INTERCO NORMANDIE SUD EURE - Communauté de Communes
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Communauté de Communes
INTERCO NORMANDIE
SUD EURE
Déclaration de Projet emportant mise
en compatibilité du PLU des Barils
Rapport de présentation
Vu pour être annexé à la délibération du 29/01/2020
approuvant les dispositions du Plan Local d’Urbanisme.
Fait à Verneuil d’Avre et d’Iton,
Le Président,
APPROUVÉ LE : 29/01/2020
Dossier 18072709
29/01/2020
réalisé par
Auddicé Urbanisme
186, Bvd François 1er
76 600 Le Havre
02 35 46 55 08
Communauté de Communes
INTERCO NORMANDIE
SUD EURE
Déclaration de Projet emportant mise
en compatibilité du PLU des Barils
Rapport de présentation
Version Date Description
Rapport de présentation 29/01/2020 Déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU
Nom - Fonction Date Signature
Rédaction Julie WENIS - Urbaniste 19/12/2019
Antoine LENORMAND – Responsable de l’Agence Seine
Validation 19/12/2019
Normandie
Agence Hauts-de-France Agence Grand-Est Agence Val-de-Loire Agence Seine-Normandie Agence Seine-Normandie Agence Sud
(siège social) Espace Sainte-Croix Pépinière d’Entreprises du Évreux Le Havre Rue des Cartouses
ZAC du Chevalement 6 place Sainte-Croix Saumurois PA Le Long Buisson 186 Boulevard François 1er 84390 Sault
5 rue des Molettes 51000 Châlons-en-Champagne Rue de la Chesnaie-Distré 380 rue Clément Ader 76600 Le Havre 04 90 64 04 65
59286 Roost-Warendin 03 26 64 05 01 49400 Saumur 27930 Le Vieil-Évreux 02 35 46 55 08
03 27 97 36 39 02 41 51 98 39 02 32 32 53 28
www.auddice.com
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
TABLE DES MATIERES
CHAPITRE 1. CONTEXTE REGLEMENTAIRE ............................................................................... 5
1.1 Rappel du cadre réglementaire ....................................................................................................... 6
1.2 Les différents acteurs du projet ...................................................................................................... 9
1.3 Le projet, en quelques lignes ........................................................................................................... 9
1.4 Une procédure d’urbanisme engagée au vu de l’intérêt général du projet ................................. 10
1.5 Evaluation environnementale ....................................................................................................... 10
1.6 Concertation préalable .................................................................................................................. 11
CHAPITRE 2. PRESENTATION DU PROJET ET SON INTERET GENERAL ...................................... 13
2.1 Présentation générale du projet ................................................................................................... 14
2.2 Justification du site ........................................................................................................................ 20
2.3 Justification de l’intérêt général du projet .................................................................................... 20
2.4 Justification de l’intérêt général de l’opération au regard des orientations du projet
d’aménagement global de la commune ........................................................................................ 23
CHAPITRE 3. MISE EN COMPATIBILITE DU PLAN LOCAL D’URBANISME .................................. 26
3.1 Les contraintes identifiées dans le PLU ......................................................................................... 27
3.2 Adaptation du règlement graphique ............................................................................................. 30
3.3 Adaptation des Orientations d’Aménagement et de Programmation .......................................... 34
3.4 Evolution du règlement écrit ......................................................................................................... 35
3.4.1 Secteur UL .............................................................................................................................. 35
3.4.2 Secteur AUL............................................................................................................................ 36
3.4.3 Secteur NL2 ............................................................................................................................ 36
CHAPITRE 4. EVALUATION ENVIRONNEMENTALE DE LA DECLARATION DE PROJET................ 37
4.1 Contexte de l’évaluation environnementale ................................................................................. 38
4.2 Articulation du plan avec les autres documents d’urbanisme, plans ou programmes ................. 39
4.3 Analyse des perspectives d’évolution de l’état initial de l’environnement .................................. 40
4.4 Analyse des incidences sur les sites Natura 2000 ......................................................................... 40
4.5 Explication des choix retenus ........................................................................................................ 41
4.6 Présentation des mesures « éviter, réduire, compenser » ........................................................... 41
4.7 Critères, indicateurs et modalités de suivi du plan ....................................................................... 43
4.8 Résumé non technique .................................................................................................................. 44
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1. Tableau de synthèse du projet de régénération / évolution du Domaine des Bois Francs ........ 18
Tableau 2. Analyse de l’intérêt général du projet de régénération au regard des orientations du PADD des
Barils............................................................................................................................................ 25
Tableau 3. Tableau de synthèse de l’évolution des surfaces du règlement graphique ............................... 33
LISTE DES CARTES
Carte 1. Localisation du projet (source : géoportail) ................................................................................ 14
Carte 2. Emprise du projet d’évolution et de régénération Center Parcs du Domaine des Bois Francs
(source : Geoportail) ................................................................................................................... 16
Carte 3. Plan masse du projet d’évolution et de régénération du Domaine des Bois Francs (source :
Pierre & Vacances Center Parcs)................................................................................................. 19
Carte 4. Plan de défrichement du Domaine des Bois Francs (source : demande d’autorisation de
défrichement – Confluences) ...................................................................................................... 29
Carte 5. Extrait du plan du zonage avant mise en compatibilité.............................................................. 30
Carte 6. Extrait du plan du zonage après mise en compatibilité .............................................................. 31
Carte 7. OAP graphique réalisée à l’échelle du site de Center Parcs ....................................................... 34
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CHAPITRE 1. CONTEXTE REGLEMENTAIRE
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1.1 Rappel du cadre réglementaire
La Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité d'un PLU est régie par les articles suivants du Code
de l’Urbanisme :
Article L.300-6 du code de l’urbanisme
L'Etat et ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, après
enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement,
se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération
d'aménagement au sens du présent livre ou de la réalisation d'un programme de construction. [...]
Lorsque l'action, l'opération d'aménagement ou le programme de construction est susceptible d'avoir des
incidences notables sur l'environnement, les dispositions nécessaires pour mettre en compatibilité les
documents d'urbanisme ou pour adapter les règlements et servitudes mentionnés au deuxième alinéa font
l'objet d'une évaluation environnementale, au sens de la directive 2001/42/CE du Parlement européen et du
Conseil, du 27 juin 2001, relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur
l'environnement.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article.
Article L.153-54 du code de l’urbanisme
« Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application
de l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et
qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si :
1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de
l'opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ;
2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du plan ont fait l'objet d'un examen
conjoint de l'Etat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la commune et
des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9.
Le maire de la ou des communes intéressées par l'opération est invité à participer à cet examen conjoint. »
Article L.153-55 du code de l’urbanisme
« Le projet de mise en compatibilité est soumis à une enquête publique réalisée conformément au chapitre III
du titre II du livre Ier du code de l'environnement :
• 1° Par l'autorité administrative compétente de l'Etat :
o a) Lorsqu'une déclaration d'utilité publique est requise ;
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o b) Lorsqu'une déclaration de projet est adoptée par l'Etat ou une personne publique autre
que l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune ;
o c) Lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat ou
une personne publique autre que l'établissement public de coopération intercommunale
compétent ou la commune ;
• 2° Par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou le maire
dans les autres cas. [...] »
◼ L’enquête publique
Le projet de mise en compatibilité d'un PLU par Déclaration de Projet est soumis à enquête publique dans
les conditions définies dans le code de l'environnement :
Article L123-1 du Code de l’Environnement
L'enquête publique a pour objet d'assurer l'information et la participation du public ainsi que la prise en
compte des intérêts des tiers lors de l'élaboration des décisions susceptibles d'affecter l'environnement
mentionnées à l'article L. 123-2. Les observations et propositions recueillies au cours de l'enquête sont prises
en considération par le maître d'ouvrage et par l'autorité compétente pour prendre la décision.
Article L123-2 du Code de l’Environnement
I.- Font l'objet d'une enquête publique soumise aux prescriptions du présent chapitre préalablement à leur
autorisation, leur approbation ou leur adoption :
1° Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ou
privées devant comporter une étude d'impact en application de l'article L. 122-1 à l'exception :
• des projets de création d'une zone d'aménagement concerté ;
• des projets de caractère temporaire ou de faible importance dont la liste est établie par
décret en Conseil d'Etat ;
2° Les plans, schémas, programmes et autres documents de planification soumis à une évaluation
environnementale en application des articles L. 122-4 à L. 122-11 du présent code, ou des articles L.
121-10 à L. 121-15 du code de l'urbanisme, pour lesquels une enquête publique est requise en
application des législations en vigueur ;
3° Les projets de création d'un parc national, d'un parc naturel marin, les projets de charte d'un parc
national ou d'un parc naturel régional, les projets d'inscription ou de classement de sites et les projets
de classement en réserve naturelle et de détermination de leur périmètre de protection mentionnés
au livre III du présent code ;
4° Les autres documents d'urbanisme et les décisions portant sur des travaux, ouvrages,
aménagements, plans, schémas et programmes soumises par les dispositions particulières qui leur
sont applicables à une enquête publique dans les conditions du présent chapitre.
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II.- Lorsqu'un projet, plan ou programme mentionné au I est subordonné à une autorisation administrative,
cette autorisation ne peut résulter que d'une décision explicite.
III.- Les travaux ou ouvrages exécutés en vue de prévenir un danger grave et immédiat sont exclus du champ
d'application du présent chapitre.
III bis. - Sont exclus du champ d'application du présent chapitre afin de tenir compte des impératifs de la
défense nationale :
1° Les installations réalisées dans le cadre d'opérations secrètes intéressant la défense nationale ainsi
que, le cas échéant, les plans de prévention des risques technologiques relatifs à ces installations ;
2° Les installations et activités nucléaires intéressant la défense, mentionnées à l'article L. 1333-15 du
code de la défense, sauf lorsqu'il en est disposé autrement par décret en Conseil d'Etat s'agissant des
autorisations de rejets d'effluents ;
3° Les aménagements, ouvrages ou travaux protégés par le secret de la défense nationale ;
4° Les aménagements, ouvrages ou travaux intéressant la défense nationale déterminés par décret en
Conseil d'Etat, ainsi que l'approbation, la modification ou la révision d'un document d'urbanisme portant
exclusivement sur l'un d'eux.
IV. ― La décision prise au terme d'une enquête publique organisée dans les conditions du présent chapitre
n'est pas illégale du seul fait qu'elle aurait dû l'être dans les conditions définies par le code de l'expropriation
pour cause d'utilité publique.
V.- L'enquête publique s'effectue dans le respect du secret de la défense nationale, du secret industriel et de
tout secret protégé par la loi. Son déroulement ainsi que les modalités de sa conduite peuvent être adaptés
en conséquence.
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1.2 Les différents acteurs du projet
◼ L’Interco Normandie Sud Eure, l’autorité compétente en matière de PLU
L’Interco Normandie Sud Eure (INSE) est, depuis sa création au 1er janvier 2017, l’autorité compétente pour
conduire les procédures d’élaboration et d’évolution des documents d’urbanisme des communes de son
périmètre.
À ce titre, l’INSE est l’autorité administrative qui conduit la procédure de déclaration de projet emportant
mise en compatibilité des PLU des Barils et de Pullay pour la réalisation du projet de régénération et évolution
du Domaine Center Parcs des Bois Francs.
Après enquête publique, le conseil de l’INSE devra se prononcer sur l’intérêt général du projet et la mise en
compatibilité du PLU des Barils et de Pullay.
◼ Les communes des Barils et de Pullay, autorités compétentes pour délivrer les autorisations
d’urbanisme nécessaires à la réalisation du projet
Les communes des Barils et de Pullay, où se situe le projet de régénération et évolution du Domaine Center
Parcs des Bois Francs, interviennent pendant la procédure de déclaration de projet emportant mise en
compatibilité des PLU menée par l’INSE.
Elles auront ensuite à délivrer les autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation du projet.
◼ Le Groupe Pierre & Vacances – Center Parcs, le porteur de projet
Le projet de régénération et d’évolution du Domaine Center Parcs des Bois Francs est porté par le Groupe
Pierre & Vacances-Center Parcs, créé en 1967 et qui exploite aujourd’hui un parc de 279 sites touristiques en
Europe, notamment sous les marques Pierre & Vacances, Center Parcs, Villages Nature Paris, Maeva,
Sunparks et Aparthotels Adagio.
1.3 Le projet, en quelques lignes
Installé sur les communes des Barils et de Pullay, le Domaine Center Parcs des Bois Francs est le premier
ouvert en France. Il est en activité depuis 1988 et s’étend sur 310 hectares de terrains constitués en grande
partie de forêts, autour d’un château du XIXème siècle. Il compte aujourd’hui 936 hébergements pouvant
accueillir 4 644 personnes.
Dossier Auddicé Urbanisme - 18072709 - 29/01/2020 9
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
Le présent projet de régénération et d’évolution des Bois Francs s’articule autour de trois idées fortes :
• compléter l’offre actuelle avec 322 nouveaux cottages haut de gamme, qui seront construits dans
l’enceinte actuelle du Domaine et répartis dans deux nouveaux hameaux thématisés ;
• développer des équipements de services et de loisirs, comme l’espace aqualudique et des espaces
de jeu, pour accompagner la construction des nouveaux cottages avec un second centre de loisirs du
Domaine et un renforcement de la thématique animalière ;
• concrétiser, à l’image des Center Parcs les plus récents, les engagements du Groupe en matière de
développement durable, avec l’aménagement des circulations routières pour faire des Bois Francs un
Domaine sans voiture et renforcer les économies en matière de gestion de l’eau.
Ce projet ne génère pas d’acquisition nouvelle de terrain : il se situe au sein des 310 hectares du Domaine
des Bois Francs, à l’intérieur ou dans le prolongement direct des espaces actuellement bâtis et aménagés.
1.4 Une procédure d’urbanisme engagée au vu de l’intérêt
général du projet
La mise en œuvre opérationnelle du projet de régénération et évolution du Domaine Center Parcs des Bois
Francs est aujourd’hui contrainte par les dispositions d’urbanisme contenues dans les PLU des Barils et de
Pullay.
Afin de faire évoluer ces deux PLU et considérant l’intérêt général de ce projet pour le territoire, l’INSE a
choisi de recourir à une procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité des PLU des
Barils et de Pullay.
Cette procédure a été validée et actée par :
• L’avis favorable du conseil municipal des Barils en date du 20/06/2018 ;
• L’avis favorable du conseil municipal de Pullay en date du 02/07/ 2018 ;
• L’avis favorable du conseil communautaire de l’INSE en date du 11/07/2018 ;
• L’arrêté du président de l’INSE en date du 25/07/2018.
1.5 Evaluation environnementale
Dans son courrier en date du 27/09/2018, la Mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) de
Normandie a informé l'INSE que « le projet d'extension du Center Parcs étant soumis à évaluation
environnementale de façon systématique, compte-tenu en particulier des surfaces qui nécessitent d'être
défrichées, les mises en compatibilité des PLU des Barils et de Pullay sont également soumises à évaluation
environnementale conformément à l'article L.300-6 du code de l'urbanisme ».
L’évaluation environnementale de la mise en compatibilité des PLU des Barils et de Pullay et l'étude d'impact
du projet font l’objet d’une procédure commune.
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1.6 Concertation préalable
Par délibération n°D2018-227 en date du 19/12/2018, le conseil communautaire de l’INSE a décidé
l'ouverture d’une concertation préalable relative à la présente déclaration de projet emportant mise en
compatibilité des PLU des Barils et de Pullay.
La concertation préalable a été organisée à l’initiative de l’INSE en application de l’article L.121-17 et suivants
du code de l’environnement.
L’INSE a choisi d’organiser cette concertation sous l’égide d’un garant. À cet effet, et dans sa décision du
09/01/2019, la Commission nationale du débat public (CNDP) a désigné deux garantes indépendantes :
Madame Sylvie Denis-Dintilhac, consultante en ingénierie juridique et financière, et Madame Marie-Claire
Eustache, architecte urbaniste programmiste.
Cette concertation préalable s’est déroulée du 9 mars au 9 avril 2019 inclus.
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CHAPITRE 2. PRESENTATION DU PROJET ET SON
INTERET GENERAL
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2.1 Présentation générale du projet
Le Domaine des Bois Francs a ouvert en 1988. Il s’agissait alors du premier Center Parcs à ouvrir en France,
après de nombreux sites en Europe du Nord. Suivant cet exemple, quatre autres Center Parcs ont été réalisés
et sont en exploitation depuis. Les Bois Francs, développés entre les communes des Barils et de Pullay,
s’étendent sur 310 hectares de terrains constitués en grande partie de forêts, autour d’un château du
XIXème siècle.
Au dernier recensement, la commune des Barils regroupait 244 habitants et la commune de Pullay
regroupait 403 habitants (données INSEE 2015). Elles se situent à une quarantaine de kilomètres au Sud-
Ouest d’Evreux et une soixantaine de kilomètres au Nord-Ouest de Chartres. Elles font partie de la
Communauté de Communes Interco Normandie Sud Eure. Faiblement peuplées, Les Barils et Pullay
présentent un caractère rural affirmé avec, notamment, de vastes espaces dévolus à l’agriculture, à l’instar
des entités géomorphologiques et paysagères dont elles relèvent, à savoir la Plaine de Saint-André et le Pays
d’Ouche.
Carte 1. Localisation du projet (source : géoportail)
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Le Domaine Center Parcs des Bois Francs compte aujourd’hui 936 hébergements pouvant accueillir 4644
personnes. Il est organisé en un cœur de village autour duquel rayonnent des cottages et des espaces de
loisirs et de restauration. Le présent projet porté par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs, qui consiste
en la régénération et l’évolution du Domaine, s’articule autour de trois idées fortes :
• compléter l’offre actuelle avec 322 nouveaux cottages haut de gamme, qui seront construits dans
l’enceinte actuelle du Domaine et répartis dans deux nouveaux hameaux thématisés ;
• développer des équipements de services et de loisirs, comme l’espace aqualudique et des espaces
de jeu, pour accompagner la construction des nouveaux cottages avec un second centre de loisirs
du Domaine et un renforcement de la thématique animalière ;
• concrétiser, à l’image des Center Parcs les plus récents, les engagements du Groupe en matière de
développement durable, avec l’aménagement des circulations routières pour faire des Bois Francs
un Domaine sans voiture et renforcer les économies en matière de gestion de l’eau.
Un projet pour augmenter la capacité d’hébergements et diversifier l’offre :
Le projet de régénération et d’évolution du Domaine, qui s’inscrit au sein des limites actuelles du Domaine,
vise à la « remontée en gamme » de celui-ci. La réalisation de cette extension est prévue pour être menée
entre 2020 et 2022. Le projet vise à compléter l’offre actuelle, en confort et en capacité d’accueil. A terme,
le Domaine aura une capacité totale de 6 546 lits, répartis dans 1 262 hébergements.
L’objectif de montée en gamme du Domaine se traduit par la création de 45 cottages « premium », 110
cottages « VIP » et 127 cottages d’un nouveau niveau de gamme « exclusive ». Une offre insolite complétera
l’expérience client avec des cottages thématisés : 18 cottages seront thématisés sur le thème de la ferme
en immersion avec les animaux domestiques, et 22 maisons perchées seront bâties dans la zone boisée. Les
cottages pourront accueillir jusqu’à 12 personnes, développant ainsi une offre pour les grands groupes.
Les cottages seront répartis en deux nouveaux hameaux dont l’un sera implanté sur une partie du golf
existant, avec une orientation thématique « ferme » sur la commune des Barils, et l’autre, orienté vers
le thème de la forêt, en terrain boisé au Sud-Est du Domaine sur la commune de Pullay. Au cœur de chaque
îlot de cottages de la zone « ferme », différents enclos pour animaux domestiques feront le lien avec la ferme
pédagogique qui sera développée aux abords du Château.
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Carte 2. Emprise du projet d’évolution et de régénération Center Parcs du Domaine des Bois Francs
(source : Geoportail)
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Un projet pour valoriser le site existant :
Afin d’accompagner la création de nouveaux cottages, les équipements centraux et de loisirs bénéficieront
d’extensions majeures et de rénovations profondes dans le cadre de ce projet.
Les équipements prévus sont les suivants :
• l’Aquamundo sera agrandi sur près de 2 100 m² dans un des bâtiments existants occupé aujourd’hui
par un espace intérieur de jeux dénommé « Action Factory », et complété d’activités
aqualudiques majeures en extérieur : une « rivière expérience » de près de 500 m², une seconde
« rivière sauvage » et deux nouveaux toboggans.
• Les activités ludiques dédiées aux enfants de 4 à 16 ans seront transférées, et largement
agrémentées, dans un nouveau bâtiment, « Les Granges », d’environ 3600 m², implanté en lieu et
place de la Halle des Sports existante à proximité immédiate du Centre Village. Aux Baluba, piste de
voiture et trampoline, viendront s’ajouter de très nombreuses animations, des pistes de bowling,
un restaurant et un bar, faisant de ce lieu un second centre d’animation majeur du Center Parcs.
Par ailleurs, le projet vise à renforcer la dimension animalière du site : réalisation d’une nouvelle Ferme aux
abords du Château, mise en place d’enclos mettant en valeur les animaux de la région, situés dans le parc du
Château, le long de l’itinéraire paysager conduisant au hameau Ferme et au Centre Village et au cœur du
hameaux « Ferme ».
Le golf : deux trous de golfs, le practice, le green d’approche et le club House sont impactés par la création
du hameau « Ferme ». En conséquence, ces deux trous, le practice et le Club House sont reconstitués aux
abords du château.
Enfin, la création de deux bâtiments de maintenance et de locaux de stockage sur plus de 1 300 m² est
également prévue dans le cadre du projet.
Un projet pour favoriser la mobilité douce avec un site sans voiture
A l’image des Center Parcs plus récents, le projet d’extension du Domaine conduit à revoir les principales
circulations des clients au sein du Domaine avec l’objectif de parvenir à un Domaine sans voiture. Cette
démarche s’inscrit dans la politique « Naturall » de Center Parcs et ses engagements en matière de
développement durable.
Une voirie périphérique à double sens (chaussée de 6 m de large) sera créée, avec des parkings satellites
régulièrement distribués le long de cette voirie et facilitant l’accès piéton à chaque hameau de cottages.
Des vélos ou autres moyens de transport légers et/ou électriques seront mis à disposition des clients pour
faciliter le transport des bagages et les déplacements sur le site.
La guérite d’entrée actuelle du Domaine est supprimée et une nouvelle guérite d’environ 90 m² sera
construite. Un nouveau Bike Center sera réaménagé.
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
Tableau 1. Tableau de synthèse du projet de régénération / évolution du Domaine des Bois Francs
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Carte 3. Plan masse du projet d’évolution et de régénération du Domaine des Bois Francs (source : Pierre & Vacances Center Parcs)
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
2.2 Justification du site
Le Groupe Pierre & Vacances souhaite répondre aux nouvelles tendances touristiques et aux attentes de ses
clients.
Dans le cas présent, il s'agit de la régénération et de l'évolution d'un village de vacances existant de longue
date sur les communes de Barils et de Pullay et, à certains égards, vieillissant.
Outre les constructions nouvelles, extensions et autres réhabilitations prévues au sein des espaces
actuellement urbanisés du Domaine, le projet prévoit également une recomposition des circulations et une
extension de son enveloppe bâtie afin de pouvoir y implanter de nouveaux cottages et différents
équipements. Afin de limiter la consommation d’espaces boisés, et après examen de différentes variantes,
l’emprise choisie par le Groupe Pierre & Vacances pour cette extension correspond essentiellement, pour ce
qui concerne la commune des Barils, à une partie du parcours golfique, celle au contact direct et dans la
continuité des cottages situés dans la partie bâtie Ouest / Sud-Ouest du Center Parcs.
A l'échelle de la zone d’implantation, seuls le classement en zone naturelle, la présence des EBC et l’objet
de la mise en compatibilité du PLU, constituent une contrainte rédhibitoire pour le projet.
2.3 Justification de l’intérêt général du projet
L’intérêt général du projet de régénération et d’évolution du Domaine des Bois Francs peut être motivé à
plusieurs titres, précisés ci-après.
◼ Une importante contribution à l’économie locale
Le Center Parcs des Bois Francs participe aux dynamiques socio-économiques des territoires avoisinants. Une
étude du Cabinet spécialisé EY (anciennement Ernst & Young), menée en 2016 pour le compte de Pierre et
Vacances sur le périmètre de la région Normandie et le département de l’Eure-et-Loir, permet d’évaluer
l’impact du Domaine des Bois Francs sur l’économie locale. Au total, environ 15,5 M€ sont injectés chaque
année dans l’économie locale via l’activité du Domaine :
• Les entreprises du Domaine (Center Parcs et prestataires sur site) versent chaque année 7,2 M€ de
salaires nets, pour 448 Equivalents Temps Plein (ETP), à des employés résidant à proximité du site et
issus du bassin d’emploi local ;
• Center Parcs et ses partenaires sur site achètent chaque année des prestations à des fournisseurs
locaux pour un montant total d’environ 4,5 M€, essentiellement pour des services liés aux loisirs, à
la restauration, au nettoyage, à l’événementiel et à la maintenance. Pour la plupart, ces achats ne
sont pas délocalisables car ils imposent aux prestataires d’être situés géographiquement à proximité
du Domaine. La plupart des achats qui ne sont pas effectués localement concernent des prestations
qui font l’objet de contrats nationaux (tels que les achats d’énergie, les assurances, etc) ou qui
requièrent des compétences techniques spécifiques (comme la maintenance d’ouvrages
spécialisés) ;
• Center Parcs et les propriétaires des cottages versent chaque année différents impôts aux
collectivités locales pour un total de 1,6 M€ : taxe de séjour, Contribution Economique Territoriale
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et taxe foncière. D’autres charges payées par le Domaine alimentent par ailleurs l’économie
nationale : il s’agit notamment des cotisations sociales, pour 6,1 M€ par an ;
• La présence du Domaine des Bois Francs serait à l’origine de 3,4 M€ /an de dépenses effectuées par
les visiteurs lors de leur séjour au Center Parcs. Près de 2,2 M€ de ces dépenses auraient lieu
localement, dans les restaurants des communes avoisinantes ou sur les lieux touristiques situés non
loin (la chocolaterie Cluizel, la fabrique d’aiguilles Bohin, la maison de Monet à Giverny...) grâce aux
partenariats établis avec les acteurs locaux. Environ 1,2 M€ des dépenses seraient non locales,
effectuées ailleurs sur l’itinéraire des visiteurs (par exemple un plein d’essence ou un repas en dehors
de la Région Normandie ou du Département Eure-et-Loir).
L’implantation, ou l’agrandissement, d’un Domaine Center Parcs génère pour le territoire de nombreuses
retombées, tant économiques que fiscales, à la fois pérennes et non délocalisables.
Par-delà, en investissant sur le développement et l’avenir du site, le porteur de projet montre sa volonté de
dynamiser les Bois Francs, écartant ainsi pour le territoire de l’Interco tout scénario de voir ici apparaître une
« friche touristique ».
◼ Un ancrage territorial consolidé
Avec ce projet d'évolution et régénération des Bois Francs, le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs
s’inscrit dans une démarche d’ancrage territorial qui crée de la valeur pour les collectivités qui l’accueillent,
et peut également profiter aux autres acteurs économiques locaux (fournisseurs, restaurateurs,
commerces,…).
Center Parcs favorise, en phase de chantier comme en phase d’exploitation, les filières courtes et locales
organisées en partenariat avec les collectivités territoriales et les chambres consulaires. Cette volonté se
traduit par la recherche d’entreprises locales pour le chantier en favorisant leur référencement et leur
regroupement si nécessaire pour répondre aux appels d’offres
Une autre priorité consiste à favoriser les achats régionaux et les partenariats avec des producteurs locaux,
notamment avec le recours à des produits alimentaires locaux. Comme dans les autres Center Parcs, des
produits régionaux seront proposés aux clients et un marché des producteurs locaux se tiendra réguliè-
rement, notamment en période de vacances scolaires.
En termes de retombées médiatiques et d’image, la création ou le développement d’un village vacances est
aussi source d’un gain en visibilité pour le territoire d’accueil grâce à l’impact médiatique de l’opérateur.
L’augmentation importante du nombre de clients de Center Parcs, et la diversification de la clientèle cible,
devrait entraîner une hausse de la fréquentation du point Info Tourisme Normandie Sud Eure, qui se trouve
au sein du Domaine, permettant ainsi de renforcer la visibilité du potentiel touristique de la région. Ce point
d’information et de vente présente les richesses du territoire, les activités et attractions à proximité comme
le patrimoine de Verneuil-Sur-Avre, le parc animalier Le Bois des Aigles, le manufacture Bohin, ou la
manufacture chocolatrium Cluizel de Damville. A terme, la fréquentation des attractions touristiques pourrait
indirectement bénéficier de l’augmentation des flux touristiques sur le Domaine des Bois Francs.
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◼ Le Domaine Center Parcs des Bois Francs, premier employeur du Sud de l’Eure
Le Domaine Center Parcs des Bois Francs occupe un rôle éminent dans l’économie locale : il est le premier
employeur à l’échelle de l’Interco Normandie Sud Eure. Les emplois locaux soutenus par l’activité du
Domaine des Bois Francs, se répartissent de la manière suivante (au 31/08/2018) :
• 553 emplois directs sur site (salariés de Center Parcs et des entreprises partenaires), soit l’équivalent
de 448 ETP (Equivalent Temps Plein), dont :
• 362 salariés de Center Parcs dont 86 % en CDI, avec en moyenne 11 ans d’ancienneté, ce qui atteste
d’une grande fidélité à l’entreprise.
Les emplois directs et soutenus par le Domaine sont variés et non délocalisables : restauration (200 emplois),
nettoyage (150 emplois), accueil des visiteurs et animation (200 emplois), maintenance et entretien (20
emplois), services support,…
A noter également que la très grande majorité des employés du Domaine (98%) réside dans l’Eure et deux
de ses départements limitrophes (Orne et Eure-et-Loir), souvent à proximité du Domaine, et notamment
dans les villes de Verneuil d’Avre et d’Iton (52 employés) et de L’Aigle (46 employés). Afin de faciliter l’accès
au site des salariés, le Domaine a mis en place un système de navettes effectuant un ramassage des employés
dans un rayon d’environ 40 km.
Par ailleurs, l’activité du Domaine des Bois Francs a un effet multiplicateur de 1,4 sur l’emploi local : pour
cinq emplois directs sur le site de Center Parcs, deux emplois indirects et induits sont soutenus dans
l’économie marchande locale (région Normandie et département de l’Eure-et- Loir). Au total, environ 240
emplois indirects et induits sont ainsi soutenus, notamment dans les secteurs précédemment cités.
Le projet de régénération pourrait ainsi générer jusqu’à 150 emplois directs supplémentaires en fonction
des périodes de l’année. Sur la base d’une étude INSEE, le projet induira également 50 emplois indirects. En
effet, le projet de développement du parc du Domaine des Bois Francs relève d’un intérêt économique
majeur et stratégique pour le territoire et les communes des Barils et de Pullay. L’activité touristique étant
la première source de création de richesses sur les communes.
De plus, le porteur de projet du développement touristique est un opérateur de renommée européenne, qui
propose des « lits chauds » et assure ainsi un fort remplissage de ses hébergements toute l’année, ce qui
permettra d’augmenter la fréquentation annuelle. La volonté de « remontée la gamme » des prestations
entrainera la présence d’une clientèle plus aisée.
◼ Une appréhension améliorée de la dimension environnementale du site
Ce Center Parcs est implanté dans le bois des Bois Francs et ses abords (pour le golf, le château et ses
dépendances). On distingue donc sur le site des ambiances forestières, des milieux aquatiques introduits par
le Center Parcs sous la forme d’une série de 9 plans d’eau, des espaces ouverts dans le golf, des milieux variés
semi-ouverts de parc autour du château et de la ferme.
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Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
Cette mosaïque de milieux accueille une diversité faunistique intéressante : espèces de lisières et de bois
clairs (oiseaux, hérissons, écureuils …), chauves-souris dans les bâtiments anciens, oiseaux d’eau sur les plans
d’eau tandis que les espaces périphériques des trous de golf sont favorables aux insectes.
Le cadre paysager du Center Parcs du Domaine des Bois Francs est un élément important et le doit à la grande
qualité paysagère et patrimoniale de son site d’implantation. Le projet de régénération et d’évolution a pour
objectif de préserver au mieux ce cadre en limitant au maximum la consommation des espaces naturels et
agricoles.
De plus, le projet d’extension du Center Parcs doit permettre de revoir les circulations interne en limitant
voir supprimant l’utilisation des véhicules motorisés. L’objectif étant de créer un Domaine sans voiture.
Cette démarche s’inscrit dans la politique Naturall de Center Parcs et de développement durable du groupe.
Cette mise en place permet de sensibiliser les clients aux autres modes de déplacements, avec la mise en
place de modes de déplacement doux, de bornes de recharge pour les véhicules électriques.
◼ L’amélioration des conditions de circulation aux abords du Domaine
La recomposition du schéma des circulations du Center Parcs des Bois Francs et la mise à niveau de l’offre de
service proposée (flexibilité de l’offre de séjours, intégration des technologies de l’information et de la
communication au process de « check-in »,…) devraient participer à l’amélioration des conditions d’accès
au site et de circulation aux abords du Domaine, en tenant compte de l’augmentation du trafic routier
généré par l’extension de la capacité d’accueil du Domaine.
2.4 Justification de l’intérêt général de l’opération au regard
des orientations du projet d’aménagement global de la
commune
Le projet d’aménagement global des Barils est décliné dans le Plan Local d’Urbanisme, à travers le Projet
d’Aménagement et de Développement Durables.
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) du PLU des Barils a été débattu par le
Conseil Municipal, alors compétent en matière de document d’urbanisme, le 09/12/2016. Le PADD constitue
le guide stratégique pour le développement du territoire pour les 10 prochaines années et est considéré
comme la clé de voute du PLU. La cohérence du projet de régénération du Center Parcs des Bois-Francs est
analysée selon les axes et orientations du PADD des Barils.
Dossier Auddicé Urbanisme - 18072709 - 29/01/2020 23Communauté de Communes INTERCO NORMANDIE SUD EURE
Déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du PLU des Barils - Rapport de présentation
Axe 1 : Maintenir le caractère rural de la commune
Orientation du PADD en vigueur Examen de la cohérence du projet avec le PADD
Orientation n°1 : avoir une politique de préservation du Le projet de régénération prévoit la préservation des
patrimoine local éléments patrimoniaux identifiés sur l’emprise du
Domaine des Bois Francs (château, dépendances,…)
identifiés au titre de l’article L151-19 du CU.
Orientation n°2 : protéger la qualité paysagère et Une attention particulière est portée au traitement des
architecturale du territoire lisières du Domaine des Bois-Francs, en particulier au
Nord du site, où une frange paysagère sera réalisée pour
mieux traiter la covisibilité du site depuis le centre-bourg
et la Rue des Bois-Francs.
Orientation n°3 : pérenniser l’activité agricole Le projet de régénération du Center Parcs est réalisé dans
les emprises du Domaine des Bois-Francs, sans extension
vers les espaces agricoles.
Axe 2 : Préserver et mettre en valeur le contexte environnemental
Orientation du PADD en vigueur Examen de la cohérence du projet avec le PADD
Orientation n°1 : réduire la consommation des projets Sans objet (projets d’habitats)
d’habitat sur les espaces agricoles et naturels
Orientation n°2 : préserver les éléments constitutifs de la Le projet intègre les enjeux de fonctionnalité écologique
trame verte et bleue et œuvre à sa restauration du Domaine des Bois-Francs. S’il nécessitera le
défrichement de 15,7 ha d’espaces boisés aux Barils, le
projet prévoit également la mise en œuvre de plusieurs
mesures pour valoriser la trame verte et bleue :
aménagements des plans d’eau et végétalisation de leurs
berges, enrichissement des lisières, mise en place d’une
trame noire, mise en place de nichoirs…
Orientation n°3 : renforcer le rôle de la biodiversité en Idem orientation précédente
milieu urbanisé
Orientation n°4 : préserver les ressources naturelles et Le projet de régénération intègre une réflexion globale
limiter les risques sur la gestion des eaux pluviales et la limitation de
l’imperméabilisation des sols à l’échelle du site, afin
d’optimiser leur traitement.
Axe 3 : Définir une politique de l’habitat en lien avec la vie locale
Orientation du PADD en vigueur Examen de la cohérence du projet avec le PADD
Orientation n°1 : accueillir une nouvelle croissance Sans objet
démographique centrée sur le village
Orientation n°2 : définir une politique d’urbanisation Sans objet
faiblement consommatrice d’espaces agricoles et
naturels
Orientation n°3 : favoriser le maintien d’une vie locale par Sans objet
les équipements, les commerces et l’activité artisanale
Axe 4 : Affirmer la vocation touristique de la commune
Orientation du PADD en vigueur Examen de la cohérence du projet avec le PADD
Orientation n°1 : confirmer le statut du Center Parcs Cf. arguments déjà détaillés dans le rapport de
comme pôle majeur touristique du Sud de l’Eure présentation.
A noter que le PADD mentionne que « afin de maintenir
l’attractivité et le dynamisme du site, les propriétaires du
site seront amenés dans les années prochaines à
entreprendre un ambitieux projet de rénovation et
d’agrandissement de leur résidence de tourisme. »
Orientation n°2 : favoriser la (re)découverte du territoire Cf. arguments déjà détaillés dans le rapport de
et développer le rôle du tourisme sur l’ensemble de la présentation.
commune
Axe 5 : Renforcer la fonctionnalité globale du territoire
Orientation du PADD en vigueur Examen de la cohérence du projet avec le PADD
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