BILAN 2020 ET PERSPECTIVES 2021 - Knight Frank ...
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BILAN 2020 ET PERSPECTIVES 2021 BUREAUX
KNI GHT FRANK BI LAN 2020 ET PERSPECT I VES 2021 BUREAUX
B UR EA UX LOC A TIF
Renaud Boëssé, David Bourla,
Directeur Paris Bureaux Directeur Études
« OSCA » et Recherche
KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
CE QUE NOUS ANNONCIONS IL Y A UN AN
CONJONCTURE : TOUJOURS INCERTAINE
• Ralentissement de la croissance mondiale
• Résistance de l’économie française ?
• Risques toujours nombreux (Brexit, élections aux USA, tensions sociales en France, etc.)
LES GRANDS MOTEURS DE LA DEMANDE
• Nouveaux modes de travail
• Recherche accrue de flexibilité et de services
• Attraction et rétention des talents (accessibilité, bien-être, etc.)
• Poursuite de l’expansion des entreprises du digital
• Poursuite des opérations de rationalisation d’utilisateurs plus « traditionnels »
OFFRE FUTURE ET GRANDS SECTEURS DE DÉVELOPPEMENT
• Renouvellement du parc de bureaux des pôles tertiaires établis (Paris, Croissant Ouest)
• Dynamisme des portes de la capitale (adresse parisienne, accessibilité, qualité de l’offre)
• Développement des hubs du Grand Paris (Saint-Denis, Saint-Ouen, Fontenay-sous-Bois, Villejuif, etc.)
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
CE QU’IL S’EST RÉELLEMENT PASSÉ
CONJONCTURE : TOUJOURS INCERTAINE
• Covid-19 : l’une des pires crises de l’histoire récente
• Récession de l’économie mondiale
• Résistance de l’économie française contrariée par la crise sanitaire
• Risques toujours nombreux ( nouvelles vagues épidémiques, endettement des entreprises, Brexit, tensions sociales en France et dans le monde , etc.)
mais les vaccins donnent de l’espoir
LES GRANDS MOTEURS DE LA DEMANDE
• Nouveaux modes de travail
• Recherche accrue de flexibilité et de services
• Attraction et rétention des talents (accessibilité, bien-être, etc.) : un facteur à relativiser compte-tenu de la dégradation du marché du travail ?
• L’expansion des entreprises du digital en question
• Accélération des opérations de rationalisation d’utilisateurs plus « traditionnels »
OFFRE FUTURE ET GRANDS SECTEURS DE DÉVELOPPEMENT
• Renouvellement du parc de bureaux des pôles tertiaires établis (Paris, Croissant Ouest)
• Dynamisme des portes de la capitale (adresse parisienne, accessibilité, qualité de l’offre)
• Développement des hubs du Grand Paris (Saint-Denis, Saint-Ouen, Fontenay-sous-Bois, Villejuif, etc.)
• Hausse des livraisons à venir mais amorce de diminution des PC et des mises en chantier
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
AU PLUS BAS DEPUIS 20 ANS
Évolution de la demande placée en
Ile-de-France
3,000,000 100
90
2,500,000
- 42 %
80
1,383,601
70
2,000,000
Sur un an
60
1,500,000 50
40
1,000,000
30
500,000
21
20
- 40%
10 Moyenne 10 ans
0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Demande placée (m²) Consommation moyenne de bureaux 2010/2019 Nombre de transactions > 5000 m²
Source : Knight Frank
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
GRANDES TRANSACTIONS : VOLUME DIVISÉ PAR PLUS DE DEUX
Les petites surfaces ont mieux résisté
Demande placée par tranche de surfaces, en Ile-de-France
Sur le volume total en m²
21
16% 15% 21%
transactions
> 5 000 m²
24% 22% 9% (72 en 2019)
=
30% 35%
35% 403 639 M²
(886 702 m² en 2019)
=
30% 28%
35% 29 %
des volumes
Moyenne 10 ans 2019 2020 (37 % en 2019)
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
Source : Knight Frank
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LES GRANDES TRANSACTIONS DE 2020
Exemples de transactions > 5 000 m²
PARIS
BOSTON CONSULTING | L1VE VYV | 62 RUE JEANNE D’ARC WEBHELP | TOKO GOLDMAN SACHS | 83 Av. MARCEAU MORNING | HÔTEL DE LA MARINE
PARIS 16e (20 000 m²) PARIS 13e (9 700 m²) PARIS 17e (7 400 m²) PARIS 16e (6 500 m²) PARIS 8e (6 100 m²)
AUTRES SECTEURS
TOTAL | THE LINK ENGIE | RUE DES FAUVELLES NEXITY | REIWA SOPRA STERIA | LATITUDE VERSPIEREN | #CURVE, SAINT-DENIS
LA DÉFENSE (125 000 m²) LA GARENNE-COLOMBES (94 300 m²) SAINT-OUEN (25 000 m²) LA DÉFENSE (21 600 m²) (5 980 m²)
Source : Knight Frank
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L’EXCEPTION LA DÉFENSE
Baisse quasi généralisée L’une des meilleures années de La Défense
Évolution de la demande placée, en volume de m² Évolution de la demande placée, en volume de m²
Entre 2019 et 2020
350,000
- 43% Paris QCA
300,000
216,572
- 39% Paris Hors QCA
250,000
La Défense +33% 200,000
- 49% Croissant Ouest 150,000
- 60% 1ère couronne 100,000
The Link
- 48%
50,000 Total
2e couronne
125 000 m²
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Demande placée (m²) Consommation moyenne de bureaux 2010/2019
Source : Knight Frank
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LOYER PRIME : NOUVEAU RECORD
Nombre encore élevé Écart croissant entre le prime et le moyen
de transactions prime Évolution des loyers prime et moyen en Île-de-France
En €/m²/an
Nombre de transactions
≥ 800 €/m²/an
Dans Paris intra-muros, 1,000 €/m² 940
sur des surfaces ≥ 500 m² 865
900 €/m²
800 €/m²
700 €/m²
600 €/m²
500 €/m²
411 413
400 €/m²
300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
0 €/m²
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Loyer moyen Loyer prime
Source : Knight Frank
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions des 12 derniers mois (toutes surfaces et qualités confondues)
Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
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KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
OFFRE IMMÉDIATE : CINQ ANNÉES DE BAISSE EFFACÉES
Hausse de 31 % de l’offre immédiate en 2020
Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance
En Île-de-France, en %
6,5%
4,500,000 m² 9
7,7 %
4,000,000 m² 8
6,5 % Taux de vacance en
3,500,000 m² 7 Île-de-France
Fin 2020
3,000,000 m² 5.5 % 6
2,500,000 m² 5
2,000,000 m² 4
1,500,000 m² 3
1,000,000 m² 2 4,1%
3,571,890
500,000 m² 1 Taux de vacance dans
Paris intra-muros
0 m² 0 Fin 2020
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Offre immédiate (m²) Taux de vacance Ile-de-France
Source : Knight Frank
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37KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
OFFRE FUTURE : FORTE HAUSSE À COURT TERME
Pic des livraisons en 2021 Paris à l’équilibre
Livraisons de surfaces neuves ou restructurées
Taux de pré-commercialisation par secteur géographique
> 5 000 m² en Île-de-France
Offres de bureaux à livrer d’ici fin 2023
Disponibles Livrées
Pré-louées Reports liés au Covid-19
(PC déposés / PC acceptés / En chantier)
1,800,000 m²
1,600,000 m²
50 %
1,400,000 m²
38 %
1,200,000 m²
1,000,000 m²
Demande placée moyenne
˃ 5 000 m²
800,000 m²
600,000 m²
18 % 6%
Paris intra-muros
400,000 m²
53% La Défense
Croissant Ouest
200,000 m²
20% 1ère Couronne
0 m²
8%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Source : Knight Frank
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38KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
MAIS RÉÉQUILIBRAGE À PLUS LONG TERME
2021
Secteurs de développement 2022
Cartographie des projets neufs-restructurés > 5000 m² 2023
à livrer en Île-de-France entre 2021 et 2023
Les tendances à venir :
Diminution des mises en chantier
(à l’exception de certains futurs hubs du GPE)
Redimensionnement des projets de bureaux
(essor du télétravail, recherche d’économies, etc.)
Stagnation du parc tertiaire d’Île-de-France ?
Source : Knight Frank
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39KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
IMPACTS DIFFÉRENCIÉS SELON LES TERRITOIRES
Déséquilibre offre / demande : des secteurs plus ou moins exposés
Part de chaque secteur d’activité dans la demande placée ˃ 5 000 m²
En Île-de-France, par secteur géographique, en % du volume total entre 2000 et 2020 Taux de préco. Taux de vacance
2021 – 2023 Fin 4T 2020
2e couronne 22 %
0% à 5%
1ere cour. Sud 35 %
Industrie-Distrib.
Banque-Assur. 1ere cour. Nord 4% 5% à 10%
New Tech / Media 1ere cour. Est 22 %
> 10%
Public Péri-Défense 32 %
Conseil / Avocats Neuilly-Levallois 22 %
Services / Autres
Boucle Sud 53 %
Coworking
Boucle Nord 81 %
La Défense 6%
Paris Sud 66 %
Paris Nord-Est 0%
Péri-QCA 26 %
Paris QCA 55 %
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Source : Knight Frank
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40KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
QUELS SOUTIENS POUR LA DEMANDE ?
RECHERCHE D’ÉCONOMIES EFFET BREXIT SECTEURS RÉSILIENTS
Besoins immédiats de rationalisation Nouveaux mouvements Nouvelles technologies, finance,
Regroupements / Fusions Concrétisation des projets amorcés conseil, administration, etc.
EFFET GRAND PARIS RECHERCHE DE FLEXIBILITÉ NOUVEAUX MODES DE VIE
Avancée des projets (L14, Éole, etc.) Coworking / Flex-office Rapprochement lieux de vie - travail
Qualité-prix de l’offre immobilière Solutions offertes par les bailleurs Nouvelles trajectoires résidentielles
Source : Knight Frank
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41KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
BREXIT : MOINS DE MOUVEMENTS EN 2020
Forte baisse du nombre de mouvements Finance : deux tiers des mouvements
Évolution chronologique des mouvements liés au Brexit en Europe Répartition des mouvements par secteur d’activité en Europe
Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels
Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels
Finance (hors Fintech)
2016
11 2017 Autres
49%
109 12%
Fintech
Total
Assurances 15%
576
2018
228
11%
mouvements
Avocats/
Conseil Secteur
pharmaceutique
6%
2019 3%
2020
168 Audiovisuel
60 4%
Source : Knight Frank
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42KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
PRÈS DE 100 MOUVEMENTS À PARIS
Paris conforte sa deuxième place Le QCA avant tout
Répartition géographique des mouvements liés au Brexit en Europe Répartition des mouvements par secteur géographique
Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels, par ville En nombre de mouvements
129
Croissant Ouest
Paris Sud
1%
Dublin La Défense
3%
6%
Paris Centre Ouest
97 (Hors QCA) 6%
Paris/IDF
PARIS INTRA-MUROS
84 90 %
Luxembourg
84%
66 20 Paris QCA
Amsterdam Bruxelles
52 18
Source : Knight Frank Francfort Madrid
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43KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
COVID-19 : ÉVOLUTION OU RÉVOLUTION ?
DIGITALISATION NOUVEAUX MODES ENVIRONNEMENT CONCRÉTISATION
ESSOR DES TECH DE TRAVAIL INCERTAIN DU GRAND PARIS
TENDANCES
DE FOND
EFFETS SUR LA PLUS DE FLEXIBILITÉ ATTRACTION ENVIRONNEMENT
DEMANDE DES
ENTREPRISES
PRODUCTIVITÉ DES TALENTS / RSE ACCESSIBILITÉ
EFFETS SUR BOOM DU BIEN-ÊTRE PRIORITÉ AUX
L’IMMOBILIER
« FLEX OFFICE » AU TRAVAIL QUARTIERS BIEN
DE BUREAUX
DESSERVIS
Source : Knight Frank
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44KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
COVID-19 : ÉVOLUTION OU RÉVOLUTION ?
DIGITALISATION NOUVEAUX MODES ENVIRONNEMENT CONCRÉTISATION
COVID 19
ESSOR DES TECH DE TRAVAIL INCERTAIN DU GRAND PARIS
TENDANCES
DE FOND
EFFETS SUR LA PLUS DE FLEXIBILITÉ ATTRACTION ENVIRONNEMENT RECHERCHE
DEMANDE DES
PRODUCTIVITÉ DES TALENTS / RSE ACCESSIBILITÉ D’ÉCONOMIES
ENTREPRISES
EFFETS SUR BOOM DU BIEN-ÊTRE PRIORITÉ AUX RÉDUCTION
L’IMMOBILIER
« FLEX OFFICE » AU TRAVAIL QUARTIERS BIEN /
DE BUREAUX
DESSERVIS REGROUPEMENT ?
Source : Knight Frank
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45KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
COVID-19 : ÉVOLUTION OU RÉVOLUTION ?
DIGITALISATION NOUVEAUX MODES ENVIRONNEMENT CONCRÉTISATION
COVID 19
ESSOR DES TECH DE TRAVAIL INCERTAIN DU GRAND PARIS
TENDANCES
DE FOND
EFFETS SUR LA PLUS DE FLEXIBILITÉ ATTRACTION ? ENVIRONNEMENT RECHERCHE
DEMANDE DES
PRODUCTIVITÉ DES TALENTS / RSE ACCESSIBILITÉ D’ÉCONOMIES
ENTREPRISES
EFFETS SUR BOOM DU BIEN-ÊTRE PRIORITÉ AUX RÉDUCTION
L’IMMOBILIER
« FLEX OFFICE » AU TRAVAIL QUARTIERS BIEN /
DE BUREAUX
DESSERVIS REGROUPEMENT ?
Source : Knight Frank
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46KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
UNE ORGANISATION PLUS COMPLEXE
PRÉ COVID-19 POST COVID-19
90%
BUREAUX
10%
TÉLÉTRAVAIL
Plus de choix
offerts aux collaborateurs
Dimension servicielle de l’espace de travail
One size fits all, or nobody ?
Travail à domicile Tiers-lieu de
proximité (café, etc.)
Espace de collaboration Hub dédié aux
ou de formation relations clients et / ou
à l’innovation
Antenne locale ou régionale
Source : Knight Frank / Visuels : Freepik
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47KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
COWORKING : DYNAMIQUE CONTRARIÉE
Baisse des volumes consommés Nette diminution des surfaces
Évolution de la demande placée du coworking Surface moyenne des prises à bail d’opérateurs du coworking
En Île-de-France En Île-de-France
250,000 m² 80
70
200,000 m²
60
50
150,000 m²
40
100,000 m²
30 1 341 m²
20 Surface moyenne
50,000 m² louée en 2020
10
0 m² 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Demande placée (m²) Demande placée > 5000 m² Nombre de transactions - 52 % sur un an
Source : Knight Frank
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48KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
COWORKING : OFFRE ENCORE RESTREINTE EN PÉRIPHÉRIE
Un phénomène toujours très parisien
Cartographie des prises à bail d’opérateurs du coworking depuis 2015
Répartition géographique des
prises à bail d’opérateurs du
40%
Paris QCA
coworking depuis 2015
% du volume total en Île-de-France Paris hors QCA
33%
Croissant
Ouest
La Défense 12%
11%
1ère
Couronne
3%
2e
Couronne
Source : Knight Frank Surfaces ˃ 5 000 m² Surfaces < 5 000 m²
1%
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49KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
QUEL IMPACT SUR LA GÉOGRAPHIE TERTIAIRE ?
D’un marché très polarisé… …à une situation plus équilibrée ?
Part de Paris et des Hauts-de-Seine en Île-de-France, toutes surfaces confondues
SITUATION PRÉ-COVID TENDANCES POST-COVID
57 % du parc tertiaire
• Essor du télétravail / plus d’autonomie laissée aux salariés
• Nouvelles aspirations (flexibilité, local, etc.)
• Dynamisme démographique du périurbain
73 % de la demande placée 2000-2020 • Restrictions de circulation à Paris
• Renforcement des transports en périphérie
• Recherche de réduction des coûts des entreprises
• Développement de tiers-lieux hors de Paris
61 % de l’offre future neuve et restructurée disponible
Projets mis en chantier ou non lancés avec ou sans PC (2021-2025)
Source : Knight Frank
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50KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
UN GISEMENT DE TRANSFORMATION EN LOGEMENTS ?
Taux de Demande moyenne (> 5 000 m²) Évolution
Parc de bureaux
vacance 2015-2019 démographique*
Paris 16,937,516 m² 4.1 % 314,530 m²
5% et +
Nanterre 1,389,981 m² 12.4 % 50,630 m²
Saint-Denis 1,371,120 m² 8.9 % 33,091 m²
0% à 5%
Boulogne-Billancourt 1,180,600 m² 7.1 % 39,420 m²
NOUVELLES TRAJECTOIRES Issy-les-Moulineaux 969,700 m² 7.5 % 81,680 m²
RÉSIDENTIELLES -5% à 0%
Levallois-Perret 929,600 m² 8.3 % 13,390 m²
Rueil-Malmaison 805,180 m² 11.8 % 24,040 m²
Guyancourt 674,200 m² 4.4 % 11,100 m²
Vélizy-Villacoublay 660,000 m² 14.9 % 7,340 m²
Montreuil 639,100 m² 2.5 % 13,010 m²
Neuilly-sur-Seine 596,920 m² 3.5 % 15,750 m²
CRISE DU LOGEMENT Montrouge 575,600 m² 6.1 % 27,500 m²
Clichy 538,200 m² 13.2 % 10,445 m²
Massy 452,200 m² 12.9 % 12,380 m²
Montigny-le-Bretonneux 433,800 m² 16.2 % 12,371 m²
Tremblay-en-France 395,200 m² 10.3 % 3,688 m²
Sources : Knight Frank / INSEE (*Variation moyenne de la population entre 2012 à 2017)
ESSOR DU TÉLÉTRAVAIL
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51KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
Carte de synthèse Le Mesnil-Amelot
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Triangle de Gonesse
Le Bourget
Vers Aéroport
Mantes-la-Jolie 16
Saint-Denis 16 17
Pleyel
Réseau du Grand Paris Express Le Bourget
RER
Extension de lignes existantes 15 Mairie de 14 15
Clichy
Saint--Ouen
En chantier ou en projet Montfermeil
Futures gares du Grand Paris 16
Express / prolongement d’Éole Chelles
Saint-Lazare
Nombre de logements envisagés
par projet d’ici 2022 4
14 15 Noisy
Moins de 50 12
Champs
15
50 à 100 Pont de
Sèvres Olympiades Champigny
100 à 200 Centre
Villiers
Plus de 200 sur-Marne
18
15
Projets > 5 000 m² de bureaux (neufs ou
restructurés) disponibles d’ici 2022
Versailles
Moins de 10 000 m² Chantiers
Entre 10 000 et 30 000 m² 14
18
Plus 30 000 m² CEA Saint-Aubin
Tournan
Aéroport d’Orly
Sources : Knight Frank / Grecam
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52KNIGH T FR A NK BILAN 2020 ET PERSPECT IVES 2021 BUREAUX
LES PERSPECTIVES POUR 2021…
ET AU-DELÀ
• LES ENTREPRISES DONNENT LA PRIORITÉ À LA PRÉSERVATION DE LEUR ACTIVITÉ
• RALENTISSEMENT DURABLE DE LA DEMANDE PLACÉE
• LES SALARIÉS ONT TOUJOURS ENVIE DE BUREAU, MAIS VEULENT PLUS DE FLEXIBILITÉ
• QUEL AVENIR POUR LE BAIL 3/6/9 ?
• PAS DE RÉVOLUTION, MAIS UNE AMPLIFICATION DES TENDANCES LIÉES À LA DIGITALISATION DU TRAVAIL
• DES STRATÉGIES DE RÉDUCTION DES COÛTS AVANTAGEANT CERTAINS SECTEURS EN 1ÈRE COURONNE
• CHOC AMORTI À PARIS (DIVERSITÉ DES ENTREPRISES, SECTEURS D’ACTIVITÉ PLUS RÉSISTANTS, IMMEUBLES FLAGSHIPS, ETC.)
• RÉÉQUILIBRAGE MODÉRÉ DE LA GÉOGRAPHIE TERTIAIRE
• CRISE SANITAIRE : DE NOUVELLES OPPORTUNITÉS POUR LA TRANSFORMATION DE BUREAUX ?
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