Dynamisation des actifs immobiliers des établissements hospitaliers - Mission Nationale d'Appui à l'Investissement Hospitalier

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Dynamisation des actifs immobiliers des établissements hospitaliers - Mission Nationale d'Appui à l'Investissement Hospitalier
Mission Nationale d’Appui à l’Investissement Hospitalier

            Les Annexes

                                                             1ère Edition
                                                           Octobre 2005

Dynamisation des actifs immobiliers
  des établissements hospitaliers
SOMMAIRE DES ANNEXES

Annexe 1 : CARTOGRAPHIE DES ACTEURS DE L’IMMOBILIER                3

Annexe 2 : INVENTAIRE DU PATRIMOINE                               16

Annexe 3 : VALEUR VENALE ET RENTABILITE D’UN ACTIF IMMOBILIER 20

Annexe 4 : CESSION D’UN BIEN IMMOBILIER                           36

Annexe 5 : DISTINCTION DOMAINE PUBLIC / DOMAINE PRIVE             44

Annexe 6 : CONSULTATION DU SERVICE DES DOMAINES PAR LES E.P.S.    56

Annexe 7 : URBANISME ET VALORISATION DU PATRIMOINE                61

Annexe 8 : REVISION DES CONDITIONS ET CHARGES IMPOSEES
           AUX DONATIONS OU LEGS                                  70

Annexe 9 : INCIDENCES DES MONUMENTS HISTORIQUES
           SUR LA VALORISATION DU PATRIMOINE                      73

Annexe 10 : LES LOGEMENTS DE FONCTION                             78

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Annexe 1 : cartographie des acteurs de l’immobilier

    1. INTRODUCTION

Les acteurs immobiliers sont nombreux. Le présent document n’a pas pour ambition de lister
l’intégralité des intervenants à solliciter dans le cadre des démarches de dynamisation mais
d’identifier les acteurs essentiels en précisant pour chacun leur rôle et les points d’échanges
avec les établissements hospitaliers.

    2. CARTOGRAPHIE DES ACTEURS

Le dispositif d’association de ces différents acteurs peut être formalisé de la manière
suivante :

                                                     II- Comment identifier les                             III- Comment mettre en
         I- Comment connaître
                                                   enjeux des actifs et définir des                          œuvre les orientations
              ses actifs ?
                                                   orientations opérationnelles ?                               opérationnelles ?

 Institutionnels                                   Architecte des Bâtiments          Préfet           Service des Affaires            DRAC
                                                      de France (SDAP)                              Foncières et Domaniales     Soutien possible pour
   Service des Affaires             DDE                                          Coordination de
                                                                                 la politique       Avis des domaines           mise en valeur
 Foncières et Domaniales                           Conseils sur possibilités
                              Fourniture de
                                                   d’évolution pour les sites    d’aménagement      Architecte des Bâtiments             ONF
 Avis des domaines            données de
                                                   protégés                                             de France (SDAP)
                              contexte                                                                                           Acquéreur potentiel
Architecte des Bâtiments                                                                            Demande d’avis pour les      (forêts)
                                     ARH                DRIRE                    DIREN              sites protégés
   de France (SDAP)
                              Avis de l’autorité   Dépollution             Sollicitation pour les                                      SAFER
Identification des sites                                                                                    ARH
                              de tutelle                                   sites classés                                       Acquéreur potentiel
inscrits ou classés                                                                                 Avis
                                                                                                                               (biens ruraux, foncier)
 Collectivités territoriales /
 établissements publics                                                                                    Commune                      EPF
     Commune                                                     Commune                                                        Acquéreur potentiel
                                                                                                             EPCI
 Documents d’urbanisme
                                                                   EPCI                                Conseil Général /CAUE
        EPCI
                                                           Échanges sur évolutions                    Conseil Régional
 Politique de l’habitat (pour une
                                                           possibles                                 Acquéreur ou partenaire
 communauté d’agglomération) et de
 développement                                                                                       potentiel

 Prestataires                                         Architecte           Conseils immobiliers      Cabinet d’expertise
                                  Avocat                                                                                             Foncière
                                                                           Scénarios d’évolution,        immobilière
                           Conseils juridiques        Urbaniste
 Cabinet d’expertise                                                       études de faisabilité     Estimation de prix             Promoteur
    immobilière            Conseils immobiliers       Paysagiste                                                                    immobilier
                                                                                                           Bureau de
Estimation de prix         Structuration de                                                                 contrôle            Organisme HLM /
                                                     Économiste
                           l’inventaire                                                              Contrôle, expertise              SEM
      Notaire                                      Projet d’aménagement                                                         Acquéreur ou maîtrise
 Informations sur                                                                                      Maître d’oeuvre          d’ouvrage déléguée
                                                     Géomètre
 les actes juridiques                                                                                 Assister le maître             Notaire
                                                   Mesures, topographie
                                                                                                      d’ouvrage
                                                                                                                                Rédaction du
                                                                                                          Avocat                contrat de vente
                                                                                                     Conseils juridiques        ou de bail

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3. DEFINITION DES ACTEURS

Dans la suite de cette annexe, les acteurs sont classés par ordre alphabétique :

   1.      Administrateurs de biens
   2.      Architecte
   3.      Avocat
   4.      Bureau de contrôle
   5.      Cabinet d’expertise immobilière
   6.      Communes
   7.      Conseil Général
   8.      Conseil Régional
   9.      Direction Départementale de l’Equipement (DDE)
   10.     Direction Régionale de l’Environnement (DIREN)
   11.     Direction Régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement
           (DRIRE)
   12.     Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC)
   13.     Economiste
   14.     Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)
   15.     Etablissement public foncier
   16.     Foncière
   17.     Géomètre
   18.     Maître d’œuvre
   19.     Marchand de biens
   20.     Notaire
   21.     Office National des Forêts
   22.     Organisme HLM
   23.     Paysagiste
   24.     Préfet
   25.     Programmiste
   26.     Promoteur immobilier
   27.     SAFER
   28.     SEM d’aménagement
   29.     Service des affaires foncières et domaniales
   30.     Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte
           des bâtiments de France)
   31.     Urbaniste

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1. Administrateur de biens

L’administrateur de biens prend en charge pour un propriétaire immobilier tout ou partie des
prestations de gestion, d’exploitation et de maintenance des immeubles : commercialisation,
quittancement, relocation, entretien…

Il est rémunéré par le propriétaire du bien en fonction des prestations prises en charge.

Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les administrateurs de biens pour déléguer la
gestion opérationnelle de leurs immeubles relevant du domaine privé.

   2. Architecte

L’architecte exerce une profession d’exercice exclusif, nécessitant une inscription à l’Ordre
des Architectes. Il doit disposer d’un diplôme ou certificat reconnu par l’Etat et accepté par le
Conseil Régional de l’Ordre des Architectes.

L’architecte fournit des services liés à la conception, la construction, l’agrandissement, la
préservation, la reconstruction, la rénovation ou la modification d’un édifice ou d’un groupe
d’édifices.

Ses services comprennent notamment la planification, le design urbain, les études
préliminaires, esquisses, maquettes, dessins, devis et documents techniques, la coordination
de documents techniques préparés par d’autres professionnels, la gestion des coûts de
construction, l’administration, le contrat, la surveillance générale des travaux et la direction de
projet

Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les architectes pour identifier les possibilités
techniques de reconversion d’un site, produire des études de faisabilité ou assurer la direction
générale de l’exécution des travaux par les entreprises.

   3. Avocat

Les avocats, de par leur compétence juridique, peuvent être sollicités par les établissements
hospitaliers pour disposer d’une assistance et éventuellement d’une représentation pour :

   la distinction entre patrimoine relevant de la domanialité publique et patrimoine relevant
   de la domanialité privée,
   la validation des montages et accords conclus avec des prestataires (promoteurs, bailleurs
   sociaux…),
   La signature de conventions (ex : signature d’un bail emphytéotique),
   la cession de biens immobiliers,
   …

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4. Bureau de contrôle

Les bureaux de contrôle assurent des prestations portant notamment sur l’état des immeubles
et sur leur positionnement au regard de la réglementation.

Les établissements hospitaliers peuvent les solliciter dans le cadre de la cession d’un bien
immobilier pour la réalisation des diagnostics obligatoires : diagnostics amiante et plomb, loi
Carrez, parasites.

Ils peuvent par ailleurs être sollicités ponctuellement, de manière facultative, pour apporter
des éclairages sur l’état technique des immeubles et l’estimation des besoins de travaux.

   5. Cabinet d’expertise immobilière

Le cabinet d’expertise immobilière assure des prestations de conseil et peut être sollicité à ce
titre par les établissements hospitaliers :

  Etude de marché,
  Détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier,
  Estimation des coûts de travaux,
  …

Le champ de compétences des cabinets d’expertise immobilière est assez variable d’un
cabinet à l’autre (méthodes financières, méthodes par comparaison, investigations
techniques…).

Ils peuvent être sollicités par les établissement hospitaliers soit pour obtenir la valeur vénale
d’un actif, soit pour obtenir un éclairage sur certaines des dimensions immobilières d’un actif
(ex : état technique).

   6. Communes

La commune a un rôle majeur en matière d’urbanisme :

   A l’échelle du territoire communal, elle est responsable de la détermination des
   caractéristiques urbanistiques traduites dans le Plan Local de l’Urbanisme (ex Plan
   d’Occupation des Sols),
   Elle doit obligatoirement être sollicitée pour l’obtention d’un permis de construire.

Les communes sont par ailleurs des partenaires privilégiés des établissements hospitaliers : un
membre de la commune d’implantation de l’établissement hospitalier siège au conseil
d’administration.

Par ailleurs, pour certaines opérations particulièrement emblématiques ayant un impact sur la
politique d’aménagement, elles doivent être consultées pour la conception des projets de
reconversion, notamment (reconversion d’un ancien hôpital en centre-ville, cession
massive…) en tant que potentiel acquéreur ou partenaire du projet.

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7. Conseil Général

Le Conseil Général, souvent représenté au sein des Conseils d’Administration des
établissements hospitaliers (et notamment président des établissements publics de santé
mentale), doit par ailleurs nécessairement être sollicité pour l’obtention d’autorisations
préalables à la mise en valeur du patrimoine historique.

Il peut également être sollicité pour l’obtention de subventions favorisant ce type d’actions.

Il est par ailleurs co-financeur des structures accueillant les personnes âgées (EPHAD, maison
de retraite…) et doit donc être sollicité dès lors que la reconversion envisagée concerne ce
type d’opération.

Enfin, les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement), mis en place
à l’initiative des Conseils Généraux, sont des organismes départementaux ayant pour mission
de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement. Ils peuvent
être sollicités par les établissements hospitaliers pour bénéficier de conseils dans le cadre de
projets de reconversion.

   8. Conseil Régional

Le Conseil Régional est représenté au sein :
   De la commission exécutive de l’Agence Régionale de l’Hospitalisation (nouvelle
   disposition),
   Dans certains conseils d’administration des établissements hospitaliers.

Le Conseil Régional, s’il témoigne d’un intérêt pour un projet de reconversion, peut participer
à l’opération.

   9. Direction Départementale de l’Equipement (DDE)

La DDE, direction départementale de l'Équipement, est un service déconcentré du ministère
de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Elle met en oeuvre
au plan local les politiques de l'État, dans les domaines suivants :

  Infrastructures et transports,
  Aménagement et urbanisme,
  Habitat et politique de la ville,
  Environnement.

Les DDE peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers sur les aspects suivants :

  études de marché,
  documents d’urbanisme (pour lesquels les DDE peuvent être missionnées par les
  communes : rédaction et révision).

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10. Direction Régionale de l’Environnement (DIREN)

La direction régionale de l’environnement est un service déconcentré du ministère de
l’écologie et du développement durable de l’Etat au niveau régional et départemental.

Sous l’autorité du préfet de région, elle met en oeuvre les politiques environnementales.

Dans ce cadre, les DIREN ont un rôle de protection et de mise en valeur du patrimoine, et
interviennent notamment en appui des services départementaux pour des expertises de nature
juridique, paysagère sur les sites classés.

   11. Direction Régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement (DRIRE)

Rattachée au ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie, la Direction Régionale
de l’Industrie, de la Recherche et de l’Environnement peut être sollicitée par les
établissements hospitaliers dans le cadre d’opérations de dépollution de site industriel (dans
un contexte d’acquisition ou de cession).

   12. Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC)

Sous l’autorité des préfets de région, les DRAC sont chargées de la mise en œuvre des
orientations définies par le ministère de la Culture, notamment en ce qui concerne la
conservation des monuments historiques. Les DRAC :

  instruisent les dossiers de protection,
  élaborent sur les plans technique, financier et juridique, des programmes des travaux sur les
  monuments historiques classés (dont les immeubles).
  conduisent et contrôlent des opérations en liaison avec les architectes en chef des
  monuments historiques, les architectes des bâtiments de France, les inspecteurs des
  monuments historiques.
  autorisent, contrôlent et subventionnent éventuellement les travaux de restauration sur les
  monuments inscrits à l’inventaire supplémentaire.
  conçoivent, suscitent ou soutiennent la mise en œuvre de toute action de connaissance et de
  valorisation du patrimoine.

La DRAC coordonne l’action des SDAP (Service Départemental de l’Architecture et du
Patrimoine).

   13. Economiste

L’économiste peut intervenir pour :

   déterminer les procédés techniques, les méthodes d’organisation des travaux et le coût des
   projets de conception, réhabilitation ou modification d’ouvrage,
   effectuer l’étude d’exécution.

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Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les économistes pour ces prestations dans le
cadre de projets de reconversion de sites.

   14. Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)

Les EPCI résultent du regroupement d’une ou plusieurs communes. Ils peuvent prendre des
formes juridiques différentes : communauté de communes, communauté d’agglomération
(aires urbaines de plus de 50 000 habitants) ou communauté urbaine (aires urbaines de plus de
500 000 habitants).

Le contexte de décentralisation tend à renforcer les responsabilités des collectivités locales, et
notamment des EPCI (ex : possibilité offerte aux EPCI de disposer de la compétence
« équilibre social de l’habitat »). Les EPCI peuvent être dotés de prérogatives en matière
d’aménagement (y compris via l’élaboration de document d’urbanisme tel que le PLU), de
politique de l’habitat. Les échanges avec ces interlocuteurs devraient donc naturellement
s’accroître.

Globalement, les EPCI peuvent être sollicités par les établissements publics de santé en tant
que :

  partenaires pour la réalisation les opérations présentant un enjeu d’aménagement,
  potentiels acquéreurs lors des opérations de cession.

   15. Etablissement public foncier (EPF)

Il convient de distinguer les établissements publics fonciers d’Etat (créés par décret à
l’initiative de l’Etat), des établissements publics fonciers locaux (créés par arrêté préfectoral à
l’initiative des collectivités locales).

Les EPF sont habilités à réaliser des opérations de portage foncier (pour le compte de l’Etat
ou de la collectivité locale de rattachement), dès lors que les opérations en question répondent
bien à leur objet.

A ce titre, ils peuvent se positionner en tant qu’acquéreurs de biens cédés par les
établissements hospitaliers.

   16. Foncière

Les Foncières sont des sociétés qui ont pour objet l’acquisition ou la construction
d’immeubles en vue de la location ou de la revente. Elles peuvent être cotées en bourse (avec
le statut de sociétés d’investissements immobiliers cotées - SIIC).

Elles peuvent être spécialisées sur certaines natures d’actifs (bureaux, centres commerciaux,
habitation…) ou détenir du patrimoine mixte. Les Foncières procèdent donc à des acquisitions
/ cessions et peuvent également exercer des activités de gestion de patrimoine pour le compte
de tiers. Les Foncières sont donc potentiellement « clientes » pour la valorisation d’actifs (ex :
acquisition).

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17. Géomètre

Le géomètre-expert est un ingénieur, technicien de la mesure et juriste spécialiste du droit de
la propriété. Son domaine d’intervention couvre notamment les fonctions suivantes : la
topographie, la conception des projets d'aménagement, la division en volume.

Les géomètres peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour :
  Dresser les états et plans parcellaires,
  Assurer l'établissement de plans topographiques, de délimitations et d'alignements,
  Préparer les dossiers d'acquisition et de cession…

   18. Maître d’œuvre

Sous l’intitulé de la maîtrise d’œuvre, on retrouve différents métiers du bâtiment et du génie
civil : architectes, économistes de la construction, ingénierie.

Leurs activités consistent à étudier, concevoir, faire réaliser un ouvrage et assister l’exploitant
dans la mise en fonctionnement de l’ouvrage.

Les maîtres d’œuvre peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour concevoir
un projet de construction ou de réhabilitation, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les
documents techniques, coordonner les travaux et jouer un rôle d’assistance dans les relations
avec les entreprises.

   19. Marchand de biens

Le marchand de biens achète en son nom certains biens (immeubles, fonds de commerce,
actions ou parts de sociétés immobilières) en vue de les revendre.

Sa rémunération consiste dans l’excédent de prix qu’il réalise à la revente.

Le marchand de biens étant un professionnel qui achète lui-même un bien pour le revendre,
effectue ces opérations pour son propre compte, d’où une distinction importante avec l’agent
immobilier qui est un simple mandataire agissant pour le compte d’un propriétaire vendeur ou
d’un acquéreur, mais jamais pour son propre compte.

Les marchands de biens sont donc potentiellement « clients » pour l’acquisition de certains
actifs.

   20. Notaire

Le notaire est un officier ministériel. La puissance publique lui délègue le pouvoir de conférer
l’authenticité aux actes qu’il établit, par sa signature et l’apposition du sceau de l’Etat.

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La plupart de ses actes sont rémunérés selon un tarif fixé par décret. Le notaire est par
tradition spécialisé en droit de la famille et en droit immobilier. Outre sa mission légale liée à
l’authentification et la conservation des actes, le notaire intervient sur des domaines variés tels
que la négociation de biens immobiliers, l’expertise ou l’audit, la transmission d’entreprise ou
la gestion patrimoniale.

Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers pour :
    l’obtention de précisions quant aux servitudes et à l’origine de propriété,
    la rédaction des contrats de vente.

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21. Office National des Forêts

Etablissement public à caractère industriel et commercial, l’ONF assure les missions
suivantes relatives aux forêts : protection du territoire, production, accueil du public,
partenaire au service de tous les responsables de milieux naturels.

L’ONF peut être sollicité par les établissements hospitaliers en tant que :
  acquéreur de patrimoine forestier,
  gestionnaire (par délégation) de parcs forestiers détenus par les établissements hospitaliers.

   22. Organisme HLM

Un organisme HLM assure des missions variées : gestion de logement social, construction,
aménagement, …

On retrouve différents statuts (public ou privé) :
 Office Public d’Aménagement et de Construction
 Office Public HLM,
 Société d’Economie Mixte,
 Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH).

Les organismes HLM peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers en tant que :
  acquéreurs d’immeubles,
  opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements
  hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l’objet d’un
  conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages
  leur permettant de bénéficier d’un droit de réservation,
  maîtres d’ouvrage dans le cadre d’une délégation.

   23. Paysagiste

Le titre de paysagiste n’est pas protégé et le terme recouvre donc des compétences très
diverses. De manière générale, le paysagiste intervient pour intégrer les nouvelles
constructions dans leur environnement et en accordant une place importante aux espaces
verts.

Ils peuvent être à ce titre sollicités par les établissements hospitaliers lors des réflexions
préalables à la reconversion des sites.

   24. Préfet

Précisions concernant le préfet de région

Le préfet de région est préfet du département chef-lieu de région. Il remplit à cet égard, dans
ce département, la totalité des prérogatives d'un préfet de département.

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Il assure également un rôle administratif, économique et politique dans le cadre de la région et
a depuis 1992 le pouvoir de fixer (après consultation de la CAR) les « orientations
nécessaires » à l'intention des préfets de département.

Le Préfet de département, en vertu de sa responsabilité en terme d’aménagement local mais
également en raison de son rôle d’organisation et de coordination des services de l’Etat, peut
être sollicité conjointement par les établissements hospitaliers et les collectivités locales lors
d’opérations de reconversion importantes présentant un enjeu d’aménagement du territoire.

   25. Programmiste

Le programmiste a pour vocation d’aider les maîtres d’ouvrage dans la définition de leur
projet immobilier, la formulation et le suivi de leurs commandes auprès des maîtres d’œuvre.

Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers lors de l’élaboration des projets de
reconversion de sites pour intégrer les paramètres urbains, environnementaux, sociaux,
techniques, économiques.

   26. Promoteur immobilier

Les promoteurs immobiliers ont pour mission de développer et de construire un projet
immobilier ou de réhabiliter, avec l'intention de revendre l'immeuble à un ou plusieurs
acquéreurs.

Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les promoteurs en tant que potentiel
acquéreur lors des opérations de cession.

   27. SAFER (société d'aménagement foncier et d'établissement rural)

La SAFER qui dispose d’un droit de préemption pour les biens ruraux, terres, exploitations
agricoles ou forestières est habilitée à procéder à des acquisitions foncières dans le but de
rétrocession.

Elle constitue à ce titre un interlocuteur privilégié des établissements hospitaliers dès lors que
celui-ci souhaite se désengager d’actifs fonciers agricoles.

   28. SEM d’aménagement

La SEM locale est une société anonyme associant dans son capital des collectivités locales
majoritaires (commune, département, région ou leur groupement) et des partenaires
économiques et financiers. Elle est régie par la loi du 7 juillet 1983 (modifiée par la loi du 2
janvier 2002) qui permet de la définir comme une entreprise des collectivités locales et par la
loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales, qui la soumet aux règles du droit privé.

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La SEM est dite locale par distinction avec la SEM d'Etat, constituée entre l'Etat et des
actionnaires privés au capital de laquelle les collectivités, si elles sont présentes, sont
minoritaires

Les SEM d’aménagement peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers (par le
biais d’une mise en concurrence) en tant que :

  acquéreurs d’immeubles,
  opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements
  hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l’objet d’un
  conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages
  leur permettant de bénéficier d’un droit de réservation,
  maîtres d’ouvrage dans le cadre d’une délégation.

Par ailleurs, suite à la LOSP du 9 août 2004, les établissements hospitaliers peuvent être à
l’initiative de la création de SEM ayant vocation à traiter des projets hospitaliers de
l’établissement.

   29. Service des affaires foncières et domaniales

Le service des affaires foncières et domaniales est rattaché à la Direction des services fiscaux
des préfectures départementales.

Les dispositions de la loi du 8 février 1995 prévoient que les établissements hospitaliers
consultent obligatoirement l’avis des Domaines pour les acquisitions d'un montant égal ou
supérieur à 75.000 euros.

CF annexe 6 ‘consultation du service des domaines’

   30. Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte des
       bâtiments de France)

Placés sous l’autorité du Préfet départemental, les SDAP sont des services déconcentrés du
ministère de la Culture et de la Communication, à l’échelon départemental.

A ce titre, les SDAP :

  Conseillent et promeuvent une architecture et un urbanisme de qualité, notamment en
  faisant prendre en compte le contexte dans lequel les constructions doivent s’intégrer.
  Délivrent des avis sur tous les projets qui ont pour effet d’apporter des modifications dans
  les espaces protégés – bâtis ou naturels -, avec l’ambition d’en maintenir, voire d’en
  améliorer la qualité.
  Conservent les monuments historiques placés sous la responsabilité de la direction de
  l’architecture et du patrimoine (cathédrales, châteaux,…) et assurent la maîtrise d’œuvre
  des travaux d’entretien des édifices classés au titre des monuments historiques.

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Dès lors que l’établissement hospitalier initie une réflexion sur le devenir d’un bien protégé, il
peut se rapprocher de cette structure. Il est d’ailleurs souhaitable de consulter le SDAP avant
le dépôt d’un dossier de demande d’autorisation administrative auprès de la Mairie ou du
Préfet. L’ABF (Architecte des Bâtiments de France) peut ainsi orienter le projet et bien
souvent l’aider à se développer en harmonie avec le contexte environnant.

   31. Urbaniste

Dans le cadre d’un projet de construction, réhabilitation, aménagement, les missions de
l'urbaniste sont les suivantes :

  Analyser l'existant, c'est-à-dire collecter et interpréter les données physiques et spatiales,
  foncières, sociologiques, économiques, financières, juridiques, liées au projet
  d'aménagement,
  Présenter le cadre réglementaire du projet (de construction, réhabilitation, aménagement) et
  décrire les processus de décision qui en découlent,
  Réaliser l'étude d'impact du projet retenu…

Les urbanistes peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers dans le cadre de
projets de reconversion de sites.

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Annexe 2 – Inventaire du patrimoine

   1. INTRODUCTION

L’inventaire a pour objectif de doter l’établissement hospitalier de toutes les informations
relatives au patrimoine immobilier lui permettant de bien connaître celui-ci et d’en mesurer
les enjeux.

Cette phase constitue un préalable indispensable au déploiement ultérieur de la démarche de
dynamisation des actifs immobiliers et plus largement à l’élaboration d’une politique
patrimoniale de court et moyen terme, dont la réussite est en partie conditionnée par un
inventaire efficace.

L’inventaire regroupe deux natures de données :

  les caractéristiques descriptives des actifs immobiliers,
  les contraintes et servitudes qui peuvent conditionner les décisions ultérieures quant à
  l’évolution de l’actif.

   2. DEMARCHE A SUIVRE

   2.1 Identifier les critères d’inventaires et les sources de données

Il appartient à chaque établissement hospitalier de sélectionner les données descriptives
pertinentes au regard d’une part de la facilité d’obtention de ces données, d’autre part de
l’importance de celles-ci pour la compréhension du contexte des actifs.

On peut cependant distinguer deux natures de données :
 des données immobilières de base, nécessaires à la gestion quotidienne des actifs
 immobiliers,
 des données plus spécifiques, nécessaires aux analyses complexes réalisées lors
 d’opérations de reconversion / cession.

   2.2 Collecter et traiter les données

Les données collectées peuvent être consignées :

  dans un outil Bureautique (tableur de type Excel ou une base de données ACCESS),
  dans un outil dédié. Les fonctionnalités de ce dernier doivent alors permettre à
  l’établissement hospitalier :

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o d’éditer des fiches précisant les principales caractéristiques de chaque actif,
       o de croiser les données de l’inventaire avec d’autres données (financières,
          techniques, marché,…),
       o de partager les données entre différents interlocuteurs et services,
       o éventuellement de représenter géographiquement les caractéristiques du patrimoine
          (fonction de système d’information géographique).

La formalisation d’une procédure doit permettre à l’établissement hospitalier de préciser les
rôles et responsabilités des différents acteurs dans la mise à jour des données.

   3. EXEMPLES DE CRITERES D’INVENTAIRE

Les listes de critères proposées dans cette partie n’ont pas pour vocation à être exhaustives.
Elles présentent des exemples de critères qui pourraient être retenus par les établissements
hospitaliers.
Cf. Boîte à Outils

3.1 Critères pour le foncier

  Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique)
  Adresse (valeurs possibles : alphanumérique)
  Code postal (valeurs possibles : numérique)
  Origine du bien
  Situation (parcelle)
       o - Superficie de la parcelle (moins de 1 ha, entre 1 et 2 ha, entre 2 et 5 ha, entre 5 et
           10 ha, plus de 10 ha)
       o - Part de la surface propriété de l’établissement par rapport à la surface communale
           (surface parcelle / surface communale ; surface de l’ensemble des parcelles de
           l’établissement sur la commune / surface commune)
       o - Situation géographique (intra agglomération, en bordure, extérieur)
       o - Configuration du terrain (bandeau ou autre)
       o - Existence de servitudes : oui / non
       o - Facilité d’accès : oui / non
       o - Présence de nuisances (visuelle, sonore ou olfactive) : oui / non
  Urbanisme (parcelle)
       o - Classement urbain (zone PLU : urbaine, à urbaniser, agricole et forestière,
           naturelle)
       o - Coefficient d’occupation des sols de la zone de rattachement
       o - Potentiel constructible (en m² de SHON)
       o - Dispositif spécifique (ZAC, ORU, zone à risque…)
       o - Échéance de révision du PLU
  Environnement (parcelle)
       o - Distance d’activités industrielles : à proximité / lointaine
       o - Distances de grands équipements : à proximité / lointaine
  Contraintes et servitudes :
       o - Nature des contraintes et servitudes (urbanisme, …)
       o - Echéance possible de levée de la contrainte / servitude

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3.2 Critères pour les bâtiments

  Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique)
  Adresse (valeurs possibles : alphanumérique)
  Code postal (valeurs possibles : numérique)
  Type d’actif (valeurs possibles : immeuble à loyer, autre local)
  Origine de la propriété
  Statut juridique (valeurs possibles : pleine propriété, copropriété, usufruit, indivision)
  Date de construction
  Date de dernière réhabilitation
  Surfaces (SHON) :
       o - Surface totale
       o - Surface de l'ensemble des logements
       o - Surface des commerces
       o - Surface des logements en loyer 48
       o - Surface des logements vacants
       o - Surface des logements occupés par du personnel de l’établissement
       o - Surface des logements de fonction
  Type d’immeuble à loyer (valeurs possibles : lot(s) isolé(s), entrepôts, garages, immeuble
  entier, maison individuelle, parking, partie d’immeuble)
  Amodiations : bail d’habitation, bail emphytéotique, bail à construction, bail commercial,
  concessions, location à titre précaire, contrat d’affichage
  Protection Monument Historique (inscrit, classé, aux abords d’un bâtiment classé)
  Autres contraintes et servitudes
  Echéance possible de levée de la contrainte / servitude
  Valeur au bilan de l’immeuble
  Nombre de niveaux (valeurs possibles : R+1 ; R+2 ; R+3 ; R+4 ; R+5 et plus)
  Nombre de lots
       o - Logements (nombre de studio, T1, T2, T3, T4 et plus)
       o - Locaux commerciaux
       o - Locaux professionnels
  Équipements existants (pour les immeubles d’habitation) :
       o - Nombre d’ascenseurs
       o - Type de chauffage (valeurs possibles : individuel, collectif, collectif avec appoint
            individuel)
       o - Espaces verts (valeurs possibles : oui / non)
       o - Parking / garage (oui / non)
  Données d'occupation (pour les immeubles d’habitation)
       o - Nombre de logements occupés par du personnel de l’établissement
       o - Nombre de logements de fonction
       o - Nombre de logements en loyer 48
       o - Nombre de logements vacants depuis plus de 3 mois
       o

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o
 Pour les immeubles d'habitation
      o - Valeur locative mensuelle au m² des loyers d’habitation pour des immeubles
           similaires en parfait état situé dans le même secteur géographique (montant)
      o - Loyer au m² du dernier logement rénové dans l'immeuble (montant)
      o
      o
 Pour les commerces
      o - Date de renouvellement du dernier bail
      o - Valeur locative annuelle au m² des loyers de commerces sur le même secteur
           géographique (montant).

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Annexe 3 –valeur vénale et rentabilité financière d’un actif
                          immobilier ?

   1. INTRODUCTION

Cette annexe présente les modalités de détermination de :

   la valeur vénale d’un actif immobilier,
   la rentabilité financière d’un actif immobilier.

Ces deux notions sont intimement liées :

   l’identification de la valeur de l’actif est nécessaire à la mesure de sa rentabilité,
   la rentabilité financière d’un actif a une incidence sur sa valeur (plus un actif est rentable,
   plus sa valeur est importante).

   2. MESURE DE LA VALEUR D’UN ACTIF IMMOBILIER

Les méthodes permettant de déterminer la valeur vénale d’un actif sont à retenir parmi les
suivantes :

  Méthode par comparaison directe, consistant à approcher la valeur en fonction des
  transactions réalisées sur des biens similaires ou approchant,

  Méthodes par les revenus. Ces méthodes financières sont sous-tendues par le postulat
  qu’un bien ne vaut que par les revenus financiers futurs qu’il est susceptible de générer.
  Les deux principales méthodes financières sont les suivantes :

       o Capitalisation du revenu net,
       o Actualisation des flux futurs (ou cash flow).

   2.1 Méthode par comparaison directe

   a) Principes

La valeur du bien est déterminée par comparaison avec des références de transactions
(récentes) effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques
et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

Cette méthode permet d’évaluer un actif immobilier en attribuant un prix pour chaque
composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.

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b) Formule de calcul et démarche

Formule :

          Valeur du bien = nombre d’unités du bien (A) x prix unitaire du marché (B)

Avec :
 (A) Nombre d’unités = caractéristiques du bien exprimé selon l’unité de comparaison. La
 surface (nombre de mètre carré) est l’unité la plus souvent utilisée.
 (B) Prix unitaire du marché = prix observé sur le marché pour des transactions de biens
 similaires.

Démarche :

                1- Choix de l’unité de comparaison
Selon le type d’actif, l’unité pourra être très différente :
  Mètres carré habitable (pour les immeubles d’habitation) ou utile pondéré en fonction de
  l’utilité de chacune des parties du local (pour les locaux commerciaux)
  Hectare (pour les terrains agricole)
  Unité : parking, logements, chambre, … (pour les annexes et immeubles spécifiques)

                2- Détermination du nombre d’unités du bien

Le nombre d’unités sera déterminé au cours de l’inventaire des données descriptives.

                3- Détermination du prix unitaire du marché

Le prix unitaire retenu doit être justifié par :

  l’analyse de l’état du marché immobilier local et, si possible, de transactions comparables
  observées sur le marché, en terme de nature du bien, de surface et de localisation.
  l’analyse des avantages et inconvénients du bien à estimer par rapport aux transactions de
  comparaison.

    c) Conseils pratiques

Les références sur les transactions du marché immobilier peuvent être collectées auprès de la
FNAIM, des notaires, des revues professionnelles,…

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2.2 Méthodes par les revenus

   2.2.1       Préambule

Les méthodes de valorisation par les revenus nécessitent la détermination préalable :

  Du revenu net actuel de l’actif immobilier,
  Du revenu net prévisionnel de l’actif immobilier (pour la méthode par actualisation des flux
  futurs).

Précisions concernant le calcul du revenu net actuel

Le revenu net se définit comme la différence entre les produits générés par l’actif (loyers
notamment) et les charges supportées par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque
de l’actif (impayés, entretien…). Les charges sont indépendantes de l’incidence des choix de
financement effectués par le propriétaire (à ce titre les annuités d’emprunt ne sont pas prises
en compte pour le calcul du revenu net : par construction, le coût du capital est intégré dans
l’appréciation ultérieure de la rentabilité du bien).

Il convient dans un premier temps de déterminer le niveau du revenu net (ou cash-flow net)
généré par l’actif sur une année de référence (qui sera généralement la dernière année pour
laquelle l’établissement dispose de données).

Pour ce faire, il est nécessaire de déterminer un compte de résultat faisant apparaître les
principaux flux financiers générés par le bien. Les rubriques suivantes peuvent être retenues
pour calculer le revenu net d’un actif :

  Rubrique                           Définition

  Loyers                             Loyers théoriques (y compris loyer     Si les loyers pratiqués sont en décalage avéré avec les loyers du
                                     des logements vacants)                 marché (et ne reflètent donc pas la réalité financière du bâtiment),
  Recettes annexes                   Recettes complémentaires               il est nécessaire de les « redresser ». Par exemple :
                                     éventuelles                                   -    loyers constatés : 100
  Coût de la vacance                 Estimation de la perte de loyer et            -    Manque à gagner liés aux logements vacants et
                                     des charges locatives non
                                     récupérées liées à la vacance
                                                                                        logements de fonction : 10
                                                                                   -    loyers à retenir pour le calcul : 110
  Coût des impayés                   Estimation du montant des loyers
                                     et charges impayés
  Travaux de maintenance non         Petit entretien et dépenses
  récupérables                       contractuelles non récupérables
                                                                            Retenir des coûts correspondant à une exploitation normale de
                                                                            l’immeuble (ne pas intégrer sans correction les coûts
  Travaux programmés                 Dépenses programmées liées au
                                     maintien en parfait état               correspondant à des dépenses exceptionnelles).
  Autres charges non récupérables    Autres charges directement
                                     affectables sur l’immeuble, non
                                     récupérables auprès des locataires
  Impôts et taxes non récupérables   TFPB

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Précisions concernant la détermination des revenus nets prévisionnels (5 à 10 ans)

En complément du revenu net calculé pour une année de référence, il est nécessaire de
calculer un revenu net prévisionnel pour :
    Mettre en œuvre de la méthode de valorisation par actualisation des flux futurs (cf point
    2.2.3).
    Calculer le taux de rendement interne (ou TRI), indicateur pertinent pour apprécier la
    rentabilité financière des actifs immobiliers (cf point 3.2.1).

Pour déterminer le revenu net prévisionnel, il convient de statuer :
   Sur l’horizon prévisionnel de calcul des revenus nets (l’horizon de 10 ans est a priori à
   privilégier dans l’hypothèse d’un calcul du taux de rendement interne),
   Sur les modalités de projection des différentes rubriques du compte de résultat (comment
   vont évoluer dans le temps les produits et charges ?).

Exemples d’hypothèses permettant d’aboutir au calcul du revenu net prévisionnel :

   Rubrique                           Prévisionnel

   Loyers                             Évolution annuelle - ex : + 1,5 %

   Recettes annexes                   Évolution annuelle - ex : + 1,5 %

   Coût de la vacance                 Évolution annuelle - ex : + 1 %

   Coût des impayés                   Évolution annuelle - ex : + 1,5 %

   Travaux de maintenance non         Évolution annuelle - ex : + 1,5 %
   récupérables
   Travaux programmés                 Fonction des besoins de travaux

   Autres charges non récupérables    Évolution annuelle - ex : + 1,5 %

   Impôts et taxes non récupérables   Évolution annuelle - ex : + 3 %

=> Comment déterminer le niveau d’évolution des loyers ?

A minima, il est nécessaire de tenir compte de la révision annuelle des loyers offrant la
possibilité d’augmenter le loyer en fonction de l’indice du coût de la construction (soit une
évolution assez proche de l’inflation). Dans l’hypothèse où le marché immobilier local est
particulièrement porteur, il est possible d’intégrer un pourcentage d’évolution plus important
(tenant compte de l’augmentation des loyers à la relocation).

=> Comment déterminer les montants prévisionnels de travaux (rubrique ‘travaux
programmés’) ?

Pour rappel, les travaux programmés (ou travaux de gros entretien) correspondent à des
travaux permettant de maintenir le bien en parfait état. A l’inverse des travaux
d’amélioration, ils ne génèrent pas d’augmentation des loyers.

Pour déterminer le montant prévisionnel des travaux programmés, il est nécessaire de tenir
compte de l’état actuel de l’actif et des besoins de travaux.

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2.2.2    Méthode par capitalisation du revenu net

   a) Principes

Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement (= taux de capitalisation) sur un
revenu constaté ou existant, ou un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur
locative de marché).

Cette méthode, aussi appelée méthode par le rendement, est particulièrement adaptée pour les
biens « stables » sur le plan économique (ex : immeuble d’habitation, récemment rénové, avec
un revenu net prévisionnel proche du revenu actuel).

   b) Formule de calcul et démarche

Formule :

            Valeur du bien = revenu net année n+1 (A) / taux de capitalisation (B)

Avec :

  (A) revenu net année n+1 = différence entre les encaissements et décaissements pour
  l’année n+1.
Le revenu net pourra être établi selon les principes définis dans le chapitre 3 de la présente
annexe.

  (B) Taux de capitalisation

=> Définition du taux de capitalisation

Le taux de capitalisation ou le taux de rendement constitue le taux de rémunération attendu du
capital.
Il est déterminé par l’analyse des transactions sur le marché des biens immobiliers
d’investissement ainsi que du niveau de l’offre et de la demande. Plus généralement, le taux
de capitalisation traduit la rentabilité attendue par le propriétaire Il est donc fixé par postulat
(plus le taux de capitalisation choisi est élevé, plus le propriétaire témoigne d’un niveau de
rentabilité attendu élevé).

Exemple de taux de capitalisation pour un actif immobilier = 6%.

Démarche :

                1- Détermination du revenu net
cf. point 2.2.1 Préambule (calcul du revenu net)

               2- Choix d’un taux de capitalisation

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3- Calcul de la valeur du bien à l’aide de la formule

   c) Exemple

Pour le même bien présentant les flux économiques suivants :

                1- Détermination du revenu net
                                          Année n+1
Loyers théoriques                            180 000
Recettes annexes                              20 000
Total des encaissements                      200 000

Coût de la vacance                            12 000
Coût des impayés                               5 020
Travaux de maintenance non récupérables       20 000
Travaux programmés                            30 000
Autres charges non récupérables                4 000
Impôts et taxes non récupérables              34 000
Total des décaissements                      105 020

Revenu net                                    94 980

              2- Choix d’un taux de capitalisation
Taux de capitalisation = 6 %

              3- Calcul de la valeur du bien
Valeur du bien = revenu net / taux de capitalisation
Valeur du bien = 94 980 / 6%
Valeur du bien = 1 583 000 euros

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2.2.3    Méthode par actualisation des flux futurs

    a) Principes

La méthode par actualisation des flux futurs (ou cash flow), consiste à apprécier la valeur du
bien en fonction des revenus nets actualisés, générés sur une période d’exploitation
significative, au terme de laquelle est intégrée une valeur finale du bien.

La période de projection habituelle est de six à dix ans (on retiendra dans les exemples qui
suivent l’horizon de dix ans), le bien étant considéré, pour les besoins du calcul, comme
revendu à la fin de la période pour une valeur que l’expert justifiera en se référant notamment
à la capitalisation du revenu net de la dernière année.

Cette méthode, largement complémentaire des méthodes traditionnelles d’expertise
immobilière, est de plus en plus utilisée dès lors que les éléments disponibles sont
suffisamment fiables et détaillés et qu’une analyse prospective peut être faite sur l’actif.

La méthode par actualisation des flux futurs est aussi appelée méthode du « discounted Cash
Flow »

    b) Formule et démarche

Formule :
Valeur du bien = somme des revenus nets futurs actualisés (A) + valeur actualisée du bien à
                                     échéance (B)

Avec :
(A) somme des revenus nets futurs actualisés = ∑ RNi / (1+ta)i-1
avec RN = Revenu Net ; i = année (de 1 à n) ; ta = taux d’actualisation

(B) valeur actualisée du bien à échéance = [RNn / tc ] / (1+ta)n-1

avec tc = taux de capitalisation                   Valeur du Actualisatio
                                                   bien à la     n
=> Définition du taux d’actualisation               sortie

De manière générale, le taux d’actualisation permet d’intégrer le risque lié aux revenus futurs
d’un placement. Pour les actifs immobiliers, le taux d’actualisation 1 , prend généralement en
compte les trois facteurs suivants :
       Le taux de l’argent à faible risque (ex :OAT à 10 ans),
       Prime tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers,

1 Dans la pratique, on choisira le plus souvent un taux de capitalisation et un taux d’actualisation identiques. Le
choix de retenir des taux différents peut traduire la volonté de distinguer, d’une part l’exigence de rentabilité en
cas de revente (choix du taux de capitalisation) et, d’autre part, le risque lié au placement immobilier (choix du
taux d’actualisation).

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