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RAPPORT SUR LE
MARCHÉ IMMOBILIER 2019
www.csl-immobilienmarkt.ch
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 1
Éditeur CSL Immobilien SA, février 2019 Équipe de rédaction Yonas Mulugeta, CSL Immobilien SA, Zurich Patricia Reichelt, CSL Immobilien SA, Zurich Chantal Meier, CSL Immobilien SA, Zurich Felix Müller, FMKomm GmbH, Zurich Conception et réalisation Letitia Zenhäusern, CSL Immobilien SA, Zurich Collecte des données CSL Immobilien SA, Zurich Meta-Sys AG, Bubikon Impression Mattenbach AG, Winterthour Ce rapport se base sur les données publiées par les plateformes de petites annonces, les instituts statistiques et les institutions publiques, ainsi que sur les évaluations des données internes de CSL Immobilien SA. Les données ont fait l’objet d’une recherche minutieuse et d’une assurance qualité approfon- die. Toutefois, aucune garantie n’est donnée quant à l’absence d’erreurs et à l’exhaustivité, notamment en ce qui concerne les conclusions et les prévisions. Toute responsabilité est exclue. La publication peut être citée avec mention de la source. Copyright 2019, CSL Immobilien SA
SOMMAIRE
5 ÉDITORIAL
6 MARCHÉ ACTUEL
6 UN CADRE LÉGAL EN MUTATION
6 INDICATEURS ÉCONOMIQUES
7 MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
7 MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT, SUISSE
8 MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT, IMMOBILIER COMMERCIAL
9 MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT, IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
10 MARCHÉ IMMOBILIER, SUISSE
10 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, SUISSE
11 MARCHÉ DE BUREAUX, SUISSE
12 MARCHÉ DE BUREAUX
12 MARCHÉ DE BUREAUX, ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS
14 MARCHÉ DE BUREAUX, VILLE DE ZURICH
16 MARCHÉ DE BUREAUX, BÂLE
17 MARCHÉ DE BUREAUX, BERNE
18 MARCHÉ DE BUREAUX, GENÈVE
19 MARCHÉ DE BUREAUX, LAUSANNE
20 MARCHÉ RÉSIDENTIEL
20 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS
22 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, VILLE DE ZURICH
23 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, VILLE DE WINTERTHOUR
24 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, RÉGION DE ZURICH NORD
25 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, RÉGION DE ZURICH EST
26 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, RÉGION DE ZURICH SUD
27 MARCHÉ RÉSIDENTIEL, RÉGION DE ZURICH OUEST
28 CSL IMMOBILIEN
28 VOS INTERLOCUTEURS EN UN COUP D’ŒIL
29 NOS PRESTATIONS
30 GLOSSAIRE
4 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019
É D I TO R I A L
Le rapport sur le marché immobilier 2019 reprend la présen- S’agissant de l’immobilier résidentiel, l’activité de construction
tation de l’an dernier, mais comporte des nouveautés concer- s’est poursuivie au niveau national en 2018. La demande reste
nant la méthodologie et les zones de marché. Nos affirmations élevée sur le marché de la propriété. Dans les zones péri
quant au marché de l’investissement reposent sur des données phériques, les limites de la disposition à payer sont toutefois
éprouvées: nous avons interrogé plus de 30 investisseurs sélec- atteintes. Le marché locatif se heurte à une hausse des vacances,
tionnés, représentant au total une valeur de portefeuille de notamment dans les quartiers mal desservis des aggloméra-
près de CHF 100 mia. Nous profitons par ailleurs de l’expé- tions. Mais ce qui peut empêcher les investisseurs de dormir,
rience de terrain et des observations de nos collaborateurs au c’est le risque de vacance sur le marché résidentiel.
quotidien. Nous remercions tous ceux qui ont contribué au
présent rapport sur le marché immobilier. Nous vous souhaitons de passionnantes découvertes à la lec-
ture de ce rapport sur le marché immobilier 2019!
Les interviews ont surtout révélé que la plupart des investis-
seurs dorment actuellement paisiblement. Ces dernières an-
nées, ils ont appris à faire avec les taux bas et les conditions
spécifiques des segments de l’investissement, des bureaux et
résidentiel.
Cordialement
Les rendements des investissements immobiliers restent bas, Yonas Mulugeta
mais ont regagné du terrain en 2018. De nombreux proprié-
taires et investisseurs ont remis l’accent sur un cash-flow sécu-
risé provenant des revenus locatifs. Le volume de transactions
de la plupart des acteurs a augmenté par rapport à l’année
précédente; nombre d’entre eux ont profité de l’occasion pour
générer des bénéfices par le biais du désinvestissement. Pour
2019, nous tablons sur un marché aussi liquide qu’en 2018.
Sur le segment des bureaux, les loyers ont connu une évolu-
tion latérale, voire ont baissé en 2018. En dépit d’une écono-
mie forte, l’offre disponible ne baisse que lentement. Les loyers
ne progressent que dans les zones centrales et dans les quar-
tiers en plein essor. L’écart entre les objectifs des propriétaires
et ceux des locataires est de plus en plus grand. Les proprié-
taires recherchent des contrats fixes à long terme, tandis que
les locataires veulent rester flexibles. Nous espérons que cette
nouvelle forme de demande fera encore progresser l’offre
d’espaces de travail partagés et de groupements d’adhérents.
Malgré l’incertitude quant à l’évolution des taux
d’intérêt, la plupart des investisseurs dorment
sur leurs deux oreilles. L’évolution du taux de
vacance et des loyers sur le marché résidentiel
reste en revanche source d’inquiétude.
Yonas Mulugeta
CEO, Partenaire, CA
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 5
M A R C H É AC T U E L
UN CADRE LÉGAL INDICATEURS
EN MUTATION ÉCONOMIQUES
Diverses évolutions juridiques doivent être prises en compte Les perspectives conjoncturelles à l’échelle mondiale restent
en 2019. D’une part, le droit de l’aménagement du territoire favorables. L’économie mondiale a toutefois perdu de sa
évolue: le Conseil fédéral a ainsi adopté, à l’automne 2018, le dynamique. Ce ralentissement s’explique avant tout par l’évo-
message relatif à la deuxième étape de la révision partielle de lution de la politique commerciale américaine et la dégrada-
la loi sur l’aménagement du territoire, portant notamment sur tion de la conjoncture en Chine. En Europe, le Brexit et les
la construction hors zone à bâtir, et a voté, en février 2019, problèmes financiers en Italie sont source d’incertitude.
l’initiative contre le mitage. Les tribunaux sont, quant à eux, L’économie américaine, en revanche, reste vigoureuse. Il faut
de plus en plus sollicités au sujet de la conformité de la mise toutefois s’attendre à ce que la dynamique impulsée par la
en œuvre de la première étape de la révision partielle, no- réforme fiscale fléchisse et à ce que l’essor se tasse. Sur les
tamment en ce qui concerne les classements en zone à bâtir marchés des taux, les acteurs du marché escomptent que la
et la compensation de la plus-value. Réserve fédérale ne poursuivra pas, pour l’instant, la hausse
des taux directeurs et que le cycle des taux américains est,
D’autre part, une modification de la loi à partir de 2020 pour- au moins provisoirement, terminé.
rait permettre de une déduction fiscale du coût des rénova-
tions énergétiques sur trois ans. ll est intéressant d’en tenir La Suisse n’est pas en mesure de se soustraire à cet environ-
compte dans la planification des projets de rénovation. Reste nement plus difficile. En 2019, la croissance économique sera
à savoir si cela restera possible en cas de changement de ré- moins élevée que l’année précédente. Mais il s’agit davantage
gime d’imposition de la valeur locative. Un projet de loi sur la d’une normalisation après une phase d’expansion que d’un
valeur locative en ce sens devrait être soumis à consultation effondrement conjoncturel. Le conflit commercial internatio-
au cours de cette année. nal et la récente vigueur du franc freineront temporairement
le commerce extérieur.
En outre, une révision du droit des contrats de construction,
visant notamment à renforcer les droits des maîtres d’ou- Malgré le faible taux de chômage, la consommation privée ne
vrage et des acheteurs immobiliers en cas de vices de devrait croître que modérément, car la faible évolution des
construction, est en préparation. Le projet devrait être mis salaires réels pèse sur le moral des consommateurs. Compte
en consultation au cours du premier semestre. tenu de l’environnement de taux bas et des besoins d’infra
structures, les investissements dans la construction resteront
Compte tenu de diverses initiatives parlementaires concer- stables en majeure partie.
nant le droit locatif, le Conseil fédéral a été mandaté, en no-
vembre 2018, pour élaborer des propositions de révision des Il semble toujours peu probable que la Banque nationale
règles de fixation des loyers dans les zones résidentielles et suisse (BNS) durcisse sa politique vis-à-vis de la Banque cen-
commerciales. Des projets ont par ailleurs été élaborés trale européenne (BCE) concernant la hausse des taux d’in-
concernant deux modifications mineures du droit locatif, à sa- térêt, car cela augmenterait la pression à la hausse sur le franc.
voir le durcissement des conditions de contestation du loyer La BCE augmentera son taux de dépôt, qui se situe à –0,4 %
initial par le locataire, ainsi que l’allégement des preuves du depuis la mi-mars 2016, au plus tôt à l’automne 2019, ce qui
caractère usuel du loyer dans la localité et le quartier. constituera un premier pas vers une normalisation de sa po-
litique monétaire. Nous pensons que la BNS n’opérera pas de
L’évolution du droit locatif s’observe également au niveau relèvement de ses taux directeurs avant la fin de 2019. Elle
cantonal, notamment dans le canton de Bâle-Ville, dont les augmentera graduellement le taux des dépôts à vue, pour
habitants se sont clairement prononcés, l’an dernier, en faveur passer progressivement de –0,75 % à 0 %. Il faudra bien at-
de quatre initiatives de locataires, impulsant ainsi un nouveau tendre au moins jusqu’à la mi-2020 pour rompre avec les taux
cap à la politique de logement (libérale) de Bâle. négatifs, voir plus selon l’évolution de la situation monétaire
et de l’inflation.
Sibylle Schnyder Christoph Sax
Partenaire CMS d’Erlach Poncet Économiste en chef Banque Migros
6 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019
M A R C H É D E L’ I N V E S T I S S E M E N T
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT,
SUISSE
L’enquête menée par CSL Immobilien SA auprès des investis- La demande générale de placement et la concurrence pour
seurs révèle qu’en 2018, le marché d’investissement est resté les biens de qualité ont amené nombre d’investisseurs à
liquide. Jusqu’en milieu d’année, les incertitudes politiques et devoir examiner beaucoup plus d’immeubles que l’année pré-
économiques ont incité les investisseurs à la retenue. Ensuite, cédente pour dépasser la barre des acquisitions de l’année
on a observé une escalade jusqu’à la fin de l’année. dernière.
La plupart des investisseurs ont enregistré un volume de La dynamique du marché des transactions s’explique notam-
transactions plus élevé que l’année précédente. Outre de ment par l’anticipation de la hausse des taux d’intérêt, à la-
nombreuses acquisitions, beaucoup de ventes ont également quelle les investisseurs se préparent de différentes manières.
été réalisées. Tout cela a permis aux investisseurs d’encaisser Outre des acquisitions sélectives misant sur des emplace-
des bénéfices et d’ajuster plus encore leurs portefeuilles. ments de choix ou des loyers avantageux, ils peuvent aussi
opter pour une gestion d’actifs active, des évaluations conser-
La croissance des portefeuilles institutionnels reste impres- vatrices, des tests de résistance ou une gestion appropriée
sionnante, avec une moyenne de 6 %. Toutefois, les risques des fonds de tiers.
de marché ont entraîné une appréciation moins forte que
l’année précédente et des projets de développement généra- Les acteurs ne montrent actuellement aucune nervosité
lement moins conséquents. Près de la moitié des investisseurs concernant l’évolution des taux d’intérêt. L’augmentation des
ont augmenté leur investissement dans les portefeuilles taux de vacance et, partant, la baisse des loyers inquiètent
en 2018. beaucoup plus. La majorité des investisseurs tablent sur une
légère hausse des taux d’intérêt au plus tôt en 2020.
Les acquisitions restent la pierre angulaire de la croissance. Il Quelques-uns escomptent une nouvelle évolution latérale
existe à ce titre deux grandes stratégies: pour la majeure par- pendant une période prolongée qui pourrait durer jusqu’à
tie des investisseurs, la situation reste le critère essentiel. Ils cinq ans.
acceptent même des rendements extrêmement faibles pour
un bon, voire un très bon emplacement. Leur objectif consiste En 2019, les liquidités devraient s’établir à un niveau similaire
à générer un rendement du cash-flow stable dans la perspec- à celui de 2018. Pour les biens de premier ordre, les rende-
tive d’une future hausse des taux. ments ont atteint un plafond, même si on observe encore, ça
et là, des valeurs aberrantes dans les appels d’offre. Il reste
Les autres investissent dans des biens offrant un rendement par ailleurs possible d’ajuster le portefeuille à moindre coût et
élevé. Cela transparaît notamment dans la tendance accrue à de réaliser des bénéfices sur les ventes. Les biens de catégorie
choisir l’immobilier de rapport, comme les résidences univer- B et C devraient à nouveau voir leurs rendements progresser.
sitaires et les foyers de personnes âgées, les espaces de travail
partagés ou les bâtiments logistiques. Parmi ces acheteurs
f igurent également des acteurs du marché rendus actifs par la
fructification réussie de leur capital. Certains investisseurs
bien établis se permettent au contraire d’attendre.
L’enquête que nous avons menée auprès des investisseurs
montre un marché liquide. Beaucoup d’investisseurs
essaient de réaliser des bénéfices avant que les rende-
ments ne stagnent ou ne touchent le fond.
Patricia Reichelt
Responsable Recherche et analyse du marché
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 7
M A R C H É D E L’ I N V E S T I S S E M E N T
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT,
IMMOBILIER COMMERCIAL
Sur le marché des transactions des biens commerciaux, l’an- Les rendements initiaux nets pour l’immobilier de bureaux de
née 2018 a vu la concrétisation du plafonnement prévu pour catégorie B ont encore légèrement reculé de 0,15 point de
les rendements des biens haut de gamme. Les rendements pourcentage en 2018, passant à 3,30 %. L’offre de biens de
initiaux nets pour l’immobilier de bureaux de catégorie A catégorie B sur le marché des transactions a légèrement recu-
(voir glossaire p. 30) indiqués dans le cadre de l’enquête au- lé. La plupart des investisseurs l’ont jugée «occasionnelle». En
près des investisseurs sont restés stables à 2,45 %. Aucun revanche, l’offre s’est nettement accrue pour les biens de ca-
changement non plus concernant la faible disponibilité de ces tégorie C. Cela s’explique probablement par les ajustements
biens sur le marché. Pour près de la moitié des investisseurs, des portefeuilles, qui ont encore permis de réaliser des bé
les biens de qualité supérieure n’étaient disponibles qu’occa- néfices. Le marché des vendeurs reste incitatif pour les pro-
sionnellement sur le marché des transactions. Pour 2019, la priétaires de biens immobiliers de tout type. Les investisseurs
plupart des investisseurs s’attendent à des rendements tou- s’attendent à ce que le creux de la vague ait été atteint
jours stables pour les immeubles de catégorie A. Dans cette pour les biens de catégorie C et à ce que les rendements aug
catégorie, la disposition à payer a visiblement atteint sa limite. mentent à nouveau en 2019.
RENDEMENTS INITIAUX NETS
2016 2017 2018 2019
Immobilier de
bureaux de
catégorie A
2,50 % 2,45 % 2,45 %
2016 2017 2018 2019
Immobilier de
bureaux de
catégorie B
3,50 % 3,45 % 3,30 %
2016 2017 2018 2019
Immobilier de
bureaux de
catégorie C
4,50 % 4,40 % 4,00 %
Source: CSL Immobilien SA Enquête auprès des investisseurs
Les propriétaires de biens d’investissement commerciaux
recherchent un cash-flow sécurisé à long terme, tandis que les
locataires souhaitent une flexibilité maximale, et pas seulement
à l’issue du contrat de bail. Nous devons adopter un nouvel
état d’esprit: la flexibilité est la sécurité de demain.
Annica Anna Pohl
Responsable Immobilier d’investissement
8 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 et immobilier commercial
M A R C H É D E L’ I N V E S T I S S E M E N T
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT,
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
Dans le segment de l’immobilier résidentiel, la liquidité du tion géographique des investissements a considérablement
marché des transactions en 2018 s’est également traduite par changé dans le segment de l’immobilier résidentiel: la moitié
un nombre plus élevé de transactions. Mais contrairement au des investisseurs se sont plus fortement engagés dans les
marché des immeubles commerciaux, le nombre de possibili- grandes villes et leurs agglomérations en raison de l’augmen-
tés d’investissement dans des biens de qualité a augmenté. tation des risques de marché. Pourtant, dans le contexte de
Dans le même temps, beaucoup d’immeubles de placement à taux bas, la pression sur les placements a entraîné une nou-
risque étaient proposés. Les rendements initiaux nets des velle baisse des rendements, même pour les biens de catégo-
complexes résidentiels de catégorie A (voir glossaire p. 30) rie B à D. En 2019, les investisseurs attendent une stabilité des
ont touché le fond, reculant légèrement de 0,05 %, à 2,40 %. rendements de l’immobilier résidentiel. Les biens situés en
Pour 2019, les investisseurs tablent sur une stagnation des zone rurale constituent une exception. L’offre y étant excé-
rendements à ce faible niveau. Il est intéressant de noter que, dentaire, les risques de marché se reflètent dans des prévi-
en 2018, contrairement aux immeubles de bureaux, l’alloca- sions de rendement en hausse.
RENDEMENTS INITIAUX NETS
2016 2017 2018 2019
Complexe résiden-
tiel de catégorie A
2,50 % 2,45 % 2,40 %
2016 2017 2018 2019
Complexe résiden-
tiel de catégorie B
2,80 % 3,20 % 3,00 %
2016 2017 2018 2019
Complexe résiden-
tiel de catégorie C
3,50 % 3,40 % 3,30 %
2016 2017 2018 2019
Complexe résiden-
tiel de catégorie D
3,80 % 3,80 % 3,70 %
Source: CSL Immobilien SA Enquête auprès des investisseurs
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 9
MARCHÉ IMMOBILIER SUISSE
MARCHÉ RÉSIDENTIEL, SUISSE
Dans le segment résidentiel, l’activité de construction s’est desservies sont également recherchées dans les agglomé
poursuivie au niveau national en 2018. Le marché de la pro- rations, pour autant que le rapport qualité-prix reste inté
priété est robuste et avait encore le vent en poupe en 2018. ressant. À l’échelle nationale, on observe des baisses de loyers
En revanche, dans le marché locatif, la plupart des agglo en raison de l’excédent d’offre. Aucun retournement de ten-
mérations suisses ont connu des difficultés d’absorption et, dance n’est en vue pour l’instant.
partant, une hausse des vacances.
Compte tenu des taux attrayants, la demande de logements
En 2019, on peut s’attendre à un niveau constant d’investis en propriété reste élevée. Dans les centres et dans les sites
sements dans la construction. L’offre s’élargira ainsi davantage bien desservis de la petite couronne d’agglomération, il reste
puisque l’immigration modérée par rapport aux années pré- du potentiel. Mais en périphérie, la sensibilité aux prix est
cédentes et la faible évolution des salaires réels pèsent sur la forte, à cause de la politique restrictive d’octroi de prêts hy-
demande dans le marché locatif. C’est particulièrement vrai pothécaires des banques et de la hausse des prix d’achat au
pour les sites mal desservis par les transports publics. Pour cours des dernières années. Les taux d’intérêt restent bas
réussir, il faut orienter l’offre sur un emplacement très précis, pour l’instant, la demande de logements en propriété devrait
en adéquation avec le marché local. En revanche, la demande se maintenir et entraîner une hausse des prix, notamment
reste élevée dans les centres économiques. Les zones bien dans les sites de qualité.
MARCHÉ RÉSIDENTIEL SUISSE Taux de
Agglomération Loyers nets Prix d’achat
Taux de vacance, prix de location vacance
et prix d’achat Suisse Fourchette de prix Fourchette de prix
CHF/m2 par an CHF/m2
Aarau 2,9 % 165 – 280 4 200 – 8 400
Baden-Brugg 1,9 % 170 – 295 4 800 – 9 200
Bâle 1,0 % 180 – 315 4 500 – 10 500
Berne 1,2 % 165 – 310 4 400 – 8 800
Schaffhouse
Bâle Winterthour Bienne 2,8 % 150 – 245 3 700 – 7 800
Baden
Aarau Zurich
Coire 1,2 % 160 – 300 4 200 – 8 900
Olten – Zofingue Fribourg 1,7 % 160 – 310 4 300 – 7 600
Soleure Saint-Gall
Zoug
Bienne Genève 0,6 % 240 – 510 6 600 – 16 200
Neuchâtel Lucerne
Lausanne 0,7 % 195 – 415 5 300 – 12 200
Berne
Lugano 2,0 % 170 – 330 4 500 – 13 200
Coire
Thoune Lucerne 1,5 % 180 – 335 5 500 – 11 500
Fribourg
Neuchâtel 1,4 % 160 – 290 4 200 – 8 800
Lausanne
Olten – Zofingue 3,8 % 150 – 245 3 600 – 7 100
Schaffhouse 2,2 % 145 – 255 4 100 – 8 200
Soleure 2,7 % 140 – 245 3 500 – 6 500
Genève Lugano Saint-Gall 2,2 % 145 – 270 4 000 – 8 400
Thoune 0,8 % 170 – 270 4 700 – 9 400
Winterthour 0,7 % 185 – 325 5 200 – 9 700
Zoug 0,5 % 210 – 435 6 300 – 13 600
Zurich 1,0 % 195 – 440 5 700 – 13 500
État de la population
Évolution par rapport à l’année précédente
1,0 mio à 1,5 mio d’habitants
450 000 à 550 000 habitants
250 000 à 450 000 habitants
150 000 à 250 000 habitants
100 000 à 150 000 habitants
50 000 à 100 000 habitants Source: CSL Immobilien SA | Office fédéral de la statistique
10 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019MARCHÉ IMMOBILIER SUISSE
MARCHÉ DE BUREAUX, SUISSE
L’évolution économique positive et une nette modération nomiques porteurs sont trompeurs, puisque le marché des
dans la construction de nouveaux biens ont entraîné une bureaux suisse reste un marché de locataires. La demande
stabilisation du marché de bureaux dans la plupart des ré- croissante se concentre surtout dans les zones centrales ou
gions. Dans l’ensemble, près de 1,75 mio de m² de surfaces dans les quartiers en plein essor des sites économiques. Les
de bureaux étaient disponibles dans un délai de six mois sites mal desservis par les transports publics et les biens qui
dans les agglomérations suisses, soit une baisse de 4 % par ne répondent pas aux critères de flexibilité induits par l’évo-
rapport à l’année précédente. En 2018, l’offre la plus im lution du monde du travail peinent à trouver des locataires.
portante se trouvait dans l’agglomération de Zurich, avec
560 000 m², suivie par Genève, avec une offre de près de De plus, les mécanismes d’évaluation ont permis aux proprié-
412 000 m². Les agglomérations de Lausanne, de Berne et de taires de maintenir leurs loyers malgré la baisse de la demande
Bâle suivaient ensuite, avec une offre nettement plus faible. de ces dernières années et ont plutôt fait des concessions au
niveau des incitations, comme la participation aux frais d’amé-
Si la variation de l’offre diffère en fonction des régions, les nagement ou une mise à disposition gracieuse. La disposition
loyers présentent une nouveauté. En 2018, la médiane à payer des occupants reste toutefois limitée, les loyers pro-
n’a progressé dans aucune des agglomérations, les loyers pro- posés suivant progressivement le niveau national. Cette ten-
posés étant au mieux restés stables. Les fondamentaux éco- dance devrait se poursuivre en 2019 également.
MARCHÉ DE BUREAUX, SUISSE
Agglomération Offre Loyers
Surfaces de bureaux disponibles et loyers Suisse
Fourchette de prix Médiane
m2 Variation CHF/m2 par an CHF/m2 par an
Aarau 27 640 66 % 130 – 275 180
Baden-Brugg 28 980 9% 125 – 310 180
Bâle 111 820 – 24 % 155 – 335 225
Berne 113 225 8% 130 – 375 220
Bâle Schaffhouse
Winterthour Bienne 11 195 –14 % 110 – 220 155
Baden
Aarau Coire 7 020 –16 % 125 – 395 175
Zurich
Olten – Zofingue Fribourg 16 520 –18 % 150 – 230 195
Soleure Saint-Gall
Zoug Genève 411 935 –4% 200 – 590 370
Bienne
Neuchâtel Lucerne Lausanne 143 450 –6% 145 – 365 230
Berne Lugano 72 360 41 % 150 – 365 235
Coire
Thoune Lucerne 32 660 – 47 % 125 – 305 185
Fribourg
Neuchâtel 13 190 43 % 125 – 305 190
Lausanne Olten – Zofingue 22 670 –4% 120 – 270 180
Schaffhouse 17 725 9% 115 – 225 165
Genève Soleure 7 310 –9% 130 – 235 160
Lugano
Saint-Gall 36 405 –11% 120 – 265 190
Thoune 6 510 – 36 % 135 – 220 185
Winterthour 44 065 57 % 155 – 315 220
Zoug 73 673 24 % 135 – 465 260
Zurich 559 565 –7% 135 – 485 230
Surfaces disponibles
Agglomérations 1 757 918 –4%
5,1 – 10,0 mio de m2
3,1 – 5,0 mio de m2
Évolution par rapport à l’année précédente
1,1 – 3,0 mio de m2
0,5 – 1,0 mio de m2
Source: CSL Immobilien SA | Office fédéral de la statistique
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 11M A R C H É D E B U R E AU X
MARCHÉ DE BUREAUX,
ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS
À la fin de l’année 2018, l’espace économique zurichois de marché affichant la plus forte demande, suivie de près
comptait une surface de bureaux utile disponible d’environ par Zoug. Par rapport aux années précédentes, la croissance
940 000 m² dans un délai de six mois. Soit une augmentation des entreprises et une proportion réduite mais croissante de
de 17 % par rapport à l’année précédente. Les zones de créations d’entreprises sont à l’origine d’une demande supplé-
marché ont toutefois évolué de manière inégale. En chiffres mentaire sur le marché de bureaux en 2018. Elles s’implantent
absolus, le Glattal moyen, qui connaît une forte activité de surtout dans les zones centrales, ou ne constituent pas des
construction, a particulièrement contribué à l’expansion de occupants potentiels sur le marché de la location. Les fournis-
l’offre avec près de 50 000 m² de plus. À l’inverse, l’amélio seurs d’espaces de travail partagés et les parcs technologiques
ration de la demande sur le marché de bureaux était plus restent en pleine croissance et exploitent non seulement la
élevée que l’année précédente, mais elle a différemment demande de plus petits occupants, mais aussi de plus en plus
affecté les régions. Les site affichant une bonne structure de de grandes entreprises. Celles-ci s’écartent de plus en plus
la demande ont particulièrement profité de l’évolution posi- de la location de grandes surfaces. La recherche s’oriente
tive de l’économie. Cette évolution a encore renforcé les vers une surface locative fixe et la partie la plus flexible des
divergences entre les bons et les mauvais sites. Au sein de emplois est couverte par les prestataires d’espaces de travail
l’espace économique zurichois, la ville de Zurich reste la zone partagés ou les groupements d’adhérents.
L’OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
DANS L’ESPACE ÉCONOMIQUE
ZURICHOIS
Compa- Schaffhouse
raison par 18 025 m² 11%
Offre rapport
à l’année
précédente
Espace économique 940 763 m² 17 %
Winterthour
44 608 m² 54 %
Baden Unterland zurichois
28 996 m2 9 % 8 631 m² –16 %
Furttal
21 384 m² 37 % Glattal moyen
205 304 m² 32 %
Limmattal
Aarau 33 381 m² –1%
27 820 m² 66 %
Ville de Zurich
295 577 m² –15 % Oberland zurichois
Évolution par rapport à l’année précédente
17 684 m² – 34 %
Source: CSL Immobilien SA
Pfannenstiel
14 546 m2 4 %
Zimmerberg/
Sihltal Rapperswil
14 173 m2 – 52 % 9 261 m² – 27 %
Höfe/March
16 551 m² 13 %
Zoug
73 673 m2 24 %
12 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019M A R C H É D E B U R E AU X
LOYERS PAR ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m² par an CHF/m² par an CHF/m² par an
Aarau 130 – 275 180 395
Baden 125 – 310 180 390
Furttal 120 – 255 175 340
Höfe/March 155 – 395 205 490
Limmattal 145 – 260 190 330
Glattal moyen 140 – 305 215 375
Pfannenstiel 135 – 395 250 440
Rapperswil 125 – 275 170 385
Schaffhouse 125 – 225 160 330
Winterthour 155 – 320 220 360
Zimmerberg/Sihltal 135 – 250 170 360
Zoug 135 – 485 260 580
Oberland zurichois 115 – 245 170 305
Unterland zurichois 115 – 230 150 280
Ville de Zurich 185 – 550 325 875
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
En dépit d’un bon développement économique et de la créa- de négociation. Ils s’emploient de plus en plus à planifier et à
tion d’emplois, en moyenne, les loyers proposés dans l’espace faire exécuter par le bailleur les aménagements souhaités.
économique zurichois sont dans le meilleur des cas restés C’est particulièrement douloureux pour les propriétaires,
stables voire ont baissé. La hausse de la demande ne découle compte tenu de la progression du besoin de flexibilité de la
que de la progression de quelques loyers de premier ordre. durée de location, l’amortissement des coûts d’aménagement
Les loyers proposés suivent ainsi la tendance à la baisse des étant devenu un poste à risque. Au-delà de la conclusion
loyers effectifs, qui n’a résulté ces dernières années que d’un contrat de location, une communication régulière et la
d’incitations supplémentaires, comme une mise à disposition flexibilité réduisent substantiellement ce risque et restent des
gracieuse ou la participation aux coûts d’aménagement. Les facteurs de succès sur le marché locatif.
occupants potentiels sont toujours conscients de leur pouvoir
L’évolution positive de l’économie n’est pas un moteur de
reprise suffisant pour le marché des bureaux dans l’espace
économique zurichois. En 2018, les loyers ont connu une
évolution latérale, voire ont baissé. Aucun retournement
de tendance n’interviendra en 2019.
Giuliana De Rinaldis
Responsable Commercialisation
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 13MARCHÉ DE BUREAUX
MARCHÉ DE BUREAUX, VILLE DE ZURICH
L’évolution du marché de bureaux dans la ville de Zurich a été ceutique s’est accrue. Les grands occupants sont prati
marquée par l’évolution positive de l’économie en 2018. quement absents du marché; la demande s’est déplacée sur-
L’offre de surfaces de bureaux disponible dans un délai de six tout sur le segment des surfaces de moins de 500 m². Une fois
mois a baissé de 15 %, passant à environ 300 000 m². Si la encore, on constate que la recherche des PME se déroule très
zone de marché du CBD a enregistré une légère hausse de rapidement. Les transferts interviennent généralement dans
l’offre, les quartiers environnants présentent une bonne ab- un délai d’un an à compter du début de la recherche. Pour
sorption. À l’intérieur de la ville, la demande de surfaces de les petites entreprises, la comparabilité des offres reste un
bureaux a fortement augmenté, surtout à Zurich Ouest. problème. Dans l’environnement de marché actuel, cette
Altstetten a aussi eu la faveur des locataires potentiels, même tendance profite de plus en plus à des biens récents dont
si la demande se concentre sur les emplacements à proximité l’aménagement intérieur est en grande partie amorti. Ils
de la gare. Une bonne connexion au réseau ferroviaire reste accentuent la concurrence pour les nouvelles surfaces dis
indispensable à l’extérieur du cœur de ville. Comme l’année ponibles à moyen terme. Les promoteurs de ce type de
précédente, le secteur de l’informatique/de la communication biens sont invités à présenter des variantes aussi simples que
a enregistré la plus forte demande. La demande des secteurs possible.
de la santé et de l’éducation ainsi que de l’industrie pharma-
L’OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
VILLE DE ZURICH
Compa-
raison par
Offre rapport
à l’année
précédente
Ville de Zurich 295 577 m2 – 15 %
CBD 144 081 m2 5% Leutschenbach
46 699 m2 –14 %
Oerlikon
8 581 m2 – 77 %
Oberstrass/
Zurich Ouest Unterstrass
5 879 m2 – 48 % 6 241 m2 – 4 %
Altstetten Quartier
industriel
32 193 m2 – 44 % 1673 m2 – 20 %
Stauffacher
12 531 m2 – 46 % Reste de la ville
6 065 m2 – 77 %
Ville de Zurich
Évolution par rapport à l’année précédente 99 187 m2 27 %
Source: CSL Immobilien SA
Wiedikon/Sihlfeld CBD
14 892 m2 155 %
Enge
28 783 m2 – 29 %
Seefeld
16 111 m2 –15 %
Wiedikon/Binz
14 409 m2 – 27 %
Zurich Sud
2 333 m2 – 52 %
14 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019M A R C H É D E B U R E AU X
LOYERS PAR ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m2 par an CHF/m2 par an CHF/m2 par an.
Ville de Zurich 185 – 550 325 875
CBD 305 – 630 490 875
Altstetten 145 – 300 205 445
City 340 – 650 520 655
Enge 220 – 550 420 750
Quartier industriel 215 – 525 305 600
Leutschenbach 180 – 370 225 440
Oberstrass/Unterstrass 220 – 435 300 560
Oerlikon 190 – 375 290 410
Seefeld 285 – 595 430 875
Stauffacher 220 – 505 330 520
Wiedikon/Binz 210 – 355 295 455
Wiedikon/Sihlfeld 170 – 285 220 310
Zurich Sud 220 – 385 285 510
Zurich Ouest 245 – 455 305 500
Reste de la ville 140 – 405 250 585
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
Le positionnement et la différenciation sur le marché sont combent aux bailleurs au moment de la conclusion du bail. La
déterminants pour la réussite de la commercialisation non majorité des loyers n’a toutefois pas augmenté. La sensibilité
seulement des nouveaux projets de construction, mais aussi aux prix s’est encore accentuée. Rares sont les occupants
des biens existants. La définition claire des groupes cibles, dont les exigences concernant l’emplacement sont spéci-
une orientation cohérente de la commercialisation et diffé- fiques que les propriétaires n’ont pas à faire de concessions
rentes variantes de l’offre facilitent le choix pour les locataires en termes d’incitations ou de loyers. Dans ce contexte, les
potentiels. L’attitude revendicatrice, le manque de ressources loyers ne devraient progresser en 2019 que pour les empla-
voire un certain manque d’expertise font que, de plus en plus, cements très prisés et les biens disposant de structures
la charge et le coût de planification des aménagements in- flexibles pour de nouveaux environnements du travail.
Le marché de bureaux fonctionne sur les sites centraux. À l’opposé
des emplacements moins prisés, où une analyse approfondie et une
refonte audacieuse et créative de l’offre sont nécessaires.
Jill Schlageter
Responsable Gestion
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 15MARCHÉ DE BUREAUX
MARCHÉ DE BUREAUX, BÂLE
La majeure partie de la demande sur le marché de bureaux demande des entreprises des sciences de la vie, de la pharma-
bâlois se concentre toujours dans la City, à proximité de la cie ainsi que de la recherche et du développement. Souvent,
gare. Les importants projets de construction tels que la ces entreprises recherchent aussi des bureaux combinés avec
«Grosspeter Tower» et la «Meret Oppenheim Hochhaus» des surfaces de laboratoire et de production. Ces exigences
affichent une bonne absorption comparativement aux pro- spécifiques sont difficiles à satisfaire sur le marché de bureaux
jets décentralisés. L’offre de surfaces de bureaux s’est légè plutôt restreint de Bâle, au sein duquel les grands occupants
rement réduite en 2018, tant dans la ville de Bâle que dans misent principalement sur le développement de projets et les
l’espace économique, et ce en raison de la stabilité de la biens propres, et moins sur le marché tiers.
L’OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
ESPACE ÉCONOMIQUE BÂLOIS Petit Bâle
27 151 m2 55 %
Basel Ouest/
Compa- St. Johann
raison par 2 766 m2 – 9 %
Offre rapport
à l’année
précédente Basel City/
Gare Est
Espace économique 102 557 m2 – 21% 34 762 m2 – 38 %
Bâle-ville 64 679 m2 – 16 %
Région Ouest
9 229 m2 – 7 %
Région Est
16 417 m2 – 48 %
Région Sud
12 232 m2 1%
Évolution par rapport à l’année précédente
Source: CSL Immobilien SA
LOYERS PAR ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m2 par an CHF/m2 par an CHF/m2 par an
Ville
Bâle-ville 170 – 365 245 540
Basel City/Gare Est 180 – 410 265 540
Bâle Ouest/St. Johann 140 – 345 260 470
Petit Bâle 170 – 290 225 355
Région
Région Est 130 – 230 170 440
Région Sud 130 – 220 195 295
Région Ouest 155 – 290 220 335
Espace économique 155 – 330 225 540
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
16 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019M A R C H É D E B U R E AU X
MARCHÉ DE BUREAUX, BERNE
Sur l’ensemble de l’espace économique, on constate une sta- veloppée positivement, ce qui se reflète également dans la
bilisation du marché de bureaux, l’offre n’ayant guère changé. baisse de l’offre sur ce segment et une évolution positive des
La demande s’est par ailleurs quelque peu ralentie dans l’en- loyers. Dans les autres zones de marché, le niveau des loyers
semble. Les grands occupants, comme la Confédération et les a chuté. Le marché libre proposant peu de projets de bu-
entreprises proches de l’Etat, ont en grande partie terminé reaux et les changements d’affectation des biens existants
leurs transferts et leurs nouvelles constructions. La demande étant mis en œuvre, il est possible de tabler sur une poursuite
pour les surfaces plus petites et centralisées s’est toutefois dé- de la stabilisation du marché en 2019.
L’OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
DANS L’ESPACE ÉCONOMIQUE BERNOIS
Ittigen/Zollikofen
7 589 m2 58 %
Compa- *Centre Ville
raison par Länggasse/ 8101 m2 – 29 %
Offre rapport Felsenau Breitenrain/
à l’année 1204 m2 – 74 % Wankdorf
11 878 m2 126 %
précédente
Mattenhof/ * Kirchenfeld/
Espace économique 92 149 m2 2% Weissenbühl Schosshalde
Bümpliz/Oberbottigen 18 197 m2 – 32 % 29 211 m2 148 %
Ville de Berne 77 426 m2 11% 8 835 m2 – 9 %
Köniz
5 245 m2 – 55 %
Belp/Münsingen/Konolfingen
1889 m2 – 57 %
Évolution par rapport à l’année précédente
Source: CSL Immobilien SA
LOYERS PAR ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m2 par an CHF/m2 par an CHF/m2 par an
Ville
Ville de Berne 155 – 420 245 740
Centre Ville 195 – 490 300 740
Breitenrain/Wankdorf 180 – 300 215 355
Bümpliz/Oberbottigen 125 – 205 160 235
Kirchenfeld/Schosshalde 180 – 380 240 435
Länggasse/Felsenau 165 – 535 280 575
Mattenhof/Weissenbühl 215 – 320 260 470
Région
Belp/Münsingen/Konolfingen 120 – 180 140 195
Ittigen/Zollikofen 140 – 270 160 310
Köniz 130 – 235 185 260
Espace économique 150 – 380 230 740
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 17MARCHÉ DE BUREAUX
MARCHÉ DE BUREAUX, GENÈVE
Dans l’espace économique genevois, la stabilisation du mar- hausse. Compte tenu des projets de construction en dehors
ché de bureaux s’est poursuivie en 2018 grâce à l’évolution des limites de la commune, comme «Pont-Rouge» et la ligne
positive de l’économie. La zone entière a enregistré un léger ferroviaire CEVA devant combler un défaut de connexion
recul de 4 % des surfaces de bureaux disponibles dans un des réseaux suisse et français, la demande devrait à moyen
délai de six mois. En ville, l’offre s’est même réduite de 31%. terme se déplacer en périphérie. Compte tenu de la forte
Toutefois, l’excédent de l’offre constitué au fil des ans est de- activité de construction, le marché de bureaux de Genève
meuré, ce qui a entraîné une baisse de la majorité des loyers. restera tendu à l’avenir.
Seuls les loyers les plus élevés ont montré une tendance à la
OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
ESPACE ÉCONOMIQUE GENEVOIS
Meyrin/Vernier
Compa- 51 307 m2 122 % Aéroport
raison par 57 057 m2 75 %
Offre rapport
à l’année
précédente
Espace économique 371 379 m2 –4%
Ville de Genève 164 186 m2 – 31%
Ville de Genève Chêne/Thônex
164 186 m2 – 31% 23 245 m2 101%
Onex/Lancy/Carouge
26 321 m2 – 39 %
Plan-les-Ouates
49 263 m2 23 %
Évolution par rapport à l’année précédente
Source: CSL Immobilien SA
LOYERS SELON LES ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m2 par an CHF/m2 par an CHF/m2 par an
Ville
Ville de Genève 265 – 635 430 765
Région
Chêne/Thônex 255 – 305 270 495
Aéroport 295 – 490 380 525
Meyrin/Vernier 175 – 425 255 720
Onex/Lancy/Carouge 190 – 510 325 635
Plan-les-Ouates 190 – 400 290 425
Espace économique 225 – 600 390 765
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
18 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019M A R C H É D E B U R E AU X
MARCHÉ DE BUREAUX, LAUSANNE
En 2018, le marché de bureaux de l’espace économique de mal situés et aux loyers relativement élevés. Les locataires
Lausanne a profité de la dynamique économique dans la attendent toutefois de plus en plus des surfaces de bu-
région du lac Léman. L’offre dans l’ensemble de l’espace reaux modernes et faciles d’accès. De nombreux projets de
économique a légèrement diminué de 6 %. Dans la ville de construction dans la région amélioreront la qualité de l’offre
Lausanne, notamment au centre-ville, l’offre jusqu’ici extrê- tout en accentuant la concurrence pour trouver des occu-
mement rare s’est en revanche accrue. Il n’en reste pas moins pants. Le seul projet «Cocoon», à l’ouest de Lausanne, couvre
que l’espace économique manque de surfaces de qualité, presque toute l’offre de surfaces actuelle de la ville.
l’offre portant principalement sur des biens anciens, plutôt
OFFRE DE SURFACES DE BUREAUX
ESPACE ÉCONOMIQUE
Nord
7 464 m2 – 85 %
Compa-
raison par
Offre rapport
à l’année
précédente
Espace économique 109 723 m2 –6%
Ville de Lausanne 43 858 m2 67 %
Est Est
7 748 m2 – 46 %
Ouest
50 653 m2 93 %
Ville de Lausanne
43 858 m2 67 %
CBD
Évolution par rapport à l’année précédente
Source: CSL Immobilien SA
LOYERS SELON LES ZONES DE MARCHÉ
Fourchette des loyers Médiane Loyer le plus élevé
CHF/m2 par an CHF/m2 par an CHF/m2 par an
Ville
Ville de Lausanne 195 – 395 295 605
CBD 165 – 495 310 700
Région
Lausanne Nord 130 – 320 195 330
Lausanne Est 140 – 375 270 530
Lausanne Ouest 130 – 305 210 495
Espace économique 145 – 375 240 700
Source: CSL Immobilien SA Évolution par rapport à l’année précédente
RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019 | 19MARCHÉ RÉSIDENTIEL
MARCHÉ RÉSIDENTIEL,
ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS
Dans l’espace économique zurichois, les loyers sont stables efficaces et des logements plus petits pour parvenir à un loyer
ou ont baissé, hormis dans la ville de Zurich. Les taux de va- mensuel relativement attrayant. Le choix des matériaux peut
cance révèlent de grandes disparités. Si la pénurie de loge- en outre devenir un désavantage concurrentiel déterminant.
ments demeure dans la ville de Zurich et à Zoug, d’autres ré- Un choix de couleurs hors norme pour les cuisines ou les
gions enregistrent une vacance nettement supérieure à 2 %. dalles peut compliquer la commercialisation ou augmenter la
En 2018, dans beaucoup de zones de marché, la location a été vacance en cas de première occupation. Dans l’environne-
plus difficile en raison de l’excédent de demande et a pris plus ment de marché actuel, une analyse complète et une exper-
de temps que les années précédentes. Toutefois, la peur des tise locale en matière de commercialisation sont indispen-
lotissements à moitié vides, alimentée les médias qui font état sables pour trouver des locataires. Mais les immeubles
d’une activité de construction effrénée, n’est pas fondée pour existants doivent eux aussi faire l’objet d’un contrôle renfor-
l’espace économique zurichois. En dehors des zones cen- cé quant aux risques de marché et être analysés au même
trales, les nouvelles constructions doivent être positionnées titre que les projets de construction et, le cas échéant, être
de manière très précise afin de répondre à la demande. Cela repositionnés. En 2019, les loyers devraient selon nous
vaut en particulier pour le rapport qualité-prix. Pour conti- connaître au mieux une nouvelle évolution latérale.
nuer à atteindre des prix au m² élevés, il faut viser des plans
LOYERS ET PRIX D’ACHAT
MOYENS ESPACE ÉCONOMIQUE Schaffhouse
180.– /5 200.–
ZURICHOIS
Weinland
195.– /6100.–
Brugg/Zurzach
195.– /5 500.–
Unterland zurichois
220.– /6 900.– Winterthour
235.– /6 900.–
Baden
215.– /6 600.– Glattal/
Furttal
250.– /8 100.–
Zurich
Mutschellen 360.– /12 400.–
205.– /6 600.– Limmattal
Source: CSL Immobilien SA 255.– /8 400.–
Oberland zurichois
Freiamt
230.– /7 200.–
195.– /5 700.–
Pfannenstiel
Knonaueramt 280.– /11100.–
230.– /7 700.– Linthgebiet
210.– /6 400.–
Zimmerberg
275.– /10 500.–
March/Höfe
Zoug 250.– /8 800.–
290.– /10 100.–
Einsiedeln
200.– /6 200.–
20 | RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER 2019MARCHÉ RÉSIDENTIEL
PRIX DE LOCATION ET PRIX D’ACHAT PAR ZONE DE MARCHÉ
Quote-part
Régions Loyer net Médiane Taux de vacance Prix d’achat Médiane
de propriété
CHF/m² par an CHF/m² par an Quote-part en % CHF/m² CHF/m²
Part en %
Baden 170 – 295 215 1,6 4 800 – 9 300 6 600 40,5
Brugg/Zurzach 150 – 260 195 3,0 4 000 – 7 400 5 500 56,0
Einsiedeln 155 – 275 200 2,0 4 200 – 9 300 6 200 51,1
Freiamt 155 – 260 195 2,5 4 300 – 7 700 5 700 52,9
Glattal/Furttal 200 – 345 250 1,0 6 300 – 10 700 8 100 30,4
Knonaueramt 180 – 290 230 1,8 5 500 – 10 400 7 700 53,7
Limmattal 200 – 335 255 1,2 6 200 – 11 300 8 400 27,2
Linthgebiet 155 – 280 210 1,7 4 600 – 9 100 6 400 42,1
March/Höfe 185 – 370 250 1,4 5 800 – 15 000 8 800 43,5
Mutschellen 165 – 270 205 2,4 4 600 – 9 700 6 600 54,0
Pfannenstiel 205 – 395 280 2,2 7 400 – 16 400 11 100 40,0
Schaffhouse 135 – 250 180 2,5 3 300 – 7 500 5 200 43,6
Weinland 145 – 250 195 1,7 4 400 – 8 200 6 100 58,9
Winterthour 180 – 320 235 0,7 4 900 – 9 000 6 900 36,6
Zimmerberg 210 – 390 275 0,7 7 400 – 15 200 10 500 32,3
Zoug 215 – 445 290 0,4 6 800 – 14 200 10 100 34,5
Oberland zurichois 175 – 305 230 1,9 5 000 – 9 400 7 200 44,5
Unterland zurichois 175– 290 220 1,5 5 200 – 9 500 6 900 42,8
Zurich 255 – 705 360 0,2 8 100 – 17 900 12 400 9,1
Source: CSL Immobilien SA / Office fédéral de la statistique Évolution par rapport à l’année précédente
Le marché de la propriété reste intact. La demande d’appar- pour les immeubles est bien positionnée. D’autre part, les
tements en copropriété et de maisons individuelles est restée banques ne soutiennent plus n’importe quel prix d’achat avec
stable, à un niveau élevé. En 2018, les zones décentralisées un financement correspondant, même si l’acheteur serait prêt
ont toutefois connu une forte sensibilité aux prix. D’une part, à le payer. Pour 2019, nous n’attendons aucun retournement
les prix s’y sont accrus de manière disproportionnée ces der- de tendance dans le segment de la propriété en raison de la
nières années, si bien que la limite de la disposition à payer faiblesse persistante des taux d’intérêt.
Compte tenu de l’accroissement des risques de marché, il est
d’autant plus important d’envisager les logements sous le
prisme des locataires potentiels et non du propriétaire. Notre
conseil: rester calme, se fier à l’expérience des négociants
locaux et positionner correctement son bien dès le départ.
Stefanie Bigler
Responsable Commercialisation de l’immobilier résidentiel
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