OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 PÉRIMÈTRE EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG - résultats 2021
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RÉSEAU D’OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS
OBSERVATOIRE LOCAL
DES LOYERS DU BAS-RHIN
RÉSULTATS 2021
PÉRIMÈTRE EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG
JUIN 2022
Agence Départementale
d’Information
sur le L o g e m e n t
du B a s - R h i n
OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 Sommaire Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Méthodologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 La parole aux professionnels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Contexte local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Niveaux de loyers de l’Eurométropole de Strasbourg en 2021. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Niveaux de loyers et type de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Attractivité des communes de la deuxième couronne : quelle évolution de leur parc de logements ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Conclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Annexes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 L’ADEUS remercie les particuliers et les professionnels de l’immobilier pour leur participation et grandes aides, sans lesquelles cette étude ne serait pas possible : Alsace-Patrimoine, DROMSON, Alsimmo, Christelle Clauss Contade, Haushalter-Martin, Immobilière du Rhin, Kego, Sogepa, Foncia, FNAIM, B&H immobilier, ORPI Cronembourg, Immobilière Zimmermann, Immo M, Immobilière de la Marseillaise, Strasbourg Immobilière, Immobilière Schwartz, Mercor, Agnes Odry, Cabinet immobilier Boujan, Immobilière Haguenau, Gestim, Immobilière Bacher L’ADEUS complète sa publication avec la synthèse de diverses sources de données et notamment d’entretiens qualitatifs auprès de professionnels de l’immobilier. ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P2
Introduction
Un outil d’observation du marché locatif privé au service des politiques publiques
Depuis le vote de la loi ALUR et sous logements, de réhabilitation et de
l’impulsion du ministère de la Cohésion requalification du parc. AGRÉMENT MINISTÉRIEL
des territoires, des observatoires locaux
des loyers (OLL) se sont développés Aujourd’hui, il existe 32 OLL en France, En 2020, l’agrément
dans les territoires où l’offre locative est pour 53 agglomérations observées. Ils ministériel a été délivré par
conséquente et parfois tendue. partagent les méthodes définies par arrêté du 29 octobre 2020,
l’Agence nationale pour l’information pour les 33 communes de
Ces observatoires se sont mis en place sur le logement (ANIL) et diffusent des l’Eurométropole de Strasbourg,
en partenariat avec des collectivités résultats fiables et comparables tout à l’Agence d’urbanisme de
locales, fédérations et syndicats de en répondant au mieux aux demandes Strasbourg Rhin supérieur et
l’immobilier, acteurs du logement posées par leurs partenaires locaux. La publié au Journal Officiel le
social, caisses d’allocations familiales méthode d’observation de l’ANIL détaille 5 novembre 2020. Cet agrément
et associations de représentants les prescriptions méthodologiques ayant vient conforter la rigueur de la
de locataires. Ils ont pour objectif vocation à être appliquées par chaque méthode appliquée et la qualité
d’améliorer la connaissance du marché observatoire. des résultats obtenus sur le
locatif privé. périmètre de l’Eurométropole.
À l’échelle du département du Bas-Rhin,
Les OLL représentent un outil central l’Agence d’urbanisme de Strasbourg
dans l’élaboration, la mise en œuvre Rhin supérieur (ADEUS) a été désignée
et l’évaluation des politiques publiques par ses partenaires locaux en 2012 pour
locales de l’habitat, notamment pour mettre en place un OLL. Le territoire
déterminer les besoins en matière bas-rhinois a donc fait partie des
de localisation et de volume des territoires pilotes retenus dans le cadre
programmes de construction de de l’expérimentation.
RÉSEAU DES OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS EN 2022
Source : ANIL, 2022
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P3
OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
Méthodologie
CARTOGRAPHIE DÉTAILLÉE DES ZONES
Cinq zones de loyers
homogènes sur
Eckwersheim
l’Eurométropole de Strasbourg
Vendenheim
La méthode de zonage, mise en place en La Wantzenau
2019, permet de neutraliser les effets de Lampertheim
structure et d’appréhender de manière Reichstett
plus juste l’influence de la localisation sur
Mundolsheim
les niveaux de loyers. Souffelweyersheim
Niederhausbergen
Hoenheim
Il s’agit d’identifier, à partir de travaux Mittelhausbergen
Oberhausbergen Bischheim
économétriques issus des données
Schiltigheim
collectées les années précédentes, Oberschaeffolsheim
des territoires (IRIS et communes) Wolfisheim
dont les loyers sont semblables
indépendamment des Strasbourg
Osthoffen
caractéristiques de leur parc. Breusch- Kehl
wickersheim
Les zones sont ainsi découpées Achenheim Eckbolsheim
en prenant en compte les logiques
propres au marché du locatif privé et Kolbsheim Lingolsheim
Holtzheim
non plus à partir des caractéristiques Ostwald
des quartiers et des communes.
Hangenbieten
Les zones sont alors équilibrées en Entzheim Illkirch-
Graffenstaden
termes d’effectifs de collecte et du
volume du parc locatif privé. Ainsi, une Geispolsheim
même zone ne regroupe pas deux
quartiers qui auraient des niveaux de
Blaesheim
loyers très différents. Fegersheim
Lipsheim
Eschau
Échantillon étudié zone 1
zone 2
Afin de garantir des chiffres solides Plobsheim zone 3
et d’assurer la représentativité des zone 4
données, la collecte doit répondre 0 9 km
zone 5
à des objectifs fixés par l’ANIL dans Sources : OLL ADEUS 2020, BD IRIS CONTOUR 2018 non classé
les processus d’échantillonnage, de BD EMS CARTO C10 - Réalisation : ADEUS, juin 2020 ancien zonage
collecte, de pondération des données et
de production des résultats. La collecte
respecte les niveaux de précision et
les seuils statistiques attendus. Par
exemple, seuls les résultats établis
à partir d’au moins 50 observations
peuvent être publiés.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P4
Pour rappel, L’OLL collecte des données portant ATTEINTE DES OBJECTIFS DE COLLECTE
sur les logements loués vides du parc locatif Source : OLL, 2021, Adeus.
privé. La collecte ne concerne donc pas les 200 %
12 000 11 424 200
logements du parc social (HLM), les logements
168 % 180
en maîtrise d’ouvrage d’insertion, ni les
10 000
résidences service. 153 %
160
139 %
140
Nombre de logement
8 000 7 461
Les résultats présentés ont été établis à 120
Taux en %
partir d’un échantillon de 11 560 logements 105 %
6 000 100
locatifs privés, loués vides, collectés auprès 86 %
des locataires (gestion directe) et auprès de 3 943
80
24 agences immobilières (gestion déléguée). 4 000 3 404 60
Cette collecte a largement atteint les objectifs 36 % 2 401 2 344 2 451
40
fixés à 7 461 logements, et représente un taux de 2 000
1 203 1 215 1 280
sondage de plus de 15 % du parc locatif privé, 375 136 623 540 20
alors que l’objectif établi par l’ANIL est de 11 %. 0 0
Appartements Maisons 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +
Objectifs ANIL Collecte OLL Taux d'atteinte des objectifs
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
5 zones 6 zones 6 zones 8 zones 5 zones isoloyer 5 zones isoloyer 5 zones isoloyer
Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif :
6 835 8 107 8 155 11 020 8 173 7 836 7 461
logements logements logements logements logements logements logements
16 agences 27 agences 31 agences 30 agences 22 agences 22 agences 24 agences
immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières
collectées collectées collectées collectées collectées collectées collectées
Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint
Objectif atteint
(172 %), (159 %), (153 %), (146 %), (148 %),
Objectif largement (102 %),
18 % du parc 17 % du parc 17 % du parc 15 % du parc 15 % du parc
dépassé (142 %), collecte
locatif privé locatif privé locatif privé locatif privé locatif privé
inégalités dans la rééquilibrée,
collecté, collecté, collecté, collecté, collecté,
collecte meilleure qualité
excellente excellente excellente excellente excellente
des données
représentativité représentativité représentativité représentativité représentativité
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P5
OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
Contexte local
L’habitat sur l’Eurométropole de Strasbourg
UN PARC MAJORITAIREMENT LOCATIF
78 661
logements
dont
5%
de maisons
95 %
d’appartements
(soit 34 % du parc total)
Strasbourg et sa 1er couronne Les petites communes (2e couronne)
avant 1946 après 2000
T1 T3
17 %
T2 T3
38 % T4 et +
32 % 31 % 34 %
24 % 30 %
36 %
de locataires
21 %
des logements de locataires des logements
dans le parc privé construits dans le parc privé construits
TAILLE MOYENNE DURÉE MOYENNE
DES MÉNAGES ET ÂGE MOYEN D’OCCUPATION
Parc locatif privé Propriétaires Parc social Parc locatif privé Propriétaires Parc social
Un taux de rotation
important 6,8 20,4 13,2
ans ans ans
1,8 2,2 2,5
Source : INSEE 2018
35,1 ans 45,7 ans 35,4 ans
69 % des emménagés
récents (moins d’un an) s’installent
52 % vivant seul dans le parc locatif privé
UNE RÉPONSE AUX BESOINS DE MOBILITÉ DES MÉNAGES
Le parc locatif privé est structurant pour l’accueil des nouveaux arrivants sur le territoire et
pour les étudiants. Il a longtemps été considéré comme le premier pas dans le parcours rési-
dentiel, une étape intermédiaire avant l’acquisition d’un bien. Ce constat est de moins en moins
vrai avec l’augmentation des prix de la vente car l’acquisition devient difficile, parfois impos-
sible. Aussi, avec le vieillissement de la population, certains ménages séniors se reportent sur
le parc locatif privé après avoir revendu leur bien immobilier pour habiter dans un logement
adapté et se rapprocher des services.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P6
La parole aux professionnels
L’agence Foncia Alsace
« En raison de la crise sanitaire et de sur le marché classique de la location,
ses confinements successifs, certains contraints par des raisons financières
territoires tels que Paris et l’Île-de- liées à l’absence de rentrées d’argent.
France ont constaté un départ massif Cette situation n’a pas perduré étant
des locataires urbains vers la campagne. donné l’embellie du tourisme et, par voie
Ce phénomène n’a pas été observé de conséquence, la rentabilité accrue
sur le territoire de l’Eurométropole de de ce type de location en comparaison
Strasbourg. d’une location classique.
Celle-ci reste dynamique en termes Malgré, ou à cause, de la crise sanitaire
de construction d’immeubles neufs. et de ses confinements successifs, la
Toutefois, la crise sanitaire a eu un demande de colocation reste toujours
impact direct sur les livraisons de aussi forte (qu’il s’agisse d’étudiants ou
THIERRY AUBINEAU,
logements, engendrant de nombreux d’actifs). Mais là encore, nous pouvons
DIRECTEUR DE GESTION LOCATIVE retards causés par la pénurie de constater un manque de biens à louer
matériel, l’arrêt de l’activité lié au pour ce type de location. La réticence
confinement et sa désorganisation due des propriétaires-bailleurs à louer en
aux différentes vagues de contamination colocation peut trouver son origine dans
du personnel. La demande locative reste l’angoisse d’avoir à gérer des conflits de
toujours aussi forte sur ce type de biens voisinage avec les autres copropriétaires
en raison de la performance énergétique de l’immeuble et la crainte d‘un turn-over
de ces constructions et l’attrait du loyer important au sein même de la colocation.
plafonné pour les produits soumis au
dispositif PINEL. La tension sur le marché locatif n’a pas
forcément eu d’impact direct sur la
Après une année 2020 chahutée par hausse des loyers, l’Eurométropole de
la COVID 19, 2021 a été marquée par Strasbourg étant soumise au dispositif
le retour d’un marché dynamique et le de l’encadrement des loyers défini par la
constat d’une très forte demande sur le loi ALUR.
marché de la location étudiante.
Enfin, reste à surveiller l’effet du nouveau
Le marché locatif sur le territoire de DPE et de la nouvelle réglementation
l’Eurométropole de Strasbourg reste en matière de location : l’interdiction de
marqué par une très forte saisonnalité louer des biens classés G (et bientôt F)
sur la période de juin à septembre. et l’importance de l’investissement à
En effet, nous avons pu de nouveau réaliser, pour améliorer la performance
constater une pénurie de l’offre de énergétique des logements, auront-ils
produits de petites surfaces (type T1 et un effet négatif sur le marché locatif ?
T2) malgré la construction ces dernières Les propriétaires de ces logements
années de nombreuses résidences mal classés auront-ils la volonté et la
étudiantes sur le territoire. capacité financière à assumer un tel
investissement ou préfèreront-ils se
Cette pénurie peut notamment trouver tourner vers la vente de leur bien ? Tel
son explication par la reprise de l’activité sera l’enjeu des années à venir sur le
touristique entrainant un retour de marché avec un impact probable sur
la location meublée de tourisme de l’offre locative…. »
courte durée. Au cours de l’année
2020, bon nombre de propriétaires
de ces appartements étaient revenus
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P7
OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
Niveaux de loyers de l’Eurométropole
de Strasbourg en 2021
Les niveaux de loyers en 2021 : chiffres clés
surface loyer mensuel loyer loyer médian loyer médian
moyenne moyen médian du marché du stock
649 10,5
Sources : ANIL, 2020
€/mois €/m²
64 m² 11,5
€/m²
10,1
€/m²
Les niveaux de loyers en France
Le loyer médian de l’Eurométropole de Strasbourg dépasse la barre des 12 €/m². Les plus petites
reste modéré comparé aux autres agglomérations agglomérations proches des côtes ont également
de même taille. Notre territoire offre ainsi un des niveaux de loyers plus élevés. C’est le cas de
prix médian à 10,5 €/m² contre 10,6 €/m² dans Sète, Arcachon, Bayonne, Ajaccio ou encore La
l’agglomération de Rennes, et 11 €/m² pour les Rochelle.
agglomérations de Nantes, tandis que Montpellier
NIVEAUX DE LOYERS PAR AGGLOMÉRATION EN 2020
Source : ANIL, 2020
13
Montpellier
Aix-Marseille
Fréjus
12
La Rochelle
Bordeaux Lille
Toulon
11 Ajaccio Nantes
Bastia Sète Bayonne Rennes
Eurométropole de Strasbourg
loyer médian en €/m²
Arles Dragigan
10 Nîmes
Les Sables Nancy
d'Olonne Besançon
Saint-Malo
9 Golfe du Morbihan-Vannes
Arras
Lorient
Brest -
Valence-Romans
8 Auray Quiberon Terre Atlantique
Alençon Pays de Saint Gilles Croix de Vie
Montélimar
La Roche-sur-Yon
7 Pays de Challans
Vitré
Montbéliard
6
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000
nombre de logements du parc locatif privé
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P8
Les facteurs impactant les niveaux e lo ge m
c a li s a t i o n ed
d e gest
de loyers Lo pe i
p
Ty
on
en
Ty
t
La localisation reste l’un des facteurs le plus
déterminant dans l’appréciation des loyers.
On constate des écarts de niveaux de loyers
particulièrement marqués (plus de 1 €/m²) entre e c o n st b re
d e pi
ed r m
è
les zones hyper-centrales et le reste des zones.
u
ce
uc
No
É poq
s
Cependant, d’autres déterminants (graphique ti o n
ci-contre), jouant également un rôle important,
doivent à ce titre être pris en compte dans
l’analyse des loyers : d ’e m mé n
té
y surface du logement
An c i enne
ag
e m e nt
y nombre de pièces
y époque de construction
y ancienneté d’emménagement du locataire
y type de logement
y type de gestion
D’autres facteurs dits « hédoniques » influent
sur les niveaux de loyers. Il est cependant difficile
d’évaluer précisément le rôle joué par chacun :
y aménités Loyer
- garage(s) ou parking(s) en €/m²
- ascenseur
- nombre de salles de bains
y surface et caractéristiques d’espaces verts
y exposition au bruit et à la pollution
y proximité géographique de services
y etc.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P9
OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
Niveaux de loyers
et type de logements
TYPE DE LOGEMENTS Type de logements Appartements Maisons Ensemble
Les maisons Surface moyenne (m²)
Loyer moyen (€/m²)
62
10,1
105
9,2
64
10,1
locatives : Loyer médian (€/m²) 10,6 9,3 10,5
un «micro-marché» Loyer mensuel moyen (€) 633 960 649
Source : OLL67, 2021, ADEUS
RÉPARTITION DES LOGEMENTS DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
PAR TYPE SELON LE TYPE DE LOGEMENTS
Source : OLL67, 2021, ADEUS Source : OLL67, 2021, ADEUS
16
Maison 15,5 9e décile
15
5%
14
9e décile
13 12,7
Appartement 12
95
Loyer en €/m²
11
Médiane
10 10,6
Médiane
% 9 9,3
8
7 7,5 1er décile
6,9 1er décile Appartement
6 Maison
5
LES TYPES DE LOGEMENTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG EN BREF
X Les maisons
c Une proportion encore bien moindre du parc de logements locatifs (5 %),
c Des charges énergétiques souvent élevées
c Un parc majoritairement concentré hors commune de Strasbourg (78 %),
c Des niveaux de loyers au m² plus faibles à cause de la surface et de l’âge du parc.
X Les appartements
c 95 % du parc de logements locatifs de l’Eurométropole de Strasbourg,
c Un parc plus récent que les maisons,
c Un parc majoritairement concentré dans la commune de Strasbourg.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P10NIVEAUX DE LOYERS, Nombre de pièces 1 p. 2 p. 3 p. 4 p. 5 p. +
Surface moyenne (m²) 26 47 70 93 125
SURFACE ET NOMBRE
Loyer moyen (€/m²) 14,8 11,4 9,7 9 8,8
DE PIÈCES Loyer médian (€/m²) 15,2 11,5 9,6 8,8 8,7
Loyer mensuel moyen (€) 390 532 673 830 1 104
Les petites surfaces Source : OLL67, 2021, ADEUS
plus chères au m²
RÉPARTITION DES LOGEMENTS
SELON LE NOMBRE DE PIÈCES
La surface et le nombre de pièces des logements Source : OLL67, 2021, ADEUS
sont essentiels pour appréhender les niveaux de T4 T5
loyers. La différence au m² entre les T1 et le reste
du parc locatif est marquée, les petites surfaces 15 % 9%
T2 T3
atteignant vite des valeurs très hautes. La moitié
des T1 a ainsi des loyers supérieurs à 15,2 € du m²
et un T1 sur dix dépasse même 20 € du m².
À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg,
les T1 sont concentrés majoritairement dans 30 31 % %
les zones 1 et 2 (49 % de l’ensemble des T1). T1
15 %
Ils participent ainsi au renchérissement des
loyers au m² de ces zones. On constate ainsi une dont T1
relation inverse entre surface et niveau de loyers Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
au m². Plus la surface est petite, plus les niveaux 22 % 27 % 15 % 18 % 17 %
de loyers grimpent.
DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
SELON LA TAILLE DU LOGEMENT SURFACE ET NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS
Source : OLL67, 2021, ADEUS EN BREF
20
20
19 X Une relation inverse entre surface et niveaux de loyers
18 par m². Plus la surface est petite, plus le prix au m² est
17 élevé,
16
X Pour les logements d’une pièce, une faible différence
15 14,5
15,2 de surface induit une forte variation du niveau de
Loyer en €/m²
14
loyers par m²,
13
12,3
12 11,2 11,6
9e décile
XP
our les logements de T4 et T5 et plus, une variation
11 11,4 11,5 de la surface a peu d’incidence sur le niveau de loyers
10 par m².
9 9,6
8,8 8,8 Médiane
8 8,7
7 7,3
6,7 1 décile
er
6 6,5
5
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
et plus
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P11OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
NIVEAUX DE LOYERS ET ANCIENNETÉ
D’EMMÉNAGEMENT
Des niveaux de loyers Ancienneté
< 1 an 1-2 ans
3-5 6-9 10 ans
d’emménagement ans ans et +
en €/m² des logements Surface moyenne (m²) 58 59 64 72 77
du marché supérieurs Loyer moyen (€/m²) 11,2 10,7 10 9,4 8,4
à ceux du stock Loyer médian (€/m²) 11,5 11,1 10,3 9,6 8,5
Loyer mensuel moyen (€) 659 633 645 678 641
Les différences de loyers du marché et du stock
sont variables selon la taille du logement. La rotation Source : OLL67, 2021, ADEUS
étant plus importante dans les petits logements, les
niveaux de loyers du stock et du marché tendent
RÉPARTITION DES LOGEMENTS
à se rejoindre. À l’inverse, l’écart se creuse pour SELON L’ANCIENNETÉ D’EMMÉNAGEMENT
les grands logements dont les locataires sont en Source : OLL67, 2021, ADEUS
moyenne plus anciens et sont donc épargnés par la 10 ans de 6 à 9 ans
et plus 10%
hausse des loyers lors des relocations.
de 3 à 5 ans
La saisonnalité des entrées dans les logements
est plus marquée en août, notamment en raison 17 %
de 1 à 2 ans
18 %
moins de 1 an
de la présence d’une population étudiante sur
Strasbourg et qui influence le marché locatif sur
la période de pré-rentrée.
Le marché de la location a été mis à l’arrêt lors
du premier confinement en avril, puis a été
27 28 % %
légèrement ralenti lors du deuxième confinement
fin octobre 2020. Comme tous les ans, la
saisonnalité des entrées dans les logements est DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
plus marquée en août notamment en raison de la DU STOCK ET DU MARCHÉ
Source : OLL67, 2021, ADEUS
présence d’une population étudiante à Strasbourg 16,8 9e décile
17
et qui influence le marché locatif sur la période de
pré-rentrée. En 2020, cette saisonnalité se serait 16
étalée un peu plus longtemps, jusque décembre, 15 9e décile
15
en raison du report des inscriptions étudiantes.
14
13
Loyer en €/m²
12
Médiane
11 11,5
Médiane
10
10,1
9
Définitions 8,6 1er décile
8
1er décile
Le loyer du stock est le loyer des locataires 7 7,2
stables, dont les baux sont déjà en cours au 6
1er janvier 2020, donc depuis plus d’un an.
5
Loyer du marché Loyer du stock
Le loyer du marché est le loyer des nouveaux
entrants ; il s’agit du loyer hors charges
des personnes ayant emménagé dans leur
logement en 2020, donc il y a un an ou moins.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P12LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR ANCIENNETÉ
D’EMMÉNAGEMENT SELON LA TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2021, ADEUS
5 pièces 9,1 €/m² 8,5 €/m²
et plus
10 €/m² 8,5 €/m²
4 pièces
3 pièces 10,4 €/m² 9,3 €/m²
2 pièces 12 €/m² 11,2 €/m²
1 pièce 15,3 €/m² 15,2 €/m²
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Loyer du marché Loyer du stock
RÉPARTITION PAR DATE D’ENTRÉE DES LOCATAIRES DANS LE LOGEMENT EN 2020
Source : OLL67, 2021, ADEUS
20 %
1er 2e
confinement confinement
15 %
10 %
5%
0%
r
r
s
ril
ai
n
t
ût
e
e
e
e
vie
rie
lle
ar
br
br
br
br
jui
m
av
ao
jui
m
em
to
m
m
v
jan
fé
ve
ce
oc
pt
dé
no
se
NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS DU STOCK
ET DU MARCHÉ EN BREF
X Les niveaux de loyers des logements du marché sont plus élevés
d’1,4 €/m² par rapport aux logements qui ne connaissent pas de rotation,
X Les loyers sont encadrés par des dispositifs légaux qui visent à limiter
l’évolution à la hausse des niveaux de loyers. Mais ils ne sont pas forcément
suivis et il en résulte un décrochage des niveaux de loyers du marché,
X Un rattrapage des niveaux de loyers des logements remis sur le marché,
X Des écarts entre les loyers du stock et les loyers du marché plus importants pour
les grands logements,
X Une forte baisse des entrées de locataires, entre fin mars et mi-mai, due au
confinement.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P13OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
NIVEAUX DE LOYERS Gestion Gestion
Type de gestion
déléguée directe
ET TYPE DE GESTION
Surface moyenne (m²) 62 67
Des niveaux de loyers Loyer moyen (€/m²) 10,3 9,9
par type de gestion Loyer médian (€/m²) 10,7 10,4
Loyer mensuel moyen (€) 636 659
influencés par les
Source : OLL67, 2021, ADEUS
caractéristiques des
logements gérés
DISPERTION DES LOYERS EN €/M² PAR TYPE DE GESTION
RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR TYPE DE GESTION Source : OLL67, 2021, ADEUS
Source : OLL67, 2021, ADEUS
17
Gestion déléguée 16 15,8
46
15 9e décile
15 9e décile
14
Loyer en €/m²
% 13
Gestion directe 12
54
11
Médiane
Médiane
10 10,7
10,3
9
8
%
7 7,9 1er décile
7,1 1er décile
6
Les logements gérés directement par les Gestion délégué Gestion directe
propriétaires (en gestion directe) représentent
54 % du parc locatif privé et ont un loyer médian
légèrement moins élevé au m² que ceux gérés par
les professionnels.
LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR TYPE DE GESTION
Source : OLL67, 2021, ADEUS
À taille équivalente, les professionnels pratiquent des
SELON LA TYPOLOGIE
prix plus élevés que les particuliers, à l’exception des Gestion directe
15
petits logements type T1 qui sont loués 1,2 €/m² T1 T5
plus cher par les particuliers. Cela peut s’expliquer 10 T2 et plus
15,9 €/m² T3
par la forte demande de ce type de logements par 5 11,3 €/m² T4
9,3 €/m² 8,7 €/m² 8,7
Loyers en €/m²
les étudiants et les ménages seuls, ce qui créée 0
une tension et une augmentation des prix moins Gestion déléguée
encadrée/limitée dans la gestion directe que dans 15
T1
la gestion déléguée. En revanche, les logements en 10 T2
T3
gestion déléguée sont répartis plus uniformément 5
14,7 €/m²
11,7 €/m²
T4 T5 et plus
9,8 €/m² 9,1 €/m² 8,9 €/m²
entre les différentes zones que les logements loués
0
par des particuliers, qui sont pour plus de la moitié
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
dans les zones 1 et 2, les plus chères.
SELON LA ZONE
Gestion directe
10
Zone 1 Zone 2 Zone 3
8
Définitions 6
Zone 4 Zone 5
11,8 €/m² 11,2 €/m²
4 10,3 €/m² 9,8 €/m² 9,1
La gestion déléguée est un mode de gestion
Loyers en €/m²
2
de locations confiée à des professionnels 0
12 Gestion déléguée
(agences immobilières). 10 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
8
La gestion directe est un mode de gestion 6 11,9 €/m²
11,5 €/m² 10,6 €/m²
directement géré par un particulier, 4 10,2 €/m² 10,2 €/m²
habituellement le propriétaire du logement. 2
0
0 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P14NIVEAUX DE LOYERS ET Avant 1946- 1971- 1991- Après
Époque de construction
1946 1970 1990 2005 2005
ÉPOQUE DE CONSTRUCTION
Surface moyenne (m²) 72 70 58 59 58
Un parc ancien Loyer moyen (€/m²) 9,7 9,5 10,1 10,8 11
hétérogène, des Loyer médian (€/m²) 9,8 10 10,6 11,1 11,4
logements récents Loyer mensuel moyen (€) 696 664 579 636 643
standardisés Source : OLL67, 2021, ADEUS
RÉPARTITION DES LOGEMENTS DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION
Source : OLL67, 2021, ADEUS Source : OLL67, 2021, ADEUS
17 16,7
avant 1946 1946-1970 16,6
16 15,6
34
1971-1990
%
1991-2005
15%
15
14
13
14,7 9e décile
13,9
16% 12
Loyer en €/m²
11 11,4
22
après 2005 11
10,6
% 13% 10 Médiane
10
9,8
9 9,3
L’époque de construction, dans la majorité des
8 8,5
situations, reflète la qualité du bâti, le confort et
le niveau d’équipements du logement, et marque 7 7,2 1 décile
er 7,4
l’identité d’un quartier. 6,9
6
Près d’un tiers du parc locatif privé de 5
avant 1946 1971 à 1991 à après
l’Eurométropole de Strasbourg a été construit 1946 à 1970 1990 2005 2005
avant 1946. Ce parc ancien est encore plus
présent dans les quartiers centraux de Strasbourg.
Il se caractérise par une forte proportion de grands LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS
PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION SELON LA TYPOLOGIE
logements (près de 30 % sont des 4 pièces et +) Source : OLL67, 2021, ADEUS
ainsi qu’une faible proportion de petits logements T1
avant T3 T4 T5 et plus
et par des loyers plus faibles que sur les autres 16 T2
1946 €/m² 11 €/m² 9,3 €/m² 8,9 €/m² 8,5 €/m²
parcs. Ils sont en effet plus nombreux à être
dégradés, sous-équipés ou peuvent comporter 1946 à
T1 T3 T4 T5 et plus
T2
des défauts majeurs lorsqu’ils n’ont pas fait l’objet 1970 16 €/m² 11,5 €/m² 9 €/m² 8 €/m² 8,9 €/m²
de travaux de rénovation. T5
1971 à T1 T3 T4 et +
T2
1990
Les logements construits après-guerre entre 15 €/m² 10,9 €/m² 8,7 €/m² 8,3 €/m² 8,8
1946 et les années 1970, période marquée par la 1991 à T1 T3 T4
T2
construction des grands ensembles à vocation 2005 15,2 €/m² 11,8 €/m² 10 €/m² 9,6 €/m² ns
sociale, restent moins présents dans le parc
T1
locatif privé (15 %). De qualité moindre (inconfort, après T2 T3 T4
mauvaise qualité de l’isolation thermique et 2005 13,5 €/m² 12,3 €/m² 10,7 €/m² 10 €/m² ns
sonore, …) et avec des charges locatives souvent 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
élevées, les loyers y sont plus faibles. ns : non significatif
À partir des années 1970, le rythme de la
construction s’accentue et les logements se
dotent de meilleurs niveaux d’équipements et
de confort. Les niveaux de loyers sont plus
importants avec un pic pour les logements
construits dans les années 1990 en zones 1 et 2
et notamment les T1 qui atteignent 15,2 € du m².
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P15OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
Enfin, les logements récents, construits après
2005, représentent 13 % du parc locatif privé
et se situent principalement dans les zones les Bientôt un seuil de consommation énergétique
plus accessibles en matière de loyers (zones 3, à respecter dans la location
4 et 5). Ce parc se compose essentiellement
de T2 et de T3. Ce phénomène peut s’expliquer Sur le territoire de l’Eurométropole de Strasbourg, il est estimé qu’un tiers
par les avantages fiscaux liés à l’investissement des logements seraient énergivores, avec des étiquettes « Énergie »
locatif, qui sont plus favorables à ce type de comprises entre F et G. Près de 30 % du parc seraient classés E
logements. Les niveaux de loyers des logements et 25 % classés D (source : Stratégie Plan climat 2030, Strasbourg
récents restent élevés mais moins dispersés. Eurométropole, 2020). Le parc ancien est particulièrement concerné,
Ils ne dépassent pas les 13,3 € du m² pour les surtout celui construit entre 1949 et 1973 ; le bâti d’avant-guerre se
plus onéreux alors qu’ils peuvent monter jusqu’à distingue en étant en général moins énergivore.
16 € du m² pour les logements plus anciens.
Le plafonnement des loyers, qu’impliquent Avec l’adoption de la Loi Climat et résilience, qui a pour but d’accélérer
les avantages fiscaux de ces types de la transition écologique, un certain nombre de logements énergivores seront
logements, limite dans une certaine mesure le considérés comme indécents et donc comme inlouables. La trajectoire sera
surenchérissement locatif. De même, le logement progressive : en 2023 les logements les plus énergivores seront interdits à la
bon marché dans ce type de parc reste rare, location, suivis en 2025 par tous les logements classés G, en 2028 par les
du fait de plus faibles disparités en matière logements classés F, puis en 2034 par les logements classés E.
d’équipements et de rénovation des logements.
Aussi, le type de bien proposé est très homogène
au niveau des surfaces et des équipements
souvent sans relation avec les besoins des
habitants et des identités géographiques propres
à chaque quartier.
ÉPOQUE DE CONSTRUCTION ET NIVEAUX DE LOYERS
DES LOGEMENTS DU STOCK ET DU MARCHÉ EN BREF
X Loyers plus homogènes dans le neuf (> 2005) :
homogénéité de surfaces et d’équipements,
X Plus forte dispersion des loyers des logements anciens (< 1970) :
et construits de 1971 à 1990 :
performance énergétique et entretiens inégaux et/ou dégradés,
X Forte représentation des T2, T3 parmi les logements récents :
à mettre en lien avec les avantages fiscaux,
X Différences de performances énergétiques liées aux réglementations thermiques :
effet « palier » des niveaux de loyers entre logements construits avant 1975 et après 1990.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P16NIVEAUX DE LOYERS ET LOCALISATION
Des niveaux de loyers sensibles à la centralité des territoires
et surtout aux caractéristiques de leur parc
RÉPARTITION
Localisation Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 DES LOGEMENTS PAR ZONE
Source : OLL67, 2021, ADEUS
Surface moyenne (m²) 69 61 67 65 61
zone 1 zone 2
Loyer moyen (€/m²) 11,1 10,7 9,8 9,6 9,3
Loyer médian (€/m²)
Loyer mensuel moyen (€)
11,9
763
11,4
651
10,4
654
10
626
9,8
572
18 %
zone 4
17%
zone 3
24
Source : OLL67, 2021, ADEUS
%
Le zonage présenté ici, comme nous l’avons vu zone 5
plus haut, permet d’appréhender les loyers « toutes
choses égales par ailleurs ». Ainsi, les différences 20 21 % %
de loyers entre chaque zone sont moins liées aux
caractéristiques des parcs locatifs (comme c’était le
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR ZONE
cas avec l’ancien zonage) qu’aux impacts des lieux
eux-mêmes.
Les différences de niveaux de loyers entre les
zones restent, en fait, relativement contenues.
Elles vont de 11,9 € pour la zone 1 à 9,8 € pour la
zone 5. En matière de dispersion à l’intérieur des
zones, en revanche, les différences sont davantage
prononcées notamment dans les zones 1 et 2 où les
prix des locations vont du moins cher à des valeurs
extrêmement hautes : plus de 18 €/m² pour 10 %
des logements en zone 1. zone 1 : 11,9 €/m²
zone 2 : 11,4 €/m²
Les zones les plus chères pour les loyers (zones zone 3 : 10,4 €/m²
zone 4 : 10 €/m²
1 et 2) se situent au centre de Strasbourg, au
zone 5 : 9,8 €/m²
nord (Robertsau) et parfois dans les petites
non classé
communes de l’Eurométropole de Strasbourg
(telles que Mittelhausbergen ou Niederhausbergen).
L’augmentation ou la cherté des prix du locatif privé
DISPERTION DES LOYERS EN €/M² SELON LES ZONES
fait également une percée au Sud de Strasbourg, Source : OLL67, 2021, ADEUS
en s’étalant sur les fronts du Neudorf. 19
18
18
Les niveaux de loyers intermédiaires (zone 3) sont 17 17,8 9e décile
dispersés un peu partout sur le territoire. On les 16
retrouve dans le centre, vers la gare ou le quartier
15
des XV, dans les parties centrales des communes 14,2 14,3
14 13,6
plus populaires de Hœnheim et Bischheim, au sud
Loyer en €/m²
13
de Strasbourg (Neudorf, Port du Rhin) et dans
12
certaines petites communes de l’Eurométropole de
11 11,9 Médiane
Strasbourg. 11,4
10 10,4
10 9,8
Enfin, les zones où les niveaux de loyers sont 9
les plus faibles (zones 4 et 5) se concentrent 8
8 8 1er décile
principalement dans les quartiers ouest de 7 7,4 7,3 7,2
Strasbourg, une partie du Neudorf, du Neuhof, 6
les communes de deuxième couronne et dans les 5
petites communes les plus éloignées de Strasbourg. Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P17OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
NIVEAUX DE LOYERS PAR ZONE
Les niveaux de loyers de la zone 1
IRIS Strasbourg Contades, Forêt Noire est et sud, Krutenau Centre et nord-ouest, Mairie,
Neudorf ouest nord-ouest, Orangerie, Petite France centre, nord-est, sud,
Robertsau nord, ouest et sud-ouest
Le parc locatif privé de la zone 1
en quelques chiffres
y 52 % de logements locatifs privés
y 8 % de logements sociaux
y 29 % de propriétaires
y 30 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 1
y Prix des logements du marché : 12,4 €/m²
y Prix des logements du stock : 11,4 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2021, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21 20,6
18,6 8,0
19 18,6 18 18,3 18,5
17,5 17,8 17,3
17 8,5
Loyer en €/m²
17,3 16,3
15,2
15 9,0
13,5 13,3 13,5
13 12,6 12,9 12,5 9,5
11,4
12,4 12,5 10,9 10,8
11 11,4 11,9 10,0
9 9,6 8,9
9,5 9,2 9,8 10,5
9 9
8,5
7 7,7 8 7,8
7,1 6,8 7,3 11,0
5
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005
12,0 Ensemble des loyers
des logements en
12,5 € par m² et par
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE mois en 2021
Source : OLL67, 2021, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 17 12,7 €/M² 10,9 €/M² 9,1 €/M² 8,6 €/M²
14,5
ensemble 17,3 €/M² 12,6 €/M² 10,9 €/M² 9,6 €/M² 8,9
1946-1970 18 €/M² 12,2 €/M² 10,9 €/M² ns ns 15,0
stock 17,3 €/M² 15,5
12,3 €/M² 10,9 €/M² 9,1 €/M² 8,4 1971-1990 16,8 €/M² 12,2 €/M² ns ns ns
16,0
1991-2005 17,3 €/M² 13 €/M² 11,7 €/M² ns
16,5
marché 17,3 €/M² 13 €/M² 11 €/M² ns ns
après 2005 ns ns ns ns 17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P18Les niveaux de loyers de la zone 2
Communes Mittelhausbergen et Niederhausbergen
IRIS Hoenheim Nord
Esplanade, Cité de l’Ill est, Forêt Noire ouest, Gare centre et nord-est, Kablé,
IRIS Strasbourg Krutenau nord-est, Neudorf est-nord et ouest-centre-ouest, Poincaré est
et ouest, Polygone ouest, Robertsau est et sud-est
Le parc locatif privé de la zone 2
en quelques chiffres
y 43 % de logements locatifs privés
y 17 % de logements sociaux
y 27 % de propriétaires
y 29 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 2
y Prix des logements du marché : 12,5 €/m²
y Prix des logements du stock : 10,8 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2021, ADEUS
du stock et du marché 21,7 selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
18,8 19 8,0
19 18,4 17,8 18,2
17,2 8,5
17
Loyer en €/m²
15,3
15 16,3 14,7 14,3 9,0
13,6
13 12,7 12 12,2 9,5
11,2 12,1
11 12,5 11,9 12 10,3 11,5
11,4 10,0
10,8 9 8,9 10,4
9 10,2
9,4 9,1 8,8 8,8 10,5
7 7,9 8 8 7,7
7,1 7,7
6,9 11,0
5
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 Ensemble des loyers
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 des logements en
12,0 € par m² et par
12,5
mois en 2021
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2021, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 16,2 12,1 €/M² 10,4 €/M² 8,8 €/M² 8,6
ensemble 16,3 €/M² 12 €/M² 10,2 €/M² 9 €/M² 8,9 14,5
1946-1970 15,7 €/M² 10,6 €/M² 8,6 €/M² ns ns 15,0
stock 16,2 €/M² 11,9 €/M² 10 €/M² 8,9 €/M² 9 1971-1990 16,1 €/M² 11,5 €/M² ns ns 15,5
16,0
1991-2005 ns 12,4 €/M² ns ns
16,5
marché 16,8 €/M² 12,1 €/M² 11 €/M² ns ns
après 2005 ns 12,3 €/M² 11 €/M² ns ns
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P19OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
OBSERVATOIRE
Les niveaux de loyers de la zone 3
Hangenbieten, Holtzheim, Lampertheim, Lipsheim, Obershaubergen, Reichstett,
Communes
Souffelweyersheim et La Wantzenau
IRIS Hoenheim Centre IRIS Bischheim Nord
IRIS Illkirch-Graffenstaden Sud, ouest et centre-nord IRIS Eckbolsheim Nord
IRIS Ostwald Centre
Canardière ouest-est, Gare sud et nord-est, Forêt-Noire centre, Neudorf sud et centre,
IRIS Strasbourg
Port du Rhin centre et nord, Plaine des Bouchers est, Stockfeld ouest, Vauban sud
Le parc locatif privé de la zone 3
en quelques chiffres
y 34 % de logements locatifs privés
y 16 % de logements sociaux
y 46 % de propriétaires
y 29 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 3
y Prix des logements du marché : 11 €/m²
y Prix des logements du stock : 10,2 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2021, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
8,0
19 18,1
17 8,5
Loyer en €/m²
15 14,7 14,2 14,4 14,7 14,8 9,0
13,8 14,2 13,7
14,7 13
13 9,5
11,5 11,3 11,3
11 10,9 11,3
11,5 9,8 10,2 10,0
11 9,8 9,2
10,2 10,4 10,3
9 9,7 10,5 Ensemble des loyers
8,7 9 9,1 9 8,7 des logements en
7 7,4 7,6 7,7
7,1 6,6 6,9 11,0 € par m² et par
5 4,9 5,9 mois en 2021
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005
12,0
12,5
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2021, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 ns 10,8 €/M² 9,5 €/M² 10 €/M² ns
ensemble 14,7 11,5 €/M² 9,8 €/M² 9,1 €/M² 9 14,5
1946-1970 ns 10,2 9,5 €/M² 7,5 €/M² ns 15,0
stock 14,4 11,3 €/M² 9,6 €/M² 8,9 €/M² 9 1971-1990 11,1 €/M² 11 €/M² 8,8 €/M² ns ns 15,5
16,0
1991-2005 15,2 €/M² 11,6 €/M² 10 €/M² 9,6 ns
16,5
marché 15,7 €/M² 11,9 €/M² 10,1 €/M² 10 ns
après 2005 ns 12,4 €/M² 10,9 €/M² 10,2 ns
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P20Les niveaux de loyers de la zone 4
Achenheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geispolsheim, Mundolsheim,
Communes
Oberschaeffolsheim, Plobsheim, Vendenheim, Wolfisheim,
IRIS Bischheim Centre-1 IRIS Eckbolsheim Sud
IRIS Illkirch-Graffenstaden Centre, est et nord IRIS Lingolsheim Centre, est, nord et sud-ouest
IRIS Ostwald Est IRIS Schiltigheim Centre-nord et nord
Strasbourg avec les quartiers de la Canardière est, est-sud et ouest-ouest, Cité de l’Ill ouest,
IRIS Strasbourg Cronenbourg centre, ouest, est-sud, Koenigshoffen sud, Montagne Verte sud, Neudorf ouest
et sud-ouest, Plaine des Bouchers centre et Stockfeld est
Le parc locatif privé de la zone 4
en quelques chiffres
y 29 % de logements locatifs privés
y 19 % de logements sociaux
y 48 % de propriétaires
y 29 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 4
y Prix des logements du marché : 10,9 €/m²
y Prix des logements du stock : 9,6 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2021, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
18,9 8,0
19
17,5
17 8,5
Loyer en €/m²
15 14,8 14,3 14,3 9,0
13,8 15,2 13,9 13,8 13,8
13 11,9 11,8
9,5
11 11,2 11,1
11 10,5 11,1
11,2 10,0 Ensemble des loyers
10,9 8,8 9,2
9 9,6 10 8,3 9,6
des logements en
8,9 9,4 9,3 10,5 € par m² et par
8,1 8,7 8,4
7 7,3 7,3 mois en 2021
7 6,9 6,9 7,1 6,8 11,0
6,4
5
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005
12,0
12,5
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2021, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 ns 10,8 €/M² 9,3 €/M² 8,7 €/M² ns
ensemble 15,2 11 €/M² 9,1 €/M² 8,7 €/M² 8,3 14,5
1946-1970 ns 10,2 8,5 €/M² 8,6 €/M² ns 15,0
stock 15 10,7 €/M² 9,3 €/M² 8,3 €/M² 8,5 1971-1990 14,1 €/M² 10,7 €/M² 8,7 €/M² 7,8 ns 15,5
16,0
1991-2005 17,5 €/M² 11,7 €/M² 10,2 €/M² ns ns
16,5
marché 15,2 11,6 €/M² 10,2 €/M² 9 ns
après 2005 13,7 12,4 €/M² 10,6 €/M² 9,9 ns
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P21OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021
Les niveaux de loyers de la zone 5
Communes Blaesheim, Breuschwickersheim, Kolbsheim, Osthoffen
IRIS Bischheim Annexe, centre-2 ouest et sud IRIS Hoenheim Est, ouest et sud-est
IRIS Lingolsheim Centre-est et sud-est IRIS Schiltigheim Centre, est, ouest et sud
Cronenbourg est et ouest-nord, Elsau, Hautepierre, Koenigshoffen, centre, nord, ouest et est, Montagne
IRIS Strasbourg Verte centre, nord, ouest et est, Neudorf, est-centre, est-sud et sud-est, Neuhof,
Plaines des Bouchers ouest, Polygone est et sud ,Stockfeld nord.
Le parc locatif privé de la zone 5
en quelques chiffres
y 29 % de logements locatifs privés
y 32 % de logements sociaux
y 33 % de propriétaires
y 26 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 5
y Prix des logements du marché : 11,3 €/m²
y Prix des logements du stock : 9,1 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2021, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
8,0
19
17 16,4 8,5
Loyer en €/m²
14,8 15 9,0
15 14,3 13,8
13,6 13,5 13,4
13
13 13,6 9,5
11,3 11,5
10,8 10,9 Ensemble des loyers
11 11,4 10,3 10,4 11,4 10,0 des logements en
9,1 10,8
9 8,9 9,9 € par m² et par
9,8 8,2 10,5
8,6 8,2 8,7 8,5 8,8 8,5 mois en 2021
7 7,8 7,4 7,8
7 7,2 6,9 6,7 7 6,5 11,0
5 6
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005
12,0
12,5
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2021, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5
et + 14,0
avant 1946 9,8 €/M² 7,8 €/M² ns ns
ensemble 13,6 10,8 €/M² 8,7 €/M² 8,2 ns 14,5
1946-1970 ns 11,5 €/M² 8,6 €/M² ns ns 15,0
stock 13,6 10,4 €/M² 8,4 €/M² 7,8 €/M² ns 1971-1990 12,7 €/M² 10,2 €/M² 8 €/M² ns ns 15,5
16,0
1991-2005 13,6 11,3 €/M² 9,3 €/M² ns ns
16,5
marché 13,6 €/M² 11,3 €/M² 9,5 €/M² ns ns
après 2005 13,5 €/M² 12,2 €/M² 10,5 €/M² 9,3 ns
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2021 5 JUIN 2022 X P22Vous pouvez aussi lire
