EXPERTISE Immeuble d'habitation - PPE - Chemin de Tête-de-Ran 4 2052 La Vue-des-Alpes - NE.ch
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immobilier E-mail: info@batec-ne.ch
BATEC architecture Portable 079 310 06 07 Rue de la Cure 24
René Augsburger expertises Téléphone 032 725 00 45 2035 Corcelles NE
EXPERTISE
Immeuble d'habitation - PPE -
Chemin de Tête-de-Ran 4
2052 La Vue-des-Alpes
Objet concerné:
Appartement PPE de 4 pièces
du cadastre des Hauts-Geneveys
Corcelles, le
3 mars 2021
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
DONNÉES DE BASE Mandant: Office des Poursuites - Etat de Neuchâtel
2300 La Chaux-de-Fonds - Pascal Brulhart coll. spéc.
Estimateur: René Augsburger
Adresse: Batec-Architecture, rue de la Cure 24, 2035 Corcelles
Rue / n°: Chemin de Tête-de-Ran 4 Zone: Zone de constructions basses / zone crêtes et forêts
NPA / localité: 2052 La Vue-des-Alpes Terrain 1: Parcelle art. N° 1687 m2 3173
Type d'immeuble: Immeuble d'habitation - PPE - Terrain 2: Parcelle art. N° 745 m2 856
Objets concernés: Appartement PPE de 4 pièces
Appartement Ouest niv. 2 : Appartement de 4 chambres, une
(selon inscription au RF) cuisine, un wc-bain, deux wc-douche
Propriétaire: Yasmina MENGHETTI un hall m2 171
Registre foncier: District du Val-de-Ruz Total surface indicative m2 171
N° du bien-fonds: N° 1687 du cadastre des Hauts-Geneveys
Appartement: PPE N° 1806/E
Quote-part: 166/1000 Année de construction: Immeuble ECAP 1937
Autres: Travaux récents: Rénovation complète (création PPE) en cours
Quote-part: Assurance bâtiment ECAP: Fr. 5'000'000.-- (provisoire) estim. de 2018
But de l'évaluation: Recherche de la valeur vénale Estim. cadastrale: Fr. 432'000.-- (à contrôler) éval. de 2015
Bases:
Extrait du registre foncier Articles de base / article PPE 03.11.2020
Estimation cadastrale 30.10.2020
Plan cadastral SITN 2020
Plan d'aménagement SITN 2020
Cadastre des dangers naturels SITN 2020
Cadastre des sites pollués Canepo 2020
Attestation d'assurance des bâtiments Police ECAP - valeur à neuf, sous réserve 2020
Etat locatif / contrats de bail
Plans Plan PPE 2012
Règlement de la communauté de copropriétaires par étage Document séparé 27.03.2012
Particularités
Photos 15.12.2020
Réquisitions / servirudes
Comptes de gérance
Visite de l'appartement (immeuble, visite partielle) 24.02.2021
Valeur vénale au: 3 mars 2021 CHF 550 000
Vue générale côté Sud
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
Façades Nord-ouest
Façade Nord
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
PHOTOS INT.
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
1 très bon 3 moyen
ÉVALUATION QUALITATIVE (partielle) 2 bon 4 mauvais 5 très mauvais
Qualité de la commune en général 3 La Tête-de-Ran est un sommet du Jura situé à l'ouest de la Vue-des-Alpes à 1420 mètres
Eloignement à la grande ville la plus proche, desserte par d'altitude. Fait partie du cadastre des Hauts-Geneveys et de la commune du Val-de-Ruz d'environ
les transports publics, prestige de la localité, vitalité 17000 habitants. Le chef lieu Cernier comprend les services publics et les infrastructures
économique, infrastructures publiques principales. Distances depuis la Tête-de-Ran: Neuchâtel à env. 18 km, la Chaux-de-Fonds à env.
10 km.
Qualité de la localisation dans la commune 3
Attrait du quartier Endroit pour randonnées pédestres et ski de fond. Event. nuisances dues au restaurant proche.
Infrastructures publiques, écoles, commerces, etc. En dehors des centres urbains.
Qualité de l'environnement, vue, orientation, ensoleillement Vue sur le lac et les alpes, bon ensoleillement, tranquillité.
Transports publics, routes Axe routier Ntel-Chaux-Fds et arrêt de bus à la Vue-des-Alpes à 2.5 km. Gare aux Hauts-Genv.
Aménagements extérieurs Travaux à terminer
Accès à l'immeuble Accès depuis la place de parc principale par chemin en forte pente.
Jardin d'agrément, équipements Terrasses et aménagements extérieurs à terminer.
Vue, dégagement, ensoleillement Façade principale d'orientation Sud-ouest. Bon ensoleillement et dégagement.
Bruit, nuisances, environnement Endroit calme.
Garages / places de stationnement. Places de stationnement sur l'article séparé, bien-fonds N° 745.
Qualité de l'appartement PPE Travaux à terminer
Particularité Travaux de transformations exécutés en plusieurs étapes, travaux actuellement à l'arrêt.
Conception, typologie des appartements PPE Appartement PPE de 4 pièces du 2ème niveau avec grande terrasse (droit de jouissance).
Equipement cuisine Cuisine avec agencement à terminer.
Equipement sanitaires Locaux sanitaires avec équipements à terminer.
Revêtements intérieurs Revêtements des locaux à terminer.
Garages / places de parc ext. Place de stationnement extérieure sur parcelle séparée art. N° 745.
Attractivité sur le marché 3
Offre / demande, évaluation du marché Marché immobilier régional difficile.
Qualité de la construction Travaux à terminer - Travaux à terminer
Qualité architecturale, typologie de l'immeuble Ancien restaurant des années 1930. Dernières transformations depuis 2012 (création de la PPE).
Construction légère/massive, qualité des matériaux Construction en maçonnerie/béton, façades crépies, toiture à pans, couverture en tuiles.
Qualité des isolations thermique / phonique Bonne (hors normes actuelles).
Type et qualité du chauffage Chauffage central, chaudière à gaz, radiateurs, à terminer.
Qualité de l'installation électrique Installation conventionnelle, à terminer.
Introductions Electricité; téléphone; gaz, eau potable. Eaux usées évacuation jusqu'aux Hauts-Geneveys.
Etat du bâtiment Travaux à terminer Travaux de transformations depuis 2012, lors de la création de la PPE, ensuite par étapes..
Structure des bâtiments et défauts visibles, rénovations Prévoir d'importants travaux de finition et de remise en état (façades, techniques, etc.).
nécessaires, état d'entretien, travaux urgents, problèmes A contrôler: conformité des installations techniques, hauteur des barrières de protection, etc.
particuliers A régler: problème d'entretien de la conduite d'écoulement des eaux usées jusqu'aux Hauts-
Geneveys / problème d'alimentation de l'eau potable avec le voisin (article no 1686).
Etat de l'objet PPE Travaux à terminer L'appartement n'est pas habitable en l'état.
Prévoir d'importants travaux de finitions ainsi qu'un contrôle de conformité (équipements,
techniques, aménagements, revêtements, etc.).
Appartement actuellement communicant avec la PPE N° 1807/F (PPE à séparer).
Registre Foncier oui Les indications sur les extraits du Registre foncier et plans PPE ci-joints sont à contrôler (plans
Servitudes / mentions / annotations PPE quelque peu modifiés lors des travaux de transformation).
Eco risques Sites pollués non Pas d'inscription au Canepo.
Dangers naturels oui Selon plan des dangers naturels: risque faible (proche secteur indicatif de dangers - glissements).
Amiante -- Pas de contrôle détaillé: quelques anciens revêtements/matériaux avec amiante possible.
Radon -- Pas de contrôle détaillé: région Tête-de-Ran: risque élevé.
Potentiel constructible non
Patrimoine architectural oui Bâtiment évalué en 3ème catégorie note 7.
(bâtiments recensés RACN) Catégorie 3: bâtiments perturbants (bâtiment transformé en 2012 évent. nouvelle appréciation).
Note 7: sans intérêt: présentant de nombreux défauts, mais peu en évidence.
Evaluation globale Travaux à terminer
Le bâtiment est divisé en PPE en 2012 et comprend 8 appartements et un bar-restaurant. Les travaux en cours depuis 2012 sont actuellement à l'arrêt.
Il reste d'importants travaux de terminaison et de finition des appartements et du bâtiment.
Situation essentiellement touristique. Le Col de la Vue-des-Alpes et la route cantonale est à environ 2.5 km. Endroit très éloigné des centres urbains.
Fond de rénovation et charges PPE: non définies.
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
ÉVALUATION QUANTITATIVE
1. Généralités Appartement a.) ... b.) ... c.)
PPE
1.1. Taux de capitalisation (%) % % %
a.) Taux d'intérêt de base 2.00 0.00 0.00 Taux technique (hors taux actuels)
b.) Supplément macro-localis. 0.85 0.00 0.00 Source bancaire
c.) Supplément micro-localis. 0.15 0.00 0.00
d.) Supplément: ventilé Frais de gestion en % de la valeur locative
Coûts CHF Coûts CHF Coûts CHF Appartement ... ...
* - Coûts d'exploitation 1 200 0.27 0 0.00 0 0.00 5.00% 0.00% 0.00%
* - Frais d'entretien 1 920 0.43 0 0.00 0 0.00 8.00% 0.00% 0.00%
* - Frais administr. 1 200 0.27 0 0.00 0 0.00 5.00% 0.00% 0.00%
* - Risque locatif 720 0.16 0 0.00 0 0.00 3.00% 0.00% 0.00%
- Provisions 5 690 1.29 0 0.00 0 0.00 0.74% Val. à neuf bât. 769 500.00
Total suppléments: 10 730 2.43 0 0.00 0 0.00 Part. bât. dans val. à neuf 30%
* Pour le calc. du droit de Total a.) Total b.) Total c.) Taux d'int.: Cycle: 30 année(s)
superf. et de la val. act. Coûts CHF Coûts CHF Coûts CHF 2.00% Provision: 5 690
Taux de capitalisation total 5.43 0.00 0.00
Motifs, remarques
1.2. Valeur de rendement sur la base Valeur locative Selon estimation
Rendement effectif Selon bail annexé
1.3. Volume, norme utilisée pour le cubage Assurance des bâtiments ECAP
2. Valeur réelle
a. Valeur réelle Unité/m2/m3 m2/m3 CHF/ Quote- Part CHF CHF
% unité/m2/m3 part (%)
Appartement PPE N° P1806/E m2 171 4 500 769 500
- Dépréciation due à l'état estim. 25.00% - -192 375 577 125
Autre m2 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Autre Unité 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Locaux annexes m2 0
Calcul au m2
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Locaux annexes m2 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Autre m2 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Garage Unité 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Place de parc ext. Unité 0 0
Droit de jouissance:
- terrasse sud et ouest global 1 50 000 50 000 50 000
Valeur réelle totale PPE 171 627 125
Terrains
Terrain 1 zone constructions basses 3173 150 475 950
Terrain 2 zone crêtes et forêts 856 50 42 800
Total terrains (m2) 4 029 13.85% 518 750
Bâtiments
Immeuble (m2) 5 072 850 4 311 200
- Dépréciation due à l'état estim. 30.00% - -1 293 360 3 017 840
Autre (m2) 0
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Autre (m2) 0
Calcul sur quote-part
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) 0.00% - 0 0
Total bâtiments valeur à neuf (m3) 5 072 4 311 200
- Dépréciation due à l'âge (dépréc. technique) - -1 293 360
Total bâtiments valeur actuelle 80.56% 3 017 840
Aménagements extérieurs
Accès, parcs, plantations, clôtures, etc. (gl) 1 50 000 50 000
- Dépréciation due à l'état estim. 30.00% - -15 000
Total aménagements extérieurs 0.93% 35 000
Frais accessoires
Frais accessoires 1 4.00% 174 448
Total frais accessoires 4.66% 174 448
Total valeur réelle de tout le bâtiment 100.00% 3 746 000
Appartement PPE N° 1806/E - Quote-part en ‰ 166 pour 1 000 621 800
Autre 0 pour 1 000 0
Particularité:
Valeur réelle selon quote-part totale 621 800
Calcul de la val. du terrain selon cl. de situation (USECE, SEK/SVIT). CS: 0.00 = CHF 0
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
3. Valeur de rendement
a. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative durable Part
Nb. m2
CHF/m CHF p.m. CHF p.m. CHF/m CHF/m CHF/m CHF p.m.
Appartement unités approx. CHF p.a. CHF p.a. %
2/p.a /unité /unité 2/p.a 2/p.a 2/p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Appartement de 4 pièces 1 171 0 0 0 0 140 2 000 24 000
avec terrasse 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 24 000
Garages 0 0 0
Couverts 0 0 0
Places de parc ext. inclus 2 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0
Total p.a. 1 171 0 0 0 0 0 12 140 2 000 24 000 100%
Valeur de rendement Appartement Taux de capitalisation: 5.43 % 442 300 100%
b. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative durable Part
Nb. m2
CHF/m CHF p.m. CHF p.m. CHF/m CHF/m CHF/m CHF p.m.
... unités approx. CHF p.a. CHF p.a. %
2/p.a /unité /unité 2/p.a 2/p.a 2/p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Garages 0 0
Couverts 0 0
Places de parc ext. 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0
Total p.a. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%
Valeur de rendement ... Taux de capitalisation: 0.00 % 0 0%
c. Valeur de rendement Loyer effectif Valeur locative durable Part
Nb. m2
CHF/m CHF p.m. CHF p.m. CHF/m CHF/m CHF/m CHF p.m.
... unités approx. CHF p.a. CHF p.a. %
2/p.a /unité /unité 2/p.a 2/p.a 2/p.a /unité
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Garages 0 0
Couverts 0 0
Places de parc ext. 0 0
./.. taux de vacance de base en % 0
Total p.a. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%
Valeur de rendement ... Taux de capitalisation: 0.00 % 0 0%
Surface utile totale m2 171
Prix moyen au m2 p.a. CHF 140
Valeur locative par an (y compris autres utilisations et déductions) CHF 24 000 100%
Revenu locatif effectif par an (y compris autres utilisations et déductions) CHF 0
Taux de capitalisation moyen 5.43%
Valeur de rendement CHF 442 300 100%
./. provisions courues de * 25 an(s) depuis la dernière rénovation Taux d'int.: 2.00% CHF -182 266
Provisions annuelles: 5 690
Valeur de rendement totale CHF 260 034
Motifs, remarques
* Déduction pour provisions courues: montant estimatif pour la terminaison des travaux.
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
ÉVALUATION
Calcul de la valeur vénale
Valeur réelle au m2 Pondération 2 x val. réelle au M2 CHF 627 125
Valeur réelle sur QP Pondération 2 x val. réelle sur QP CHF 621 800
Val. de rendement Pondération Objet PPE: VR non prépondérante 1 x val. de rendement CHF 260 034
Valeur vénale pondérée CHF 551 577
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Déduction supplémentaire 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions: arrondi 1 577 -CHF 1 577
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale CHF 550 000
Valeur vénale droit de superficie selon annexe DS 0
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions 0 CHF 0
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale droit de superficie (valeur actuelle) CHF 0
Variante: valeur vénale valeur actuelle selon annexe VA CHF 0
Déductions (CHF) (les droits d'habitation, d'usufruit, etc. sont à déduire)
Entretien nécessaire et urgent 0 CHF 0
Droit d'habitation / droit d'usufruit 0 selon annexe DH_DU CHF 0
Revenu moindre temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Autres déductions 0 CHF 0
Supplément (CHF)
Autres suppléments 0 CHF 0
Revenu supérieur temporaire 0 selon annexe VA CHF 0
Valeur vénale valeur actuelle CHF 0
Valeur vénale CHF 550 000
Rendement brut 4.36%
Remarques:
La valeur vénale de l'appartement PPE est difficilement estimable sans une étude détaillée du montant des travaux de finitions.
Par conséquent, la valeur de marché de cet objet peut fortement varier par rapport à la valeur vénale, d'autant plus, en cas de vente forcée.
Lieu: Corcelles Signature:
Date: 3 mars 2021 L'estimateur René Augsburger
Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1806_Menghetti
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
Plan du géomètre
Hauts_Geneveys_Tete_Ran_app_PPE_1806_Menghetti
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
Plan d'aménagement - zone de constructions basses
Patrimoine architectural: 3ème catégorie: bâtiments pérturbants. Evalué en note 7: sans intérêt:
présentant de nombreux défauts, inadaptés au site.
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
Plan des dangers naturels : proche secteur indicatif de dangers - glissements
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Evaluation de l'appartement PPE N° 1806/E du cadastre des Hauts-Geneveys
SITUATION
Macro-localisation
Micro-localisation
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