Rapport du Conseil municipal au Conseil de ville - "Acquisition de l'immeuble commercial et d'habitation sis route de Soleure 18 inscrit au ...
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20200380 Rapport du Conseil municipal au Conseil de ville concernant «Acquisition de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 inscrit au registre foncier de Bienne sous le no 681 / crédit d’engagement»
Madame la Présidente du Conseil de ville,
Mesdames, Messieurs,
L’essentiel en bref
Le Conseil municipal propose ici au Conseil de ville d’acquérir l’immeuble commercial et
d’habitation sis route de Soleure 18inscrit au registre foncier de Bienne sous le no 681. Le bien-
fonds jouxte directement les deux terrains à bâtir RFB nos 718 et 41 aux mains de la Commune
municipale de Bienne, y compris les bâtiments de l’école de Boujean. Eu égard à une future
extension du site de l’école de Boujean, le présent projet d’acquisition du bien-fonds RFB no 681
d’une superficie de 1215 m2 constitue une chance unique du fait que l’extension correspondante
ne serait possible que vers l’ouest. L’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18
est actuellement entièrement loué et génère un rendement attrayant jusqu’au changement
d’affectation potentiel en faveur de l’école.
Fig. 1: vue de la façade nord du bâtiment sis route de Soleure 18, Bienne
Pour l’acquisition de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 et son attribution
au patrimoine financier, le Conseil municipal propose au Conseil de ville d’octroyer un crédit
d’engagement de 1'270'000 fr. conformément à l’art. 39, al. 1, let. c, du Règlement de la Ville.
1/61. Situation initiale
L’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 à Bienne appartient à Mme Pia
Moser, qui envisage de le vendre dans un proche avenir. Compte tenu de l’emplacement du bien-
fonds jouxtant l’école de Boujean, elle a pris contact avec la Ville pour clarifier son intérêt à
l’acquérir.
Le bien-fonds inscrit au registre foncier de Bienne sous le no 681 jouxte directement les terrains
RFB nos 718 et 41 dont la Ville est propriétaire et sur lesquels se trouve l’école de Boujean (en bleu),
raison pour laquelle son acquisition revêt le plus grand intérêt pour la Ville. Une future extension
du site de l’école n’est réalisable que vers l’ouest, où se trouve justement le bien-fonds de
Mme Pia Moser (en jaune). Celui marqué en orange ci-dessous est aussi en mains privées.
L’acquisition de ce bien-fonds s’imposerait également en vue de l’extension du site de l’école de
Site de l’école de Boujean
Fig. 1: aperçu des rapports de propriété, extrait de GeoSeeland du 12.06.2020
Boujean, mais cela n’est pas l’objet du présent rapport. Les autres terrains marqués en vert
appartiennent aussi à des particuliers.
L’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 est actuellement entièrement loué
comme suit (état au 01.11.2020):
Niveau Affectation / locataire Surface Loyer, charges Délai de congé
incl. par an
RC / Coiffeur / commerce 91 m2 Fr. 18'600.00 6 mois
1er étage
RC Physiothérapeute / commerce 62 m2 Fr. 15'600.00 6 mois
RC 2
Appartement 2 pièces / particulier 78 m Fr. 12’960.00 3 mois
2/6RC Garage Fr. 840.00 1 mois
1er étage Appartement 2 pièces / particulier 73 m 2 Fr. 10’200.00 3 mois
1er étage Appartement 2 pièces / particulier (vacant pour 81 m 2 Fr. 10'800.00 3 mois
cause de décès)
2e étage Appartement 2,5 pièces, y c. atelier est / 150 m2 Fr. 14'400.00 3 mois
particulier
2e étage Appartement 3 pièces, y c. atelier ouest / 162 m2 Fr. 14'400.00 3 mois
particulier
PS Il existe 9 places de stationnement en - -
extérieur et 3 places couvertes sous abri
comprises dans le prix des loyers.
Total 697 m2 Fr. 97’800.00
Évaluation immobilière
M. Peter Thomet, de BfG Seeland, a été chargé de déterminer l’actuelle valeur sur le marché de
l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 à Bienne. Au jour de référence du
17 mai 2019, la valeur vénale a été fixée à 1'300'000 fr.
Analyse des substances nocives contenues dans le bâtiment
La société Prona AG a été chargée de réaliser une analyse des substances nocives contenues
dans le bâtiment. Dans ce cadre, des applications susceptibles de contenir des substances nocives
sont identifiées et relatées dans un rapport avec photos à l’appui. Cependant, une telle analyse ne
comprend aucun prélèvement de substances. Le rapport fait part, en outre, d’une estimation
sommaire des coûts supposant que tous les matériaux susceptibles de renfermer des substances
nocives en contiennent réellement et doivent être assainis avant la démolition ou la réaffectation
du bâtiment. Cette estimation reflète plutôt le pire des cas, car il est peu probable que tous ces
éléments de construction contiennent réellement de telles substances nocives. Dans le cas
présent, les frais ont été estimés à quelque 84'000 fr. Il a été convenu avec la vendeuse d’assumer
ces frais probables à parts égales.
Cadastre des sites pollués du Canton de Berne
Le bien-fonds RFB no 681 ne figure pas au Cadastre des sites pollués du Canton de Berne.
Le prix d’achat de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 à Bienne se
compose comme suit:
Prix d’achat selon BfG Seeland Fr. 1'300'000.00
Estimation des coûts dus aux substances nocives du bâtiment selon Fr. - 40'000.00
Prona AG (imputation à hauteur de 50%)
Prix d’achat de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Fr. 1'260'000.00
Soleure 18 à Bienne
Les loyers bruts actuels de 97'800 fr. par an s’appuient sur des informations correspondantes
fournies par la propriétaire actuelle et comprennent les frais secondaires et de chauffage. Aucun
décompte selon la consommation réelle n’est disponible. Compte tenu d’une déduction de 15%
pour les forfaits de frais secondaires et de chauffage, il en résulte des loyers nets de 83'130 fr. et
donc un rendement de 6,59% par rapport au prix d’achat convenu. La Ville de Bienne acquiert un
3/6immeuble commercial et d’habitation entièrement loué générant donc un rendement attrayant pour
les prochaines années, resp. jusqu’à la réaffectation du bâtiment en locaux scolaires. Par
conséquent, l’acquisition de ce bien-fonds situé le long d’un axe routier important s’avère
attrayante, même sans tenir compte d’une extension éventuelle du complexe scolaire.
Il a été convenu avec la vendeuse que les profits et risques passeraient à l’acquéreuse au 1er juillet
2021. Selon le contrat d’achat (annexe 1), Mme Pia Moser, actuelle propriétaire, a formulé la
condition suivante:
Les rapports de location existants doivent demeurer en l’état jusqu’au 30 juin 2023, c.-à-d. pour
une durée de deux ans après le passage des profits et risques à l’acquéreuse. Des résiliations de
la part des locataires et de la propriétaire pour des raisons inhérentes au droit du bail sont exclues.
Pour Mme Moser, il était important que les locataires actuels aient la sécurité de demeurer dans
l’immeuble pour ce laps de temps. Cette condition peut être satisfaite, du fait que la réaffectation
de l’immeuble n’est pas projetée à court terme.
2. Objectifs
Avec l’acquisition de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18, la Ville de
Bienne peut s’assurer un bien-fonds jouxtant directement les terrains RFB nos 718 et 41 du site de
l’école de Boujean. Cela permettra de réagir à l’augmentation attendue à long terme du nombre
d’élèves dans le quartier de Boujean. Une extension immédiate du complexe scolaire de Boujean
n’est pas encore indiquée selon la planification actuelle. Toutefois, à plus long terme, un tel projet
devrait s’avérer tout à fait nécessaire au vu du développement urbanistique. Des lotissements sont
en cours de réalisation ou déjà autorisés dans le périmètre en question. En outre, une grande
superficie de terrain vacante en zone résidentielle est disponible pour de nouveaux projets entre
la Longue-Rue et la rue Jakob.
3. Variantes examinées
Étant donné que l’extension du site du complexe scolaire de Boujean n’est pas projetée à court
terme, on a examiné la possibilité d’octroyer un droit d’emption en faveur de la Ville. Cependant,
Mme Pia Moser, actuelle propriétaire, envisage de vendre l’immeuble prochainement, de sorte que
l’octroi d’un droit d’emption ne représente pas une option. La Ville de Bienne a donc uniquement
comme choix d’acquérir l’immeuble maintenant et de s’assurer le bien-fonds pour procéder à
l’extension future du site de l’école ou bien d’y renoncer. En cas de vente à un tiers, on peut
supposer que l’immeuble commercial et d’habitation devrait probablement faire place à un nouveau
projet de construction et que la Ville de Bienne perdrait alors la possibilité de l’acquérir
ultérieurement.
La Ville de Bienne a procédé à une étude de faisabilité portant sur le potentiel d’extension du site
du complexe scolaire de Boujean. Il s’est avéré qu’un potentiel de densification pour ce dernier
n’est possible que dans le secteur ouest et compte tenu de l’achat du bien-fonds proposé ici. Pour
des raisons dues à la conservation des monuments historiques, une déconstruction, une nouvelle
construction ou encore le rehaussement des bâtiments existants dans la partie sud sont
inimaginables.
4/64. Organisation
Le Département des immeubles de la Ville de Bienne réalise l’acquisition du bien-fonds en faveur
du patrimoine financier et sera ensuite chargé de le gérer. D’entente avec le Département Écoles
& Sport, un changement d’affectation du bâtiment ou un projet de nouvelle construction seront
coordonnés à une date ultérieure.
5. Coût et frais induits
Pour l’acquisition de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18, on propose ici
comme suit l’octroi du crédit d’engagement no 22000.0210 en faveur du patrimoine financier:
Prix d’achat de l’immeuble sis route de Soleure 18 Fr. 1'260'000.00
Frais notariaux, réserve incluse Fr. 3'275.00
Évaluation immobilière et analyse de la teneur en substances Fr. 6'725.00
nocives du bâtiment
Total du crédit d’engagement no 22000.0210 (patrimoine Fr. 1'270’000.00
financier)
Le changement d’affectation en locaux scolaires ou la démolition du bâtiment et la réalisation d’un
nouveau projet de construction n’auront lieu que dans 5 à 10 ans au vu de la planification actuelle.
Il est donc impossible de fournir des indications à ce jour quant à projet correspondant. Un tel projet
sera inscrit en temps voulu dans la planification des investissements.
6. Conséquences en cas de non-réalisation ou de réalisation ultérieure
Le présent projet permet d’acquérir un immeuble commercial et d’habitation bien entretenu et
entièrement loué à la route de Soleure 18. En outre, compte tenu de l’extension future du site du
complexe scolaire de Boujean, l’acquisition de ce bien-fonds qui le jouxte directement constitue
une grande chance. En cas de non-réalisation de la présente affaire, il sera pour ainsi dire
impossible de réaliser une extension directe et pragmatique à l’avenir du site du complexe scolaire.
5/6Projet d’arrêté
Au vu du rapport du Conseil municipal du 9 décembre 2020, et s’appuyant sur l’art. 39, al. 1, let. c,
du Règlement de la Ville du 9 juin 1996 (RDCo 101.1), le Conseil de ville de Bienne arrête:
1. En vue de l’acquisition de l’immeuble commercial et d’habitation sis route de Soleure 18 et
inscrit au registre foncier de Bienne sous le no 681, ainsi que pour les frais notariaux,
l’évaluation immobilière et l’analyse des substances nocives du bâtiment, un crédit
d’engagement no 22000.0210 d’un montant de 1'270'000 fr. est octroyé conformément au
contrat d’achat du 6 août 2020 (minute no 11’925 de Me Daniel Graf, notaire).
2. Le Conseil municipal est chargé d’exécuter cet arrêté. Il est en outre habilité à déléguer cette
compétence à la direction responsable du dossier.
Bienne, le 9 décembre 2020
Au nom du Conseil municipal
Le maire: La chancelière municipale:
Erich Fehr Barbara Labbé
Annexes (uniquement en allemand):
⋅ sur demande
Crédit d’engagement no 22000.0210
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