Quartier Alturan - Saint-Jean -de-Luz - Pyrénées atlantiques - France

Quartier Alturan – Saint-Jean -de-Luz – Pyrénées atlantiques – France

Type de quartier
Ville: Saint-Jean-de-Luz 13632 habitants
Site: Sur les hauteurs de la ville en bordure de la vieille route de Saint Pée, le quartier est situé en
zone naturelle. Alturán signifie « sur la hauteur »

Initiative, volonté initiale
La réalisation de la ZAC Alturán a été rendue possible grâce à une maîtrise foncière préalable du
terrain d’assiette par le maître d’ouvrage, la commune de Saint-Jean-de-Luz, dont l’équipe
municipale s’investit en faveur du développement durable depuis 2002.

                                                                 Terrain d’assiette de la ZAC Alturán

                                                                        Plan masse de la ZAC Alturán

Avancement du projet
Lancement de la consultation de l'étude de définition :             septembre 2005
Validation de l'étude de définition de la ZAC :                     juin 2006
Démarrage des travaux de viabilisation       :                      juin 2007
Réception des travaux :                                             juin 2010

Emprise au sol
Emprise bâtie :                      11 500 m²
Surface non bâtie privée :           14 350 m²
Surface non bâtie publique :         73 800m²
Espaces verts périphériques :        50 200 m²
Espace public d'agrément :           11 800 m²

Formes urbaines
Hauteur: R+1 à R+3
Typologie: Petits collectifs, habitat groupé individuel, et maisons individuelles

Programme
Nombre total de logements :                       247
Nombre de places de stationnement public :        200
Nombre de places de stationnement privé :         207
Surface de logement SHON:                  23 900 M²

Les acteurs
Maîtrise d'ouvrage VRD : Mairie de Saint-Jean-de-Luz.
Maîtrise d'œuvre urbaine : cabinet d'architecture Leibar-Seigneurin (plan de la ZAC, maîtrise
d'œuvre VRD et rédaction du cahier architectural).
Entreprises de viabilisation : Le groupement est constitué de l’entreprise de paysage
GUICHARD, mandataire, et des entreprises de V.R.D : SOBAMAT - ECRD - COREBA
Opérateurs:
Quatre opérateurs interviennent en partenariat sur le projet :
        •   Habitat Sud Atlantique (HSA)             → accession sociale à la propriété et locatif
            social
        •   CIL de Bayonne                           → location 1% patronal
        •   Immobilière Sud Atlantique (ISA)         → accession libre à la propriété
        •   Ville de Saint-Jean-de-Luz               → lots à bâtir

Implantation des opérateurs de la ZAC Alturán
Maîtrise d'œuvre construction :
Cabinet d’architecture Leibar-Seigneurin pour les immeubles en location sociale de HSA, les
immeubles de ISA et du CIL.
Cabinet d’architecture Baggio-Piéchaud pour les immeubles en accession sociale de HSA.
Contact:
Ville de Saint-Jean-de-Luz
Mme Nadine Lopez - Chef du Service Urbanisme et des Affaires Foncières – Mairie de Saint Jean
de Luz
Tél : 05 59 51 61 77

Gouvernance et Pilotage du projet de quartier

Elaboration
Ce projet, porté par la Mairie de Saint-Jean-de-Luz, répond à quatre objectifs politiques:
       •   Créer des logements pour les luziens : construire un ensemble de logements à des prix
           abordables tout en garantissant une mixité sociale conformément à l'esprit de la loi
           solidarité renouvellement urbain (SRU),
       •   S'inscrire dans le paysage: respecter les paysages et la spécificité du site caractérisé par
           une topographie marquée,
       •   Concilier habitat et développement durable : construire des logements dans une
           démarche de Haute Qualité Environnementale ayant une forte performance énergétique,
       •   Créer des espaces pour « vivre ensemble » au cœur d'un véritable quartier.
La mairie de Saint-Jean-de-Luz a mené une campagne d'information sur internet. Elle a également
procédé à une présentation publique à la presse et à la distribution de plaquettes de présentation aux
habitants.

Modes opératoires
L'importance du patrimoine historique inscrit ou classé de la ville, et le souci de préservation d'un
style identitaire basque étaient traduits par des éléments contraignants en matière d'écriture
architecturale dans le règlement du PLU, favorisant le pittoresque et la préservation patrimoniale.
L'étude de définition d'Alturan, menée de front avec la révision du plan local d’urbanisme (PLU), a
permis d'introduire la possibilité d'une écriture architecturale différente au bénéfice d'une réelle
créativité architecturale et urbaine.
Le territoire communal de Saint-Jean-de-Luz étant couvert par la loi Littoral, l’approche
environnementale très réglementée de toute nouvelle extension de l'urbanisation constituait une
contrainte supplémentaire. Dans cette perspective, les services techniques de la municipalité ont
travaillé en étroite collaboration avec les services techniques de l'Etat lors de la révision du PLU.

Pour la construction des bâtiments de la ZAC, horsmis les lots à bâtir dont elle conserve la maîtrise,
la ville a pris l'attache de différents bailleurs sociaux qui ont proposé un bilan d'aménagement et
financier sur la base d'un partenariat avec d'autres aménageurs. C'est l'offre présentée par Habitat
Sud Atlantique, formant équipe avec le CIL et la société Immobilière Sud Atlantique qui a été
retenue.
L'emprise foncière de la ZAC faisant partie du domaine privé communal, la ville a privilégié la
cession des unités foncières aux trois aménageurs. Les 3 actes notariés passés au moment du
démarrage des travaux comprennent la vente des lots et la rétrocession au droit des façades des
espaces communs dans le domaine public.

La volonté conjointe du maître d'ouvrage et du maître d'œuvre de prendre en considération
l'environnement a été traduite par l'obligation pour les entreprises de se grouper en groupement
conjoint avec pour mandataire une entreprise de paysage. Les maîtrises d’ouvrage et d’œuvre ont en
effet privilégié ce type de groupement afin de donner au maître d'œuvre de la ZAC un maximum de
moyens pour la maîtrise de l’approche paysagère (organisation du chantier, optimisation des
volumes de déblais et de remblais, des déplacements de ces volumes).

Financement
La maîtrise foncière du terrain était assurée par la municipalité en préalable de l'opération.
Le montant des travaux de viabilisation s'élève à 4,5M€ TTC, dont 1,9 M€ pour le paysage.

Un travail conjoint entre la maîtrise d'ouvrage et l'opérateur principal (HSA) a été effectué de façon
à plafonner les loyers tout en garantissant la qualité architecturale et urbaine.
Ainsi, dans une logique d'équilibre financier, des reports de charges le long de la chaîne
opérationnelle vendeur/aménageur/constructeur/locataire ou propriétaire ont été recherchés.
La municipalité a ainsi vendu aux aménageurs les terrains à hauteur des surfaces hors œuvre nette
constructibles d'après l'étude de définition, de manière à financer les travaux de viabilisation.

Gestion/Evaluation/Fonctionnement
La volonté de réduire les charges liées aux consommations d'énergie pour les occupants n'est pas
une démarche spéculative. Elle se traduit par une valeur ajoutée pour l'occupant et par une charge
supplémentaire (estimée à 15% sur l’opération) pour l'opérateur.
Le bailleur social HSA et la municipalité ont négocié avec les services de l'Etat et du Conseil
général un rapport surface louée / surface louable différent des opérations classiques de logement
social en comptant une partie des surfaces de la serre froide (loggia en hiver, balcon en été) de
façon à intégrer dans le loyer une partie du surcoût d'investissement pris en charge par les
opérateurs en contrepartie des gains relatifs aux économies d'énergie réalisées.

En dernier lieu, les espèces végétales choisies par catégories d'espaces collectifs (graminées le long
de la voirie, grimpantes sur les treilles), ont été sélectionnées de manière à limiter le coût d'entretien
de ces espaces par la municipalité.

Développement social et économique de l'unité de vie locale
Dynamique économique locale
Le choix du site relève d'avantage d'une opportunité foncière que d'une stratégie programmée
d'urbanisation de la commune. Cette situation est courante dans une région soumise au double effet
de la pression foncière et d'un fort déficit de logements.
Les entreprises de bâtiment et de génie civil participant à la création de cet éco-quartier sont des
entreprises locales

Démocratie locale
La mise en place d'un espace central amené à devenir un lieu fédérateur de partage et de vie
commune, à travers sa vocation ludique et familiale.

                                                                           Catégories d’espaces publics

Organisation de la mixité culturelle
Le programme de logements répond à des considérations en termes d'équité sociale : sur un total de
247 logements prévus, 110 logements sont en locatif social, 55 en accession sociale, 65 en
accession libre plafonnée, 17 maisons individuelles à bâtir.
Une typologie diversifiée de logements (du T2 au T4) permet d'accueillir des populations diverses
en termes d'âge, de structure familiale, etc. et a vocation à rendre possibles les parcours résidentiels
dans la commune.

Performance dans l'environnement du quartier
Energie
Les logements ont été conçus dans une démarche Haute Qualité Environnementale® (HQE) avec
une dominante énergétique.
Les logements sont traversants, c'est à dire ouverts sur le sud pour les apports solaires passifs et la
lumière, et sur le nord pour la vue.

                                                               Conception des logements traversants

Une grande loggia côté sud permet de créer un effet de serre. La loggia, dont les menuiseries sont
totalement escamotables, permettent une double utilisation : serre l'hiver et balcon l'été.

Pour certains bâtiments collectifs, ce système est complété par des puits canadiens couplé à un
principe de ventilation double flux.

                                                                   Schéma de l’effet serre des loggias

Schéma de principe de ventilation des logements

Sur les toits en terrasse, un système de capteurs solaires permet la production d'eau chaude sanitaire
solaire (ECS) à hauteur de 50% des besoins.

Eau
Les toits horizontaux permettent une régulation du ruissellement des eaux de pluie. L'emprise du
bassin de rétention du lotissement a ainsi pu être réduite de moitié.

Déchets
La municipalité s'inscrit depuis plus de trente ans dans une démarche de tri sélectif et de traitement
des déchets des ménages. Le centre de stockage de déchets ultimes remarquable mis en place par le
syndicat Bizi Garbia lui a valu une Marianne d'or.

Qualité architecturale et urbaine
Objectifs de conception architecturale et urbaine (évolutivité, adaptabilité, réversibilité)
Dans la perspective du développement ultérieur du quartier, la municipalité dispose d'une assiette
foncière riveraine importante (emplacement actuel du chenil et d'ateliers municipaux), mobilisable à
court terme;

Paysage, Ambiances et formes urbaines

Le projet a été pensé en fonction de la topographie très marquée du site. Les bâtiments épousent et
soulignent la topographie en venant s'implanter parallèlement aux courbes de niveaux. Les volumes
bâtis accompagnent le paysage.

                      Principe d’implantation des constructions par rapport à la topographie du site

Le tracé du réseau viaire s'inscrit dans la topographie de la parcelle. La voirie devient un parcours
qui révèle le site.

                                             Tracé de la voirie le long d’une courbe de niveau

Les bâtiments sont situés en alignement de la voirie, positionnés les uns par rapport aux autres de
manière à ne pas générer d'effet de masque, traduisant une logique d'implantation respectueuse de la
topographie et permettant d'offrir à une majorité de logements une vue dégagée sur le paysage, au
Nord. La hiérarchisation spatiale suit la topographie du terrain : les collectifs structurent le paysage
en partie haute, les lots à bâtir se fondent dans les bois.

L'aménagement de la ZAC traduit la volonté de travailler de manière qualitative les espaces
d'accompagnement afin de créer une sensation de trame verte : les espaces de stationnement sont
agrémentés de treilles végétalisées, la voirie est accompagnée d'un large trottoir ou « paséo »,
l'espace intérieur est végétaliste et les façades des bâtiments collectifs comportent des jardinières de
taille significative contenant des bambous, portées par une structure en maçonnerie.

Pour traiter les espaces publics et les jardins privatifs, le parti de composition urbaine retenu est
celui du parkway : enclore les vides en cœur d’îlots bâtis pour offrir des vues sur le paysage,
multiplier les lieux à partager et inviter à la déambulation dans le quartier.

Diversité fonctionnelle, formelle et spatiale
Un des aspects de l'opération est de produire une architecture nouvelle, de bouleverser les habitudes

de pastiches architecturaux. L'opération traduit la volonté de proposer un produit inédit à Saint-
Jean-de-Luz, d'imposer l'idée qu'une écriture architecturale contemporaine est possible sur le
territoire de la commune en reprenant des éléments traditionnels dans l'utilisation des matériaux et
couleurs (soubassement de pierre, maçonnerie blanche...)

Accessibilité géographique, physique et sociale aux logements, emploi, équipements et services
Compte tenu de la proximité et de la capacité d'accueil des équipements publics de types
établissements d'enseignement, commerces (4 supermarchés), la municipalité n'a pas souhaité
inclure dans le projet de ZAC d'autres activités que le logement. Du fait de l'équilibre de l'opération,
la nécessité de prévoir des espaces tertiaires ne s'est pas fait sentir, faire face à la pénurie de
logements restant la priorité absolue du projet.

●       Les points forts de l'opération

Mixité Sociale

Le projet permet d'offrir des logements à des prix abordables pour les Luziens tout en garantissant
une mixité sociale conformément à l'esprit de la loi solidarité renouvellement urbain (SRU).

Eco Construction

La conception bioclimatique des bâtiments permet de promouvoir les performances écologiques et
énergétiques du Quartier.

     ●     Les points faibles de l'opération

Mobilité

La localisation du projet ne semble pas suivre avec les principes du référentiel EcoQuartier en
matière de mobilité (cf page 21 de la notice du concours EcoQuartiers)
  maîtriser les déplacements individuels motorisés
  diversifier l'offre de mobilité
  favoriser les modes doux et collectifs de déplacement.
.
Aucune offre de transport en commun n'est prévue, à court ou moyen terme, pour relier le quartier
au centre-ville et aux pôles d'emploi. Les futurs habitants n'auront pas d'alternative à la voiture
individuelle.