Immobilier de santé: regain d'intérêt durable ou conjoncturel ? - Réunion adhérents 12 novembre 2020
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Réunion adhérents 12 novembre 2020
Immobilier de santé:
regain d’intérêt durable ou conjoncturel ?
Les
intervenants
Charles‐Henri de Daniel While Filippo Monteleone
Marignan Directeur Président
Analyste senior Recherche et Stratégie CAREIT
Marchés immobiliers PRIMONIAL REIM
IEIF
Introduction
Etude IEIF
« Immobilier de santé : un fort potentiel
dans un marché relativement contraint »
Principales conclusions – 1er volet
novembre 2020
Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
3
Immobilier de santé : un actif attractif…
Une demande structurelle liée au vieillissement en France mais également dans les autres pays
développés. Effet du « papy boom » : 32 % de la population aura plus de 60 ans en 2020 en France
contre 20 % en 2008.
Un actif contra‐cyclique qui joue parfaitement son rôle d’actif de diversification dans le portefeuille d’un
institutionnel.
Des baux longs, compris entre 10 et 12 ans pour les Ehpad en France et même supérieurs à 20 ans en
Allemagne et en Italie. Cet élément est d’autant plus précieux que les locataires sont fragiles en cette
période de crise.
Une très faible vacance locative et aucun risque de saisonnalité à l’inverse des résidences étudiantes,
résidences de tourisme ou résidences d’affaires.
Des rendements attractifs, de l’ordre de 4,5 % en France et de 5 % en Italie, aux Pays‐Bas ou au
Portugal.
4 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
Proportion de la population âgée de 60 ans ou plus à horizon 2050
La part de la population âgée de plus de 60
ans devrait être de 22 % dans le monde en
2050, soit le double qu’en 2000 et celle des
80 ans et plus être multipliée par quatre.
En France, le phénomène est identique.
Un français sur quatre aura plus de 65 ans
en 2040 contre un sur cinq aujourd’hui.
On recense 15 millions de personnes âgées
en 2019 contre 22 millions en 2050, dont 5
millions de plus de 85 ans.
En parallèle, le taux de dépendance des
personnes âgées devrait également être
multiplié par 4 d’ici 2050 avec des besoins
Source : OMS
croissants de prise en charge.
5 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
Investissement en immobilier de santé en France
Les premiers investissements des institutionnels en
immobilier de santé en France datent de 2004 avec
les premières externalisations.
2016 a été une année exceptionnelle avec près de
2 mds€ investis avec la cession par Gecina de son
portefeuille santé à Primonial Reim.
Un recul de 45 % des investissements en
immobilier de santé au 1er semestre 2020 qui
s’explique par un manque d’offre durant le
confinement alors que les acteurs se montrent très
intéressés par les actifs santé.
Un manque d’offre qui pousse les investisseurs
français à regarder ailleurs en Europe, en particulier Source : JLL
en Allemagne, au Royaume‐Uni, aux Pays‐Bas mais
également en Italie, en Suède et en Belgique.
6 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
Un secteur confronté néanmoins à de gros enjeux
Un parc insuffisant (600 000 places aujourd’hui proposées en Ehpad alors qu’il en faudra le double en
2060) ancien et mal réparti au niveau national. Il faudrait augmenter les places dans les établissements
pour personnes âgées de 20% d’ici 2030 et de plus 50% d’ici 2050.
Un manque de solvabilité croissant lié à la fois au recul des pensions et à un reste à charge de plus en
plus important.
Une politique ainsi qu’une volonté des retraités eux‐mêmes qui incitent au maintien à domicile.
Une image ternie : revendications du personnel soignant, recul des qualités des soins, opacité des
Ehpad durant le 1er confinement, l’image des résidences santé nécessite d’être redorée.
Une très forte dépendance à l’exploitant qui reste un locataire unique, notamment en termes d’image
de marque mais également en cas de départ ou de faillite de ce dernier.
Un nombre contraint de création de nouveaux établissements qui amène au développement des soins
ambulatoires.
Un risque d’effet ciseau entre la hausse des charges et la baisse des revenus.
7 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
Etude IEIF
« Immobilier de santé : un fort potentiel dans un marché relativement contraint »
Principales conclusions – 1er volet ‐ novembre 2020
Malgré ces enjeux forts, l’immobilier de santé peut être l’un des moteurs de la reprise dans un contexte
de crise qui est au premier chef une crise sanitaire.
Outre son caractère performant et diversifiant au sein d’un portefeuille immobilier, l’immobilier de
santé est plus que jamais nécessaire à la collectivité et rempli parfaitement sa mission d’actif ISR pour
un institutionnel.
8 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
Daniel While
Directeur Recherche et Stratégie
Primonial Reim
La vision d’un investisseur international
Réunion Adhérents – 12 novembre 2020
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Primonial – activités immobilières au 31/12/2019
Un leader européen de la gestion d’actifs immobiliers Bureaux
44,1 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Pays-Bas
+ 68 000 25,3 Mds € 0,4% 0,06%
clients d’encours sous gestion
Santé Éducation
0,3 % Luxembourg
35,2 % 1,3 % 4%
61
Irlande
1 423 Belgique
24,1 %
bâtiments fonds d’investissement Allemagne
Centres commerciaux
9,2 % 67,8 % 0,3 % Autriche
5 894 957 m2 +7 000 France
loués locataires
Immobilier résidentiel 0,4 % 2,7 %
9 41 % 59% 7,9 %
Pays investisseurs investisseurs Espagne Italie
européens institutionnels particuliers
Hôtels
2,3 %
2 Document réservé aux professionnelsPrimonial - un leader européen en immobilier de santé
3 Document réservé aux professionnelsImmobilier de santé, de quoi parle-t-on?
Les actifs de santé peuvent être répartis entre :
- Long séjour, consacré aux personnes âgées, de celles qui sont très dépendantes (maisons de retraite) à celles qui sont
en forme et qui recherchent un logement au sein d’une communauté (résidences services seniors).
- Moyen séjour, consacré à la rééducation ou à la psychiatrie.
- Court séjour, consacré à la chirurgie, à la rééducation et au traitement de maladies soignées grâce à diverses spécialités.
Service Products + Surgery clinics
Psychiatry clinics
Medicalization
Nursing home
Long stay
Assisted living / senior housing / services flat Rehab clinics Nursing Homes
Rehab clinic Medical
Middle stay
Psychiatric clinic office buildings Assisted living
Surgery clinic
Short stay Senior housing
Medical office building
-
Short stay Middle stay Long stay
4 Document réservé aux professionnelsPrincipaux opérateurs en Europe
On constate une consolidation paneuropéenne du secteur de la santé. Les petits
opérateurs étant achetés par des leaders nationaux, qui sont souvent rachetés ensuite
par les plus grands opérateurs internationaux. Les principaux acteurs sont les groupes
français tels qu’Orpea ou Korian ou encore DomusVi.
Le rendement d’un actif de santé est fondé sur son
exploitation. Si l’externalisation des murs
d’établissements permet de dégager des liquidités,
il est convenu que le taux de couverture
(loyer/EBITDAR) idéal doit être inférieur à 55% et le
taux d’effort (loyer/CA) est généralement compris
entre 8% et 12%. Toutefois, ces éléments peuvent
varier selon la taille de l’établissement et sa
localisation géographique.
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie
5 Document réservé aux professionnels
6Répartition des lits par type d’opérateurs
Le secteur européen de la prise en charge des seniors, présente des caractéristiques similaires dans les pays européens :
• Une prédominance forte des acteurs publics et associatifs qui représentent entre 60% et 90% des lits existants ;
• Un secteur privé est encore fragmenté mais qui se consolide ;
• Des groupes européens comme Korian, Orpea ou encore DomusVi.
France Allemagne Espagne Italie
22% 5% 20%
45%
30% 30%
49% 41%
29% 54% 35%
40%
Belgique Portugal Autriche Pays-Bas
10% 4%
21%
30% 33%
55%
35%
37% 79% 96%
Pologne
Légende (%)
10%
Privé commercial
Associatif 90%
Public
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Oxford Economics
6 Document réservé aux professionnelsLes dynamiques par pays de la population des +80 ans de 2020 à 2030
La population des +80 ans dans l’Union Européenne (hors RU) va passer de
26,9 millions en 2020 à 32,6 millions en 2030. Le vieillement de la population
0,5 0,8 0,3 0,4
engendre une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. La 0,2 0,3 5,7 5,5
perte d’autonomie doit s’accompagner d’une aide ou d’une prise en charge.
2020 2030 2020 2030
2020 2030 2020 2030
3,4 4,5
0,3 0,4
0,3 2020 2030 1,2
0,8
0,2
2020 2030
Union Européenne Zone euro 1,7 2,2
2020 2030 2020 2030
(hors RU) 0,7 0,8 5,8
6,3
2020 2030
26,2
26,9 32,6
2020 2030 2020 2030
0,5 0,6 1,0
22,0 0,9
4,1 5,2
2020 2030 2020 2030
2020 2030
2020 2030 2020 2030 5,2
4,5
0,7 0,8 2,9 3,5
en millions 0,8 0,9
2020 2030
2020 2030 2020 2030
2020 2030
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Oxford Economics
7 Document réservé aux professionnels
6Prise en charge des personnes âgées
La prise en charge des personnes âgées par la famille (enfants ou proches parents) ou des
institutions ne connaît pas la même maturité en Europe. Toutefois, on constate que sur la
dernière décennie, le rôle de la famille auprès des personnes âgées s’est contracté au
profit d’un soutien institutionnel et social aux personnes âgées en Europe. Le degré
d’intervention de l’Etat explique également la divergence entre les pays sur la prise en
charge des personnes âgées.
Cohabitation de personnes de plus de 65 ans
avec des adultes dans un même foyer
Cohabitation
Faible
Moyenne
Forte
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Eurostat
8 Document réservé aux professionnelsNombre de lits et besoins de création d’ici 2030
Les professionnels du secteur estiment que ce parc devrait être porté à plus de 3,5 millions d’ici 2030 pour pouvoir répondre aux besoins des prochaines années.
en milliers de lits 2030
1 200 2015
1 029
1 000
+11%
800
675
+4%
600
431
400 324
+13%
+33% 182 175
200 132 130
+30% 97
+33% +84% +63% 65
+45% NA
0
France
Italie
Autriche
Pologne
Allemagne
Espagne
Belgique
Pays-Bas
Portugal
Finlande
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après opérateurs et Eurostat
9 Document réservé aux professionnels
6Volume d’investissement en immobilier de santé* en Europe
Un marché en croissance continue durant la dernière décennie avec 3,7 Mds € investis en moyenne annuelle
Mds €
Immobilier de santé Moyenne annuelle
9
7,8
8
6,9
7 6,6
6,1
6
5
3,7
4
3,3
3 2,5
2,4
2
0,9
1 0,6
0,3
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
*Résidences séniors et résidences médicalisées
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après RCA 10 Document réservé aux professionnelsVolume d’investissement en immobilier de santé* en Europe
Sur l’ensemble de la période 2010-2019, 37,5 Mds € ont été investis en Europe. Les principaux marchés européens de la santé ont été le Royaume-Uni, l’Allemagne,
la Suède, les Pays-Bas et la France.
Finlande Irlande Autres
4% 1% 4%
Belgique
4%
Italie
3%
Royaume-Uni
Espagne 33%
3%
France
10%
Pays-Bas
7%
Suède
7%
Allemagne
24%
*Résidences séniors et résidences médicalisées
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après RCA 11 Document réservé aux professionnels
5Taux rendement « prime » en résidence médicalisée de santé entre 2009 et 2019
Taux de rendement prime résidence médicalisée (en %) entre 2009 et 2019, une forte compression généralisée.
max min 2019
8 7,5
7,15
7
6,75 6,75
7 6,5
6,3 6,25
6
6 6
5,5 6
5
4,75 5,5
5 5 5 5
4,75 5 5 5
4,5 4,75
4,25 4,5
4 4,25
3,75 3,75 3,75
3,75 3,75 3,75
3
2
1
0
Suède Royaume-Uni France Allemagne Belgique Finlande* Espagne Pays-Bas Pologne* Italie Portugal*
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après RCA et Brokers
12 Document réservé aux professionnels
*Uniquement 2019Quels enjeux d’usage pour l’immobilier de santé?
La pandémie actuelle favorise une tendance en route depuis plusieurs années : le développement de
l’ambulatoire afin de prévenir le débordement, dans un contexte de pénurie structurelle de lits et de
personnel.
Cela pose les questions :
C’est la distribution des services de
• des formats immobiliers : maison médicale, pôles santé, etc.
santé qui pourrait évoluer
• De la technologie (télémédecine, etc.)
radicalement, l’hébergement n’étant
• De l’incitation financière : la tarification à l’activité va-t-elle perdurer? qu’un moment de ce service.
Conséquences pour l’investisseur :
• Diversification des formats de cliniques
• Utilisation des m² en fonction de l’usage de la technologie et des protocoles sanitaires
13 Document réservé aux professionnelsFilippo Monteleone
Président
CAREIT
La vision d’un spécialiste Santé ‐ Immobilier
22 Réunion Adhérents – 12 novembre 2020Questions
Réponses
Charles‐Henri de Daniel While Filippo Monteleone
Marignan Directeur Président
Analyste senior, Recherche et Stratégie CAREIT
Marchés immobiliers PRIMONIAL REIM
IEIFJeudi 19 novembre 2020
Quel avenir pour le Coworking ?
Olivier Estève (Covivio)
Nathanael Mathieu (LBMG-Worklab)
Les
prochains Mercredi 2 décembre 2020
Point de conjoncture
rendez-vous Pierre Schoeffler (IEIF)
IEIF Richard Malle (BNP Paribas RE)
3ème intervenant en attente de confirmation
11 (ou 14) décembre 2020
Le marché français du financement de
l’immobilier des professionnels
2e édition
Mercredi 27 janvier 2021
COLLOQUE IEIF
Crise sanitaire, crise économique :
Quels avenirs pour l’immobilier ?MERCI
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