Rationaliser un parc immobilier municipal : mécanismes de support à la prise de décision - Qu'en est-il à la ville de Sherbrooke?
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Rationaliser un parc immobilier
municipal : mécanismes de
support à la prise de décision
Qu’en est-il à la ville de Sherbrooke?
Mise en contexte - Population
Mise en contexte - Géographie
Mise en contexte - Géographie • A la jonction de deux rivières importantes – Magog et St-François • Région des appalaches et collines montérégiennes – beaucoup de côtes
Ville historiquement
industrielle
Mise en
contexte –
Développement
économique Maintenant basée Plus
importante
sur l’économie du concentration
d’étudiants
savoir au Québec
Mise en contexte – Architecture • Influence architecture Nouvelle-Angleterre
Défi pour la ville • Modèle de financement budgétaire repose fortement sur les taxes foncières
Même problème partout en Amérique du Nord
Plusieurs bâtiments hérités des
fusions – duplicité des usages
Parc
immobilier de Très varié
la ville
Bâtiments
patrimoniaux/historiques
relativement nombreuxProfil du parc immobilier
Profil d’âge – 250 principaux bâtiments
Récents
Post-révolution tranquille et
Après-guerre développement des banlieues
Pré-guerreProfil d’âge – 250 principaux bâtiments
Constats…
Près de 70% du parc
immobilier a plus de 30 ans!
Moyenne de 48 ans
La durée de vie utile de plusieurs
composants est en moyenne de 25 à 30 ansUne question qu’on peut se poser…
Est-ce que notre parc d’actifs
immobiliers répond à nos besoins,
actuels et futurs, pour les citoyens
et employés et est-il géré de
manière optimale?• Quels actifs possédons-nous?
• Combien valent-ils? Valeur économique
et patrimoniale?
• Est-ce que certains actifs sont plus
importants que d’autres?
Par où • Quel est leur état? Vétusté et
commence-t-on? fonctionnel
• Quel est leur déficit de maintien
d’actifs?
• Quelle est la durée de vie utile restante
des composants?
• Quels travaux sont à prioriser?• Est-ce que nos actifs répondent à nos
besoins?
• Quel niveau de service nos actifs doivent-ils
fournir?
• Est-ce que les actifs sont utilisés à leur plein
potentiel?
• Est-ce que certains actifs sont superflus?
En deuxième lieu… Ou en manque-t-on?
• Quelles sont nos options?
• Vendre?
• Démolir?
• Rénover?
• Transformer?
• Construire ou Reconstruire?• Répare-t-on des actifs qui ne sont pas
utilisés?
• Entretenons-nous des actifs qui
Investissons-nous devraient être remplacés?
dans les bons actifs? • Lorsqu’un bris arrive, est-ce que les
impacts opérationnels sont importants?
Quels sont les risques auxquels
l’organisation s’expose?Approche préconisée : La gestion d’actifs
LOIS ET CADRE CONTEXTE
CLIENTS
RÈGLEMENTS FINANCIER D’AFFAIRES
PLAN STRATÉGIQUE ORGANISATIONNEL
Périmètre du système de gestion d’actifs
Stratégie et
planification
Acquisition Opération « Asset management
Activités
liées au
is more than
cycle de vie
Gestion de
managing assets »
Ressources Processus décisionnel risque et
humaines et Disposition Maintien
en gestion d’actifs contrôle
organisation
Informations sur les actifsNorme ISO 55 000
Quels sont les types d’investissements à faire dans un
parc immobilier?
CES ASPECTS DOIVENT NÉCESSAIREMENT ÊTRE
CONSIDÉRÉS POUR LES BÂTIMENTS À VALORISER
DANS UN PARC IMMOBILIERTout le monde aime couper des rubans!
Près de 2,5X plus en nouvelle construction
Vétusté physique – comment la contrer?
Anticiper les besoins fonctionnels – qui sont
les usagers?Passer de réactif à proactif!
Déficit de Maintien d’actifs régulier
maintien d’actifs
Rénovations fonctionnelles
Nouvelle
construction
immobilisations ($)
Investissements en
Opérations
Temps
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Fenêtre Tactique: 0-5 ans Fenêtre Stratégique: 10-30 ans
Plan quinquennal ou triennal Alignement avec les orientations
organisationnellesComment la ville de Sherbrooke tente de s’y prendre pour prendre le contrôle de son parc immobilier?
Qu’est-ce qui a été fait depuis 3 ans? • Création d’un indice de priorisation des bâtiments (IPB) • Codification des bâtiments • Implantation d’un logiciel/plateforme de gestion de l’entretien • Réalisation d’audits d’état de (85) bâtiments • Mise en place d’une plateforme de visualisation des données • Analyse du cycle de vie (économique) et scénarios de dispositions d’actifs • Analyse financière pour évaluer les options de location/construction/acquisition • Initier une démarche de gestion des espaces
Quelques résultats des audits
Place de la Cité
Théâtre Granada
Bâtiment le Bavarois
Édifice Expo-Sherbrooke
Centre communautaire
Aréna Eugène-Lalonde Optimiste (Rock Forest)
32Bureau d’arrondissement Centre communautaire
de Lennoxville de Fleurimont Théâtre Granada
Centre Hydro-Sherbrooke Caserne no.1 Édifice Rodolphe-Langis
33Indice de
priorisation vs
indice de
vétustéLes bénéfices de ces outils visuels • Ouvert les yeux aux élus et les autres employés municipaux sur les notions de cycle de vie des actifs • Lorsqu’on construit, on doit entretenir et maintenir! • Augmentation du niveau de services des bâtiments • Devenir de plus en plus proactifs et moins réactifs • Division des bâtiments leader dans l’organisation
Trois exemples
PROJET PLATEAU DES DÉMÉNAGEMENT DE LA ACQUISITION DE L’ARÉNA
LOISIRS COUR MUNICIPALE PHILIPPE-BERGERON
EN AMONT DERNIÈRE MINUTE TROP TARDProjet Plateau des loisirs • Besoin de consolider les activités socio-culturelles et sportives dans le secteur ouest de la ville • Arrondissement Rock-Forrest en pleine expansion • Fusion de 3 anciennes villes
• Mandat de maintenir la superficie du
portefeuille d’actifs immobiliers
• Analyse des résultats des audits pour les
bâtiments du secteur
• Indice d’état
Approche • Déficit de maintien d’actifs
• Besoins 0-30 ans
• Développé un modèle pour créer des scénarios
pour analyser la faisabilité d’une nouvelle
construction• Disposition des actifs : VENDRE ou DÉMOLIR
Stratégies • Conservation des actifs : TRANSFORMER ou
possibles pour RÉNOVER
• CONSTRUCTION de nouveaux actifs
chaque actifRevue des scénarios proposés – coûts sur 30 ans
Relocalisation Cour municipale
• Contexte
• Travaux importants en infrastructures autour de l’hôtel de ville en 2020-21
• Espaces répondant plus ou moins à l’usage
• Mandat de trouver un bail de location donné à développement économique
• Contraintes
• Localisation près du centre-ville – citoyens et service de police vont
régulièrement sur place
• Doit déménager au plus tard d’ici 2021
• Besoin d’un minimum de 7000 pieds carrésApproche • Modèle comparatif des coûts du cycle de vie du bail de location sur 20 et 40 ans, par rapport à la transformation d’un bâtiment existant ou la construction d’un bâtiment neuf • Comparaison en Valeur Actualisée Nette • Inclut dans les prévisions de coûts un fonds de prévoyance de 1 à 2% de la valeur de remplacement
Hypothèses • La ville ne fera jamais faillite – toujours besoin d’espaces • Le nombre d’employés est relativement stable • Capacité d’emprunt facile et à taux préférentiel
Résultats • Identifié un bâtiment existant à fort potentiel avec 30 000 pieds carrés, respectant les critères de base • Initié la démarche de gestion d’espaces – i.e qui est ou, et quels espaces utilisent-ils? • Inondation du 1er novembre ont accéléré la réflexion sur la consolidation des services dans un même endroit centralisé.
Quels éléments sont à considérer afin d’identifier des bâtiments à valoriser dans un parc immobilier municipal?
• Quel est l’état actuel du bâtiment? • Structure • Fondations • Réseaux (électrique, plomberie, ventilation) • Offre-t-il une flexibilité en termes d’usage? Tant maintenant que pour le futur? • Est-ce que les coûts unitaire d’opérations (par m2) sont/seront acceptables? • Est-ce que les mises aux normes sont majeures? • Y a-t-il présence d’amiante? • Accessibilité universelle? • Est-ce que les occupants vont changer régulièrement ou seront stables? • Entreprise ou organismes public ou parapublic • Le bâtiment a-t-il un statut patrimonial quelconque?
Pour prendre la bonne décision, il faut:
• Des bonnes informations
En conclusion • Communiquées de la bonne manière
• Au bon moment
• Pour faire réfléchir les bonnes
personnesEt surtout…
Attention aux
cadeaux
empoisonnés!!MERCI!
Questions?
Louis-martin.guenette@ville.sherbrooke.qc.caVous pouvez aussi lire
