Fonds d'investissement immobilier spécialisé (FIIS) - 11ème colloque du Forum financier de Liège - Belgian ...
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Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 11ème colloque du Forum financier de Liège 19 avril 2018
Partant d’un constat…
Jusqu’à l’introduction du régime FIIS en 2016, absence de cadre
juridique pour véhicules réglementés non cotés permettant
d’accueillir des fonds d’investissement immobiliers.
Jusqu’à l’introduction du régime FIIS en 2016, absence de véhicule
réglementé non coté purement dédié à la détention d’immeubles.
SIR/SICAFI : véhicule « retail » coté hautement réglementé.
Difficulté de traiter de manière fiscalement neutre certains cas de
restructuration de sociétés (p. ex. ségrégation de l’immobilier).
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 2… Pour arriver à une proposition:
le Fonds d’Investissement Immobilier Spécialisé (FIIS)
Création d’une structure fermée et Régime optionnel, compétitif et flexible d’un
efficace pan-européenne disponible point de vue fiscal et réglementaire, limité aux
pour les investissements belges et investisseurs-sociétés institutionnels et
étrangers. professionnels (privés ou publics).
Fonds d’Investissement
Immobilier Spécialisé
Peut être utilisé comme une holding pour Taxation des plus-values latentes sur les
mutualiser les investissements actifs immobiliers belges entrant dans le
immobiliers ou séparer les actifs fond via l’exit tax step up de valeur et
immobiliers de groupes opérationnels. meilleures possibilités financières.
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 3Juridique Réglementaire
• SA ou SCA ou SCS; • Le FIIS ne sera pas sujet à une procédure d’agrégation (ni de
• Investissements immobiliers en Belgique (doivent être contrôle) par la FSMA Seulement un enregistrement
détenus directement) et à l’étranger; auprès du SPF Finances;
• Investisseurs professionnels (sociétés) – possibilité d’un seul • Si le FIIS qualifie d’AIF, le gérant doit être réglementé et
investisseur; détenir un agrément AIFM mais:
• Durée de vie de max. 10 ans (possibilité de prolonger par – Possibilité d’AIFM externe agrémenté pour le FIIS;
période de 5 ans);
– Possibilité de bénéficier d’une exemption;
• Comptabilité IFRS: pas d’amortissement Pas de cash trap;
– Le FIIS ne qualifiera pas d’AIF dans les cas suivants:
• Obligation de distribution de 80%;
- Investisseur unique;
• Capital minimum de EUR 10 mio:
• Pas de diversification du risque; - Société-holding;
• Pas de limitation du levier financier. - Joint-venture.
Principales caractéristiques
Fiscal (Au niveau du FIIS) Fiscal (Au niveau des investisseurs)
• Exit tax de 12,75% (à.p. de l’EI 19), (EI 21 : 15%):
Source Investisseur Investisseur belge
– En cas de fusion, scission, conversion ou apport à un FIIS; étranger
– Sur les plus-values latentes d’actifs immobiliers belges (et Etrangère Exemption de PrM Si immeuble taxé à
réserves immunisées en cas de conversion, fusion ou l’étranger, régime RDT
scission).
• Base imposable limitée Pas de taxation des revenus Belge • PrM de 30% ou 29,58%
immobiliers, plus-values, dividendes ou intérêts reçus; taux réduit ;
• Exemption de
• Taxe annuelle sur les organismes de placement collectif au
PrM pour les
taux de 0,01% si le FIIS est détenu par des investisseurs
fonds de pension
belges.Cas pratiques (1)
Asset Management – Opportunité
de lancer des fonds immobiliers belges
En pratique
Investisseurs
AIFM Cas 1: Le gestionnaire réalise une levée de capitaux
professionnels
auprès d’investisseurs qui sera suivie de l’acquisition
Dividendes d’actifs immobiliers par le FIIS.
Valeur ajoutée:
Asset/fund
100% • Engouement des investisseurs pour l’investissement
management
dans un produit diversifié avec stratégie clairement
définie tout en offrant des rendements stables pendant
FIIS la durée de vie du fonds;
• Création d’un véritable produit d’investissement
100% financier versus investissement immobilier direct;
SPV SPRL Cas 1bis: Les détenteurs d’actifs immobiliers belges
SPV SPRL transfèrent une partie ou la totalité de leur
SPV’s portefeuille immobilier dans une structure FIIS avec
comme objectif principal de vendre dans un second temps
des unités du fonds sur le marché.
Valeur ajoutée:
• Nouvelle structure de désinvestissement;
• Meilleure liquidité du marché.
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 5Cas pratiques (2)
Outil de structuration pour
le développement immobilier régional
En pratique
Investisseur Investisseur
« privé » « public » Opportunité de créer un partenariat entre le public
et le privé:
• Privé et public: bailleurs de fonds;
• Intérêt pour le privé: recherche d’un rendement stable
Dividendes Dividendes
qui est sécurisé par la présence du partenaire public;
• Step up de valeur;
FIIS • Pas de cash trap;
• Pas de taxation au niveau du fonds;
• PrM (en principe 30%):
– Réduction/exemption selon le traité applicable;
– Exemption pour les fonds de pension.
BE
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 6Cas pratiques (3)
Simplification/réorganisation de sociétés
En pratique
« Corporate » « Corporate » Investisseur • De nombreuses sociétés disposant d’actifs
immobiliers (core ou non).
• Défis:
– Coût fiscal important à la sortie;
FIIS – Crainte de perdre le contrôle.
• Opportunité: réaliser une réorganisation
(e.g.ségrégation de l’immobilier) avec un
coût fiscal limité:
– Structure « Opco/Propco »: paiment
de l’exit tax (sans droits
SPV SPV SPV d’enregistrement);
– Ouverture du capital à l’investissement
en garantissant le rendement, tout en
BE BE gardant le contrôle sur les actifs
immobiliers.
• Principaux avantages:
– Pas de cash trap;
– Step up de valeur;
– Régime fiscal avantageux;
– Pas touché par la future règle 30%
EBITDA;
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 7Liste des FIIS
Au 19 avril 2018
09.11.16 12.04.17 26.05.17 20.06.17 11.09.17 11.12.17 24.01.18
Arrêté royal Alma Court ECRE UGC Real Bolivar Bel Euro- Canius 1
FIIS Invest Belgique 1 Estate commercial Comm. V.A.
Bolivar JV Bel Properties
Belgium
19 avril 2018
13.04.17 01.06.17 01.09.17 04.12.17 16.01.18 19.02.18 Pour l’avenir?
Encore une
Leoville IGIS Federale Real Energis Real Bruxelles Real Axis Parc
dizaine de FIIS
Properties Brederode Investment Estate Fund Estate Fund
en cours de
Brussels Management Investment
constitution
Fund
Q2/Q3 2018
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 8Premiers retours d’expérience
13 FIIS après 17 mois, peut-on
Tendances qui ressortent de ces
parler de succès? La réponse
treize accréditations:
est positive:
• De manière générale, une nouvelle • Investisseurs institutionnels: aujourd’hui, la majorité des FIIS
législation met du temps à s’inscrire sont constitués par des investisseurs étrangers qui sont attirés par le
dans la pratique (cf. régime SICAFI régime OPCA et le régime attrayant du FIIS attrayant et transparent
avec 2 SICAFIs dans un premier (régime fiscal favorable, pas de cash trap, comptabilité IFRS);
temps); • Quelques fonds constitués par des institutionnels belges: les
• Les vrais fonds arrivent (le lancement éléments non fiscaux pèsent dans la balance (rationalisation de la
de ces derniers prend plus de temps vu structure de groupe cf. coûts et temps de gestion de plusieurs sociétés
que le gérant doit obtenir une immobilières, traitement Solvency II, comptabilité en IFRS) mais reste
autorisation préalable de la FSMA en le coût fiscal avec le paiement de l’exit tax (mais taux réduit dès
tant que gestionnaire de fonds l’exercice d’imposition 2019);
d’investissement alternatifs); • FIIS de structuration: en général, véhicule d’investissement avec
• Exit tax: un seul participant ayant opté pour le régime FIIS. Attention à la
– Exercice d’imposition 2018: notion d’investisseur unique (cf. Guidelines de l’ESMA donne des
16,995% ; conditions très précises). Le marché ne tient pas toujours compte de
celles-ci.
– Exercice d’imposition 2019: 12,75%;
• Cas d’une SIR devenant un FIIS.
– Exercice d’imposition 2021: 15%.
• Les vrais fonds avec levée de capitaux auprès d’investisseurs
arrivent. La Belgique a accumulé du retard en la matière par rapport
aux autres pays européens.
PwC Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) 9Qualité
Expertise
Confiance
Merci de votre attention !
Grégory Jurion
Partner
Belgian real estate business leader
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