Dynamisation des actifs immobiliers des établissements hospitaliers - Mission Nationale d'Appui à l'Investissement Hospitalier
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Mission Nationale d’Appui à l’Investissement Hospitalier
Les Annexes
1ère Edition
Octobre 2005
Dynamisation des actifs immobiliers
des établissements hospitaliersSOMMAIRE DES ANNEXES
Annexe 1 : CARTOGRAPHIE DES ACTEURS DE L’IMMOBILIER 3
Annexe 2 : INVENTAIRE DU PATRIMOINE 16
Annexe 3 : VALEUR VENALE ET RENTABILITE D’UN ACTIF IMMOBILIER 20
Annexe 4 : CESSION D’UN BIEN IMMOBILIER 36
Annexe 5 : DISTINCTION DOMAINE PUBLIC / DOMAINE PRIVE 44
Annexe 6 : CONSULTATION DU SERVICE DES DOMAINES PAR LES E.P.S. 56
Annexe 7 : URBANISME ET VALORISATION DU PATRIMOINE 61
Annexe 8 : REVISION DES CONDITIONS ET CHARGES IMPOSEES
AUX DONATIONS OU LEGS 70
Annexe 9 : INCIDENCES DES MONUMENTS HISTORIQUES
SUR LA VALORISATION DU PATRIMOINE 73
Annexe 10 : LES LOGEMENTS DE FONCTION 78
MAINH 2/81 Octobre 2005Annexe 1 : cartographie des acteurs de l’immobilier
1. INTRODUCTION
Les acteurs immobiliers sont nombreux. Le présent document n’a pas pour ambition de lister
l’intégralité des intervenants à solliciter dans le cadre des démarches de dynamisation mais
d’identifier les acteurs essentiels en précisant pour chacun leur rôle et les points d’échanges
avec les établissements hospitaliers.
2. CARTOGRAPHIE DES ACTEURS
Le dispositif d’association de ces différents acteurs peut être formalisé de la manière
suivante :
II- Comment identifier les III- Comment mettre en
I- Comment connaître
enjeux des actifs et définir des œuvre les orientations
ses actifs ?
orientations opérationnelles ? opérationnelles ?
Institutionnels Architecte des Bâtiments Préfet Service des Affaires DRAC
de France (SDAP) Foncières et Domaniales Soutien possible pour
Service des Affaires DDE Coordination de
la politique Avis des domaines mise en valeur
Foncières et Domaniales Conseils sur possibilités
Fourniture de
d’évolution pour les sites d’aménagement Architecte des Bâtiments ONF
Avis des domaines données de
protégés de France (SDAP)
contexte Acquéreur potentiel
Architecte des Bâtiments Demande d’avis pour les (forêts)
ARH DRIRE DIREN sites protégés
de France (SDAP)
Avis de l’autorité Dépollution Sollicitation pour les SAFER
Identification des sites ARH
de tutelle sites classés Acquéreur potentiel
inscrits ou classés Avis
(biens ruraux, foncier)
Collectivités territoriales /
établissements publics Commune EPF
Commune Commune Acquéreur potentiel
EPCI
Documents d’urbanisme
EPCI Conseil Général /CAUE
EPCI
Échanges sur évolutions Conseil Régional
Politique de l’habitat (pour une
possibles Acquéreur ou partenaire
communauté d’agglomération) et de
développement potentiel
Prestataires Architecte Conseils immobiliers Cabinet d’expertise
Avocat Foncière
Scénarios d’évolution, immobilière
Conseils juridiques Urbaniste
Cabinet d’expertise études de faisabilité Estimation de prix Promoteur
immobilière Conseils immobiliers Paysagiste immobilier
Bureau de
Estimation de prix Structuration de contrôle Organisme HLM /
Économiste
l’inventaire Contrôle, expertise SEM
Notaire Projet d’aménagement Acquéreur ou maîtrise
Informations sur Maître d’oeuvre d’ouvrage déléguée
Géomètre
les actes juridiques Assister le maître Notaire
Mesures, topographie
d’ouvrage
Rédaction du
Avocat contrat de vente
Conseils juridiques ou de bail
MAINH 3/81 Octobre 20053. DEFINITION DES ACTEURS
Dans la suite de cette annexe, les acteurs sont classés par ordre alphabétique :
1. Administrateurs de biens
2. Architecte
3. Avocat
4. Bureau de contrôle
5. Cabinet d’expertise immobilière
6. Communes
7. Conseil Général
8. Conseil Régional
9. Direction Départementale de l’Equipement (DDE)
10. Direction Régionale de l’Environnement (DIREN)
11. Direction Régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement
(DRIRE)
12. Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC)
13. Economiste
14. Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)
15. Etablissement public foncier
16. Foncière
17. Géomètre
18. Maître d’œuvre
19. Marchand de biens
20. Notaire
21. Office National des Forêts
22. Organisme HLM
23. Paysagiste
24. Préfet
25. Programmiste
26. Promoteur immobilier
27. SAFER
28. SEM d’aménagement
29. Service des affaires foncières et domaniales
30. Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte
des bâtiments de France)
31. Urbaniste
MAINH 4/81 Octobre 20051. Administrateur de biens L’administrateur de biens prend en charge pour un propriétaire immobilier tout ou partie des prestations de gestion, d’exploitation et de maintenance des immeubles : commercialisation, quittancement, relocation, entretien… Il est rémunéré par le propriétaire du bien en fonction des prestations prises en charge. Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les administrateurs de biens pour déléguer la gestion opérationnelle de leurs immeubles relevant du domaine privé. 2. Architecte L’architecte exerce une profession d’exercice exclusif, nécessitant une inscription à l’Ordre des Architectes. Il doit disposer d’un diplôme ou certificat reconnu par l’Etat et accepté par le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes. L’architecte fournit des services liés à la conception, la construction, l’agrandissement, la préservation, la reconstruction, la rénovation ou la modification d’un édifice ou d’un groupe d’édifices. Ses services comprennent notamment la planification, le design urbain, les études préliminaires, esquisses, maquettes, dessins, devis et documents techniques, la coordination de documents techniques préparés par d’autres professionnels, la gestion des coûts de construction, l’administration, le contrat, la surveillance générale des travaux et la direction de projet Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les architectes pour identifier les possibilités techniques de reconversion d’un site, produire des études de faisabilité ou assurer la direction générale de l’exécution des travaux par les entreprises. 3. Avocat Les avocats, de par leur compétence juridique, peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour disposer d’une assistance et éventuellement d’une représentation pour : la distinction entre patrimoine relevant de la domanialité publique et patrimoine relevant de la domanialité privée, la validation des montages et accords conclus avec des prestataires (promoteurs, bailleurs sociaux…), La signature de conventions (ex : signature d’un bail emphytéotique), la cession de biens immobiliers, … MAINH 5/81 Octobre 2005
4. Bureau de contrôle Les bureaux de contrôle assurent des prestations portant notamment sur l’état des immeubles et sur leur positionnement au regard de la réglementation. Les établissements hospitaliers peuvent les solliciter dans le cadre de la cession d’un bien immobilier pour la réalisation des diagnostics obligatoires : diagnostics amiante et plomb, loi Carrez, parasites. Ils peuvent par ailleurs être sollicités ponctuellement, de manière facultative, pour apporter des éclairages sur l’état technique des immeubles et l’estimation des besoins de travaux. 5. Cabinet d’expertise immobilière Le cabinet d’expertise immobilière assure des prestations de conseil et peut être sollicité à ce titre par les établissements hospitaliers : Etude de marché, Détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier, Estimation des coûts de travaux, … Le champ de compétences des cabinets d’expertise immobilière est assez variable d’un cabinet à l’autre (méthodes financières, méthodes par comparaison, investigations techniques…). Ils peuvent être sollicités par les établissement hospitaliers soit pour obtenir la valeur vénale d’un actif, soit pour obtenir un éclairage sur certaines des dimensions immobilières d’un actif (ex : état technique). 6. Communes La commune a un rôle majeur en matière d’urbanisme : A l’échelle du territoire communal, elle est responsable de la détermination des caractéristiques urbanistiques traduites dans le Plan Local de l’Urbanisme (ex Plan d’Occupation des Sols), Elle doit obligatoirement être sollicitée pour l’obtention d’un permis de construire. Les communes sont par ailleurs des partenaires privilégiés des établissements hospitaliers : un membre de la commune d’implantation de l’établissement hospitalier siège au conseil d’administration. Par ailleurs, pour certaines opérations particulièrement emblématiques ayant un impact sur la politique d’aménagement, elles doivent être consultées pour la conception des projets de reconversion, notamment (reconversion d’un ancien hôpital en centre-ville, cession massive…) en tant que potentiel acquéreur ou partenaire du projet. MAINH 6/81 Octobre 2005
7. Conseil Général Le Conseil Général, souvent représenté au sein des Conseils d’Administration des établissements hospitaliers (et notamment président des établissements publics de santé mentale), doit par ailleurs nécessairement être sollicité pour l’obtention d’autorisations préalables à la mise en valeur du patrimoine historique. Il peut également être sollicité pour l’obtention de subventions favorisant ce type d’actions. Il est par ailleurs co-financeur des structures accueillant les personnes âgées (EPHAD, maison de retraite…) et doit donc être sollicité dès lors que la reconversion envisagée concerne ce type d’opération. Enfin, les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement), mis en place à l’initiative des Conseils Généraux, sont des organismes départementaux ayant pour mission de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement. Ils peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour bénéficier de conseils dans le cadre de projets de reconversion. 8. Conseil Régional Le Conseil Régional est représenté au sein : De la commission exécutive de l’Agence Régionale de l’Hospitalisation (nouvelle disposition), Dans certains conseils d’administration des établissements hospitaliers. Le Conseil Régional, s’il témoigne d’un intérêt pour un projet de reconversion, peut participer à l’opération. 9. Direction Départementale de l’Equipement (DDE) La DDE, direction départementale de l'Équipement, est un service déconcentré du ministère de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Elle met en oeuvre au plan local les politiques de l'État, dans les domaines suivants : Infrastructures et transports, Aménagement et urbanisme, Habitat et politique de la ville, Environnement. Les DDE peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers sur les aspects suivants : études de marché, documents d’urbanisme (pour lesquels les DDE peuvent être missionnées par les communes : rédaction et révision). MAINH 7/81 Octobre 2005
10. Direction Régionale de l’Environnement (DIREN) La direction régionale de l’environnement est un service déconcentré du ministère de l’écologie et du développement durable de l’Etat au niveau régional et départemental. Sous l’autorité du préfet de région, elle met en oeuvre les politiques environnementales. Dans ce cadre, les DIREN ont un rôle de protection et de mise en valeur du patrimoine, et interviennent notamment en appui des services départementaux pour des expertises de nature juridique, paysagère sur les sites classés. 11. Direction Régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement (DRIRE) Rattachée au ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie, la Direction Régionale de l’Industrie, de la Recherche et de l’Environnement peut être sollicitée par les établissements hospitaliers dans le cadre d’opérations de dépollution de site industriel (dans un contexte d’acquisition ou de cession). 12. Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) Sous l’autorité des préfets de région, les DRAC sont chargées de la mise en œuvre des orientations définies par le ministère de la Culture, notamment en ce qui concerne la conservation des monuments historiques. Les DRAC : instruisent les dossiers de protection, élaborent sur les plans technique, financier et juridique, des programmes des travaux sur les monuments historiques classés (dont les immeubles). conduisent et contrôlent des opérations en liaison avec les architectes en chef des monuments historiques, les architectes des bâtiments de France, les inspecteurs des monuments historiques. autorisent, contrôlent et subventionnent éventuellement les travaux de restauration sur les monuments inscrits à l’inventaire supplémentaire. conçoivent, suscitent ou soutiennent la mise en œuvre de toute action de connaissance et de valorisation du patrimoine. La DRAC coordonne l’action des SDAP (Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine). 13. Economiste L’économiste peut intervenir pour : déterminer les procédés techniques, les méthodes d’organisation des travaux et le coût des projets de conception, réhabilitation ou modification d’ouvrage, effectuer l’étude d’exécution. MAINH 8/81 Octobre 2005
Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les économistes pour ces prestations dans le cadre de projets de reconversion de sites. 14. Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) Les EPCI résultent du regroupement d’une ou plusieurs communes. Ils peuvent prendre des formes juridiques différentes : communauté de communes, communauté d’agglomération (aires urbaines de plus de 50 000 habitants) ou communauté urbaine (aires urbaines de plus de 500 000 habitants). Le contexte de décentralisation tend à renforcer les responsabilités des collectivités locales, et notamment des EPCI (ex : possibilité offerte aux EPCI de disposer de la compétence « équilibre social de l’habitat »). Les EPCI peuvent être dotés de prérogatives en matière d’aménagement (y compris via l’élaboration de document d’urbanisme tel que le PLU), de politique de l’habitat. Les échanges avec ces interlocuteurs devraient donc naturellement s’accroître. Globalement, les EPCI peuvent être sollicités par les établissements publics de santé en tant que : partenaires pour la réalisation les opérations présentant un enjeu d’aménagement, potentiels acquéreurs lors des opérations de cession. 15. Etablissement public foncier (EPF) Il convient de distinguer les établissements publics fonciers d’Etat (créés par décret à l’initiative de l’Etat), des établissements publics fonciers locaux (créés par arrêté préfectoral à l’initiative des collectivités locales). Les EPF sont habilités à réaliser des opérations de portage foncier (pour le compte de l’Etat ou de la collectivité locale de rattachement), dès lors que les opérations en question répondent bien à leur objet. A ce titre, ils peuvent se positionner en tant qu’acquéreurs de biens cédés par les établissements hospitaliers. 16. Foncière Les Foncières sont des sociétés qui ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location ou de la revente. Elles peuvent être cotées en bourse (avec le statut de sociétés d’investissements immobiliers cotées - SIIC). Elles peuvent être spécialisées sur certaines natures d’actifs (bureaux, centres commerciaux, habitation…) ou détenir du patrimoine mixte. Les Foncières procèdent donc à des acquisitions / cessions et peuvent également exercer des activités de gestion de patrimoine pour le compte de tiers. Les Foncières sont donc potentiellement « clientes » pour la valorisation d’actifs (ex : acquisition). MAINH 9/81 Octobre 2005
17. Géomètre Le géomètre-expert est un ingénieur, technicien de la mesure et juriste spécialiste du droit de la propriété. Son domaine d’intervention couvre notamment les fonctions suivantes : la topographie, la conception des projets d'aménagement, la division en volume. Les géomètres peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour : Dresser les états et plans parcellaires, Assurer l'établissement de plans topographiques, de délimitations et d'alignements, Préparer les dossiers d'acquisition et de cession… 18. Maître d’œuvre Sous l’intitulé de la maîtrise d’œuvre, on retrouve différents métiers du bâtiment et du génie civil : architectes, économistes de la construction, ingénierie. Leurs activités consistent à étudier, concevoir, faire réaliser un ouvrage et assister l’exploitant dans la mise en fonctionnement de l’ouvrage. Les maîtres d’œuvre peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour concevoir un projet de construction ou de réhabilitation, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et jouer un rôle d’assistance dans les relations avec les entreprises. 19. Marchand de biens Le marchand de biens achète en son nom certains biens (immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières) en vue de les revendre. Sa rémunération consiste dans l’excédent de prix qu’il réalise à la revente. Le marchand de biens étant un professionnel qui achète lui-même un bien pour le revendre, effectue ces opérations pour son propre compte, d’où une distinction importante avec l’agent immobilier qui est un simple mandataire agissant pour le compte d’un propriétaire vendeur ou d’un acquéreur, mais jamais pour son propre compte. Les marchands de biens sont donc potentiellement « clients » pour l’acquisition de certains actifs. 20. Notaire Le notaire est un officier ministériel. La puissance publique lui délègue le pouvoir de conférer l’authenticité aux actes qu’il établit, par sa signature et l’apposition du sceau de l’Etat. MAINH 10/81 Octobre 2005
La plupart de ses actes sont rémunérés selon un tarif fixé par décret. Le notaire est par
tradition spécialisé en droit de la famille et en droit immobilier. Outre sa mission légale liée à
l’authentification et la conservation des actes, le notaire intervient sur des domaines variés tels
que la négociation de biens immobiliers, l’expertise ou l’audit, la transmission d’entreprise ou
la gestion patrimoniale.
Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers pour :
l’obtention de précisions quant aux servitudes et à l’origine de propriété,
la rédaction des contrats de vente.
MAINH 11/81 Octobre 200521. Office National des Forêts Etablissement public à caractère industriel et commercial, l’ONF assure les missions suivantes relatives aux forêts : protection du territoire, production, accueil du public, partenaire au service de tous les responsables de milieux naturels. L’ONF peut être sollicité par les établissements hospitaliers en tant que : acquéreur de patrimoine forestier, gestionnaire (par délégation) de parcs forestiers détenus par les établissements hospitaliers. 22. Organisme HLM Un organisme HLM assure des missions variées : gestion de logement social, construction, aménagement, … On retrouve différents statuts (public ou privé) : Office Public d’Aménagement et de Construction Office Public HLM, Société d’Economie Mixte, Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH). Les organismes HLM peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers en tant que : acquéreurs d’immeubles, opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l’objet d’un conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages leur permettant de bénéficier d’un droit de réservation, maîtres d’ouvrage dans le cadre d’une délégation. 23. Paysagiste Le titre de paysagiste n’est pas protégé et le terme recouvre donc des compétences très diverses. De manière générale, le paysagiste intervient pour intégrer les nouvelles constructions dans leur environnement et en accordant une place importante aux espaces verts. Ils peuvent être à ce titre sollicités par les établissements hospitaliers lors des réflexions préalables à la reconversion des sites. 24. Préfet Précisions concernant le préfet de région Le préfet de région est préfet du département chef-lieu de région. Il remplit à cet égard, dans ce département, la totalité des prérogatives d'un préfet de département. MAINH 12/81 Octobre 2005
Il assure également un rôle administratif, économique et politique dans le cadre de la région et a depuis 1992 le pouvoir de fixer (après consultation de la CAR) les « orientations nécessaires » à l'intention des préfets de département. Le Préfet de département, en vertu de sa responsabilité en terme d’aménagement local mais également en raison de son rôle d’organisation et de coordination des services de l’Etat, peut être sollicité conjointement par les établissements hospitaliers et les collectivités locales lors d’opérations de reconversion importantes présentant un enjeu d’aménagement du territoire. 25. Programmiste Le programmiste a pour vocation d’aider les maîtres d’ouvrage dans la définition de leur projet immobilier, la formulation et le suivi de leurs commandes auprès des maîtres d’œuvre. Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers lors de l’élaboration des projets de reconversion de sites pour intégrer les paramètres urbains, environnementaux, sociaux, techniques, économiques. 26. Promoteur immobilier Les promoteurs immobiliers ont pour mission de développer et de construire un projet immobilier ou de réhabiliter, avec l'intention de revendre l'immeuble à un ou plusieurs acquéreurs. Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les promoteurs en tant que potentiel acquéreur lors des opérations de cession. 27. SAFER (société d'aménagement foncier et d'établissement rural) La SAFER qui dispose d’un droit de préemption pour les biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières est habilitée à procéder à des acquisitions foncières dans le but de rétrocession. Elle constitue à ce titre un interlocuteur privilégié des établissements hospitaliers dès lors que celui-ci souhaite se désengager d’actifs fonciers agricoles. 28. SEM d’aménagement La SEM locale est une société anonyme associant dans son capital des collectivités locales majoritaires (commune, département, région ou leur groupement) et des partenaires économiques et financiers. Elle est régie par la loi du 7 juillet 1983 (modifiée par la loi du 2 janvier 2002) qui permet de la définir comme une entreprise des collectivités locales et par la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales, qui la soumet aux règles du droit privé. MAINH 13/81 Octobre 2005
La SEM est dite locale par distinction avec la SEM d'Etat, constituée entre l'Etat et des
actionnaires privés au capital de laquelle les collectivités, si elles sont présentes, sont
minoritaires
Les SEM d’aménagement peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers (par le
biais d’une mise en concurrence) en tant que :
acquéreurs d’immeubles,
opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements
hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l’objet d’un
conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages
leur permettant de bénéficier d’un droit de réservation,
maîtres d’ouvrage dans le cadre d’une délégation.
Par ailleurs, suite à la LOSP du 9 août 2004, les établissements hospitaliers peuvent être à
l’initiative de la création de SEM ayant vocation à traiter des projets hospitaliers de
l’établissement.
29. Service des affaires foncières et domaniales
Le service des affaires foncières et domaniales est rattaché à la Direction des services fiscaux
des préfectures départementales.
Les dispositions de la loi du 8 février 1995 prévoient que les établissements hospitaliers
consultent obligatoirement l’avis des Domaines pour les acquisitions d'un montant égal ou
supérieur à 75.000 euros.
CF annexe 6 ‘consultation du service des domaines’
30. Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte des
bâtiments de France)
Placés sous l’autorité du Préfet départemental, les SDAP sont des services déconcentrés du
ministère de la Culture et de la Communication, à l’échelon départemental.
A ce titre, les SDAP :
Conseillent et promeuvent une architecture et un urbanisme de qualité, notamment en
faisant prendre en compte le contexte dans lequel les constructions doivent s’intégrer.
Délivrent des avis sur tous les projets qui ont pour effet d’apporter des modifications dans
les espaces protégés – bâtis ou naturels -, avec l’ambition d’en maintenir, voire d’en
améliorer la qualité.
Conservent les monuments historiques placés sous la responsabilité de la direction de
l’architecture et du patrimoine (cathédrales, châteaux,…) et assurent la maîtrise d’œuvre
des travaux d’entretien des édifices classés au titre des monuments historiques.
MAINH 14/81 Octobre 2005Dès lors que l’établissement hospitalier initie une réflexion sur le devenir d’un bien protégé, il peut se rapprocher de cette structure. Il est d’ailleurs souhaitable de consulter le SDAP avant le dépôt d’un dossier de demande d’autorisation administrative auprès de la Mairie ou du Préfet. L’ABF (Architecte des Bâtiments de France) peut ainsi orienter le projet et bien souvent l’aider à se développer en harmonie avec le contexte environnant. 31. Urbaniste Dans le cadre d’un projet de construction, réhabilitation, aménagement, les missions de l'urbaniste sont les suivantes : Analyser l'existant, c'est-à-dire collecter et interpréter les données physiques et spatiales, foncières, sociologiques, économiques, financières, juridiques, liées au projet d'aménagement, Présenter le cadre réglementaire du projet (de construction, réhabilitation, aménagement) et décrire les processus de décision qui en découlent, Réaliser l'étude d'impact du projet retenu… Les urbanistes peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers dans le cadre de projets de reconversion de sites. MAINH 15/81 Octobre 2005
Annexe 2 – Inventaire du patrimoine 1. INTRODUCTION L’inventaire a pour objectif de doter l’établissement hospitalier de toutes les informations relatives au patrimoine immobilier lui permettant de bien connaître celui-ci et d’en mesurer les enjeux. Cette phase constitue un préalable indispensable au déploiement ultérieur de la démarche de dynamisation des actifs immobiliers et plus largement à l’élaboration d’une politique patrimoniale de court et moyen terme, dont la réussite est en partie conditionnée par un inventaire efficace. L’inventaire regroupe deux natures de données : les caractéristiques descriptives des actifs immobiliers, les contraintes et servitudes qui peuvent conditionner les décisions ultérieures quant à l’évolution de l’actif. 2. DEMARCHE A SUIVRE 2.1 Identifier les critères d’inventaires et les sources de données Il appartient à chaque établissement hospitalier de sélectionner les données descriptives pertinentes au regard d’une part de la facilité d’obtention de ces données, d’autre part de l’importance de celles-ci pour la compréhension du contexte des actifs. On peut cependant distinguer deux natures de données : des données immobilières de base, nécessaires à la gestion quotidienne des actifs immobiliers, des données plus spécifiques, nécessaires aux analyses complexes réalisées lors d’opérations de reconversion / cession. 2.2 Collecter et traiter les données Les données collectées peuvent être consignées : dans un outil Bureautique (tableur de type Excel ou une base de données ACCESS), dans un outil dédié. Les fonctionnalités de ce dernier doivent alors permettre à l’établissement hospitalier : MAINH 16/81 Octobre 2005
o d’éditer des fiches précisant les principales caractéristiques de chaque actif,
o de croiser les données de l’inventaire avec d’autres données (financières,
techniques, marché,…),
o de partager les données entre différents interlocuteurs et services,
o éventuellement de représenter géographiquement les caractéristiques du patrimoine
(fonction de système d’information géographique).
La formalisation d’une procédure doit permettre à l’établissement hospitalier de préciser les
rôles et responsabilités des différents acteurs dans la mise à jour des données.
3. EXEMPLES DE CRITERES D’INVENTAIRE
Les listes de critères proposées dans cette partie n’ont pas pour vocation à être exhaustives.
Elles présentent des exemples de critères qui pourraient être retenus par les établissements
hospitaliers.
Cf. Boîte à Outils
3.1 Critères pour le foncier
Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique)
Adresse (valeurs possibles : alphanumérique)
Code postal (valeurs possibles : numérique)
Origine du bien
Situation (parcelle)
o - Superficie de la parcelle (moins de 1 ha, entre 1 et 2 ha, entre 2 et 5 ha, entre 5 et
10 ha, plus de 10 ha)
o - Part de la surface propriété de l’établissement par rapport à la surface communale
(surface parcelle / surface communale ; surface de l’ensemble des parcelles de
l’établissement sur la commune / surface commune)
o - Situation géographique (intra agglomération, en bordure, extérieur)
o - Configuration du terrain (bandeau ou autre)
o - Existence de servitudes : oui / non
o - Facilité d’accès : oui / non
o - Présence de nuisances (visuelle, sonore ou olfactive) : oui / non
Urbanisme (parcelle)
o - Classement urbain (zone PLU : urbaine, à urbaniser, agricole et forestière,
naturelle)
o - Coefficient d’occupation des sols de la zone de rattachement
o - Potentiel constructible (en m² de SHON)
o - Dispositif spécifique (ZAC, ORU, zone à risque…)
o - Échéance de révision du PLU
Environnement (parcelle)
o - Distance d’activités industrielles : à proximité / lointaine
o - Distances de grands équipements : à proximité / lointaine
Contraintes et servitudes :
o - Nature des contraintes et servitudes (urbanisme, …)
o - Echéance possible de levée de la contrainte / servitude
MAINH 17/81 Octobre 20053.2 Critères pour les bâtiments
Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique)
Adresse (valeurs possibles : alphanumérique)
Code postal (valeurs possibles : numérique)
Type d’actif (valeurs possibles : immeuble à loyer, autre local)
Origine de la propriété
Statut juridique (valeurs possibles : pleine propriété, copropriété, usufruit, indivision)
Date de construction
Date de dernière réhabilitation
Surfaces (SHON) :
o - Surface totale
o - Surface de l'ensemble des logements
o - Surface des commerces
o - Surface des logements en loyer 48
o - Surface des logements vacants
o - Surface des logements occupés par du personnel de l’établissement
o - Surface des logements de fonction
Type d’immeuble à loyer (valeurs possibles : lot(s) isolé(s), entrepôts, garages, immeuble
entier, maison individuelle, parking, partie d’immeuble)
Amodiations : bail d’habitation, bail emphytéotique, bail à construction, bail commercial,
concessions, location à titre précaire, contrat d’affichage
Protection Monument Historique (inscrit, classé, aux abords d’un bâtiment classé)
Autres contraintes et servitudes
Echéance possible de levée de la contrainte / servitude
Valeur au bilan de l’immeuble
Nombre de niveaux (valeurs possibles : R+1 ; R+2 ; R+3 ; R+4 ; R+5 et plus)
Nombre de lots
o - Logements (nombre de studio, T1, T2, T3, T4 et plus)
o - Locaux commerciaux
o - Locaux professionnels
Équipements existants (pour les immeubles d’habitation) :
o - Nombre d’ascenseurs
o - Type de chauffage (valeurs possibles : individuel, collectif, collectif avec appoint
individuel)
o - Espaces verts (valeurs possibles : oui / non)
o - Parking / garage (oui / non)
Données d'occupation (pour les immeubles d’habitation)
o - Nombre de logements occupés par du personnel de l’établissement
o - Nombre de logements de fonction
o - Nombre de logements en loyer 48
o - Nombre de logements vacants depuis plus de 3 mois
o
MAINH 18/81 Octobre 2005o
Pour les immeubles d'habitation
o - Valeur locative mensuelle au m² des loyers d’habitation pour des immeubles
similaires en parfait état situé dans le même secteur géographique (montant)
o - Loyer au m² du dernier logement rénové dans l'immeuble (montant)
o
o
Pour les commerces
o - Date de renouvellement du dernier bail
o - Valeur locative annuelle au m² des loyers de commerces sur le même secteur
géographique (montant).
MAINH 19/81 Octobre 2005Annexe 3 –valeur vénale et rentabilité financière d’un actif
immobilier ?
1. INTRODUCTION
Cette annexe présente les modalités de détermination de :
la valeur vénale d’un actif immobilier,
la rentabilité financière d’un actif immobilier.
Ces deux notions sont intimement liées :
l’identification de la valeur de l’actif est nécessaire à la mesure de sa rentabilité,
la rentabilité financière d’un actif a une incidence sur sa valeur (plus un actif est rentable,
plus sa valeur est importante).
2. MESURE DE LA VALEUR D’UN ACTIF IMMOBILIER
Les méthodes permettant de déterminer la valeur vénale d’un actif sont à retenir parmi les
suivantes :
Méthode par comparaison directe, consistant à approcher la valeur en fonction des
transactions réalisées sur des biens similaires ou approchant,
Méthodes par les revenus. Ces méthodes financières sont sous-tendues par le postulat
qu’un bien ne vaut que par les revenus financiers futurs qu’il est susceptible de générer.
Les deux principales méthodes financières sont les suivantes :
o Capitalisation du revenu net,
o Actualisation des flux futurs (ou cash flow).
2.1 Méthode par comparaison directe
a) Principes
La valeur du bien est déterminée par comparaison avec des références de transactions
(récentes) effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques
et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
Cette méthode permet d’évaluer un actif immobilier en attribuant un prix pour chaque
composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
MAINH 20/81 Octobre 2005b) Formule de calcul et démarche
Formule :
Valeur du bien = nombre d’unités du bien (A) x prix unitaire du marché (B)
Avec :
(A) Nombre d’unités = caractéristiques du bien exprimé selon l’unité de comparaison. La
surface (nombre de mètre carré) est l’unité la plus souvent utilisée.
(B) Prix unitaire du marché = prix observé sur le marché pour des transactions de biens
similaires.
Démarche :
1- Choix de l’unité de comparaison
Selon le type d’actif, l’unité pourra être très différente :
Mètres carré habitable (pour les immeubles d’habitation) ou utile pondéré en fonction de
l’utilité de chacune des parties du local (pour les locaux commerciaux)
Hectare (pour les terrains agricole)
Unité : parking, logements, chambre, … (pour les annexes et immeubles spécifiques)
2- Détermination du nombre d’unités du bien
Le nombre d’unités sera déterminé au cours de l’inventaire des données descriptives.
3- Détermination du prix unitaire du marché
Le prix unitaire retenu doit être justifié par :
l’analyse de l’état du marché immobilier local et, si possible, de transactions comparables
observées sur le marché, en terme de nature du bien, de surface et de localisation.
l’analyse des avantages et inconvénients du bien à estimer par rapport aux transactions de
comparaison.
c) Conseils pratiques
Les références sur les transactions du marché immobilier peuvent être collectées auprès de la
FNAIM, des notaires, des revues professionnelles,…
MAINH 21/81 Octobre 20052.2 Méthodes par les revenus
2.2.1 Préambule
Les méthodes de valorisation par les revenus nécessitent la détermination préalable :
Du revenu net actuel de l’actif immobilier,
Du revenu net prévisionnel de l’actif immobilier (pour la méthode par actualisation des flux
futurs).
Précisions concernant le calcul du revenu net actuel
Le revenu net se définit comme la différence entre les produits générés par l’actif (loyers
notamment) et les charges supportées par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque
de l’actif (impayés, entretien…). Les charges sont indépendantes de l’incidence des choix de
financement effectués par le propriétaire (à ce titre les annuités d’emprunt ne sont pas prises
en compte pour le calcul du revenu net : par construction, le coût du capital est intégré dans
l’appréciation ultérieure de la rentabilité du bien).
Il convient dans un premier temps de déterminer le niveau du revenu net (ou cash-flow net)
généré par l’actif sur une année de référence (qui sera généralement la dernière année pour
laquelle l’établissement dispose de données).
Pour ce faire, il est nécessaire de déterminer un compte de résultat faisant apparaître les
principaux flux financiers générés par le bien. Les rubriques suivantes peuvent être retenues
pour calculer le revenu net d’un actif :
Rubrique Définition
Loyers Loyers théoriques (y compris loyer Si les loyers pratiqués sont en décalage avéré avec les loyers du
des logements vacants) marché (et ne reflètent donc pas la réalité financière du bâtiment),
Recettes annexes Recettes complémentaires il est nécessaire de les « redresser ». Par exemple :
éventuelles - loyers constatés : 100
Coût de la vacance Estimation de la perte de loyer et - Manque à gagner liés aux logements vacants et
des charges locatives non
récupérées liées à la vacance
logements de fonction : 10
- loyers à retenir pour le calcul : 110
Coût des impayés Estimation du montant des loyers
et charges impayés
Travaux de maintenance non Petit entretien et dépenses
récupérables contractuelles non récupérables
Retenir des coûts correspondant à une exploitation normale de
l’immeuble (ne pas intégrer sans correction les coûts
Travaux programmés Dépenses programmées liées au
maintien en parfait état correspondant à des dépenses exceptionnelles).
Autres charges non récupérables Autres charges directement
affectables sur l’immeuble, non
récupérables auprès des locataires
Impôts et taxes non récupérables TFPB
MAINH 22/81 Octobre 2005Précisions concernant la détermination des revenus nets prévisionnels (5 à 10 ans)
En complément du revenu net calculé pour une année de référence, il est nécessaire de
calculer un revenu net prévisionnel pour :
Mettre en œuvre de la méthode de valorisation par actualisation des flux futurs (cf point
2.2.3).
Calculer le taux de rendement interne (ou TRI), indicateur pertinent pour apprécier la
rentabilité financière des actifs immobiliers (cf point 3.2.1).
Pour déterminer le revenu net prévisionnel, il convient de statuer :
Sur l’horizon prévisionnel de calcul des revenus nets (l’horizon de 10 ans est a priori à
privilégier dans l’hypothèse d’un calcul du taux de rendement interne),
Sur les modalités de projection des différentes rubriques du compte de résultat (comment
vont évoluer dans le temps les produits et charges ?).
Exemples d’hypothèses permettant d’aboutir au calcul du revenu net prévisionnel :
Rubrique Prévisionnel
Loyers Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
Recettes annexes Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
Coût de la vacance Évolution annuelle - ex : + 1 %
Coût des impayés Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
Travaux de maintenance non Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
récupérables
Travaux programmés Fonction des besoins de travaux
Autres charges non récupérables Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
Impôts et taxes non récupérables Évolution annuelle - ex : + 3 %
=> Comment déterminer le niveau d’évolution des loyers ?
A minima, il est nécessaire de tenir compte de la révision annuelle des loyers offrant la
possibilité d’augmenter le loyer en fonction de l’indice du coût de la construction (soit une
évolution assez proche de l’inflation). Dans l’hypothèse où le marché immobilier local est
particulièrement porteur, il est possible d’intégrer un pourcentage d’évolution plus important
(tenant compte de l’augmentation des loyers à la relocation).
=> Comment déterminer les montants prévisionnels de travaux (rubrique ‘travaux
programmés’) ?
Pour rappel, les travaux programmés (ou travaux de gros entretien) correspondent à des
travaux permettant de maintenir le bien en parfait état. A l’inverse des travaux
d’amélioration, ils ne génèrent pas d’augmentation des loyers.
Pour déterminer le montant prévisionnel des travaux programmés, il est nécessaire de tenir
compte de l’état actuel de l’actif et des besoins de travaux.
MAINH 23/81 Octobre 20052.2.2 Méthode par capitalisation du revenu net
a) Principes
Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement (= taux de capitalisation) sur un
revenu constaté ou existant, ou un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur
locative de marché).
Cette méthode, aussi appelée méthode par le rendement, est particulièrement adaptée pour les
biens « stables » sur le plan économique (ex : immeuble d’habitation, récemment rénové, avec
un revenu net prévisionnel proche du revenu actuel).
b) Formule de calcul et démarche
Formule :
Valeur du bien = revenu net année n+1 (A) / taux de capitalisation (B)
Avec :
(A) revenu net année n+1 = différence entre les encaissements et décaissements pour
l’année n+1.
Le revenu net pourra être établi selon les principes définis dans le chapitre 3 de la présente
annexe.
(B) Taux de capitalisation
=> Définition du taux de capitalisation
Le taux de capitalisation ou le taux de rendement constitue le taux de rémunération attendu du
capital.
Il est déterminé par l’analyse des transactions sur le marché des biens immobiliers
d’investissement ainsi que du niveau de l’offre et de la demande. Plus généralement, le taux
de capitalisation traduit la rentabilité attendue par le propriétaire Il est donc fixé par postulat
(plus le taux de capitalisation choisi est élevé, plus le propriétaire témoigne d’un niveau de
rentabilité attendu élevé).
Exemple de taux de capitalisation pour un actif immobilier = 6%.
Démarche :
1- Détermination du revenu net
cf. point 2.2.1 Préambule (calcul du revenu net)
2- Choix d’un taux de capitalisation
MAINH 24/81 Octobre 20053- Calcul de la valeur du bien à l’aide de la formule
c) Exemple
Pour le même bien présentant les flux économiques suivants :
1- Détermination du revenu net
Année n+1
Loyers théoriques 180 000
Recettes annexes 20 000
Total des encaissements 200 000
Coût de la vacance 12 000
Coût des impayés 5 020
Travaux de maintenance non récupérables 20 000
Travaux programmés 30 000
Autres charges non récupérables 4 000
Impôts et taxes non récupérables 34 000
Total des décaissements 105 020
Revenu net 94 980
2- Choix d’un taux de capitalisation
Taux de capitalisation = 6 %
3- Calcul de la valeur du bien
Valeur du bien = revenu net / taux de capitalisation
Valeur du bien = 94 980 / 6%
Valeur du bien = 1 583 000 euros
MAINH 25/81 Octobre 20052.2.3 Méthode par actualisation des flux futurs
a) Principes
La méthode par actualisation des flux futurs (ou cash flow), consiste à apprécier la valeur du
bien en fonction des revenus nets actualisés, générés sur une période d’exploitation
significative, au terme de laquelle est intégrée une valeur finale du bien.
La période de projection habituelle est de six à dix ans (on retiendra dans les exemples qui
suivent l’horizon de dix ans), le bien étant considéré, pour les besoins du calcul, comme
revendu à la fin de la période pour une valeur que l’expert justifiera en se référant notamment
à la capitalisation du revenu net de la dernière année.
Cette méthode, largement complémentaire des méthodes traditionnelles d’expertise
immobilière, est de plus en plus utilisée dès lors que les éléments disponibles sont
suffisamment fiables et détaillés et qu’une analyse prospective peut être faite sur l’actif.
La méthode par actualisation des flux futurs est aussi appelée méthode du « discounted Cash
Flow »
b) Formule et démarche
Formule :
Valeur du bien = somme des revenus nets futurs actualisés (A) + valeur actualisée du bien à
échéance (B)
Avec :
(A) somme des revenus nets futurs actualisés = ∑ RNi / (1+ta)i-1
avec RN = Revenu Net ; i = année (de 1 à n) ; ta = taux d’actualisation
(B) valeur actualisée du bien à échéance = [RNn / tc ] / (1+ta)n-1
avec tc = taux de capitalisation Valeur du Actualisatio
bien à la n
=> Définition du taux d’actualisation sortie
De manière générale, le taux d’actualisation permet d’intégrer le risque lié aux revenus futurs
d’un placement. Pour les actifs immobiliers, le taux d’actualisation 1 , prend généralement en
compte les trois facteurs suivants :
Le taux de l’argent à faible risque (ex :OAT à 10 ans),
Prime tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers,
1 Dans la pratique, on choisira le plus souvent un taux de capitalisation et un taux d’actualisation identiques. Le
choix de retenir des taux différents peut traduire la volonté de distinguer, d’une part l’exigence de rentabilité en
cas de revente (choix du taux de capitalisation) et, d’autre part, le risque lié au placement immobilier (choix du
taux d’actualisation).
MAINH 26/81 Octobre 2005Vous pouvez aussi lire
