RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE 2014 - Cofinimmo
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RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE 2014
Sommaire
MOT DU CEO 1 COFINIMMO 4
EN BREF
Mission 6
Vision 6
Valeurs 6
Gouvernance 7
TENDANCES 8 LA CHAINE 10 DÉMARCHE DE 14
MAJEURES QUI DE VALEUR RESPONSABILITÉ
IMPACTENT NOS DE COFINIMMO SOCIÉTALE
ACTIVITÉS Une combinaison à long terme de 10 Dialogue avec les parties 14
compétences et de matériaux prenantes
Leviers de Cofinimmo aux différents 12 Remise en question en interne 17
stades de la chaîne de valeur, par des priorités en matière
segment d’activités de développement durable
Validation et priorisation de nos 17
enjeux avec les parties prenantes
Nos enjeux principaux : 18
matrice de matérialité
NEUF ENJEUX PRIORITAIRES 20 TABLE DE 40
Profitabilité pour les investisseurs 20 Éthique des affaires 30 RÉFÉRENCE
et accès aux capitaux Respect des différences et 32 GRI G4
La consommation en énergie et 22 de la diversité culturelle
les émissions CO2 Formation des collaborateurs 34
Innovation 24 Esthétique, respect de l’espace 36
Mobilité 26 public et mixité des quartiers
Sécurité et bien-être 28
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Mot du CEO
Mot du CEO 1
Depuis plus de 30 ans, Cofinimmo entend répondre
aux attentes d’hébergement dans des espaces bâtis
spécifiques. Il s’agit principalement de :
• la demande de bureaux modulables émanant des entre-
prises et des pouvoirs publics ;
• la demande d’immobilier de santé émanant des exploi-
tants d’établissements pour personnes âgées et de
cliniques de revalidation, de psychiatrie ou de soins aigus ;
• les demandes des entreprises portant sur une cession-
bail de leurs réseaux de distribution ;
• les besoins des pouvoirs publics en matière d’installations
sur mesure.
Au fil des années, nous avons progressivement intégré les aspects liés au développement durable
dans notre culture et notre stratégie d’entreprise.
En 1999 déjà, conscients de la nécessité d’entretenir un dialogue continu avec nos clients, nous
avons intégré le métier de Property Management pour le segment des bureaux.
Nous sommes ainsi plus proches de nos clients et veillons à rencontrer leurs besoins.
Cette approche garantit la régularité de nos revenus. La recherche d’économies dans les consomma-
tions d’énergie réduit notre empreinte écologique et limite les charges locatives.
Nous avons également progressivement étoffé notre équipe de Project Management. Ceci nous
permet depuis plusieurs années déjà, de mieux maîtriser nos coûts de construction, et également,
d’optimiser les qualités architecturales de nos immeubles dans le but de garantir à ceux-ci un cycle
de vie le plus long possible.
Aujourd’hui et dans l’avenir, Cofinimmo se positionne comme une entreprise responsable, soucieuse
des parties prenantes et des générations futures, autant que de sa propre durabilité économique.
Jean-Edouard Carbonnelle
Chief Executive Officer
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Ligne du temps
Au fil du temps, Cofinimmo a progressivement intégré la notion de développement
2 durable dans sa stratégie d’entreprise en respectant les nouvelles réglementations
environnementales voire en les dépassant, par la certification ISO 14001:2004 de
ses activités mais également dans ses choix au niveau de la diversification de son
patrimoine qui lui ont permis d’assurer sa rentabilité économique tout en répondant aux
enjeux de société.
Début de la diversification du portefeuille
Premier investissement dans le segment de Trois immeubles de bureaux reçoivent
l’immobilier des soins de santé la certification ISO 14001:2004
2005 2008
2007 2010
Achat d’énergie verte pour l’ensemble Création du « Sustainability Committee »,
des compteurs d’électricité gérés par équipe pluridisciplinaire en charge de la politique
Cofinimmo Services, ce qui représente de développement durable
45 GWh/an.
Insertion d’un chapitre RSE
dans le rapport financier annuel
Première certification BREEAM & BREEAM In Use
d’une série d’immeubles
3
Adoption des standards de reporting
en matière de développement durable Livraison du premier immeuble passif du
de l’European Public Real Estate portefeuille : le commissariat de Police à Termonde
Association (EPRA)
Investissement dans les logements pour étudiants
Le rapport RSE est récompensé
par l’EPRA SBPR Gold Award Implémentation d’un logiciel de comptabilité
énergétique
Le projet de
reconstruction Rapport RSE : assurance externe sur les indicateurs
de l’immeuble Belliard 40 de performance clés
en tant qu’immeuble
passif Cofinimmo rentre dans le Carbon Disclosure
reçoit le prix IBGE Leadership Index (CDLI) du Carbon Disclosure
« Bâtiment Exemplaire » Project (CDP) pour le Benelux
2011 2013
2012 2014
Certification ISO 14001:2004 du Property Début de la campagne sur cinq ans de
Management pour l’ensemble des placement de compteurs relevables à
immeubles de bureaux et du Project distance dans les immeubles de bureaux
Management
Élaboration de la matrice de matérialité
Rapport de développement durable séparé
suivant les lignes directrices GRI G4
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Cofinimmo en bref
4
Cofinimmo en bref
Fondée en 1983, Cofinimmo est aujourd’hui la première société immobilière belge
cotée, spécialisée en immobilier de location. Le groupe figure parmi les acteurs les plus
importants sur le marché européen. Ses activités sont contrôlées par l’Autorité des
Services et des Marchés Financiers (la FSMA), le régulateur belge.
La société applique des politiques d’investissement prudentes et présente un profil de
risque modéré pour les investisseurs institutionnels et particuliers. Elle cherche à offrir
un rendement en dividende élevé et une protection du capital sur le long terme.
1 546
immeubles
PORTEFEUILLE
PPP
1 780 357 m² Bureaux
6
immeubles 41%*
Réseaux de Immobilier
distribution de santé
17%* 40%*
* en juste valeur
5
Capitalisation boursière Juste valeur du portefeuille
€1,7 €3,2milliards
milliard
Durée moyenne des baux Taux d’occupation Collaborateurs
11 ans 95 % 114
Résultat net courant (hors IAS 39) au 31.12.2014 Rendement dividende
€120 millions 5,7 %
(sur base du prix de
l’action au 31.12.2014)
Membre du Statut
BEL20 REIT *
*
REIT : Real Estate Investment Trust (SIR en Belgique, SIIC en France, FBI au Pays-Bas)
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Cofinimmo en bref
6 Mission
La mission de Cofinimmo, en tant que société immobilière, consiste performants sur le plan environnemental. Cette approche assure
à mettre à disposition de ses clients locataires des immeubles, à aux actionnaires un investissement de qualité ainsi qu’un rende-
la fois hautement fonctionnels pour leurs activités et durablement ment financier attractif et pérenne.
Vision
Grâce à sa stratégie de diversification, Cofinimmo a pu développer professionnelle et privée et donc des besoins d’espaces construits,
une expertise dans les différents segments de son portefeuille lui Cofinimmo entend se positionner comme un acteur de change-
permettant de repositionner au mieux ses immeubles à la date à ment, soucieux des parties prenantes et des générations futures
laquelle ils deviennent techniquement obsolètes. autant que de sa propre durabilité.
Chaque reconversion et/ou redéveloppement améliore les perfor- L’ambition du Groupe est de rester à la pointe de l’innovation et des
mances énergétiques d’un immeuble et en élève les critères de nouvelles technologies afin de faire face, durablement, aux enjeux
confort. Les longs cycles d’exploitation des immeubles incitent environnementaux et sociétaux actuels et futurs. Nous croyons fer-
Cofinimmo à aller le plus loin possible en matière de durabilité, dans mement dans un développement durable des villes par quartier, où
les limites de la rentabilité économique. un équilibre des fonctions doit être envisagé. Bureaux, immeubles
Aujourd’hui, face aux défis que représentent les changements résidentiels, commerces et espaces verts doivent coexister et les
climatiques, l’urbanisation croissante, l’évolution des habitu- quartiers uni-fonctionnels progressivement disparaître.
des de travail et la recherche d’un meilleur équilibre entre vie
Le redéveloppement de l’immeuble Tervuren 270 a permis de réduire de 51% les consommations énergétiques ces dix dernières années.
5 000 000
4 000 000
3 000 000
-51%
2 000 000
1 000 000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Consommation d’électricité (kWh/an) Consommation de gaz (kWh/an)
Valeurs
Cofinimmo accorde une attention particulière aux valeurs de l’entre- de la précision des actions menées et de l’exigence de qualité de
prise qui guident le fonctionnement quotidien des équipes. La créa- toute réalisation. Travailler chez Cofinimmo, c’est contribuer conjoin-
tivité est le fruit d’un processus de réflexion et de questionnement tement et concrètement à résoudre les problèmes rencontrés.
à tous les niveaux de l’organisation. La réussite dépend notamment
Esprit
Créativité Rigueur
d’équipe
Gouvernance 7
La Responsabilité Sociétale d’Entreprise (RSE) de Cofinimmo est Cofinimmo compte également en son sein un Environmental
assumée par le « Sustainability Committee » dont l’objectif est Manager à temps plein. Membre du Sustainability Committee, sa
d’identifier et d’évaluer en continu tous les éléments contribuant mission consiste à suivre sur le terrain, en collaboration avec les
à un développement durable. Ce Comité est composé de dix équipes opérationnelles, l’implémentation de la stratégie environne-
personnes représentant d’une part les départements impliqués en mentale du Groupe dans tous les segments d’activités.
direct dans la gestion immobilière du portefeuille du Groupe, tous Les propositions stratégiques en ce qui concerne le développe-
segments d’activités confondus (Property management, Project ment durable sont validées ou amendées par le Comité de Direction
management, Property Services) et d’autre part les départements qui, à son tour, les fait valider par le Conseil d’Administration dans le
juridique, communication et ressources humaines. Le comité est cadre de la révision annuelle de la stratégie globale de l’entreprise.
présidé par le Head of Property Services & CSR qui rapporte directe-
ment au Comité de Direction.
Les compétences du Sustainability Committee sont notamment de :
Conseil d’Administration
• proposer des mesures concrètes et économiquement
raisonnables permettant d’améliorer les performances
environnementales de la société, son patrimoine et par
extension, des espaces occupés par ses locataires ; Comité de Direction
• développer des initiatives afin de mieux intégrer le
développement durable dans la stratégie du Groupe ;
• s’assurer que le Groupe respecte les prescriptions légales, Head of Property Services
nationales et internationales en matière d’environnement ; & Corporate Social Responsibility
• communiquer les réalisations vers toutes les parties
prenantes.
Chaque membre du Sustainability Committee endosse le rôle d’am-
bassadeur de l’action de Cofinimmo en matière de développement Sustainability Environmental
durable. Avec le Management, il contribue à l’évolution de la culture
Committee Manager
de l’entreprise vers une approche plus durable des activités.
L’ensemble des collaborateurs de
Cofinimmo a dans ses objectifs
individuels un objectif lié à la
stratégie de développement
durable et pour 2015, un objectif
lié aux ambitions d’innovation de
l’entreprise.
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Tendances majeures qui impactent nos activités
8
Tendances majeures
qui impactent
nos activités
Cofinimmo doit s’adapter au monde de demain sous peine d’une obsolescence
rapide de ses immeubles mettant en péril sa durabilité économique.
Les changements Le vieillissement
climatiques de la population
Les dérèglements climatiques (augmentation du nombre L’accélération du vieillissement de la population dans les pays
d’ouragans, d’inondations…) ont un impact sur les emplacements et occidentalisés influent sur les modèles sociaux actuels : le recul de
l’architecture des immeubles de demain. l’âge de la pension, l’organisation des soins de santé etc.
La règlementation croissante dans les domaines de la perfor- L’immobilier de santé, en accélération, doit répondre aux attentes
mance énergétique, conséquence de la prise de conscience du d’une tranche de la population toujours plus importante. Cela
changement climatique, pousse à construire des immeubles plus implique des immeubles de soins plus flexibles en fonction du
performants et à les gérer de manière plus parcimonieuse. degré d’autonomie de l’individu combinés à des appartements
adaptés.
« En raison de nos émissions passées, actuelles et à
venir de CO2, nous sommes engagés dans le changement Projections de population pour l’Europe des 27 : « À la
climatique, dont les effets vont persister pendant de nom- suite des transferts entre les groupes d’âge, le taux de
breux siècles même si les émissions de CO2 s’arrêtent. » dépendance des personnes âgées dans l’UE-27 devrait
Mr Stocker (source - Extrait du COMMUNIQUÉ DE PRESSE être plus de deux fois supérieur, passant de 26,2% en 2011
DU GIEC du 27.09.2013) à 52,6% en 2060. Le taux total de dépendance liée à l’âge
(c’est-à-dire le ratio de personnes dépendantes, jeunes et
âgées, par rapport à la population de 15 à 64 ans) devrait
grimper de 49,6% en 2011 à 77,9% en 2060. » (données
d’octobre 2012, source Eurostat)Il est essentiel pour Cofinimmo d’intégrer les grandes 9
tendances sociétales dans sa stratégie. Le plus grand
défi est de les intégrer au bon moment afin de créer
de la valeur pour la société au sens large
Xavier de Walque, Cobepa, CFO – Member of the Executive Committee
Évolution des L’urbanisation
technologies et des
habitudes de travail
L’augmentation de la connectivité entre les personnes mais aussi Le déplacement des populations vers les villes accentue un certain
entre les objets (l’internet des objets)1, le développement du cloud nombre de défis comme la mobilité dans les villes et la disponibilité
computing ont et auront un impact sur la société de demain. des ressources pour subvenir aux besoins élémentaires de ces
L’évolution des habitudes de travail (New World of Work), plus populations (alimentation, logement, éducation, loisirs, etc.).
flexibles voire nomades, les besoins différents exprimés par les La recherche des autorités publiques de solutions immobilières
nouvelles générations arrivant sur le marché du travail amènent plus flexibles tend à augmenter les Partenariats Public-Privé qui
Cofinimmo à repenser sa manière de construire et d’exploiter ses offrent ainsi à l’Etat un partenaire professionnel dans la concep-
immeubles de bureaux. Par exemple, dans plusieurs immeubles, la tion, le financement, la construction et la maintenance de son
mise en place d’espaces de réunions partagés et de co-working parc immobilier.
sont à l’étude.
L’Europe, avec 73% de sa population vivant en zones
De même, les changements dans les habitudes de consommation
urbaines, s’attend à dépasser 80% d’urbanisation en
(l’e-commerce devient plus important) fait évoluer les besoins en
2050. (source, United Nations, World Urbanization
immobilier des commerçants. L’immobilier de réseaux de distribu-
tion doit s’adapter à cette dualité où l’économie virtuelle et réelle Prospects, 2014 revision)
coexistent.
En 2008, le nombre d’objets connectés était aussi élevé
que le nombre d’habitants sur terre. En 2020, le nombre
d’objets connectés atteindra 50 milliards d’objets (source
CISCO, http://share.cisco.com/internet-of-things.html)
1
L’impact de l’internet des objets s’observe déjà dans nos villes et dans nos présence et mesure du temps d’occupation, envoi d’information ciblée vers les
immeubles : commande automatique des protections solaires des immeubles en clients des centres commerciaux en fonction de leur géo-localisation, gestion de
fonction du degré d’ensoleillement, fonctionnement de l’air conditionné à partir l’éclairage public, gestion du niveau de pollution dans les villes, etc.
d’une détection de présence, gestion des parkings en voirie par détection deRAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / La chaine de valeur de Cofinimmo
10
La chaine de valeur de
Une combinaison à long terme
de compétences et de matériaux
Achat
Conception Construction
Transport
Matériaux brutsCofinimmo 11
Capital
Financement
Vente
Services
Commercialisation Gestion Destruction / rénovation /
opérationnelle redéveloppement
Matériaux
Déchêts
RecyclageRAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / La chaine de valeur de Cofinimmo
12 Leviers de Cofinimmo aux différents
stades de la chaîne de valeur,
par segment d’activités
Influence Cofinimmo : • faible • • moyenne • • • élevé
Bureaux Immobilier
de santé
Financement ••• Financement •••
Conception • Conception ••
Construction •• Construction ••
Commercialisation ••• Commercialisation •
Property Management ••• Property Management •
Démolition / Rénovation ou reconstruction ••• Démolition / Rénovation ou reconstruction ••
Rénovation de l’immeuble Construction d’une nouvelle
de bureaux Guimard 10 maison de repos Vishay
Une rénovation bien pensée améliorera considérablement Dans le cadre du redéveloppement de l’ancien site industriel Vishay
les performances énergétiques et l’isolation de cet immeuble. en un complexe multifonctionnel, Cofinimmo participe avec ce
projet à la réalisation d’un tout nouveau quartier urbain d’excellente
cohérence architecturale et urbanistique.
Mesures durables : Mesures durables :
• Isolation quasi complète de l’enveloppe de l’immeuble • Isolation thermique K27
• Changement du vitrage afin de maximiser l’éclairage naturel • 1 300m² de toitures vertes
• Suppression des faux-plafonds afin de pouvoir profiter de • Système de ventilation à double flux
l’inertie thermique du bâtiment • Structure porteuse avec plan plus libre, permettant
• Création de terrasse, réalisation d’une toiture verte et une reconversion plus facile de l’immeuble
aménagement d’un patio en vue du bien-être des occupants
• Placement de détecteurs de mouvement sur la robinetterie afin
de limiter les consommations d’eauObtenir une valeur résiduelle optimale pour une maison 13
de repos après 27 années d’occupation, en répondant
à des besoins de rénovation ou de reconversion
des bâtiments : voilà un exemple de défi relevé par
une politique de développement durable bien pensée.
Bart Bots, Senior Living Group*, CEO
Immobilier de réseaux Partenariat
de distribution Public-Privé
Financement ••• Financement ••
Conception • Conception •
Construction • Construction ••
Commercialisation • Commercialisation •
Property Management • Property Management ••
Démolition / Rénovation ou reconstruction •• Démolition / Rénovation ou reconstruction •
Rénovation extérieure importante Construction d’une prison
de l’immeuble Martelaarplein 6-7 à à Leuze-en-Hainaut
Louvain (café/restaurant)
Malgré les contraintes liées à la rénovation d’un immeuble histo- Cette prison « modèle » dépasse les exigences posées en matière
rique, la rénovation des façades et des toitures a permis d’améliorer de prestations énergétiques. Le niveau d’isolation est de K30 et le
l’isolation de l’immeuble. degré de consommation énergétique total est de E60.
Ce complexe pénitencier vise une neutralité énergétique tout en
garantissant le confort des occupants
Mesures durables : Mesures durables :
• Nouveaux châssis avec double vitrage • Utilisation d’isolants durables
• Nettoyage des façades, remplacement des joints et • Plan de gestion des déchets sur le site
des pierres de France • Mise en place d’un plan de gestion durable axé sur l’énergie
• Remplacement des ardoises des toitures • Programmation quotidienne limitée des douches d’eau chaude
• Utilisation de l’eau de pluie
• Installation de centaines de panneaux solaires sur les toits
(343 MWh de production nette)
• Aménagement des préaux végétalisés pour les détenus
* Opérateur de santé en BelgiqueRAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale
14
Démarche
de responsabilité
sociétale
Dialogue avec les parties prenantes
Consciente de l’impact de ses activités à chaque stade de vie d’un l’engagement de chacun de ses collaborateurs : communication
immeuble, Cofinimmo entretient un dialogue permanent avec ses transparente et proactive, processus d’évaluation, de « feedback »
parties prenantes. et de « rewarding », coaching individuel et d’équipes, culture de la
C’est pourquoi elle organise des réunions de concertation avec, formation, équilibre vie privée-vie professionnelle, responsabilisa-
entre autre, les riverains, l’administration, les commerçants, dès tion, etc. En 2012, Cofinimmo a vu son label «Investors in People»
la conception de l’immeuble et la demande de permis. Ceci lui (IiP)1 renouvelé pour la troisième fois. Elle est, aujourd’hui, la pre-
permet de créer un équilibre des intérêts de chacune des parties mière entreprise belge à avoir atteint le niveau « Silver ». En janvier
prenantes : le respect des zones naturelles protégées, la conser- 2015 est programmé le renouvellement, pour la quatrième fois, de
vation du patrimoine, la circulation dans le quartier, l’activité des ce label. Cofinimmo se fixe l’objectif « Gold » à l’horizon 2018.
commerçants, le bien-être des habitants, etc. Elle tient également Cofinimmo est en relation avec des parties prenantes très diverses.
compte des besoins des futurs occupants et d’un niveau de renta- Elle est à la fois une société immobilière qui investit dans des
bilité suffisant pour rémunérer les investisseurs. briques et, à travers sa cotation en bourse, elle permet au plus
Dans la phase d’exploitation des immeubles, Cofinimmo rencontre grand nombre d’investir dans l’immobilier de manière indirecte.
régulièrement ses clients pour évaluer leurs besoins et leur niveau Cofinimmo interagit parfois avec ses parties prenantes de manières
de satisfaction. multiples : un banquier peut être à la fois un fournisseur de capitaux
mais aussi un locataire voire un riverain d’un de ses immeubles.
Consciente de la valeur de son capital humain, Cofinimmo
améliore et développe divers axes essentiels à la motivation et à
Parties prenantes Leurs attentes Nos réponses
Les actionnaires et • Un dividende stable. • Une politique d’investissement claire dans
investisseurs : quatre segments d’activités : les bureaux,
actionnaires privés ou • Une profitabilité et un retour sur l’immobilier de santé, l’immobilier de réseaux
investissement. de distribution, les Partenariats Public-Privé.
institutionnels, banquiers.
• Un profil de risque modéré. • La recherche de revenus sur le long terme.
• La mise à disposition d’une • Une information financière transparente, contrôlée
information financière transparente. par l’Autorité des Services et Marchés Financiers :
• Une relation à long terme. rapport annuel, participations à des salons
d’investisseurs, Assemblée Générale, etc.
• Un comportement éthique.
• L’application intégrale du code de gouvernance
• Le remboursement de la dette et d’entreprise.
paiement des intérêts.
15% du portefeuille de bureaux est couvert par des Green Charters au 31.12.2014
1
Investors in People est un cadre de gestion pour la haute performance à travers équipées avec les outils nécessaires pour réussir. Les organisations qui
des personnes. L’accréditation IiP est reconnue dans le monde entiers comme démontrent la norme standard Investors in People obtiennent l’accréditation IiP
une marque d’excellence. IiP optimise les performances en faisant la promotion par une évaluation rigoureuse et objective pour déterminer leur performance.
des meilleures pratiques dans la gestion des personnes et des organisations (http://www.investorsinpeople.co.uk/)Parties prenantes Leurs attentes Nos réponses
Les clients et occupants : • Un immeuble correspondant aux • Une équipe de professionnels actifs dans différents
15
locataires de bureaux, besoins propres à leurs activités. métiers de l’immobilier : délégués commerciaux
exploitants de maisons de repos, pour bien comprendre les besoins des clients,
• La capacité d’innover pour répondre à Project Managers pour s’assurer de la qualité de
commerçants, services publics
l’évolution de ces besoins. construction des immeubles, Property Managers
et autres occupants.
• Un loyer conforme à leur potentiel pour garantir la gestion efficace des immeubles en
économique. exploitation et la maîtrise des charges.
• La maîtrise des charges locatives.
• Un propriétaire de confiance, stable.
• Des immeubles durables.
Les collaborateurs. • Des conditions de travail agréables. • Un code de conduite.
• Un traitement équitable. • Un système d’évaluation annuelle des performances
et de la relation collaborateur/manager.
• Une grille salariale garantie, stable et
attractive. • L’accès à des formations.
• Un plan de développement • Des enquêtes régulières auprès des collaborateurs.
des compétences (formation, Cofinimmo est labellisé « Investors in People », signe
perspectives de carrière, etc.) de son engagement dans le développement de son
personnel.
• Un management imprégné de
fortes valeurs éthiques, le sens du • Un traitement équitable. Cofinimmo est signataire
leadership et de l’écoute. de la charte de la diversité de la Région de Bruxelles
Capitale où est situé son siège social.
Les fournisseurs de biens et • Des opportunités de collaboration. • Des cahiers des charges et des règles d’appels
services : d’offres clairs.
développeurs, entrepreneurs, • Le respect des bons de commande et
contrats signés : prix des produits et • Une réception des produits et services livrés
prestataires de services, facility
services, délais de paiement, etc. contradictoire.
managers, agents immobiliers,
avocats, consultants. • Une relation commerciale saine et • Le paiement des prix convenus dans les délais
équilibrée. convenus.
• Le respect du personnel des • Une ouverture au dialogue en cas de litige.
fournisseurs.
• Un code de conduite qui inclut les relations avec les
fournisseurs.
Les autorités de contrôle : • Le respect des lois et règlementations • Des publications financières et communiqués de
l’Autorité des Services et en vigueur sur les marchés financiers. presse qui répondent aux exigences réglementaires.
Marchés Financiers (la FSMA)
• Une transparence sur les opérations • La transmission en temps et en heure des
et la Banque Nationale,
effectuées et la mise à disposition informations sur les opérations effectuées afin de
les reviseurs. d’une documentation suffisante sur permettre à l’autorité de contrôle de les analyser
ces opérations. sereinement.
Les autorités publiques : • Le respect des lois et règlements • Le respect des procédures administratives, des lois
les différents services publics et en vigueur, en particulier en matière et règlements.
administrations depuis le niveau d’urbanisme et d’environnement.
• La mise en œuvre des aménagements demandés
communal jusqu’au niveau
• Un dialogue ouvert par l’intermédiaire dans les différents permis.
régional et fédéral. des associations professionnelles.
• La coopération avec les autorités publiques.
• Un paiement des taxes.
• Le respect de l’aménagement de
l’espace public.
Les médias, les analystes • La diffusion d’informations fiables, • Des rapports annuels, communiqués de presse et
financiers. précises et dans les temps. autres publications.
• La participation à des interviews, tables rondes,
débats, roadshows.
• Des conférences de presse.
La société civile, les • Une réponse aux besoins immobiliers • L’investissement dans des segments qui
communautés locales : réels de la société. représentent une demande et répondent à un défi
les riverains, les associations de société présent et futur (immobilier de soins de
• Une contribution au bien-être santé, Partenariats Public-Privé).
civiles, etc.
des citoyens.
• Le respect du voisinage lors de la rénovation
• L’amélioration de la qualité et d’immeubles ou de nouveaux développements.
de l’harmonie de la ville.
• Des initiatives citoyennes soutenues par les
collaborateurs de Cofinimmo (semaine de la mobilité,
semaine de réduction des déchets, opération
thermos d’aide aux sans-abris, etc.).RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale
16
Dans le segment des bureaux, nous
proposons de signer une Green Charter,
accord de collaboration signé par
Cofinimmo, Cofinimmo Services et le
locataire dans le but de promouvoir
activement le développement durable et
d’encourager toutes les parties à réduire
l’impact environnemental d’un bien loué :
partage des données de consommation,
initiatives pour réduire les consomma-
tions, meilleur tri des déchets, etc.
Auparavant les sections CSR dans les rapports
annuels n’étaient pas considérées par les analystes
des titres des sociétés cotées. Aujourd’hui, cela
devient progressivement un facteur de différenciation
entre valeurs cotées.
Herman van der Loos, Petercam, Equity Analyst - BrokerageRemise en question en interne 17
des priorités en matière
de développement durable
En 2014, Cofinimmo a souhaité avancer davantage dans la com- comme ISO 26000 et GRI G4, ont été suivies dans ce processus.
préhension des intérêts de ses parties prenantes. Elle a engagé un Cet exercice s’est fait en trois étapes, schématisées ci-dessous.
dialogue proactif et mis en débat sa stratégie en matière de déve- La synthétisation de cet exercice prend la forme d’une « matrice de
loppement durable. Les lignes directrices préconisées par plusieurs matérialité ».
standards internationaux en matière de responsabilité sociétale,
1 2 3
Analyses en interne Tables rondes Discussion et
des enjeux en avec les parties validation des priorités
développement prenantes par le Comité de
durable externes Direction
21 thèmes Degré d’importance des 21 thèmes
9 enjeux principaux + degré d’importance
Plan d’action et objectifs
Reporting et amélioration continue1
Validation et priorisation de nos enjeux
avec les parties prenantes
Deux tables rondes avec des parties prenantes externes, Lors de ces tables rondes animées par un modérateur externe,
d’une quinzaine de personnes chacune, ont été organisées. les personnes présentes se sont d’abord exprimées de manière
Volontairement, les publics consultés ont été largement mélangés spontanée sur les enjeux qui, à leurs yeux, sont importants pour
afin que toutes les activités de l’entreprise y soient abordées : Cofinimmo. Elles ont ensuite réagi sur la pertinence des thèmes
actionnaires, Administrateurs, banquiers, analystes financiers, identifiés en interne par Cofinimmo lors de la première étape.
occupants, entrepreneurs, architectes, journalistes, représentants Rencontrer en face à face ses parties prenantes a augmenté la
d’associations… qualité et les nuances de ses réponses.
1
Cofinimmo suit les lignes directrices préconisées par plusieurs standards
internationaux en matière de responsabilité sociétale, tels que ISO 14001.RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale
18 Nos enjeux principaux :
matrice de matérialité
Sur la base des résultats obtenus, de nouvelles réflexions à la fois indique l’appartenance à une famille économique (bleu), environne-
au sein du groupe de travail et du Comité de Direction ont permis mentale (vert) ou social (orange).
d’aboutir à la matrice de matérialité présentée ci-dessous. Il est frappant de constater l’alignement des points : cette image
Chaque point de cette matrice représente un enjeu de dévelop- reflète une perception assez similaire des enjeux de la part de
pement durable pour Cofinimmo. Sa place est co-déterminée Cofinimmo et de ses parties prenantes.
par la perception qu’en ont les parties prenantes sur un axe, et La zone supérieure droite, dépassant l’arc rouge, regroupe les
l’importance des impacts vue par Cofinimmo en interne. Sa couleur neuf enjeux prioritaires parmi les 21 identifiés en interne.
10
Sécurité et bien-être* Consommation Profitabilité pour
d’énergie / investisseurs
Ethique des affaires* émissions CO2* et accès aux
Accessibilité aux personnes capitaux*
9 à mobilité réduite
Lutte contre le travail non-déclaré Innovation*
8
Nature de l’occupation
Mobilité*
Consommation d’eau
7 Utilisation de matériaux durables Respect
/ recyclés des différences
et diversité
culturelle*
Importance pour les parties prenantes
6 Formation
des collaborateurs*
Déchêts de construction
Esthétique, respect
Accès au logement pour tous de l’espace public
5 et mixité des
quartiers*
Pollution sonore
Impact sur
Création d’emploi indirecte les espaces verts
4
Déchêts liés à l’occupation
Nuisances liées à l’occupation
3
2
1
Économique Environnemental Social *Enjeux principaux
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Importance pour CofinimmoEnsemble des 21 enjeux identifiés par famille 19
Environnemental Économique Social
• Consommation d’énergie et émissions • Innovation* • Création d’emploi indirecte
CO2*
• Profitabilité pour les • Sécurité et bien-être*
• Déchets de construction investisseurs et accès aux
capitaux* • Lutte contre le travail non-déclaré
• Déchets liés à l’occupation
• Nature de l’occupation • Esthétique, respect de l’espace public
• Utilisation de matériaux durables et/ou et mixité des quartiers*
recyclés • Éthique des affaires*
• Accessibilité aux personnes à mobilité
• Consommation d’eau réduite
• Mobilité* • Accès au logement pour tous
• Impact sur les espaces verts • Formation des collaborateurs*
• Pollution sonore • Respect des différences et diversité
culturelle*
• Nuisances liées à l’occupation
* enjeux principaux
On remarque que certains thèmes environnementaux ne sont pas pour l’entreprise. Par exemple, la pollution des sols est largement
considérés comme prioritaires. Ceci ne signifie pas un désintérêt légiférée. Lors de toute acquisition ou vente, Cofinimmo recherche
de Cofinimmo. Ceci s’explique par le fait que ces thèmes font l’objet les traces d’une éventuelle pollution historique et procédons, le cas
pour la plupart d’une législation assez stricte qui oblige les socié- échéant, à des sondages du sol.
tés à les traiter, quelle que soit la perception de leur importance
Cofinimmo pourrait se profiler en relevant des défis en
matière de durabilité qui ne sont pas encore circonscrits
dans la législation. Ceux relatifs à la protection de
l’environnement, à savoir la consommation énergétique et
les émissions de gaz à effet de serre sont déjà largement
couverts par des directives européennes.
Peter-Paul Ramselaar, Commission Européenne, Office Infrastructures et Logistique à
Bruxelles (OIB), Chef du secteur « Politique immobilière »RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Neuf enjeux prioritaires
20
Neuf enjeux prioritaires
Profitabilité pour les investisseurs
et accès aux capitaux1
La rentabilité est essentielle à l’entreprise, lui permettant d’assumer ses responsabilités et de poursuivre son
activité. Elle permet de mesurer à la fois l’efficacité et la valeur que les clients reconnaissent aux produits et
services de Cofinimmo. Elle est indispensable pour l’affectation des ressources nécessaires et pour le maintien des
investissements qui dirigent son développement et la production de ses services. La société ne peut pas assumer
pleinement ses responsabilités, si les bénéfices sont insuffisants ou si l’assise financière est fragile.
L’action Cofinimmo doit permettre de contribuer à la prospérité de ses actionnaires et investisseurs. Cet objectif passe
par la distribution d’un dividende élevé et pérenne et la préservation du capital investi.
Cofinimmo doit également pouvoir recourir à des sources de financement aux coûts les plus faibles possibles et
suffisamment diversifiées afin de limiter les risques et de garantir la durabilité de l’entreprise.
Cofinimmo ne pourra pleinement rencontrer ses objectifs de gestion
durable de son patrimoine que si celui-ci dégage une rentabilité
suffisante pour lui ménager un accès continu aux marchés des
capitaux, tant en capitaux empruntés qu’en capitaux propres.
Sabine Denis, Business & Society, General Manager
Réponses / actions
Les capitaux propres
En investissant en Bourse en actions Cofinimmo, l’actionnaire sou- • L’arbitrage du portefeuille immobilier par la vente d’actifs plus
tient le développement de l’entreprise malgré les fluctuations éco- risqués pour des actifs plus stables.
nomiques qui peuvent se produire à la hausse comme à la baisse. • La conversion des immeubles : du bureau vers le résidentiel ou
Conscient de cela, Cofinimmo met tout en œuvre pour maintenir un autre, tenant compte de la demande du marché.
profil de risque modéré répondant aux attentes de ses actionnaires.
• La maîtrise des coûts grâce à une équipe de professionnels.
Afin de répondre à cet objectif, Cofinimmo mène une stratégie de
pérennisation des revenus de l’entreprise par les actions suivantes : De plus, le statut de SIR (Société Immobilière Réglementée) de
• La diversification du portefeuille immobilier afin de trouver de Cofinimmo limite la prise de risque autorisée et garantit la distribu-
nouvelles sources de revenus garanties sur le long terme. tion obligatoire d’au moins 80% des revenus nets aux actionnaires.
1
Notre politique d’investissement et de financement détaillée se retrouve dans
notre Rapport Financier Annuel 2014.Les capitaux empruntés
21
Les capitaux empruntés peuvent constituer une source de finan- Cofinimmo recherche une diversification de ses sources de
cement meilleure marché que les capitaux propres. Les engage- financement afin de trouver le meilleur équilibre entre le coût et la
ments financiers à court et à long terme nécessitent une gestion pérennité des sources de financement.
active. Le département trésorerie, composé de trois personnes, est Ainsi, sur ces dix dernières années, la société a levé en moyenne,
chargé de cette gestion de la dette. Il met également en œuvre la par an, près de € 260 millions sur les marchés des capitaux, tant au
politique de couverture de l’entreprise afin de limiter le risque d’une niveau du marché de la dette qu’au niveau du marché des actions.
variation des taux d’intérêt sur les capitaux empruntés et d’en
En 2015, Cofinimmo poursuivra sa politique de diversification
optimiser ainsi le coût.
afin d’assurer la croissance de ses revenus et la stabilité de
ses dividendes.
Favoriser la liquidité du titre
Cofinimmo a pris des mesures afin de favoriser la liquidité du titre. la notoriété de la société auprès d’investisseurs institutionnels et
Plusieurs campagnes spécifiques ont été menées afin de renforcer particuliers (roadshows, conférences…).
Indicateurs de performance
Valeur d’actif net Dividende
Résultat courant (en juste valeur) 2014 par action Coût moyen
par action par action ordinaire de la dette
€ 6,70 € 85,80 € 5,50 3,4%
Valeur économique directe générée
et distribuée pour 2014 (x € 1 000)
Valeur économique générée Valeur économique distribuée
Clients Personnel
€ 205 692 € -14 442
Actionnaires Total valeur
Fournisseurs de € -76 467
biens et de services économique
€ -19 948 Dépenses financières distribuée
€ -57 009 € -152 493
Valeur ajoutée Secteur public
€ 185 744 € -4 575
Valeur économique retenue dans le Groupe
€ 33 251RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Neuf enjeux prioritaires
22
La consommation en énergie
et les émissions CO2
Les immeubles doivent afficher des performances énergétiques optimales afin de limiter les émissions de CO2 qui
résultent de leur exploitation.
Dès 2020, tous les immeubles qui seront construits en Europe devront répondre aux normes passives. Pour Cofinimmo,
il s’agit d’une opportunité de se différencier en anticipant la réglementation. Des immeubles plus performants au niveau
énergétique sont commercialement plus attractifs. Ils offrent à la fois plus de confort aux occupants pour un niveau de
charges moins élevé.
Il est à noter cependant que l’approche diffère en fonction des segments. Dans le segment des bureaux, Cofinimmo
est souvent impliqué à la fois dans la phase de construction/rénovation et dans la gestion quotidienne d’une majorité
d’immeubles. Cette situation lui permet d’exercer une influence sur les consommations énergétiques dès l’occupation
de l’immeuble. Pour les autres segments, son intervention est limitée. La maîtrise des consommations énergétiques est
réalisée par les occupants eux-mêmes.
Les économies ne seront optimales que s’il existe un dialogue entre les différents acteurs à chaque
stade de la vie d’un immeuble et une volonté d’amélioration : une recherche de solutions créatives avec
les architectes lors de la conception, un sérieux dans l’exécution des travaux par les entrepreneurs,
une bonne conduite des installations techniques par les sociétés de maintenance mais également une
utilisation raisonnée des immeubles par les occupants. Cofinimmo doit favoriser ce dialogue.
Jean Van Buggenhout, Cofinimmo, Head of Property Services & CSR
Réponses / actions
• Cofinimmo s’efforce d’aller le plus loin possible en matière relevables à distance au rythme de 20 immeubles par an
d’efficacité énergétique, souvent au-delà des obligations (horizon fin 2018 au plus tard).
légales, dans les limites de la rentabilité économique
• Depuis 2007, Cofinimmo se fournit en électricité verte pour la
recherchée. En 2014, 2,4% du portefeuille immobilier ont fait
totalité des espaces communs gérés par le Groupe. Le volume
l’objet d’un redéveloppement ou d’une rénovation lourde
acheté est de l’ordre de 45 GWh par an, ce qui représente une
permettant d’améliorer leur performance énergétique. Dans
économie de 20 385 tonnes de CO2e, soit la production de neuf
les trois années à venir, Cofinimmo envisage de nouvelles
éoliennes de puissance moyenne.
rénovations à hauteur de 4,2% de son portefeuille.
• Depuis 2011, Cofinimmo a étendu sa certification ISO 14001:2004
• En 2013, elle a implémenté un logiciel de gestion des données
au Property Management des immeubles de bureaux et
énergétiques afin de mieux identifier les sources d’économies
au Project Management (travaux lourds et rénovation)
possibles et l’impact des investissements effectués en
d’immeubles tous segments confondus.
vue de réduire les consommations dans les immeubles de
bureaux. Toutes les données de consommation de l’ensemble • L’obtention d’une certification environnementale BREEAM
des espaces communs gérés par Cofinimmo, ainsi que et BREEAM In Use poursuit un double objectif : d’une part
les consommations privatives fournies par les différents améliorer la compétitivité commerciale des immeubles et,
locataires sur base volontaire, y sont rassemblées. Depuis d’autre part, mettre en place un processus d’amélioration
2014, les consommations de maisons de soins de santé continue des performances environnementales du patrimoine.
sont progressivement intégrées dans cette comptabilité Ce système de certification évalue les performances des
énergétique. Les consommations des immeubles des autres immeubles dans les domaines de l’énergie, l’eau, les matériaux,
segments suivront. L’objectif pour 2018 est d’intégrer au moins la pollution, l’aménagement du sol et l’écologie, la santé et le
25% des données de l’immobilier de santé et 5% des données bien-être, les déchets et la mobilité. Cofinimmo poursuivra
de l’immobilier des réseaux de distribution. la certification BREEAM et BREEAM In Use de ses immeubles
de bureaux, tout en donnant la priorité à ceux en cours de
• L’installation de compteurs relevables à distance a permis
commercialisation.
d’identifier les installations énergivores. En 2014, 12 bâtiments
de bureaux en sont déjà équipés. L’objectif est d’équiper tous • Le dernier bilan carbone du siège social date de 2010. Il sera
les immeubles de bureaux multi-locataires avec des compteurs mis à jour en 2015.Indicateurs de performance 23
Performances énergétique
Bureaux à Bruxelles1 Immobilier de santé2 Réseaux immobiliers de distribution3
La moyenne actuelle des immeubles à 32 maisons de soins de santé Cofinimur : 275 agences MAAF en France
Bruxelles se situe entre D et E (source IBGE). certifiées en France, soit 19,4% du La cartographie énergétique des
27 immeubles certifiés (32,5% des surfaces portefeuille d’immobilier de santé agences MAAF est connue depuis leur
de bureaux) acquisition.
B 12% C 44% A 1%
C 52% D 50% C 3%
D 30% E 6% D 11%
E 6% E 20%
F 18%
G 17%
Énergie kWh EP/m²/an H 7%
I 2%
Belgique A < 62 B 62-155 C 156-248 D 249-341 E 342-434 F 435-527 G > 527 Non calculé 21%
France A < 51 B 51-90 C 91-150 D 151-230 E 231-330 F 331-450 G 451-590 H 591-750 I > 750
Consommations
Cofinimmo a adopté les indicateurs de performance prônés par intègrent également les données récoltées auprès des occupants
l’European Public Real Estate Association (EPRA). Au nombre des immeubles.
de 11 tirés du Global Reporting Initiative (GRI), ils donnent une image Les résultats complets (bruts et normalisés) se trouvent sur le
très claire des performances des différents immeubles d’année site internet www.cofinimmo.com/developpement-durable/perfor-
en année. mances-et-objectifs. Ils concernent les surfaces utilisées en tant
Les données sont calculées sur la base des informations en que bureaux dans les segments bureaux et PPP (731 117m²) et, pour
possession de Cofinimmo en tant que propriétaire et Cofinimmo la première fois, un échantillon des surfaces utilisées en tant que
Services en tant que gestionnaire de son parc immobilier. Celles-ci maison de repos (57 828m²) sur un total de 1 780 357m².
Consommation totale d’énergie
directe provenant de combustibles Consommation totale d’énergie Consommation relative d’énergie
(GRI G4-EN3) électrique (GRI G4-EN3) (GRI G4-CRE1)
61 379 MWh/an 97 334 MWh/an 202 kWh/m²/an
Total des émissions directes et indirectes de gaz Émissions relatives des gaz
à effet de serre (GRI G4-EN15 et GRI G4-EN16) à effet de serre (GRI G4-CRE3)
78 732 tonnes de CO2e/an 98 kg CO2e/m²/an
Variation à patrimoine constant entre 2013 et 2014
Consommation
Émission de gaz Consommation de gaz
à effet de serre d’électricité à climat constant
12,4% 2,6 % 10,3%
1
Pas d’application pour la Flandre et la Wallonie 3
Actuellement, il n’existe pas de mesures obligatoires d’efficacité énergétique
2
En Belgique, seules les résidences-services sont soumises à l’exigence du pour ce type d’immeubles, à l’exception des appartements situés au-dessus des
niveau E, celui d’application notamment pour l’immobilier résidentiel. établissements. Le certificat de performance énergétique a été établi pour 29 des
77 appartements.Vous pouvez aussi lire
