Inhaltsverzeichnis - Mietrecht.ch

2 | 2022

Inhaltsverzeichnis

Aufsatz                                                                      Seite 79
Entwicklungen und offene Fragen im mietrechtlichen
Prozessverfahren
von Beat Brüllhardt, lic. iur., Köniz (Niederscherli) und Richard Püntener, Rechtsanwalt,
La Neuveville (Ligerz)

In den über 11 Jahren seit der Einführung der Zivilprozessordnung (ZPO) haben Lehre
und Rechtsprechung mit einer bemerkenswerten Menge von Publikationen und Ent-
scheiden viele Fragen zum mietrechtlichen Prozessverfahren geklärt und eine gewis-
se unité de doctrine hergestellt. Indessen bestehen aufgrund der vielen Neuerungen
und teils knappen Regelungen gerade auch im Bereich des Schlichtungsverfahrens
weiterhin unterschiedliche Ansichten. So ist bspw. immer noch unklar, wo der Ent-
scheid nach Art. 212 ZPO im Verfahren der ZPO einzuordnen ist.
     Der vorliegende Aufsatz weist auf Themen hin, die durch Lehre und Rechtspre-
chung in den letzten Jahren geklärt werden konnten, beleuchtet aber auch einige
wenige Themen, die immer noch einer Klärung harren.
     Der Aufsatz orientiert sich am Standardwerk «Mietrecht für die Praxis», über-
arbeitete 10. Auflage, die im Sommer 2022 erscheint, und behandelt ausgewählte As-
pekte in einer gekürzten und angepassten Fassung aus dem Kapitel 5, «Behörden und
Verfahren».

Article                                                                      page 80
Procédure en matière de droit du bail: développements
et questions ouvertes
de Beat Brüllhardt, lic. iur., Köniz (Niederscherli) und Richard Püntener, avocat, La
Neuveville (Ligerz)

Au cours des onze années écoulées depuis l’entrée en vigueur du Code de précédure
civile (CPC) , doctrine et jurisprudence, par de nombreuses publications et décisions,
ont élucidé nombre de questions ayant trait à la procédure en matière de droit du
bail, et produit une certaine «unité de doctrine». Cependant, en raison de nombreu-
ses nouveautés et de réglementations parfois succinctes, les avis divergent encore,
notamment dans le domaine de la procédure de conciliation. Par exemple, la place
de la décision selon l‘art. 212 CPC dans la procédure selon le CPC n‘est toujours pas
clarifiée.

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Inhaltsverzeichnis

           La contribution se réfère à l‘ouvrage de référence «Mietrecht für die Praxis», 10e
           édition révisée, qui paraît au printemps 2022, et traite d‘aspects choisis, formant une
           version abrégée et adaptée du chapitre 5, «Autorités et procédures».

           Entscheide

           Mängelrecht bei Feuchtigkeit                         BGer | 4A_94/2021 | Seite 105
           Weil die übermässige Feuchtigkeit in einem im Rohbau gemieteten Geschäftsraum
           die vorgesehene Nutzung als Schönheitssalon zunächst beeinträchtigte und schliess-
           lich verunmöglichte, rechtfertigt sich eine Mietzinsreduktion von 40%, gemessen
           über die ganze Mietdauer. Eine Mängelrüge ist nicht erforderlich, da die Vermieter
           den Mangel kannten und selbst vor Feuchtigkeitsbildung warnten.

           → Art. 256 OR, Art. 259d OR

           Garantie contre les défauts en cas
           d‘humidité                                             TF | 4A_94/2021 | page 105
           L‘humidité excessive dans un local commercial loué «brut» ayant d‘abord entravé
           l‘utilisation prévue comme salon de beauté et l‘ayant finalement rendue impossible,
           une réduction de loyer de 40%, sur toute la durée du bail, se justifie. Un avis des dé-
           fauts n‘est pas nécessaire, car les bailleurs connaissaient le défaut et avaient eux-mê-
           mes mis en garde contre la formation d‘humidité.

           → art. 256 CO, art. 259d CO

           Mietzinshinterlegung und vorsorgliche Massnahmen                       BE | Seite 110
           Die Hinterlegung ist ein Druckmittel zur Durchsetzung eines Mängelbeseitigungsan-
           spruchs. Daher kann unabhängig von der Schwere des Mangels der ganze Mietzins
           hinterlegt werden.
                Ein Gesuch um Freigabe eines Teils der hinterlegten Mietzinse setzt als vorsorg-
           liche Massnahme voraus, dass ein Anspruch der Gesuchsteller verletzt wird oder die
           Verletzung zu befürchten ist, aus der Verletzung ein nicht leicht wiedergutzuma-
           chender Nachteil droht und zudem zeitliche Dringlichkeit vorliegt. Ein blosses Miss-
           verhältnis zwischen den hinterlegten Mietzinsen und den finanziellen Ansprüchen
           der Mieter genügt dagegen nicht.

           → Art. 259a Abs. 2 OR, Art. 261 Abs. 1 ZPO

           Consignation du loyer et mesures provisionnelles                       BE | page 110
           La consignation est un moyen de pression pour faire valoir une pretention en répa-
           ration d‘un défaut. Par conséquent, la totalité du loyer peut être consignée, indépen-
           damment de la gravité du défaut.

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Une requête de libération d‘une partie des loyers consignés, par voie de mesures
provisionnelles, suppose qu‘une pretention du requérant soit atteinte ou qu’elle soit
suceptible de l’être, que l’atteinte menace de causer un préjudice difficilement ré-
parable aux droits du requérant et qu‘il y ait en outre une urgence temporelle. En
revanche, une simple disproportion entre les loyers consignés et les prétentions fi-
nancières des locataires ne suffit pas.

→ art. 259a al. 2 CO, art. 261 al. 1 CPC

Nichtiger Anfangsmietzins                             BGer | 4A_302/2021 | Seite 118
Der Anfangsmietzins ist bei fehlender obligatorischer Formularanzeige nichtig. Im
laufenden Mietverhältnis kann die Mietpartei die Nichtigkeit jederzeit geltend ma-
chen und die richterliche Festsetzung des Mietzinses verlangen. Sobald die Miet-
partei die Nichtigkeit kennt, beginnt der Fristenlauf für die Verjährung von Rück-
forderungen allenfalls zu viel bezahlter Mietzinse. Es wird vermutet, dass sie diese
Nichtigkeit nicht kennt, solange sie nicht darauf aufmerksam gemacht worden ist, es
sei denn, sie verfügt über besondere Kenntnisse im Mietrecht oder die Nichtigkeit ist
ihr aufgrund früherer Erfahrungen bekannt.

→ Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 67 Abs. 1 OR

Loyer initial nul                                       TF | 4A_302/2021 | page 118
Le loyer initial est nul, en l‘absence de notification sur le formulaire obligatoire. En
cours de bail, le locataire peut faire valoir la nullité en tout temps, et demander la
fixation du loyer par le juge. Dès qu‘il a connaissance de la nullité, le délai de prescrip-
tion pour la demande de restitution de l’éventuel trop payé commence à courir. Le
locataire est présumé ignorer cette nullité tant que son attention n‘a pas été attirée
sur ce point, à moins qu‘il ne dispose de connaissances particulières en matière de
droit du bail ou que la nullité lui soit connue en raison d‘expériences antérieures.

→ art. 270 al. 2 CO, art. 67 al. 1 CO

Sanierungskündigung                                                       BS | Seite 127
Die Gültigkeit einer Sanierungskündigung setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Kün-
digung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt. Dies ist nicht
der Fall, wenn die Vermieterin zum Zeitpunkt der Kündigung lediglich über ein Prüf-
protokoll der Elektroinstallationen verfügt. Erst nach der Kündigung erstellte Doku-
mente sind unbeachtlich.

→ Art. 271 Abs. 1 OR

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           Résiliation pour rénover                                               BS | page 127
           Pour qu‘un congé de rénovation soit valable, il faut qu‘il existe, au moment de la ré-
           siliation, un projet suffisamment mûr et élaboré. Tel n‘est pas le cas si le bailleur ne
           dispose, au moment de la résiliation, que d‘un rapport de contrôle des installations
           électriques. Les documents établis seulement après la résiliation ne sont pas pris en
           compte.

           → art. 271 al. 1 CO

           Gültigkeit einer Sanierungskündigung               BGer | 4A_435/2021 | Seite 132
           Ob ein Bauvorhaben objektiv unmöglich ist, beurteilt sich nach den Verhältnissen im
           Zeitpunkt, in dem die Kündigung ausgesprochen wird. Eine Verweigerung der Baube-
           willigung wegen einer Dienstbarkeit, über die sich die Nachbarn in der Folge einigen
           konnten, lässt die Bewilligung nicht offensichtlich ausgeschlossen erscheinen. Zu-
           sammenfassung der Rechtsprechung über die Grundsätze der zulässigen Sanierungs-
           kündigungen.

           → Art. 271 OR

           Validité d‘un congé pour rénovation                   TF | 4A_435/2021 | page 132
           La question de savoir si un projet de rénovation est objectivement impossible s‘ap-
           précie en fonction de la situation au moment où la résiliation est donnée. Un refus
           de l’autorisation de construire en raison d‘une servitude, sur laquelle les voisins ont
           pu se mettre d‘accord ultérieurement, ne rend pas l‘octroi de l’autorisation manifes-
           tement impossible. Résumé de la jurisprudence sur les principes en matière d’admis-
           sion de résiliations pour rénover.

           → art. 271 CO

           Persönliches Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung                    GE | Seite 138
           Stellt die Erwachsenenschutzbehörde eine Mieterin unter Vertretungsbeistand-
           schaft, ohne ihre Handlungsfähigkeit einzuschränken, muss die Mieterin persönlich
           zur Schlichtungsverhandlung erscheinen.

           → Art. 294 ZGB, Art. 204 Abs. 1 und 2 ZPO

           Comparution personnelle à l‘audience de conciliation                   GE | page 138
           Si l‘autorité de protection de l‘adulte place une locataire sous curatelle de représen-
           tation sans limiter sa capacité civile, elle doit se présenter personnellement à l‘au-
           dience de conciliation.

           → art. 294 CC, art. 204 al. 1 et 2 CPC

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Keine selbständige Widerklage                      BGer | 4A_437/2021 | Seite 142
Der Widerkläger kann nicht gestützt auf die dem Hauptkläger ausgestellte Klagebe-
willigung und unabhängig vom Hauptkläger ans Gericht gelangen. Vielmehr wird die
Klagebewilligung hinfällig, wenn der Hauptkläger die Frist zur Klageeinreichung un-
benutzt verstreichen lässt.

→ Art. 14 ZPO, Art. 209 ZPO

Absence de demande reconventionnelle
indépendante                                         TF | 4A_437/2021 | page 142
Le demandeur reconventionnel ne peut pas saisir le Tribunal sur la base de l‘autor-
isation de procéder délivrée au demandeur principal, indépendamment d’une pro-
cédure continuée par ce dernier. Au contraire, l‘autorisation de procéder se périme,
si le demandeur principal laisse passer le délai d’introduction de la demande, sans
l‘utiliser.

→ art. 14 CPC, art. 209 CPC

Nötigung / Veruntreuung                          BGer | 6B_1008/2021 | Seite 149
Ein Vermieter, der durch Umprogrammierung der elektronischen Schliessanlage den
Mieter aus dem Mietobjekt aussperrt, begeht eine Nötigung. Ausserdem macht er sich
der Veruntreuung schuldig, wenn er die Mietkaution in bar entgegennimmt, ohne
das anvertraute Geld innert nützlicher Frist auf einem Sperrkonto zu hinterlegen.

→ Art. 181 StGB, Art. 138 Ziffer 1 Abs. 2 StGB

Contrainte / abus de confiance                     TF | 6B_1008/2021 | page 149
Un bailleur qui, en reprogrammant le système de fermeture électronique, empêche
le locataire d‘accéder à l‘objet loué, commet une contrainte. En outre, il se rend cou-
pable d‘abus de confiance s‘il accepte la garantie de loyer en espèces, sans déposer
l‘argent confié sur un compte bloqué dans un délai raisonnable.

→ art. 181 CP, art. 138 ch. 1 al. 2 CP

Aktuell

Literatur                                                                   Seite 154

Rechtsetzung                                                                Seite 156

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