HABITER ET SE LOGER DANS L'AGGLO - LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ NUMÉRO 3 juillet 2010
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LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ
� NUMÉRO 3 juillet 2010
HABITER
ET SE LOGER
DANS L’AGGLO
HABITAT2
ÉDITORIAL
LE LOGEMENT,
UNE PRÉOCCUPATION
PREMIÈRE
Comme en témoigne un récent sondage, le logement arrive en
quatrième position des préoccupations des Français derrière
l’emploi, le pouvoir d’achat et la retraite. Ce résultat témoigne
de l’importance croissante manifestée pour le sujet.
Au plan national comme local, la hausse spectaculaire des
prix de l’immobilier enregistrée entre 1995 et 2008 a rendu la
propriété inaccessible à la grande majorité de la population
malgré une conjoncture financière plutôt favorable du fait
des taux d'intérêt très bas.
La pénurie des logements accessibles, le poids du logement
dans le budget des ménages (les loyers ont augmenté deux fois
plus vite que l’inflation), n’ont fait qu’accentuer le malaise
et engendrer un sentiment de déclassement, voire de peur face
à l’avenir.
Une situation encore plus forte dans des territoires attractifs
comme la côte basque, où le marché de l’immobilier est tendu.
Le manque de logements à des prix abordables et la cherté du
foncier ont généré des prix de production et de location élevés,
en inadéquation avec les revenus de la majorité de la
population.
Au plan national comme local, la problématique est la même.
Il y a donc urgence : pour résorber la crise actuelle et éviter
que les évolutions démographiques de ces prochaines années
ne l'aggravent, le parc de logements de l’agglomération aura
besoin d'environ 6 000 logements supplémentaires d’ici 2015.
C’est pourquoi, les villes de Bayonne, Anglet et Biarritz ont
décidé d’unir leurs efforts dans un souci de développement
urbain social et équilibré.
En sa qualité de chef de file de la politique de l’habitat, la
Communauté d’Agglomération a décidé d’imposer de nouvelles
règles au travers de son Programme local de l’habitat
2010-2015, document cadre pour la production de l’habitat.
La production nouvelle tiendra compte des difficultés d’accès
des ménages, mais aussi de leur sociologie. Avec une
production fixée à 1 000 logements par an dont de nombreux
logements sociaux, l’objectif est de répondre aux besoins des
ménages et de fluidifier le marché local.
De plus, en proposant une réponse adaptée en cœur
d’agglomération, les jeunes ménages ne seront plus contraints
de partir vivre en périphérie. Une manière d’enrayer l’étalement
urbain et les problèmes de déplacements ainsi générés.
Cette préoccupation s’inscrit dans notre volonté de réduire les
émissions de gaz à effet de serre, enjeu majeur du Plan climat
territorial de l’agglomération. Tous ces enjeux fixent le cap de
la Communauté d’Agglomération pour les années à venir…
Jean Grenet
PRÉSIDENT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 3SOMMAIRE 3
2 ÉDITO
DU PRÉSIDENT DE LA COMMUNAUTÉ,
JEAN GRENET, SUR LA PROBLÉMATIQUE DU
6
LOGEMENT, AU PLAN NATIONAL COMME LOCAL,
HABITAT ET L’ENJEU D’UNE POLITIQUE VOLONTARISTE.
4 L’HABITAT DANS
L’AGGLOMÉRATION,
ÉTAT DES LIEUX ET ENJEUX D’AVENIR.
6 ENTRETIEN :
CHRISTIAN MILLET-BARBÉ,
VICE-PRÉSIDENT EN CHARGE DE L’HABITAT ET
DE LA POLITIQUE DE LA VILLE, REVIENT SUR LA
SITUATION DE L’HABITAT ET LES OBJECTIFS DÉCLINÉS
DANS LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT.
La Lettre de la Communauté 8 LES AMBITIONS VILLE
PAR VILLE.
10
Numéro 3 juillet 2010
Magazine d’information de la
Communauté d’Agglomération 9 EN SA QUALITÉ DE
de Bayonne Anglet Biarritz CHEF DE FILE,
LA COMMUNAUTÉ ENGAGE UNE STRATÉGIE
Siège social :
15, avenue Maréchal-Foch FONCIÈRE OFFENSIVE.
64115 Bayonne cedex
Courriel :
communication@agglo-bab.fr 11 PRODUIRE DAVANTAGE
Site Internet : DE LOGEMENTS.
www.agglo-bab.fr
Directeur de la publication :
Jean Grenet, président de la 12 POURQUOI LA PRODUCTION
Communauté. DE LOGEMENTS AIDÉS EST
Directeur de la communication : IMPORTANTE.
Manuel de Lara, chargé de mission ÉCLAIRAGE DU PRÉSIDENT ET DU DIRECTEUR
auprès du président.
Rédaction : DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT-HABITAT
Valérie Josa, chargée de publication. SUD ATLANTIC.
Avec le soutien technique de :
Marie-Caroline Turlotte,
Florence Vengut, Fabien Noiville, 13 LE LOGEMENT HLM,
service communication
(Communauté d’Agglomération). UNE VALEUR REFUGE.
Conception graphique :
www.ledesignroom.com
Photographe : 14 L’ACCESSION AIDÉE
Ludovic Zeller. PERMET À DES FAMILLES
17
Impression : DE DEVENIR PROPRIÉTAIRES.
FABREGUE imprimerie.
Traductions : RENCONTRE AVEC DIDIER LASSABE,
ELHE traductions (basque), DIRECTEUR DU COL.
ACI GASCONHA (gascon).
Dépôt légal : à parution.
ISSN 2105-679X 15 PORTRAIT D’UNE FAMILLE
Tirage :
70 000 exemplaires. DE PRIMO ACCÉDANTS.
La Lettre de la Communauté est imprimée sur
du papier issu de pâtes produites à partir de 16 POUR UN MEILLEUR
forêts gérées durablement (Programme CADRE DE VIE.
européen de certification forestière) et avec
des procédés respectant les normes en
vigueur (Imprim’Vert / ISO 140001 / FSC /…).
17 LA MIXITÉ SOCIALE
À TOUT PRIX.
18 RÉPONDRE AUX
BESOINS DE TOUS.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 34
ÉTAT DES LIEUX
LA SITUATION
DE L’HABITAT DANS
L’AGGLOMÉRATION
LA COMMUNAUTÉ UN CONTEXTE DIFFICILE UN TROISIÈME PLH
ET L’HABITAT Le territoire de l’agglomération, Dans ce contexte et à la suite de deux
La Communauté d’Agglomération composé des villes de Bayonne Anglet PLH, la Communauté a élaboré le
de Bayonne Anglet Biarritz joue un rôle Biarritz et fort de 112 000 habitants, Programme local de l’habitat 2010-2015.
déterminant dans la mise en place bénéficie d’une position centrale, Rappelons que depuis 2006, la collectivité,
de la politique de l’habitat. Elle en fixe urbaine et attractive, et connaît un qui soutient financièrement la
le cadre de référence au travers du développement démographique. production de logements sociaux,
Programme local de l’habitat (PLH). Le marché de l’habitat y est tendu et a renforcé sa compétence avec la prise
Le PLH définit pour une durée de six ans inadapté. L’offre en logements neufs de délégation de l’aide à la pierre
les objectifs et les principes d’une produits ces cinq dernières années est de l’État. Ainsi, en plus de ses propres
politique appelée à répondre aux besoins décalée par rapport aux besoins de 80 % subventions, elle peut décider de
en logement et en hébergement. des ménages. Les parcours résidentiels l’attribution des aides publiques de ce
Il vise à favoriser la production de sont bloqués. Les difficultés d’accès au dernier (lire p. 8).
logements et la mixité sociale, à logement notamment pour les jeunes,
améliorer l’accessibilité du cadre bâti les familles modestes et les classes
aux personnes handicapées, en moyennes, sont importantes. UN DIAGNOSTIC CLAIR
assurant, entre les communes et entre L’insuffisance du parc locatif social Pour mener à bien ce PLH, un
les quartiers d’une même commune, rend encore plus difficile l’accès au diagnostic sur la situation de l’habitat
une répartition équilibrée et diversifiée logement pour les ménages les plus dans notre territoire a été réalisé.
de l’offre de logements. modestes. De plus, la rareté et la cherté Ses conclusions témoignent d’une
du foncier ont contraint des ménages « ségrégation résidentielle » accentuée
souhaitant accéder à la propriété à au cours des cinq dernières années.
partir vivre en périphérie. Les prix trop élevés de la production
neuve ont rendu difficile l’accès au
logement locatif et à l’accession à la
L’IMPLICATION DES propriété pour la majorité de la
COLLECTIVITÉS population.
Conscientes des tensions accrues, Le parc locatif social est insuffisant
les collectivités publiques ont fait et saturé. La pression de la
preuve d’une implication croissante demande locative sociale est forte
ces dernières années. Le montant avec plus de 6 200 ménages
de subventions voté par la demandeurs sur l’agglomération.
Communauté a ainsi atteint près de Le parc locatif privé reste cher. Les
trois millions d’euros par an depuis difficultés deviennent importantes pour
2006. Les communes, le Conseil général, une majorité de ménages pour accéder
le Conseil régional et l’État sont à un logement ou poursuivre un
également partenaires dans la parcours résidentiel.
politique de l’habitat. Ce partenariat Les situations de blocage sont plus fortes
financier a été renforcé depuis 2005 pour les ménages les plus modestes.
entre l’État, le Conseil général et Par ailleurs, des efforts restent à faire
la Communauté, dans le cadre du Plan pour satisfaire les besoins des jeunes
d’urgence logement. en insertion professionnelle et sociale,
des personnes handicapées et des
personnes âgées.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 35
LES ENJEUX
DE DEMAIN
LES
ORIENTATIONS
D’AVENIR
La Communauté d’Agglomération, au travers de sa
politique locale de l’habitat, entend opérer de profonds
changements. L’ambition est claire : tendre vers une
production de 1 000 logements par an dont une large part LES
ENJEUX
de logements aidés (du locatif social à l’accession
abordable) avec une stratégie d’actions foncières et une
TERRITORIAUX
adaptation des Plans locaux d’urbanisme des villes.
Cette production nouvelle devrait permettre de détendre
le marché résidentiel existant et de générer de la fluidité
Bayonne compte déjà un fort pourcentage de logements
dans le parc actuel.
sociaux en rive droite, où elle dispose encore de réserves
Renforcer l’attractivité urbaine et améliorer le cadre de
foncières. L’objectif pour cette ville est d’opérer un
vie, répondre aux besoins des ménages en difficulté et
rééquilibrage et une mixité sociale au sein de ses
aux besoins spécifiques, constituent d’autres enjeux pour
quartiers en poursuivant la politique de développement
parvenir au développement équilibré de l’habitat sur le territoire.
urbain. Anglet et Biarritz souffrent d’un déficit de
logements sociaux. Pour ces deux communes, l’enjeu est
RÉPONDRE d’accroître la part de logements locatifs sociaux. La
AUX BESOINS
commune angloye s’est investie dans une politique
volontariste d’aménagement urbain. Dans ce cadre, elle
DES FAMILLES
définit un projet de ville axé sur la mixité sociale et la
densification urbaine dans des secteurs pouvant jouer un
rôle de centralité. Biarritz est contrainte en termes de
Si l’objectif est bien un rééquilibrage territorial et
foncier. Elle ne peut en outre jouer la carte de l’extension
intergénérationnel, il s’agit surtout d’offrir des solutions
urbaine. La Ville privilégie donc des opérations de
aux familles et aux jeunes ménages. Avec diverses
renouvellement urbain pour développer la mixité sociale
opérations d’aménagement, la Communauté espère le
(lire p. 8). À l’issue du PLH, la part de logements sociaux
maintien des familles et des jeunes dans l’agglomération
devrait être maintenue à Bayonne, celle de Biarritz et
et le retour d’autres, contraints à partir vivre en
d’Anglet devrait augmenter.
périphérie. Les opérations en cours telles Arrousets,
Kléber, demain le Séqué et le Maharin, s’inscrivent dans
cette volonté.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 36
ENTRETIEN
« RÉPONDRE L’enjeu d’une politique de l’habitat fortement
AUX BESOINS DE portée par la collectivité publique est
central pour développer de manière équilibrée
LA POPULATION » le territoire, pour permettre un accès au
logement au plus grand nombre et un
« mieux-vivre ensemble ».
L’enjeu est encore plus crucial dans le territoire
communautaire où le marché immobilier est
tendu. Christian Millet-Barbé, vice-président
en charge de l’habitat et de la politique de
la ville, décline les ambitions fixées par le
Programme local de l’habitat pour la période
2010-2015.
Accéder au logement dans (de type PLUS-PLAI) (1).
l’agglomération relève du parcours du Or, cette production de logements a été
combattant pour nombre de ménages. déficiente ces dernières années. Et les
La situation de l’habitat décrite dans le exigences n’ont pas été modifiées face
diagnostic du PLH est éloquente. aux promoteurs privés. Ils ont continué
Des points essentiels ont été confirmés : de produire des logements PLS
l’agglomération concentre une majorité (en direction de personnes aux
de ménages aux revenus modestes. ressources supérieures) (2), alors qu’il
L’offre de logements neufs correspond aurait fallu changer radicalement
aux besoins de 20 % seulement de la de production. D’où cette volonté de
population, des personnes aux revenus rééquilibrer l’offre via le nouveau PLH.
confortables, voire aisés, venues pour
certaines de l’extérieur, à l’image Il vise à répondre aux besoins en
d’investisseurs privés. logement de manière équilibrée,
Le marché immobilier de ces cinq à favoriser le renouvellement urbain
dernières années rend donc inaccessibles et la mixité sociale.
les loyers en locatif et l’accession à Ce document marque une nouvelle étape.
la propriété à près de 80 % de la Il témoigne d’une prise de conscience
population. Inadapté, il génère des du décalage entre la situation des
situations de blocage très fortes. ménages, leurs besoins et la production.
D’autres chiffres interpellent : 43 % Il avance la nécessité de faire
Christian Millet-Barbé, des foyers sont composés de personnes correspondre la taille des logements
vice-président en charge seules. La taille de l’ensemble des avec les réalités sociologiques des
ménages continue de se réduire ménages.
de l’habitat et de la politique de la ville (1,97 personne en 2007), et 30 % ont Il acte de plus l’urgence d’intensifier la
plus de 60 ans. production en logements aidés et
L’offre actuelle ne répond donc pas à la intermédiaires, afin de permettre le
demande de petits logements, ni à la « parcours résidentiel » des ménages,
sociologie des ménages. Là encore, les à savoir leur évolution dans le parc
chiffres sont éloquents : la moyenne des immobilier.
revenus par foyer fiscal était de 21 000 Son objectif est ambitieux. Il tend vers
euros en 2007, soit 1 780 euros net en une production accrue de logements,
moyenne. 43 % des foyers déclarent à savoir 1 000 par an, dont 65 % de
moins de 13 000 euros par an. De fait, logements aidés et intermédiaires. Le
67 % de la population locale peut marché libre (3) ne représentera plus
prétendre à un logement classique aidé que 35 % au lieu de 94 %.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 37
L’équilibre social est aussi un objectif
dans l’occupation du parc de logement
d’aménagement public. Comme elle l’a
fait avec Arrousets, le Séqué,
LE SAVEZ-VOUS ?
social de l’agglomération. et demain Pinède… Ce sera plus LES CHIFFRES CLÉS DANS L’AGGLO
difficile sur Anglet. La ville, dotée d’un Le parc locatif social est insuffisant : 15 % du parc de résidences
Á Breuer par exemple, l’idée est d’attirer
des couples aux revenus plus habitat plus diffus, sera davantage principales, soit 8 883 logements.
importants, dans un souci de mixité dans une logique de densification. Plus de 6 200 demandeurs souhaitant un logement social sur le territoire
sociale. Le maître mot de notre action. À Biarritz, Kléber se dessine, mais le communautaire sont en attente.
manque de foncier contraint la ville. La pression locative sociale est inquiétante :
La part belle est donnée à la production Elle privilégiera donc le renouvellement 1 logement pour 15 demandes.
de logements aidés. Concrètement, urbain… 45 % des foyers sont composés de personnes seules.
comment allez-vous faire ? Par ailleurs, des actions sont engagées 43 % des foyers déclarent moins de 13 000 euros par an.
Les règles du jeu sont claires. à plus long terme pour anticiper les 67 % des personnes peuvent prétendre à un logement aidé.
Toute opération immobilière de plus de développements futurs, autour des
20 logements sur l’agglomération axes du transport en commun en site
comptera une moyenne de 20 à 30 % de propre par exemple. PLUS DE 3,5 MILLIONS D’EUROS PAR AN
logements en PLUS-PLAI, affinée selon D’ici 2015, le besoin de financements publics (Communauté, État, ANAH,
les villes (lire p.8). Anglet appliquera La Communauté entend développer ANRU, Conseil général) a été estimé à 9,7 millions d’euros par an pour la
ce taux sur l’ensemble de sa commune. davantage de moyens. production de logements sociaux (six millions d’euros), la réhabilitation
Biarritz ajustera en fonction des Sur les 9,5 millions d’euros annuels engagée dans le cadre du projet ANRU, ou dans le parc ancien... La
secteurs, comme Bayonne. Si rive dévolus au PLH (lire ci-contre), la Communauté devrait investir près de 3,5 millions d’euros par an.
gauche, le chiffre peut être revu à la Communauté s’engage d’ores et déjà Lors du dernier PLH, entre 2003 et 2009, plus de 1 400 logements et
hausse, dans certains secteurs sur un montant de 3,5 millions d’euros,
soit 400 000 euros de plus que sur la hébergements ont été aidés par les collectivités.
rive droite, ce sera le contraire.
précédente période. Le succès de ce
Quels sont les objectifs ? programme découlera aussi de UN ENJEU ÉCONOMIQUE
Le PLH vise à répondre aux besoins en l’implication des autres partenaires. La politique de l’habitat a un impact fort sur le développement du
logements pour le plus grand nombre Reste dans ce cadre à connaître territoire, notamment économique. Le fait d’imposer une production
et de manière équilibrée. Il prend en l’investissement de l’État. ambitieuse génère de l’activité économique, assure une stabilité à
compte les évolutions sociétales, divers corps de métiers. 175 millions d’euros de travaux ont été générés
comme la hausse de foyers composés La réalisation de près de 6 000 par la production de logement social sur la période 2003-2009.
de personnes seules. Plus de la moitié logements d’ici 2015 doit aider
de la future production répondra à à détendre le marché.
cette problématique. Elle contribuera à répondre aux
Il déterminera des moyens efficaces personnes en situation délicate, mais
pour trouver des solutions de logements aussi à fluidifier le marché existant.
pour les jeunes et les seniors aux Les règles du jeu devront être admises
revenus modestes. D’où la nécessité de et comprises par les opérateurs avant
construire de petits logements peu chers. que la production n’atteigne son rythme
de croisière… Mais la dynamique est
Pour parvenir à ses objectifs, la impulsée. Et ce PLH en appellera un
Communauté doit s’engager dans suivant après 2015…
une politique foncière.
Nous devons d’abord articuler le PLH (1) Les plafonds de ressources du PLUS sont de
18 955 euros pour une personne seule,
avec les Plans locaux d’urbanisme des 25 313 euros pour deux personnes. Pour le Prêt locatif
villes. Sur Bayonne, où il reste encore un d’aide à l’intégration (PLAI) : 10 424 euros,
peu de foncier, la Ville peut être 15 188 euros (lire p.14).
(2) Pour le Prêt locatif social (PLS), les plafonds sont
offensive pour impulser une politique de 24 642 et 32 907 euros.
(3) Les prix de sortie ou les loyers ne font l’objet
d’aucun conventionnement.
L’AIDE À LA PIERRE
La Communauté est délégataire des aides à la pierre depuis
2006. L’État lui délègue la décision d’attribuer les aides
publiques en faveur de la construction, de l’acquisition, de la
réhabilitation et de la démolition des logements locatifs
sociaux, de la location-accession, de la rénovation de l’habitat
privé, de la création et de l’amélioration de places
d’hébergement… De 2006 à 2009, 4,6 millions d’euros de l’État
ont ainsi été consentis pour le logement public social et 5,8
millions d’euros pour l’amélioration du parc privé.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 38
LES ENJEUX TERRITORIAUX
LES AMBITIONS
VILLE PAR VILLE
Réaliser près de 6 000 logements sur six ans est l’objectif fixé. Du fait de ses réserves foncières et de son rôle
de centralité, Bayonne concentrera 55 % de la production, Anglet, soucieuse de rattraper son retard, en réalisera
35 %, et Biarritz, en raison d’un territoire contraint, 10 %.
L’objectif fixé est donc de 3 200 logements toutes catégories confondues sur Bayonne (dont 1 025 de logement
locatif social et intermédiaire et 943 en accession aidée), 2 100 à Anglet (dont 876 en locatif social et intermédiaire,
550 en accession aidée) et 580 à Biarritz (dont 290 logements locatifs sociaux et intermédiaires, 100 en accession
aidée). Le point sur ces enjeux territoriaux avec les responsables d’urbanisme des trois villes.
© Ville d’Anglet © Studio Deepix
« Encadrer davantage la production » « Construire pour tous » « Une logique d’urbanisme »
François Gouffrant, Jean-Pierre Voisin, Didier Borotra,
adjoint à l’urbanisme de Bayonne adjoint à l’urbanisme d’Anglet sénateur-maire de Biarritz
« L’étude sur le PLH nous a permis d’objectiver une « 2 100 logements dont près de 880 logements locatifs « La réalisation de logements doit impérativement
situation que nous ressentions sur Bayonne. sociaux devront être construits à Anglet d’ici fin 2015. s’intégrer dans une logique d’urbanisme, propre à
Chiffres à l’appui, il est ensuite beaucoup plus Soit 350 logements par an, dont 150 logements sociaux. chaque commune, à la fois réfléchie et globale.
simple de se fixer des objectifs réalistes, mais Voilà notre objectif, tel que fixé dans le PLH. Lequel
ambitieux. marque une rupture avec le précédent et affirme la Il ne faut pas aujourd’hui, au nom de l’urgence,
volonté de construire des logements pour tous. recommencer les erreurs d’hier, c’est-à-dire construire
Le premier constat est que le besoin en logements des bâtiments, sans prendre en compte les aménage-
sociaux n’est pas satisfait, et ce, même si la commune Comment atteindre cet objectif de 150 logements ments urbains correspondants, les bâtiments
de Bayonne répond largement au seuil des 20 % locatifs sociaux par an, dans un contexte difficile scolaires, associatifs, culturels ou sportifs, l’exigence
(imposé par la loi SRU). La production a besoin marqué par deux faits majeurs : le prix des terrains d’une mixité avec les activités économiques, les
d’être davantage encadrée. Et sur ce sujet, nous constructibles reste à un niveau spéculatif
inaccessible pour les opérateurs de logement social, schémas de transports collectifs, en un mot, la vie
n’avons pas attendu l’approbation du PLH pour et les promoteurs privés hésitent à s’engager dans quotidienne, la mobilité, l’échange, sous tous
imposer des seuils au secteur privé. Nous avons de nouvelles opérations après la folie immobilière leurs aspects.
fait le choix d’imposer presque systématiquement des années 2005-2008.
30 % de logements sociaux par opération de plus Ces contraintes sont d’autant plus lourdes à Biarritz
de 20 logements. Voici quelques axes de notre politique en faveur du que la ville est la plus dense du département : près
logement social : de 26 000 logements pour 1 166 hectares dont 9 500
Le secteur privé immobilier s’adaptera. Ce qui � lancer très vite des opérations emblématiques, sont des résidences secondaires (38 % du total).
aura sans doute pour effet de faire baisser le prix � construire des ensembles de petite taille, près
du foncier et de réguler — en partie — un marché des lignes de bus, La demande de logements locatifs aidés provenant
encore cher. � préserver la qualité de vie de nos quartiers. de personnes habitant ou travaillant à Biarritz est
d’un peu plus de 700.
Un chiffre est très révélateur : 67 % des ménages Nous avons « en portefeuille » des projets qui Trois pistes ont été retenues pour faire face :
sont éligibles aux logements sociaux. Cela doit nous pourraient démarrer dans les deux ans, ou déjà en � la réalisation d’un quartier nouveau à Kléber avec
amener à produire moins cher mais également construction, soit près de 600 logements. Nous 380 logements, des activités commerciales, des
« mieux ». Il serait stupide de construire à tout-va pensons lancer des opérations dans les six mois à bureaux, un pôle médical et des équipements publics,
des logements à faible performance énergétique venir. Ces opérations seront de petite taille, de 6 à � la réhabilitation du patrimoine ancien et dégradé
et très onéreux pour les occupants. 70 logements, avec une moyenne de 30 logements,
pour assurer une vraie mixité sociale. Nous construirons et son affectation vers du locatif conventionné,
� la réservation au PLU des quelques rares possibilités
L’enjeu est donc double. Il nous faut être astucieux en priorité le long de lignes de bus existantes, pour
favoriser les transports en commun. de construction existant encore, pour du locatif
et curieux des réalisations de nos voisins européens. aidé et l’exercice plus systématique du droit de
Le projet du Séqué (560 logements dont 45 % en Enfin, nous travaillerons l’environnement de ces préemption.
locatif social et en accession sociale), sous maîtrise opérations et si nécessaire, nous les accompagnerons
publique, rentre parfaitement dans ce cadre. Il propose avec l’aménagement d’espaces publics. Pour que Sur ces bases, la situation tendue actuelle devrait
de surcroît une architecture contemporaine et intégrée nouveaux et anciens habitants, ensemble, vivent s’améliorer substantiellement dans les cinq ans
dans un environnement boisé. » mieux à Anglet. » qui viennent. »
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 3ACTIONS 9
L’AGGLO, UN RÔLE UNE STRATÉGIE
DE CHEF DE FILE FONCIÈRE OFFENSIVE
La Communauté travaille avec les partenaires concernés par l’habitat La Communauté engage une stratégie foncière offensive. Elle entend
(l’État, les communes, les organismes HLM, les organismes peser davantage sur la production de logements grâce à une
constructeurs, les associations), pour que « chaque habitant, quels politique publique d’aménagement. La mise en place de Zones
que soient son besoin et ses ressources, puisse accéder à un logement, d’aménagement concerté (ZAC) venue favoriser la sortie de logements
en locatif ou en accession à la propriété », indique Florence Vengut, à prix maîtrisés sera un atout, comme du reste le portage de terrains
responsable du service de l’habitat et de la politique de la ville. permis par l’Établissement public foncier local.
La Communauté soutient financièrement la production de logements Cette stratégie foncière sera coordonnée avec les PLU et permettra
sociaux. Elle conduit des études, pilote des groupes de travail avec la réalisation d’opérations publiques d’aménagement. Elle passe par
les acteurs de l’habitat (1). Toute opération immobilière menée sur l‘identification de terrains destinés à court terme à réaliser des
le territoire doit tenir compte de ses orientations, lesquelles seront logements aidés via des « emplacements réservés » (1), et de secteurs
déclinées dans le PLH et dans les Plans locaux d’urbanisme des villes. offrant des potentialités d’évolution à moyen terme.
Un travail est d’ores et déjà engagé avec les communes en ce sens. La Communauté œuvre aussi par anticipation sur les extensions
Un autre sera mené avec les bailleurs et les promoteurs en vue de urbaines, des zones susceptibles d’être urbanisées dans les 10-15 ans
répondre à ces exigences. à venir. La gestion de l’espace se dessine également au regard des
Avec une nouveauté de taille : pour tout nouveau projet mené sur enjeux liés au projet phare de Transport en commun en site propre.
l’agglomération, une moyenne de 30 % de logements sociaux « L’expérience montre que les valeurs foncières augmentent aux
(en PLUS et PLAI) et intermédiaires sera imposée. Ainsi, sur les abords des futurs axes en site propre de 10 à 15 %. Si la collectivité
1 000 logements prévus chaque année, 65 % relèveront du logement fait son transport sans politique foncière, seuls ces propriétaires
aidé. Une manière de diversifier l’offre en logement du très social au obtiendront une plus-value d’un aménagement porté par
logement libre… l’investissement public », indique Marie-Caroline Turlotte, directrice
du développement urbain.
(1) La Conférence intercommunale du logement et de l’habitat Dès lors, la collectivité identifie les potentialités foncières le long
est l’instance de pilotage pour la mise en œuvre et le suivi de la politique de ces axes (biens vacants, en déshérence, terrains vierges non encore
communautaire de l’habitat. Elle est le lieu de restitution de l’avancée construits), secteurs « sous-occupés », susceptibles d’être densifiés,
des projets habitat, de prise de connaissance des observations
et des études conduites notamment par l’observatoire local de l’habitat. réaménagés en vue d’une mixité sociale.
Elle réalise également des acquisitions foncières en vue de la
réalisation de futures opérations. Pour ce faire, elle s’appuie sur les
capacités de portage de l’Établissement public foncier local (EPFL). De
même, les emplacements réservés pour des logements sociaux sont
progressivement acquis par la Communauté.
Des projets de restructuration urbaine sont d’ores et déjà sur les rails
sur la ZAC de Kléber à Biarritz, ou demain sur le secteur Saint-Jean
d’Anglet. D’autres quartiers font, eux, l’objet de renouvellement
urbain, tel le plateau Saint-Étienne de Bayonne.
(1) Il s’agit d’un terrain dont l’utilisation
est réservée à la réalisation d’un certain type
de programme. En contrepartie, le propriétaire
peut obliger la collectivité à acquérir son terrain.
LES ZAC,
LE BON PLAN
La Communauté soutient la mise en place de ZAC. Elle acquiert
des terrains sur lesquels elle réalise des équipements et les
vend ensuite à des opérateurs privés ou publics, pour y réaliser
notamment des logements sociaux. C’est le cas à Arrousets
à Bayonne (lire p. 15). Au nord de Bayonne, la ZAC du Séqué
s’étend sur 11 hectares achetés par la Ville et la Communauté.
Le futur écoquartier de 560 logements affiche des objectifs
ambitieux en termes de mixité sociale. À Biarritz, la ZAC de
Ce plan d’urbanisme esquisse les volumes et hauteurs Kléber prévoit sur cinq hectares un quartier fort de 380
attendus de la ZAC Kléber. Les architectes planchent sur le sujet. logements. À Anglet, outre la ZAC de Hausquette, le Maharin
prévoit une grande diversité de logements.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 310
DOSSIER
PRODUIRE
DAVANTAGE
DE LOGEMENTS
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 311
Pour maintenir les familles et les jeunes ménages
dans l’agglomération, la Communauté et ses
partenaires donnent un coup d’accélérateur
à la politique locale de l’habitat. Le dynamisme
du territoire en dépend.
Pour offrir une parade à un marché tendu, répondre aux
évolutions démographiques, sociétales comme la séparation
des ménages (la moitié de la production HLM répond aux
besoins d’hommes et de femmes seuls) et redonner de la fluidité
au parc existant, la Communauté d’Agglomération de Bayonne
Anglet Biarritz s’est fixé un cap ambitieux : produire un total
de près de 1 000 logements par an (1), dont 30 % de logements
sociaux et 28 % de logements en accession aidée.
Ainsi, sur les 5 880 logements prévus à l’horizon 2015, 2 191
logements locatifs sociaux et intermédiaires sont envisagés,
1 593 en accession aidée et 2 096 en marché libre.
Cette diversité de logements est essentielle pour répondre aux
besoins des ménages. Comme l’est leur répartition équilibrée dans
le territoire, afin de développer la mixité sociale. Un préalable
utile au « bien-vivre » ensemble.
Ainsi, des efforts seront réalisés pour soutenir l’accession sociale
et abordable (lire par ailleurs). Une manière de répondre à la
demande très forte de jeunes actifs et ménages de rester en cœur
d’agglomération, dans la ville de leur choix, au plus près des
services de transport et d’équipement dont sont dotés les centres
urbains.
Six cents logements locatifs privés seront réhabilités dans le but de
résorber la vacance (2) et de développer l’offre locative sociale et
intermédiaire pour les ménages aux revenus moyens.
Pour parvenir à ces objectifs, la Communauté engage en parallèle
une politique d’aménagement et de maîtrise foncière, pour
faciliter la sortie d’opérations de mixité sociale.
Plus encore, elle continue de mobiliser ses partenaires pour une
production renforcée, qui plus est de qualité, et en phase avec les
préoccupations environnementales inscrites dans le Plan climat
territorial de l’agglomération.
(1) La production était d’environ 695 logements entre 2004 et 2007, 811 étaient
commencés en 2007, 731 en 2008.
(2) Le parc vacant est estimé à près de 4 800 logements.
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 312
LES PRIORITÉS
partie des ménages n’a pour autre
possibilité que de se tourner vers le
parc locatif social. « Les loyers
proposés dans le privé sont trop élevés,
en décalage total avec les revenus
de la population. » Pour preuve :
67 % des habitants peuvent prétendre
à un logement HLM et 45 % des
foyers déclarent moins de 13 000
euros par an. La séparation de
ménages a en outre généré une forte
demande. « Nous comptons de plus
en plus de femmes seules et des
seniors aux petites retraites. Le
logement HLM est devenu une valeur
refuge. »
LE LOGEMENT Pour Jean Elhuyar, « produire
davantage et équilibrer au mieux
AIDÉ : LA PRIORITÉ
l’effort sur les trois villes répond
donc à une nécessité ». « Notre
« LA PRODUCTION groupement ne relâchera pas ses
SERA INTENSIFIÉE » efforts. Nous prévoyons de réaliser
45 % des 1 548 logements en
L’effort maximal que peut consentir un jeune « Les objectifs du Programme local PLUS-PLAI prévus, soit près de 700
au SMIC pour se loger est de 330 euros par de l’habitat sont sensés » estime logements d’ici 2016. » (3)
mois. Or, le loyer moyen d’un T1 dans le parc Daniel Lozano, le président de Pour y parvenir, le groupement
privé avoisine les 450 euros. Une femme seule l’Office public de l’habitat de attend un coup de pouce des
avec deux enfants, au revenu moyen de 1 500 Bayonne – Habitat Sud Atlantic, le collectivités en termes de foncier
euros, ne peut dépenser plus de 650 euros. Un principal bailleur social local. et de subventions. « La clé est là :
loyer dans le parc locatif privé sera là encore « Avec ce nouveau programme, la avoir un foncier abordable en amont. »
trop cher. production de logement social sera Il est donc essentiel selon lui qu’une
Les revenus de la majorité de la population ne intensifiée », renchérit Jean Elhuyar, part de la production soit favorisée
sont pas adaptés aux prix du marché. directeur du groupement HLM dont le par les collectivités, via des zones
Le logement social soutenu par les collectivités parc avoisine 4 800 logements sur d’aménagement sous maîtrise
représente pour beaucoup la seule alternative. l’agglomération, à Bayonne et une publique. Il pense aussi qu’une partie
67 % de la population est en effet éligible aux partie à Anglet. Il s’adresse aux des opérations devra être réalisée
plafonds de ressources HLM (moins de 1 700 personnes relevant des plafonds HLM en Vefa (Vente en l’état futur
euros pour une personne seule, 2 350 euros (moins de 21 132 euros pour une d’achèvement) avec les promoteurs
pour deux personnes). Et 36 % satisfont aux personne seule, 28 220 euros pour privés.
critères du logement social le plus aidé (de deux personnes) et à celles cumulant En termes de projets, le groupement
type PLAI). difficultés économiques et sociales (1). HLM avance les projets du Séqué
Ainsi, plus de 6 200 personnes sont aujourd’hui « 79 % de notre patrimoine propose (60 logements), d’Arrousets,
en attente d’un logement HLM pour le seul en moyenne des loyers inférieurs à les futures réalisations de
cœur d’agglomération. 350 euros brut sur la base d’un Habas-les-Vallons (60 logements)
Avec près de 8 500 logements, le parc locatif logement de 65 m2 » précise Jean Elhuyar. à Bayonne, de la Bécasse à Anglet
social de l’agglomération (pourtant le mieux Ces niveaux de loyer répondent (14 logements)…
doté du Pays basque), est insuffisant. selon lui à une pratique historique Le groupement réfléchit encore aux
La pression locative y est très forte, la rotation sur Bayonne de loger les personnes moyens de faire baisser les charges
dans le parc, faible. L’offre en petit logement aux faibles ressources. La ville de ses locataires. Et poursuit ses
à faible loyer est également insuffisante. concentre en effet la majorité des actions en faveur de la mixité
Conscientes du retard, les collectivités sont logements sociaux. sociale, comme sur les Hauts de
engagées dans une action volontariste pour Pour autant, le parc social sur Bayonne (lire p. 17).
inverser la tendance. Lors du dernier PLH, la l’agglomération est insuffisant, avec
production sociale a flirté avec les 250 plus de 6 200 demandes en attente (2). (1) Il s’agit des plafonds PLAI.
(2) « Cette année, au sein du groupement, 2 000
logements par an. Elle avoisinera demain les La pression locative sociale est forte : ménages ont confirmé leur demande. »
365 logements pour répondre aux demandes. 1 logement pour 15 demandes. Jean Elhuyar espère la mise en place d’un fichier
unique, de « manière à faire coïncider l’offre avec
Et le taux de rotation très faible, de la demande ».
5 % contre 10 % au niveau national. (3) L’ambition reste à contracter au travers d’une
Convention d’utilité sociale.
Face au marché tendu, une grande
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 313
LE LOGEMENT
HLM, UNE VALEUR
REFUGE
« Si je n’avais pas trouvé cette location en HLM à cette période de
ma vie, je ne sais pas comment j’aurais fait. » Valérie Bertrané,
46 ans, se souvient de cette période difficile. En 2003, sa
séparation d’avec son ex-conjoint la pousse à envisager de quitter
le domicile partagé dans le privé depuis 1995. Mais à l’époque,
son budget est celui d’un travail à mi-temps, 550 euros par mois.
« Ce n’était même pas la peine que je tente dans le privé. Aucun
propriétaire ne m’aurait loué un appartement. » Dans l’impasse
d’une situation meilleure à court terme, la jeune femme décide
alors de se tourner vers le monde HLM. Elle dépose des dossiers
auprès de trois bailleurs sociaux de l’agglomération, avec une
préférence affichée pour la ville d’Anglet.
Près de deux ans après, sa demande aboutit. Elle est contactée
par Habitat Sud Atlantic pour un T3 de 68 m2 dans la nouvelle
résidence Sainte Marguerite d’Anglet. « Mon dossier était cohérent.
Je vivais et travaillais à Anglet, et ma situation était délicate. » La
dame tombe très vite sous le charme de la petite résidence. La vue
depuis la terrasse ensoleillée l’enchante. « Nous nous y sommes
sentis bien avec mon fils. » Aujourd’hui, une vingtaine de
locataires vivent dans ces deux immeubles soignés. Valérie
Bertrané paye près de 420 euros toutes charges comprises, elle a
droit à une petite APL. Depuis, confortée dans sa situation
professionnelle par un CDI à temps plein, elle ne cache pas songer à
accéder à la propriété… « Ce sera la prochaine étape… »
LE SAVEZ-VOUS ? LOCATIF SOCIAL, QUÈSACO ?
La loi Solidarité Financés par l’État et les collectivités, ces logements sociaux ou dits HLM sont gérés par les
bailleurs sociaux. Ils offrent des loyers accessibles pour les ménages dont les revenus sont
renouvellement urbain inférieurs à des plafonds de ressources définis par l’État. Ils ouvrent droit à l’Aide personnalisée
au logement (APL).
(SRU) impose aux
LE PRÊT LOCATIF À USAGE SOCIAL (PLUS) :
communes de plus le prêt le plus mobilisé pour financer le logement social. Il répond à des plafonds de l’ordre de
18 955 euros pour une personne seule, 25 313 euros pour deux personnes, par an.
de 3 500 habitants
comprises dans une LE PRÊT LOCATIF AIDÉ D’INTÉGRATION (PLAI) :
il finance des logements locatifs destinés à des ménages qui cumulent difficultés
agglomération de économiques et sociales (plafonds : 10 424 euros pour une personne, 15 188 euros pour deux
personnes).
50 000 habitants
LE PRÊT LOCATIF SOCIAL (PLS) :
d’offrir 20 % de il est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources
supérieurs au PLUS dans des zones tendues (plafonds : 24 642 et 32 907 euros). Il permet de
logements sociaux. produire des logements locatifs intermédiaires.
Ces logements locatifs aidés offrent une alternative aux logements locatifs privés à loyer libre
(ils dépendent de propriétaires privés ou de professionnels de l’immobilier).
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 314
LES PRIORITÉS
FAVORISER
L’ACCESSION AIDÉE
Face à un marché immobilier en hausse constante depuis 2003,
de jeunes ménages et une partie de la classe moyenne sont
contraints de s’éloigner de l’agglomération pour accéder à la
propriété. Le maintien d’une population jeune et active est un
enjeu pour le dynamisme du territoire. Développer une accession
aidée est donc une priorité. D’ici 2015, la Communauté espère
voir engagés 1 593 logements en accession à la propriété aidée
(24 % en accession aidée et 76 % en accession abordable).
Ces logements trouveront notamment leur place dans les zones
d’aménagement concerté soutenues par la Communauté.
Éclairage avec le COL, un allié de l’accession sociale.
L’accession sociale ne connaît pas la avec un enfant, dont les revenus
crise. C’est une parade pour accéder varient entre 2 000 et 3 000 euros.
à un logement de qualité, à un prix Pour autant, ce profil se diversifie
abordable. Le Comité ouvrier du avec de plus en plus de personnes
logement (COL) en a fait son cœur de seules (souvent à la suite de
métier depuis plus de soixante ans. ruptures), de personnes âgées et de
Cette société coopérative de cadres moyens. Parmi ces demandes,
production HLM a permis à 4 000 le COL privilégie le parcours
familles de devenir propriétaires. résidentiel de ses locataires ou de
Avec l’aide des collectivités, le COL a ceux d’autres organismes HLM.
produit 150 à 200 logements par an « Cela permet de libérer une place
destinés à la vente. La priorité en locatif social et de répondre à une
avancée par le PLH de développer deuxième famille. »
cette offre est saluée par Didier Fort de ses casquettes d’aménageur
Lassabe, le directeur. et de constructeur, le COL propose
« L’accession sociale est un atout des produits compatibles aux
pour enrayer la problématique du attentes des familles, grâce aux
logement. » Laquelle reste marquée partenariats engagés avec les
par le fait que « 80 % de la collectivités. La différence avec
production en accession privée le privé tient au prix du foncier L’ACCESSION AIDÉE
concerne seulement 20 % de la
population. » Il se réjouit donc « de
consenti en amont.
« Les coûts de construction, de plus EN BREF
la prise en compte par les édiles du en plus élevés au regard des
désir des jeunes actifs de rester dans exigences qualitatives, sont les L’ACCESSION SOCIALE, réglementée, est proposée
les centres urbains. » Et de leur mêmes qu’avec le privé. » par les bailleurs HLM à des ménages aux revenus moyens
souhait d’activer des leviers de Avec la politique de maîtrise foncière (de deux à trois SMIC) souhaitant accéder à la propriété.
production. Le COL recense près de engagée sur l’agglomération, des Ils peuvent, sous condition de ressources,
2 000 demandes en accession sociale projets facilitent l’accession aidée
pour l’agglomération de Bayonne à Arrousets, au Séqué à Bayonne, où et avec l’obligation de résidence principale, cumuler des
Anglet Biarritz. La majorité des le COL compte 15 et 50 futurs aides et bénéficier d’un dispositif de sécurisation en
demandeurs justifient des plafonds logements. Ce sera le cas demain au cas de divorce, décès (assurance revente, garanties de
de revenus inférieurs ou équivalents Maharin à Anglet, à Kléber à Biarritz… rachat et de relogement). En contrepartie, des clauses
à 1 700 euros par mois pour une Pour favoriser toujours plus la « anti-spéculatives » sont imposées.
personne seule, et près de 2 300 euros production de l’accession sociale,
pour un foyer de deux personnes. Didier Lassabe espère « voir L’ACCESSION ABORDABLE concerne les ménages
Il s’agit en majorité de candidats à généralisée la TVA à 5,5 % »... aux revenus moyens à intermédiaires. Les promoteurs
une première accession. Elle contribue à proposer de petites
Le profil « classique » du primo maisons à des prix intéressants privés comme les bailleurs sociaux peuvent la réaliser.
accédant est celui d’un jeune couple comme à Arrousets…
LA LETTRE DE LA COMMUNAUTÉ � NUMÉRO 315
« NOTRE RÊVE
EST DEVENU RÉALITÉ »
« Une maison neuve de 94 m2 à Bayonne, nous n’y
croyions pas, vu les prix du marché. » Fabienne et
Rudy Idiart observent avec plaisir leur future
maison dans le quartier d’Arrousets. Elle est la
première des dix maisons de la résidence Baiona
à être construite. Aux alentours, les petits
immeubles et maisons individuelles de promoteurs
privés et publics ont fleuri. Tous arborent une
architecture résolument contemporaine, donnant
la part belle au bois.
À 30 ans, ce couple de Bayonnais, parents d’un
petit Lucas de deux ans et demi, incarne le profil
type du « primo accédant » sur l’agglomération.
Rudy est pompier à Anglet, Fabienne coiffeuse à
Biarritz, et leurs revenus mensuels n’excèdent pas
2 500 euros. Leur parcours reflète celui de
nombreux jeunes ménages aujourd’hui.
Locataires d’un T4 en HLM à Saint-Esprit, ils ont eu
envie de réaliser leur rêve : acheter à Bayonne,
« leur » ville. « Nous avons cherché une superficie
égale ou supérieure à notre location. Mais les prix
pratiqués dans le privé ne nous laissaient aucun
espoir. 270 000 euros pour les premiers biens, et
encore, à rénover ! C’était au-delà de notre budget. »
Le couple décide alors de réactualiser son dossier
au COL. Fin 2009, il reçoit un courrier proposant la
priorité aux locataires HLM d’accéder à la propriété
à Arrousets (1). « Quand nous avons vu la brochure :
T4 de plus de 90 m2, avec jardin de 200 m2, garage
privatif, nous nous sommes encore dit que ce
n’était pas pour nous. »
Le conseiller commercial du COL les a convaincus
du contraire. En effet, avec ses revenus, le jeune
foyer est éligible au PASS foncier, un dispositif
entraînant une baisse du prix dans le neuf (lire
encadré) et un remboursement du foncier à l’issue
du prêt principal. Le couple répond par ailleurs aux
critères du prêt à taux zéro, doublé et majoré.
Il bénéficie de frais de minorés, d’un crédit d’impôt
sur les intérêts d’emprunts... De quoi leur
permettre de boucler un dossier de financement
sur 25 ans pour une maison à 228 000 euros (2).
Avec un apport de 40 000 euros, leur futur loyer se
EN BREF
situe à 800 euros par mois. Un autre argument a
pesé dans leur décision. « Le parcours est sécurisé, PASS FONCIER
avec une garantie de relogement et de revente (lire Cet outil mis à disposition des collectivités aide à une première
encadré) » indique Fabienne. Seule contrepartie, accession à la propriété, en résidence principale.Il génère
une « clause anti-spéculative » empêche toute mécaniquement une baisse du prix dans le neuf, avec une TVA
plus-value sur la vente pendant dix ans (3).
« Cela nous convient très bien. Car grâce à toutes à 5,5 %, et reporte le remboursement du prix du foncier à l’issue
ces mesures, nous pouvons réaliser notre rêve. » du prêt principal.
Et comme un bonheur ne vient jamais seul, ces
maisons sont les premières à basse consommation PRÊT À TAUX ZÉRO
d’énergie du COL. Un gage de bien-être pour Il contribue sous condition de ressources (23 688 euros pour une
l’avenir…
personne, 31 588 euros pour deux personnes), au financement
(1) Plusieurs programmes ont vu le jour ou sont en cours de finalisation. d’une première accession.
(2) À l’issue du prêt principal de 25 ans, le couple remboursera le PASS foncier sur 5 ans.
(3) Il s’agit d’un corollaire aux aides de l’État.
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