Conjoncture Logement Prévisions 2019-2020 Un atterrissage sans rupture - BPCE
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Direction Etudes
Conjoncture Logement & Prospective
Flash n° 312 • Juillet 2019
Prévisions 2019-2020
Un atterrissage sans rupture
Non-confidentiel Rédaction au 29 juillet 2019 Par Alain Tourdjman et Bertrand Cartier
SYNTHESE
1) Une activité très dynamique pour les transactions dans l’ancien, mais un ralentissement de la promotion
et de la construction neuve
2) Des taux d’intérêt qui se maintiennent à des niveaux historiquement bas, avivant la production de
nouveaux crédits sans relancer pour l’instant les vagues de rachats/renégociations connues les années
précédentes
3) Dans un contexte économique favorable en 2019 (pouvoir d’achat en hausse, taux de chômage en
baisse), la solvabilité des ménages reste bonne et soutient la hausse des prix, mais les perspectives sont
moins positives en 2020
4) Pour 2019-2020, un scénario d’atterrissage mais sans rupture de la plupart des variables clés :
- Les taux d’intérêt devraient remonter très graduellement à partir de niveaux exceptionnellement
bas ;
- Le pouvoir d’achat des ménages devrait ralentir en 2020 après les effets des mesures de soutien de
2019 ;
- Le taux de chômage pourrait continuer de baisser légèrement ;
- Des prix toujours en hausse, malgré leur ralentissement, s’ajustant avec retard au recul de la
solvabilité des ménages ;
- Des politiques publiques toujours actives, mais réorientant leur soutien dans l’optique d’une
modération budgétaire.
5) Ainsi le scénario 2019-2020 considère :
- Une hausse des ventes dans l’ancien de +2,6% en 2019 et une baisse de -2,0% en 2020 ;
- Une baisse des ventes dans le neuf de -4,2% en 2019 et de -6,4% en 2020 ;
- Une hausse des prix moyens dans l’ancien de +3,5% en 2019 et de +3,0% en 2020 ;
- Une hausse des prix moyens dans le neuf de +3,5% en 2019 et +2,5% en 2020 ;
- Des encours de crédits à l’habitat qui continuent de progresser, mais à un rythme plus faible à partir
de 2020 (+6,2% en 2019 et +4,8% en 2020) ;
- Des taux d’intérêt fixes moyens des crédits à l’habitat maintenus à des niveaux historiquement bas
en 2019-2020 mais avec une pression réglementaire et financière à la hausse en fin de période.
6) A moyen terme, le marché immobilier sera déterminé par :
a) La politique monétaire au niveau international ;
b) La réponse des acteurs à quatre grandes transitions au niveau domestique : énergétique, numérique,
patrimoniale et territoriale.
Une conjoncture du logement favorable mais sous tension
Un dynamisme jusqu’alors inégalé des Les statistiques sur le premier semestre 2019 montrent
transactions que la croissance du segment de l’ancien observée fin 2018
s’est renforcée, atteignant 994 000 transactions annuelles
Après le ralentissement des transactions dans l’ancien à mai 2019, soit une progression de +4% sur un an. Restant
entre 2012 et 2014, un redressement s’est opéré en 2015 à des niveaux mensuels records similaires à ceux observés
(798 000 ventes) et s’est confirmé en 2016 (845 000). depuis 2017 (autour de 80 000), ce début d’année
enregistre déjà plus de 410 000 transactions sur 5 mois
(contre 398 400 sur la même période en 2017 et 392 100
Graphique 1. Les transactions dans l’ancien en 2018). 2019 s’oriente donc vers une nouvelle année
record.
Si les volumes de
transactions se
situent à des niveaux
jusqu’à présent
inégalés, ils sont à
rapporter à la taille
du parc de
logements
disponibles en
France, qui
augmente de 1% en
moyenne par an et
qui place la France
comme étant le pays
de l’OCDE ayant le
Sources : CGEDD /DGFIP (Fidji et MEDOC), base notariale plus de logements
rapporté à la taille de sa population (546 logements pour
1 000 habitants). Le taux de rotation du parc en 2018 se
Avec 964 000 transactions annuelles, l’année 2017 situe ainsi aux mêmes niveaux hauts qu’au début des
semblait représenter le haut de cycle, affichant ainsi plus années 2000, ce qui relativise le caractère exceptionnel du
de 110 000 transactions supplémentaires par rapport au nombre de transactions depuis 2017.
précédent record établi fin 2016 (lui-même supérieur de
20 000 ventes aux pics de 2005 et 2012). Mais l’année
2018 surprit avec un volume légèrement plus élevé, à
Graphique 2. Taux de rotation du parc de logements
965 000 transactions
annuelles. Ce
dynamisme
extraordinaire de
l’immobilier ancien
peut se comprendre
comme une
combinaison de l’élan
positif de la croissance
économique et du
rôle actif du crédit,
bien qu’il n’y ait pas
eu de dispositif
gouvernemental
supplémentaire de
soutien à la demande. Sources : CGEDD/DGFIP, base notariale, Insee
-2-Une divergence entre offre et demande pour la
promotion immobilière A, Abis et B1), alors que les réservations d’appartements
en zone B2 et C sont tombées en 10 ans de 24% à 10% du
L’immobilier neuf a connu en 2018 une demande toujours
total des ventes de logements collectifs en France. Cette
soutenue et un ralentissement de l’offre. Les ventes de concentration des aides, de la production et des
logements neufs dans la promotion privée se sont anticipations de hausses des prix sur les zones tendues
maintenues à des niveaux historiquement élevés (32 220 pourrait avoir le double effet de soutenir la demande déjà
ventes en moyenne par trimestre, contre 32 660 en 2017) forte sur ces zones mais aussi d’entretenir voire
et supérieurs aux précédents pics constatés en 2006 et d’accélérer la hausse des prix.
2007. Ce dynamisme sans précédent observé depuis 2 ans
s’explique en partie par le succès du dispositif Pinel : la part A la différence de la stabilité des ventes, les mises en vente
des investisseurs personnes physiques s’est élevée à 54% connaissent un ralentissement depuis le second semestre
en 2017 et à 50% en 2018. Comme par le passé, lorsque 2018 qui se poursuit début 2019. Le premier trimestre
cette part est égale ou supérieure à 50% des réservations, 2019 affiche des mises en vente en forte baisse de -31%
les ventes annuelles dépassent nettement les 100 000 par rapport au premier trimestre 2018, à 23 867, et une
unités. De ce point de vue, les années 2015-2018 (dispositif baisse en cumul annuel de -12% à 114 197. Cette tendance
Pinel) s’inscrivent dans la ligne des années 2003-2007 globale devrait se poursuivre sur les prochains trimestres.
(dispositif Robien/Borloo) et 2009-2011 (dispositif Elle s’explique d’abord par la pénurie d’offre de foncier,
Scellier). renforcée par la prudence des élus en matière d’octroi de
permis de construire en période pré-électorale. Par ailleurs
La fin de l’éligibilité au dispositif Pinel pour les zones B2 et la stratégie des promoteurs face aux évolutions du marché
C le 15 mars 20191 a contribué au maintien de volumes de du neuf alimente ce ralentissement. En effet, le résidentiel
ventes importants en 2018. Comme pour le T1 2018, la neuf perd une partie de son soutien via le resserrement
part des investisseurs au T1 2019 se situe à 46%, un niveau des aides au logement lié notamment aux changements
bas en comparaison des autres trimestres, s’expliquant en des conditions d’octroi et du zonage pour les dispositifs
partie par un effet d’essoufflement après une fin d’année PTZ et Pinel, ainsi qu’aux effets induits de l’évolution
marquée par un impératif de bouclage des projets avant
imposée au modèle économique du monde HLM.
l’arrêt partiel du dispositif Pinel. Pressentie fin 2017 et
actée fin 2018, cette réforme contribue au recentrage de
la promotion privée sur les zones les plus tendues (zones Les stocks de logements neufs ont largement dépassé
courant 2017 la barre symbolique des 100 000 unités à
Graphique 3. La promotion immobilière laquelle ils étaient accrochés depuis 4 ans et ont atteint un
plateau historique
courant 2018 autour
de 117 000. Grâce à la
vitalité de la demande
et au ralentissement
de l’offre, l’année
2018 s’est conclue
avec un stock en
réduction à 110 550
logements proposés à
la vente, un niveau
cependant supérieur
de 2% à celui de fin
2017. Dans la
continuité du T4
2018, le premier
trimestre 2019
Sources : SDES, ECLN confirme le niveau
1
A condition que le projet ait fait l’objet d’une demande signature de l’acte d’acquisition soit intervenue avant le
de permis de construire avant le 31/12/2017 et que la 15 mars 2019
-3-toujours élevé des stocks mais en réduction à 105 860 fin 2018, représentant seulement 3,7% de l’ensemble des
unités (-7% sur un an). Cette baisse devrait persister sur les stocks (contre 4% un an auparavant). De plus, les stocks
prochains trimestres avec le ralentissement de la d’appartements en cours de construction ont également
construction qui induit une moindre alimentation des eu tendance à se réduire. Par conséquent, seuls les stocks
stocks et avec des délais d’écoulement proches de 10 mois
en projet ont augmenté depuis le T1 2016 (+42%).
au T1 2019 (9,6 mois pour les appartements et 11,7 mois
Néanmoins, avec cette part de stocks plus facilement
pour les maisons).
arbitrable si nécessaire, la variable d’ajustement des
annulations est davantage utilisée. Dès lors, si le volume
Si le total des stocks d’appartements se situait au T3 2018 important des stocks peut être source de risque en cas de
à des niveaux au plus haut, les stocks achevés sont quant à retournement de marché, sa part arbitrable est plus
eux au plus bas sur 10 ans. Après avoir atteint en 2014 les rassurante quant à la capacité des acteurs à gérer le
6 000 logements collectifs achevés, l’encours n’a fait que ralentissement en cours.
diminuer, pour finalement tomber à près de 3 700 unités
La construction continue de ralentir
Les mises en chantier totales ont connu un rebond entre
2015 et 2017. Cette orientation positive, tirée tant par le restent stables fin mai 2019 sous leur niveau moyen de
logement collectif que par l’individuel pur, a permis longue période, légèrement en baisse depuis 2014 à 5 mois
d’observer fin 2017 des niveaux élevés de mises en pour le logement individuel, et inférieurs à 11 mois pour le
chantier comparables aux volumes importants de 2010- logement collectif depuis 2016.
2011, à 430 000 unités. L’année 2018 aura été l’année du
retournement, avec un ralentissement du nombre
d’autorisations annuelles (-7% sur un an en décembre A fin mai 2019, le taux d’annulation des permis de
2018) qui a alimenté le recul des mises en chantier (-4%). construire accordés au cours des 3 derniers mois est en
légère baisse depuis août 2018 pour les maisons
Les niveaux restent cependant élevés en termes
individuelles à 11,5%, à un niveau inférieur à sa moyenne
historiques.
de long terme. En comparaison, le taux d’annulation pour
les logements collectifs se situe sur une tendance
La première partie de l’année 2019 laisse augurer une haussière depuis 2016 à 16,8%, un niveau supérieur à sa
accentuation de la tendance baissière de la construction. moyenne de longue période (15,8%).
Le recul des autorisations de construire (-9% en glissement
annuel à fin mai) alimente progressivement la baisse des
mises en chantier (-5% sur la même période). Alors que la Graphique 4. La production de logements
demande de la part des
ménages se maintient
toujours à des niveaux
élevés, l’approche des
élections municipales
(mars 2020) et le déficit
de terrains à construire
impactent négativement
le renouvellement de
l’offre. De plus, cette
tendance baissière
s’inscrit dans un
contexte de pilotage des
stocks à la baisse par les
promoteurs. Face à une
demande dynamique, Sources : SDES, Sit@del2, données arrêtées à fin mai 2019 en cumul
les délais de mises en chantier annuel
-4-Le levier du crédit est un véritable soutien de la l’habitat n’ont cessé de reculer sur cette même période. La
demande actuelle part renégociée/rachetée des crédits à l’habitat est de
Dans la continuité de l’année 2017, la bonne tenue de 17,8% en mai 2019 (contre 19,1% un an plus tôt) et se situe
l’immobilier en 2018 s’est appuyée principalement sur la à des niveaux mensuels comparables sur l’ensemble du S1
faiblesse des taux d’intérêt qui, après être légèrement 2019. De même, la seule part des rachats de crédits
remontés en 2017, ont baissé sur 2018 pour atteindre un externes est ainsi passée de 23,6% en 2017 à 9,5% de la
point bas en décembre à 1,48% pour les crédits à taux fixes production en 2018, et se maintient à ce niveau début
à long terme (données Banque de France, proxy d’un TEG). 2019.
Par la suite le taux débiteur moyen a continué de
descendre sur les cinq premiers mois de 2019 vers 1,46% Face à des taux débiteurs de plus en plus bas, la probabilité
en mai, soit un nouveau plus bas historique. A titre de que les ménages ayant un intérêt à renégocier/faire
comparaison, les taux débiteurs ont été divisés par 2 racheter leur crédit augmente. Cependant, la combinaison
depuis la mi-2014 et par 4 depuis fin 2002. d’un volume conséquent de crédits ayant déjà été (parfois
plusieurs fois) renégociés/rachetés sur la période récente
et un fort volume de production de crédits à l’habitat
Dans un contexte de double hausse des prix et des devraient limiter en nombre et en part l’impact d’une
transactions qui s’est poursuivie en 2018, l’encours de nouvelle vague de renégociations/rachats. Selon l’agence
crédits à l’habitat des ménages résidents a atteint 1 120 de notation canadienne DBRS, 30% du stock de crédits à
milliards d’euros à fin 2018, en hausse de +5,8% sur un an. l’habitat à fin avril 2017 avaient été accordés sur les 12
Le taux de croissance de l’encours se maintient à des derniers mois. Ce phénomène a renforcé l’impact négatif
sur le taux de marge nette de l’encours lié à la baisse des
niveaux au plus haut depuis 2012, en hausse de +6,3% sur
taux à la production des nouveaux crédits (réduisant ainsi
un an à mai 2019. Sur les 5 premiers mois de 2019, la
le taux d’intérêt moyen de l’encours).
production mensuelle est en moyenne de 19,6 G€ et
s’établit depuis le début de l’année à 97,8 G€ (contre
87,8 G€ sur la même période en 2018, avec une part
similaire de rachats/renégociations). Le contexte de taux Graphique 5. Le crédit à l’habitat
ainsi que la politique
de distribution
volontaire et
raisonnée des
banques (critères
d’octroi stables depuis
mai 2018) devraient
maintenir en 2019 la
croissance de
l’encours et la
production de crédits
nouveaux à des
niveaux élevés, tant en
comparaison
historique depuis 2012
que géographique par Source : Banque de France
rapport à la plupart pays de la zone euro.
La baisse tendancielle des taux a entraîné deux vagues
importantes de rachats/renégociations survenues courant
2015 et en 2016-2017, avec un pic à 62% de la production
mensuelle en janvier 2017. Cette part est ensuite tombée
à des niveaux inférieurs à 20% depuis le début de l’année
2018, alors même que les taux d’intérêt des crédits à
-5-Les prix continuent d’augmenter et attaquent la contre +3,0% en Ile-de-France hors Paris. Alors que Paris
solvabilité des ménages connaît un ralentissement du rythme annuel de ses
hausses de prix dans le collectif (+7,6% en glissement
Entre 1996 et 2008, les prix des logements en France ont
annuel au T1 2018), la région Ile-de-France hors Paris voit
évolué parallèlement, sans qu’il y ait de véritables
son rythme de croissance augmenter (+2,8% au T1 2018).
disparités en termes de dynamisme selon les zones
L’aménagement du Grand-Paris amène une valorisation
géographiques. La crise financière aura rebattu les cartes
forte de zones autrefois moins dynamiques, notamment
en amenant une profonde transformation dans la
dans les villes devant accueillir sur les prochaines années
structure des prix de l’immobilier français au fur et à
l’ouverture d’une nouvelle gare ou station de métro.
mesure des années. L’abondance de liquidités, la baisse
des taux, l’allongement des durées, l’assouplissement des
conditions d’octroi et la recherche de rendements positifs Graphique 6. Prix moyens au m² appartements anciens en
ont alimenté la demande ainsi que des tendances 2018 et évolution entre 2010-2018
spéculatives localisées sur des
zones dites « tendues » (à travers
notamment l’immobilier neuf très
concentré en zone urbaine).
D’une part, les prix dans le neuf ont
continué de croître courant 2018
(+3% sur un an pour les
appartements). D’autre part, la
moyenne des prix dans l’ancien en
France métropolitaine a dépassé
au T4 2017 les très fortes
valorisations de 2007-2008 et à
partir du T3 2018 les records
historiques de 2010-2011. Ainsi la
croissance des prix moyens dans
l’ancien en France s’établit à +3,0%
sur un an au T1 2019 (après +3,3%
en 2018). Bien que le prix moyen
des maisons anciennes soit sur une
tendance haussière, il n’a dépassé
Source : Les Prix Immobiliers, calculs de BPCE direction Etudes &
ni les niveaux élevés de 2007-2008, ni le record de 2011.
Prospective
Par contre le prix moyen des appartements en France
métropolitaine est allé bien au-delà des niveaux de 2007-
2008 et a même dépassé au T1 2018 son précédent record A l’image de Paris et de la région Ile-de-France, cette
de 2011. tendance à la hausse des prix dans les grandes villes
françaises est en train de changer de dynamique. D’une
part, la croissance des prix des appartements conserve un
Dans ce contexte, les grandes métropoles françaises rythme soutenu mais connaît un ralentissement dans les
connaissent pour la plupart une croissance soutenue des grandes villes. Par exemple entre le T4 2017 et le T4 2018,
prix sur un an au T2 2019, exceptés principalement Reims, Paris passe de +8,7% à +5,9%, Lyon de +9,6% à +7,7% et
Pau, Mulhouse, Dunkerque et Saint-Etienne (selon les Marseille de +5,4% à +1,8%. D’autre part, les aires
données LPI-Seloger). Les notaires constatent de leur côté métropolitaines observent un maintien voire une
que les prix progressent sur un an au T1 2019 de +9,5% accélération du rythme de croissance de leurs prix. Ainsi la
pour les appartements lyonnais, de +4,7% pour les maisons hausse autrefois concentrée dans les grandes villes se
lilloises, et de +1,8% au T4 2018 pour les appartements diffuse récemment de manière plus large à leur zone
marseillais. Concernant Paris, le prix des appartements a d’influence, avec une dynamique plus marquée dans les
augmenté de +6,5% en glissement annuel au T1 2019 espaces urbains que ruraux. Hors Ile-de-France, l’évolution
-6-des prix des maisons en région se trouve sur une tendance Graphique 7. Indice des prix des logements anciens en
haussière depuis le T1 2017, à +2,5% au T1 2019. Cette France (base 100 au T1 1996)
croissance se renforce par exemple en région Auvergne-
Rhône-Alpes (+4,5%
au T1 2019 contre
+2,5% au T1 2018),
dans les Hauts-de-
France (+1,9%
contre +1,2% un an
plus tôt) et en PACA
(+3,4% au T4 2018
contre +1,4% au T4
2017). De manière
plus spécifique, la
dynamique des prix
des appartements va
croissante des zones
peu tendues (+1,0%
Sources : Notaires-Insee
sur un an au T1 2019 pour les agglomérations de moins de
10 000 habitants et zones rurales) aux centres-villes
d’agglomération de plus de 10 000 habitants (+3,3%).
Les critères d’octroi des crédits retrouvent leurs
niveaux d’avant-crise
Avec un marché du crédit immobilier dynamisé par les taux L’allongement de la durée des crédits combiné à
bas, caractérisé par la solidité structurelle du profil des l’aplatissement de la courbe des taux a permis aux
emprunteurs et de son modèle de financement, le risque ménages d’emprunter plus sans que le total de leurs
de crédit demeure limité selon l’ACPR. Les critères d’octroi charges récurrentes (y compris les remboursements de
se sont tout de même graduellement assouplis jusqu’en crédits) rapporté à leurs revenus n’augmente
2018, pour rejoindre parfois leurs niveaux atteints en drastiquement. Le taux d’effort moyen a ainsi légèrement
2007-2008. progressé pour la 3ème année consécutive à 30,1%, restant
en deçà de son plus haut niveau observé en 2009 à 31,6%.
Cette hausse reflète seule la croissance des crédits au taux
Le prêt moyen a augmenté de manière continue depuis
d’effort supérieur à 35%, qui sont principalement le fait
2009 pour atteindre 170 187 euros en 2018 (soit une
d’acquéreurs déjà propriétaires, donc de ménages
hausse de +5% sur un an, supérieure au rythme de
disposant de revenus et d’une surface financière plus
croissance des prix). Cette hausse est tirée par les
importants que des primo-accédants.
propriétaires déjà acquéreurs (+6% sur la période), et
moins par les autres profils (+1,7% pour les primo-
accédants). La durée moyenne des crédits a retrouvé en L’augmentation continue des prix en France et la pleine
2018 ses niveaux hauts précédemment observés en 2008. utilisation du levier du crédit ont accru pour la troisième
La durée moyenne des crédits aux primo-accédants est année consécutive le taux d’endettement des
ainsi montée à 22,1 ans (soit +6 mois par rapport à 2017), emprunteurs (équivalent du LTI, loan-to-income2). Ce
rapport entre le montant moyen du prêt à l’octroi et les
et celle des acquéreurs déjà propriétaires à 20,8 ans (+5
revenus annuels de l’emprunteur a atteint 5,2 années en
mois).
2018 (+4 mois par rapport à 2017). Hors rachats de crédits
externes, cette hausse s’explique par les acquéreurs déjà
2
Taux d’endettement ou LTI (loan-to-income ratio) : valeur
du montant total du crédit en années de revenus
-7-propriétaires (5,5 ans en moyenne) et par les primo- Stabilité Financière (HCSF) a augmenté par deux fois le taux
accédants (5,6 ans en moyenne). De même, la LTV3 à du coussin de fonds propres contracycliques (CCyB), pour
l’octroi a progressé pour la 4ème année consécutive pour le porter à 0,5% avec une entrée en vigueur au 2 avril 2020
atteindre son plus haut niveau historique à 87,3%. La (précédemment fixé à 0,25% entre le 1er juillet 2019 et le 2
hausse a été tirée en premier lieu par les primo-accédants,
avril 2020).
dont la LTV moyenne a augmenté de 190 points de base en
2018 à 90,4%. Ce taux très élevé est cependant à relativiser
pour le marché français. En effet, ce critère demeure Graphique 8. Evolution des conditions d’octroi entre 2003
secondaire pour les banques qui se concentrent davantage et 2018 (base 100 en 2007)
sur la capacité de remboursement de l’emprunteur plutôt
que sur la valeur, fluctuante, de l’actif financé.
Ainsi, mis à part les indicateurs de taux d’effort, le reste des
conditions d’octroi a rejoint ou dépassé les niveaux
d’avant-crise. Cet assouplissement qui concerne
l’ensemble des emprunteurs, associé à la forte vitalité du
crédit qui alimente le niveau d’endettement des ménages,
pose question concernant la soutenabilité des tendances
observées actuellement. A fin 2018, le niveau de
sinistralité demeure très faible sur le stock, les entrées en
douteux ont touché un point bas au T4 2018 et le coût du
Sources : Banque de France, ACPR
risque reste négligeable en dessous de sa moyenne depuis
2006. Dans une logique de prévention, le Haut Comité à la
Scénario 2019-2020 : vers un ajustement progressif
La politique monétaire anime les dynamiques de La situation économique française est
l’immobilier résidentiel conjoncturellement favorable à la demande immobilière,
Le contexte économique en ce début 2019 est teinté de avec une baisse continue du taux de chômage, une hausse
fortes incertitudes au niveau mondial (sortie du Royaume- du taux d’activité, un moral des ménages qui remonte et
Uni de l’Union Européenne, tensions commerciales entre une croissance du PIB qui résiste bien face aux tensions
les Etats-Unis et la Chine, ralentissement économique internationales. La demande de la part des ménages est
global en cours, …). Pour contrebalancer ces points de très dynamique, même si elle perd en intensité.
tension, les politiques monétaires mises en œuvre par les Cependant l’offre nouvelle de logements continuera de se
grandes banques centrales restent résolument en soutien réduire.
des économies domestiques par leur accommodation
sans précédent dans l’histoire, que ce soit en niveau Dans ce contexte, la politique publique en France est
absolu (cas de la zone euro) ou en niveau relatif par soumise à des tensions contradictoires. D’un côté, la
rapport à la position de l’économie dans le cycle (Etats- baisse du coût d’émission de sa dette (dont des taux OAT
Unis). La crainte d’une nouvelle crise et la quête du retour 10 ans négatifs en juillet 2019) incite l’Etat à profiter de
de l’inflation (exprimée à travers l’activisme des banques cette aubaine pour emprunter auprès des investisseurs en
centrales) laissent présager le maintien sur les prochains quête d’actifs perçus comme « sans-risque ». D’un autre
trimestres d’une politique de taux très bas, voire de côté, la tendance haussière de la dette publique rend
nouvelles interventions sur les marchés (telles que les nécessaire une gestion budgétaire plus saine dans le
TLTRO). temps, voire des actions drastiques pour tenir
3
LTV (loan to value ratio) : ratio entre le montant du prêt
principal et la valeur d’achat du bien
-8-l’engagement politique pris vis-à-vis de l’Union crédits de plus de 25 ans qui se maintient sur le premier
Européenne de respecter les traités de stabilité. semestre 2019 à 40% de la production, soit un niveau
Alors que la politique budgétaire devient graduellement équivalent à ce qui avait été observé 11 années
moins favorable au logement, la politique monétaire auparavant sur le premier semestre 2008. Cette hausse
devrait renforcer son poids dans la dynamique des de la distribution des crédits de longue durée a été
marchés immobiliers, et ce plus encore si la progression permise par la forte baisse des taux qui donne la
des salaires se poursuit à un rythme lent. Le levier du possibilité aux ménages de s’endetter sur plus long terme
crédit demeure le principal soutien de la solvabilité des sans que le coût de la dette n’explose. Cette situation
ménages, même s’il contribue à entretenir, autant qu’il permet de resolvabiliser une partie des ménages et de
compense, la hausse continue des prix de l’immobilier en soutenir l’offre à destination des primo-accédants, dont
France, entraînant une augmentation de l’endettement les ménages de moins de 35 ans. Avec la réorientation du
des ménages. Le financement est de ce fait un facteur de PTZ vers les zones denses (de A à B1), les primo-accédants
résilience déterminant de l’immobilier résidentiel à et les ménages modestes qui utilisaient fortement ce type
travers trois dimensions : une baisse des taux ayant de dispositif en zones moins tendues (B2 et C) perdront
atteint un plus bas historique (1,46% en mai 2019), un une partie de ce soutien à l’accession, qui ne sera pas
allongement des durées au plus haut (20 ans et 3 mois au totalement compensée par l’accès moins coûteux aux
T2 2019) et une réduction des taux d’apport. Cependant, prêts du secteur libre.
en cas de rupture (ralentissement de la demande Alors qu’une poursuite de la baisse des taux d’intérêt
solvable/intéressée lié notamment à des prix trop élevés, accordés sur les crédits à l’habitat serait de nature à
revirement des politiques monétaires, renforcement des déséquilibrer le modèle de revenus des banques, les
politiques macro-prudentielles/nouvelle régulation épisodes récents d’élargissement du spread « OAT 10 ans
bancaire), il est peu probable qu’un autre facteur - taux débiteur moyen des crédits à l’habitat » pourraient
(politique publique ou hausse des revenus) prenne le se normaliser. Par rapport aux années passées, le retour
relais. de ce spread à des niveaux supérieurs à 80 points de base
pourrait devenir durable sous la pression de politiques
macro-prudentielles, surtout si l’OAT reste à des niveaux
La situation en Suède est illustrative des effets produits
très bas (voire négatifs). Cette situation ne laisserait à
par les politiques macro-prudentielles engagées sur le
court terme qu’une marge limitée à de nouvelles baisses
marché immobilier face à la hausse de l’endettement des
des taux des crédits à l’habitat, suscitées par la vive
ménages. Ces dispositifs pris au fil des années (LTV capée
concurrence que se livrent les établissements bancaires
en 2011, hausse de la pondération des risques sur les
entre eux, ou sous la pression des courtiers et des
crédits hypothécaires en 2014, élargissement des
banques en ligne.
exigences d’amortissement en 2014 et 2016 pour les
crédits ayant une LTV supérieure à 50%, nouvelles Graphique 9. Taux des crédits à l’habitat et OAT 10 ans
exigences
d’amortissement pour
les prêts ayant un LTI
supérieur à 450%
depuis mars 2018,
coussin contra-cyclique
en capital amené à
2,5%) ont participé en
2018 au recul des prix
immobiliers et à la
chute de la
construction.
L’allongement de la
durée moyenne des
Source : Banque de France
crédits à l’octroi a été tiré principalement par la part des
-9-Graphique 10. Stratégie Logement du Gouvernement
Source : Synthèse BPCE direction Etudes & Prospective
Un scénario central avec des disparités la solvabilité rejaillissent en général sur les quantités avant
territoriales qui se renforcent d’affecter les prix avec retard et que le soutien au crédit
ne devrait pas être remis en cause à court terme.
Le scénario central se situe dans la perspective d’une
Cependant, cette hausse des prix immobiliers sera aussi
remontée très graduelle des taux longs de l’Etat français
différenciée selon les zones géographiques. Les grandes
au cours des années à venir à partir de niveaux
villes (où l’effet de pénurie lié à la métropolisation exerce
extrêmement bas (0,30% en 2019 et 0,60% en 2020). Le
une force de rappel) devraient continuer à connaître en
rythme sera guidé par les politiques monétaires qui
moyenne des dynamiques de prix importantes mais en
resteront accommodantes. Dans cette perspective, les
ralentissement face à la contrainte de solvabilité qui
taux débiteurs continueraient de baisser courant 2019,
s’exprimera de manière plus exacerbée sur ces localités
puis remonteraient lentement sur les années suivantes
prisées. Les espaces autour des zones tendues (où un
tout en restant à des niveaux très bas. La durée moyenne
effet de report s’observe) connaîtraient plutôt une
à l’octroi resterait en parallèle élevée tant que les taux
évolution des prix vers le niveau de leur cœur
débiteurs seront au plancher, tirée par une part toujours
géographique. Et les territoires plus détendus (qui
très importante de crédits d’une durée supérieure à 25
correspondent à la majorité de la France) pourraient subir
ans (autour de 35%).
un ralentissement, voire une baisse des prix. Ce
phénomène de désertification des villes petites et
Le maintien à moyen terme du niveau de solvabilité des moyennes s’observe dans de nombreux pays de l’OCDE
ménages passe par un recul en valeur réelle des prix dans (Allemagne, Grande-Bretagne, Etats-Unis, Japon, …) en
l’ancien. Or ces prix continueront de croître cette année à lien avec des facteurs structurels (métropolisation,
un rythme un peu plus élevé qu’en 2018, soit +3,5% dans décroissance, vieillissement de la population,
l’ancien et le neuf, avant de ralentir progressivement à désindustrialisation, …). Ses effets pourraient se renforcer
partir de 2020 (+3% dans l’ancien et +2,5% dans le neuf). sur les territoires fragiles si aucune disposition n’est prise
Ce recul serait graduel dans la mesure où les tensions sur par les gouvernements pour infléchir ces tendances.
- 10 -Tableau de prévisions 1. Construction
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Mises en chantier (en milliers) 399 346 414 431 383 358 337 346 383 437 418 398 390
Variations (en %) -18,4 -13,3 19,5 4,1 -11,1 -6,5 -5,8 2,6 10,6 14,1 -4,2 -4,9 -1,9
locatif privé (en milliers) 58 46 60 76 62 48 45 50 56 67 56 52 48
locatif social (en milliers) 68 80 98 105 100 95 98 100 100 105 98 98 103
locatif intermédiaire (en milliers) 2 4 2 2 2 3 4 5 7 8 9 10 13
accession (en milliers) 256 206 235 230 204 198 177 176 201 235 233 220 210
autres (rés. second.,… ; en milliers) 15 11 19 18 16 14 14 15 18 22 22 18 16
dont Collectif (dont log. en résidence ; en milliers) 183 172 208 218 197 187 192 203 226 262 253 243 242
dont Individuel (en milliers) 216 174 205 213 186 172 145 144 157 175 165 155 149
Source : Prévisions BPCE direction Etudes & Prospective
Le projet de loi ‘Energie et Climat’ en cours d’adoption Ce scénario se traduirait par un ralentissement des mises
devrait accentuer l’effet de la métropolisation en en chantier sur 2019-2020, en particulier celles destinées
renforçant l’asymétrie entre logement individuel et à l’accession (hors logement social). A l’inverse de la
collectif, ainsi qu’entre zones denses et rurales, qui sont tendance globale, le locatif intermédiaire, encore peu
marquées par de fortes disparités en termes de coûts développé en France et faisant l’objet d’un besoin fort,
énergétiques. L’objectif visé par la loi serait d’accélérer la pourrait voir ses mises en chantier augmenter de manière
rénovation énergétique des logements en 3 étapes entre continue et progressive sur les années à venir. En effet, le
2020 et 2028, afin d’améliorer la qualité du parc existant: retour des investisseurs institutionnels attesté par les
d’abord par une phase d’incitation et d’information promoteurs en 2019 représenterait une opportunité de
(2020-2021), puis par une phase d’obligation (à partir de développement pour ce segment du marché locatif. Dans
2022) et à compter de 2028 par une phase de sanction. un contexte de rendements faibles des produits de taux
Les sanctions seront différenciées selon le cas du et d’aversion au risque, les Institutionnels s’intéressent au
propriétaire (occupant ou bailleur), du logement logement qui offre un bon équilibre entre un risque
(individuel ou en copropriété) et de la zone (tendue ou maîtrisé (actif physique, rendant un service lié à un besoin
non). Concernant le secteur locatif, les incitations pour le présent) et un rendement positif (fortement supérieur en
propriétaire à engager des travaux prendraient la forme moyenne aux autres actifs peu risqués). Dans un scénario
d’une impossibilité de louer un bien en dessous d’un seuil de moyen-long terme, ils se protègent ainsi via des
de performance énergétique, et d’un blocage des loyers investissements dans des actifs immobiliers contre un
pour un bien ayant une performance supérieure ou égale retour lent mais graduel de l’inflation, face à une offre
à 331 kWh par m² et par an en énergie primaire. A partir actuelle d’actifs à taux d’intérêt très bas même à long
de 2028, dans le cas d’une vente de bien dont les travaux terme (telles que l’OAT 10 ans à des niveaux négatifs ou
nécessaires n’auraient pas été réalisés, la mention du l’OAT 30 ans sous les 1% fin juillet). Cependant ce
non-respect de cette obligation sera visible dans les redémarrage reste à se confirmer en 2020 et pourrait se
publicités relatives à la vente (et aussi à la location). concentrer uniquement sur le segment du neuf, lié à
D’autres conséquences du non-respect de cette l’éclatement de la propriété en France. En effet, cette
obligation devront être définies par le Parlement en 2023 spécificité française rend très difficile le regroupement
dans une loi à venir. Ces dispositions devraient accentuer d’un nombre suffisant de logements anciens pour des
les écarts de valorisation et les disparités d’anticipation de Institutionnels qui acquéraient par le passé de forts
prix à long terme selon le type d’habitation, l’âge du bien volumes concentrés localement.
et la situation géographique. La seule solution pour éviter
ce potentiel surcoût pour le propriétaire serait d’engager
Le secteur HLM ne devrait pas, de son côté, prolonger sur
des travaux, mais cette décision pourrait aussi s’avérer
les prochaines années la tendance baissière des mises en
très onéreuse : de manière absolue pour des ménages
chantier. L’Etat français, dans une perspective de
ayant de faibles revenus et de manière relative pour des
modération budgétaire, a acté depuis 2018 une baisse des
biens situés dans des zones détendues (avec une faible
aides aux logements (APL) aux locataires du secteur, tout
probabilité de hausse de prix et de plus-value à la
en imposant aux bailleurs de réduire les loyers demandés.
revente).
Cette « réduction du loyer de solidarité » (RLS) représente
pour les bailleurs sociaux un manque à gagner de 900
- 11 -millions d’euros en 2019, qui devait atteindre initialement d’intégration). En contrepartie, le secteur du HLM s’est
1,5 milliard d’euros dès 2020. Face aux risques de engagé à construire 110 000 logements sociaux par an, un
ralentissement de la construction et aux effets de chiffre ambitieux en comparaison des constructions
débordement à l’ensemble du secteur induits par cette estimées en 2016 et 2017 (respectivement 97 600 et
mesure, le Gouvernement a proposé de réduire le 104 900 logements, représentant environ 24% du total
montant global des économies demandées au monde des logements mis en chantier sur ces deux années).
HLM à 950 millions par an et de revenir partiellement au
taux de TVA préférentiel (à 5,5%, uniquement pour le
logement très social financé par le PLAI – prêt locatif aidé
Tableau de prévisions 2. Promotion et ventes immobilières
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Promotion immobilière (hors instit. en milliers) 76 102 109 99 84 85 83 100 128 130 128 123 115
Variation (en %) -38,8 34,8 6,9 -9,2 -15,0 1,0 -2,3 20,6 27,3 2,2 -1,9 -4,2 -6,4
dont appartements (en millers) 65 90 97 89 76 77 76 92 117 120 119 114 107
dont maisons (secteur groupé, en milliers) 10 12 12 10 8 8 7 8 11 10 9 9 8
Maisons individuelles (secteur diffus ; en milliers) 121 128 146 133 131 99 98 111 134 135 120 109 102
Variation (en %) -23,7 5,6 13,9 -8,6 -2,0 -24,3 -1,2 13,3 20,6 1,0 -11,3 -9,0 -6,0
Transactions dans l'ancien (en milliers) 673 594 775 801 708 720 694 798 845 964 965 990 970
Variation (en %) -16,8 -11,7 30,5 3,4 -11,6 1,7 -3,6 15,0 5,9 14,1 0,1 2,6 -2,0
Source : Prévisions BPCE direction Etudes & Prospective
Dans le neuf, la fin du PTZ en zone B2 et C le 31 décembre buts visés par le gouvernement pourrait être de
2019 devrait accentuer le repli de la maison individuelle permettre aux organismes HLM de récupérer des marges
en secteur diffus, avec des ventes qui tomberaient en pour renforcer leurs fonds propres, tout en soutenant
2020 à près de 100 000 unités (contre 120 000 en 2018). l’accès à la propriété des ménages. De plus, c’est aussi une
De son côté, l’effet « Pinel » qui a joué fortement jusqu’en réponse face à la situation observée depuis quelques
2018 devrait voir son impact se réduire en 2019-2020 années en France où le taux de rotation des logements
(notamment avec le retour potentiel ou acté de sociaux a fortement chuté, s’expliquant en partie par une
l’encadrement des loyers dans certaines villes comme à paupérisation des locataires. De plus il s’agit d’inciter les
Paris et à Lille), avant de connaître un rebond probable en bailleurs sociaux à se détacher progressivement de leur
2021 en anticipation de sa disparition au 31 décembre ancien parc pour se tourner vers la construction et la
2021. Le retour des investisseurs institutionnels évoqué gestion d’un stock renouvelé. Cependant cette gestion
ci-dessus pourrait inciter le gouvernement à ne pas transitoire d’un parc hétérogène en termes de statut
reconduire, ou du moins de manière moins active, les d’occupation présentera de nouvelles difficultés pour les
dispositifs de défiscalisation initiés depuis 1984 avec le organismes HLM qui devront composer dans le cadre de
dispositif Quilès-Méhaignerie. Les aides fiscales avaient copropriété. Pour faire face à cette problématique, l’Etat
été notamment mises en place pour pallier le retrait des propose une application différée du statut de copropriété,
investisseurs institutionnels, dont la détention de allant jusqu’à 10 ans à partir de la vente du 1er lot,
logements est passée d’environ 1 200 000 en 1984 à permettant aux nouveaux accédants à la propriété d’HLM
250 000 aujourd’hui (soit moins de 4% du parc locatif de s’habituer au système juridique de la copropriété sans
privé). Si les investissements dans le logement neuf par les être soumis à certaines de ses contraintes, notamment
Institutionnels se confirment, l’Etat aura la possibilité de financières.
se mettre en retrait, et donc de réduire son empreinte
sans créer de distorsion sur un marché qui était jusqu’à
Dans l’ancien, les transactions vont rester en 2019-2020 à
présent porté très fortement par les incitations fiscales
des niveaux records sans équivalent depuis 1960, en lien
aux particuliers.
avec une vitesse de rotation du parc qui va rester élevée
sur la période et avec un accès au crédit toujours
En parallèle, le Gouvernement souhaite faciliter favorable. Leur volume augmenterait sur l’année de +3%
l’accession à la propriété des HLM dès le 1er janvier 2020, pour s’établir à 990 000 transactions, avant de reculer
à travers la vente annuelle d’1% du parc national de légèrement en 2020 à 970 000 (soit -2%). Le dispositif
logements HLM (soit 45 000 logements par an). Un des Denormandie lancé le 1er janvier 2019 devrait avoir un
- 12 -impact marginal sur 2019-2020. Sa portée dépendra ménages de revenir vers des villes petites/moyennes
d’abord de la manière dont se saisiront les ménages « à actuellement peu dynamiques. Dès lors c’est surtout la
patrimoine » de ce dispositif (lié au coût de la rénovation cohérence, l’ambition et l’efficacité des programmes
et à leur volonté de louer). En particulier, la question de « cœurs de ville » et leur capacité à créer une dynamique
leurs anticipations de valorisation et de rendement sera collective dans ces zones qui faciliteront ou limiteront le
cruciale alors que l’offre, contrairement au Pinel, ne sera développement des opérations « Denormandie »,
pas encore structurée autour d’acteurs facilitant sa aujourd’hui structurellement bridées par les effets de la
diffusion. Sa réussite tiendra aussi à la volonté des métropolisation.
Tableau de prévisions 3. Prix de l’immobilier
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Neuf France appartement (€ / m²) 3 338 3 359 3 557 3 745 3 843 3 849 3 834 3 874 3 955 3 964 4 085 4 228 4 334
Variation des prix du neuf appartement (en %) 2,1 0,7 5,9 5,3 2,6 0,2 -0,4 1,0 2,1 0,2 3,0 3,5 2,5
Ancien France ensemb le (en %) -3,7 -4,1 7,6 3,7 -2,0 -1,8 -2,5 -0,5 1,5 3,2 3,3 3,5 3,0
dont IdF (en %) -1,7 -5,0 12,1 8,6 -1,0 -1,7 -2,1 -0,9 2,6 4,7 4,3 4,5 4,2
dont Province (en %) -4,7 -3,7 5,7 1,5 -2,4 -1,9 -2,7 -0,2 1,0 2,7 3,0 3,1 2,6
Appartement France ancien (Indice b ase 100 T1 2008) 97,4 94,0 103,2 109,8 108,2 106,4 103,8 102,7 104,3 108,8 112,6 116,8 120,8
Variation (en %) -1,9 -3,5 9,7 6,4 -1,4 -1,7 -2,4 -1,1 1,6 4,3 3,5 3,7 3,4
maison France ancien (Indice b ase 100 au T1 2008) 94,7 90,3 95,7 97,6 95,1 93,3 90,8 90,9 92,2 94,5 97,6 100,5 102,8
Variation (en %) -5,2 -4,6 6,0 1,9 -2,5 -1,9 -2,6 0,1 1,4 2,5 3,3 3,0 2,3
Source : Prévisions BPCE direction Etudes & Prospective
Les taux d’intérêt toujours très bas devraient continuer à conditions d’octroi assouplies, des taux d’intérêt toujours
faire baisser le nombre de prêts associés à une opération bas et la forte part des crédits aux durées supérieures à
de crédit immobilier, sans revaloriser les dispositifs 20 ans. Le dynamisme des transactions dans l’ancien et la
réglementés (PC, PAS, PPEL) qui trouveront cependant un hausse des prix devraient alimenter en 2019-2020 la
relais à travers les ménages qui, pour diverses raisons, demande de crédits des ménages et la hausse de
n’arrivent pas à emprunter grâce à un prêt du secteur l’encours. Un mouvement sensible de désendettement
libre (TAEG dépassant le taux d’usure, en lien par exemple des ménages n’est pas à l’ordre du jour, car cela
avec la santé et/ou l’âge des emprunteurs). La Banque de supposerait une forte baisse des prix et un recul global des
France a d’ailleurs remonté légèrement en juin 2019 les transactions qui ne sont pas anticipés sur la période
seuils d’usure pour les crédits à taux fixes d’une durée de considérée. L’effet d’aubaine via le levier du crédit, actif
10-20 ans, et ceux de 20 ans et plus. Il pourrait s’agir d’un depuis 2015 et renforcé par le sentiment que celui-ci n’est
premier signal envoyé aux banques afin de reconsidérer que temporaire, a conduit les ménages d’une part à
leur politique de baisse continue des taux en réaction à la renégocier leurs crédits et d’autre part à accélérer
forte concurrence qui prévaut sur le marché du crédit l’acquisition d’un bien immobilier. Avec la baisse des taux
immobilier. qui se poursuivrait de manière limitée en 2019 pour
s’interrompre en 2020 sans remettre en cause les niveaux
très bas, l’indicateur de rachats/renégociations de la
La forte hausse de l’encours de crédits à l’habitat en 2017
Banque de France se maintiendrait autour d’une part de
et 2018 devrait se poursuivre en 2019, à un rythme de
20% de la production. L’encours de crédit progressera
+6,2% sur l’année. Elle sera portée par une production
moins vite à partir de 2020, à +4,8% sur un an, en lien avec
importante de nouveaux crédits, soutenue par des
la baisse des ventes dans l’ancien ainsi que dans le neuf.
Tableau de prévisions 4. Crédits à l’habitat
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Encours (en milliards d'€) 703 731 795 843 870 903 923 958 992 1 053 1 114 1 183 1 240
Variation d'encours (en milliards d'€) 57 27 65 48 27 33 20 36 34 60 61 69 57
Variation d'encours (en %) 8,8 3,9 8,9 6,0 3,2 3,7 2,2 3,9 3,5 6,1 5,8 6,2 4,8
Taux Immo moyen (PFIT>1an) 4,8 4,5 3,7 3,8 3,9 3,2 3,0 2,3 1,9 1,6 1,5 1,4 1,4
OAT 10 ans (en %) 4,23 3,65 3,12 3,32 2,54 2,20 1,67 0,84 0,47 0,81 0,78 0,30 0,60
Source : Prévisions BPCE direction Etudes & Prospective
Contacts : Alain TOURDJMAN / Alain.tourdjman@bpce.fr
Bertrand CARTIER / Bertrand.cartier@bpce.fr
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