Élaboration du programme local de l'HABITAT (PLH)
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É l a b o r at i o n d u
programme local
d e l ’ H A B I TAT ( P L H )
2 0 1 8 -2 02 4
journal
d E p r oj e t n ° 2
La Communauté d’Agglomération Grand Lac poursuit l’élaboration de son 1er Programme Local de
l’Habitat. Les travaux engagés depuis mai dernier ont abouti à l’élaboration d’un rapport de diagnostic aux
élus. Ce diagnostic constitue le socle de notre démarche, en permettant de construire une lecture et une
compréhension commune des dynamiques caractérisant notre territoire et des enjeux qui se posent pour
répondre aux aspirations de l’ensemble des habitants et futurs habitants.
Les travaux réalisés ont permis d’établir un portrait actuel de la Communauté d’Agglomération dont les
éléments marquants sont exposés dans le présent document. Certains enjeux majeurs ont notamment été
mis en exergue :
• Un dynamisme démographique et économique qui est à l’origine d’une très forte tension sur le marché de
l’habitat avec une difficulté importante pour les ménages à réaliser leur parcours résidentiel sur le territoire
Édito • Des dynamiques très variables entre les communes de Grand Lac avec des spécificités marquées pour la ville-
centre d’Aix-les-Bains : concentration de la précarité, du parc social, etc. qui appellent des réponses adaptées.
• Un vrai effort du développement du parc social qui ne répond cependant que partiellement aux besoins des
ménages en termes de volume, d’accessibilité financière ou de typologie.
Les éléments issus de ce diagnostic vont permettre d’alimenter la réflexion des groupes de travail organisés en
novembre dans le cadre de l’élaboration du PLH. Ces derniers auront pour objectifs de définir les orientations
du futurs PLH ainsi que de dessiner les contours de son programme d’actions.
Vous remerciant pour votre participation à la réussite de cette démarche,
Jean-Claude CROZE
Vice-Président délégué à l’Urbanisme/Foncier/Habitat
Un territoire qui connaît une attractivité
résidentielle forte
En moins de 50 ans, le territoire «Grand Lac» a pratiquement
doublé sa population (+ 1,8%/an entre 2008 et 2013) et
entre 2012 et 2013 seulement. Grand Lac a accueilli 4269
nouveaux habitants. Cette croissance démographique se
concentre cependant essentiellement à l’est du territoire,
du fait notamment de l’influence du Grand Annecy, voire
de la métropole genevoise mais aussi de son dynamisme
économique. L’emploi est globalement concentré au sud de
Grand Lac, en lien avec le pôle chambérien et l’importance
de ce bassin d’emploi s’illustre par des flux pendulaires
importants : plus de 10 500 personnes n’habitant pas
Grand Lac viennent y travailler quotidiennement, dont
près d’un tiers à Aix-les-Bains.
Un territoire globalement aisé mais des disparités infracommunautaires
A l’échelle de Grand Lac, les niveaux de revenus médians sont supérieurs à ceux observés à l’échelle départementale
(21 185€) et régionale (20 730€). Cela s’explique notamment par le profil des actifs du territoire, les Catégories
Socio-Professionnelles (CSP) + représentant 53% des actifs contre 47,5% à l’échelle de la Savoie. Il existe cependant
de fortes disparités d’un secteur à l’autre :
• Plus de 4000 foyers vivent sous le seuil de bas revenus, soit 15% de la population (977€ mensuel).
• Le secteur «Chautagne» se différencie par un revenu médian inférieur de 21041€ et une population précarisée
dans les petites communes rurales (Chanaz, Vions, Saint-Pierre-de-Curtille)
• Outre ce territoire, les fragilités socio-économiques sont concentrées dans la ville-centre d’Aix-les-Bains qui
accueille 62% des ménages à bas revenus.
Ce phénomène de précarité touche notamment les jeunes de moins de 30 ans, particulièrement les locataires
du parc privé à Aix-les-Bains, mais une vigilance particulière s’impose pour les propriétaires occupants dans les
communes rurales qui font face à un cumul de difficultés : pauvreté, isolement, logement inadapté.
Une vocation résidentielle tournée vers
la propriété occupante
Grand Lac s’apparente avant tout à un territoire de
«propriétaires occupants» puisque cela concerne 63%
des résidences principales. Ces dernières sont d’ailleurs
majoritairement des grands logements (75% de 3 pièces
et plus) et relativement bien réparties entre collectif et
individuel. Ce constat général est cependant à nuancer
et la ville-centre d’Aix-les-Bains se distingue fortement du
reste du territoire avec 50% de locataires, 35% de petits
logements (T1/T2) et 78% de logements dans le collectif.
Un parc indigne concentré sur quelques
communes
Le parc de résidences principales de Grand Lac est
relativement récent avec seulement un tiers des logements
construits avant 1975, date de la première règlementation
thermique. De fait, le parc privé potentiellement indigne
est limité sur l’agglomération et concerne 2,2% du parc
privé, soit 800 logements environ avec un «noyau dur» de
125 logements. Ce parc est par ailleurs en recul depuis 2009
(-7%), notamment du fait des actions conduites : OPAH
(Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) sur la
Chautagne, OPAH et PIG (Programme d’Intérêt Général) sur
l’ex-CALB. Pour autant, une vigilance particulière s’impose
sur quelques communes plus fortement concernées
par ces problématiques d’indignité : Cessens (Entrelacs),
Saint-Girod (Entrelacs), Chanaz, Conjux, Motz, Ontex,
Saint-Offenge.
Une vacance à analyser à l’aune du
niveau de production de logements
neufs sur le territoire
Si les chiffres de l’Insee laissent penser à un phénomène
de vacance limité (7%), une étude spécifique conduite par
Métropole Savoie fait état d’une vacance concernant 9%
du parc. Or, la vacance se traduit différemment selon son
taux :
• en-dessous de 5%, cela témoigne d’une forte tension sur
le parc
• Entre 5% et 7%, elle permet de garantir la fluidité du
marché et la réalisation des parcours résidentielle (vacance
frictionnelle)
• au-delà de 7%, elle marque une relative inadéquation
entre l’offre et la demande de logement.
Cette vacance structurelle est à mettre en perspective avec
la production de logements neufs, d’autant plus qu’une
partie de la vacance touche également des logements
récents ce qui interroge l’adaptation de cette nouvelle
offre aux besoins des ménages.
Une production de logements
dynamique mais qui ne permet pas
encore de diminuer la tension sur le
marché immobilier
Sur les 10 dernières années, en moyenne 700 logements
ont été produits chaque année, avec une forte
concentration de cette production dans la ville centre (45%
des logements). Ces chiffres sont largement supérieurs
aux besoins estimés par le SCoT sur le secteur nord (400
logements/an). Cette production répond en effet à la
nécessité de réduire la consommation foncière avec une
part de logements collectifs croissante. La réduction de la
consommation foncière est aussi imposée par le coût du
foncier.
Pour autant, l’accession à la propriété est de plus en plus
difficile pour les ménages. Dans l’ancien, la primo-accession
est possible en Chautagne ou dans le secteur de l’Albanais
mais extrêmement compliqué sur le secteur de l’ex-CALB
où la fidélisation/l’arrivée de jeunes ménages est essentielle
pour compenser le vieillissement de la population. Dans
le neuf, le marché apparaît pratiquement fermé pour les
primo-accédants (à l’exception du nord de Grand Lac),
voire même pour les secundo-accédants sur l’ex-CALB.
Des efforts de développement du
parc social
Dans un contexte de forte tension sur le marché du
logement, le logement social a été fortement développé
ces dernières années avec la création de 500 nouveaux
logements sociaux (logements familiaux) entre 2009 et
2013. Ces efforts conséquents n’ont cependant pas permis
d’atteindre les objectifs de la loi SRU pour les communes
concernées. Par ailleurs, ce parc est largement concentré
sur Aix-les-Bains malgré les efforts des communes
avoisinantes.
Avec un niveau de loyer moyen au m² de 5,71€, , le parc so-
cial de Grand Lac se distingue également par un niveau de
loyer moyen plus élevé que la moyenne nationale (5,71€/
m² contre 5,5€/m²), avec des disparités puisque le loyer
moyen atteint 6,59€/m² au Bourget-du-Lac.
Cela s’explique notamment par la faible diversité des
financements utilisés : le PLUS* a permis de financer 83%
des logements du territoire alors que le PLS** concerne
6,2% du parc et le PLAI*** seulement, 5,9%.
Enfin, si le parc social est relativement récent notamment
grâce aux actions engagées dans le cadre du Projet de
Renouvellement Urbain (PRU) Sierroz Franklin Roosevelt,
des besoins de réhabilitations ont d’ores et déjà été
identifiés et devront être anticipés.
L’enjeu est notamment de réduire les charges locatives
d’énergie des locataires du parc social.
*PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
**PLS : Prêt Locatif Social
***PLAI : Prêt Locatif Aide d’Intégration
Une typologie du parc qui ne permet pas de répondre à la demande
En premier lieu, sur la question des revenus, il est à souligner que les demandes émises par des ménages bénéficiant
de moins de 1000 € mensuels par Unité de Consommation (UC) représentent une moindre proportion que celle des
demandes actives. En outre, la demande des familles (avec 1 à 3 personnes à charge) est plus facilement satisfaite
que celle des petits ménages, qu’ils s’agissent de couples sans enfants ou de personnes isolées sans personne à
charge.
De fait, ces éléments doivent interroger quant à la réorientation de la production future qui doit être financièrement
plus accessible et qui doit répondre aux besoins des petits ménages.
Des réponses inégales aux besoins spécifiques Le Programme Local de l’Habitat doit également permettre de réinterroger la réponse du territoire aux besoins des ménages dits « spécifiques » : les seniors, les jeunes et les ménages précaires. Grand Lac connaît une augmentation de la population de plus de 60 ans relativement importante, notamment sur certaines communes moyennes (Mouxy, Voglans) et rurales (La-Chapelle-du-Mont-du-Chat, Entrelacs). Les plus de 60 ans représentent ainsi 26,4 % de la population (contre 24,4% à l’échelle du département) et 32% des habitants d’Aix-les-Bains. Ce vieillissement de la population interroge à plusieurs égards, d’une part sur la question du développement d’une offre d’hébergement dédiée jugée insuffisante dans le schéma départemental 2011-2016 et d’autre part sur celle du maintien dans le logement de ces ménages dans le cadre d’une politique d’amélioration de l’habitat. Il s’agit en outre d’améliorer l’accès au parc social pour les personnes âgées les plus précaires. Malgré cela, le territoire compte 34% de moins de 30 ans en 2013, part qui augmente légèrement ces dernières années notamment sur les secteurs urbains. 16% de ces jeunes vivent sous le taux de pauvreté, ce qui appelle à la réflexion sur l’amélioration de l’accès au parc social avec une offre accessible financièrement et adaptée grâce au développement de petites typologies. Enfin, l’offre d’hébergement et de logements adaptés à destination des publics précaires est considérée comme insuffisante sur le territoire de Grand Lac. En effet, celui-ci représente 18% de la population savoyarde mais n’accueille que 11% des places d’hébergement ou des logements adaptés, cette offre étant massivement concen- trée sur le bassin chambérien. Outre un déficit d’offre spécialisée, l’accès au parc social s’avère difficile pour ces ménages alors que la tension est importante (4 demandes pour 1 attribution). 121 ménages labellisés prioritaires sont ainsi en attente d’un logement sur Grand Lac (soit 21% des demandeurs prioritaires ). Il est à souligner par ailleurs, que les procédures d’expulsion dans le parc privé sont en augmentation sur le territoire. Il s’agit ainsi pour ce public à la fois de renforcer l’offre spécialisée mais également de favoriser la fluidité des parcours résidentiels dans la logique du «logement d’abord». Ce travail devra s’articuler avec la réflexion sur la politique d’attribution intercommunale
LES suites de la DÉMARCHE
• Elaboration du document d’orientations suite aux groupes de travail des 6 et 7 novembre et des
séminaires élus des 19 octobre et 7 novembre
• Réunion du comité technique le 28 novembre / Réunion du Comité de pilotage le 6 décembre
• A partir de janvier 2018 : lancement de la phase 3, élaboration du programme d’actions
VOS CONTACTS
L’équipe du cabinet ENEIS Conseil Votre référente au sein de la Communauté
d’Agglomération Grand Lac
Rachel HAUTIER, Chef de projet
r.hautier@eneisconseil.com Hanane MAJID
07 78 48 13 61 chargée de mission Urbanisme / Habitat
h.majid@grand-lac.fr
Clémence PEYROT, Consultante sénior 04 79 61 83 83
Antenne Sud Est
c.peyrot@eneisconseil.com
06 16 20 40 12
Sidonie Bey-Rozet, Consultante sénior
s.bey-rozet@eneisconseil.com
Portable : 06 24 74 04 19
Cabinet ENEIS Conseil
www.eneisconseil.com
01.42.85.20.53
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