Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)

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Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
É l a b o r at i o n d u
                                                                     programme local
                                                                     d e l ’ H A B I TAT ( P L H )
                                                                     2 0 1 8 -2 02 4
                                                                     journal
                                                                     d E p r oj e t n ° 2
        La Communauté d’Agglomération Grand Lac poursuit l’élaboration de son 1er Programme Local de
        l’Habitat. Les travaux engagés depuis mai dernier ont abouti à l’élaboration d’un rapport de diagnostic aux
        élus. Ce diagnostic constitue le socle de notre démarche, en permettant de construire une lecture et une
        compréhension commune des dynamiques caractérisant notre territoire et des enjeux qui se posent pour
        répondre aux aspirations de l’ensemble des habitants et futurs habitants.
        Les travaux réalisés ont permis d’établir un portrait actuel de la Communauté d’Agglomération dont les
        éléments marquants sont exposés dans le présent document. Certains enjeux majeurs ont notamment été
        mis en exergue :
        • Un dynamisme démographique et économique qui est à l’origine d’une très forte tension sur le marché de
        l’habitat avec une difficulté importante pour les ménages à réaliser leur parcours résidentiel sur le territoire
Édito   • Des dynamiques très variables entre les communes de Grand Lac avec des spécificités marquées pour la ville-
        centre d’Aix-les-Bains : concentration de la précarité, du parc social, etc. qui appellent des réponses adaptées.
        • Un vrai effort du développement du parc social qui ne répond cependant que partiellement aux besoins des
        ménages en termes de volume, d’accessibilité financière ou de typologie.
        Les éléments issus de ce diagnostic vont permettre d’alimenter la réflexion des groupes de travail organisés en
        novembre dans le cadre de l’élaboration du PLH. Ces derniers auront pour objectifs de définir les orientations
        du futurs PLH ainsi que de dessiner les contours de son programme d’actions.
        Vous remerciant pour votre participation à la réussite de cette démarche,
                                                                                                                Jean-Claude CROZE
                                                                              Vice-Président délégué à l’Urbanisme/Foncier/Habitat

                                                         Un territoire qui connaît une attractivité
                                                         résidentielle forte
                                                         En moins de 50 ans, le territoire «Grand Lac» a pratiquement
                                                         doublé sa population (+ 1,8%/an entre 2008 et 2013) et
                                                         entre 2012 et 2013 seulement. Grand Lac a accueilli 4269
                                                         nouveaux habitants. Cette croissance démographique se
                                                         concentre cependant essentiellement à l’est du territoire,
                                                         du fait notamment de l’influence du Grand Annecy, voire
                                                         de la métropole genevoise mais aussi de son dynamisme
                                                         économique. L’emploi est globalement concentré au sud de
                                                         Grand Lac, en lien avec le pôle chambérien et l’importance
                                                         de ce bassin d’emploi s’illustre par des flux pendulaires
                                                         importants : plus de 10 500 personnes n’habitant pas
                                                         Grand Lac viennent y travailler quotidiennement, dont
                                                         près d’un tiers à Aix-les-Bains.
Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
Un territoire globalement aisé mais des disparités infracommunautaires
A l’échelle de Grand Lac, les niveaux de revenus médians sont supérieurs à ceux observés à l’échelle départementale
(21 185€) et régionale (20 730€). Cela s’explique notamment par le profil des actifs du territoire, les Catégories
Socio-Professionnelles (CSP) + représentant 53% des actifs contre 47,5% à l’échelle de la Savoie. Il existe cependant
de fortes disparités d’un secteur à l’autre :
• Plus de 4000 foyers vivent sous le seuil de bas revenus, soit 15% de la population (977€ mensuel).
• Le secteur «Chautagne» se différencie par un revenu médian inférieur de 21041€ et une population précarisée
dans les petites communes rurales (Chanaz, Vions, Saint-Pierre-de-Curtille)
• Outre ce territoire, les fragilités socio-économiques sont concentrées dans la ville-centre d’Aix-les-Bains qui
accueille 62% des ménages à bas revenus.
Ce phénomène de précarité touche notamment les jeunes de moins de 30 ans, particulièrement les locataires
du parc privé à Aix-les-Bains, mais une vigilance particulière s’impose pour les propriétaires occupants dans les
communes rurales qui font face à un cumul de difficultés : pauvreté, isolement, logement inadapté.

                                                               Une vocation résidentielle tournée vers
                                                               la propriété occupante
                                                               Grand Lac s’apparente avant tout à un territoire de
                                                               «propriétaires occupants» puisque cela concerne 63%
                                                               des résidences principales. Ces dernières sont d’ailleurs
                                                               majoritairement des grands logements (75% de 3 pièces
                                                               et plus) et relativement bien réparties entre collectif et
                                                               individuel. Ce constat général est cependant à nuancer
                                                               et la ville-centre d’Aix-les-Bains se distingue fortement du
                                                               reste du territoire avec 50% de locataires, 35% de petits
                                                               logements (T1/T2) et 78% de logements dans le collectif.

                                                               Un parc indigne concentré sur quelques
                                                               communes
                                                               Le parc de résidences principales de Grand Lac est
                                                               relativement récent avec seulement un tiers des logements
                                                               construits avant 1975, date de la première règlementation
                                                               thermique. De fait, le parc privé potentiellement indigne
                                                               est limité sur l’agglomération et concerne 2,2% du parc
                                                               privé, soit 800 logements environ avec un «noyau dur» de
                                                               125 logements. Ce parc est par ailleurs en recul depuis 2009
                                                               (-7%), notamment du fait des actions conduites : OPAH
                                                               (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) sur la
                                                               Chautagne, OPAH et PIG (Programme d’Intérêt Général) sur
                                                               l’ex-CALB. Pour autant, une vigilance particulière s’impose
                                                               sur quelques communes plus fortement concernées
                                                               par ces problématiques d’indignité : Cessens (Entrelacs),
                                                               Saint-Girod (Entrelacs), Chanaz, Conjux, Motz, Ontex,
                                                               Saint-Offenge.
Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
Une vacance à analyser à l’aune du
niveau de production de logements
neufs sur le territoire
Si les chiffres de l’Insee laissent penser à un phénomène
de vacance limité (7%), une étude spécifique conduite par
Métropole Savoie fait état d’une vacance concernant 9%
du parc. Or, la vacance se traduit différemment selon son
taux :
• en-dessous de 5%, cela témoigne d’une forte tension sur
le parc
• Entre 5% et 7%, elle permet de garantir la fluidité du
marché et la réalisation des parcours résidentielle (vacance
frictionnelle)
• au-delà de 7%, elle marque une relative inadéquation
entre l’offre et la demande de logement.
Cette vacance structurelle est à mettre en perspective avec
la production de logements neufs, d’autant plus qu’une
partie de la vacance touche également des logements
récents ce qui interroge l’adaptation de cette nouvelle
offre aux besoins des ménages.

                                                               Une production de logements
                                                               dynamique mais qui ne permet pas
                                                               encore de diminuer la tension sur le
                                                               marché immobilier
                                                               Sur les 10 dernières années, en moyenne 700 logements
                                                               ont été produits chaque année, avec une forte
                                                               concentration de cette production dans la ville centre (45%
                                                               des logements). Ces chiffres sont largement supérieurs
                                                               aux besoins estimés par le SCoT sur le secteur nord (400
                                                               logements/an). Cette production répond en effet à la
                                                               nécessité de réduire la consommation foncière avec une
                                                               part de logements collectifs croissante. La réduction de la
                                                               consommation foncière est aussi imposée par le coût du
                                                               foncier.
                                                               Pour autant, l’accession à la propriété est de plus en plus
                                                               difficile pour les ménages. Dans l’ancien, la primo-accession
                                                               est possible en Chautagne ou dans le secteur de l’Albanais
                                                               mais extrêmement compliqué sur le secteur de l’ex-CALB
                                                               où la fidélisation/l’arrivée de jeunes ménages est essentielle
                                                               pour compenser le vieillissement de la population. Dans
                                                               le neuf, le marché apparaît pratiquement fermé pour les
                                                               primo-accédants (à l’exception du nord de Grand Lac),
                                                               voire même pour les secundo-accédants sur l’ex-CALB.
Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
Des efforts de développement du
                                                               parc social
                                                               Dans un contexte de forte tension sur le marché du
                                                               logement, le logement social a été fortement développé
                                                               ces dernières années avec la création de 500 nouveaux
                                                               logements sociaux (logements familiaux) entre 2009 et
                                                               2013. Ces efforts conséquents n’ont cependant pas permis
                                                               d’atteindre les objectifs de la loi SRU pour les communes
                                                               concernées. Par ailleurs, ce parc est largement concentré
                                                               sur Aix-les-Bains malgré les efforts des communes
                                                               avoisinantes.
                                                               Avec un niveau de loyer moyen au m² de 5,71€, , le parc so-
                                                               cial de Grand Lac se distingue également par un niveau de
                                                               loyer moyen plus élevé que la moyenne nationale (5,71€/
                                                               m² contre 5,5€/m²), avec des disparités puisque le loyer
                                                               moyen atteint 6,59€/m² au Bourget-du-Lac.
                                                               Cela s’explique notamment par la faible diversité des
                                                               financements utilisés : le PLUS* a permis de financer 83%
                                                               des logements du territoire alors que le PLS** concerne
                                                               6,2% du parc et le PLAI*** seulement, 5,9%.
                                                               Enfin, si le parc social est relativement récent notamment
                                                               grâce aux actions engagées dans le cadre du Projet de
                                                               Renouvellement Urbain (PRU) Sierroz Franklin Roosevelt,
                                                               des besoins de réhabilitations ont d’ores et déjà été
                                                               identifiés et devront être anticipés.
                                                               L’enjeu est notamment de réduire les charges locatives
                                                               d’énergie des locataires du parc social.

                                                               *PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
                                                               **PLS : Prêt Locatif Social
                                                               ***PLAI : Prêt Locatif Aide d’Intégration

Une typologie du parc qui ne permet pas de répondre à la demande
En premier lieu, sur la question des revenus, il est à souligner que les demandes émises par des ménages bénéficiant
de moins de 1000 € mensuels par Unité de Consommation (UC) représentent une moindre proportion que celle des
demandes actives. En outre, la demande des familles (avec 1 à 3 personnes à charge) est plus facilement satisfaite
que celle des petits ménages, qu’ils s’agissent de couples sans enfants ou de personnes isolées sans personne à
charge.
De fait, ces éléments doivent interroger quant à la réorientation de la production future qui doit être financièrement
plus accessible et qui doit répondre aux besoins des petits ménages.
Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
Des réponses inégales aux besoins spécifiques
Le Programme Local de l’Habitat doit également permettre de réinterroger la réponse du territoire aux besoins des
ménages dits « spécifiques » : les seniors, les jeunes et les ménages précaires.

Grand Lac connaît une augmentation de la population de plus de 60 ans relativement importante,
notamment sur certaines communes moyennes (Mouxy, Voglans) et rurales (La-Chapelle-du-Mont-du-Chat,
Entrelacs). Les plus de 60 ans représentent ainsi 26,4 % de la population (contre 24,4% à l’échelle du département)
et 32% des habitants d’Aix-les-Bains.
Ce vieillissement de la population interroge à plusieurs égards, d’une part sur la question du développement d’une
offre d’hébergement dédiée jugée insuffisante dans le schéma départemental 2011-2016 et d’autre part sur celle
du maintien dans le logement de ces ménages dans le cadre d’une politique d’amélioration de l’habitat. Il s’agit en
outre d’améliorer l’accès au parc social pour les personnes âgées les plus précaires.

Malgré cela, le territoire compte 34% de moins de 30 ans en 2013, part qui augmente légèrement ces
dernières années notamment sur les secteurs urbains. 16% de ces jeunes vivent sous le taux de pauvreté, ce qui
appelle à la réflexion sur l’amélioration de l’accès au parc social avec une offre accessible financièrement et adaptée
grâce au développement de petites typologies.

Enfin, l’offre d’hébergement et de logements adaptés à destination des publics précaires est considérée
comme insuffisante sur le territoire de Grand Lac. En effet, celui-ci représente 18% de la population savoyarde mais
n’accueille que 11% des places d’hébergement ou des logements adaptés, cette offre étant massivement concen-
trée sur le bassin chambérien.
Outre un déficit d’offre spécialisée, l’accès au parc social s’avère difficile pour ces ménages alors que la tension est
importante (4 demandes pour 1 attribution). 121 ménages labellisés prioritaires sont ainsi en attente d’un logement
sur Grand Lac (soit 21% des demandeurs prioritaires ). Il est à souligner par ailleurs, que les procédures d’expulsion
dans le parc privé sont en augmentation sur le territoire. Il s’agit ainsi pour ce public à la fois de renforcer l’offre
spécialisée mais également de favoriser la fluidité des parcours résidentiels dans la logique du «logement d’abord».
Ce travail devra s’articuler avec la réflexion sur la politique d’attribution intercommunale
Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
LES suites de la DÉMARCHE

• Elaboration du document d’orientations suite aux groupes de travail des 6 et 7 novembre et des
séminaires élus des 19 octobre et 7 novembre
• Réunion du comité technique le 28 novembre / Réunion du Comité de pilotage le 6 décembre
• A partir de janvier 2018 : lancement de la phase 3, élaboration du programme d’actions

                                         VOS CONTACTS

       L’équipe du cabinet ENEIS Conseil                 Votre référente au sein de la Communauté
                                                                 d’Agglomération Grand Lac
        Rachel HAUTIER, Chef de projet
          r.hautier@eneisconseil.com                                 Hanane MAJID
                 07 78 48 13 61                           chargée de mission Urbanisme / Habitat

                                                                   h.majid@grand-lac.fr
     Clémence PEYROT, Consultante sénior                              04 79 61 83 83
              Antenne Sud Est
         c.peyrot@eneisconseil.com
               06 16 20 40 12

     Sidonie Bey-Rozet, Consultante sénior
         s.bey-rozet@eneisconseil.com
            Portable : 06 24 74 04 19

            Cabinet ENEIS Conseil
            www.eneisconseil.com
               01.42.85.20.53
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