Étude d'opportunité pour la - mise en commun des services
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Étude d’opportunité pour la
mise en commun des services
d’évaluation foncière
Présentation à :
Nicolas Plante, MGP, PMP
Associé, Conseil en management
Andrée-Anne Bélair, CPA, CA
Directrice, Conseil en management
Rudy Hamel
Conseiller, Conseil en management
15 février 2021
© Raymond Chabot Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L., 2017, 2018.
rcgt.com
CONFIDENTIEL
Le 15 février 2021
Raymond Chabot
Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L.
Bureau 2000
Tour de la Banque Nationale
600, rue De La Gauchetière Ouest
Montréal (Québec) H3B 4L8
Madame Jackline Williams Monsieur Éric Pelletier
Directrice générale Directeur général adjoint T 514 878-2691
MRC des Pays-d’en-Haut MRC d’Argenteuil
1014, rue Valiquette 430, rue Grace
Sainte-Adèle (Québec) J8B 2M3 Lachute (Québec) J8H 1M6
Objet : Rapport – Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière
Madame, Monsieur,
Nous avons le plaisir de vous soumettre notre rapport concernant le Pour toute information, nous vous invitons à communiquer avec le
mandat mentionné en objet. Nous espérons que nos constats vis-à- soussigné au 514 954-4633.
vis de la situation actuelle, nos recommandations et les scénarios
proposés vous aideront à atteindre vos objectifs. En espérant avoir l’occasion de partager vos défis, nous vous prions
de recevoir, Madame, Monsieur, nos salutations les plus distinguées.
Nous tenons à souligner l’excellente collaboration et la grande
transparence de toutes les personnes rencontrées au cours de la
réalisation du mandat.
Nous vous remercions de la confiance que vous nous témoignez et
nous demeurons à votre disposition pour toute assistance
supplémentaire ou pour vous accompagner dans la poursuite de vos Nicolas Plante, MGP, PMP
objectifs. Associé – Conseil en management
Membre de Grant Thornton International Ltd rcgt.com
Table des matières Contexte, mandat et démarche 4 Portrait actuel 8 Analyse de comparables 27 Constats et objectifs d’une mise en commun des services 30 Scénarios potentiels de mise en commun des services 34 Analyse des scénarios de création d’un service d’évaluation 40 Devis regroupé pour les services professionnels en évaluation foncière 57 Sommaire des constats et recommandations 59
Contexte, mandat et
démarche
© Raymond Chabot Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L., 2017.
Contexte
Depuis de nombreuses années, les municipalités et les MRC du Québec font face à des défis de gestion importants. Leurs
dépenses sont en constante augmentation, puisqu’elles sont appelées à offrir, à titre de gouvernement de proximité, de plus en
plus de services aux citoyens (transport, voirie, matières résiduelles, services de loisirs, etc.). En revanche, leurs revenus
n’augmentent pas au même rythme, puisqu’ils proviennent presque exclusivement des impôts fonciers. Les marges de manœuvre
des municipalités sont donc grandement réduites.
Les services d’évaluation de plusieurs municipalités au Québec font face à des défis similaires, notamment :
▪ les départs à la retraite d’employés expérimentés;
▪ les problèmes de recrutement liés à la rareté d’évaluateurs agréés sur le marché du travail ainsi qu’à la compétitivité des
salaires offerts;
▪ la dépendance envers des firmes externes facturant des coûts élevés;
▪ le faible choix de logiciels et de fournisseurs d’évaluation immobilière.
C’est dans ce contexte que la MRC des Pays-d’en-Haut (MRCPDH) et la MRC d’Argenteuil (MRCA) s’interrogent sur l’avenir
des services d’évaluation foncière qu’elles offrent actuellement à titre d’organisme municipal responsable de l’évaluation (OMRÉ).
La première a sous-traité la majorité des activités à une firme d’évaluation privée, qui assure les services liés aux 50 000 dossiers
du territoire. La seconde utilise plutôt un mode hybride dans lequel certaines tâches sont assurées par des employés de la MRC et
d’autres, par une firme d’évaluation privée. Environ 33 000 dossiers sont traités sur le territoire. Les contrats liant les MRC aux
firmes privées prennent fin en 2021 pour la MRCA et en 2022 pour la MRCPDH. C’est donc le bon moment pour s’interroger sur
les meilleures pratiques dans le domaine de l’évaluation foncière et pour poser un diagnostic sur la performance organisationnelle
actuelle. Les MRC désirent également analyser certains scénarios potentiels de regroupement de services.
En plus d’analyser les différentes formes usuelles des services d’évaluation foncière, telles que la régie interne, la formule hybride
et l’impartition totale, les MRC désirent analyser de manière détaillée l’option d’une desserte par la Coopérative d’informatique
municipale (CIM) mise sur pied par la Fédération québécoise des municipalités (FQM).
Ultimement, la démarche permettra d’outiller les MRC dans leur réflexion quant à l’avenir de leurs services d’évaluation foncière.
MRC des Pays-d'en-Haut et MRC d’Argenteuil
Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
5Mandat
OBJECTIFS DU MANDAT
▪ Réaliser le diagnostic (forces, faiblesses, opportunités et menaces) des services d’évaluation foncière des MRC sur le plan
financier (coût global de livraison des services), organisationnel (gouvernance actuelle) et opérationnel (rôles et responsabilités
des MRC et des entreprises privées, livraison des services).
▪ Réaliser l’inventaire des scénarios potentiels de regroupement et analyser la faisabilité organisationnelle du regroupement des
MRC pour la livraison des services d’évaluation foncière. Un des scénarios analysés sera la desserte par la CIM mise en place
par la FQM.
▪ Formuler une recommandation sur le scénario à privilégier, incluant la description de la structure organisationnelle, les rôles et
responsabilités des MRC, l’échéancier de réalisation et les prévisions financières.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
6Démarche
PLAN DE TRAVAIL
Inventaire des Rapport final
Analyse
Démarrage scénarios de et
diagnostique
regroupement présentation
▪ Rencontre de ▪ Dresser le portrait de la ▪ Détermination des ▪ Prévisions financières ▪ Analyse détaillée du
démarrage interne avec situation actuelle des opportunités de sur dix ans pour chacun scénario recommandé;
le comité de suivi de services d’évaluation regroupement des scénarios potentiels
▪ Rédaction du rapport
l’étude; foncière dans chacune d’activités en plus du de regroupement des
préliminaire,
▪ Collecte des des MRC; scénario de référence activités;
comprenant les
informations ▪ Étalonnage des coûts du statu quo; ▪ Session de travail avec analyses de l’ensemble
disponibles; dans d’autres ▪ Analyse des avantages, les représentants des des volets de l’étude;
▪ Validation des objectifs municipalités au des inconvénients et MRC sur les
▪ Rencontre de
et de l’échéancier; Québec; des enjeux propres à hypothèses des
présentation avec le
▪ Analyse diagnostique chacune des options scénarios potentiels de
▪ Identification des comité de suivi de
par MRC (forces, analysées; mise en commun;
personnes-ressources; l’étude;
faiblesses, opportunités ▪ Identification des clés ▪ Formulation d’une ▪ Rédaction du rapport
▪ Validation de la et menaces). de répartition pour le recommandation sur le
démarche proposée. final.
partage des dépenses scénario à privilégier.
dans les options
analysées;
Rapport mi-mandat :
Préciser les objectifs Version finale du
Rapport d’étape Scénarios potentiels de regroupement des
du mandat rapport
services d’évaluation foncière
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7Portrait actuel © Raymond Chabot Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L., 2017.
Analyse diagnostique
PORTRAIT DE LA SITUATION ACTUELLE DES SERVICES D’ÉVALUATION FONCIÈRE
Le portrait comporte les sections suivantes qui permettront d’avoir une vue d’ensemble et une meilleure compréhension de
l’organisation des services d’évaluation foncière de chacune des MRC :
▪ Évaluation foncière municipale au Québec; ▪ Évaluation de la satisfaction du service offert par les firmes
privées d’évaluation foncière;
▪ Mode de fonctionnement actuel des MRC;
▪ Répartition des unités d’évaluation par MRC et résumé
▪ Description du mode d’évaluation des MRC; comparatif;
▪ Historique des coûts des contrats; ▪ Corrélation entre le coût des contrats et les catégories
d’immeuble;
▪ Détails des coûts des contrats externes;
▪ Corrélation entre le coût par dossier et le nombre d’unités
▪ Ratios de dépenses actuelles;
d’évaluation.
▪ Sommaire des coûts;
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9Évaluation foncière municipale au Québec
Au Québec, l’établissement des évaluations foncières municipales est effectué selon un système décentralisé basé sur un encadrement uniforme
d’ordre législatif, réglementaire et normatif. La loi confie la compétence aux municipalités régionales de comté (MRC) ainsi qu’aux municipalités
locales ayant le statut de « ville ».
Les MRC et les villes ont le choix des moyens financiers et opérationnels leur permettant d’effectuer les travaux d’évaluation foncière prévus par les
lois, règlements et normes en vigueur.
Trois modes de livraison des services d’évaluation foncière sont utilisés au Québec :
• Service interne : l’ensemble des activités sont effectuées par la MRC ou la ville;
• Service externe : l’ensemble des activités sont confiées à une firme privée d’évaluation foncière;
• Service interne partagé : une partie des activités est confiée à une firme privée d’évaluation foncière.
En 2017, l’Association des directeurs généraux des MRC du Québec (ADGMRCQ) a réalisé une étude permettant de connaître les modes de
livraison utilisés dans les MRC du Québec. Le mode le plus utilisé est celui du service interne partagé (44 %), alors que peu de MRC utilisent un
mode exclusivement interne (18 %).
Type de service
Indicateurs
Interne Externe Partagé
% des 72 MRC répondantes 18 % 38 % 44 %
Nombre moyen de dossiers 23 045 16 449 16 954
1
Coût moyen par dossier (2016) 32,80 $ 30,28 $ 37,68 $
Nombre moyen d'employés MRC 9 - 6
Nombre moyen de dossiers traités par employé MRC 2 561 s.o. 3 028
1
Le coût moyen par dossier correspond au quotient entre le coût moyen annuel et le nombre moyen de dossiers.
Du côté de la FQM, le coût par dossier pour des services en mode exclusif varie entre 29,64 $ et 51,56 $ par dossier, pour une moyenne de 35,73 $
en 2020.
Sources :
• Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH). [En ligne] https://www.mamh.gouv.qc.ca/evaluation-fonciere/evaluation-fonciere-municipale-au-
quebec/contrats-de-services-professionnels/.
• ADGMRCQ, Évaluation foncière, Rapport d’analyse, avril 2017.
• Données partagées par la FQM.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
10Mode de fonctionnement actuel des MRC
La MRCPDH et la MRCA exercent leur compétence à titre d’OMRÉ. À ce propos, elles ont été sondées dans le but de recueillir diverses
informations en lien avec leur service d’évaluation foncière. Les réponses obtenues permettent de faire ressortir les éléments qualitatifs suivants :
MRCPDH MRCA
▪ Estérel
▪ Brownsburg-Chatham
▪ Lac-des-Seize-Îles
▪ Gore
▪ Morin-Heights
▪ Grenville
▪ Piedmont
▪ Grenville-sur-la-Rouge
▪ Saint-Adolphe-d’Howard
Villes et municipalités ▪ Harrington
▪ Sainte-Adèle
▪ Lachute
▪ Sainte-Anne-des-Lacs
▪ Mille-Isles
▪ Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson
▪ Saint-André-d’Argenteuil
▪ Saint-Sauveur
▪ Wentworth
▪ Wentworth-Nord
Service externe Service interne partagé
Elle sous-traite à une firme privée la majorité des Le mode de gestion choisi pour le service d’évaluation
Mode de gestion activités liées à l’évaluation foncière. Deux foncière est hybride, c’est-à-dire que certaines tâches sont
employés participent aux tâches administratives et à assumées par quatre employés de la MRC et d’autres, par
la facturation. une firme d’évaluation privée.
Les Estimateurs Professionnels Leroux, Beaudry, Picard et
Firme externe mandatée Évimbec Ltée
Associés Inc.
Logiciel utilisé Modellium / GéoCentralis PG Méga Éval
Fréquence d’évaluation pour
9 ans
le maintien de l’inventaire
Fréquence d’évaluation pour Code municipal : possibilité d’effectuer aux 6 ans (population de 5 000 habitants ou moins)
l’équilibration Loi sur les cités et villes : 3 ans
Sources : MRCPDH et MRCA.
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11Description du mode d’évaluation des MRC
MRCPDH MRCA
Service interne partagé :
Mode de gestion Service externe : 94,9 %
Service externe : 51,3 %
(2019) Gestion interne : 5,1 %
Gestion interne : 48,7 %
Gestion interne
Nombre d’employés 2 employés à temps partiel 4 employés à temps plein
▪ Une technicienne comptable (temps consacré à
▪ Un coordonnateur, deux techniciens en évaluation et
Postes l’évaluation : 20 %) et une réceptionniste (temps
analyse de programme et un agent
consacré à l’évaluation : 23 %)
▪ tenue à jour des rôles d’évaluation, incluant le système
▪ Gestion des demandes de révision d’évaluation
Activités principales d’information géographique (SIG) et le bloc 4 (terrains)
▪ Suivi numérique des demandes
▪ Saisie et validation des valeurs à la suite des révisions
À la firme externe
▪ Locaux, aménagement des bureaux et système téléphonique
Équipement fourni ▪ Accès au logiciel d’évaluation
Aux employés
▪ Poste de travail (équipement informatique)
Sources : MRCPDH et MRCA.
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12Description du mode d’évaluation des MRC (suite)
MRCPDH MRCA
Service externe
Les Estimateurs Professionnels Leroux, Beaudry, Picard et
Firme mandatée Évimbec Ltée
Associés Inc.
Durée et date de fin du 6 ans 6 ans
contrat 31 décembre 2022 31 décembre 2021
4 postes de travail sont réservés aux employés de la firme
externe, mais la MRC profite de la disponibilité de
Nombre d’employés 14 postes à temps plein
25 évaluateurs agréés, inspecteurs, responsables SIG,
responsables DDR et TAQ et coordonnateurs.
▪ Un technicien en bureautique, 6 techniciens résidentiels
(permis, maintien, etc.), 2 responsables de l’équilibration et
de la tenue à jour, un technicien ICI, 2 responsables de
juridiction, un directeur de bureau, un réceptionniste,
Postes ▪ Évaluateurs agrées
▪ Un évaluateur avec expérience du bureau de Lévis pour des
dossiers plus complexes ainsi qu’un technicien en
géomatique, des professionnels en ressources humaines et
en technologies de l’information
▪ Tenue à jour des rôles : permis, mutations immobilières, ▪ Gestion du service d’évaluation
cadastres, enquêtes de vente ▪ Tenue à jour des rôles : permis, mutations immobilières,
▪ Confection et dépôt des rôles triennaux conformément à la cadastres, enquêtes de vente
Loi sur la fiscalité municipale ▪ Confection et dépôt des rôles triennaux conformément à
Activités principales ▪ Maintien d’inventaire la Loi sur la fiscalité municipale
▪ Maintien d’inventaire
▪ Traitements des révisions administratives et TAQ ▪ Matrice graphique et rénovation cadastrale
▪ Soutien informatique aux municipalités locales ▪ Coût de confection des SIG
▪ Matrices graphiques internes et grands publics ▪ Soutien informatique
Équipement fourni Système informatique, logiciel Logiciel
Davantage de ressources sont nécessaires pour la réalisation des activités du service d’évaluation pour la MRCPDH en comparaison de la MRCA. En effet, la
charge de travail pour la MRCPDH est supérieure et est notamment occasionnée par un plus gros volume d’unités d’évaluation (+45,2 %) :
▪ MRCPDH : 49 498 dossiers;
▪ MRCA : 34 086 dossiers.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
13Historique des coûts des contrats
Entre 2010 et 2018, le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH) a remodelé la forme et le contenu de l’ensemble des
documents rattachés à l’évaluation foncière. Cette refonte a eu pour effet d’accroître les coûts liés à la rémunération pour le traitement d’un
volume supérieur. Ces changements ont également entraîné des coûts supplémentaires pour le changement de logiciels. Les contrats où une
modernisation survient engendrent une hausse importante des coûts. En effet, le coût pour la modernisation représente plus de 20 $ par
dossier et peut survenir au cours d’une seule année, alors que ce coût est réparti sur la durée du contrat pour d’autres villes.
On observe tout de même une augmentation de la valeur des contrats lorsque l’on fait fi des coûts liés à la modernisation. À ce propos, les
graphiques suivants comparent, pour chacune des municipalités de la MRCPDH et la MRCA, le coût annuel du contrat actuel à celui du
précédent, en incluant seulement les coûts liés à l’équilibration, au maintien d’inventaire et à la tenue à jour des rôles.
Évolution des coûts annuels du service d’évaluation Évolution des coûts annuels du service d’évaluation
dans la MRC des Pays-d'en-Haut dans la MRC d’Argenteuil
En $ En $
100 %
180 40 % 120
160 61 %
100 76 %
140
120 91 % 80
100
80 38 % 58 % 37 % 17 % 60 56 %
60 55 % -17 %
40 76 % 58 % -21 % 22 %
40 28 % 3%
20 20 -36 %
0
0
Précédent En cours Précédent En cours
Inclus : Équilibration et tenue à jour du rôle Inclus : Équilibration, maintien d'inventaire et tenue à jour du rôle
Il n’a pas été possible de retracer le coût pour le maintien d’inventaire au
contrat précédent. Dans le but de comparer les coûts de l’ancien contrat avec
l’actuel, les coûts liés au maintien d’inventaire n’ont pas été inclus dans les
données du graphique ci-dessus.
À l’exception de quelques municipalités de la MRC d’Argenteuil, on constate d’importantes augmentations de coûts pour les municipalités des MRC.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
14Causes de la hausse des coûts des contrats
La hausse des coûts de contrat s’explique par différents
facteurs :
▪ Modernisation réglementaire applicable en matière d’évaluation
foncière municipale qui vise à alléger et à simplifier les
renseignements, à éliminer les formulaires obligatoires, à
assouplir les obligations associées aux renseignements prescrits
et à instaurer une forme explicite de présentation publique et des
règles universelles de transmission électronique. La
modernisation devait être réalisée avant 2018, excepté pour les
fiches d’évaluation pour le secteur non résidentiel (à compter du
1er janvier 2019);
▪ Renouvellement de la flotte informatique et des autres
équipements de la firme d’évaluation ainsi que la mise à jour du
logiciel;
▪ Selon une étude remise à l’Union des municipalités du Québec
(UMQ), l’absence de concurrence entre les firmes d’évaluation
expliquerait également la hausse des coûts des contrats (dans
87 % des cas, un seul soumissionnaire a fait une proposition de
services professionnels et, lorsque deux entreprises se
concurrençaient, l’une des entreprises ne s’est pas qualifiée
dans 67 % des concours1);
▪ Les actes réalisés dans chacun des contrats expliquent, en
partie, les variations dans les coûts des contrats.
1 Veillette, G., « La FQM propose une nouvelle piste », Le Nouvelliste, janvier 2019.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
15Âge de la vérification de l’exactitude de l’inventaire
Maintien de l’inventaire Âge de la vérification de l’exactitude de l’inventaire
Les coûts des contrats dépendent de plusieurs facteurs. Parmi ces facteurs, les actes Moins 8 ans et
posés influencent significativement le coût du service en évaluation foncière. d'un an 1 à 4 ans 4 à 8 ans plus
L’inventaire peut être réalisé sur une courte période selon la fréquence d’évaluation. En MRCA
conséquence, il peut s’écouler quelques années sans que des travaux de maintien soient Brownsburg-Chatham 2% 92 % 5% 0%
réalisés.
Gore 3% 97 % 0% 0%
En 2020, la MRCPDH montre un âge de vérification de l’exactitude de l’inventaire
Grenville 5% 17 % 78 % 0%
significativement plus élevé que la MRCA puisque la méthode pour le maintien de
l’inventaire est différente. La MRCA effectue de façon linéaire le maintien de l’inventaire Grenville-sur-la-Rouge 2% 98 % 0% 0%
alors que la MRCPDH effectue ces travaux de façon cyclique. Par exemple, aucun Harrington 1% 99 % 0% 0%
maintien d’inventaire n’est réalisé sur une période et au cours des années suivantes, le Lachute 8% 25 % 67 % 0%
maintien est effectué pour l’ensemble des unités. À titre de précision, au cours de 2020,
des travaux de maintien ont été réalisés pour Wentworth-Nord, Saint-Sauveur et Sainte- Mille-Isles 5% 95 % 0% 0%
Anne-des-Lacs. Saint-André d'Argenteuil 7% 21 % 72 % 0%
Wentworth 2% 7% 10 % 81 %
Âge de la vérification de l'exactitude de l'inventaire MRCPDH
Moins d'un an 1 à 4 ans 4 à 8 ans 8 ans et plus Estérel 3% 7% 36 % 54 %
MRCA MRCPDH Lac-des-Seize-Îles 3% 5% 71 % 21 %
100 %
90 % Morin-Heights 2% 8% 69 % 21 %
80 %
70 % Piedmont 6% 11 % 76 % 8%
60 %
50 %
40 % Saint-Adolphe d'Howard 55 % 5% 6% 34 %
30 %
20 % Sainte-Adèle 4% 11 % 38 % 47 %
10 %
0%
Sainte-Anne-des-Lacs 6% 10 % 7% 78 %
Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson 3% 11 % 35 % 51 %
Saint-Sauveur 2% 10 % 37 % 50 %
Wentworth-Nord 1% 4% 38 % 58 %
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16Statistiques de la situation actuelle
Caractéristiques des MRC
MRCPDH MRCA Le portrait du territoire montre que, pour une richesse foncière de
près du double, le territoire de la MRCPDH est moindre de moitié
Caractéristiques des MRC
que celui de la MRCA.
Population (2020) 1 43 455 32 974
Superficie terrestre (km 2) 2 684 1 253 Coût annuel
Richesse foncière uniformisée (2020) 9 834,2 M$ 4 500,7 M$ Les caractéristiques des contrats de service d’évaluation foncière
Nombre d'unités d'évaluation (2020) 49 498 34 086 des deux MRC sont similaires en ce qui a trait à la durée du contrat
(six ans) et la fréquence d’évaluation du maintien de l’inventaire
Coût annuel ― Externe 1 408 905 $ 417 681 $
(neuf ans).
Coût annuel ― Interne 72 235 $ 398 073 $
Les contrats incluent les éléments suivants :
Coût total 1 481 140 $ 815 754 $
▪ Coûts relatifs au dépôt du rôle (équilibration);
Ratios
▪ Coûts relatifs au maintien de l’inventaire;
Dép. annuelles moy./dossier traité 28,46 $ 23,93 $
▪ Coûts relatifs à la tenue à jour du rôle (annuel);
Dép. annuelles moy./habitant 32,42 $ 24,74 $
▪ Autres coûts, comme les travaux de modernisation des
Dép. annuelles moy./100 $ RFU 0,0143 $ 0,0181 $ dossiers, de numérisation de matrices graphiques, de
rénovation cadastrale et du soutien informatique.
Ratio d’unités d’évaluation actives
30 % Les coûts des activités réalisées à l’interne sont considérés dans
25 % le coût annuel.
25 % 22 % 21 %
21 %
20 % 18 % 18 %
Le coût par dossier de la MRCPDH est près de 20 % supérieur à
15 % celui de la MRCA, alors que son nombre de dossier est 45 % plus
10 % élevé.
5%
0% Le ratio d’unités d’évaluation actives est constant depuis les trois
MRCPDH MRCA dernières années pour les deux MRC. Le ratio est toutefois
2017 2018 2019 légèrement supérieur pour la MRCA. Ce portrait est également en
adéquation avec l’âge de la vérification de l’exactitude de
1 MAMH. Renseignements sur les municipalités. l’inventaire.
2 Statistique
Canada. Superficie terrestre. MRCPDH et MRCA.
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17Sommaire des coûts
MRPDH
Coût annuel moyen : 1 408 905 $
Nombre de dossiers : 49 498
Coût/dossier : 28,46 $
Coût/habitant : 32,42 $
Source : MAMH, MRCPDH, découpage administratif, 2019.
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18Sommaire des coûts
MRCA
Coût annuel moyen : 815 754 $
Nombre de dossiers : 34 086
Coût/dossier : 23,87 $
Coût/habitant : 24,74 $
Source : MAMH, MRCA, découpage administratif, 2019.
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19Répartition des unités d’évaluation – MRCPDH
Nombre d’unités d’évaluation par catégorie
Sainte-
Lac-des-Seize- Saint-Adolphe Sainte-Anne-des-
Estérel Morin-Heights Piedmont Sainte-Adèle Marguerite-du- Saint-Sauveur Wentworth-Nord MRCPDH
Îles d'Howard Lacs
Lac-Masson
Résidentielle 379 425 2 483 2 173 3 759 6 532 2 043 2 288 6 058 2 094 28 234
Industries manufacturières 2 5 2 6 3 2 2 1 23
Transport, comm, services publics 70 47 432 208 581 778 377 336 566 364 3 759
Commerciale -
Centres et immeubles commerciaux 8 7 6 29 4 2 73 - 129
Vente en gros 3 1 2 1 - 7
Vente au détail 201 3 20 18 8 60 8 12 97 39 466
Hôtels, motels et maisons de touristes 9 56 40 74 2 74 150 3 408
201 3 40 81 55 165 14 88 321 42 1 010
Services 2 3 26 42 17 99 10 30 95 15 339
Culturelle, récréative et loisirs 65 2 23 21 50 48 23 14 42 12 300
Production, ext. de richesse nat. 2 2 8 6 2 4 2 5 31
Immeubles non exploités, étend. d'eau 334 158 1 545 399 3 631 2 751 902 1 950 1 617 2 517 15 804
Total 1 051 638 4 553 2 931 8 103 10 385 3 374 4 712 8 703 5 050 49 500
Valeur imposable et non imposable des unités d’évaluation par catégorie
Sainte-
Lac-des-Seize- Saint-Adolphe Sainte-Anne- Wentworth-
Estérel Morin-Heights Piedmont Sainte-Adèle Marguerite-du- Saint-Sauveur MRCPDH
Îles d'Howard des-Lacs Nord
Lac-Masson
Résidentielle 280 272 400 95 557 400 821 083 700 592 760 700 970 096 200 1 693 263 300 721 595 900 548 045 700 1 991 430 900 1 471 975 600 8 186 081 800
Industries manufacturières 739 500 3 121 500 573 100 4 205 300 1 077 100 222 000 1 100 900 300 200 11 339 600
Transport, comm, services publics 425 400 211 500 2 191 400 8 241 000 3 943 000 11 251 700 652 200 3 295 000 5 559 100 845 100 36 615 400
Commerciale -
Centres et immeubles commerciaux 1 045 900 4 510 300 14 956 600 2 072 200 29 368 500 4 146 400 931 100 133 021 500 - 190 052 500
Vente en gros 2 710 100 192 800 887 800 - 289 400 - 4 080 100
Vente au détail 12 513 200 12 335 500 2 333 800 31 952 500 5 046 400 5 259 400 89 064 900 9 962 900 168 468 600
Hôtels, motels et maisons de touristes 51 056 300
51 056 300 1 045 900
3 879 400
23 613 000
7 619 300
34 911 400
13 504 400
18 103 200
22 389 200
84 598 000
683 900
9 876 700
21 818 400
28 008 900
44 156 300
266 532 100
2 10 476
513 600
500
165 620 800
528 222 000
Services 735 000 426 200 12 552 200 22 271 600 5 419 600 60 118 600 4 632 200 12 730 500 66 842 100 3 988 700 189 716 700
Culturelle, récréative et loisirs 10 421 200 362 600 20 441 500 28 172 600 6 736 000 25 217 100 6 820 300 2 746 100 54 983 700 7 077 800 162 978 900
Production, ext. de richesse nat. 371 200 2 114 100 995 000 554 200 2 287 400 846 300 665 800 316 900 8 150 900
Immeubles non exploités, étend. d'eau 22 725 300 5 125 200 84 842 700 35 880 000 109 108 400 147 396 500 57 757 400 74 481 500 147 224 400 81 071 700 765 613 100
Total 365 635 600 $ 102 728 800 $ 965 835 200 $ 727 472 900 $ 1 114 974 500 $ 2 026 604 700 $ 804 699 200 $ 670 376 000 $ 2 534 339 000 $ 576 052 500 $ 9 888 718 400 $
1 Sainte-Adèle, Saint-Sauveur, Saint-Adolphe-d’Howard et Morin-Heights sont 2 Saint-Sauveur, Sainte-Adèle, Estérel et Piedmont concentrent les principaux
les municipalités ayant les richesses foncières les plus importantes. Ces centres de ski, établissements hôteliers (notamment le Manoir Saint-Sauveur
quatre villes détiennent 58 % de la valeur imposable et non imposable des et l’Hôtel l’Estérel), centres commerciaux et clubs de golf, d’où une valeur
unités d’évaluation du secteur résidentiel. imposable élevée concernant les secteurs hôteliers et culturels.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
20Répartition des unités d’évaluation – MRCA
Nombre d’unités d’évaluation par catégorie
Brownsburg- Grenville-sur-la- Saint-André
Gore Grenville Harrington Lachute Mille-Isles Wentworth MRCA
Chatham Rouge d'Argenteuil
Résidentielle 3393 1 633 624 1 917 1 527 4 303 954 1 314 817 16 482
Industries manufacturières 9 6 1 33 6 - 55
Transport, comm, services publics 529 413 67 208 11 596 214 261 245 2 544
Commerciale - -
Centres et immeubles commerciaux 5 1 6 - 49 1 62
Vente en gros 30 24 10 2 3 3 1 73
Vente au détail 8 1 4 75 87 10 185
Hôtels, motels et maisons de touristes 2 1 3
43 1 30 11 6 129 90 13 - 323
Services 44 9 32 24 14 116 7 21 3 270
Culturelle, récréative et loisirs 27 32 8 32 14 34 10 11 17 185
Production, ext. de richesse nat. 228 3 5 143 58 141 8 226 3 815
Immeubles non exploités, étend. d'eau 2847 2 398 126 2 027 1 382 1 273 835 988 1 536 13 412
Total 7 120 4 489 892 4 368 3 013 6 625 2 118 2 840 2 621 34 086
Valeur imposable et non imposable des unités d’évaluation par catégorie
Brownsburg- Grenville-sur-la- Saint-André
Gore Grenville Harrington Lachute Mille-Isles Wentworth MRCA
Chatham Rouge d'Argenteuil
Résidentielle 609 970 700 358 524 700 110 307 700 311 847 800 250 421 500 955 399 800 217 569 800 237 586 600 230 326 400 3 281 955 000
Industries manufacturières 16 448 600 9 174 400 40 500 55 962 600 1 5 608 400 - 87 234 500
Transport, comm, services publics 11 102 500 643 200 3 540 000 1 718 700 478 900 38 556 800 1 169 500 1 635 200 66 000 58 910 800
Commerciale 6 943 100 2
Centres et immeubles commerciaux 979 200 232 300 8 442 400 45 946 500 494 200 56 094 600
Vente en gros - 3 246 300 1 052 900 4 299 200
Vente au détail 10 186 700 10 044 900 1 496 200 214 400 54 947 000 398 200 2 542 300 79 829 700
Hôtels, motels et maisons de touristes 1 502 500 5 446 900 2 610 700 965 800 35 274 400 300 600 46 100 900
12 668 400 232 300 18 487 300 6 943 100 2 825 100 105 105 600 35 672 600 3 4 390 000 - 186 324 400
Services 17 890 200 2 917 700 15 461 500 10 263 300 5 068 700 137 955 800 1 168 700 11 502 000 758 000 202 985 900
Culturelle, récréative et loisirs 9 974 900 567 900 1 424 800 7 562 100 4 481 400 21 355 400 3 841 100 4 673 100 1 556 600 55 437 300
Production, ext. de richesse nat. 96 857 300 1 297 600 154 600 27 699 900 12 607 400 64 436 300 4 1 377 900 103 185 700 1 263 600 308 880 300
Immeubles non exploités, étend. d'eau 68 659 300 59 213 800 5 741 300 69 025 800 45 355 000 68 235 600 26 455 900 23 392 600 37 305 600 403 384 900
Total 843 571 900 $ 423 397 200 $ 155 117 200 $ 444 235 100 $ 321 278 500 $ 1 447 007 900 $ 287 255 500 $ 391 973 600 $ 271 276 200 $ 4 585 113 100 $
1 La présence de nombreuses unités industrielles (entreprises de 3 Lachute concentre les principales activités commerciales de la MRC,
production d’explosif, de micronisation du verre, de cannabis, etc.) d’où la valeur imposable élevée des unités d’évaluation. La
occasionne une valeur imposable et non imposable supérieure par municipalité des Mille-Isles dispose quant à elle d’un centre de
rapport aux autres municipalités de la MRCA, mais aussi de la MRCPDH. villégiature.
2 La gare et le chemin de fer de Lachute ont joué un rôle crucial dans le 4 Présence de la Régie intermunicipale des déchets, responsable de la
développement et la prospérité économique de la ville, d’où une valeur collecte des matières résiduelles de deux MRC.
imposable élevée car c’est un bâtiment historique.
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
21Sommaire de la répartition des unités d’évaluation
NOMBRE D’UNITÉS D’ÉVALUATION PAR CATÉGORIE
MRCPDH MRCA
Résidentielle 57,0 % 48,4 % ▪ La proportion du nombre d’unités d’évaluation
Industries manufacturières 0,0 % 0,2 % résidentielles est plus importante à la MRCPDH. Elle
Transports, comm, services publics 7,6 % 7,5 % concentre également un plus grand nombre d’unités
Commerciale concernant les activités commerciales et hôtelières.
Centre et immeubles commerciaux 0,3 % 0,2 %
Vente en gros 0,0 % 0,2 % ▪ La MRCA concentre une proportion plus importante du
Vente au détail 0,9 % 0,5 % nombre d’unités d’évaluation concernant la production et
Hôtels, motels et maison de touristes 0,8 % 0,0 %
l’exploitation des ressources naturelles.
2,0 % 0,9 %
Services 0,7 % 0,8 %
Culturelle, récréative et loisirs 0,6 % 0,5 %
Production, ext. de richesse nat. 0,1 % 2,4 %
Immeubles non exploités, étend. d'eau 31,9 % 39,3 %
100,0 % 100,0 %
VALEUR IMPOSABLE ET NON IMPOSABLE DES UNITÉS
D’ÉVALUATION PAR CATÉGORIE
MRCPDH MRCA
Résidentielle 82,8 % 71,6 %
▪ La proportion des valeurs imposables est similaire.
Industries manufacturières 0,1 % 1,9 % Cependant, la richesse foncière associée aux terrains
Transports, comm, services publics 0,4 % 1,3 % agricoles est nettement supérieure pour la MRCA au
Commerciale 0,0 % 0,0 % détriment de la catégorie des immeubles résidentiels.
Centre et immeubles commerciaux 1,9 % 1,2 %
Vente en gros 0,0 % 0,1 %
Vente au détail 1,7 % 1,7 %
Hôtels, motels et maison de touristes 1,7 % 1,0 %
5,3 % 4,1 %
Services 1,9 % 4,4 %
Culturelle, récréative et loisirs 1,6 % 1,2 %
Production, ext. de richesse nat. 0,1 % 6,7 %
Immeubles non exploités, étend. d'eau 7,7 % 8,8 %
100,0 % 100,0 %
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
22Corrélation entre le coût des contrats et le nombre
d’unités selon les différentes catégories
Sur la base des données du rôle d’évaluation foncière, deux grandes MRCPDH
catégories ont été distinguées concernant le nombre d’unités :
Corrélation entre le nombre d'unités résidentielles et le
▪ Résidentielle;
coût annuel moyen
▪ Autres que résidentielle. 350 000 $ Saint-Sauveur
L’objectif de l’analyse est de déterminer s’il existe une corrélation 300 000 $
entre le coût par municipalité et le nombre d’unités sur le territoire 250 000 $ Sainte-Adèle
municipal. Wentworth- Saint-Adolphe-
200 000 $ Nord d'Howard
Le coût moyen annuel de la MRC correspond au coût réel annuel 150 000 $ Morin-Heights Sainte-
moyen des dix dernières années. Ce coût a été réparti entre les Marguerite-du-
100 000 $ Estérel
municipalités en fonction des coûts spécifiques de chaque Sainte-Lac-Masson
municipalité comme il est identifié dans le contrat. 50 000 $ Anne-des-
Lac-des-Seize-Piedmont
Lacs
- $ Îles
Analyse – MRCPDH - 2 000 4 000 6 000 8 000
Il existe une forte corrélation positive entre le nombre d’unités Nombre d’unités
résidentielles et le coût attribuable à chaque municipalité. En effet,
Saint-Sauveur et Sainte-Adèle ont le plus d’unités sur le territoire et
Corrélation entre le nombre d'unités non résidentielles et
leur coût annuel est également le plus élevé. D’un autre côté, Estérel
le coût annuel moyen
et Lac-des-Seize-Îles ont la charge annuelle la plus basse et sont
parmi les municipalités ayant le moins d’unités résidentielles sur le 350 000 $
Saint-Sauveur
territoire. 300 000 $ Sainte-Adèle
La corrélation pour la catégorie des immeubles non résidentiels est 250 000 $
Saint-Adolphe-
moins convaincante, puisque Saint-Sauveur et Sainte-Adèle 200 000 $
Wentworth- d'Howard
détiennent des unités pour lesquelles la charge de travail est 150 000 $ Morin-Heights Nord
Piedmont Sainte-
supérieure (par exemple, les stations de ski ou les complexes 100 000 $ Sainte- Marguerite-du-
hôteliers). Lac-des-Seize-
50 000 $ Anne-des- Lac-Masson
Îles
Estérel Lacs
- $
- 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Nombre d’unités
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Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
23Corrélation entre le coût des contrats et le nombre
d’unités selon les différentes catégories (suite)
Analyse – MRCA MRCA
Il existe une corrélation positive entre le nombre d’unités Corrélation entre le nombre d'unités résidentielles et le coût
résidentielles et le coût attribuable à chaque municipalité. En effet, annuel moyen
Lachute a le plus d’unités sur le territoire et leur coût annuel est
150 000 $
également le plus élevé. Par ailleurs, Grenville profite d’un coût
inférieur, puisque son nombre d’unités est faible.
Grenville-sur-la- Lachute
100 000 $ Saint-André- Rouge
La corrélation pour la catégorie des immeubles non résidentiels est d'Argenteuil Brownsburg-
moins marquée. Comme il est mentionné précédemment, la Chatham
Wentworth
présence d’unités industrielles importantes peut engendrer un coût 50 000 $ Gore Mille-Isles
supérieur. Harrington
Grenville
- $
- 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Nombre d’unités
Corrélation entre le nombre d'unités autres que résidentielles
et le coût annuel moyen
150 000 $
Brownsburg-
Chatham
Lachute
100 000 $
Saint-André-
d'Argenteuil Grenville-sur-la-
50 000 $ Rouge Gore
Mille-Isles
Harrington Wentworth
Grenville
- $
- 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000
Nombre d’unités
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24Évaluation de la satisfaction du service offert par les
firmes privées d’évaluation foncière
La satisfaction des services reçus a été évaluée à l’aide d’entrevues
réalisées avec les municipalités desservies et du questionnaire soumis
par les MRC. Grâce à des relances auprès de certaines municipalités,
l’appréciation des services de l’ensemble des municipalités des deux
MRC a été obtenue. Les commentaires ainsi recueillis permettent de
dresser un portrait représentatif de la situation actuelle.
Qualité des services reçus
L’appréciation des services reçus par les municipalités se répartit de la
façon suivante : 6
5
2 2 2
1 1
0
MRCPDH MRCA
Insatisfait Peu satisfait Satisfait Très satisait
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25Évaluation de la satisfaction du service offert par les
firmes privées d’évaluation foncière
Différents facteurs influent sur les niveaux d’appréciation des municipalités :
Facteurs MRCPDH MRCA
▪ Service rapide et retour d’appel efficace.
▪ La relation client-fournisseur s’est perdue avec les années. Le fait que ▪ Soutien adéquat pour les demandes
Service à la clientèle le firme externe est présente depuis autant d’années rend la relation spécifiques.
très familière. La municipalité a l’impression que la firme prend des
décisions sans la consulter.
▪ Il y aurait place à amélioration. Certaines municipalités soulèvent que
les délais de traitement du maintien de l’inventaire peuvent variés entre
8 mois et un an et demi. En revanche, certaines municipalités n’ont pas
à composer avec des délais importants.
▪ Les retards dans le traitement des permis ne sont pas sans
conséquence pour les citoyens, notamment pour les achats et ventes ▪ Lacune au niveau de la rapidité d’exécution
Délai de traitement de propriétés, la valeur d’imposable de la propriété étant une valeur de pour le traitement des permis qui devient un
référence lors de la transaction. Les parties doivent s’aligner pour irritant pour les citoyens.
s’assurer que les informations sont transmises en temps opportun à la
firme d’évaluation et parallèlement, la firme doit s’assurer d’avoir les
effectifs nécessaires pour réaliser le volume transmis par les
municipalités.
▪ Le manque de personnel pourrait justifier les délais importants.
▪ Bonne connaissance au niveau commercial.
▪ Le changement de logiciel a engendré des problèmes d’intégration de ▪ Erreur dans les codifications de bâtiment.
Technique données et, par conséquent, des retards.
▪ Questionnement sur les valeurs au rôle
▪ Connaissance du territoire permettant de mieux cibler les enjeux. d’évaluation vs des comparables. Les
réponses fournies ne sont pas satisfaisantes.
▪ Certaines municipalités ne font affaire
Communication ▪ Rejoignable et à l’écoute. qu’avec le coordonnateur de la MRC et n’ont
que peu de contacts directs avec la firme.
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26Analyse de comparables © Raymond Chabot Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L., 2017.
Comparaison des coûts des services d’évaluation
foncière avec d’autres villes et MRC au Québec
Le coût par dossier, comme calculé précédemment, a été comparé à d’autres villes au Québec. Les coûts des dossiers proviennent des contrats
octroyés au cours de l’année 2019 (source : SEAO).
Coût par dossier des services d’évaluation
60 $
50 $
40 $
51,56 $
30 $
44,95 $
36,92 $
34,05 $
32,84 $
31,23 $
30,34 $
30,02 $
29,64 $
28,46 $
20 $
23,87 $
10 $
0$
Légende
Externe
Partagé
Source : FQM
Constats
▪ Le mode de gestion est majoritairement externe;
▪ La MRC Domaine du Roy et Val-d’Or ont des territoires significativement supérieurs aux autres, soit respectivement 3 305 km² et 3 980 km².
Le territoire couvert par les autres municipalités et MRC balisées est en moyenne de 514,8 km².
En comparaison aux entités balisées, les coûts par dossier de la MRCPDH et de la MRCA sont compétitifs.
MRC des Pays-d'en-Haut et MRC d’Argenteuil
Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
28Corrélation entre le coût unitaire par dossier et le
nombre d’unités d’évaluation
Étant donné que les scénarios potentiels de regroupement seraient Corrélation entre le coût par dossier et
composés de l’ensemble des unités d’évaluation des le nombre d'unités d'évaluation
villes des deux MRC, il y a lieu de se questionner s’il est plausible 60 $ Saint-Constant
qu’une économie pourrait être engendrée par un plus grand volume Val-d'Or
MRC Domaine du
d’unités d’évaluation réunies dans un seul contrat. 50 $ Saint-Jean-sur-le- Roy
Richelieu Jardins-de-
Coût par dossier
Ainsi, le coût par dossier a été mis en corrélation avec le nombre 40 $
Napierville
d’unités d’évaluation pour les villes balisées et les MRC à l’étude.
30 $ MRC Haut-Saint-
Pour rappel, le coût par dossier est le ratio entre le coût moyen Laurent
annuel des contrats et le nombre d’unités d’évaluation. MRCPDH
20 $ MRCA
Il ressort également du balisage de la page précédente que les
10 $ MRC Marguerite-
entités dont le coût par dossier est le plus élevé ont également la Saint-Eustache D'Youville
superficie la plus grande. Ces deux variables ont donc également été Sainte-Julie
0$
mises en relation. - 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Nombre d'unités d'évaluation
Constats
Corrélation entre le coût par dossier et
Le premier graphique montre une corrélation positive entre le coût le nombre d'unités d'évaluation
par dossier et le nombre d’unités d’évaluation, contrairement aux
60 $
attentes. Le coût par dossier semble donc être influencé par d’autres
facteurs, comme : 50 $ Val-d'Or
Coût par dossier MRC Domaine
▪ La superficie du territoire à couvrir; 40 $ Jardins-de-du Roy
Saint-Constant Saint-Jean-sur-
Napierville
MRCPDH le-Richelieu
▪ Les actes posés et les services rendus dans la durée du contrat; 30 $ Saint-Eustache
Sainte-Julie
▪ La complexité des unités à évaluer. 20 $
MRC Haut-
MRCA Saint-Laurent
MRC
10 $ Marguerite-
D'Youville
0$
- 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000
Superficie (km²)
MRC des Pays-d'en-Haut et MRC d’Argenteuil
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29Constats et objectifs
d’une mise en commun
des services
© Raymond Chabot Grant Thornton & Cie S.E.N.C.R.L., 2017.Sommaire des constats
Les contrats incluent les éléments suivants : MRCPDH MRCA
Durée de l'entente 6 ans 6 ans
▪ Coûts relatifs au dépôt du rôle (équilibration); Mise à jour du rôle 4 130 300 $ 614 416 $
▪ Coûts relatifs au maintien de l’inventaire; Dépôt de rôle 2 147 500 $ 975 750 $
Maintien de l'inventaire 2 054 000 $ 628 710 $
▪ Coûts relatifs à la mise à jour du rôle (annuel);
Autres coûts 121 632 $ 287 210 $
▪ Autres coûts, comme les travaux de modernisation des dossiers, de numérisation et Total 8 453 432 $ 2 506 086 $
mise à jour de matrice graphique, de rénovation cadastrale, du support informatique
des révisions administratives et TAQ ainsi que le site Accès grand public.
Les actes posés annuellement affectent inévitablement la facturation pour les MRC. Depuis quelques années, il n’est plus possible de
constater de façon linéaire le coût du contrat. Les MRC doivent donc composer avec ces variations lors de leur planification financière. Pour
pallier cet effet, la MRCPDH demande une facture uniformisée pour la durée du contrat.
À titre informatif, les dépôts de rôle triennal ont été identifiés pour l’ensemble des municipalités à l’étude. Ceci permettra d’évaluer la charge de
travail pour les années à venir.
Date des dépôts du rôle triennal pour la MRCPH Date des dépôts du rôle triennal pour la MRCA
Municipalités Rôle triennal Municipalités Rôle triennal
Estérel 2018/2019/2020 Brownsburg-Chatham 2018/2019/2020
Lac-des-Seize-Îles 2019/2020/2021 Gore 2017/2018/2019
Morin-Heights 2019/2020/2021 Grenville 2019/2020/2021
Piedmont 2019/2020/2021 Grenville-sur-la-Rouge 2017/2018/2019
Saint-Adolphe-d'Howard 2020/2021/2022 Harrington 2019/2020/2021
Sainte-Adèle 2018/2019/2020 Lachute 2019/2020/2021
Sainte-Anne-des-Lacs 2018/2019/2020 Mille-Isles 2018/2019/2020
Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson 2018/2019/2020 Saint-André-d'Argenteuil 2017/2018/2019
Saint-Sauveur 2019/2020/2021 Wentworth 2018/2019/2020
Wentworth-Nord 2020/2021/2022
MRC des Pays-d'en-Haut et MRC d’Argenteuil
Étude d’opportunité pour la mise en commun des services d’évaluation foncière | 15 février 2021
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