Les enjeux du nouveau DPE - DOSSIER PAGE 18 - INFOS PROFESSIONNELLES - Fnaim Grand Paris
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Numéro 159 - Juillet - août 2021 - www.fnaim-grand-paris.fr DOSSIER PAGE 18 Les enjeux du nouveau DPE GRAND PARIS PAGE 12 Le Grand Paris à la recherche d’un second souffle INFOS PROFESSIONNELLES PAGE 26 Le respect du barème d’agence
Offrez
à vos clients
une expérience
immersive.
Nous numérisons vos biens immobiliers en 3D
pour la réalisation de vos visites virtuelles.
contact@agencekaolin.com - 01 71 24 63 64
ÉDITO
Michel Platero
Maison de l’immobilier Président de la FNAIM du Grand Paris
27 bis, avenue de Villiers
© Valentin Geslin
75 017 Paris
Tél. : 01 40 53 73 50
contact@fnaimgrandparis.com
Directeur de la publication
Michel Platero
Rédacteur en chef
Michel Platero
Comité de rédaction
L’IMMOBILIER : UNE SOLUTION TOUJOURS
Sandrine Auliac, Carole Besson, CONSIDÉRÉE COMME UN INVESTISSEMENT
Emilie Brunet, Isabelle Dalmas,
André Perrissel
SÛR ET RENTABLE
E
Réalisation n cette sortie de crise, l’immo- d’investir dans l’immobilier diminue
Agence Kaolin
agencekaolin.com bilier est plus que jamais perçu avec l’âge.
01 71 24 63 64 comme une solution de placement 3
Rédaction sûre et rentable lorsque l’on souhaite Parmi ceux qui se déclarent prêts à
Frédéric Fonfroide de Lafon constituer une épargne de longue choisir une solution d’épargne immo-
Création graphique durée, notamment dans l’optique de bilière, la plupart (78 %) envisage
Bénédicte Bruel
dégager des revenus en prévision de d’investir dans un bien immobilier
Mise en page la retraite. Trois personnes interro- (appartement, maison…) qu’ ils
Émilie Caro
gées sur quatre en sont convaincues choisiraient eux-mêmes et dont ils
Secrétariat de rédaction selon la dernière étude de l’ASPIM assureraient ensuite la gestion. Seu-
Louise Dubois
(Association française des sociétés lement 22 % se disent intéressés par
Publicité
de placement immobilier). l’investissement en SCPI. Les 50-65 ans
01 71 24 63 64 sont ceux qui se montrent les plus inté-
Plus d’un Français sur deux (54 %) ressés par cette solution (35 %).
Impression envisage de franchir le pas et d’inves-
Chevillon, Sens (89)
ISSN 0991 – 3262
tir dans l’immobilier dans le but de Le secteur de l ’ immobilier est,
Dépôt légal L1 – 149 se constituer une épargne de long comme on le voit, un des rares sec-
terme. Les jeunes de moins de 35 ans teurs à toucher toutes les générations.
Crédit photos sont les plus motivés : ils sont 76 % Il doit donc être attentif aux attentes
Valentin Geslin, iStockphoto,
Arlinda Mestre
à se dire prêts à investir, suivis des des uns et des autres, être capable
35-49 ans avec 72 %. Les actifs (67 %) de se renouveler, être à la pointe des
et les professions dites supérieures enjeux environnementaux.
(85 %) ont une propension plus élevée
que la moyenne à investir. La volonté Ensemble, répondons à ces enjeux. l
Imprimé
en France
UN NOUVEL ÉCLAIRAGE
4
SUR L’HISTOIRE
Une expérience de visite inédite
À partir du 3 juillet 2021
Réalisation Agence Kaolin - agencekaolin.com
Plus d’infos sur
alesia.com
SOMMAIRE
6 DEUX MOIS D’ACTU
Propriétaires : vos locataires sont-ils bien assurés
pour le télétravail ?
Copropriété : ce qui change, ce qui va changer
12 GRAND PARIS
© Provost / Wikimedia Commons
Le Grand Paris à la recherche d’un second souffle
Ces villes du Grand Paris qui veulent
se doter d’un centre-ville traditionnel
16 POINT DE VUE DE LA CHAMBRE
Les travaux sont-ils un obstacle à la vente ?
18 LES ENJEUX DU NOUVEAU DPE
Les grandes nouveautés 5
2 Les modalités d’application
La valorisation ou dévalorisation des biens
© Eoneren / iStockphoto
DOSSIER
26 INFOS PROFESSIONNELLES
Le respect du barème d’agence
Le cabinet Simmogest vainqueur
du trophée métropolitain CoachCopro 2021
DU CÔTÉ DE LA FNAIM
© GaudiLab / iStockphoto
30
© Baona / iStockphoto
Comprendre et accompagner au mieux
les travailleurs indépendants de l’immobilier
32 FNAIM INTERNATIONAL
Le WPBC, une vitrine internationale
pour l’immobilier français
34 ACTIVITÉSDE LA FNAIM
DU GRAND PARIS
Le Club Jeunes se retrouve de nouveau
36 CLUB DES PARTENAIRES
Ista, acteur de la transition énergétique
des logements collectifs
© DR
Afem, partenaire de la FNAIM du Grand Paris
DEUX MOIS D’ACTU
CRÉDITS : LES NOUVEAUX
CRITÈRES DU HCSF QUE LES
BANQUES DEVRONT RESPECTER
Les recommandations émises par le Haut conseil de stabi-
© Lordn / iStockphoto
lité financière (HCSF) fin 2020 prendront, cet été, la forme
d’une norme juridique contraignante et s’imposeront aux
établissements bancaires. On peut donc s’attendre à une
diminution du nombre d’accords de prêts.
PROPRIÉTAIRES : VOS LOCATAIRES Pour éviter un endettement trop important des emprun-
SONT-ILS BIEN ASSURÉS POUR LE teurs, le HCSF plafonne le taux d’endettement à 35 %
TÉLÉTRAVAIL ? des revenus et la durée des crédits à 25 ans (deux années
P
supplémentaires d’amortissement étant acceptées pour
eu pratiqué avant la crise sanitaire, le télétravail s’est les acquéreurs de logements neufs dont l’emménagement
largement développé et il s’installe, çà et là, de manière survient deux ans après l’octroi du financement).
6 récurrente. Mais comment se partagent les responsabilités
entre employeurs, propriétaires et locataires ? Pour le HCSF, ces règles ne pénaliseront pas le marché
immobilier. La situation est à la reprise et aucune difficulté
Il est tout à fait possible d’exercer une activité professionnelle dans d’obtention de crédit n’a été constatée. La production de
son logement, même en étant locataire. Toutefois, prévenir son crédits a même été très dynamique en avril 2021 atteignant
propriétaire offre une garantie supplémentaire. Celui-ci pourra un niveau historique, souligne l’instance placée sous la
donner à son locataire une autorisation écrite s’il considère que tutelle du ministre de l’Économie. l
les risques en matière d’assurance habitation sont couverts.
De manière générale, le télétravail n’entraîne pas de modification
de contrat d’assurance. Le salarié doit seulement signaler à son
assureur qu’il travaille depuis chez lui. Il peut aussi, même si
cela n’est pas obligatoire, envoyer à son employeur une attes- CAUTION LOCATIVE : LA GARANTIE
tation d’assurance qui précise les garanties couvertes en cas de VISALE ÉTEND SON OFFRE
télétravail. Cette démarche peut éviter bien des désaccords en
cas de sinistre. La garantie VISALE (Visa
pour le logement et l’emploi)
Concernant les accidents du travail, votre locataire télétravailleur est une caution locative
bénéficiera de la même protection que s’il était en entreprise. accordée par Action Loge-
S’il se blesse chez lui dans le cadre du télétravail (activités et ment. Elle garantit le paiement du loyer et des charges
horaires définis), il sera pris en charge comme si l’incident était locatives au propriétaire en cas de défaillance de paiement.
arrivé au bureau.
Soumise à des conditions d’éligibilité qui portent aussi
En revanche, c’est l’assurance multirisque habitation qui couvrira bien sur le locataire que sur le logement, elle étend, depuis
les dommages qui pourraient être causés aux biens personnels le 4 juin 2021, sa couverture à tous les locataires dont le
du salarié. Mais attention : le matériel confié par l’employeur salaire n’excède pas 1 500 €.
ne doit pas être utilisé par d’autres membres de la famille. La
responsabilité du télétravailleur pourrait alors être mise en cause Pour connaître les conditions d’éligibilité et obtenir une
en cas d’atteinte à l’intégrité des équipements ou des données. l caution locative, il suffit de se rendre sur le site www.
actionlogement.fr/la-garantie-visale. l
MARCHÉ IMMOBILIER : LES VILLES
MOYENNES JOUXTANT LES MÉTROPOLES
ONT PROFITÉ DE LA CRISE
Les villes moyennes situées à proximité des métropoles ont enregistré une
augmentation des ventes de maisons et appartements en 2020, selon le baro-
© Max Labeille / iStockphoto
mètre des villes moyennes bénéficiaires du programme Action cœur de ville.
En comparaison avec certains territoires métropolitains qui ont connu une forte
baisse de leur volume de ventes, ces chiffres montrent plus qu’une résistance
des villes moyennes, précise le baromètre co-réalisé par le Conseil supérieur du
notariat et la direction du programme ACV. l
LES CHIFFRES
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN : À QUEL MOMENT DU MOIS
LA COMMUNE EST-ELLE PRIORITAIRE ?
84 %
7
Vous êtes nombreux à être confrontés au droit de préemption urbain qui permet à
une collectivité locale d’acheter, en priorité, des biens mis en vente dans des zones
préalablement définies. Mais il convient de rappeler que tout n’est pas possible. des Français préfèrent vivre dans
une ville moyenne plutôt que
Toute décision de préemption doit être motivée, c’est-à-dire qu’il doit men- dans une grande métropole.
tionner l’objet pour lequel le droit est exercé. Le but de cette procédure est Sondage Ifop
de réaliser des opérations d’intérêt général réel (ex : création d’équipements
1 024 000
collectifs, mise en œuvre d’un projet urbain). Elle ne peut pas servir un projet
hypothétique par exemple.
Il est également intéressant de rappeler que sont exclus du droit de préemption,
C’est le nombre de transactions
les successions, les donations entre parents jusqu’au 6 e degré, les conventions
immobilières réalisées en 2020.
mettant fin à une indivision ou encore les conventions n’entraînant aucun
transfert de propriété. l
78 %
des entreprises du secteur
TRANSFORMATION DES LOCAUX COMMERCIAUX : immobilier envisagent de recruter
LA MAIRIE DE PARIS VA POUVOIR RÉGULER dans les trois prochaines années.
Source : E&Y
Un nouveau décret, paru le 11 juin 2021, autorise certaines communes à soumettre
230 000 €
à autorisation la transformation des locaux commerciaux en meublés touristiques.
Une aubaine pour la mairie de Paris qui va pouvoir réguler la transformation de
biens et le développement des locations sur les plateformes de type Airbnb.
C’est le nouveau montant de
Il reste à définir les règles et les conditions pour obtenir une autorisation, précise la transaction immobilière
l’élu au logement de la mairie, qui se donne jusqu’à la fin de l’année 2021 pour moyenne en France.
mettre au point et faire voter une réglementation. l
DEUX MOIS D’ACTU
RÉFORME DE L’APL : LOI CLIMAT ET RÉSILIENCE :
PREMIERS RETOURS DU QUELS IMPACTS SUR L’IMMOBILIER ?
CALCUL EN TEMPS RÉEL
La loi Climat et résilience vise à
Depuis le 1er janvier 2021, les aides au lutter contre le dérèglement cli-
logement (APL, ALS, ALF) sont rééva- matique. En France, les bureaux
luées chaque trimestre en tenant compte et les habitations, qui représentent
des revenus des douze derniers mois. 25 % des émissions de gaz à effet
6,6 millions de ménages sont concernés de serre, sont mis à contribution.
par cette réforme. À partir de 2025, la mise en loca-
tion des logements classés G sera
Selon les données présentées lors interdite. Il en sera de même pour
du consei l d ’administration de la les logements classés F à partir
© William Potter / iStockphoto
Cnaf, le 1er juin, 33 % des allocataires de 2028 et les logements classés E
n’auraient subi aucun impact de la en 2034. À terme, 4,4 millions de
réforme, 26 % auraient vu leur aide logements devront être rénovés
8 croître et 41 % baisser. l si leurs propriétaires veulent les
mettre en location. l
COPROPRIÉTÉ : QUOI DE NEUF POUR LA RENTRÉE ?
Depuis le 9 juin, les AG ont pu reprendre en présentiel. Toutefois le syndic conserve
son pouvoir discrétionnaire de décider de sa propre initiative de tenir les AG par
visio/audio conférence et même entièrement en vote par correspondance s’il ne
dispose pas d’un autre moyen.
Cette mesure dérogatoire prend fin au 30 septembre où l’organisation des AG uni-
quement à distance ne s’impose donc plus.
N’oubliez pas toutefois que le vote par correspondance reste un moyen de voter pour
le copropriétaire et qu’un formulaire doit être joint à toutes vos convocations que
vos AG soient en présentiel ou en distanciel !
En outre, la Loi Elan du 23 novembre 2018 impose d’ici le 23 novembre prochain, au
syndicat des copropriétaires de mettre en conformité son règlement de copropriété
(lots transitoires, parties communes spéciales et parties communes à jouissance
privative).
Compte tenu de la crise sanitaire qui a retardé les AG, de la lourdeur du processus
et de la gravité des sanctions, la FNAIM et le GRECCO considèrent qu’il est indis-
© iStockphoto
pensable de reporter le délai au 31 décembre 2023 et en appellent au législateur afin
qu’il modifie en ce sens l’article 209 II de la loi Elan. l
MARCHÉ PARISIEN : LES L’EXODE URBAIN A-T-IL EU LIEU ?
PETITES SURFACES PLUS
TOUCHÉES QUE LES GRANDES Un rapport sur la sortie de crise rendu mi-juin au ministère du Travail montre bel
et bien un flux massif de départs des grandes villes l’an dernier. Les départs de Paris
Les prix de l’immobilier ont fléchi en 2020 à Paris ont progressé de 30,3 % entre le 2e semestre 2019 et celui de 2020.
et le marché s’est gelé début 2021. La dernière note
de conjoncture des notaires pointe une baisse des C’est le retour en grâce des villes moyennes qui offrent aux foyers un confort sup-
prix de 1,1 % entre fin 2020 et janvier 2021. plémentaire (une pièce en plus ou un bout de jardin) et aux adeptes du télétravail, la
possibilité de s’éloigner tout en restant à distance raisonnable de leur entreprise. l
L’absence de touristes, qui louent des petites
surfaces meublées, désorganise également le
marché. Les propriétaires qui se sont endettés
et ne peuvent pas attendre des jours meilleurs
sont obligés de vendre au plus vite ce qui
engendre une baisse de prix plus conséquente
encore sur ce segment. l
9
CONCEVOIR LA VILLE
AUTREMENT
La démarche ÉcoQuartier, portée
par le ministère de la Transition
écologique, favorise de nouvelles
© Ingrid Redinger / iStockphoto
façons de concevoir, construire et
gérer la ville durablement. Derrière
ce label se cache un projet d’aménagement qui
intègre les enjeux et principes de la ville et des
territoires durables : cadre de vie et usages, déve-
loppement territorial, environnement et climat. l
DONATIONS ET LEGS AUX AUXILIAIRES
DE VIE : C’EST DÉSORMAIS POSSIBLE
Dans le but de protéger le patrimoine des personnes vulnérables, la
loi interdisait aux personnes leur fournissant un service d’assistance
de recevoir une donation ou un legs de la part des personnes qu’elles
assistent. Cette interdiction a été jugée contraire à la constitution
par le Conseil constitutionnel. Les sages ont estimé que les dispo-
sitions contestées, malgré leur objectif de protection, portaient une
© iStockphoto
atteinte disproportionnée au droit de propriété, comprenant celui
de disposer librement de ses biens. l
DEUX MOIS D’ACTU
91
UNE FERME
PHOTOVOLTAÏQUE
AU PLESSIS-PÂTÉ
Plessis-Pâté va accueillir une vaste ferme
10 photovoltaïque solaire. 32 hectares de ter-
rains militaires de l’ex-base aérienne 217
vont être dédiés au développement d’une
© Tsvetan Ivanov / iStockphoto
ferme solaire de dernière génération.
Les 100 000 panneaux photovoltaïques
produiront 50 GWh chacun, soit l’équi-
valent de la consommation électrique de
20 000 habitants. l
77 92 95
LE PRÉFET FAVORABLE
AU PROJET DE TOUR CAMPUS CYBER OUVRIRA À L’AGGLO ROISSY PAYS
À MONTÉVRAIN L’AUTOMNE À LA DÉFENSE DE FRANCE LANCE
UN PROJET DE PARC
Pour Thierry Coudert, préfet de Seine-et- Lieu « totem » de la cybersécurité fran- D’ACTIVITÉS À SAINT-WITZ
Marne, le projet de tour de 58 mètres à çaise, le Ca mpus Cyber réunira, sur
Montévrain marque le début d’un nouvel 25 0 0 0 m 2 à La Défense, des gra ndes La communauté d’agglomération Roissy Pays
urbanisme : « L’étalement urbain n’est entreprises, des start-ups, des organismes de France lance un projet de parc d’activités
plus possible ». Le bâtiment, qui comp- publics et de formation, tous spécialisés à Saint-Witz pour diversifier les entreprises
tera des logements de grand standing, d a ns la c y bersécu r ité. L’objec t i f est accueillies sur son territoire. L’agglo, qui
des bureaux, des commerces et un espace double : montrer l’expertise de la France redoute une crise économique et sociale si
« tiers lieu » sera à facture énergétique en cybersécurité et travailler ensemble rien n’est fait, prévoit de générer, à terme,
nulle pour ses occupants. l pour réduire les cyberattaques. l entre 400 et 600 emplois sur le nouveau site. lGRAND PARIS
Le Grand Paris à la recherche
d’un second souffle
La métropole du Grand Paris prend corps progressivement.
Pourtant son mode de gouvernance, ses mécanismes de
fonctionnement, les multiples reports sur la finalisation du réseau
Grand Paris Express alimentent toujours les débats, voire les
critiques. La métropole aurait-elle besoin d’un second souffle ?
L’
12
idée d’un Grand Paris n’est pas Mais rappelons-nous que les épidémies ses grandes artères que nous connaissons
nouvelle. Napoléon III s’était lancé du XIXe siècle (le choléra, la tuberculose) aujourd’hui. À l’époque déjà, les « hygié-
dans l’agrandissement de la capi- ont façonné la ville haussmannienne avec nistes », partisans de l’adaptation de la ville
tale en annexant ses communes voisines dense, s’opposaient au mouvement « prai-
comme Auteuil, Passy et les Batignolles, « L’urbanisme du riste » favorable à une ville à la campagne,
confiant au baron Haussmann la transfor- plus saine et sûre, qui s’est plutôt développée
mation de Paris pour en faire une grande
XIXe siècle a été façonné dans les pays anglo-saxons.
métropole moderne capable de rivaliser par les épidémies. »
avec Londres. Alors, à l’heure où 84 % des Français pré-
fèrent vivre dans une ville moyenne plutôt
que dans une grande métropole, à l’heure
où l’exode des Parisiens a augmenté de
30 %, à l’heure où il faut se préparer aux
épidémies futures en adaptant notre urba-
nisme, ne faut-il pas aller chercher chez les
prairistes ce nouveau souffle qui permettra
au Grand Paris de renaître ?
L’objectif du Grand Paris est de mettre en
commun toutes les ressources de ses terri-
© Provost / Wikimedia Commons
toires pour répondre aux enjeux majeurs :
la modernisation et le développement du
réseau de transport, la construction de
nouveaux logements, le développement
de l’activité économique et la transition
énergétique à travers le plan climat air
En 1862, Haussmann transforme la ville depuis une décennie, mettant en énergie métropolitain (PCAIM). Des
œuvre la nouvelle politique d’urbanisme. Sur l’Ile de la Cité, comme le montre objectifs nobles et ambitieux, mais qui
cette estampe, de nombreuses petites maisons privées ont été détruites. demandent une âme. lPROJETS
Un garage de huit
étages transformé
en logements
La promoteur Capelli a été choisi DES HABITANTS ASSOCIÉS AU DÉVELOPPEMENT
par la mairie de Paris pour créer DE LEUR TERRITOIRE
environ 70 logements dans un
ancien garage Renault de huit La communauté urbaine Grand Paris Seine communautaire : le développement éco-
niveaux datant de 1954 et situé et Oise travaille à l’élaboration d’un projet nomique, la voirie, le sport et la culture,
dans le 15e arrondissement. Une du territoire. Un travail qui débouchera sur l’urbanisme, les déchets, l’eau et l’assainis-
opération immobilière portant la rédaction d’une feuille de route de l’action sement, l’habitat, la politique de la ville,
sur 7 310 m2 de surface. communautaire jusqu’en 2026. la transition énergétique, les mobilités, le
tourisme…
La Butte Rouge Dans ce cadre, les habitants des 73 com-
sera réhabilitée munes constituant le territoire ont été invités Le projet de territoire est une opportunité
Le commissaire enquêteur a à définir leurs priorités pour améliorer leur pour la communauté urbaine de déve-
rendu un avis favorable sans cadre de vie, dégager des valeurs communes lopper des orientations, des projets et des
réserve à la réhabilitation de cette et définir une vision partagée du territoire à actions publiques en accord avec les besoins
cité jardin de Châtenay-Malabry travers un questionnaire en ligne, du mois concrets des habitants. C’est pourquoi
(Hauts-de-Seine), construite de mars au mois de juin dernier. recueillir leur avis à travers cette consul-
dans les années 1930 dans un tation est essentiel, a déclaré le président 13
style minimaliste Bauhaus pour Des quizz, permettant d’évaluer la connais- de la communauté urbaine.
loger les ouvriers. sance des habitants sur les compétences de
la communauté urbaine, ont été introduits À l’issue de la phase d’élaboration et de
Jeux Olympiques : dans le questionnaire. Une occasion de consultation, le projet de territoire sera adopté
un héritage durable rappeler la variété des dossiers d’intérêt le 23 septembre en conseil communautaire. l
se dessine
En tant que maître d’ouvrage
du Centre aquatique olympique,
du franchissement piéton qui le
reliera au Stade de France et de
la ZAC Plaine Saulnier, la Métro- AUX MUREAUX, LANCEMENT D’UNE NAVETTE
pole du Grand Paris se donne AUTONOME SANS OPÉRATEUR
pour objectif de construire un
héritage durable pour le territoire Une démonstration baptisée Navetty, L’expérimentation permettra de faciliter la
métropolitain et ses habitants. portant sur la mise en œuvre d’un service fluidité des déplacements des salariés et des
de navettes électriques autonomes sans visiteurs entre les bâtiments et de limiter
Rungis cherche opérateur sur un site représentatif d’une l’usage des véhicules individuels sur le site.
des partenaires agglomération, a été lancée le 26 mai 2021 Elle permettra également aux porteurs du
La Semmaris, société gestion- sur le site d’ArianeGroup aux Mureaux projet d’appréhender trois thématiques :
naire de Rungis, au sud de Paris, (Yvelines). la cybersécurité, la gestion autonome des
lance mi-juillet un appel à idées passages de ronds-points et l’acceptabilité
pour construire avec les acteurs Le site est idéal pour une expérimentation, de l’écosystème par les utilisateurs.
du terrain son projet d’extension selon les porteurs du projet. Il réunit tous
au nord de la capitale. L’objectif les éléments de complexité d’une agglo- Dès 2022, ces navettes circuleront entre
est de fédérer les chambres mération urbaine : circulation routière et le site et la gare des Mureaux. Des études
d’agriculture, les élus, les asso- piétonne, ronds-points, intersections et seront menées pour proposer deux autres
ciations… autour de ce projet stationnement. Un environnement qui doit circuits, l’un reliant le campus des Mureaux
baptisé Agoralim. permettre de préparer un futur passage à à la gare, l’autre reliant ArianeGroup à la
l’échelle urbaine. gare des Clairières à Verneuil-sur-Seine. lGRAND PARIS
CES VILLES DU GRAND PARIS QUI VEULENT
SE DOTER D’UN CENTRE-VILLE TRADITIONNEL
Des rues où les riverains se promènent, À Bobigny, le maire Abdel Sadi a franchi
© Fil Studio / iStockphoto
des terrasses où il fait bon prendre un le pas. Au pied de l’hôtel de ville, au
café, une boulangerie qui dégage des milieu des tours de logements sociaux, les
odeurs de viennoiseries… Un quartier pelleteuses abattent les derniers vestiges
ordinaire dans bien des lieux mais qui du vieux centre commercial qui accapa-
fait rêver les maires des villes modernes rait depuis des décennies le cœur de cette
du Grand Paris, construites en « dalles ». ville populaire.
L’INNOVATION
Signes des temps et portés par le projet de D’ici deux ans, la galerie marchande TECHNOLOGIQUE
l’association Centre-ville en mouvement laissera place à un quartier f lambant AU SERVICE DU
qui plaide pour faire du sort des centres- neuf aux larges rues piétonnes dotées de GRAND PARIS EXPRESS
villes une « grande cause nationale », ces commerces de proximité, d’un cinéma,
maires aimeraient changer le visage de d’un mobilier urbain et de fontaines Grâce à la démarche BIM (Building
14 leur cité en se dotant d’un centre-ville rafraîchissantes. Information Modeling, qui se traduit par
plus traditionnel. modélisation des informations du bâti-
Évry-Courcouronnes, au sud ment), l’immersion dans les futurs ouvrages
de Paris, tient un raisonne- et équipements du Grand Paris Express,
ment similaire. Elle est née de encore en construction, est déjà possible.
la fusion récente de Courcou-
ronnes et d’Évry, une ville Pour la Société du Grand Paris, la démarche
nouvel le des années 1960 BIM constitue un allié stratégique pour la
imaginée autour d’une dalle conception et la réalisation du nouveau
et d’un gigantesque centre métro. Pour chaque ouvrage, une maquette
commercia l qu i occupe numérique s’enrichit au fur et à mesure
près de la moitié du cœur des étapes du chantier, des renseignements
de la ville. L’inhospitalité transmis par les acteurs qui interviennent,
© Kateryna Levchenko / iStockphoto
des lieux a poussé le maire, de l’architecte au poseur de voies. Au-delà
Stéphane Beaudet, à démolir de la représentation extrêmement fiable des
u ne pa r t ie de sa da l le de gares, tunnels et ouvrages de service du
centre-ville pour réaménager nouveau métro, cette méthode de collabo-
le quartier. Un chantier d’au ration transforme également les manières de
moins vingt ans. l travailler et améliore la maîtrise des aléas.
La coordination interdisciplinaire délivre
des i n for mat ions précieuses su r les
solutions techniques à mettre en œuvre,
UN CAMION ÉLECTRIQUE SUR LE GRAND PARIS EXPRESS l’agencement des géométries, des implan-
tations des composants du projet ou encore
C’est une intervention qui ne fait pas de bruit. Et pour cause… Le premier camion la quantité de matériaux utilisés. Elle
électrique BTP du groupe Eiffage a débarqué sur les chantiers du Grand Paris Express. permet d’étudier toutes les options puis
De taille encore modeste (14 tonnes à vide), l’engin déplace des matériaux moyennement d’éclairer les choix. Aucun détail n’est
volumineux (12 tonnes de charge utile). Mais il ouvre une voie. Celle d’une révolution laissé au hasard. Une vraie révolution dans
silencieuse et moins émettrice de gaz à effet de serre. À suivre… l la manière d’aborder un chantier. l15
SAINT-DENIS PLEYEL : L’AMÉNAGEMENT
DE LA GARE DÉMARRE
Futur nœud ferroviaire où se croiseront les lignes 14, 15, 16 et 17 du nouveau métro,
la gare Saint-Denis Pleyel prend forme.
La construction de la partie souterraine de L’aménagement comprend également l’ins-
la gare, d’une surface de plus de 23 000 m², a tallation de tous les équipements nécessaires
débuté en 2018 et s’est échelonnée sur un an. au bon fonctionnement de la gare : pose
Le creusement des terres, entamé en 2020, des réseaux, des éclairages ou encore des
se poursuit et prendra fin à l’automne 2021. escaliers mécaniques et des ascenseurs,
sans oublier l’installation des équipements
Au printemps 2021, c’est l’aménagement des indispensables à la sécurité de la gare.
espaces intérieurs de la gare qui a commencé :
l’installation des cloisons et des plafonds, l’ha- C’est en 2024, une fois les derniers éléments
© Chriseric / iStockphoto
billage et la séparation des locaux techniques dédiés à l’accueil des voyageurs posés
des espaces voyageurs, la pose des portes, des (mobilier, distributeurs automatiques de
garde-corps, la réalisation des aménagements billets…), que les essais nécessaires à la
extérieurs, la végétalisation, etc. mise en service de la gare seront lancés. lPOINT DE VUE DE LA CHAMBRE SUR…
© Hanohiki / iStockphoto
16
Les travaux sont-ils un obstacle à
Que ce soit pour faire une plus-value ou pour l’aménager à son goût, acheter
peut être une belle opportunité. De quoi rassurer les vendeurs.
O
n pense souvent que les travaux en état d’habitation. Et pour peu qu’il soit c’est l’envie d’aménager son intérieur à
repousseront les acheteurs, que bricoleur, il pourra encore faire baisser son son image. En effet, s’il y a tout à refaire, il
la vente sera plus longue et moins investissement en effectuant une partie ou pourra laisser libre cours à son imagination
intéressante. Pourtant, selon un sondage la totalité des travaux. pour que les travaux soient en adéquation
BFM Immo, 82 % des Français sont prêts à avec ses goûts et les dernières tendances
acheter un bien nécessitant des travaux. En tant que professionnel, il est toutefois déco du moment. De plus, la qualité de
de votre devoir d’accompagner l’acheteur, l’ouvrage et les aménagements pourront
La plupart du temps, lorsqu’un acheteur se d’attirer son attention sur tel ou tel pro- éventuellement donner plus de valeur à son
tourne vers l’acquisition d’un bien avec tra- blème, sur les autorisations nécessaires, sur bien lors de la revente.
vaux, c’est dans l’espoir de faire une bonne la rapidité de la mairie à répondre.
affaire. Il sait que ces biens sont souvent Mais avec la raréfaction des biens, notam-
vendus moins chers que les autres en rai- L’autre raison qui pousse souvent un ache- ment des maisons, dans certaines villes
son des sommes à engager pour les remettre teur à se tourner vers un bien avec travaux, d’Île-de-France, les projets avec travauxL’AVIS DE l’EXPERT 17
Michel Platero, Président de la FNAIM du Grand Paris
Les Français sont de moins en moins
découragés par les biens avec travaux
et les nombreuses aides de l’État
la vente ?
atténuent les dernières hésitations
© Valentin Geslin
Tous les biens immobiliers en vente sont loin d’être habi-
tables en l’état. Certains nécessitent même des travaux
importants ; c’est une situation qui ne fait pas peur aux
un bien avec travaux Français. 82 % d’entre eux sont ainsi prêts à acheter un bien immobilier avec
des travaux, selon une étude de BFM Immo. Mais peu d’entre eux savent qu’ils
peuvent compter sur des aides financières pour les réaliser.
49 % déclarent qu’ils ne se tiennent pas informés des aides disponibles selon le
vont prendre une nouvelle dimension. sondage. 36 % ne savent pas où faire les recherches sur les dispositifs et une même
Vous verrez des candidats à l’achat qui ne proportion estime qu’elle n’y est pas éligible, « à tort ».
sont ni bricoleurs, ni fixés sur leurs goûts.
Les biens avec travaux que vous leur pro- En 2020, ce sont 5,8 milliards d’euros d’aides publiques qui ont été dépensés
poserez entreront juste dans leur budget pour des dispositifs d’aide à l’amélioration de l’habitat. De plus, les collectivités
ou présenteront un confort supplémentaire locales ont proposé 200 millions d’euros de subventions. Pour s’y retrouver
à leurs yeux (une pièce de plus, un bout de dans la jungle des différentes aides (MaPrimeRénov’, le programme Habiter
jardin). Il vous faudra les conseiller, voire les mieux…), le gouvernement a mis en place le site web faire.gouv.fr, un réseau
informer. L’ensemble des articles sur le CITE, d’accompagnement dédié.
MaPrimeRénov, Action logement, parus dans
les précédents numéros vous y aidera. l Ce sont là autant d’éléments positifs pour une relance solide et pérenne de notre
secteur. lDOSSIER
18
© Eoneren / iStockphoto
20 Les grandes nouveautés
22 Les modalités d’application
Les enjeux du no
2
5 La valorisation ou
dévalorisation des biens Le nouveau diagnostic de per
le 1er juillet. Certains s’en réjo
de secteurs d’activité, l’immo
à effet de serre et nous ne po19 uveau DPE formance énergétique est entré en vigueur uissent, d’autres le déplorent. Mais comme beaucoup bilier est invité à participer à la réduction des gaz uvons que nous associer à cette ambition nationale.
DOSSIER
Les grandes nouveautés
Le nouveau diagnostic de performance
énergétique – ou DPE 3 – est entré en
vigueur le 1er juillet. Résultat de deux
années de travail jalonnées de propositions,
concertations et arbitrages auxquelles a
participé la FNAIM, il devient opposable.
Un DPE fiable et précis des biens immobiliers anciens n’ayant fait
20 Le nouveau DPE indique avec précision la l’objet d’aucuns travaux bénéficiaient d’un
consommation en énergie primaire du loge- classement identique à celui d’un bien
ment, les émissions de gaz à effet de serre qui construit récemment. Cette nouvelle version
© Khanisorn Chaokla / iStockphoto
en résultent et une estimation de la facture du DPE, qui prend en compte les caracté-
énergétique. ristiques techniques du logement comme
l’isolation, le chauffage, les fenêtres, met fin
L’étiquette du document n’est plus calculée à ces incohérences.
sur le seul critère de l’énergie primaire
du logement comme c’était le cas jusqu’à Un DPE opposable
présent. Elle prend également en compte Le nouveau diagnostic de performance
les émissions de gaz à effet de serre. Le énergétique change de statut. Simple
classement attribué de A à G relève d’une document informatif dans l ’ancienne Il pourra notamment obtenir une indem-
synthèse des deux indicateurs. version, il devient opposable comme les nisation financière en cas d’erreur prouvée
autres diagnostics relatifs à l’électricité, ou de tromperie.
La consommation en énergie primaire du au plomb et à l’amiante. L’ensemble de Les recommandations de travaux ne sont
logement et les émissions de gaz à effet données contenues dans le rapport est pas opposables.
de serre en kg CO 2 /m²/ concerné, des données
an sont calculées plus d’entrée aux estimations Un DPE écologique
précisément . L e coût « La nouvelle fournies, en passant par L’esprit du nouveau diagnostic de per-
économique des consom- version du DPE les informations collec- formance énergétique s’inscrit dans la
mations énergétiques est prend en compte tées sur les composantes politique écologique menée par l’État :
également estimé que ce
les caractéristiques constructives et équipe- développement durable, empreinte écolo-
soit le chauffage, l’eau ment du bien qui ont été gique, rénovation énergétique.
chaude ou la consomma- techniques intégrées pour le calcul. Il se doit donc d’acquérir un rôle struc-
tion électrique. du logement. » turant pour la rénovation énergétique
Un acheteur d’un bien du parc de logements pour permettre de
Les anciennes versions du immobilier qui pense comptabiliser le nombre de biens immobi-
diagnostic de performance énergétique ont avoir subi un préjudice économique pourra liers à rénover prioritairement, de fixer le
été, à juste titre, souvent critiquées. En effet, engager la responsabilité du vendeur et la montant des aides, de prendre les mesures
à partir des critères de notation autorisés, responsabilité de la société de diagnostics. d’accompagnement.biens conservent leur étiquette énergétique,
40 % des biens vont changer de classe entre
le nouveau et l’ancien DPE.
Selon les estimations des diagnostiqueurs
FNAIM, qui diffèrent quelque peu de
celles présentées par le gouvernement,
200 000 logements chauffés au gaz et
60 0 0 0 0 logements chau f fés au f iou l
deviennent des passoires thermiques. Ces
énergies fossiles augmentant les émissions
de gaz à effet de serre.
Inversement, 600 000 biens dotés d’un 21
chauffage électrique et 200 000 chauffés
au bois ne seront plus considérés comme
des logements très énergivores et un bon
nombre passera de F à E.
Il faut se préparer à ce que beaucoup de
Français soient surpris de leur classe-
ment DPE, y compris de la déception par
rapport au classement A, B ou C qu’ils
pensaient avoir.
Le DPE et les équipements collectifs ou la partie de bâtiment concerné par le
Si un immeuble ou une partie d’immeuble dispositif collectif. Il vous faudra expliquer à votre client qui a
possède un dispositif collectif de chauf- changé sa chaudière au gaz dernièrement,
fage, de refroidissement, de production Pour les autres dispositifs collectifs (comme tout en bénéficiant du CITE, que son bien
d’eau chaude sanitaire ou de ventilation, la l’enveloppe extérieure, la toiture, les plan- est devenu une passoire thermique. l
personne qui demande un DPE doit rece- chers, plafonds et cloisons intérieures
voir des informations complémentaires, donnant sur des locaux non chauffés), le
notamment : demandeur devra recevoir tout document DES PRIX STABLES
disponible permettant de le renseigner
• u ne description de ces équipements col- sur les caractéristiques pertinentes de ces • L e DPE d’une maison individuelle
lectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode dispositifs ayant des incidences sur les coûtera environ 200 €.
de gestion ; consommations énergétiques (dates et des- • Le DPE d’un appartement situé dans
• les modalités de répartition des frais liés criptions des travaux d’isolation thermique un immeuble construit après 1948
aux consommations énergétiques de ces réalisés, factures afférentes, diagnostics coûtera environ 150 €.
équipements. techniques réalisés). • Le DPE d’un bien situé dans une rési-
dence antérieure à 1948 coûtera 200 €
Le décret supprime néanmoins l’obliga- Un DPE qui provoquera des surprises et non plus 90 € car il faudra plus de
tion de transmettre la quantité annuelle De nombreux clients de vos agences et temps pour réaliser le diagnostic.
d’énergie consommée pour le bâtiment syndics risquent d’être surpris. Si 60 % desDOSSIER
Les modalités d’application
Le gouvernement a prévu une phase
transitoire pour accompagner la mise
en place du nouveau DPE.
1er juillet 2021
Le nouveau diagnostic de performance Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018
énergétique entre en vigueur. Ancien et et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au
nouveau DPE cohabitent alors qu’ils sont 31 décembre 2024.
22 difficilement comparables. Pour limiter la
durée de cohabitation des deux méthodes, Les anciens DPE sont donc toujours valables
les durées de validité des anciens DPE sont mais non opposables, ce qui amoindrit leur
raccourcies : valeur. Nous conseillons à nos adhérents de
rajouter l’une des deux mentions : « DPE
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et valide, réalisé suivant l’ancienne méthode de
le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au calcul » ou « DPE réalisé suivant la méthode
31 décembre 2022. de calcul applicable au 1er juillet 2021 ».
1er janvier 2022
Toutes les annonces immobilières devront un diagnostic de performance énergé-
porter les étiquettes énergétique et cli- tique par un professionnel certifié dès
matique sans oublier les estimations des l’annonce de la mise en vente ou de la
consommations d’énergie du logement. location de son bien immobilier, comme
le prévoit déjà la loi.
Cette mesure vise à améliorer, le plus en • I l encouragera le locataire potentiel à
amont possible, l’information des acqué- demander le diagnostic de performance
reurs et loueurs de biens immobiliers énergétique.
sur leurs impacts environnementaux et • Il incitera les propriétaires et les bailleurs à
économiques, de sorte que la performance réaliser des travaux d’économie d’énergie
énergétique du bien devienne un des élé- pour valoriser les biens immobiliers.
ments constitutifs du choix.
© MicroStockHub / iStockphoto
En cas d’absence d’affichage de la per-
Pour les rédacteurs du nouveau texte, formance énergétique dans l ’annonce
cet affichage aura également des vertus immobilière, les dispositions de droit com-
pédagogiques : mun s’appliquent :
• I l poussera le propriétaire à faire réaliser • Au plan civil, le dol (article 1116 du codeILS ONT DIT
Emmanuelle
Wargon,
ministre déléguée
chargée du
Logement
© Bovita
« La DPE inté-
resse les agents immobiliers. Elle
donne plus d’informations sur le
bien et augmente ce qu’on appelle
la valeur verte de l’immobilier.
Ça va devenir un critère de qua- 23
lité et de prix. »
© Franck Boston / iStockphoto
Jean-Marc
Torrollion,
président de
© Arlinda Mestre
la Fédération
nationale de
l’immobilier
« L e s s i x pr o p o s i t i on s du
rapport IGF-CGEDD visent à
exclure les petits épargnants de
civil) peut résulter de la dissimulation incomplètes ne sera pas considérée comme l’immobilier de la création d’un
d’un fait qui, s’il avait été connu, aurait fiable par les candidats à l’acquisition ou à secteur locatif intermédiaire.
conduit l’acquéreur à ne pas contracter la location. C ’est v ite oubl ier leu r rôle
ou à le faire à un prix moindre ; la sanc- essentiel sur tout le territoire
tion est la nullité de l’acte ou la réduction Tous les supports sont pris en compte dans quand on a eu besoin d’eux. »
du prix. le décret avec leur spécificité :
• Au plan pénal, le grief de publicité de • Les annonces publiées dans les vitrines des
nature à induire en erreur (art L 121-1 agences immobilières ou sur Internet béné- David
du code de la consommation) peut être ficient d’une place importante et devront Ambrosiano,
© Romuald Meigneux
relevé par les services des fraudes et faire comporter l’étiquette énergie avec des président du
l’objet des sanctions de l’article L 213-1 dimensions minimales. Conseil supérieur
du même code : 2 ans de prison, 37 500 € • L es annonces dans la presse écrite béné- du notariat
d’amende. ficient d’une dérogation et l’obligation « Les études
d’affichage se limitera à la mention de la notariales constituent le premier
Au-delà de ces dispositions, la sanction lettre correspondant au classement de réseau de proximité d’accès au
sera surtout celle du marché immobilier. la performance énergétique du bien sur droit en France. »
Une annonce présentant des informations l’échelle de référence.DOSSIER
1er janvier 2023
Entrée en vigueur d’un seuil minimal de que si la consommation d ’énergie ne 450 kWh/m²/an ou plus ne pourront donc
performance énergétique pour mettre un dépasse pas le seuil de 449 kWh d’énergie plus être mis en location, ce qui exclura les
bien en location. finale par mètre carré de surface habitable logements classés G.
et par an.
Aujourd’hui, pour être loué vide ou meu- La mesure ne s’appliquera qu’aux contrats de
blé à usage de résidence principale du location signés à compter du 1er janvier 2023.
locataire, un logement doit répondre à des « Confort et habitabilité Les baux en cours à l’entrée en vigueur de la
critères de confort et d’habitabilité stricts. ne suffiront plus mesure ne seront pas concernés. l
En revanche, s’agissant de performance
énergétique, un logement est énergéti-
pour mettre un bien
quement décent dès lors que l’étanchéité en location. »
à l’air et l’aération sont correctes et ce
indépendamment de l’étiquette énergie MÉMENTO
et de l’étiquette climat. Dans deu x ans seulement, en France
24 métropolitaine, les logements ayant une • 1 er ja nv ier 2 021 : en z one s
À compter du 1er janvier 2023, un bien consommation d’énergie, estimée par le tendues, le propriétaire d’une pas-
immobilier ne pourra être mis en location diagnostic de performance énergétique, de soire thermique (classes F et G)
ne peut plus augmenter librement
le loyer entre deux locataires sans
rénover le bien.
• 1er juillet 2021 : entrée en vigueur
du DPE 3, plus fiable, plus lisible
et opposable.
• 1er janvier 2022 : les annonces
dev ront a f f icher l ’ ét iquet te
énergétique. Les actes devront
intégrer les obligations de tra-
vaux pour les propriétaires de
biens classés F et G.
• 1er janvier 2023 : interdiction de
mettre en location les biens dont
la consommation énergétique est
supérieure à 450 KWh/m2.
© turkstockfotograf@gmail.com / iStockphoto
• 1er janvier 2028 : obligation pour
les propriétaires de logements F
et G de réa liser des travau x
afin d’atteindre au minimum la
classe E avant de mettre leur bien
en location.La valorisation ou
dévalorisation des biens
L’affichage des deux étiquettes énergétique
et climatique et de l’estimation du montant
© leonard_c / iStockphoto
moyen des factures énergétiques du logement
donnera une vue d’ensemble du logement,
avec notamment une évaluation de l’isolation
des murs, planchers, toiture et portes. 25
L
e confort d’été sera analysé visuelle- énergétique des bâtiments prend une À l’inverse, les logements classés F, qui
ment par le professionnel qui donnera nouvelle dimension et le nouveau DPE est appartiennent en grande partie à la catégo-
des pistes d’amélioration. L’examen bien témoin de cette évolution. rie des constructions d’après-guerre, peu ou
est cependant trop succinct pour améliorer très mal isolées, sont de loin les plus difficiles
le confort d’été de l’habitation qui s’impose à rénover, avec un coût de réhabilitation au
pour ta nt comme une problématique « La rénovation énergétique mètre carré très élevé difficile à rentabiliser.
majeure depuis plusieurs années, marquées des bâtiments prend
par des canicules fréquentes et intenses. Il en est de même pour les biens classés G,
une nouvelle dimension. »
souvent dénués d’isolation en toiture, dis-
Des travaux suggérés et des recomman- posant pour les uns d’une chaudière fioul
dations seront aussi indiquées dans le vétuste, pour les autres d’un chauffage
nouveau DPE pour réduire la consomma- Cette visibilité accrue des qualités tech- électrique dont le coût est prohibitif.
tion et les émissions de gaz à effet de serre niques des biens fait poindre un risque
du logement. Les travaux jugés essentiels de dévalorisation du patrimoine pour les Sans travaux, quelle valeur
comme l’isolation des combles ou l’ins- propriétaires qui ne voudraient, ou ne auront ces biens ?
tallation d’une pompe à chaleur pourront pourraient pas, rénover leur bien. Ce nouveau DPE permettra de confirmer
être suggérés par le diagnostiqueur, une – et peut-être d’accélérer – la tendance de
nouveauté par rapport à l’ancienne version. En particulier : fond de ces dernières années en faisant aug-
Ces travaux feront également l’objet d’une Les logements classés E, construits en menter la « valeur verte » dans les processus
estimation chiffrée. général avant 1948, se trouvent dans des d’achat. « Tout l’enjeu de la profession sera
immeubles qui possèdent des atouts consi- d’accompagner au mieux les consommateurs
Ces nouveautés – et surtout leur caractère dérables. Leur situation au cœur des villes pour tenir compte de cette réalité et participer
opposable – permettront aux proprié- et des villages permettra une valorisation à l’effort nécessaire de rénovation énergétique
taires, bailleurs et copropriétaires, une foncière plus accessible avec la mise en du parc immobilier français », souligne Jean-
meilleure prise de conscience de l’état œuvre d’une rénovation énergétique cou- Marc Torrollion, Président de la Fédération
d e le u r p at r i moi ne . L a ré nov at ion plée à une réhabilitation. nationale de l’immobilier. lVous pouvez aussi lire
