Etude sur le logement des étudiants en Haute-Garonne - Direction départementale des territoires Service Logement et constructions durables
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Direction départementale des territoires
Service Logement et constructions durables
Etude sur le logement des étudiants
en Haute-Garonne
MARS 2019
Etude réalisée par Nathalie Gaudant
En partenariat avec Sylvain Taboury et Damien Arbault (Palanca)
Table des matières
Introduction ......................................................................................................................................................4
1ère partie ........................................................................................................................................................5
1. Chiffres clés...........................................................................................................................................5
1.1. Les étudiants localisés à leur lieu d’habitation (INSEE) ou à leur lieu d’étude ? ...........................5
1.2. Comment se logent-ils ? ...............................................................................................................6
1.3. Synthèse........................................................................................................................................9
2. Le positionnement de la métropole toulousaine au regard d’autres villes étudiantes ...................... 10
2.1. Considérations méthodologiques et recommandations ............................................................ 10
2.2. 1 à 3 pôles étudiants en moyenne ............................................................................................. 10
2.3. Mode de cohabitation et part de l’offre dédiée logement ........................................................ 11
2.4. Etudiants boursiers ......................................................................................................................... 12
2.4. Coût du logement pour les étudiants ........................................................................................ 12
3. L’offre d’enseignement supérieur en Haute-Garonne : quelques repères ........................................ 14
4. Analyse de l’offre de logements dédiés ............................................................................................. 18
4.1. Les résidences CROUS ..................................................................................................................... 21
4.2. Les résidences Habitat Jeunes ........................................................................................................ 22
4.3. Les résidences HLM......................................................................................................................... 23
4.4. Les résidences écoles et les internats ............................................................................................. 24
4.5. Les résidences privées (avec gestionnaire unique ou en copropriété) ........................................... 25
4.6. Analyse de l’occupation des résidences privées (base : CAF) ......................................................... 27
5. Les autres modalités de logements ................................................................................................... 33
5.1. Le locatif privé nu : nature de la demande ................................................................................ 33
5.2. La locatif social nu et la demande de logement social ............................................................... 34
5.3. La colocation, un choix par défaut ou une aspiration forte ?.......................................................... 35
6. Quelques indicateurs de loyers pour un studio/T1 ............................................................................ 36
7. Zoom sur 6 secteurs ........................................................................................................................... 37
7.1. Secteur Paul Sabatier ................................................................................................................. 38
7.2. Secteur Mirail ............................................................................................................................. 40
7.3. Secteur Compans ....................................................................................................................... 41
7.4. Secteur Centre-Ville ................................................................................................................... 42
7.5. Secteur SICOVAL (Labège/Auzeville-Tolosane) .......................................................................... 44
7.6. Secteur Purpan .......................................................................................................................... 45
8. Conclusion.......................................................................................................................................... 47
2
8.1. Logement des étudiants ou logement des jeunes ?................................................................... 47
8.2. Offre pérenne et besoins changeants ........................................................................................ 47
8.3. Quels besoins de logement étudiant sur l’aire urbaine toulousaine ? ....................................... 48
2ème partie ................................................................................................................................................... 50
9. Une difficulté à cerner le sujet et à consolider les données .............................................................. 50
9.1. Définir le périmètre de l’étude .................................................................................................. 50
9.2. L’offre de logement étudiant, une offre difficile à cerner … et à suivre ! .................................. 51
9.3. Un rapport et une cartographie interactive ............................................................................... 52
10. Préconisations pour l’actualisation ................................................................................................ 52
10.1. Identifier et responsabiliser les têtes de réseau ; simplifier les sources ................................ 52
10.2. Associer l’ADELE/AIRES et partager les informations avec les enseignes privées .................. 53
10.3. Conserver les informations liées à l’évolution des résidences ............................................... 54
10.4. Compléter les investigations .................................................................................................. 54
Annexe : Liste des personnes rencontrées .................................................................................................... 55
3
Introduction
La Direction Départementale des territoires de la Haute Garonne a souhaité conduire une étude sur le logement
des étudiants dans le Département pour permettre de donner une vision partagée des caractéristiques et
besoins en logement de cette population :
- Où étudient-ils ?
- Où vivent-ils ?
- Comment se logent-ils ?
- A quel prix ?
L’objectif étant de pouvoir identifier si certains secteurs sont d’ores et déjà saturés, de façon globale ou sur
certains segments de l’offre, ou au contraire demanderaient à être mieux dotés en logement adaptés aux
étudiants.
Pour répondre à ces questions, le cabinet SOSTEN Projets a été missionné pour constituer :
- Une base de données recensant les établissements du territoire
- Une base de données recensant les logements dédiés aux étudiants
- Une base de données territoriale récapitulant un grand nombre d’indicateurs à l’échelle de l’IRIS. Cet
échelon très fin pose toutefois des difficultés de traitement car les indicateurs choisis ne sont pas
toujours disponibles à cette échelle.
Ces éléments sont les fichiers sources d’une cartographie interactive produite par la DDT31.
Par ailleurs, la constitution de cette base de données permet une première analyse de la problématique du
logement étudiant sur le territoire de la Haute Garonne, territoire que nous avons découpé en 4 entités qui
présentent des profils spécifiques :
- Toulouse Métropole
- SICOVAL
- La Communauté d’Agglomération du Muretain (CAM)
- Le reste du département.
Enfin, nous avons réalisé des zooms sur 6 secteurs “à enjeu” en traitant des regroupements d’IRIS (Secteurs
Paul Sabatier, Mirail, Compans, Centre-Ville, SICOVAL et Purpan).
La dernière partie de l’étude vise à présenter la méthodologie utilisée et les très nombreuses questions qui se
sont posées pour la réalisation de cette étude, et proposer des modalités d’actualisation et d’enrichissement
des résultats de cette étude, dans la perspective éventuelle d’un observatoire du logement étudiant.
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1ère partie
1. Chiffres clés
1.1. Les étudiants localisés à leur lieu d’habitation (INSEE) ou à leur lieu d’étude ?
Pour quantifier la population étudiante, on peut utiliser trois indicateurs :
• Un premier indicateur à spectre large : la population scolarisée de 18 à 29 ans : donnée accessible sur
INSEE pour l’intégralité des IRIS. Toutefois, elle peut inclure quelques lycéens et exclure des étudiants
de moins de 18 ans.
• Un deuxième indicateur plus restreint : Population âgée de 18 à 29 ans ayant au moins un niveau bac,
inscrit dans un établissement d’enseignement ou apprenti. Cette donnée suppose le traitement des
fichiers Individus au Canton Ville de l’Insee, qui n’est pas exploitable pour tous les IRIS du Département.
Nous avons toutefois choisi de conserver cette donnée à chaque fois qu’elle était disponible et de la
mettre en regard avec la définition précédente. Les résultats de ces traitements font apparaître une
sous-représentation de l’effectif au regard du nombre d’inscrits dans les établissements. A noter que
pour se rapprocher de l’effectif inscrit en établissement d’enseignement supérieur, il faut rajouter les
personnes mineures (2616) ainsi que des personnes de 30 ans et plus (8501).
• Total des inscrits dans les établissements d’enseignement supérieur. Cet indicateur inclut toutes les
tranches d’âge mais également les personnes en formation professionnelle continue. Il est donc plus
large que la population étudiée. Cet indicateur reste toutefois incomplet car si les effectifs des
établissements publics et privés sous contrat sont connus, ceux des établissements hors contrats
restent pour une bonne part non renseignés. L’étude n’a pas non plus consolidé le nombre d’apprentis
post-bac inscrits en CFA. Bien évidemment cet indicateur ne permet de localiser les étudiants à leur lieu
de résidence.
Pop scol Pop scol Total Total inscrits
+ 15 18/29 ans étudiants/ en établt
% % % %
INSEE- INSEE- apprentis (Rectorat/
Dipl_form Dipl_form (FINDCV) académie)
Toulouse Métropole 113929 72,3% 84303 81,5% 78753 83,7% 110913 95,6%
SICOVAL 8510 5,4% 5134 5,0% 4327 4,6% 4664 4,0%
CA Muretain 9278 5,9% 3972 3,8% 3823 4,1% 205 0,2%
Reste du département 25949 16,5% 10064 9,7% 7177 7,6% 243 0,2%
TOTAL 31 157666 100,0% 103474 100,0% 94080 100,0% 116025 100,0%
Ce premier tableau montre d’emblée que la question du logement des étudiants est d’abord une question
métropolitaine, où vivent plus de 8 étudiants haut-garonnais sur 10. Le SICOVAL, et tout particulièrement les
communes de Labège et Auzeville-Tolosane offrent un profil tout à fait exceptionnel par rapport au reste du
Département. Ce tableau confirme le départ des jeunes scolarisés après 18 ans vers la Métropole.
5
1.2. Comment se logent-ils ?
L’étude sur la jeunesse toulousaine, menée par l’AUAT en 2018 (Perspectives Ville) montre que l’étape de
décohabitation est précoce, voire très précoce (30% des 15-29 ans), notamment chez les femmes ; l’installation
géographique se concentre d’abord sur la ville centre (67% des 20/24 ans) puis s’éclate peu à peu. 63000 non
toulousains sont ainsi venus s’installer à Toulouse en 2014, majoritairement d’Occitanie mais également de
l’étranger (environ 5000 personnes). Cette étude rappelle que 22% des jeunes sont en dessous du seuil de
pauvreté (contre 12,2% en moyenne) ; 46000 jeunes ne sont ni en emploi, ni en formation, 3700 sont parents
isolés. Ce rapide portrait montre la diversité des parcours et des besoins résidentiels de cette tranche d’âge.
Si l’on recentre sur la population de 18 à 29 ans titulaire d’un baccalauréat étudiante ou apprentie, 27 % de la
population étudiée vit chez ses parents mais ce taux est tiré vers le bas par Toulouse Métropole où seuls 18%
des étudiants vivent chez leurs parents et dans une moindre mesure par le SICOVAL (35%) ; sur l’ensemble des
autres intercommunalités, ce taux est de 81%.
La colocation est une spécificité de Toulouse Métropole où elle représente une solution de logement pour près
d’un étudiant sur 5 (19% mais 9% seulement sur le SICOVAL). Les étudiants vivant seuls représentent le même
poids dans Toulouse Métropole et au SICOVAL (45%). Ils ne représentent que 5 à 6% pour le reste du
Département. La population « hors ménage », c’est-à-dire vivant en internat ou en caserne, est concentrée sur
la métropole toulousaine et concerne 4000 étudiants et apprentis.
Si l’on reste centré sur les deux pôles étudiants que sont Toulouse Métropole et le SICOVAL, la population
étudiante en logement autonome (hors internats et casernes) représente donc 63 000 personnes, dont 36700
vivent seuls.
6
Comme on pouvait s’y attendre, le mode de cohabitation évolue avec l’âge. A noter que la colocation et le fait
de vivre seul connaissent une pointe entre 20 et 24 ans. La part des étudiants vivant chez leurs parents et vivant
en ménage évolue naturellement en sens contraire.
Le graphique ci-dessous présente le mode de cohabitation adopté par les étudiants vivant dans le périmètre de
Toulouse Métropole, en fonction de leur âge. Comme on le voit, la courbe des étudiants en ménage progresse
très régulièrement. La colocation se maintient autour de 20 % entre 20 et 28 ans, puis perd de l’attrait. Les
étudiants hors ménages sont surtout représentés parmi les 18/19 ans. Ces courbes montrent également des à-
coups entre 28 et 30 ans, qui peut correspondre pour les plus diplômés à une période de transition entre sortie
des études et vie professionnelle, qui semble avoir des répercussions sur le mode de logement.
60%
50%
40% CHEZ PARENTS
EN MENAGE
30%
COLOC
SEULS
20%
HORS MEN
10%
0%
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Enfin, l’accès à un logement autonome est réalisé dans plus d’un cas sur deux par la location d’un logement nu
dans le parc privé (sauf sur le SICOVAL où la part de meublés dépasse celle du locatif privé nu), notamment pour
les étudiants qui ne vivent pas seuls. Pour ces derniers, la location d’un meublé est la solution de logement pour
41% d’entre eux. Comme on le voit, l’accès à un logement dans le parc HLM classique reste très minoritaire,
notamment pour les étudiants et apprentis vivant seuls.
Logement nu Logement nu Location Logement
Propriétaires locatif privé locatif HLM meublée gratuit Total général
EN MENAGE 9% 71% 5% 13% 3% 100%
COLOC 9% 65% 5% 18% 3% 100%
SEULS 2% 51% 2% 41% 3% 100%
Total général 5% 55% 3% 28% 3% 100%
7
On notera enfin que la colocation tend à se développer y compris dans l’offre meublée : une part croissante des
résidences étudiantes, qu’elles soient publiques ou privées, développent en effet une offre de logements en
colocation.
8
1.3. Synthèse
9
2. Le positionnement de la métropole toulousaine au regard d’autres villes
étudiantes
2.1. Considérations méthodologiques et recommandations
Les études systématiques de la vie étudiante par les divers observatoires restent assez jeunes. On observe la
convergence vers certains indicateurs caractéristiques, ce qui suppose une harmonisation des méthodes de
calcul et de collecte des informations. Les recommandations élaborées par la FNAU et la création
d’Observatoires Territoriaux du Logement Etudiant (OTLE) – l’observatoire national était prévu pour 2018 –
devraient faciliter cette harmonisation.
La plupart des rapports d’étude intègrent à la fois une étude du parc du logement, mais aussi une typologie des
étudiants (situation financière, origine géographique, type d'étude, accès aux aides) et un volet sur leurs besoins
en mobilité journalière. En effet, les enquêtes auprès des étudiants, dans toutes les villes (de toutes tailles) font
apparaître que si le prix des offres locatives (vs leur situation financière) est le critère n°1 de leurs choix, la
proximité du logement avec le lieu d'étude est un critère également très significatif. Il est donc recommandé
d'intégrer / centraliser, dans un éventuel observatoire, ces deux autres champs d'informations.
Sources : la majorité des informations provient des services étudiants (Crous, académie) mais aussi des
enquêtes auprès des étudiants, notamment au moment de leur inscription à l'université (taux de réponse
moyen autour de 30%) ; cela peut aider à collecter une information plus précise si besoin.
Concernant le logement en lui-même, au-delà des indicateurs, les analyses des tendances semblent converger
: les étudiants sont de plus en plus tôt "décohabitants" (ils n'habitent plus chez leurs parents) ; la demande en
logement se diversifie de plus en plus et s'éloigne du standard de la chambre en Cité U de 9m2 ou du studio
non-meublé : résidences avec services intégrés, plus de meublés, logements plus grands, colocations,
résidences plus petites (50 lits au lieu de 300), offre en campus ou en diffus.
2.2. 1 à 3 pôles étudiants en moyenne
Un classement des villes françaises par son taux de population étudiante (nb étudiants / nb hab. de
l’agglomération) place Toulouse dans le haut du classement, au 4 ème rang derrière Paris, Lyon et Lille. C’est
également une des villes étudiantes les plus importantes, en valeur absolue
Les métropoles et villes étudiantes françaises (hors Paris) présentent 1 à 3 sites étudiants principaux, bien
irrigués par les TC. L’agglomération toulousaine respecte ce schéma avec des établissements d’enseignement
supérieur concentrés sur 3 zones (lycées exceptés) :
o Toulouse 1 capitole et hypercentre
o Toulouse 2 Jean-Jaurès
o Toulouse 3 Paul Sabatier et Rangueil
Deux pôles secondaires émergent, autour de Labège et Auzeville-Tolosane, dont la desserte en transports en
commun est encore faible, et de façon moins concentrée au tour de Purpan.
102.3. Mode de cohabitation et part de l’offre dédiée logement
Parmi les grandes métropoles, Toulouse se caractérise par une faible part d’étudiants vivant au domicile de leur
parents : ils ne sont que 27 % sur notre territoire contre 41% à Marseille et 47 % à Lyon. L’Académie reste très
attractive pour des étudiants exogènes, ce qui peut expliquer le fort taux d’étudiants vivant en logement
autonome.
Répartition des modes Parents / famille Résidences Résidences
Parc diffus Autre
d’habitation (%) / propriétaire publiques privées
Lyon 45 35 9 8 3
Marseille 41 27 14 9 9
Toulouse 27 49 12 9 3
Bordeaux 27 52 13 5 3
Grenoble 23 53 13 9
Pau 18 49 26 7
Bourges 34 46 18 2
11Concernant l’offre dédiée, le nombre de logements recensés dans cette étude correspond à 22% du nombre
total d’inscrits recensés dans cette étude (116 000 au total), dont 13% en résidences publiques et 8% en
résidences privées. Il est difficile de comparer ces chiffres car les observatoires du logement étudiant (ou de la
vie étudiante) de ces villes utilisent des nomenclatures différentes. Toutefois, il semble que Toulouse se situe
dans les mêmes valeurs que d’autres villes comme Lyon, Bordeaux, Marseille, Pau, Grenoble, Bourges : dans
ces villes, la part de résidences publiques représente entre 9 et 25% des logements étudiants (médiane à 15%),
tandis que la part des résidences privées représente entre 5 et 9% des logements étudiants (médiane à 7%).
2.4. Etudiants boursiers
Nous avons recensé 32 500 étudiants boursiers au sein des établissements supérieurs (soit 28 % de la
population étudiante). Les résidences CROUS permettent d’accueillir 8 900 étudiants, ce qui représente 27,3%
du nombre total d’étudiants boursiers de la métropole, et 7,7% du nombre total d’étudiants. Ces deux
indicateurs sont fréquemment repris dans les observatoires du logement étudiant de différentes villes
françaises, permettant d’établir un comparatif succinct :
Ville ou Nb de lits CROUS pour Nb de lits CROUS pour 100
région 100 étudiants étudiants boursiers
Lyon 4,6 20,5
Aquitaine 8,5 30,2
Bourges 8 n.a.
Grenoble 9,5 30,5
Toulouse 7,7 27,3
Par ailleurs, la situation de la métropole lyonnaise est particulière car la part d’étudiants vivant chez leurs
parents est très élevée (45%). Ce constat invite donc à considérer que le nombre de lits CROUS est sensiblement
en-deçà des besoins réels. Il manquerait un millier de lits pour proposer un taux similaire à Grenoble ou la région
Aquitaine.
2.4. Coût du logement pour les étudiants
Le tableau ci-contre présente une synthèse du montant CROUS 157,50 €/mois
minimum des loyers des résidences étudiantes ; ce tarif est HLM 171 € /mois
appliqué soit sur une chambre, un studio ou T1, soit sur des résidence d’école 189 €/mois
logements en colocation ; il s’agit donc ici du « ticket d’entrée » résidence privée 320€/mois
le moins cher de la catégorie : résidence en copropriété 330€/mois
Ici encore, la comparaison de ces chiffres avec d’autres villes françaises reste périlleuse. Les documents publiés
par les divers observatoires du logement présentent une fourchette de 150 à 545 €/mois pour les loyers en
résidences publiques (valeur médiane 265 €/mois), et une fourchette de 500 à 596 €/mois pour les résidences
privées (pas de valeur médiane compilable).
12Le site www.Locservice.fr
permet de mettre en
regard avec l’offre
locative libre et propose
une cartographie récente
du coût moyen d’un
studio, selon les
différentes villes
françaises. Il en résulte
que Toulouse offre une
certaine attractivité en
comparaison avec les
autres grandes
métropoles françaises
(Paris, Lyon, Marseille,
Bordeaux, Lille, …), mais
des tarifs forcément plus
élevés que dans les villes
« secondaires ».
133. L’offre d’enseignement supérieur en Haute-Garonne : quelques repères
L’attractivité de l’Académie de Toulouse est de plus en plus évidente. Toulouse apparaît toujours dans le podium
des villes préférées des étudiants. L’académie est très importatrice d’étudiants des autres régions alors que,
dans le même temps, les étudiants de l’académie s’exportent peu.
Si les données concernant le nombre d’établissements semblent exhaustives, il n’en est pas de même pour le
nombre d’inscrits du fait de sources manquantes concernant les CFA post-bac, les formations sanitaires et
sociaux (IFSI…) et les établissements privés hors contrat. Ceci peut avoir un impact non négligeable sur les
analyses à des échelles territoriales fines.
233 établissements proposant une offre
d’enseignement supérieur ont été recensés
sur le Département, dont 192 sur le
territoire de Toulouse Métropole.
Le poids des trois Universités est
déterminant puisqu’elles réunissent 65% de
l’effectif total mais le territoire toulousain
se caractérise également par l’implantation
d’un grand nombre d’écoles privées qui
drainent de nombreux étudiants. L’offre
post-bac des lycées est également
significative.
La part d’étudiants boursiers est particulièrement élevée au sein des lycées (y compris les lycées privés) et de
l’Université Jean Jaurès (respectivement 40 et 38%). Elle tourne autour de 30% dans les deux autres universités
(Paul Sabatier et Capitole). Les écoles privées accueillent en moyenne un peu plus de 10% de boursiers. Les
effectifs des étudiants boursiers sont en augmentation constante chaque année d’environ 3 à 4% et les
projections montrent que cela devrait continuer (à mettre en regard avec l'évolution de la population totale.
Rattachement Nombre établissements Total étudiants Part boursiers
Toulouse III Paul Sabatier 11 28740 29%
Toulouse 2 Jean Jaurès 15 28097 38%
Toulouse I Capitole 8 18859 31%
Lycées 62 8952 40%
INP 5 3762 19%
ICT 12 3225 23%
Autres 120 24390 11%
Total général 233 116025 28%
Le territoire du SICOVAL est le seul à concentrer plus d’établissements privés que publics. Cette donnée a de
l’importance puisqu’elle va déterminer le profil des étudiants et donc les caractéristiques de l’offre de
logements à leur proposer.
14Boursiers : 29%
Boursiers : NR
Boursiers : 52%
Boursiers : 7%
Parmi les 10 plus gros établissements d’enseignement supérieur non rattachés à une université ou un institut,
6 comptent plus de 1000 étudiants.
SIGLE LIBELLE COMMUNE Statut Nb étudiants
TBS TOULOUSE BUSINESS SCHOOL TOULOUSE Prive sous contrat 4853
INSA Toulouse INSTITUT NATIONAL DES SCIENCES APPLIQUEES TOULOUSE Public 2958
ESPE ECOLE SUPERIEURE DU PROFESSORAT ET DE
TOULOUSE L'EDUCATION DE L'ACADEMIE DE TOULOUSE TOULOUSE Public 2323
EC SUP TECH ANNEXE SITE ENTIORE TOULOUSE BUSINESS QUINT-
PR SCHOOL FONSEGRIVES Prive sous contrat 1440
INSTITUT SUPERIEUR DE L'AERONAUTIQUE ET DE
ISAE L'ESPACE TOULOUSE Public 1281
ENAC ECOLE NATIONALE DE L'AVIATION CIVILE TOULOUSE Public 1051
INP EI Purpan INP TOULOUSE ECOLE D'INGENIEURS DE PURPAN TOULOUSE Prive sous contrat 986
ICAM INSTITUT CATHOLIQUE D'ARTS ET METIERS TOULOUSE Prive sous contrat 829
INP ENVT ECOLE NATIONALE VETERINAIRE DE TOULOUSE TOULOUSE Public 749
AUZEVILLE-
CFAAH CFA AGRICOLE ET HORTICOLE D'AUZEVILLE TOLOSANE Public 708
Les données concernant le nombre d’étudiants sont encore incomplètes, notamment pour les établissements
privés et les CFA. Pour les établissements pour lesquels les données sont disponibles dans le fichier du Rectorat,
la part des étudiants de 1ère année représente 1/3 de l’effectif global.
15Localisation des inscrits dans les établissements par statut d’établissement
16Il faut également tenir compte du Que dire des évolutions du rythme universitaire ?
fait que les parcours étudiants ont Il a également complètement changé. Auparavant, notre angoisse
évolué et sont beaucoup moins était concentrée sur le mois d’août – où les taux d’occupation
linéaires qu’auparavant. Les études étaient très faibles -, le reste de l’année s’écoulant sans pression
génèrent une mobilité résidentielle majeure. Aujourd’hui, la période de calme relatif ne s’étend que de
septembre à décembre, les stages commençant dès le mois de
nouvelle liée au développement des
janvier – or tous les cursus ont désormais intégré des périodes de
périodes de stages, de semestres
stages, tandis que l’évolution législative a réduit les périodes de
passés à l’étranger ainsi que du préavis avant départ. Aujourd’hui, les mois de mai à juillet sont
développement de l’alternance. Par devenus les plus complexes à appréhender. Ceci constitue un
ailleurs, les étudiants n’hésitent grand changement pour les étudiants, pour les lieux
plus à s’engager dans des années de d’enseignement, mais aussi pour les gestionnaires. Ces derniers se
césure, soit pour s’engager comme sont aussi majoritairement reportés de la location « nue » à la
location meublée, intégrant mieux la possibilité de périodes
volontaire (service civique,
courtes d’occupation. Aujourd’hui, l’étudiant n’a plus qu’à venir
bénévolat) ou pour réaliser des avec ses vêtements, son ordi et ses cours, et les gestionnaires à
projets personnels (voyages, espérer qu’il ne décidera pas du jour au lendemain de quitter son
première expérience logement pour un autre – les résidences devant d’ailleurs offrir le
professionnelle…). Comme en wifi, de préférence haut-débit, comme on offre l’eau ou
témoigne l’extrait ci-contre, ces l’électricité.
évolutions impactent fortement Philippe Nicolet, président du Groupe Réside Etudes et de l'AIRES
– Université et territoires n°127
l’offre de logement étudiant et son
occupation.
174. Analyse de l’offre de logements dédiés
Il faut ouvrir ce chapitre en précisant la grande difficulté à définir de façon stricte et précise la notion « d’offre
dédiée ». En effet, il apparaît que cette lecture de l’offre de logements des étudiants est fortement marquée
par la représentation de la « résidence étudiante » qui dans les faits semble aujourd’hui en pleine évolution.
Comment en effet définir une offre dédiée ?
- Est-ce une offre conçue et produite pour l’accueil des étudiants ?
- Est-ce une offre réservée aux seuls titulaires d’une carte étudiante ?
- Faut-il prendre en compte des offres qui peuvent accueillir de façon non exclusive des étudiants tels
que les résidences Habitat Jeunes ?
- Comment qualifier des logements diffus réservés aux étudiants (ex. des Kaps de l’AFEV, logements
sociaux en colocation) ?
Il a donc fallu faire des choix, qui ont été guidés par la volonté :
- De conserver une lecture la plus large possible de l’offre dédiée et de reporter à des versions futures
une sélection plus sévère des résidences identifiées. Nous avons toutefois exclu des analyses les
résidences hôtelières qui peuvent accueillir des étudiants mais dont la vocation est autre.
- De se donner ainsi la possibilité de suivre les évolutions de l’offre qui se caractérisent par quatre grands
types de changements :
- La vente de résidences à un nouveau gestionnaire, qui conserve ou non la destination étudiante
du bien
- Le glissement de statut opéré par un gestionnaire au regard de sa stratégie commerciale
(exemple des Appart’Etudes devenus Appart’City).
- La rénovation de résidences reconfigurant de façon lourde l’offre de logements
(transformation de chambres en studio par exemple).
- Le glissement progressif du peuplement de certaines résidences initialement conçues pour les
étudiants mais occupés pour une part croissante par d’autres types de ménages.
- Les résidences « en projet » ont été conservées dans la liste mais ne font pas l’objet d’analyse à ce
stade.
La méthodologie utilisée pour constituer cette première base est explicitée dans la deuxième partie de ce
rapport. La liste comprend les résidences suivantes :
ACTIVE COPRO PROJET RES HOT
Nombre de Nombre de Nombre de Nombre de
Catégories résidences Total Logts résidences Total Logts résidences Total Logts résidences
CROUS 30 8369 3 515
HABITAT JEUNES 14 718
HLM 27 4333 3 458
INTERNAT 15 401
PRIVE 43 6788 37 3414 17 2679 11
RES ECOLE 7 2289 1 70
Total 136 22898 37 3414 24 3722 11
Nous traiterons ici des 136 résidences actives offrant 22 898 logements et proposons une analyse des 37
copropriétés au paragraphe 4.4. Le nombre de logements de cette dernière catégorie n’est pas pris en compte
dans les traitements statistiques proposés car la réalité de leur vocation étudiante n’est pas toujours avérée.
18Répartition des résidences par catégorie et par commune
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
CROUS 30 8369 324 226 296
BALMA 1 72 0 340 340
RAMONVILLE 1 98 0 368 368
TOULOUSE 28 8199 324 226 291
HABITAT JEUNES 14 718 95
BLAGNAC 1 85 0
COLOMIERS 1 45 38
MURET 1 78 0
PLAISANCE DU TOUCH 1 41 0
SAINT GAUDENS 1 63
TOULOUSE 9 406 57
HLM 27 4333 223 189 322
AUZEVILLE – T. 3 557 14 412 412
BLAGNAC 1 65
COLOMIERS 1 3 3 189 189
LABEGE 1 302 6 370 370
QUINT FONTSEGRIVE 1 0
TOULOUSE 20 3406 200 199 322
INTERNAT 15 401
AUZEVILLE – T. 1 350
BALMA 1 51
COLOMIERS 1 0
DONNEVILLE 1 0
MANE 1 0
MURET 1 0
ONDES 1 0
SAINT GAUDENS 1 0
TOULOUSE 7 0
RES ECOLE 7 2289 44 358 410
AUZEVILLE – T. 2 270 0 358 410
TOULOUSE 5 2019 44 360 410
PRIVE 80 10202 220 385 514
AUZEVILLE – T. 1 182 447 447
BALMA 1 78 530 530
BLAGNAC 2 149
LABEGE 2 731 10 480 480
RAMONVILLE 1 300
TOULOUSE 73 8762 210 385 518
Total général 173 26312 906 189 377
19Nombre de logements dédiés par IRIS /localisation des établissements d’enseignement supérieur
204.1. Les résidences CROUS
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
CROUS 30 8369 324 226 296
Elles représentent 17 % des résidences recensées mais 32% des logements dédiés aux étudiants. La taille
moyenne d’une résidence CROUS est de 279 logements.
Leur implantation est en phase avec deux des trois grands pôles universitaires (Paul Sabatier et Toulouse
Capitole), le troisième pôle autour de l’Université Jean Jaurès est peu investi, au regard du nombre d’étudiants
et de la part d’étudiants boursiers dans cette faculté. Une résidence est située sur la commune de Balma et une
sur Ramonville mais à la limite de Toulouse.
72% des locataires sont boursiers.
Les solutions de logement sont variées :
- Chambre avec sanitaires et cuisines collectives
- Studio/T1
- T2 et plus, pour couples
- Logements en colocation
Pour un logement d’une pièce comprenant sanitaires et espace cuisine, les prix minimums hors allocation vont
de 225 € à 396 €. Mais des possibilités de logement à moins de 200 € hors APL sont proposées dans de
nombreuses résidences, notamment les plus anciennes.
D’après la direction du CROUS, les chiffres montrent que le CROUS ne peut pas répondre à la demande de 2 à
3000 étudiants chaque année, qui sont inscrits en liste d’attente notamment pour ceux dont la situation n’est
pas stabilisée dès le mois de juillet. Environ 2000 étudiants chaque année restent sans réponse.
214.2. Les résidences Habitat Jeunes
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
HABITAT JEUNES 14 718 95
Les 14 résidences Habitat Jeunes (9 sur Toulouse, 5 sur d’autres communes de Haute Garonne) représentent
8% des résidences et 3% des logements (718 logements). Leur taille moyenne est de 51 logements.
Leur implantation est plus diversifiée avec notamment une résidence à Saint Gaudens et une à Muret.
Les solutions de logement sont variées :
- Chambre individuelle
- Chambre à plusieurs
- Studio/T1
- T2 et plus
Toutes les résidences Habitat Jeunes accueillent au moins 50 % d’apprentis et de jeunes travailleurs ; la part
des étudiants varie entre 4 et 14 % et ne peut dépasser 20 %. Ce sont plutôt des étudiants en 2ème partie de
cursus (dernière année de licence et master) et une part significative d’étudiants étrangers. La durée moyenne
d’occupation, tous profils confondus, est relativement courte (7 mois).
Après déduction des aides au logement, le reste-à-charge commence à partir de 40 euros par mois pour les
locataires dont les ressources sont les plus faibles.
224.3. Les résidences HLM
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
HLM 27 4333 223 189 322
Elles représentent 16 % des résidences recensées et 16 % des logements dédiés aux étudiants. La taille moyenne
d’une résidence HLM est de 160 logements.
Leur implantation est déterminée par les principaux pôles d’enseignement et/ou leur desserte par les transports
en commun.
Avec 10 résidences et 1860 logements, Promologis est le premier bailleur pour étudiants, suivi par la SA des
Chalets qui compte 6 résidences et 1267 logements ; viennent ensuite Alteal, NLM, Patrimoine et la Cité jardin.
Pour un logement d’une pièce comprenant sanitaires et espace cuisine, les prix minimums hors allocation vont
de 189 € à 545 €, le prix moyen étant de 322 €.
2161 attributions ont été réalisées en 2017 sur les résidences étudiantes HLM du territoire, soit 0,5 attribution
pour 1 logement. Ce ratio est très variable d’une résidence à l’autre sans qu’il ne soit possible d’établir de
corrélation ni avec l’ancienneté de la résidence, sa localisation ou son niveau de loyer.
234.4. Les résidences écoles et les internats
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
INTERNAT 15 401
RES ECOLE 7 2289 44 358 410
Les 15 internats de Haute-Garonne sont
situés pour moitié sur la Ville de
Toulouse. Certains disposent d’une offre
de logement dédié aux post-bacs (Maison
des BTS, Maison des CPGE) mais nous ne
disposons pas ni du nombre de place
offertes ni de leur occupation réelle.
Les 7 résidences d’écoles (5 à Toulouse et
2 à Auzeville) proposent 9% de l’offre de
logement dédié, même si ces logements
accueillent également des enseignants,
des chercheurs et des stagiaires.
Certaines résidences proposent des
demi-pensions. Les tarifs tournent autour
de 400 €/mois.
244.5. Les résidences privées (avec gestionnaire unique ou en copropriété)
Catégories de résidences et Nombre de Total Logements en Min. de Moy. de
commune d’implantation résidences logements colocation tarif_T1 tarif_T1
PRIVE 80 10202 220 385 514
Gestionnaire unique
Copropriétés
25Nous avons distingué pour les besoins de l’étude :
- Les résidences gérées par un gestionnaire unique : il centralise les réservations et assure la gestion des
baux ainsi que l’entretien et les services quotidiens au sein de la résidence. La plupart des gestionnaires
relèvent d’enseignes nationales (Nexity Studea, Kley, Zenétudes…) mais de nombreuses résidences sont
gérées également par des structures locales. Les congrégations religieuses offrent enfin de nombreux
logements sur le centre-ville toulousain. On en recensé 43 résidences pour un total de 6788 logements.
- Nous appelons copropriétés des résidences généralement conçues pour le logement étudiant (studettes
ou studios, espaces et services partagés) mais dont il n’a pas été possible de trouver un référent unique.
Les logements peuvent être loués par divers moyens (agences, sites internet) à la discrétion de chaque
copropriétaire qui peut aussi choisir de dédier son bien à des locations saisonnières (Air BNB,
Booking…). La part d’étudiants dans ces résidences est parfois élevée, sans doute du fait d’un
recrutement via le bouche à oreille et les relais dans les établissements d’enseignement supérieur. Mais
ces copropriétés demanderaient une investigation plus fine pour vérifier leur contribution au logement
des étudiants. 37 copropriétés sont ainsi recensées proposant 3414 logements.
Avec au total plus de 10000 logements, ces résidences représentent 46% des résidences recensées et 39% des
logements dédiés aux étudiants. La taille moyenne d’une résidence privée est de 129 logements, les plus
grandes résidences étant localisées sur les communes du SICOVAL (supérieur à 300 logements).
Comme on le voit sur les cartes, l’offre est plus diffuse, même si les enseignes tendent à privilégier la proximité
des écoles. A noter que le secteur de Purpan est plus fortement investi par cette catégorie de résidences.
L’offre de logement commence généralement à la Que dire du développement des nouveaux usages des
studette (12m² minimum) disposant des sanitaires jeunes, et comment sont-ils pris en compte dans les
et d’un coin cuisine à l’intérieur du logement. Une produits proposés ?
gamme de logements plus grands est Nous assistons aujourd’hui à une évolution des modes
généralement proposée : de vie. Les nouvelles générations étudiantes et de
jeunes actifs, familières de l’utilisation des réseaux
- T1 : 18/20 m² sociaux, souhaitent de plus en plus être indépendantes
- T1 bis : 24/26 m² et flexibles, de par leur cursus, leur mode vie ou leur
- Des T2 et plus mode de travail. La vie en colocation les attire.
Ces générations vont désormais préférer se loger et
L’offre de colocation se développe cohabiter entre elles au sein de lieux stimulants,
particulièrement, comme en témoigne cet modernes, intégrant le partage d’expérience et de
entretien avec Mathieu Guillebault, « Associate valeurs communes. Les développeurs ainsi que les
Director du CRBE dans Université et Territoires – opérateurs de résidence conçoivent et proposent des
N°127 (encadré ci-contre) espaces alors adaptés à cette demande qui évolue,
tournée vers la proximité, l’échange et la facilité. La
programmation de résidences de colocation ou «
Concernant les niveaux de loyers, les éléments ont coliving » intègre de 2 à 5 chambres privatives (avec
salle de bains, bureau et parfois kitchenette) dans de
pu être recueillis pour 37 des 43 résidences avec
grands appartements où sont partagées le salon, la
un gestionnaire unique : pour un logement d’une salle à manger et la cuisine. Les espaces de services
pièce comprenant sanitaires et espace cuisine, les sont quant à eux généralement concentrés au rez-de-
prix minimums hors allocation vont de 385 € à 689 chaussée, au sous-sol ou sur le roof-top. Le coliving
€, le prix moyen étant de 530 €. Certaines n’est en France qu’à ces débuts, là où aux Etats-Unis il
prestations sont incluses ou non dans les tarifs est un marché mature. Lorsque l’on sait que pour une
offre de colocation nous avons 7 demandes, on
(internet, accès à une buanderie…).
imagine facilement la profondeur de ce marché.
264.6. Analyse de l’occupation des résidences privées (base : CAF)
Nous avons analysé 66 résidences privées pour lesquelles la CAF nous a transmis le nombre de bénéficiaires
d’une allocation logement et le nombre d’étudiants bénéficiaires d’une allocation logement. Ces données ne
permettent pas d’identifier le nombre d’étudiants logés dans la résidence car certains étudiants de moins de
21 ans restent rattachés au foyer de leurs parents, qui peuvent toucher des allocations familiales supérieures à
ce que leur enfant toucherait en allocation logement. Ces locataires ne sont donc pas comptabilisés dans les
données CAF. De même, le fait qu’il y ait une faible part de bénéficiaires d’une allocation logement peut signifier
que les locataires sont au-dessus des plafonds mais peut aussi correspondre à des situations irrégulières.
Nous avons classé les 66 résidences en 4 catégories, en croisant la médiane du taux de bénéficiaires d’une
allocation logement (64,9%) et la médiane du taux d’étudiants parmi les bénéficiaires d’une allocation logement
(78,4%).
Taux bénéficiaires Allocation logement Taux bénéficiaires Allocation logement
supérieur à la médiane supérieur à la médiane
Taux d’étudiants parmi bénéficiaires AL Taux d’étudiants parmi bénéficiaires AL
supérieur à la médiane inférieur à la médiane
22 12
Taux bénéficiaires Allocation logement Taux bénéficiaires Allocation logement
Inférieur à la médiane inférieur à la médiane
Taux d’étudiants parmi bénéficiaires AL Taux d’étudiants parmi bénéficiaires AL
supérieur à la médiane inférieur à la médiane
11 21
Taux de bénéficiaires d’une allocation logement et taux d’étudiants supérieurs à la médiane
Cette catégorie regroupe 22 résidences (dont 4 copropriétés) soit 3193 logements. En moyenne, 66 % des
logements sont occupés par des étudiants bénéficiaires d’une aide au logement. 11 résidences comptent au
moins 100 logements ; 2 résidences sont conventionnées.
On y retrouve bon nombre de résidences relevant de grandes enseignes telles que Privilèges Etudes, Les Belles
Années, Artemisia… ainsi que les résidences situées en dehors des campus (Campus Bayard, Estudines de
Brienne…)
27part_etud_total_ben_al
part_etud_al_total_log
part_ben_al_ total_log
nb_ etud_al
nb_ben_al
total
NOM_RESID ETAT_PROJ GESTIONNAI conv _log
LES ESTUDINES DE
BRIENNE ACTIVE LES ESTUDINES oui 430 289 0,67 268 0,93 0,62
CAMPUS DES SCIENCES
TOULOUSE RANGUEIL ACTIVE ACTEVA RS 413 312 0,76 279 0,89 0,68
CAMPUS DES SCIENCES
TOULOUSE LABEGE ACTIVE ACTEVA RS 402 286 0,71 251 0,88 0,62
TOULOUSE AUZEVILLE ACTIVE ARTEMISIA 182 133 0,73 125 0,94 0,69
CAMPUS BAYARD ACTIVE CAMPUS DE BISSY 164 116 0,71 95 0,82 0,58
RESIDENCE ETUDIANTE NEXITY TOULOUSE
DE BRIENNE ACTIVE CARNOT 161 111 0,69 103 0,93 0,64
LA COLLINE DES SCIENCES COPRO vendu 151 111 0,74 107 0,96 0,71
NEMEA APPART'ETUD
TOLOSA ACTIVE NEMEA 118 81 0,69 76 0,94 0,64
LE CLUB
CERDANA 2 ACTIVE ETUDIANT/OSE 109 88 0,81 76 0,86 0,70
CAMPUS DES CARMES ACTIVE PRIVILEGE ETUDES 104 68 0,65 66 0,97 0,63
RESIDENCE
GASTON PHOEBUS ACTIVE GASTON PHOEBUS oui 100 69 0,69 61 0,88 0,61
DENFERT ROCHEREAU ACTIVE LES BELLES ANNEES 97 66 0,68 63 0,95 0,65
OCCITANES ACTIVE ARTEMISIA 95 63 0,66 58 0,92 0,61
STUDEA TOULOUSE
RANGUEIL ACTIVE NEXITY STUDEA 94 67 0,71 57 0,85 0,61
RESIDENCE ETUDIANTE NEXITY TOULOUSE
DE ST SAUVEUR ACTIVE CARNOT 93 64 0,69 56 0,88 0,60
TOULOUSE RANGUEIL ACTIVE ARTEMISIA 90 80 0,89 77 0,96 0,86
CARRE SAINT SERNIN ACTIVE LES BELLES ANNEES 86 70 0,81 68 0,97 0,79
LA TOURMALINE ACTIVE PRIVILEGE ETUDES 78 51 0,65 40 0,78 0,51
SAINT CYPRIEN COPRO SOPRIM 72 60 0,83 52 0,87 0,72
Cabinet Claude
ETOILE CARNOT COPRO Sanchez 63 57 0,90 47 0,82 0,75
UNIVERS CITY ACTIVE LES BELLES ANNEES 51 44 0,86 40 0,91 0,78
RESIDENCE DU PARC DE
SAINT ETIENNE COPRO SOPRIM 40 26 0,65 24 0,92 0,60
28Taux de bénéficiaires d’une allocation logement inférieur à la médiane, taux d’étudiants supérieur à la médiane
Cette catégorie regroupe 11 résidences (dont 1 copropriété) soit 1823 logements. En moyenne, 44 % des
logements sont occupés par des étudiants bénéficiaires d’une aide au logement. 5 résidences comptent au
moins 100 logements ; 2 résidences sont conventionnées.
On trouve dans cette catégorie une part importante de foyers gérés par des congrégations religieuses ainsi que
des grandes enseignes dont les tarifs sont relativement élevés (ce qui pourrait expliquer la faible part de
bénéficiaires d’une allocation logement). La part d’étudiants bénéficiant d’une allocation logement parait
particulièrement faible dans les résidences NEXITY STUDEA et EASY STUDENT. On notera également le possible
décrochage de la résidence Abitel, dont la part d’étudiants semble relativement faible.
part_etud_total_ben_al
part_etud_al_total_log
part_ben_al_ total_log
nb_ etud_al
nb_ben_al
total
NOM_RESID ETAT_PROJ GESTIONNAI conv _log
ACTIVE KLEY 485 270 0,56 224 0,83 0,46
KLEY TOULOUSE
EASY STUDENT
TOULOUSE
MONTAUDRAN ACTIVE EASY STUDENT 366 121 0,33 107 0,88 0,29
MACSF LE CADUCEE ACTIVE MASCF oui 230 123 0,53 120 0,98 0,52
ABITEL ACTIVE ABITEL 181 93 0,51 76 0,82 0,42
STUDEA TOULOUSE
OUEST ACTIVE NEXITY STUDEA 151 71 0,47 65 0,92 0,43
Cabinet Moullin
CAPITOLE 97 COPRO Traffort 96 58 0,60 46 0,79 0,48
SOEURS
FOYER FAMILIAL DOMINICAINES DE
D'ETUDIANTES ACTIVE LA PRESENTATION 80 24 0,30 24 1 0,30
FOYER LA PRESENTATION FOYER LA
DE MARIE ACTIVE PRESENTATION 79 31 0,39 31 1 0,39
FOYER LA
FOYER DE LA GRAVETTE ACTIVE GRAVETTE oui 70 44 0,63 43 0,98 0,61
ASSOCIATION SAHUC
MAZAS ACTIVE SAHUC MAZAS 50 28 0,56 28 1 0,56
STUDEA COMPANS
CAFARELLI ACTIVE NEXITY STUDEA 35 13 0,37 12 0,92 0,34
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