LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE - 1ER SEMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux
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LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
1ER SEMESTRE 2020
1
LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Cartographie / Chiffres clés
Source : Knight Frank
Évolution
1S 2019 1S 2020
annuelle
Parc de bureaux 3 551 000 m² 3 589 900 m² +1%
Offre immédiate 175 000 m² 202 674 m² + 16 %
Taux de vacance 4,9 % 5,6 % + 0,7 pt
Demande placée 51 606 m² 170 682 m² + 231 %
Demande placée
5 007 m² 130 219 m² + 2 501 %
> 5 000 m²
Loyer moyen 415 €/m² 445 €/m² +7%
Loyer prime 520 €/m² 525 €/m² +1%
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
2Demande placée
3LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
1er semestre quasi record
Évolution annuelle de la demande placée
En volume de transactions (m²)
Source : Knight Frank
350 000 14
300 000 12
250 000 10
170 682
200 000 8
150 000 6
+ 131 %
/ Moyenne 1S 10 ans
100 000 4
2
50 000 2
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1S 2020
Demande placée (m²) Demande placée fin 1S de l'année
Consommation moyenne de bureaux 1S (2010/2019) Nombre de transactions > 5000 m²
• La totalité des grands secteurs tertiaires de Paris et de sa région ont vu leurs volumes placés diminuer d’une année sur l’autre au 1er semestre 2020, à
l’exception de La Défense qui, avec près de 170 000 m² loués, affiche une hausse de 231 % sur un an. Surtout, il s’agit du deuxième meilleur résultat sur
un 1er semestre après 2016.
• Cette performance doit être relativisée. Au 1er semestre 2016, le quartier d’affaires avait bénéficié de la réalisation de huit grandes transactions (Saint-
Gobain dans « M2 », Deloitte dans « Majunga », etc.), alors que le résultat du 1er semestre 2020 tient à deux opérations de plus de 5 000 m² dont une
exceptionnelle : la prise à bail par Total des 125 000 m² de « The Link ». 4LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
1er semestre atypique
Répartition de la demande placée par tranche de surfaces
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
100%
90%
28%
35%
80%
48%
70%
73%
60%
50%
59%
40% 51%
30% 41%
3%
20%
18%
10%
11% 14% 14%
5%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1S 2020
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
• Alors que la part des surfaces > 5 000 m² avait tendance à diminuer depuis 2017, ce segment de marché représente un peu plus des trois quarts de
l’activité locative de La Défense depuis le début de 2020 grâce à deux transactions dont la prise à bail par Total de « The Link » (125 000 m²).
• Les petites et moyennes surfaces affichent quant à elles un recul modéré compte-tenu du choc représenté par l’épidémie de Covid-19. Le volume des
prises à bail de petites surfaces (< 1 000 m²) baisse ainsi de 15 % sur un an, tandis que celui des surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²)
diminue de 12 %.
5LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
1er semestre 2020
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
TOTAL THE LINK 125 000 - Neuf
KPMG TOUR EUROPLAZA 5 219 480 État d’usage
Année 2019
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
WEWORK LES COLINES DE L’ARCHE 13 500 470 État d’usage
ADECCO CŒUR DEFENSE 11 673 530 Rénové
LOXAM LE CAP 9 400 Vente utilisateur Rénové
PREPAR VIE LES VILLAGES 8 910 390 Rénové
TATA CONSULTANCY SERVICES TOUR INITIALE 5 300 460 État d’usage
FM GLOBAL CŒUR DEFENSE 5 007 530 Rénové
Année 2018
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
DALKIA TOUR EUROPE 10 900 410 Rénové
MSD CARRÉ MICHELET 10 000 530 Restructuré
OTIS DÉFENSE PLAZA 8 102 460 État d’usage
INDIGO TOUR VOLTAIRE 6 315 380 Rénové
LOUVRE HOTEL TOUR VOLTAIRE 6 252 380 Rénové
AUTORITE BANCAIRE EUROPÉENNE TOUR EUROPLAZA 5 336 480 Rénové
BEARINGPOINT TOUR CBX 5 170 490 Rénové
6LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Stabilité des valeurs
Évolution annuelle des loyers
€/HT/HC/m²/an
Source : Knight Frank Valeur top
540€/m²
600 €/m²
530 525
500 €/m²
440 445
400 €/m² Mesures
d’accompagnement
20 à 25 %
300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
0 €/m²
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1S 2020
Loyer moyen Loyer prime
• Le loyer prime de La Défense reste stable par rapport au trimestre dernier et enregistre une légère hausse de 1 % sur un an. Il s’établit désormais à
525 €/m²/an. En l’absence de transactions « prime » (réalisées sur des opérations neuves ou restructurées), cette valeur doit être relativisée car elle
repose sur un nombre très limité de prises à bail, pour la plupart recensées dans « Cœur Défense » et « CBX ».
• Le loyer moyen s’établit quant à lui à 445 €/m² et affiche une hausse de 7 % par rapport au 1er semestre 2019.
7LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Valeurs locatives par tranche de surfaces / transactions
€/HT/HC/m²/an
Source : Knight Frank
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
1S 2019 1S 2020 Évolution 1S 2019 1S 2020 Évolution
< 1000 m² 380 396 ▲ < 1000 m² 450 490 ▲
1 000 / 3 000 m² 403 426 ▲ 1 000 / 3 000 m² 515 515 ▶
3 000 / 5 000 m² 473 449 ▼ 3 000 / 5 000 m² 530 540 ▲
> 5 000 m² 428 490 ▲ > 5 000 m² 530 530 ▶
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
8LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Valeurs locatives par qualité d’immeuble
% du volume de transactions au cours des 12 derniers mois
Source : Knight Frank
Neuf-Restructuré Rénové État d’usage
4% 10%
6%
41% 30%
53% 41%
66%
49%
100%
² 350-449 €/m²Offre disponible et future
LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
La hausse s’accélère
Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
Source : Knight Frank
450 000 14,0 %
400 000
12,0 %
350 000
10,0 %
300 000
8,0 %
250 000
5,6 %
200 000
6,0 %
150 000 5,5 %
4,0 %
100 000
2,0 %
202 674
50 000
0 0,0 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1S 2020
Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France
• Avec un peu plus de 200 000 m² de bureaux disponibles immédiatement, le volume de l’offre affiche une hausse de 16 % sur un an. Cette
progression s’explique par des rythmes assez peu soutenus de commercialisation de surfaces disponibles, le retour sur le marché de surfaces de
seconde main et la livraison de quelques grandes opérations lourdement rénovées (« Sowork», « Being » etc.).
• Le taux de vacance s’établit à 5,6 % et se situe de nouveau au-dessus de la moyenne régionale (5,5 %). L’écart devrait se creuser au cours du 2e
semestre 2020, avec la livraison attendue de plusieurs grandes offres neuves-restructurées.
11LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Une part encore faible de surfaces de Grade A
% du volume d’offres (fin 1er semestre 2020)
Source : Knight Frank
10%
Neuf / Restructuré
46%
Rénové
44% Etat d'usage
• Les offres de seconde main (rénovées ou en état d’usage) concentrent toujours la très grande majorité du volume de l’offre immédiate.
• L’absorption progressive des offres neuves-restructurées et la baisse continue des livraisons depuis 2015 ont tari l’offre de Grade A à La Défense.
Ainsi une seule opération de ce type est actuellement disponible : le solde de « Carré Michelet » sur 19 000 m². Toutefois, la part du neuf va
nettement progresser dans les prochains mois compte-tenu de l’achèvement prochain de plusieurs chantiers de grandes tours.
12LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Pic des livraisons en 2020
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres neuves ou restructurées (m²)
Source : Knight Frank
250 000
Livraisons disponibles
Livraisons prélouées
Surfaces livrées
200 000
Consommation moyenne de bureaux
neufs/restructurés > 5000 m² (2013/2019)
150 000
100 000
50 000
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
• Le volume des livraisons progressera très nettement en 2020 avec près de 225 000 m² attendus et totalement disponibles (« Alto », « Trinity »,
« Landscape », « The Curve », etc.). Alors que la crise sanitaire limite la visibilité des grands utilisateurs, l’écoulement à très court terme de ces
offres pose question. Toutefois, quelques projets de prise à bail sont en cours de discussion et pourraient se finaliser d’ici la fin du 2nd semestre.
• Plusieurs grands projets sont également attendus en 2021 et 2022 (« Hekla », « Watt », « Emblem », etc.).
13LA DÉFENSE
Marché locatif | 1er semestre 2020
Exemples d’offres futures > 5 000 m²
Source : Knight Frank
2020 2021 2022
CURVE TOUR ALTO LANDSCAPE A et B KUPKA A WATT HEKLA
14 800 m² 53 165 m² 56 900 m² 16 600 m² 14 000 m² 67 916 m²
MONCEAU LIM GOLDMAN SACHS DWS LA FRANCAISE AMUNDI /
ASSURANCES ALTAFUND PRIMONIAL
TRINITY AKORA LATITUDE EMBLEM
46 680 m² 16 620 m² 21 610 m² 28 416 m²
UNIBAIL-RODAMCO HSBC BENSON ELLIOT / INVESCO / REDTREE
WESTFIELD GCI
14Définitions
DÉFINITIONS
• Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres,
sous réserve de la levée des conditions suspensives.
• Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
sortie effective du locataire.
• Taux de vacance :
Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.
• Pré-commercialisation :
Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment.
• Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux
est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ».
• Loyer moyen :
Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
• Loyer prime :
Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Loyer top :
Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Mesures d’accompagnement :
Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs.
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