifs particulièrement résiliente, privilégiée pour la
                                                                         stabilité de ses rendements même s’ils restent limités.

                                                                         Mais le secteur résidentiel peut-il encore offrir une perspective de hausse
                                                                         de la valeur en capital, notamment dans l’agglomération parisienne où
                                                                         les prix ont connu une hausse quasi continue depuis plus de 15 ans ?

                                                                         Dans l’agglomération parisienne telle que nous la connaissons, il semble
                                                                         difficile de répondre par l’affirmative. Mais telle qu’elle sera redessinée
                                                                         par le projet du Grand Paris et le Grand Paris Express, les opportunités
                                                                         nous semblent tout autres.

                                                       Le but de cette étude est d’identifier certaines villes où les marchés immobiliers
                                                       bénéficieront tout particulièrement du Projet du Grand Paris et de l’arrivée de
                                                       gares du Grand Paris Express. Des villes où les projets à venir amélioreront ou
                                                       renforceront l’attractivité économique des communes avec une amélioration
                                                       de la desserte en transport en commun, offriront également un développement
                                                       important de nouveaux logements.

                                                                         Après un rappel des grandes étapes et des objectifs du Grand Paris, nous
                                                                         verrons quels seront les principaux impacts de ce projet sur le logement,
                                                                         avant d’étudier plus en détail quatre villes identifiées par nos analyses.
                                                                         Quel est leur potentiel de création de valeur ? Et quel est leur attrait dans
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                                                                         le cadre d’une stratégie d’investissement résidentiel ?

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GRAND PARIS
    ET IMMOBILIER
     RÉSIDENTIEL

             SOMMAIRE

LE GRAND PARIS
      A. Les objectifs                                             4
      B. Le processus                                              4
      C. Le calendrier                                             6
      D. Les impacts                                               7
      E. Les Jeux Olynpiques de 2024                               7

LE GRAND PARIS ET LE LOGEMENT
      A. Le logement dans l'agglomération parisienne               8
      B. La Métropole du Grand Paris                              10
      C. Les Contrats de Développement Territorial                11
      D. Les critères de sélection                                12

QUATRE VILLES À SUIVRE
      A. Synthèse des quatre villes sélectionnées                 14
      B. Evolutions attendues sur ces villes demain               15
      C. Conclusions                                              23

POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR
SUR CES QUATRE VILLES
      A. Impact historique de l'implantation d'une gare sur une ville
      ou un quartier                                              24
      B. Synthèse des variations des Dix dernières années         25
      C. Rentabilité brute                                        26

ÉVALUATION DE LA RENTABILITÉ D'UN
INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL DANS
CES QUATRE VILLES
      A. Hypothèses Générales                                   27
      B. Investissement en localisation Core en Banlieue Ouest 27
      C. Investissement au sein des quatre villes sélectionnées 28

CONCLUSION

ANNEXES

                                                                        3
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LE GRAND PARIS

                                                       LE GRAND PARIS

                                                       A. LES OBJECTIFS

                                                       En tant que Ville Monde, Paris doit construire des
                                                       logements et améliorer son offre de transports, entre
                                                       sa banlieue et le centre, et de banlieue à banlieue afin
                                                       de faire bénéficier celle-ci du rayonnement de Paris.

                                                       Ce projet de grande envergure, le plus important d’Europe,
                                                       concerne toute une région. Il trouve ses fondations dans des
                                                       piliers très spécifiques :

                                                       • Décentraliser et dédensifier Paris vers son environnement
                                                       proche, soit 123 communes sur les trois départements
                                                       limitrophes à Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-
                                                       Marne) et sept communes des départements voisins (Essonne et
                                                       Val d’Oise).
                                                       • Créer des zones d’aménagements multimodaux spécifiques
                                                       (clusters) à des secteurs d’activités tels que la santé ou
                                                       l’aéronautique favorisant les connexions entre les acteurs de
                                                       même industrie.
                                                       • Favoriser la création de nouveaux trajets moins longs et plus
                                                       directs entre lieu de vie et lieu de travail ainsi que l’accès aux
                                                       aéroports à travers un réseau de transports en commun qui sera
                                                       doublé en 15 ans.
                                                       • Réussir le pari de lier les racines culturelles et historiques
                                                       de la ville, atouts majeurs de Paris à l’étranger et les défis de
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                                                       demain mettant une nouvelle fois Paris et sa région au centre des
                                                       attentions (comme les Jeux Olympiques 2024).
                                                       • Lutter contre l’augmentation des prix grâce à l’abondance de
                                                       l’offre immobilière.
                                                       • Transformer Paris et sa banlieue proche en « Métropole Grand
                                                       Paris ».

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B. LE PROCESSUS

L’élément central de la construction de cette Métropole            Autour de ces nouveaux quartiers de gares, devraient être
Grand Paris sera la construction du Grand Paris                    construits 70.000 logements par an jusqu’en 2050 (contre 40.000
Express.                                                           actuellement) et à terme un objectif de 1 million de logements
Ce réseau automatique long de 205 km comptera 68 nouvelles         supplémentaires. Toutes les gammes de logements, du social
gares, réparties entre 4 nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18) et    au libre en passant par l’intermédiaire et les résidences services,
l'extension de la ligne 14, pour 2 millions de passagers estimés   seront couvertes.
chaque jour.
                                                                   L’objectif étant de répondre à la hausse de la population
Entre 2019 et 2030, durée du chantier du Grand Paris Express,      francilienne (13 millions en 2030 contre 12 en 2014) et d’assurer
de nouvelles centralités vont se développer. Le futur réseau       une meilleure fluidité du marché immobilier résidentiel (réduisant
traversera 68 gares sur de nombreuses communes, chacune            ainsi les inégalités). Mais également de proposer des logements
bénéficiant d’une zone d’influence immédiate d’un rayon de         bénéficiant d’une véritable accessibilité en transports en commun
800m, et desservira alors près de 165.000 entreprises.             vers Paris ainsi que de banlieue à banlieue.

                                                                                                                                         5
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LE GRAND PARIS

                                                       C. LE CALENDRIER

                                                       A l’heure où nous rédigeons cette étude, c’est entre 2020 et 2030
                                                       que les principales avancées du Grand Paris Express verront
                                                       progressivement le jour selon le calendrier indicatif suivant :

                                                          2020    Modification réseaux          Villes désservies                               2020-
                                                                                                                                                2021                           Mairie de St-Ouen
                                                                  Prolongement de la ligne 14   Clichy-la-Garenne, Saint-Ouen                                             14
                                                                                                                                                              St-Lazare

                                                          2024    Modification réseaux          Villes désservies

                                                                                                Saint-Denis, Le Kremlin Bicêtre, Villejuif,
                                                                  Prolongement de la ligne 14
                                                                                                Chevilly Larue, Thiais, Rungis, Orly            2024                      Le Bourget
                                                                                                                                                                            Aéroport              16
                                                                                                Noisy-le-Grand, Neuilly-sur-Marne,                                                17
                                                                                                                                                              Saint-Denis
                                                                                                Champigny-sur-Marne, Saint Maur,                                    Pleyel
                                                                                                                                                                                   Le Bourget
                                                                                                                                                                             14    RER
                                                                                                Créteil, Vitry-sur-Seine, Villejuif, Arcueil,                                            Clichy-
                                                                  Création de la ligne 15 Sud                                                                                       Montfermeil
                                                                                                Bagneux, Châtillon, Montrouge,
                                                                                                                                                                Olympiades
                                                                                                                                                      Pont de
                                                                                                Vanves, Clamart, Issy-les-Moulineaux,                  Sèvres                                           Noisy-
                                                                                                                                                                                       15              Champs
                                                                                                Boulogne-Billancourt

                                                                                                Clichy-sous-Bois, Sevran, Aulnay, le                                      14
                                                                                                                                                                                  Aéroport d’Orly
                                                                  Création des lignes 16 & 17   Blanc-Mesnil, le Bourget, la Courneuve,
                                                                                                Saint-Denis

                                                                                                                                                2027                                    Triangle
                                                          2027    Modification réseaux          Villes désservies                                                                      de Gonesse
                                                                                                                                                                      Le Bourget             17
                                                                                                Saclay, Orsay, Massy-Palaiseau, Chelle,                                 Aéroport
                                                                  Création de la ligne 18
                                                                                                Saint-Denis, Aéroport Roissy-CDG

                                                                  Prolongement de la ligne 17   Gonesse

                                                          2030    Modification réseaux          Villes désservies                                   CEA
                                                                                                                                                Saint-Aubin
                                                                                                                                                              18
                                                                                                Saint-Cloud, Suresnes, Rueil-                                                     Aéroport d’Orly

                                                                                                Malmaison, Nanterre, Bois-Colombes,
                                                                                                Bécon-les-Bruyères, Gonesse,
                                                                  Prolongement de la ligne 15   Aubervilliers, Drancy, Bobigny, Bondy,                                                  Le Mesnil-
                                                                                                                                                2030                                       Amelot
                                                                                                Rosny-sous-Bois, Fontenay-sous-Bois,                                      Triangle                          17
                                                                                                Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-                                      de Gonesse

                                                                                                Marne
                                                                                                                                                                                                  Clichy-
                                                                                                                                                                                                  Montfermeil
                                                                  Prolongement de la ligne 16   Chelles                                                                                 15
                                                                                                                                                                                                       16
                                                                                                                                                Versailles
                                                                  Prolongement de la ligne 17   Roissy, Le MAsnil-Amelot
Colliers International Investment & Asset Management

                                                                                                                                                Chantiers
                                                                                                                                                                                                  Champigny
                                                                                                                                                                                                  Centre
                                                                  Prolongement de la ligne 18   Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines            18     CEA                                             Noisy-
                                                                                                                                                        Saint-Aubin                                   Champs

                  6
GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
D. LES IMPACTS
                                                les autres communes d’Ile-de-France.                           Mais aujourd’hui dans les trois quarts
                                                Ainsi émergeront quelques nouveaux                             des gares du futur Grand Paris, peu
Le logement ne sera qu’une des                  territoires, avec des cœurs de cible dits                      d’acquéreurs ont anticipé l’arrivée future
composantes de ces nouveaux quartiers           d’avenir, comme le Campus Science et                           d’infrastructures de transports lors de
développés autour des gares du Grand            Santé à Villejuif ou le plateau de Saclay                      leurs projets immobiliers. Les prix autour
Paris Express. En effet, ceux-ci auront de      qui fait le pari de la recherche et du                         des futures gares n’ont donc pas encore
multiples fonctionnalités : logements et        développement.                                                 connu de hausse notable.
activité économique, pôles universitaires
et équipements culturels. Le but étant          Les prix autour des futures gares                              Mais il faudra tout de même rester vigilant
de décentraliser Paris et de ne pas             n’ont donc pas encore connu de                                 sur une éventuelle surabondance d’offres
tomber dans l’écueil de villes dortoirs en      hausse notable.                                                de programmes intermédiaires et de son
rééquilibrant les territoires entre Paris et                                                                   impact négatif sur ces marchés.

E. LES JEUX OLYMPIQUES DE 2024

Les Jeux Olympiques 2024 auront un effet
fédérateur sur le Grand Paris, en effet la
signature de Paris comme ville hôte n’est
pas celle de Paris intra-muros, mais bien
celle du Grand Paris.

La signature de Paris comme ville
hôte n’est pas celle de Paris intra-
muros, mais bien celle du Grand
Paris.
Les Jeux Olympiques 2024 viendront
renforcer l’effet Grand Paris en renforçant
le développement de certaines zones,
notamment le nord avec le village
olympique qui sera situé à Saint-Denis
Pleyel et le centre de presse au parc
d’exposition du Bourget. Dans un premier
temps cela garantira l’amélioration
de l’attractivité de ce secteur et dans
un second temps ces infrastructures
auront une nouvelle vie à travers leur
reconversion en logement et locaux
tertiaires (pépinières de Start-up, ateliers,
etc.).                                          Plan des sites prévus pour les Jeux Olympiques de Paris 2024

De plus, une dizaine de sites des Jeux
seront placés le long du réseau du Grand        nombreuses villes verront leur attractivité                    considèrent que les prix ne connaitront
Paris Express. Cette échéance viendra           et leur intégration à la métropole                             une réelle augmentation que lorsque les
assurer les avancées du chantier et le          francilienne renforcée. En effet, l’ajout                      gares seront opérationnelles. C’est donc
respect du calendrier.                          de moyens de transports reliant ces                            dans l’optique d’une hausse de la valeur
                                                villes autrefois excentrées à l’ensemble                       en capital à terme que ces zones qui
Du fait du changement rapide (quinze            de l’agglomération parisienne favorisera                       connaitront de profonds changements
années de chantier sur l’ensemble               la demande de logements. Toutefois,                            doivent être appréhendées.
du réseau Grand Paris Express), de              les experts du marché d’Ile-de-France
                                                                                                                                                             7
GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
LE LOGEMENT

                                                           LE GRAND PARIS
                                                           ET LE LOGEMENT

                                                           Comme nous l’avons vu, un des buts du Grand Paris
                                                           est de transformer Paris et sa banlieue proche en
                                                           « Métropole Grand Paris », dans laquelle le logement
                                                           joue un rôle clé.

                                                           A. LE LOGEMENT DANS L'AGGLOMÉRATION                                 Compte-tenu de la forte croissance des prix à Paris, puis en
                                                           PARISIENNE                                                          première couronne, principalement due à la faiblesse du foncier
                                                                                                                               disponible, une partie de la population a été contrainte à
                                                           L’agglomération parisienne a aujourd’hui une des densités           s’éloigner de plus en plus pour trouver des logements à des prix
                                                           urbaines les plus fortes au monde et bénéficie également d’une      abordables.
                                                           croissance démographique forte.
                                                                                                                               En conséquence, la deuxième couronne a connu une forte
                                                           En matière de comparaison, des agglomérations urbaines comme        augmentation de sa population, à titre d’exemple : Argenteuil
                                                           New York, Londres ou Moscou ont des densités inférieures à          dans le Val d’Oise a gagné près de 7,5% de population de 2006 à
                                                           l’agglomération parisienne. Les villes du Japon comme Tokyo         2015 et Meaux en Seine et Marne en a gagné près de 10% sur la
                                                           sont en revanche nettement plus denses que le reste des             même période.
                                                           agglomérations mondiales.
                                                                                                                               Les villes de première couronne ont continuées de croitre
                                                            Métropoles mondiales                       Densité de population   démographiquement mais à un rythme nettement moins fort que
                                                                                                                               les villes de deuxième couronne : +0,6% à Levallois-Perret, +0,2%
                                                            PARIS (unité urbaine de Paris)               3 747 hab./km²
                                                                                                                               pour Vincennes.
                                                            NEW YORK (grand New York)                    1 096 hab./km²

                                                            LONDRES (aire urbaine de Londres)            1 130 hab./km²

                                                            MOSCOU (Moscou Capitale Region)              1 005 hab./km²                                                 Projection du prix au m²
                                                                                                                                                                   des appartements anciens à Paris
                                                            TOKYO (grand Tokyo)                          4 553 hab./km²
                                                                                                                                    Prix
                                                                                                                                   au m²                                                                                                             Projection
                                                                                                                                    9.500 €                                                                                                          janv. 2018
                                                                                                                                                                                                                                                     9.190 €/m²
                                                                                                                                    9.000 €
                                                                                                                                                                                                                                         8.940 €
Colliers International Investment & Asset Management

                                                                                                                                    8.500 €
                                                                                                                                                                                                     8.460 €
                                                           Le nombre de logements livrés reste en-deçà des besoins
                                                                                                                                    8.000 €
                                                           identifiés depuis une vingtaine d’années.                                                                                                                         7.880 €
                                                                                                                                    7.500 €

                                                                                                                                    7.000 €

                                                           Depuis 2008, comme le montre le graphique ci-contre (données             6.500 €

                                                           Notaires), les prix n’ont finalement que peu fléchi. Aujourd’hui,        6.000 €
                                                                                                                                                                6.020 €
                                                           les estimations prévoient un nouveau record de prix dans Paris,          5.500 €

                                                           à 8.940 €/m² au 3ème trimestre 2017.
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              mars
                                                                                                                                               juin
                                                                                                                                              sept.
                                                                                                                                               déc.
                                                                                                                                              janv.

                                                                                                                                              2007     2008        2009       2010        2011       2012      2013   2014     2015    2016   2017

                                                                                                                                                                                Date de la vente (mois et année)
                                                           La hausse des prix dans la Capitale aura, par ricochet, un impact                   Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France

                                                           haussier sur sa périphérie comme le démontre le graphique ci-
                                                           dessous (données Notaires) avec les prix en première couronne.
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GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
Une part importante de la population de l’Ile-de-France
connait donc un éloignement de plus en plus important
entre lieu de vie et lieu de travail, alors qu’il n’y a pas eu au
cours des dernières décennies de véritable évolution des
transports reliant le reste de l’Ile-de-France à Paris, ni dans
les liaisons de banlieue à banlieue.

Des lignes comme le RER A sont saturées, car les flux
domicile-travail convergent majoritairement vers Paris et
densifient ces axes de transition. Certaines zones de l’Ile-de-
France manquent quant à elles d’accessibilité.

C’est notamment pour répondre à cette problématique que
le projet du Grand Paris a été conçu.

                          Evolution du prix au m² des                                                                                                     Evolution du prix au m² des
                   appartements anciens en Petite Couronne                                                                                         appartements anciens en Grande Couronne

 Prix                                                                                                                              Prix
au m²                                                                                                                             au m²
6.000 €
                                                                                                                   Projection
                                                                                                           5.610 € janv. 2018
5.500 €                                                          5.450 €                                          9.190 €/m²      4.000 €                                            3.930 €                                                       Projection
                                                                                                                                                                                                                                           3.800 € janv. 2018
5.000 €                                                                                     5.120 €                                                                                                                                                3.710 €/m²
                                                             4.490 €                                       4.590 €
4.500 €                                                                                                              4.450 €/m²   3.500 €                                                                                        3.590 €
                                                                                                                     4.220 €/m²
4.000 €                    4.230 €                                                                         4.410 €                                                                  3.170 €
                                                                                                 4.070 €                                                   3.260 €
                                                                                                           3.370 €                                                                                                                         3.000 €
3.500 €                                            3340 €                                                                         3.000 €                                           2.890 €
                           3.500 €                                                                                   3.180 €/m²                              2.710 €                                                                                 2.890 €/m²
3.000 €                                                                                                                                                                                                                          2.860 €   2.710 €
                                                                                                 3.110 €
                                                                                                                                                                                                                                                   2.550 €/m²
2.500 €                    2.740 €                                                                                                2.500 €
                                                                                                                                                                                                                                 2.520 €   2.630 € 2.520 €/m²
                                                                                                                                                           2.460 €
2.000 €
           juin
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           déc.
          mars
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           déc.
          mars
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           déc.
          mars
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          mars
           juin
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          janv.

                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            mars
                                                                                                                                             juin
                                                                                                                                            sept.
                                                                                                                                             déc.
                                                                                                                                            janv.

          2007     2008      2009       2010       2011      2012          2013    2014   2015      2016   2017                             2007   2008       2009       2010       2011        2012     2013    2014     2015      2016   2017
                                          Date de la vente (mois et année)                                                                                                 Date de la vente (mois et année)
                Hauts-de-Seine               Petite Couronne               Val-de-Marne      Seine-Saint-Denis                                           Yvelines           Grande Couronne              Seine-et-Marne      Essonne
           Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France                                                                                     Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France

                                                                                                                                                                                                                                                                  9
GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
LE LOGEMENT

                                                           B. LA MÉTROPOLE DU GRAND
                                                           PARIS                                          Positionnement de 68 quartiers de gare en fonction des surfaces bâties d'activités et de logement (en m²)
                                                                                                          m² d’activités
                                                                                                             1.000.000                                                                        Saint-Ouen RER C

                                                           La Métropole du Grand Paris regroupera                          Parc des Expositions

                                                           130 communes, soit 814 km², 7 millions                                                                 Saint-Denis Pleyel
                                                           d’habitants et 4 millions d’emplois. Ses                         Pont de Rungis
                                                                                                               800.000
                                                           deux premières compétences sont                                                                                                  Pont de Sèvres

                                                           l’aménagement de l’espace métropolitain                                 M.I.N.
                                                                                                                                   Porte de Thiais
                                                                                                                                                            Stade de France
                                                           et la politique locale de l’habitat.                             Les Grésillons

                                                                                                                                                                                                                                                                          Bécon-les-Bruyères
                                                                                                               600.000
                                                                                                                                                                      Créteil l’Echat
                                                                                                                                                         Val de Fontenay                                                                    Issy RER
                                                           Aujourd’hui, la future Métropole du Grand                                              Rosny Bois Perrier
                                                                                                                                                                                                                                                   Porte de Clichy
                                                           Paris recouvre des situations diverses en                                                                                    Mairie d’Aubervilliers          Châtillon-Montrouge

                                                           matière de logement. Compte tenu du rôle                          Antonypôle                     Le Vert de Maisons Bagneux M4
                                                                                                                                                                                                         Nanterre La Boule
                                                                                                                                                                                                                                                                                      Pont Cardinet
                                                                                                               400.000
                                                                                                                                                                              Bobigny Pablo Picasso
                                                           clé joué par les quartiers des gares dans                                                                      Le Bourget RER
                                                                                                                                                                                                                         Kremlin-Bicêtre Hôpital
                                                                                                                                                   Aulnay                                     Fort d’Aubervilliers
                                                           celle-ci, cette diversité pourra être mise                 Bry Villiers Champigny
                                                                                                                                                     Mairie de St-Ouen                Saint-Cloud Transilien
                                                                                                                                       Le Blanc-Mesnil Villejuif Institut
                                                           en valeur en comparant les quartiers des                                                    G. Roussy Versailles La Courneuve-Six Routes
                                                                                                                        Les Ardoines                       Bobigny- Chantiers          Saint-Maur        Villejuif Louis Aragon               Les Agnettes
                                                                                                                                                           Drancy                      Créteil
                                                           futures gares du Grand Paris Express.                     Aéroport
                                                                                                             200.000 CDG (T2)Le Bourget
                                                                                                                               Aéroport
                                                                                                                                              Pont de Bondy
                                                                                                                                                      Arcueil-Cachan
                                                                                                                                                                              Sevran
                                                                                                                                                                              Beaudottes Chevilly              Vitry Centre
                                                                                                                                                Champigny-Centre                  Chelles ‘‘3 communes’’
                                                                                                                    CEA                                                 Bondy      Noisy Le Perreux
                                                                                                                                                                                               Nogent         Bois  Colombes
                                                                                                             Saint-Aubin                                                           Champs
                                                                                                                                                                                                Fort d’Issy/Vanves/Clamart
                                                           Tous les quatiers du GPE sont aujourd’hui       Palaiseau
                                                                                                                                   Saint-Quentin Est
                                                                                                                           Massy-Palaiseau Sevran-Livry
                                                                                                                                                                      Clichy-Montfermeil
                                                                                                                                                                          Rueil-Suresnes
                                                                                                          Aéroport     Orsay GIF
                                                           organisés autour d’une mixité                     d’Orly Triangle Satory
                                                                                                                                                                          ‘‘Mont-Valérien’’
                                                                                                                     de Gonesse Massy Opéra
                                                                                                                      0
                                                                                                                                                                                                                                                                                  m² de logement

                                                           fonctionnelle, mais celle-ci revêt des                      0                     200.000                  400.000              600.000                   800.000              1.000.000                  1.200.000             1.400.000

                                                           niveaux d’intensité différents, comme          (Deux quartiers de gare ne figurent pas sur le graphique en raison des très importantes surfaces de logements (Maison
                                                                                                          Blanche Paris 13ème) et d'activités (Nanterre la Folie) qu'ils comportent. Source : DGI au 1er janvier 2016 pour Paris, 1er janvier
                                                           l’illustre le graphique ci-contre.             2013 pour les Hauts-de-Seine, le Val-de-Seine et le Val-d'Oise et les quartiers de gare hors MGP & 1er janvier 2015 pour la
                                                                                                          Seine-Saint-Denis.

                                                           Aujourd’hui, une majorité de quartiers de      Les quartiers de gare ne seront pas tous                                                           d’activités tertiaires contribuera à donner
                                                           gare présente un total de surfaces bâties      concernés par de profondes mutations.                                                              un équilibre à ces quartiers et leur
                                                           dédié au logement supérieur à celui des        Ainsi dans des quartiers majoritairement                                                           desserte en transport en commun sera
                                                           surfaces d’activités comme Bondy, Saint-       résidentiels existants et bien établis                                                             considérablement améliorée ou renforcée.
                                                           Cloud, Chelles ou Villejuif Louis Aragon. La   comme Saint-Cloud, Bois-Colombes
                                                           majorité des quartiers de gare sont donc       ou Saint-Maur Créteil, c’est à peine 1%                                                            Mais comment identifier plus précisément
Colliers International Investment & Asset Management

                                                           des zones à prépondérance résidentiel.         du territoire qui est concerné par de                                                              ces zones ?
                                                                                                          nouveaux projets.
                                                           Quelques quartiers de gares comportent                                                                                                            Pour connaitre de façon plus fine les
                                                           autant de surfaces bâties dédiées au           En revanche, certaines zones vont                                                                  évolutions à venir dans les différentes
                                                           logement qu’aux activités comme ceux de        connaitre des changements majeurs.                                                                 zones, il faut étudier les contrats de
                                                           Villejuif Gustave Roussy, Le Bourget RER ou    Leur marché résidentiel va se modifier et                                                          développement territorial (CDT) signés
                                                           le Blanc Mesnil. Et très peu de quartiers de   connaitre de nouveaux développements                                                               entre l’Etat et les communes qui détaillent
                                                           gare sont dominés par l’activité tertiaire,    du fait du nombre de projets de                                                                    les projets propres aux communes.
                                                           notamment les quartiers d’aéroports.           logement prévus. Le développement

10
C. LES CONTRATS DE DÉVELOPPEMENT
TERRITORIAL (CDT)

Dans la continuité de la loi relative au                                                                                     Le CDT constitue l’outil pour atteindre les                                                                                                                          logements. L’attrait pour ces nouveaux
nouveau réseau de transports du Grand                                                                                        objectifs du Grand Paris en matière de                                                                                                                               quartiers que ce soit pour les entreprises
Paris, les contrats de développement                                                                                         logement, de transports, de déplacements,                                                                                                                            ou pour les potentiels résidents est
territorial (CDT) appliquent une politique                                                                                   de lutte contre l’exclusion sociale, de                                                                                                                              prévu par les élus locaux qui octroieront
d’aménagement de l’espace pensée à                                                                                           développement économique, sportif                                                                                                                                    des terrains libres pour la construction
l’échelle régionale, sur des territoires ciblés                                                                              et culturel, de protection des espaces                                                                                                                               de logements neufs et des locaux
pour leur potentiel de développement                                                                                         agricoles et forestiers et des paysages.                                                                                                                             commerciaux. Quel que soit cependant
urbain.                                                                                                                                                                                                                                                                                           la gare du Grand Paris Express, l’attrait
                                                                                                                             L’ensemble des CDT prévoit la                                                                                                                                        autour les nouveaux espaces desservis
Les contrats de développement territorial
                                                                                                                             construction de 70.000 nouveaux                                                                                                                                      augmentera avec l’arrivée du réseau.
(CDT) sont des projets territoriaux
                                                                                                                             logements par an sur une durée
ambitieux, élaborés à la fois localement et
                                                                                                                             moyenne de 15 ans.                                                                                                                                                   La sélection du zonage se fera alors à
régionalement par les collectivités locales                                                                                  La démarche CDT a permis aux                                                                                                                                         travers des critères plus précis ciblant des
et l’État. Ils établissent une démarche                                                                                      collectivités territoriales de s’approprier le                                                                                                                       gares à très fort potentiel. Ceci exposé,
contractuelle pour la conception de projets                                                                                  projet Grand Paris et de s’inscrire dans une                                                                                                                         nous allons chercher à identifier au sein
urbains destinés à développer les villes                                                                                     perspective collective. De cette démarche,                                                                                                                           des CDT certaines villes présentant un
et territoires stratégiques du Grand Paris                                                                                   les localités anticipent la transition de leur                                                                                                                       attrait particulier dans le cadre d’une
grâce notamment à la mise en chantier                                                                                        territoire et créent de nouveaux espaces                                                                                                                             stratégie d’investissement en logement,
de nombreux espaces urbains autour des                                                                                       ainsi que de nouveaux projets d’urbanisme                                                                                                                            privilégiant une recherche de plus-value à
futures gares du Grand Paris Express.                                                                                        dédiés aux activités commerciales et aux                                                                                                                             terme.

                                                                                                                                                                                                                           * Val de France
                                                                                                                                                                                                                          Gonesse - Bonneuil
                                                                                                                                                                                                                                                                             Goussainville                                               * Coeur Économique
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Roissy Terres de France
                                                                                                                                                                                                                                          Villiers-le-Bel                                                Roissy-
                                                                                                                                                                                                                                                                                   Le Thillay           en-France

                                                                                                                                                                                                                                 Sarcelles        Arnouville-
                                                                                                                                                                            Territoire de la Culture                                             lès-Gonesse             Gonesse
                                                                                                                                                                            * et de la Création                                                                                                                           Tremblay-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          en-France
                                                                                                                                                                                                                                           Garges-lès-
                                                                                                                                                                                                                                            Gonesse Bonneuil-
                                                                                                                                                                                                                   Pierrefitte-                         en-France
                                                                                                                                                 *
                                                                                                                                                Boucle Seine Nord                  Epinay-sur-Seine        Villeta- sur-                                                                                             Villepinte
                                                                                                                                                                                                           neuse Seine               Stains
                                                                                                                                                                                                                                                          Dugny
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Aulnay-
                                                                                                                                                                                                                                                                             Le Blanc-          sous-Bois
                                                                                                                                                                                                                                                            Le Bourget        Mesnil                                Sevran
                                                                                                                                                                              Gennevilliers
                                                                                                                                                                                                                                      La Courneuve
                                                                                                                                                                                                                Saint-Denis
                                                                                                                                                        Colombes                                                                                                    Drancy                                                                      * Est Seine-
                                                                                                      Les deux Seine                                             Bois-                                                                                                                                            Livry-Gargan                   Saint-Denis
                                                                                                                                                               Colombes         Asnières-                                    Aubervilliers
                                                                                                                                                     La Garenne-                sur-Seine       Saint-Ouen
                                                                                                                                                      Colombes                                                                                                     Bobigny                                                                                             Chelles et
                                                                                                                                                                                                                                                                                          Bondy                     Clichy-sous-
                                                                                                                                     Nanterre                 Courbevoie                                                                         Pantin                                                                 Bois     Montfermeil                       Vaires-sur-Marne
                                                                                                                                                                                                                                                                         Noisy-le-Sec              Pôle d’excellence
                                                                                                                                                    Puteaux
                                                                                                                                                                           Seine Défense                                             Le Pré-Saint-       Romainville                                aéronautique
                                                                                                                                                                                                                                                    Les                                                                                          Chelles
                                                                                                                                                                                                                                        Gervais
                                                                                                                                                                                                                                                   Lilas                                  Rosny-                                                                 Vaires-
                                                                                                                   Rueil-                 Suresnes                                                                                                                                       sous-Bois
                                                                                                                  Malmaison                                                                                                                                 Bagnolet                                                                                              sur-
                                                                                                                                                                                                                  * La fabrique                                                                                                                                  Merne
                                                                                                                                                                                                                                                                       Montreuil                       Neuilly-       Neuilly-
                                                                                                                                                                                                                  du Grand Paris                                                                      Plaisance      sur-Marne

                                                                                                                                                                                                                                                                                   Fontenay-                                                    Champs-
                                          Versailles -                                                                 Innovation                                                                                                                                                  sous-Bois                                                   sur-Marne
                                     St-Quentin-en-Yvelines                                                           *numérique                                                                                                                                                               Le Perreux-
                                                                                                                                                  Boulogne-                                                                                      Paris Est entre                       Nogent- sur-Marne Bry-sur-             Noisy-le-Grand
                                                                                                                                                  Billancourt                                                                                                                         sur-Marne            Marne
                                                                                                                                                                                                                                                 Marne et Bois
                                                                                                                Ville-d’Avray          Sèvres                  Issy-les- Vanves                                                                                                                                         Villiers-
                                                                                                                                                              Moulineaux                                    Gentilly                                                                                                  sur-Marne                                Territoire de la
                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Champigny-                                           transition énergétique
                                                                                                                                                                          Malkoff                                                                                                                       sur-Marne
                                                                                                                         Chaville                                                                                         Le Kremlin-
                                                                                                                                           Meudon                                                Arcueil                    Bicêtre
                                      Bois-d’Arcy       Saint-Cyr-               Versailles                                                                                                                                                          Alfortville
                                                         l’Ecole                                               Viroflay                                                                                                                                                                                              Chennevières-
                                                                                                                                                                                   Bagneux
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     sur-Marne                        Boucles de
                                                                                                                                                                                               Cachan         Villejuif                                                  Grandes
                                                                                                                                                                                                                                 Vitry-sur-Seine                       *                                                                               la Marne
                                            Montigny-                                                                                                                                                                                                                   Ardoines
                                                                                                                      Vélizy-Villacoublay                                                         L’Haÿ-les
               Elancourt                       le-                                                                                                                      Sciences
                           Trappes         Bretonneux                                     Buc                                                                         * et Santé                    roses
                                                                Guyancourt
                                                                                                             Jouy-en-Josas                                                                                  Chevilly-
                                                                                                Les Loges-                                                                                                   Larue                                Choisy-le-Roi
                                                   Voisins-                                      en-Josas                                                                                                                        Thiais
                La
              Verrière                          le-Bretonneux                                                                        Bièvres                                                  Fresnes                                                                        Valenton
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Contrat de développement territorial
                                                                                      Toussu-                                                                                                                 Rungis
                                                                                     le-Noble                                                                                                                                                                                                      Grand Orly
                                             Magny-les-Hameaux
                                                                       Châteaufort
                                                                                                                                                                                                                                          Orly                                                                                        Chaque CDT possède sa propre couleur
                                                                                                             Saclay                                                                                                                                                      Villeneuve-                                                  ainsi que son étiquette nominative
                                                                                                                                                                                               Wissous                                    Villeneuve-le-Roi                 Saint-
                                                                                                                                                                                                                  Paray-                                                  Georges                                                        Nom         Nom du CDT (label)
                                                                                                                                                                                                                  Vieille
                                                                                                                                                                                                                  Poste
                                                                                              Saint-Aubin                                       Palaiseau
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Nom         Accord-cadre signé
                                                                                                                                                                                                                                   Athis
                                                                                                                                                                                                                                   Mons                                                                                                  Nom         CDT validé
                                                                                     Gif-sur-Yvette                          Orsay                                                                Morangis
                                                                                                        Bures-
                                                                                                                                                                                                                           Juvisy-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        * Nom        CDT signé
                                                                                                         sur-                                     Paris-Saclay
                                                                                                        Yvette                                                                                                            sur-Orge
                                                                                                                                                 Territoire sud
                                                                                                                              Les Ulis

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Schéma de développement territorial

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Cluster de la ville durable
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Vallée scientifique de la Bièvre
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Paris - Saclay

Carte des CDT de IAUIDF (avril 2014)
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        11
LE LOGEMENT

                                                           D. LES CRITÈRES DE SÉLECTION

                                                           Notre analyse a été double :                                           marché résidentiel.
                                                           • Choisir à partir du réseau du Grand Paris Express des villes         Nous nous sommes donc concentrés sur les villes qui
                                                           pertinentes dans le cadre d’une stratégie d’investissement             bénéficieront d’une ou plusieurs des 68 gares du Grand
                                                           résidentiel dans un temps plus court que l’horizon de détention        Paris Express d’ici 2030 soit 60 villes. Afin de sélectionner
                                                           résidentiel classique.                                                 les villes les plus prometteuses, un ciblage a été réalisé en
                                                           • S’assurer que ces villes ne bénéficieront pas seulement d’une        prenant exclusivement en compte les villes qui bénéficieront
                                                           meilleure desserte en transports mais également qu’elles               d’interconnexions ou de doubles dessertes sur le futur réseau.
                                                           appartiennent à des CDT dont le projet global bénéficiera à leur       Celles-ci sont au nombre de 7 :

                                                           Noisy-le-Grand                     Villejuif                           Champigny-sur Marne                 Le Bourget

                                                           Saint-Denis                                    Orly                                            Nanterre

                                                           Néanmoins certaines de ces villes nous paraissent moins                Villejuif, Le Bourget et Noisy-le-Grand ciblant ainsi un réel
                                                           pertinentes pour un investissement en immobilier résidentiel :         potentiel de plus-value à moyen terme.

                                                           • à Orly, la part de l’immobilier résidentiel est trop réduite et la   En complément de ces 3 villes, nous avons décidé d’ajouter le
                                                           double desserte est trop centralisée sur l’aéroport,                   Territoire de Saclay dont dépend la ville d’Orsay dont la gare
                                                           • à Nanterre, les projets de desserte sont trop incertains car leur    Orsay-Gif desservira le nouveau pôle d’excellence. Cette zone de
Colliers International Investment & Asset Management

                                                           réalisation est envisagée après 2030,                                  Paris-Saclay fait office de « pari » parmi nos recommandations
                                                           • Saint-Denis-Pleyel est un marché déjà en développement (déjà         car cette gare est sur l’une des dernières lignes construites du
                                                           7% d’augmentation du prix moyen sur la commune de Saint-Denis          Grand Paris Express (horizon 2030). Nous l’avons choisi pour les
                                                           d’avril 2016 à mars 2017),                                             particularités suivantes : la faible densité de bâti autour de la
                                                           • Quant à Champigny-sur-Marne, la part de maisons individuelles        gare, elle possède donc des réserves foncières, et il s’agit d’un des
                                                           est trop importante.                                                   quartiers de gare bénéficiant de l’une des plus haute moyenne
                                                                                                                                  de revenu par habitant du futur réseau (3ème ville du classement
                                                           Le nombre de villes cibles est alors ramené de sept à trois :          devant Paris).

12
De surcroît, ces villes appartiennent à quatre zones qui            • Campus Science et Santé pour Villejuif, 2022-2024
permettent de mettre en place un phasage de la stratégie en         • Pôle d’excellence aéronautique pour Le Bourget, 2023-2024
fonction des échéances de développement du Grand Paris :            • Territoire Sud pour Orsay (Paris-Saclay), 2025-2030.

• Territoire de la transition énergétique pour Noisy-le-Grand,      De plus, ces zones bénéficient de la conjonction de facteurs qui
2022-2025                                                           auront un rôle clés sur le marché résidentiel :

                                                                                                   Des zones devenues
                      Des zones qui
                                                                                                    accessibles par le
                      permettent un          Des zones de futures         Des zones à fort
                                                                                                   Grand Paris Express
                 phasage des stratégies      interconnexions du          potentiel qui sera
                                                                                                     dont les besoins
                    d'investissements        réseau Grand Paris            concrétisé par
                                                                                                    en résidentiel vont
                   jusqu'à 2030 grâce              Express              l'arrivée du Grand
                                                                                                    s'accroître avec la
                     aux 6 phases de                                        Paris Express
                                                                                                  création de nouveaux
                  construction du GPE
                                                                                                    bassins d'emplois

                                                              ZONES
                                                               CLÉS

Ces quatre villes ont une composante résidentielle déjà             elles appartiennent, offrant de fait, un équilibre entre
forte aujourd’hui, et celle-ci va encore se consolider              logements et emplois. L’hypothèse d’une hausse des prix
sous l’influence de la boucle du Grand Paris Express                des logements peut donc y être anticipée, accompagnant
et grâce à l’évolution tertiaire des zones auxquelles               également une montée en gamme de ces communes.

Orsay

                                                                                                                                       13
VILLES À SUIVRE

                                                       QUATRE VILLES À SUIVRE
                                                       DANS LE CADRE DE
                                                       L'INVESTISSEMENT LOGEMENT
                                                       AU SEIN DU GRAND PARIS

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          B

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   RB
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   RE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     BA GO
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      DE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       RR NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         EA SS
                                                                                                                                                                Vers

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           U E
                                                                                                                                                                Cergy

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     17
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               LIG

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     CD
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                RD
                                                                                                                                                                                                                                                     RER C

                                                                                                                                                                RER A

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         G
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                RE

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                EX
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                PR
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        B

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 ES
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     S

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         RB
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         RE
                                                                                                                                                                                                                                                                                   TANGENTIELLE NORD
                                                                                                                                                                            RER E

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     17
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             LIG
                                                                                                                                                                                                                                                                                   Le Bourget
                                                                                                                                                                            RER A
                                                                                                                                                                                                        TANGENTIELLE                                                                                          13
                                                                                                                                                                                                           NORD

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     16
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 NE
                                                                                                                                                          TANGENTIELLE

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             LIG
                                                                                                                                                          OUEST                                                                                                                                                             LIGNES 16
                                                                                                                                                                                                                                                              13                                                                          ET 17                                  RER B
                                                                                                                                           A
                                                                                                                                        Vers                                                                                                                                                                                                                            CDG EXPRESS
                                                                                                                                        Mantes-                                                                                                                                                                                           LIGNE 15
                                                                                                                                        la-Jolie

                                                       Nous allons présenter les quatre villes sélectionnées que nous
                                                                                                                                                                                                                                                                        LIGNE 15                                       12            7

                                                                                                                                                                                                                                                                                               14
                                                                                                                                                                                                                                                                                           NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 5                                                      TRAM-

                                                                                                                                                                                                                                                                                         LIG
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        TRAIN

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              T4
                                                                                                                                                                                                                                   E                                                                                                                                                                                      T4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    4
                                                                                                                                                                        A

                                                                                                                                                                                       RE
                                                                                                                                                                                          RA
                                                       considérons comme particulièrement attractives dans le cadre
                                                                                                                                                                                                                                                1             3

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     LIGNE 11

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        RE
                                                                                                                                                                                                                                                                       RC

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        RE
                                                                                                                                                                                                                                                                       RE
                                                                                                                                                                                                                                                         RE
                                                                                                                                                                                                                                                         RE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     E

                                                                                                                                                                                                                                                    RE
                                                                                                                                                                                                                                                    RA

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         LIGNE 15

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    RER E
                                                       d’investissement en immobilier résidentiel en donnant une vision
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    LIGNE 11
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             3

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     LIGNE 16
                                                                                                                                                                                                                        LIGNE 15
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         9

                                                                                                                                                                                                                                                                                                        LIG
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     RER A                                                                                                    RE

                                                                                                                                                                                                                                                                                                          NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                11                                 RA

                                                       plus globale avec la description du CDT auquel elles appartiennent.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                              14
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         1

                                                                                                                                                                                                                                                                  RC
                                                                                                                                                                                                                                   10

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Noisy-

                                                                                                                                                                                                                                                                                           RER B
                                                                                                                                                TA

                                                                                                                                                                                                                                                          RE
                                                                                                                                                   NG OU
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          LIGNE 15

                                                                                                                                                     EN EST
                                                                                                                                                       TIE
                                                                                                                                                                                                                                        9

                                                                                                                                                           LL
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Champs
                                                                                                                                                            E
                                                                                                                                                                                                                                                              12

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     RE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         RD
                                                                                                                                                                                                                                                                   LIGNE 15 13
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            7
                                                                                                                                                                                                                                                                                     4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      RER A                                                              RER E

                                                                                                                                                                                                  Villejuif Institut

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     RE
                                                                                                                                                                                                       RER C

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     RC

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       15
                                                                                                                                                                                      C

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 LIG
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   7

                                                                                                                                                                                                         G. Roussy
                                                                                                                                            C
                                                                                                                                                                               LIGNE 18
                                                                                                                                                                                                                                                                   B

                                                                                                                                                                                                                                                                                                          LIG
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             8

                                                                                                                                                                                                                                                                                                              NE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                14
                                                       A. SYNTHÈSE DES QUATRE VILLES SÉLECTIONNÉES
                                                                                                                                                                                                                 VE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              A

                                                                                                                                                                                                                   TR AIL
                                                                                                                                                                                                                    RS
                                                                                                                                                                                                                     AM L E
                                                                                                                                                                                                                                                                                   RER C

                                                                                                                                                                                                                       -TR S-M
                                                                                                                                                                                                                          AIN AS
                                                                                                                                                                                                                                 SY
                                                                                                                                                                                    LIGNE 18                                                                                                   LIGNE 18

                                                       AUJOURD’HUI

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  RC
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              RE
                                                                                                                                                                                                                                                     C

                                                                                                                                                     Orsay Gif

                                                                                                                                                                                                                                                     TR AS

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              RD
                                                                                                                                                                                                                                                       AM SY-E
                                                                                                                                                                                                                                                       M

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          RE
                                                                                                                                                                                                                                                         -TR VR

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            RE
                                                                                                                                                      B

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            RD
                                                                                                                                                                                                                                                            AIN Y
                                                                                                                                                                                               RER B

                                                       Chiffres clés                                      Noisy-le-Grand   Villejuif   Le Bourget                                                                                           Orsay                                                                                                                    Ile-de-France

                                                       POPULATION

                                                       Population en 2014                                 64.619           57.781      16.028                                                                                               16.385                                                                                                                   12.000.000

                                                       Superficie (en km²)                                13               5,3         2,1                                                                                                  8                                                                                                                        12.000
                                                       Variation de la population: taux annuel moyen
                                                       entre 2009 et 2014
                                                                                                          0,4 %            0,9 %       2,3 %                                                                                                0,2 %                                                                                                                    0,5 %

                                                       LOGEMENT

                                                       Nombre total de logements en 2014                  27.457           25.678      6.853                                                                                                7.250                                                                                                                    5.600.000

                                                       Part des ménages propriétaires de leur résidence
                                                       principale en 2014
                                                                                                          52 %             38 %        43 %                                                                                                 61 %                                                                                                                     47,4 %
                                                       Part des Habitations à Loyer Modéré dans
                                                       l’immobilier locatif en 2014
                                                                                                          24 %             36 %        19 %                                                                                                 7 %                                                                                                                      37 %
Colliers International Investment & Asset Management

                                                       REVENUS
                                                       Médiane du revenu disponible par unité de
                                                       consommation en 2014 (en €)
                                                                                                          20.693           19.432      16.191                                                                                               30.838                                                                                                                   22.522

                                                       EMPLOI-CHÔMAGE
                                                       Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2014            13,9 %           15,2 %      18,1 %                                                                                               5,7 %                                                                                                                    12,6 %

14
B. EVOLUTIONS ATTENDUES SUR CES VILLES DEMAIN

                                        NOISY-LE-GRAND
                                         "TERRITOIRE DE
                                         LA TRANSITION
                                         ÉNERGÉTIQUE"

                   Le CDT de Noisy Champs est un espace d’avenir, très dynamique
                   et résidentiel, il s’impose déjà comme un pôle établi d’attractivité
                   économique de l’Est parisien.

               1. Les principaux objectifs du CDT

               Dans le cadre de son projet, le CDT de Noisy Champs a défini les stratégies de
               développement suivantes en grande partie fondées sur l’essor à venir de Noisy-le-Grand :

                          Affirmer le rôle pionnier de la ville dans la transition énergétique

                          Développer les synergies entre les différents acteurs économiques

                                       Développer les services aux entreprises

                Relier les potentiels de développement des industries aux besoins locaux d’emplois
                                                  et d’insertions

                            Créer de nouveaux emplois et améliorer le taux d’emploi local

               Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :

                                                    30.000
                                    EMPLOIS

                                    CRÉATION
                                                     Sur les 15 prochaines années.

                                    Selon la Territorialisation de l'Objectif
                                    Logement (TOL) du Grand Paris, les objectifs
                                    sont fixés à 13.500 logements neufs et 34.560
                                    habitants à l'horizon 2028, soit :

              LOGEMENTS
              CONSTRUCTION         +37              %          HABITANTS
                                                               CROISSANCE            +39%
                                    LOGEMENT SOCIAL
                                    MAINTIENT                        30%
                                                  Dans les prochains programmes
                                                              de logements neufs.

                                    Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné la
                                    commune de Noisy-le-Grand pour ses points
                                    forts dans la perspective d’investissement en                         15
                                    immobilier résidentiel.
VILLES À SUIVRE

                                                                                                                                                     Projet pour la Gare Grand Paris Express Noisy-Champs de l'agence Jean-Marie Duthilleul

                                                       2. Le marché résidentiel

                                                       Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes                           Pour le département de Seine-Saint-Denis, les prix moyens au m²
                                                       typologies confondues, est estimé à 3.471€ (données meilleurs-                         s’élèvent à 3.572 € (appartements) et 2.952 € (maisons).
                                                       agents.com et données publiques – Notaires).
                                                                                                                                              Compte tenu du positionnement de la ville au croisement de 3
                                                        Estimations au 1er janvier 2018                 Prix moyen           Fourchette
                                                                                                                                              futures grandes lignes du Grand Paris Express et la volonté de
                                                        Prix m² moyen (tous types confondus)             3.471 €                              la commune de valoriser son positionnement régional à travers
                                                                                                                                              son centre d’affaires Mont d’Est. Le secteur montre une réelle
                                                        Prix m² appartement                              3.512 €       2.098 € à 5.334 €      attractivité pour du logement neuf qui répondra aux critères des
                                                                                                                                              nouveaux habitants.
                                                        Prix m² maison                                   3.365 €       2.206 € à 5.096 €

                                                        Loyer mensuel / m² moyen                          14,4 €           10,8 € à 17,3 €    Le projet de l’aménagement de la gare semble être l’un
                                                        Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)                      des projets les plus prometteurs de la commune.

                                                       3. Les points forts de Noisy-le-Grand dans une perspective
                                                       d’investissement résidentiel

                                                                                   2022
                                                       GRAND PARIS                                                                 Volonté de développement                  Les prix des logements devraient
                                                       EXPRESS                                                                     assumée par la commune.                   augmenter avec l’arrivée du Grand
                                                       2 LIGNES                                                                                                              Paris Express (triple connexion
                                                                                                                                                                             aux transports en commun) et
                                                       Une des premières communes bénéficiant                                      Un intérêt accru de                       à l’émergence de son quartier
                                                                                                                                                                             d’affaires, le quartier ''Mont d’Est''.
Colliers International Investment & Asset Management

                                                       du Grand Paris Express (prévu pour 2022                                     nombreuses entreprises qui
                                                       et 2025) avec l’intersection de deux lignes                                 s’installent sur la zone.                 Cette hausse devrait entrainer une
                                                       du réseau (ligne 15 et 16).                                                                                           augmentation de la demande liée
                                                                                                                                                                             à l’accroissement attendue de la

                                                                                   -28min
                                                                                                                                   Une demande existante
                                                       TEMPS TRAJET                                                                                                          population.
                                                                                                                                   de logements de la part des
                                                                                                                                   habitants et des potentiels
                                                       RÉDUCTION
                                                                                                                                   arrivants.

                                                       Par exemple, le temps de trajet de Noisy-
                                                       Champs vers Pont de Sèvres sera de
                                                       37min contre 1h05 aujourd’hui.

16
VILLEJUIF ET
                               LE "CAMPUS
                               SCIENCES ET
                                  SANTÉ"

     Le CDT ''Campus Sciences et Santé'' appartient au cluster de Villejuif-
     Evry dont la spécialisation est orientée vers la recherche et la santé
     grâce à la présence d’un institut universitaire de santé et
     d’entreprises du secteur dont des laboratoires de recherche
     regroupant déjà 35.000 étudiants et environ 8.000 chercheurs. En
     annexe 2 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des
     projets à suivre sur ce territoire.
     Son périmètre s’étend sur 8 communes du Sud de Paris : Sept villes
     du Val de Bièvre : Arcueil, Cachan, Fresnes, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses,
     Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif et la ville de Bagneux, représentant au
     total près de 230.000 habitants et 90.000 emplois.

1. Les principaux objectifs du CDT

Les ambitions affichées par l’ensemble des acteurs du CDT sont les suivantes :

       Développer le Campus Santé à travers des projets de grandes envergures :
      projet Campus Grand Parc à Villejuif et projet d’Ecole Universitaire de Santé au
                                    Kremlin-Bicêtre

        Développer les ambitions scientifiques et technologiques du territoire

 Préserver et renforcer la diversité économique et sociale, en misant sur un équilibre
    emploi/habitat, en proposant une offre diversifiée de logements, de services et
   d’espaces publics de qualité, et en favorisant une certaine qualité paysagère et un
                             aménagement urbain durable.

Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :

                10.000                                                            36%
EMPLOIS                                               LOGEMENT SOCIAL

CRÉATION                                              AUGMENTATION À

Soit l’augmentation du taux d’emplois de 1 pt.        Atteindre une part de 36% de logements
d’ici la fin des 15 années du CDT.                    sociaux pour pour les 7 communes du Val
                                                      de Bièvre du CDT et une part de 25% pour
                                                      Bagneux.

                                        1.700/an
                      LOGEMENTS

                      2013 À 2020

                                          2020
                      GRAND PARIS
                      EXPRESS
                      À PARTIR DE

                                                                                                 17
VILLES À SUIVRE

                                                       2. Le marché résidentiel

                                                                                                                                     Estimations au 1er janvier 2018                 Prix moyen           Fourchette
                                                       Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
                                                       typologies confondues, est estimé à 4.488 € (données meilleurs-               Prix m² moyen (tous types confondus)             4.488 €
                                                       agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien dans
                                                                                                                                     Prix m² appartement                              4.593 €       2.982 € à 6.399 €
                                                       les moyennes des données du département du Val-de-Marne qui
                                                       s’élèvent à 4.655 € (appartements) et 4.094 € (maisons).                      Prix m² maison                                   4.056 €       2.414 € à 6.601 €

                                                                                                                                     Loyer mensuel / m² moyen                          17,6 €           13,2 € à 21,1 €
                                                                                                                                     Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)

                                                       3. Les points forts de Villejuif dans une perspective
                                                       d’investissement résidentiel

                                                                                     2022
                                                       GRAND PARIS                                                     Une ville attractive pour les
                                                       EXPRESS                                                         investisseurs résidentiels
                                                       LIGNE 15                                                        (62% de locataires).

                                                       L'axe Est/Ouest permettra d'accéder à La
                                                                                                                       Une manne de futurs
                                                       Défense en 25 minutes.                                                                                      Le prix immobilier pour un appartement
                                                                                                                       habitants avec la création
                                                                                                                                                                   à l’Hay-les-Roses est de 4.048 €/m² contre
                                                                                                                       du campus dédié à la

                                                                                     2024
                                                                                                                                                                   4.524 €/m² pour Cachan ou Bourg-la-
                                                       GRAND PARIS                                                     recherche et à la santé.
                                                       EXPRESS                                                                                                     Reine à 5.304 €/m², deux villes frontalières
                                                       LIGNE 14                                                                                                    disposant déjà de plusieurs liaisons RER.
                                                                                                                                                                   La valeur des biens concernés devrait donc
                                                       L'axe Nord/Sud mettra Châtelet à 15 mn,                                                                     augmenter avec l’arrivée du Grand Paris.
                                                       Gare de Lyon à 12mn et Orly à 9 mn.

                                                       Agence ANMA Villejuif - Inventons la métropole du Grand Paris
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18
LE BOURGET
                                                      ET LE "PÔLE
                                                     D'EXCELLENCE
                                                    AÉRONAUTIQUE"

                             Le CDT « Pôle d’excellence aéronautique » est compris dans le
                             cluster du Bourget dont la spécialisation est orientée vers l’industrie
                             aéronautique et le tourisme d’affaires grâce à son aéroport. Il a
                             pour principal objectif l’aménagement et le développement des
                             zones urbaines autour de ses futures gares du Grand Paris.

                             Ce CDT couvre 6 villes du Nord-Est de Paris (La Courneuve, Drancy,
                             Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, Dugny et Bonneuil-en-France) soit plus
                             de 180 000 habitants et aujourd’hui près de 50.000 emplois. En
                             annexe 3 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des
                             projets à suivre sur ce territoire.

 1. Les principaux objectifs du CDT

                                                              1,4Mm²
 Les ambitions affichées par l’ensemble des     BUREAUX                                               Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné
 acteurs du CDT sont les suivantes :                                                                  la commune du Bourget pour ses points
                                                CRÉATION
                                                                                                      forts dans la perspective d’investissement
     L’aménagement autour des 5 gares
       du futur Grand Paris Express sur         La création de 1,4 million de m² de SHON              en immobilier résidentiel.
            les lignes 15, 16 et 17             de bureaux et d’activités.

                  1360/an                                      27.000
 LOGEMENTS                                      EMPLOIS
 CRÉATION                                       CRÉATION

 La création de 1.360 logements par an de       La création de 24.000 à 27.000 emplois
 2013 à 2020.                                   d’ici 2028.

2. Le marché résidentiel
                                                                      Estimations au 1er janvier 2018                 Prix moyen           Fourchette
Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
typologies confondues, est estimé à 2.808 € (données meilleurs-       Prix m² moyen (tous types confondus)             2.808 €
agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien
inférieur aux moyennes du département qui s’élèvent à 3.572 €         Prix m² appartement                              2.797 €       1.972 € à 3.997 €
(appartements) et 2.952 € (maisons).
                                                                      Prix m² maison                                   2.855 €       1.776 € à 4.376 €
Les projets à venir devraient donc permettre à ce territoire de
gagner en attractivité, tant par les développements voulus par le     Loyer mensuel / m² moyen                          16,1 €           12,1 € à 19,3 €
CDT que par la création du village des médias dans le cadre des       Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)
Jeux Olympiques de 2024 qui accentuera la création d’emplois
sur le secteur. En effet, ce CDT bénéficiera du double impact des
développements du Grand Paris et des Jeux Olympiques.

                                                                                                                                                           19
VILLES À SUIVRE

                                                       3. Les points forts du Bourget dans une perspective
                                                       d’investissement résidentiel

                                                                                    2023
                                                       GRAND PARIS                                                                      Volonté de créer une zone               Ces différents facteurs devraient
                                                       EXPRESS                                                                          d’échanges et de connexions (cluster)   impacter les prix du marché local.
                                                       LIGNE 16 & 17                                                                    pour le secteur aéronautique.           L’actuel prix moyen en logements
                                                                                                                                                                                est de 2.900 €/m² environ. En effet,
                                                       Les nouvelles lignes permettront d'accéder                                                                               de nombreux biens aujourd’hui
                                                                                                                                        Prévision d'augmentation rapide de
                                                       à La Défense en 20 minutes.                                                                                              excentrés de la gare actuelle ont une
                                                                                                                                        la population.
                                                                                                                                                                                valeur qui devrait augmenter avec
                                                                                                                                                                                l’arrivée de deux nouvelles gares et

                                                                                         x4,5
                                                       CONSTRUCTION                                                                     Habitants majoritairement locataires    d’une double desserte (lignes16 & 17).
                                                       LOGEMENTS                                                                        (environ 57%), dont 27% de
                                                       EN 10 ANS                                                                        logements sociaux en 2005.

                                                       Agence Elisabeth de Portzamparc - Gare du Bourget RER - Société du Grand Paris
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20
ORSAY
                                                   PARIS- SACLAY
                                                  TERRITOIRE SUD

                            Le CDT « Paris-Saclay Territoire Sud » appartient au cluster de
                            Paris-Saclay, secteur phare du Grand Paris dont la spécialisation
                            est la recherche scientifique à travers la présence d’universités
                            d’excellence, d’entreprises de hautes technologies et de laboratoires
                            publics et privés. En annexe 4 se trouvent les principaux détails de ce
                            CDT et l’un des projets à suivre sur ce territoire.

                            Le plateau de Saclay est l’un des plus grands espaces dessinés sur
                            lequel est implanté le Grand Paris avec une étendue couvrant 49
                            communes du quart Sud-Ouest de l’Ile-de-France. Le CDT « Paris-
                            Saclay Territoire Sud » en est une partie concernant directement sept
                            communes : Palaiseau, Gif-sur-Yvette, Orsay, Bures-sur-Yvette, Les
                            Ulis, Saint-Aubin et Saclay. 3 communes sont également associées
                            au CDT: Igny, Massy et Villebon-sur-Yvette. Ce secteur compte plus de
                            100.000 habitants et 60.000 emplois.

1. Les principaux objectifs du CDT

Le territoire « Paris-Saclay Territoire
                                               Favoriser le développement économique à travers la création d’un espace de
Sud » a pour vocation de renforcer             650.000 m² dédié aux entreprises avec 20 à 25 000 emplois à la clé
l’image de « Paris-Saclay » en tant que
pôle mondial de recherche et centre
universitaire de prestige en misant sur les    Atteindre une surface de 600.000 m² d’équipements de recherche et d’enseignement
nombreux établissements scientifiques
et universitaires implantés (25.000            Accroître la population d’étudiants, d’enseignants et de chercheurs de 40.000 afin
chercheurs, 17.000 étudiants et 160            d’atteindre la barre des 80.000 individus.
laboratoires publics et privés).

                                                               65.000m²
                                              COMMERCES
Le CDT a pour vocation de stimuler le
potentiel de croissance économique des        CRÉATION
sept villes concernées par le projet en
                                              65.000m² de locaux commerciaux, services et hôtels.
créant un environnement favorable à
l’innovation. Parmi les objectifs chiffrés

                                                                      16.000
annoncés nous retiendrons :                   LOGEMENTS
                                              CRÉATION
                                              Objectif de 16.000 logements sur 15 ans sur le CDT
                                              (8.000 logements étudiants et 8.000 logements
                                              familiaux) correspondant à 1.070 logements par an.

                                                                                                                                    21
VILLES À SUIVRE

                                                       2. Le marché résidentiel de Paris-Saclay dont dépend Orsay

                                                                                                                                Estimations au 1er janvier 2018                    Prix moyen            Fourchette
                                                       Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
                                                       typologies confondues, est estimé à 3.666 € (données meilleurs-          Prix m² moyen (tous types confondus)                3.666 €
                                                       agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien
                                                                                                                                Prix m² appartement                                 3.860 €         2.808 € à 5.710 €
                                                       supérieur au prix moyen de l'Esonne qui s’élèvent à 2.898 €
                                                       (appartements) et 2.730 € (maisons) mais qui reste en ligne avec         Prix m² maison                                      3.513 €         2.199 € à 5.452 €
                                                       la moyenne des Yvelines à 4.340 € (appartements) et 3.405 €
                                                       (maisons) département limitrophe à la commune.                           Loyer mensuel / m² moyen                             14,9 €          12,9 € à 21,1 €
                                                       Grâce à l’ampleur du projet du Grand Paris, la zone de Paris-            Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)

                                                       Saclay pourra encore davantage augmenter ses ambitions de pôle
                                                       mondial de la science et de la technologie. Ce territoire sait attirer
                                                       les entreprises, il est aux antipodes des villes « dortoirs » de
                                                       proches banlieues. En effet, il y a plus d’actifs travaillant à Orsay
                                                       que d’actifs y habitant. De ce constat les projets immobiliers
                                                       émergent sur les endroits alloués par la commune.

                                                       3. Les points forts de Paris-Saclay Territoire Sud dans une
                                                       perspective d’investissementrésidentiel

                                                                                         2030
                                                       GRAND PARIS EXPRESS

                                                       LIGNE 18
                                                       Future desserte par la ligne 18 qui ira de Nanterre La
                                                       Défense à l’aéroport d’Orly à partir de 2030 (35min
                                                       contre 50min aujourd’hui)

                                                              Grande diversité de logements découlant de la
                                                              diversité des habitants : étudiants, familles, …

                                                              Espace en pleine mutation et trouvant une
                                                              réelle attractivité auprès des entreprises et des
                                                              écoles.

                                                              Compte tenu des nombreux projets en cours
                                                              majoritairement en tertiaire, un besoin de
                                                              logements est à venir.

                                                       Les fortes mutations prévues sur la zone devraient engendrer
                                                       une augmentation des prix des logements d’ici 2030, liée
                                                       à l’augmentation attendue de la population et à une vraie
Colliers International Investment & Asset Management

                                                       amélioration de la desserte en transport en commun.

                                                       A l’heure où nous écrivons, la finalisation de la ligne 18 reste
                                                       incertaine. Un investissement sur ce territoire ne peut donc
                                                       être envisagé qu’à la confirmation de sa réalisation et de son           l'AUC - Logements sociaux et étudiants - Ecole Polytechnique du plateau de Saclay
                                                       calendrier.

22
CONCLUSIONS

    Ces quatre villes présentent donc un vrai potentiel futur. De plus,
    leur association est intéressante dans le cadre de l’élaboration
    d’une stratégie d’investissement en résidentiel du fait de leur
    complémentarité.

- Les quatre villes retenues présentent      qui améliorera considérablement leur
un phasage intéressant les uns par           desserte et les rapprochera plus encore
rapport aux autres avec des horizons         des cœurs économiques d’Ile-de-France.
d’investissement compris entre 2022 et
2030.                                        - Les CDT de ces zones prévoient de créer
                                             une mixité avec des projets résidentiels
- Deux des villes retenues sont d’ores-et-   liés à des zones de spécialisations,
déjà des marchés relativement matures        créatrices d’emplois.
en matière d’immobilier résidentiel
(Villejuif et Noisy-le-Grand). Alors que     - Des zones qui vont proposer des offres
Le Bourget et Paris-Saclay sont des          résidentielles variées (logements,
marchés en phase de développement.           résidences services…), à proximité des
                                             futures zones de recherche du Campus
- 4 zones dont l’attractivité va être        Sciences et Santé de Villejuif et de Paris-
accrue par le Grand Paris Express            Saclay.

    Compte tenu de ces évolutions, une hausse des prix est attendue sur
    ces zones en considérant l’évolution des prix constatés sur Paris et
    des villes « Prime » de sa première couronne (telles que Neuilly-Sur-
    Seine, Levallois-Perret, Vincennes et Issy-les-Moulineaux).
    En annexes 1 à 4 sont détaillés les principaux éléments de ces CDT
    et l’un des projets à suivre sur chacun de ces territoires.

                                                                                           23
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