GRAND PARIS ET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL - GRAND PARIS 2018 ETUDE INVESTISSEMENTS - Investment Asset Management - Immoweek
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ETUDE INVESTISSEMENTS
GRAND PARIS 2018
GRAND PARIS
ET IMMOBILIER
RÉSIDENTIEL
COLLIERS INTERNATIONAL INVESTMENT & ASSET MANAGEMENT
Investment
Asset Management
INTRODUCTION
Colliers International Investment & Asset Management
INTRODUCTION
L’immobilier résidentiel quelque peu délaissé par les investisseurs
institutionnels au début des années 2000, en raison de la faiblesse des
rendements offerts, retrouve depuis deux ans, avec la baisse généralisée
des taux de rendement un attrait aux yeux des investisseurs. En effet,
il reste une classe d’actifs particulièrement résiliente, privilégiée pour la
stabilité de ses rendements même s’ils restent limités.
Mais le secteur résidentiel peut-il encore offrir une perspective de hausse
de la valeur en capital, notamment dans l’agglomération parisienne où
les prix ont connu une hausse quasi continue depuis plus de 15 ans ?
Dans l’agglomération parisienne telle que nous la connaissons, il semble
difficile de répondre par l’affirmative. Mais telle qu’elle sera redessinée
par le projet du Grand Paris et le Grand Paris Express, les opportunités
nous semblent tout autres.
Le but de cette étude est d’identifier certaines villes où les marchés immobiliers
bénéficieront tout particulièrement du Projet du Grand Paris et de l’arrivée de
gares du Grand Paris Express. Des villes où les projets à venir amélioreront ou
renforceront l’attractivité économique des communes avec une amélioration
de la desserte en transport en commun, offriront également un développement
important de nouveaux logements.
Après un rappel des grandes étapes et des objectifs du Grand Paris, nous
verrons quels seront les principaux impacts de ce projet sur le logement,
avant d’étudier plus en détail quatre villes identifiées par nos analyses.
Quel est leur potentiel de création de valeur ? Et quel est leur attrait dans
Colliers International Investment & Asset Management
le cadre d’une stratégie d’investissement résidentiel ?
2
GRAND PARIS
ET IMMOBILIER
RÉSIDENTIEL
SOMMAIRE
LE GRAND PARIS
A. Les objectifs 4
B. Le processus 4
C. Le calendrier 6
D. Les impacts 7
E. Les Jeux Olynpiques de 2024 7
LE GRAND PARIS ET LE LOGEMENT
A. Le logement dans l'agglomération parisienne 8
B. La Métropole du Grand Paris 10
C. Les Contrats de Développement Territorial 11
D. Les critères de sélection 12
QUATRE VILLES À SUIVRE
A. Synthèse des quatre villes sélectionnées 14
B. Evolutions attendues sur ces villes demain 15
C. Conclusions 23
POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR
SUR CES QUATRE VILLES
A. Impact historique de l'implantation d'une gare sur une ville
ou un quartier 24
B. Synthèse des variations des Dix dernières années 25
C. Rentabilité brute 26
ÉVALUATION DE LA RENTABILITÉ D'UN
INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL DANS
CES QUATRE VILLES
A. Hypothèses Générales 27
B. Investissement en localisation Core en Banlieue Ouest 27
C. Investissement au sein des quatre villes sélectionnées 28
CONCLUSION
ANNEXES
3
LE GRAND PARIS
LE GRAND PARIS
A. LES OBJECTIFS
En tant que Ville Monde, Paris doit construire des
logements et améliorer son offre de transports, entre
sa banlieue et le centre, et de banlieue à banlieue afin
de faire bénéficier celle-ci du rayonnement de Paris.
Ce projet de grande envergure, le plus important d’Europe,
concerne toute une région. Il trouve ses fondations dans des
piliers très spécifiques :
• Décentraliser et dédensifier Paris vers son environnement
proche, soit 123 communes sur les trois départements
limitrophes à Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-
Marne) et sept communes des départements voisins (Essonne et
Val d’Oise).
• Créer des zones d’aménagements multimodaux spécifiques
(clusters) à des secteurs d’activités tels que la santé ou
l’aéronautique favorisant les connexions entre les acteurs de
même industrie.
• Favoriser la création de nouveaux trajets moins longs et plus
directs entre lieu de vie et lieu de travail ainsi que l’accès aux
aéroports à travers un réseau de transports en commun qui sera
doublé en 15 ans.
• Réussir le pari de lier les racines culturelles et historiques
de la ville, atouts majeurs de Paris à l’étranger et les défis de
Colliers International Investment & Asset Management
demain mettant une nouvelle fois Paris et sa région au centre des
attentions (comme les Jeux Olympiques 2024).
• Lutter contre l’augmentation des prix grâce à l’abondance de
l’offre immobilière.
• Transformer Paris et sa banlieue proche en « Métropole Grand
Paris ».
4
B. LE PROCESSUS
L’élément central de la construction de cette Métropole Autour de ces nouveaux quartiers de gares, devraient être
Grand Paris sera la construction du Grand Paris construits 70.000 logements par an jusqu’en 2050 (contre 40.000
Express. actuellement) et à terme un objectif de 1 million de logements
Ce réseau automatique long de 205 km comptera 68 nouvelles supplémentaires. Toutes les gammes de logements, du social
gares, réparties entre 4 nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18) et au libre en passant par l’intermédiaire et les résidences services,
l'extension de la ligne 14, pour 2 millions de passagers estimés seront couvertes.
chaque jour.
L’objectif étant de répondre à la hausse de la population
Entre 2019 et 2030, durée du chantier du Grand Paris Express, francilienne (13 millions en 2030 contre 12 en 2014) et d’assurer
de nouvelles centralités vont se développer. Le futur réseau une meilleure fluidité du marché immobilier résidentiel (réduisant
traversera 68 gares sur de nombreuses communes, chacune ainsi les inégalités). Mais également de proposer des logements
bénéficiant d’une zone d’influence immédiate d’un rayon de bénéficiant d’une véritable accessibilité en transports en commun
800m, et desservira alors près de 165.000 entreprises. vers Paris ainsi que de banlieue à banlieue.
5
LE GRAND PARIS
C. LE CALENDRIER
A l’heure où nous rédigeons cette étude, c’est entre 2020 et 2030
que les principales avancées du Grand Paris Express verront
progressivement le jour selon le calendrier indicatif suivant :
2020 Modification réseaux Villes désservies 2020-
2021 Mairie de St-Ouen
Prolongement de la ligne 14 Clichy-la-Garenne, Saint-Ouen 14
St-Lazare
2024 Modification réseaux Villes désservies
Saint-Denis, Le Kremlin Bicêtre, Villejuif,
Prolongement de la ligne 14
Chevilly Larue, Thiais, Rungis, Orly 2024 Le Bourget
Aéroport 16
Noisy-le-Grand, Neuilly-sur-Marne, 17
Saint-Denis
Champigny-sur-Marne, Saint Maur, Pleyel
Le Bourget
14 RER
Créteil, Vitry-sur-Seine, Villejuif, Arcueil, Clichy-
Création de la ligne 15 Sud Montfermeil
Bagneux, Châtillon, Montrouge,
Olympiades
Pont de
Vanves, Clamart, Issy-les-Moulineaux, Sèvres Noisy-
15 Champs
Boulogne-Billancourt
Clichy-sous-Bois, Sevran, Aulnay, le 14
Aéroport d’Orly
Création des lignes 16 & 17 Blanc-Mesnil, le Bourget, la Courneuve,
Saint-Denis
2027 Triangle
2027 Modification réseaux Villes désservies de Gonesse
Le Bourget 17
Saclay, Orsay, Massy-Palaiseau, Chelle, Aéroport
Création de la ligne 18
Saint-Denis, Aéroport Roissy-CDG
Prolongement de la ligne 17 Gonesse
2030 Modification réseaux Villes désservies CEA
Saint-Aubin
18
Saint-Cloud, Suresnes, Rueil- Aéroport d’Orly
Malmaison, Nanterre, Bois-Colombes,
Bécon-les-Bruyères, Gonesse,
Prolongement de la ligne 15 Aubervilliers, Drancy, Bobigny, Bondy, Le Mesnil-
2030 Amelot
Rosny-sous-Bois, Fontenay-sous-Bois, Triangle 17
Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur- de Gonesse
Marne
Clichy-
Montfermeil
Prolongement de la ligne 16 Chelles 15
16
Versailles
Prolongement de la ligne 17 Roissy, Le MAsnil-Amelot
Colliers International Investment & Asset Management
Chantiers
Champigny
Centre
Prolongement de la ligne 18 Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines 18 CEA Noisy-
Saint-Aubin Champs
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D. LES IMPACTS
les autres communes d’Ile-de-France. Mais aujourd’hui dans les trois quarts
Ainsi émergeront quelques nouveaux des gares du futur Grand Paris, peu
Le logement ne sera qu’une des territoires, avec des cœurs de cible dits d’acquéreurs ont anticipé l’arrivée future
composantes de ces nouveaux quartiers d’avenir, comme le Campus Science et d’infrastructures de transports lors de
développés autour des gares du Grand Santé à Villejuif ou le plateau de Saclay leurs projets immobiliers. Les prix autour
Paris Express. En effet, ceux-ci auront de qui fait le pari de la recherche et du des futures gares n’ont donc pas encore
multiples fonctionnalités : logements et développement. connu de hausse notable.
activité économique, pôles universitaires
et équipements culturels. Le but étant Les prix autour des futures gares Mais il faudra tout de même rester vigilant
de décentraliser Paris et de ne pas n’ont donc pas encore connu de sur une éventuelle surabondance d’offres
tomber dans l’écueil de villes dortoirs en hausse notable. de programmes intermédiaires et de son
rééquilibrant les territoires entre Paris et impact négatif sur ces marchés.
E. LES JEUX OLYMPIQUES DE 2024
Les Jeux Olympiques 2024 auront un effet
fédérateur sur le Grand Paris, en effet la
signature de Paris comme ville hôte n’est
pas celle de Paris intra-muros, mais bien
celle du Grand Paris.
La signature de Paris comme ville
hôte n’est pas celle de Paris intra-
muros, mais bien celle du Grand
Paris.
Les Jeux Olympiques 2024 viendront
renforcer l’effet Grand Paris en renforçant
le développement de certaines zones,
notamment le nord avec le village
olympique qui sera situé à Saint-Denis
Pleyel et le centre de presse au parc
d’exposition du Bourget. Dans un premier
temps cela garantira l’amélioration
de l’attractivité de ce secteur et dans
un second temps ces infrastructures
auront une nouvelle vie à travers leur
reconversion en logement et locaux
tertiaires (pépinières de Start-up, ateliers,
etc.). Plan des sites prévus pour les Jeux Olympiques de Paris 2024
De plus, une dizaine de sites des Jeux
seront placés le long du réseau du Grand nombreuses villes verront leur attractivité considèrent que les prix ne connaitront
Paris Express. Cette échéance viendra et leur intégration à la métropole une réelle augmentation que lorsque les
assurer les avancées du chantier et le francilienne renforcée. En effet, l’ajout gares seront opérationnelles. C’est donc
respect du calendrier. de moyens de transports reliant ces dans l’optique d’une hausse de la valeur
villes autrefois excentrées à l’ensemble en capital à terme que ces zones qui
Du fait du changement rapide (quinze de l’agglomération parisienne favorisera connaitront de profonds changements
années de chantier sur l’ensemble la demande de logements. Toutefois, doivent être appréhendées.
du réseau Grand Paris Express), de les experts du marché d’Ile-de-France
7
LE LOGEMENT
LE GRAND PARIS
ET LE LOGEMENT
Comme nous l’avons vu, un des buts du Grand Paris
est de transformer Paris et sa banlieue proche en
« Métropole Grand Paris », dans laquelle le logement
joue un rôle clé.
A. LE LOGEMENT DANS L'AGGLOMÉRATION Compte-tenu de la forte croissance des prix à Paris, puis en
PARISIENNE première couronne, principalement due à la faiblesse du foncier
disponible, une partie de la population a été contrainte à
L’agglomération parisienne a aujourd’hui une des densités s’éloigner de plus en plus pour trouver des logements à des prix
urbaines les plus fortes au monde et bénéficie également d’une abordables.
croissance démographique forte.
En conséquence, la deuxième couronne a connu une forte
En matière de comparaison, des agglomérations urbaines comme augmentation de sa population, à titre d’exemple : Argenteuil
New York, Londres ou Moscou ont des densités inférieures à dans le Val d’Oise a gagné près de 7,5% de population de 2006 à
l’agglomération parisienne. Les villes du Japon comme Tokyo 2015 et Meaux en Seine et Marne en a gagné près de 10% sur la
sont en revanche nettement plus denses que le reste des même période.
agglomérations mondiales.
Les villes de première couronne ont continuées de croitre
Métropoles mondiales Densité de population démographiquement mais à un rythme nettement moins fort que
les villes de deuxième couronne : +0,6% à Levallois-Perret, +0,2%
PARIS (unité urbaine de Paris) 3 747 hab./km²
pour Vincennes.
NEW YORK (grand New York) 1 096 hab./km²
LONDRES (aire urbaine de Londres) 1 130 hab./km²
MOSCOU (Moscou Capitale Region) 1 005 hab./km² Projection du prix au m²
des appartements anciens à Paris
TOKYO (grand Tokyo) 4 553 hab./km²
Prix
au m² Projection
9.500 € janv. 2018
9.190 €/m²
9.000 €
8.940 €
Colliers International Investment & Asset Management
8.500 €
8.460 €
Le nombre de logements livrés reste en-deçà des besoins
8.000 €
identifiés depuis une vingtaine d’années. 7.880 €
7.500 €
7.000 €
Depuis 2008, comme le montre le graphique ci-contre (données 6.500 €
Notaires), les prix n’ont finalement que peu fléchi. Aujourd’hui, 6.000 €
6.020 €
les estimations prévoient un nouveau record de prix dans Paris, 5.500 €
à 8.940 €/m² au 3ème trimestre 2017.
juin
sept.
déc.
mars
juin
sept.
déc.
mars
juin
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déc.
mars
juin
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déc.
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déc.
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déc.
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déc.
mars
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déc.
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déc.
mars
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déc.
mars
juin
sept.
déc.
janv.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Date de la vente (mois et année)
La hausse des prix dans la Capitale aura, par ricochet, un impact Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France
haussier sur sa périphérie comme le démontre le graphique ci-
dessous (données Notaires) avec les prix en première couronne.
8
Une part importante de la population de l’Ile-de-France
connait donc un éloignement de plus en plus important
entre lieu de vie et lieu de travail, alors qu’il n’y a pas eu au
cours des dernières décennies de véritable évolution des
transports reliant le reste de l’Ile-de-France à Paris, ni dans
les liaisons de banlieue à banlieue.
Des lignes comme le RER A sont saturées, car les flux
domicile-travail convergent majoritairement vers Paris et
densifient ces axes de transition. Certaines zones de l’Ile-de-
France manquent quant à elles d’accessibilité.
C’est notamment pour répondre à cette problématique que
le projet du Grand Paris a été conçu.
Evolution du prix au m² des Evolution du prix au m² des
appartements anciens en Petite Couronne appartements anciens en Grande Couronne
Prix Prix
au m² au m²
6.000 €
Projection
5.610 € janv. 2018
5.500 € 5.450 € 9.190 €/m² 4.000 € 3.930 € Projection
3.800 € janv. 2018
5.000 € 5.120 € 3.710 €/m²
4.490 € 4.590 €
4.500 € 4.450 €/m² 3.500 € 3.590 €
4.220 €/m²
4.000 € 4.230 € 4.410 € 3.170 €
4.070 € 3.260 €
3.370 € 3.000 €
3.500 € 3340 € 3.000 € 2.890 €
3.500 € 3.180 €/m² 2.710 € 2.890 €/m²
3.000 € 2.860 € 2.710 €
3.110 €
2.550 €/m²
2.500 € 2.740 € 2.500 €
2.520 € 2.630 € 2.520 €/m²
2.460 €
2.000 €
juin
sept.
déc.
mars
juin
sept.
déc.
mars
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déc.
mars
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déc.
mars
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sept.
déc.
mars
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déc.
mars
juin
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déc.
mars
juin
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déc.
mars
juin
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déc.
mars
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déc.
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janv.
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mars
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mars
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déc.
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janv.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Date de la vente (mois et année) Date de la vente (mois et année)
Hauts-de-Seine Petite Couronne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Yvelines Grande Couronne Seine-et-Marne Essonne
Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France Source : Base BIEN - Notaires Paris - Île-de-France
9
LE LOGEMENT
B. LA MÉTROPOLE DU GRAND
PARIS Positionnement de 68 quartiers de gare en fonction des surfaces bâties d'activités et de logement (en m²)
m² d’activités
1.000.000 Saint-Ouen RER C
La Métropole du Grand Paris regroupera Parc des Expositions
130 communes, soit 814 km², 7 millions Saint-Denis Pleyel
d’habitants et 4 millions d’emplois. Ses Pont de Rungis
800.000
deux premières compétences sont Pont de Sèvres
l’aménagement de l’espace métropolitain M.I.N.
Porte de Thiais
Stade de France
et la politique locale de l’habitat. Les Grésillons
Bécon-les-Bruyères
600.000
Créteil l’Echat
Val de Fontenay Issy RER
Aujourd’hui, la future Métropole du Grand Rosny Bois Perrier
Porte de Clichy
Paris recouvre des situations diverses en Mairie d’Aubervilliers Châtillon-Montrouge
matière de logement. Compte tenu du rôle Antonypôle Le Vert de Maisons Bagneux M4
Nanterre La Boule
Pont Cardinet
400.000
Bobigny Pablo Picasso
clé joué par les quartiers des gares dans Le Bourget RER
Kremlin-Bicêtre Hôpital
Aulnay Fort d’Aubervilliers
celle-ci, cette diversité pourra être mise Bry Villiers Champigny
Mairie de St-Ouen Saint-Cloud Transilien
Le Blanc-Mesnil Villejuif Institut
en valeur en comparant les quartiers des G. Roussy Versailles La Courneuve-Six Routes
Les Ardoines Bobigny- Chantiers Saint-Maur Villejuif Louis Aragon Les Agnettes
Drancy Créteil
futures gares du Grand Paris Express. Aéroport
200.000 CDG (T2)Le Bourget
Aéroport
Pont de Bondy
Arcueil-Cachan
Sevran
Beaudottes Chevilly Vitry Centre
Champigny-Centre Chelles ‘‘3 communes’’
CEA Bondy Noisy Le Perreux
Nogent Bois Colombes
Saint-Aubin Champs
Fort d’Issy/Vanves/Clamart
Tous les quatiers du GPE sont aujourd’hui Palaiseau
Saint-Quentin Est
Massy-Palaiseau Sevran-Livry
Clichy-Montfermeil
Rueil-Suresnes
Aéroport Orsay GIF
organisés autour d’une mixité d’Orly Triangle Satory
‘‘Mont-Valérien’’
de Gonesse Massy Opéra
0
m² de logement
fonctionnelle, mais celle-ci revêt des 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000
niveaux d’intensité différents, comme (Deux quartiers de gare ne figurent pas sur le graphique en raison des très importantes surfaces de logements (Maison
Blanche Paris 13ème) et d'activités (Nanterre la Folie) qu'ils comportent. Source : DGI au 1er janvier 2016 pour Paris, 1er janvier
l’illustre le graphique ci-contre. 2013 pour les Hauts-de-Seine, le Val-de-Seine et le Val-d'Oise et les quartiers de gare hors MGP & 1er janvier 2015 pour la
Seine-Saint-Denis.
Aujourd’hui, une majorité de quartiers de Les quartiers de gare ne seront pas tous d’activités tertiaires contribuera à donner
gare présente un total de surfaces bâties concernés par de profondes mutations. un équilibre à ces quartiers et leur
dédié au logement supérieur à celui des Ainsi dans des quartiers majoritairement desserte en transport en commun sera
surfaces d’activités comme Bondy, Saint- résidentiels existants et bien établis considérablement améliorée ou renforcée.
Cloud, Chelles ou Villejuif Louis Aragon. La comme Saint-Cloud, Bois-Colombes
majorité des quartiers de gare sont donc ou Saint-Maur Créteil, c’est à peine 1% Mais comment identifier plus précisément
Colliers International Investment & Asset Management
des zones à prépondérance résidentiel. du territoire qui est concerné par de ces zones ?
nouveaux projets.
Quelques quartiers de gares comportent Pour connaitre de façon plus fine les
autant de surfaces bâties dédiées au En revanche, certaines zones vont évolutions à venir dans les différentes
logement qu’aux activités comme ceux de connaitre des changements majeurs. zones, il faut étudier les contrats de
Villejuif Gustave Roussy, Le Bourget RER ou Leur marché résidentiel va se modifier et développement territorial (CDT) signés
le Blanc Mesnil. Et très peu de quartiers de connaitre de nouveaux développements entre l’Etat et les communes qui détaillent
gare sont dominés par l’activité tertiaire, du fait du nombre de projets de les projets propres aux communes.
notamment les quartiers d’aéroports. logement prévus. Le développement
10C. LES CONTRATS DE DÉVELOPPEMENT
TERRITORIAL (CDT)
Dans la continuité de la loi relative au Le CDT constitue l’outil pour atteindre les logements. L’attrait pour ces nouveaux
nouveau réseau de transports du Grand objectifs du Grand Paris en matière de quartiers que ce soit pour les entreprises
Paris, les contrats de développement logement, de transports, de déplacements, ou pour les potentiels résidents est
territorial (CDT) appliquent une politique de lutte contre l’exclusion sociale, de prévu par les élus locaux qui octroieront
d’aménagement de l’espace pensée à développement économique, sportif des terrains libres pour la construction
l’échelle régionale, sur des territoires ciblés et culturel, de protection des espaces de logements neufs et des locaux
pour leur potentiel de développement agricoles et forestiers et des paysages. commerciaux. Quel que soit cependant
urbain. la gare du Grand Paris Express, l’attrait
L’ensemble des CDT prévoit la autour les nouveaux espaces desservis
Les contrats de développement territorial
construction de 70.000 nouveaux augmentera avec l’arrivée du réseau.
(CDT) sont des projets territoriaux
logements par an sur une durée
ambitieux, élaborés à la fois localement et
moyenne de 15 ans. La sélection du zonage se fera alors à
régionalement par les collectivités locales La démarche CDT a permis aux travers des critères plus précis ciblant des
et l’État. Ils établissent une démarche collectivités territoriales de s’approprier le gares à très fort potentiel. Ceci exposé,
contractuelle pour la conception de projets projet Grand Paris et de s’inscrire dans une nous allons chercher à identifier au sein
urbains destinés à développer les villes perspective collective. De cette démarche, des CDT certaines villes présentant un
et territoires stratégiques du Grand Paris les localités anticipent la transition de leur attrait particulier dans le cadre d’une
grâce notamment à la mise en chantier territoire et créent de nouveaux espaces stratégie d’investissement en logement,
de nombreux espaces urbains autour des ainsi que de nouveaux projets d’urbanisme privilégiant une recherche de plus-value à
futures gares du Grand Paris Express. dédiés aux activités commerciales et aux terme.
* Val de France
Gonesse - Bonneuil
Goussainville * Coeur Économique
Roissy Terres de France
Villiers-le-Bel Roissy-
Le Thillay en-France
Sarcelles Arnouville-
Territoire de la Culture lès-Gonesse Gonesse
* et de la Création Tremblay-
en-France
Garges-lès-
Gonesse Bonneuil-
Pierrefitte- en-France
*
Boucle Seine Nord Epinay-sur-Seine Villeta- sur- Villepinte
neuse Seine Stains
Dugny
Aulnay-
Le Blanc- sous-Bois
Le Bourget Mesnil Sevran
Gennevilliers
La Courneuve
Saint-Denis
Colombes Drancy * Est Seine-
Les deux Seine Bois- Livry-Gargan Saint-Denis
Colombes Asnières- Aubervilliers
La Garenne- sur-Seine Saint-Ouen
Colombes Bobigny Chelles et
Bondy Clichy-sous-
Nanterre Courbevoie Pantin Bois Montfermeil Vaires-sur-Marne
Noisy-le-Sec Pôle d’excellence
Puteaux
Seine Défense Le Pré-Saint- Romainville aéronautique
Les Chelles
Gervais
Lilas Rosny- Vaires-
Rueil- Suresnes sous-Bois
Malmaison Bagnolet sur-
* La fabrique Merne
Montreuil Neuilly- Neuilly-
du Grand Paris Plaisance sur-Marne
Fontenay- Champs-
Versailles - Innovation sous-Bois sur-Marne
St-Quentin-en-Yvelines *numérique Le Perreux-
Boulogne- Paris Est entre Nogent- sur-Marne Bry-sur- Noisy-le-Grand
Billancourt sur-Marne Marne
Marne et Bois
Ville-d’Avray Sèvres Issy-les- Vanves Villiers-
Moulineaux Gentilly sur-Marne Territoire de la
Champigny- transition énergétique
Malkoff sur-Marne
Chaville Le Kremlin-
Meudon Arcueil Bicêtre
Bois-d’Arcy Saint-Cyr- Versailles Alfortville
l’Ecole Viroflay Chennevières-
Bagneux
sur-Marne Boucles de
Cachan Villejuif Grandes
Vitry-sur-Seine * la Marne
Montigny- Ardoines
Vélizy-Villacoublay L’Haÿ-les
Elancourt le- Sciences
Trappes Bretonneux Buc * et Santé roses
Guyancourt
Jouy-en-Josas Chevilly-
Les Loges- Larue Choisy-le-Roi
Voisins- en-Josas Thiais
La
Verrière le-Bretonneux Bièvres Fresnes Valenton
Contrat de développement territorial
Toussu- Rungis
le-Noble Grand Orly
Magny-les-Hameaux
Châteaufort
Orly Chaque CDT possède sa propre couleur
Saclay Villeneuve- ainsi que son étiquette nominative
Wissous Villeneuve-le-Roi Saint-
Paray- Georges Nom Nom du CDT (label)
Vieille
Poste
Saint-Aubin Palaiseau
Nom Accord-cadre signé
Athis
Mons Nom CDT validé
Gif-sur-Yvette Orsay Morangis
Bures-
Juvisy-
* Nom CDT signé
sur- Paris-Saclay
Yvette sur-Orge
Territoire sud
Les Ulis
Schéma de développement territorial
Cluster de la ville durable
Vallée scientifique de la Bièvre
Paris - Saclay
Carte des CDT de IAUIDF (avril 2014)
11LE LOGEMENT
D. LES CRITÈRES DE SÉLECTION
Notre analyse a été double : marché résidentiel.
• Choisir à partir du réseau du Grand Paris Express des villes Nous nous sommes donc concentrés sur les villes qui
pertinentes dans le cadre d’une stratégie d’investissement bénéficieront d’une ou plusieurs des 68 gares du Grand
résidentiel dans un temps plus court que l’horizon de détention Paris Express d’ici 2030 soit 60 villes. Afin de sélectionner
résidentiel classique. les villes les plus prometteuses, un ciblage a été réalisé en
• S’assurer que ces villes ne bénéficieront pas seulement d’une prenant exclusivement en compte les villes qui bénéficieront
meilleure desserte en transports mais également qu’elles d’interconnexions ou de doubles dessertes sur le futur réseau.
appartiennent à des CDT dont le projet global bénéficiera à leur Celles-ci sont au nombre de 7 :
Noisy-le-Grand Villejuif Champigny-sur Marne Le Bourget
Saint-Denis Orly Nanterre
Néanmoins certaines de ces villes nous paraissent moins Villejuif, Le Bourget et Noisy-le-Grand ciblant ainsi un réel
pertinentes pour un investissement en immobilier résidentiel : potentiel de plus-value à moyen terme.
• à Orly, la part de l’immobilier résidentiel est trop réduite et la En complément de ces 3 villes, nous avons décidé d’ajouter le
double desserte est trop centralisée sur l’aéroport, Territoire de Saclay dont dépend la ville d’Orsay dont la gare
• à Nanterre, les projets de desserte sont trop incertains car leur Orsay-Gif desservira le nouveau pôle d’excellence. Cette zone de
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réalisation est envisagée après 2030, Paris-Saclay fait office de « pari » parmi nos recommandations
• Saint-Denis-Pleyel est un marché déjà en développement (déjà car cette gare est sur l’une des dernières lignes construites du
7% d’augmentation du prix moyen sur la commune de Saint-Denis Grand Paris Express (horizon 2030). Nous l’avons choisi pour les
d’avril 2016 à mars 2017), particularités suivantes : la faible densité de bâti autour de la
• Quant à Champigny-sur-Marne, la part de maisons individuelles gare, elle possède donc des réserves foncières, et il s’agit d’un des
est trop importante. quartiers de gare bénéficiant de l’une des plus haute moyenne
de revenu par habitant du futur réseau (3ème ville du classement
Le nombre de villes cibles est alors ramené de sept à trois : devant Paris).
12De surcroît, ces villes appartiennent à quatre zones qui • Campus Science et Santé pour Villejuif, 2022-2024
permettent de mettre en place un phasage de la stratégie en • Pôle d’excellence aéronautique pour Le Bourget, 2023-2024
fonction des échéances de développement du Grand Paris : • Territoire Sud pour Orsay (Paris-Saclay), 2025-2030.
• Territoire de la transition énergétique pour Noisy-le-Grand, De plus, ces zones bénéficient de la conjonction de facteurs qui
2022-2025 auront un rôle clés sur le marché résidentiel :
Des zones devenues
Des zones qui
accessibles par le
permettent un Des zones de futures Des zones à fort
Grand Paris Express
phasage des stratégies interconnexions du potentiel qui sera
dont les besoins
d'investissements réseau Grand Paris concrétisé par
en résidentiel vont
jusqu'à 2030 grâce Express l'arrivée du Grand
s'accroître avec la
aux 6 phases de Paris Express
création de nouveaux
construction du GPE
bassins d'emplois
ZONES
CLÉS
Ces quatre villes ont une composante résidentielle déjà elles appartiennent, offrant de fait, un équilibre entre
forte aujourd’hui, et celle-ci va encore se consolider logements et emplois. L’hypothèse d’une hausse des prix
sous l’influence de la boucle du Grand Paris Express des logements peut donc y être anticipée, accompagnant
et grâce à l’évolution tertiaire des zones auxquelles également une montée en gamme de ces communes.
Orsay
13VILLES À SUIVRE
QUATRE VILLES À SUIVRE
DANS LE CADRE DE
L'INVESTISSEMENT LOGEMENT
AU SEIN DU GRAND PARIS
B
RB
RE
BA GO
DE
RR NE
EA SS
Vers
U E
Cergy
17
NE
LIG
CD
RD
RER C
RER A
G
RE
EX
PR
B
ES
S
RB
RE
TANGENTIELLE NORD
RER E
17
NE
LIG
Le Bourget
RER A
TANGENTIELLE 13
NORD
16
NE
TANGENTIELLE
LIG
OUEST LIGNES 16
13 ET 17 RER B
A
Vers CDG EXPRESS
Mantes- LIGNE 15
la-Jolie
Nous allons présenter les quatre villes sélectionnées que nous
LIGNE 15 12 7
14
NE
5 TRAM-
LIG
TRAIN
T4
E T4
4
A
RE
RA
considérons comme particulièrement attractives dans le cadre
1 3
LIGNE 11
RE
RC
RE
RE
RE
RE
E
RE
RA
LIGNE 15
RER E
d’investissement en immobilier résidentiel en donnant une vision
LIGNE 11
3
LIGNE 16
LIGNE 15
9
LIG
RER A RE
NE
11 RA
plus globale avec la description du CDT auquel elles appartiennent.
14
1
RC
10
Noisy-
RER B
TA
RE
NG OU
LIGNE 15
EN EST
TIE
9
LL
Champs
E
12
RE
RD
LIGNE 15 13
7
4
RER A RER E
Villejuif Institut
RE
RER C
RC
15
C
NE
LIG
7
G. Roussy
C
LIGNE 18
B
LIG
8
NE
14
A. SYNTHÈSE DES QUATRE VILLES SÉLECTIONNÉES
VE
A
TR AIL
RS
AM L E
RER C
-TR S-M
AIN AS
SY
LIGNE 18 LIGNE 18
AUJOURD’HUI
RC
RE
C
Orsay Gif
TR AS
RD
AM SY-E
M
RE
-TR VR
RE
B
RD
AIN Y
RER B
Chiffres clés Noisy-le-Grand Villejuif Le Bourget Orsay Ile-de-France
POPULATION
Population en 2014 64.619 57.781 16.028 16.385 12.000.000
Superficie (en km²) 13 5,3 2,1 8 12.000
Variation de la population: taux annuel moyen
entre 2009 et 2014
0,4 % 0,9 % 2,3 % 0,2 % 0,5 %
LOGEMENT
Nombre total de logements en 2014 27.457 25.678 6.853 7.250 5.600.000
Part des ménages propriétaires de leur résidence
principale en 2014
52 % 38 % 43 % 61 % 47,4 %
Part des Habitations à Loyer Modéré dans
l’immobilier locatif en 2014
24 % 36 % 19 % 7 % 37 %
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REVENUS
Médiane du revenu disponible par unité de
consommation en 2014 (en €)
20.693 19.432 16.191 30.838 22.522
EMPLOI-CHÔMAGE
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2014 13,9 % 15,2 % 18,1 % 5,7 % 12,6 %
14B. EVOLUTIONS ATTENDUES SUR CES VILLES DEMAIN
NOISY-LE-GRAND
"TERRITOIRE DE
LA TRANSITION
ÉNERGÉTIQUE"
Le CDT de Noisy Champs est un espace d’avenir, très dynamique
et résidentiel, il s’impose déjà comme un pôle établi d’attractivité
économique de l’Est parisien.
1. Les principaux objectifs du CDT
Dans le cadre de son projet, le CDT de Noisy Champs a défini les stratégies de
développement suivantes en grande partie fondées sur l’essor à venir de Noisy-le-Grand :
Affirmer le rôle pionnier de la ville dans la transition énergétique
Développer les synergies entre les différents acteurs économiques
Développer les services aux entreprises
Relier les potentiels de développement des industries aux besoins locaux d’emplois
et d’insertions
Créer de nouveaux emplois et améliorer le taux d’emploi local
Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :
30.000
EMPLOIS
CRÉATION
Sur les 15 prochaines années.
Selon la Territorialisation de l'Objectif
Logement (TOL) du Grand Paris, les objectifs
sont fixés à 13.500 logements neufs et 34.560
habitants à l'horizon 2028, soit :
LOGEMENTS
CONSTRUCTION +37 % HABITANTS
CROISSANCE +39%
LOGEMENT SOCIAL
MAINTIENT 30%
Dans les prochains programmes
de logements neufs.
Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné la
commune de Noisy-le-Grand pour ses points
forts dans la perspective d’investissement en 15
immobilier résidentiel.VILLES À SUIVRE
Projet pour la Gare Grand Paris Express Noisy-Champs de l'agence Jean-Marie Duthilleul
2. Le marché résidentiel
Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes Pour le département de Seine-Saint-Denis, les prix moyens au m²
typologies confondues, est estimé à 3.471€ (données meilleurs- s’élèvent à 3.572 € (appartements) et 2.952 € (maisons).
agents.com et données publiques – Notaires).
Compte tenu du positionnement de la ville au croisement de 3
Estimations au 1er janvier 2018 Prix moyen Fourchette
futures grandes lignes du Grand Paris Express et la volonté de
Prix m² moyen (tous types confondus) 3.471 € la commune de valoriser son positionnement régional à travers
son centre d’affaires Mont d’Est. Le secteur montre une réelle
Prix m² appartement 3.512 € 2.098 € à 5.334 € attractivité pour du logement neuf qui répondra aux critères des
nouveaux habitants.
Prix m² maison 3.365 € 2.206 € à 5.096 €
Loyer mensuel / m² moyen 14,4 € 10,8 € à 17,3 € Le projet de l’aménagement de la gare semble être l’un
Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires) des projets les plus prometteurs de la commune.
3. Les points forts de Noisy-le-Grand dans une perspective
d’investissement résidentiel
2022
GRAND PARIS Volonté de développement Les prix des logements devraient
EXPRESS assumée par la commune. augmenter avec l’arrivée du Grand
2 LIGNES Paris Express (triple connexion
aux transports en commun) et
Une des premières communes bénéficiant Un intérêt accru de à l’émergence de son quartier
d’affaires, le quartier ''Mont d’Est''.
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du Grand Paris Express (prévu pour 2022 nombreuses entreprises qui
et 2025) avec l’intersection de deux lignes s’installent sur la zone. Cette hausse devrait entrainer une
du réseau (ligne 15 et 16). augmentation de la demande liée
à l’accroissement attendue de la
-28min
Une demande existante
TEMPS TRAJET population.
de logements de la part des
habitants et des potentiels
RÉDUCTION
arrivants.
Par exemple, le temps de trajet de Noisy-
Champs vers Pont de Sèvres sera de
37min contre 1h05 aujourd’hui.
16VILLEJUIF ET
LE "CAMPUS
SCIENCES ET
SANTÉ"
Le CDT ''Campus Sciences et Santé'' appartient au cluster de Villejuif-
Evry dont la spécialisation est orientée vers la recherche et la santé
grâce à la présence d’un institut universitaire de santé et
d’entreprises du secteur dont des laboratoires de recherche
regroupant déjà 35.000 étudiants et environ 8.000 chercheurs. En
annexe 2 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des
projets à suivre sur ce territoire.
Son périmètre s’étend sur 8 communes du Sud de Paris : Sept villes
du Val de Bièvre : Arcueil, Cachan, Fresnes, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses,
Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif et la ville de Bagneux, représentant au
total près de 230.000 habitants et 90.000 emplois.
1. Les principaux objectifs du CDT
Les ambitions affichées par l’ensemble des acteurs du CDT sont les suivantes :
Développer le Campus Santé à travers des projets de grandes envergures :
projet Campus Grand Parc à Villejuif et projet d’Ecole Universitaire de Santé au
Kremlin-Bicêtre
Développer les ambitions scientifiques et technologiques du territoire
Préserver et renforcer la diversité économique et sociale, en misant sur un équilibre
emploi/habitat, en proposant une offre diversifiée de logements, de services et
d’espaces publics de qualité, et en favorisant une certaine qualité paysagère et un
aménagement urbain durable.
Ces ambitions s’accompagnent d’objectifs chiffrés :
10.000 36%
EMPLOIS LOGEMENT SOCIAL
CRÉATION AUGMENTATION À
Soit l’augmentation du taux d’emplois de 1 pt. Atteindre une part de 36% de logements
d’ici la fin des 15 années du CDT. sociaux pour pour les 7 communes du Val
de Bièvre du CDT et une part de 25% pour
Bagneux.
1.700/an
LOGEMENTS
2013 À 2020
2020
GRAND PARIS
EXPRESS
À PARTIR DE
17VILLES À SUIVRE
2. Le marché résidentiel
Estimations au 1er janvier 2018 Prix moyen Fourchette
Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
typologies confondues, est estimé à 4.488 € (données meilleurs- Prix m² moyen (tous types confondus) 4.488 €
agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien dans
Prix m² appartement 4.593 € 2.982 € à 6.399 €
les moyennes des données du département du Val-de-Marne qui
s’élèvent à 4.655 € (appartements) et 4.094 € (maisons). Prix m² maison 4.056 € 2.414 € à 6.601 €
Loyer mensuel / m² moyen 17,6 € 13,2 € à 21,1 €
Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)
3. Les points forts de Villejuif dans une perspective
d’investissement résidentiel
2022
GRAND PARIS Une ville attractive pour les
EXPRESS investisseurs résidentiels
LIGNE 15 (62% de locataires).
L'axe Est/Ouest permettra d'accéder à La
Une manne de futurs
Défense en 25 minutes. Le prix immobilier pour un appartement
habitants avec la création
à l’Hay-les-Roses est de 4.048 €/m² contre
du campus dédié à la
2024
4.524 €/m² pour Cachan ou Bourg-la-
GRAND PARIS recherche et à la santé.
EXPRESS Reine à 5.304 €/m², deux villes frontalières
LIGNE 14 disposant déjà de plusieurs liaisons RER.
La valeur des biens concernés devrait donc
L'axe Nord/Sud mettra Châtelet à 15 mn, augmenter avec l’arrivée du Grand Paris.
Gare de Lyon à 12mn et Orly à 9 mn.
Agence ANMA Villejuif - Inventons la métropole du Grand Paris
Colliers International Investment & Asset Management
18LE BOURGET
ET LE "PÔLE
D'EXCELLENCE
AÉRONAUTIQUE"
Le CDT « Pôle d’excellence aéronautique » est compris dans le
cluster du Bourget dont la spécialisation est orientée vers l’industrie
aéronautique et le tourisme d’affaires grâce à son aéroport. Il a
pour principal objectif l’aménagement et le développement des
zones urbaines autour de ses futures gares du Grand Paris.
Ce CDT couvre 6 villes du Nord-Est de Paris (La Courneuve, Drancy,
Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, Dugny et Bonneuil-en-France) soit plus
de 180 000 habitants et aujourd’hui près de 50.000 emplois. En
annexe 3 se trouvent les principaux détails de ce CDT et l’un des
projets à suivre sur ce territoire.
1. Les principaux objectifs du CDT
1,4Mm²
Les ambitions affichées par l’ensemble des BUREAUX Au sein de ce CDT, nous avons sélectionné
acteurs du CDT sont les suivantes : la commune du Bourget pour ses points
CRÉATION
forts dans la perspective d’investissement
L’aménagement autour des 5 gares
du futur Grand Paris Express sur La création de 1,4 million de m² de SHON en immobilier résidentiel.
les lignes 15, 16 et 17 de bureaux et d’activités.
1360/an 27.000
LOGEMENTS EMPLOIS
CRÉATION CRÉATION
La création de 1.360 logements par an de La création de 24.000 à 27.000 emplois
2013 à 2020. d’ici 2028.
2. Le marché résidentiel
Estimations au 1er janvier 2018 Prix moyen Fourchette
Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
typologies confondues, est estimé à 2.808 € (données meilleurs- Prix m² moyen (tous types confondus) 2.808 €
agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien
inférieur aux moyennes du département qui s’élèvent à 3.572 € Prix m² appartement 2.797 € 1.972 € à 3.997 €
(appartements) et 2.952 € (maisons).
Prix m² maison 2.855 € 1.776 € à 4.376 €
Les projets à venir devraient donc permettre à ce territoire de
gagner en attractivité, tant par les développements voulus par le Loyer mensuel / m² moyen 16,1 € 12,1 € à 19,3 €
CDT que par la création du village des médias dans le cadre des Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)
Jeux Olympiques de 2024 qui accentuera la création d’emplois
sur le secteur. En effet, ce CDT bénéficiera du double impact des
développements du Grand Paris et des Jeux Olympiques.
19VILLES À SUIVRE
3. Les points forts du Bourget dans une perspective
d’investissement résidentiel
2023
GRAND PARIS Volonté de créer une zone Ces différents facteurs devraient
EXPRESS d’échanges et de connexions (cluster) impacter les prix du marché local.
LIGNE 16 & 17 pour le secteur aéronautique. L’actuel prix moyen en logements
est de 2.900 €/m² environ. En effet,
Les nouvelles lignes permettront d'accéder de nombreux biens aujourd’hui
Prévision d'augmentation rapide de
à La Défense en 20 minutes. excentrés de la gare actuelle ont une
la population.
valeur qui devrait augmenter avec
l’arrivée de deux nouvelles gares et
x4,5
CONSTRUCTION Habitants majoritairement locataires d’une double desserte (lignes16 & 17).
LOGEMENTS (environ 57%), dont 27% de
EN 10 ANS logements sociaux en 2005.
Agence Elisabeth de Portzamparc - Gare du Bourget RER - Société du Grand Paris
Colliers International Investment & Asset Management
20ORSAY
PARIS- SACLAY
TERRITOIRE SUD
Le CDT « Paris-Saclay Territoire Sud » appartient au cluster de
Paris-Saclay, secteur phare du Grand Paris dont la spécialisation
est la recherche scientifique à travers la présence d’universités
d’excellence, d’entreprises de hautes technologies et de laboratoires
publics et privés. En annexe 4 se trouvent les principaux détails de ce
CDT et l’un des projets à suivre sur ce territoire.
Le plateau de Saclay est l’un des plus grands espaces dessinés sur
lequel est implanté le Grand Paris avec une étendue couvrant 49
communes du quart Sud-Ouest de l’Ile-de-France. Le CDT « Paris-
Saclay Territoire Sud » en est une partie concernant directement sept
communes : Palaiseau, Gif-sur-Yvette, Orsay, Bures-sur-Yvette, Les
Ulis, Saint-Aubin et Saclay. 3 communes sont également associées
au CDT: Igny, Massy et Villebon-sur-Yvette. Ce secteur compte plus de
100.000 habitants et 60.000 emplois.
1. Les principaux objectifs du CDT
Le territoire « Paris-Saclay Territoire
Favoriser le développement économique à travers la création d’un espace de
Sud » a pour vocation de renforcer 650.000 m² dédié aux entreprises avec 20 à 25 000 emplois à la clé
l’image de « Paris-Saclay » en tant que
pôle mondial de recherche et centre
universitaire de prestige en misant sur les Atteindre une surface de 600.000 m² d’équipements de recherche et d’enseignement
nombreux établissements scientifiques
et universitaires implantés (25.000 Accroître la population d’étudiants, d’enseignants et de chercheurs de 40.000 afin
chercheurs, 17.000 étudiants et 160 d’atteindre la barre des 80.000 individus.
laboratoires publics et privés).
65.000m²
COMMERCES
Le CDT a pour vocation de stimuler le
potentiel de croissance économique des CRÉATION
sept villes concernées par le projet en
65.000m² de locaux commerciaux, services et hôtels.
créant un environnement favorable à
l’innovation. Parmi les objectifs chiffrés
16.000
annoncés nous retiendrons : LOGEMENTS
CRÉATION
Objectif de 16.000 logements sur 15 ans sur le CDT
(8.000 logements étudiants et 8.000 logements
familiaux) correspondant à 1.070 logements par an.
21VILLES À SUIVRE
2. Le marché résidentiel de Paris-Saclay dont dépend Orsay
Estimations au 1er janvier 2018 Prix moyen Fourchette
Au 1er janvier 2018, le prix du m² moyen résidentiel, toutes
typologies confondues, est estimé à 3.666 € (données meilleurs- Prix m² moyen (tous types confondus) 3.666 €
agents.com et données publiques – Notaires) ce qui est bien
Prix m² appartement 3.860 € 2.808 € à 5.710 €
supérieur au prix moyen de l'Esonne qui s’élèvent à 2.898 €
(appartements) et 2.730 € (maisons) mais qui reste en ligne avec Prix m² maison 3.513 € 2.199 € à 5.452 €
la moyenne des Yvelines à 4.340 € (appartements) et 3.405 €
(maisons) département limitrophe à la commune. Loyer mensuel / m² moyen 14,9 € 12,9 € à 21,1 €
Grâce à l’ampleur du projet du Grand Paris, la zone de Paris- Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires)
Saclay pourra encore davantage augmenter ses ambitions de pôle
mondial de la science et de la technologie. Ce territoire sait attirer
les entreprises, il est aux antipodes des villes « dortoirs » de
proches banlieues. En effet, il y a plus d’actifs travaillant à Orsay
que d’actifs y habitant. De ce constat les projets immobiliers
émergent sur les endroits alloués par la commune.
3. Les points forts de Paris-Saclay Territoire Sud dans une
perspective d’investissementrésidentiel
2030
GRAND PARIS EXPRESS
LIGNE 18
Future desserte par la ligne 18 qui ira de Nanterre La
Défense à l’aéroport d’Orly à partir de 2030 (35min
contre 50min aujourd’hui)
Grande diversité de logements découlant de la
diversité des habitants : étudiants, familles, …
Espace en pleine mutation et trouvant une
réelle attractivité auprès des entreprises et des
écoles.
Compte tenu des nombreux projets en cours
majoritairement en tertiaire, un besoin de
logements est à venir.
Les fortes mutations prévues sur la zone devraient engendrer
une augmentation des prix des logements d’ici 2030, liée
à l’augmentation attendue de la population et à une vraie
Colliers International Investment & Asset Management
amélioration de la desserte en transport en commun.
A l’heure où nous écrivons, la finalisation de la ligne 18 reste
incertaine. Un investissement sur ce territoire ne peut donc
être envisagé qu’à la confirmation de sa réalisation et de son l'AUC - Logements sociaux et étudiants - Ecole Polytechnique du plateau de Saclay
calendrier.
22CONCLUSIONS
Ces quatre villes présentent donc un vrai potentiel futur. De plus,
leur association est intéressante dans le cadre de l’élaboration
d’une stratégie d’investissement en résidentiel du fait de leur
complémentarité.
- Les quatre villes retenues présentent qui améliorera considérablement leur
un phasage intéressant les uns par desserte et les rapprochera plus encore
rapport aux autres avec des horizons des cœurs économiques d’Ile-de-France.
d’investissement compris entre 2022 et
2030. - Les CDT de ces zones prévoient de créer
une mixité avec des projets résidentiels
- Deux des villes retenues sont d’ores-et- liés à des zones de spécialisations,
déjà des marchés relativement matures créatrices d’emplois.
en matière d’immobilier résidentiel
(Villejuif et Noisy-le-Grand). Alors que - Des zones qui vont proposer des offres
Le Bourget et Paris-Saclay sont des résidentielles variées (logements,
marchés en phase de développement. résidences services…), à proximité des
futures zones de recherche du Campus
- 4 zones dont l’attractivité va être Sciences et Santé de Villejuif et de Paris-
accrue par le Grand Paris Express Saclay.
Compte tenu de ces évolutions, une hausse des prix est attendue sur
ces zones en considérant l’évolution des prix constatés sur Paris et
des villes « Prime » de sa première couronne (telles que Neuilly-Sur-
Seine, Levallois-Perret, Vincennes et Issy-les-Moulineaux).
En annexes 1 à 4 sont détaillés les principaux éléments de ces CDT
et l’un des projets à suivre sur chacun de ces territoires.
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