RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE 2014 - Cofinimmo
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Sommaire MOT DU CEO 1 COFINIMMO 4 EN BREF Mission 6 Vision 6 Valeurs 6 Gouvernance 7 TENDANCES 8 LA CHAINE 10 DÉMARCHE DE 14 MAJEURES QUI DE VALEUR RESPONSABILITÉ IMPACTENT NOS DE COFINIMMO SOCIÉTALE ACTIVITÉS Une combinaison à long terme de 10 Dialogue avec les parties 14 compétences et de matériaux prenantes Leviers de Cofinimmo aux différents 12 Remise en question en interne 17 stades de la chaîne de valeur, par des priorités en matière segment d’activités de développement durable Validation et priorisation de nos 17 enjeux avec les parties prenantes Nos enjeux principaux : 18 matrice de matérialité NEUF ENJEUX PRIORITAIRES 20 TABLE DE 40 Profitabilité pour les investisseurs 20 Éthique des affaires 30 RÉFÉRENCE et accès aux capitaux Respect des différences et 32 GRI G4 La consommation en énergie et 22 de la diversité culturelle les émissions CO2 Formation des collaborateurs 34 Innovation 24 Esthétique, respect de l’espace 36 Mobilité 26 public et mixité des quartiers Sécurité et bien-être 28
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Mot du CEO Mot du CEO 1 Depuis plus de 30 ans, Cofinimmo entend répondre aux attentes d’hébergement dans des espaces bâtis spécifiques. Il s’agit principalement de : • la demande de bureaux modulables émanant des entre- prises et des pouvoirs publics ; • la demande d’immobilier de santé émanant des exploi- tants d’établissements pour personnes âgées et de cliniques de revalidation, de psychiatrie ou de soins aigus ; • les demandes des entreprises portant sur une cession- bail de leurs réseaux de distribution ; • les besoins des pouvoirs publics en matière d’installations sur mesure. Au fil des années, nous avons progressivement intégré les aspects liés au développement durable dans notre culture et notre stratégie d’entreprise. En 1999 déjà, conscients de la nécessité d’entretenir un dialogue continu avec nos clients, nous avons intégré le métier de Property Management pour le segment des bureaux. Nous sommes ainsi plus proches de nos clients et veillons à rencontrer leurs besoins. Cette approche garantit la régularité de nos revenus. La recherche d’économies dans les consomma- tions d’énergie réduit notre empreinte écologique et limite les charges locatives. Nous avons également progressivement étoffé notre équipe de Project Management. Ceci nous permet depuis plusieurs années déjà, de mieux maîtriser nos coûts de construction, et également, d’optimiser les qualités architecturales de nos immeubles dans le but de garantir à ceux-ci un cycle de vie le plus long possible. Aujourd’hui et dans l’avenir, Cofinimmo se positionne comme une entreprise responsable, soucieuse des parties prenantes et des générations futures, autant que de sa propre durabilité économique. Jean-Edouard Carbonnelle Chief Executive Officer
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Ligne du temps Au fil du temps, Cofinimmo a progressivement intégré la notion de développement 2 durable dans sa stratégie d’entreprise en respectant les nouvelles réglementations environnementales voire en les dépassant, par la certification ISO 14001:2004 de ses activités mais également dans ses choix au niveau de la diversification de son patrimoine qui lui ont permis d’assurer sa rentabilité économique tout en répondant aux enjeux de société. Début de la diversification du portefeuille Premier investissement dans le segment de Trois immeubles de bureaux reçoivent l’immobilier des soins de santé la certification ISO 14001:2004 2005 2008 2007 2010 Achat d’énergie verte pour l’ensemble Création du « Sustainability Committee », des compteurs d’électricité gérés par équipe pluridisciplinaire en charge de la politique Cofinimmo Services, ce qui représente de développement durable 45 GWh/an. Insertion d’un chapitre RSE dans le rapport financier annuel Première certification BREEAM & BREEAM In Use d’une série d’immeubles
3 Adoption des standards de reporting en matière de développement durable Livraison du premier immeuble passif du de l’European Public Real Estate portefeuille : le commissariat de Police à Termonde Association (EPRA) Investissement dans les logements pour étudiants Le rapport RSE est récompensé par l’EPRA SBPR Gold Award Implémentation d’un logiciel de comptabilité énergétique Le projet de reconstruction Rapport RSE : assurance externe sur les indicateurs de l’immeuble Belliard 40 de performance clés en tant qu’immeuble passif Cofinimmo rentre dans le Carbon Disclosure reçoit le prix IBGE Leadership Index (CDLI) du Carbon Disclosure « Bâtiment Exemplaire » Project (CDP) pour le Benelux 2011 2013 2012 2014 Certification ISO 14001:2004 du Property Début de la campagne sur cinq ans de Management pour l’ensemble des placement de compteurs relevables à immeubles de bureaux et du Project distance dans les immeubles de bureaux Management Élaboration de la matrice de matérialité Rapport de développement durable séparé suivant les lignes directrices GRI G4
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Cofinimmo en bref 4 Cofinimmo en bref Fondée en 1983, Cofinimmo est aujourd’hui la première société immobilière belge cotée, spécialisée en immobilier de location. Le groupe figure parmi les acteurs les plus importants sur le marché européen. Ses activités sont contrôlées par l’Autorité des Services et des Marchés Financiers (la FSMA), le régulateur belge. La société applique des politiques d’investissement prudentes et présente un profil de risque modéré pour les investisseurs institutionnels et particuliers. Elle cherche à offrir un rendement en dividende élevé et une protection du capital sur le long terme. 1 546 immeubles PORTEFEUILLE PPP 1 780 357 m² Bureaux 6 immeubles 41%* Réseaux de Immobilier distribution de santé 17%* 40%* * en juste valeur
5 Capitalisation boursière Juste valeur du portefeuille €1,7 €3,2milliards milliard Durée moyenne des baux Taux d’occupation Collaborateurs 11 ans 95 % 114 Résultat net courant (hors IAS 39) au 31.12.2014 Rendement dividende €120 millions 5,7 % (sur base du prix de l’action au 31.12.2014) Membre du Statut BEL20 REIT * * REIT : Real Estate Investment Trust (SIR en Belgique, SIIC en France, FBI au Pays-Bas)
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Cofinimmo en bref 6 Mission La mission de Cofinimmo, en tant que société immobilière, consiste performants sur le plan environnemental. Cette approche assure à mettre à disposition de ses clients locataires des immeubles, à aux actionnaires un investissement de qualité ainsi qu’un rende- la fois hautement fonctionnels pour leurs activités et durablement ment financier attractif et pérenne. Vision Grâce à sa stratégie de diversification, Cofinimmo a pu développer professionnelle et privée et donc des besoins d’espaces construits, une expertise dans les différents segments de son portefeuille lui Cofinimmo entend se positionner comme un acteur de change- permettant de repositionner au mieux ses immeubles à la date à ment, soucieux des parties prenantes et des générations futures laquelle ils deviennent techniquement obsolètes. autant que de sa propre durabilité. Chaque reconversion et/ou redéveloppement améliore les perfor- L’ambition du Groupe est de rester à la pointe de l’innovation et des mances énergétiques d’un immeuble et en élève les critères de nouvelles technologies afin de faire face, durablement, aux enjeux confort. Les longs cycles d’exploitation des immeubles incitent environnementaux et sociétaux actuels et futurs. Nous croyons fer- Cofinimmo à aller le plus loin possible en matière de durabilité, dans mement dans un développement durable des villes par quartier, où les limites de la rentabilité économique. un équilibre des fonctions doit être envisagé. Bureaux, immeubles Aujourd’hui, face aux défis que représentent les changements résidentiels, commerces et espaces verts doivent coexister et les climatiques, l’urbanisation croissante, l’évolution des habitu- quartiers uni-fonctionnels progressivement disparaître. des de travail et la recherche d’un meilleur équilibre entre vie Le redéveloppement de l’immeuble Tervuren 270 a permis de réduire de 51% les consommations énergétiques ces dix dernières années. 5 000 000 4 000 000 3 000 000 -51% 2 000 000 1 000 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Consommation d’électricité (kWh/an) Consommation de gaz (kWh/an) Valeurs Cofinimmo accorde une attention particulière aux valeurs de l’entre- de la précision des actions menées et de l’exigence de qualité de prise qui guident le fonctionnement quotidien des équipes. La créa- toute réalisation. Travailler chez Cofinimmo, c’est contribuer conjoin- tivité est le fruit d’un processus de réflexion et de questionnement tement et concrètement à résoudre les problèmes rencontrés. à tous les niveaux de l’organisation. La réussite dépend notamment Esprit Créativité Rigueur d’équipe
Gouvernance 7 La Responsabilité Sociétale d’Entreprise (RSE) de Cofinimmo est Cofinimmo compte également en son sein un Environmental assumée par le « Sustainability Committee » dont l’objectif est Manager à temps plein. Membre du Sustainability Committee, sa d’identifier et d’évaluer en continu tous les éléments contribuant mission consiste à suivre sur le terrain, en collaboration avec les à un développement durable. Ce Comité est composé de dix équipes opérationnelles, l’implémentation de la stratégie environne- personnes représentant d’une part les départements impliqués en mentale du Groupe dans tous les segments d’activités. direct dans la gestion immobilière du portefeuille du Groupe, tous Les propositions stratégiques en ce qui concerne le développe- segments d’activités confondus (Property management, Project ment durable sont validées ou amendées par le Comité de Direction management, Property Services) et d’autre part les départements qui, à son tour, les fait valider par le Conseil d’Administration dans le juridique, communication et ressources humaines. Le comité est cadre de la révision annuelle de la stratégie globale de l’entreprise. présidé par le Head of Property Services & CSR qui rapporte directe- ment au Comité de Direction. Les compétences du Sustainability Committee sont notamment de : Conseil d’Administration • proposer des mesures concrètes et économiquement raisonnables permettant d’améliorer les performances environnementales de la société, son patrimoine et par extension, des espaces occupés par ses locataires ; Comité de Direction • développer des initiatives afin de mieux intégrer le développement durable dans la stratégie du Groupe ; • s’assurer que le Groupe respecte les prescriptions légales, Head of Property Services nationales et internationales en matière d’environnement ; & Corporate Social Responsibility • communiquer les réalisations vers toutes les parties prenantes. Chaque membre du Sustainability Committee endosse le rôle d’am- bassadeur de l’action de Cofinimmo en matière de développement Sustainability Environmental durable. Avec le Management, il contribue à l’évolution de la culture Committee Manager de l’entreprise vers une approche plus durable des activités. L’ensemble des collaborateurs de Cofinimmo a dans ses objectifs individuels un objectif lié à la stratégie de développement durable et pour 2015, un objectif lié aux ambitions d’innovation de l’entreprise.
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Tendances majeures qui impactent nos activités 8 Tendances majeures qui impactent nos activités Cofinimmo doit s’adapter au monde de demain sous peine d’une obsolescence rapide de ses immeubles mettant en péril sa durabilité économique. Les changements Le vieillissement climatiques de la population Les dérèglements climatiques (augmentation du nombre L’accélération du vieillissement de la population dans les pays d’ouragans, d’inondations…) ont un impact sur les emplacements et occidentalisés influent sur les modèles sociaux actuels : le recul de l’architecture des immeubles de demain. l’âge de la pension, l’organisation des soins de santé etc. La règlementation croissante dans les domaines de la perfor- L’immobilier de santé, en accélération, doit répondre aux attentes mance énergétique, conséquence de la prise de conscience du d’une tranche de la population toujours plus importante. Cela changement climatique, pousse à construire des immeubles plus implique des immeubles de soins plus flexibles en fonction du performants et à les gérer de manière plus parcimonieuse. degré d’autonomie de l’individu combinés à des appartements adaptés. « En raison de nos émissions passées, actuelles et à venir de CO2, nous sommes engagés dans le changement Projections de population pour l’Europe des 27 : « À la climatique, dont les effets vont persister pendant de nom- suite des transferts entre les groupes d’âge, le taux de breux siècles même si les émissions de CO2 s’arrêtent. » dépendance des personnes âgées dans l’UE-27 devrait Mr Stocker (source - Extrait du COMMUNIQUÉ DE PRESSE être plus de deux fois supérieur, passant de 26,2% en 2011 DU GIEC du 27.09.2013) à 52,6% en 2060. Le taux total de dépendance liée à l’âge (c’est-à-dire le ratio de personnes dépendantes, jeunes et âgées, par rapport à la population de 15 à 64 ans) devrait grimper de 49,6% en 2011 à 77,9% en 2060. » (données d’octobre 2012, source Eurostat)
Il est essentiel pour Cofinimmo d’intégrer les grandes 9 tendances sociétales dans sa stratégie. Le plus grand défi est de les intégrer au bon moment afin de créer de la valeur pour la société au sens large Xavier de Walque, Cobepa, CFO – Member of the Executive Committee Évolution des L’urbanisation technologies et des habitudes de travail L’augmentation de la connectivité entre les personnes mais aussi Le déplacement des populations vers les villes accentue un certain entre les objets (l’internet des objets)1, le développement du cloud nombre de défis comme la mobilité dans les villes et la disponibilité computing ont et auront un impact sur la société de demain. des ressources pour subvenir aux besoins élémentaires de ces L’évolution des habitudes de travail (New World of Work), plus populations (alimentation, logement, éducation, loisirs, etc.). flexibles voire nomades, les besoins différents exprimés par les La recherche des autorités publiques de solutions immobilières nouvelles générations arrivant sur le marché du travail amènent plus flexibles tend à augmenter les Partenariats Public-Privé qui Cofinimmo à repenser sa manière de construire et d’exploiter ses offrent ainsi à l’Etat un partenaire professionnel dans la concep- immeubles de bureaux. Par exemple, dans plusieurs immeubles, la tion, le financement, la construction et la maintenance de son mise en place d’espaces de réunions partagés et de co-working parc immobilier. sont à l’étude. L’Europe, avec 73% de sa population vivant en zones De même, les changements dans les habitudes de consommation urbaines, s’attend à dépasser 80% d’urbanisation en (l’e-commerce devient plus important) fait évoluer les besoins en 2050. (source, United Nations, World Urbanization immobilier des commerçants. L’immobilier de réseaux de distribu- tion doit s’adapter à cette dualité où l’économie virtuelle et réelle Prospects, 2014 revision) coexistent. En 2008, le nombre d’objets connectés était aussi élevé que le nombre d’habitants sur terre. En 2020, le nombre d’objets connectés atteindra 50 milliards d’objets (source CISCO, http://share.cisco.com/internet-of-things.html) 1 L’impact de l’internet des objets s’observe déjà dans nos villes et dans nos présence et mesure du temps d’occupation, envoi d’information ciblée vers les immeubles : commande automatique des protections solaires des immeubles en clients des centres commerciaux en fonction de leur géo-localisation, gestion de fonction du degré d’ensoleillement, fonctionnement de l’air conditionné à partir l’éclairage public, gestion du niveau de pollution dans les villes, etc. d’une détection de présence, gestion des parkings en voirie par détection de
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / La chaine de valeur de Cofinimmo 10 La chaine de valeur de Une combinaison à long terme de compétences et de matériaux Achat Conception Construction Transport Matériaux bruts
Cofinimmo 11 Capital Financement Vente Services Commercialisation Gestion Destruction / rénovation / opérationnelle redéveloppement Matériaux Déchêts Recyclage
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / La chaine de valeur de Cofinimmo 12 Leviers de Cofinimmo aux différents stades de la chaîne de valeur, par segment d’activités Influence Cofinimmo : • faible • • moyenne • • • élevé Bureaux Immobilier de santé Financement ••• Financement ••• Conception • Conception •• Construction •• Construction •• Commercialisation ••• Commercialisation • Property Management ••• Property Management • Démolition / Rénovation ou reconstruction ••• Démolition / Rénovation ou reconstruction •• Rénovation de l’immeuble Construction d’une nouvelle de bureaux Guimard 10 maison de repos Vishay Une rénovation bien pensée améliorera considérablement Dans le cadre du redéveloppement de l’ancien site industriel Vishay les performances énergétiques et l’isolation de cet immeuble. en un complexe multifonctionnel, Cofinimmo participe avec ce projet à la réalisation d’un tout nouveau quartier urbain d’excellente cohérence architecturale et urbanistique. Mesures durables : Mesures durables : • Isolation quasi complète de l’enveloppe de l’immeuble • Isolation thermique K27 • Changement du vitrage afin de maximiser l’éclairage naturel • 1 300m² de toitures vertes • Suppression des faux-plafonds afin de pouvoir profiter de • Système de ventilation à double flux l’inertie thermique du bâtiment • Structure porteuse avec plan plus libre, permettant • Création de terrasse, réalisation d’une toiture verte et une reconversion plus facile de l’immeuble aménagement d’un patio en vue du bien-être des occupants • Placement de détecteurs de mouvement sur la robinetterie afin de limiter les consommations d’eau
Obtenir une valeur résiduelle optimale pour une maison 13 de repos après 27 années d’occupation, en répondant à des besoins de rénovation ou de reconversion des bâtiments : voilà un exemple de défi relevé par une politique de développement durable bien pensée. Bart Bots, Senior Living Group*, CEO Immobilier de réseaux Partenariat de distribution Public-Privé Financement ••• Financement •• Conception • Conception • Construction • Construction •• Commercialisation • Commercialisation • Property Management • Property Management •• Démolition / Rénovation ou reconstruction •• Démolition / Rénovation ou reconstruction • Rénovation extérieure importante Construction d’une prison de l’immeuble Martelaarplein 6-7 à à Leuze-en-Hainaut Louvain (café/restaurant) Malgré les contraintes liées à la rénovation d’un immeuble histo- Cette prison « modèle » dépasse les exigences posées en matière rique, la rénovation des façades et des toitures a permis d’améliorer de prestations énergétiques. Le niveau d’isolation est de K30 et le l’isolation de l’immeuble. degré de consommation énergétique total est de E60. Ce complexe pénitencier vise une neutralité énergétique tout en garantissant le confort des occupants Mesures durables : Mesures durables : • Nouveaux châssis avec double vitrage • Utilisation d’isolants durables • Nettoyage des façades, remplacement des joints et • Plan de gestion des déchets sur le site des pierres de France • Mise en place d’un plan de gestion durable axé sur l’énergie • Remplacement des ardoises des toitures • Programmation quotidienne limitée des douches d’eau chaude • Utilisation de l’eau de pluie • Installation de centaines de panneaux solaires sur les toits (343 MWh de production nette) • Aménagement des préaux végétalisés pour les détenus * Opérateur de santé en Belgique
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale 14 Démarche de responsabilité sociétale Dialogue avec les parties prenantes Consciente de l’impact de ses activités à chaque stade de vie d’un l’engagement de chacun de ses collaborateurs : communication immeuble, Cofinimmo entretient un dialogue permanent avec ses transparente et proactive, processus d’évaluation, de « feedback » parties prenantes. et de « rewarding », coaching individuel et d’équipes, culture de la C’est pourquoi elle organise des réunions de concertation avec, formation, équilibre vie privée-vie professionnelle, responsabilisa- entre autre, les riverains, l’administration, les commerçants, dès tion, etc. En 2012, Cofinimmo a vu son label «Investors in People» la conception de l’immeuble et la demande de permis. Ceci lui (IiP)1 renouvelé pour la troisième fois. Elle est, aujourd’hui, la pre- permet de créer un équilibre des intérêts de chacune des parties mière entreprise belge à avoir atteint le niveau « Silver ». En janvier prenantes : le respect des zones naturelles protégées, la conser- 2015 est programmé le renouvellement, pour la quatrième fois, de vation du patrimoine, la circulation dans le quartier, l’activité des ce label. Cofinimmo se fixe l’objectif « Gold » à l’horizon 2018. commerçants, le bien-être des habitants, etc. Elle tient également Cofinimmo est en relation avec des parties prenantes très diverses. compte des besoins des futurs occupants et d’un niveau de renta- Elle est à la fois une société immobilière qui investit dans des bilité suffisant pour rémunérer les investisseurs. briques et, à travers sa cotation en bourse, elle permet au plus Dans la phase d’exploitation des immeubles, Cofinimmo rencontre grand nombre d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. régulièrement ses clients pour évaluer leurs besoins et leur niveau Cofinimmo interagit parfois avec ses parties prenantes de manières de satisfaction. multiples : un banquier peut être à la fois un fournisseur de capitaux mais aussi un locataire voire un riverain d’un de ses immeubles. Consciente de la valeur de son capital humain, Cofinimmo améliore et développe divers axes essentiels à la motivation et à Parties prenantes Leurs attentes Nos réponses Les actionnaires et • Un dividende stable. • Une politique d’investissement claire dans investisseurs : quatre segments d’activités : les bureaux, actionnaires privés ou • Une profitabilité et un retour sur l’immobilier de santé, l’immobilier de réseaux investissement. de distribution, les Partenariats Public-Privé. institutionnels, banquiers. • Un profil de risque modéré. • La recherche de revenus sur le long terme. • La mise à disposition d’une • Une information financière transparente, contrôlée information financière transparente. par l’Autorité des Services et Marchés Financiers : • Une relation à long terme. rapport annuel, participations à des salons d’investisseurs, Assemblée Générale, etc. • Un comportement éthique. • L’application intégrale du code de gouvernance • Le remboursement de la dette et d’entreprise. paiement des intérêts. 15% du portefeuille de bureaux est couvert par des Green Charters au 31.12.2014 1 Investors in People est un cadre de gestion pour la haute performance à travers équipées avec les outils nécessaires pour réussir. Les organisations qui des personnes. L’accréditation IiP est reconnue dans le monde entiers comme démontrent la norme standard Investors in People obtiennent l’accréditation IiP une marque d’excellence. IiP optimise les performances en faisant la promotion par une évaluation rigoureuse et objective pour déterminer leur performance. des meilleures pratiques dans la gestion des personnes et des organisations (http://www.investorsinpeople.co.uk/)
Parties prenantes Leurs attentes Nos réponses Les clients et occupants : • Un immeuble correspondant aux • Une équipe de professionnels actifs dans différents 15 locataires de bureaux, besoins propres à leurs activités. métiers de l’immobilier : délégués commerciaux exploitants de maisons de repos, pour bien comprendre les besoins des clients, • La capacité d’innover pour répondre à Project Managers pour s’assurer de la qualité de commerçants, services publics l’évolution de ces besoins. construction des immeubles, Property Managers et autres occupants. • Un loyer conforme à leur potentiel pour garantir la gestion efficace des immeubles en économique. exploitation et la maîtrise des charges. • La maîtrise des charges locatives. • Un propriétaire de confiance, stable. • Des immeubles durables. Les collaborateurs. • Des conditions de travail agréables. • Un code de conduite. • Un traitement équitable. • Un système d’évaluation annuelle des performances et de la relation collaborateur/manager. • Une grille salariale garantie, stable et attractive. • L’accès à des formations. • Un plan de développement • Des enquêtes régulières auprès des collaborateurs. des compétences (formation, Cofinimmo est labellisé « Investors in People », signe perspectives de carrière, etc.) de son engagement dans le développement de son personnel. • Un management imprégné de fortes valeurs éthiques, le sens du • Un traitement équitable. Cofinimmo est signataire leadership et de l’écoute. de la charte de la diversité de la Région de Bruxelles Capitale où est situé son siège social. Les fournisseurs de biens et • Des opportunités de collaboration. • Des cahiers des charges et des règles d’appels services : d’offres clairs. développeurs, entrepreneurs, • Le respect des bons de commande et contrats signés : prix des produits et • Une réception des produits et services livrés prestataires de services, facility services, délais de paiement, etc. contradictoire. managers, agents immobiliers, avocats, consultants. • Une relation commerciale saine et • Le paiement des prix convenus dans les délais équilibrée. convenus. • Le respect du personnel des • Une ouverture au dialogue en cas de litige. fournisseurs. • Un code de conduite qui inclut les relations avec les fournisseurs. Les autorités de contrôle : • Le respect des lois et règlementations • Des publications financières et communiqués de l’Autorité des Services et en vigueur sur les marchés financiers. presse qui répondent aux exigences réglementaires. Marchés Financiers (la FSMA) • Une transparence sur les opérations • La transmission en temps et en heure des et la Banque Nationale, effectuées et la mise à disposition informations sur les opérations effectuées afin de les reviseurs. d’une documentation suffisante sur permettre à l’autorité de contrôle de les analyser ces opérations. sereinement. Les autorités publiques : • Le respect des lois et règlements • Le respect des procédures administratives, des lois les différents services publics et en vigueur, en particulier en matière et règlements. administrations depuis le niveau d’urbanisme et d’environnement. • La mise en œuvre des aménagements demandés communal jusqu’au niveau • Un dialogue ouvert par l’intermédiaire dans les différents permis. régional et fédéral. des associations professionnelles. • La coopération avec les autorités publiques. • Un paiement des taxes. • Le respect de l’aménagement de l’espace public. Les médias, les analystes • La diffusion d’informations fiables, • Des rapports annuels, communiqués de presse et financiers. précises et dans les temps. autres publications. • La participation à des interviews, tables rondes, débats, roadshows. • Des conférences de presse. La société civile, les • Une réponse aux besoins immobiliers • L’investissement dans des segments qui communautés locales : réels de la société. représentent une demande et répondent à un défi les riverains, les associations de société présent et futur (immobilier de soins de • Une contribution au bien-être santé, Partenariats Public-Privé). civiles, etc. des citoyens. • Le respect du voisinage lors de la rénovation • L’amélioration de la qualité et d’immeubles ou de nouveaux développements. de l’harmonie de la ville. • Des initiatives citoyennes soutenues par les collaborateurs de Cofinimmo (semaine de la mobilité, semaine de réduction des déchets, opération thermos d’aide aux sans-abris, etc.).
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale 16 Dans le segment des bureaux, nous proposons de signer une Green Charter, accord de collaboration signé par Cofinimmo, Cofinimmo Services et le locataire dans le but de promouvoir activement le développement durable et d’encourager toutes les parties à réduire l’impact environnemental d’un bien loué : partage des données de consommation, initiatives pour réduire les consomma- tions, meilleur tri des déchets, etc. Auparavant les sections CSR dans les rapports annuels n’étaient pas considérées par les analystes des titres des sociétés cotées. Aujourd’hui, cela devient progressivement un facteur de différenciation entre valeurs cotées. Herman van der Loos, Petercam, Equity Analyst - Brokerage
Remise en question en interne 17 des priorités en matière de développement durable En 2014, Cofinimmo a souhaité avancer davantage dans la com- comme ISO 26000 et GRI G4, ont été suivies dans ce processus. préhension des intérêts de ses parties prenantes. Elle a engagé un Cet exercice s’est fait en trois étapes, schématisées ci-dessous. dialogue proactif et mis en débat sa stratégie en matière de déve- La synthétisation de cet exercice prend la forme d’une « matrice de loppement durable. Les lignes directrices préconisées par plusieurs matérialité ». standards internationaux en matière de responsabilité sociétale, 1 2 3 Analyses en interne Tables rondes Discussion et des enjeux en avec les parties validation des priorités développement prenantes par le Comité de durable externes Direction 21 thèmes Degré d’importance des 21 thèmes 9 enjeux principaux + degré d’importance Plan d’action et objectifs Reporting et amélioration continue1 Validation et priorisation de nos enjeux avec les parties prenantes Deux tables rondes avec des parties prenantes externes, Lors de ces tables rondes animées par un modérateur externe, d’une quinzaine de personnes chacune, ont été organisées. les personnes présentes se sont d’abord exprimées de manière Volontairement, les publics consultés ont été largement mélangés spontanée sur les enjeux qui, à leurs yeux, sont importants pour afin que toutes les activités de l’entreprise y soient abordées : Cofinimmo. Elles ont ensuite réagi sur la pertinence des thèmes actionnaires, Administrateurs, banquiers, analystes financiers, identifiés en interne par Cofinimmo lors de la première étape. occupants, entrepreneurs, architectes, journalistes, représentants Rencontrer en face à face ses parties prenantes a augmenté la d’associations… qualité et les nuances de ses réponses. 1 Cofinimmo suit les lignes directrices préconisées par plusieurs standards internationaux en matière de responsabilité sociétale, tels que ISO 14001.
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Démarche de responsabilité sociétale 18 Nos enjeux principaux : matrice de matérialité Sur la base des résultats obtenus, de nouvelles réflexions à la fois indique l’appartenance à une famille économique (bleu), environne- au sein du groupe de travail et du Comité de Direction ont permis mentale (vert) ou social (orange). d’aboutir à la matrice de matérialité présentée ci-dessous. Il est frappant de constater l’alignement des points : cette image Chaque point de cette matrice représente un enjeu de dévelop- reflète une perception assez similaire des enjeux de la part de pement durable pour Cofinimmo. Sa place est co-déterminée Cofinimmo et de ses parties prenantes. par la perception qu’en ont les parties prenantes sur un axe, et La zone supérieure droite, dépassant l’arc rouge, regroupe les l’importance des impacts vue par Cofinimmo en interne. Sa couleur neuf enjeux prioritaires parmi les 21 identifiés en interne. 10 Sécurité et bien-être* Consommation Profitabilité pour d’énergie / investisseurs Ethique des affaires* émissions CO2* et accès aux Accessibilité aux personnes capitaux* 9 à mobilité réduite Lutte contre le travail non-déclaré Innovation* 8 Nature de l’occupation Mobilité* Consommation d’eau 7 Utilisation de matériaux durables Respect / recyclés des différences et diversité culturelle* Importance pour les parties prenantes 6 Formation des collaborateurs* Déchêts de construction Esthétique, respect Accès au logement pour tous de l’espace public 5 et mixité des quartiers* Pollution sonore Impact sur Création d’emploi indirecte les espaces verts 4 Déchêts liés à l’occupation Nuisances liées à l’occupation 3 2 1 Économique Environnemental Social *Enjeux principaux 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Importance pour Cofinimmo
Ensemble des 21 enjeux identifiés par famille 19 Environnemental Économique Social • Consommation d’énergie et émissions • Innovation* • Création d’emploi indirecte CO2* • Profitabilité pour les • Sécurité et bien-être* • Déchets de construction investisseurs et accès aux capitaux* • Lutte contre le travail non-déclaré • Déchets liés à l’occupation • Nature de l’occupation • Esthétique, respect de l’espace public • Utilisation de matériaux durables et/ou et mixité des quartiers* recyclés • Éthique des affaires* • Accessibilité aux personnes à mobilité • Consommation d’eau réduite • Mobilité* • Accès au logement pour tous • Impact sur les espaces verts • Formation des collaborateurs* • Pollution sonore • Respect des différences et diversité culturelle* • Nuisances liées à l’occupation * enjeux principaux On remarque que certains thèmes environnementaux ne sont pas pour l’entreprise. Par exemple, la pollution des sols est largement considérés comme prioritaires. Ceci ne signifie pas un désintérêt légiférée. Lors de toute acquisition ou vente, Cofinimmo recherche de Cofinimmo. Ceci s’explique par le fait que ces thèmes font l’objet les traces d’une éventuelle pollution historique et procédons, le cas pour la plupart d’une législation assez stricte qui oblige les socié- échéant, à des sondages du sol. tés à les traiter, quelle que soit la perception de leur importance Cofinimmo pourrait se profiler en relevant des défis en matière de durabilité qui ne sont pas encore circonscrits dans la législation. Ceux relatifs à la protection de l’environnement, à savoir la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre sont déjà largement couverts par des directives européennes. Peter-Paul Ramselaar, Commission Européenne, Office Infrastructures et Logistique à Bruxelles (OIB), Chef du secteur « Politique immobilière »
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Neuf enjeux prioritaires 20 Neuf enjeux prioritaires Profitabilité pour les investisseurs et accès aux capitaux1 La rentabilité est essentielle à l’entreprise, lui permettant d’assumer ses responsabilités et de poursuivre son activité. Elle permet de mesurer à la fois l’efficacité et la valeur que les clients reconnaissent aux produits et services de Cofinimmo. Elle est indispensable pour l’affectation des ressources nécessaires et pour le maintien des investissements qui dirigent son développement et la production de ses services. La société ne peut pas assumer pleinement ses responsabilités, si les bénéfices sont insuffisants ou si l’assise financière est fragile. L’action Cofinimmo doit permettre de contribuer à la prospérité de ses actionnaires et investisseurs. Cet objectif passe par la distribution d’un dividende élevé et pérenne et la préservation du capital investi. Cofinimmo doit également pouvoir recourir à des sources de financement aux coûts les plus faibles possibles et suffisamment diversifiées afin de limiter les risques et de garantir la durabilité de l’entreprise. Cofinimmo ne pourra pleinement rencontrer ses objectifs de gestion durable de son patrimoine que si celui-ci dégage une rentabilité suffisante pour lui ménager un accès continu aux marchés des capitaux, tant en capitaux empruntés qu’en capitaux propres. Sabine Denis, Business & Society, General Manager Réponses / actions Les capitaux propres En investissant en Bourse en actions Cofinimmo, l’actionnaire sou- • L’arbitrage du portefeuille immobilier par la vente d’actifs plus tient le développement de l’entreprise malgré les fluctuations éco- risqués pour des actifs plus stables. nomiques qui peuvent se produire à la hausse comme à la baisse. • La conversion des immeubles : du bureau vers le résidentiel ou Conscient de cela, Cofinimmo met tout en œuvre pour maintenir un autre, tenant compte de la demande du marché. profil de risque modéré répondant aux attentes de ses actionnaires. • La maîtrise des coûts grâce à une équipe de professionnels. Afin de répondre à cet objectif, Cofinimmo mène une stratégie de pérennisation des revenus de l’entreprise par les actions suivantes : De plus, le statut de SIR (Société Immobilière Réglementée) de • La diversification du portefeuille immobilier afin de trouver de Cofinimmo limite la prise de risque autorisée et garantit la distribu- nouvelles sources de revenus garanties sur le long terme. tion obligatoire d’au moins 80% des revenus nets aux actionnaires. 1 Notre politique d’investissement et de financement détaillée se retrouve dans notre Rapport Financier Annuel 2014.
Les capitaux empruntés 21 Les capitaux empruntés peuvent constituer une source de finan- Cofinimmo recherche une diversification de ses sources de cement meilleure marché que les capitaux propres. Les engage- financement afin de trouver le meilleur équilibre entre le coût et la ments financiers à court et à long terme nécessitent une gestion pérennité des sources de financement. active. Le département trésorerie, composé de trois personnes, est Ainsi, sur ces dix dernières années, la société a levé en moyenne, chargé de cette gestion de la dette. Il met également en œuvre la par an, près de € 260 millions sur les marchés des capitaux, tant au politique de couverture de l’entreprise afin de limiter le risque d’une niveau du marché de la dette qu’au niveau du marché des actions. variation des taux d’intérêt sur les capitaux empruntés et d’en En 2015, Cofinimmo poursuivra sa politique de diversification optimiser ainsi le coût. afin d’assurer la croissance de ses revenus et la stabilité de ses dividendes. Favoriser la liquidité du titre Cofinimmo a pris des mesures afin de favoriser la liquidité du titre. la notoriété de la société auprès d’investisseurs institutionnels et Plusieurs campagnes spécifiques ont été menées afin de renforcer particuliers (roadshows, conférences…). Indicateurs de performance Valeur d’actif net Dividende Résultat courant (en juste valeur) 2014 par action Coût moyen par action par action ordinaire de la dette € 6,70 € 85,80 € 5,50 3,4% Valeur économique directe générée et distribuée pour 2014 (x € 1 000) Valeur économique générée Valeur économique distribuée Clients Personnel € 205 692 € -14 442 Actionnaires Total valeur Fournisseurs de € -76 467 biens et de services économique € -19 948 Dépenses financières distribuée € -57 009 € -152 493 Valeur ajoutée Secteur public € 185 744 € -4 575 Valeur économique retenue dans le Groupe € 33 251
RAPPORT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE / Neuf enjeux prioritaires 22 La consommation en énergie et les émissions CO2 Les immeubles doivent afficher des performances énergétiques optimales afin de limiter les émissions de CO2 qui résultent de leur exploitation. Dès 2020, tous les immeubles qui seront construits en Europe devront répondre aux normes passives. Pour Cofinimmo, il s’agit d’une opportunité de se différencier en anticipant la réglementation. Des immeubles plus performants au niveau énergétique sont commercialement plus attractifs. Ils offrent à la fois plus de confort aux occupants pour un niveau de charges moins élevé. Il est à noter cependant que l’approche diffère en fonction des segments. Dans le segment des bureaux, Cofinimmo est souvent impliqué à la fois dans la phase de construction/rénovation et dans la gestion quotidienne d’une majorité d’immeubles. Cette situation lui permet d’exercer une influence sur les consommations énergétiques dès l’occupation de l’immeuble. Pour les autres segments, son intervention est limitée. La maîtrise des consommations énergétiques est réalisée par les occupants eux-mêmes. Les économies ne seront optimales que s’il existe un dialogue entre les différents acteurs à chaque stade de la vie d’un immeuble et une volonté d’amélioration : une recherche de solutions créatives avec les architectes lors de la conception, un sérieux dans l’exécution des travaux par les entrepreneurs, une bonne conduite des installations techniques par les sociétés de maintenance mais également une utilisation raisonnée des immeubles par les occupants. Cofinimmo doit favoriser ce dialogue. Jean Van Buggenhout, Cofinimmo, Head of Property Services & CSR Réponses / actions • Cofinimmo s’efforce d’aller le plus loin possible en matière relevables à distance au rythme de 20 immeubles par an d’efficacité énergétique, souvent au-delà des obligations (horizon fin 2018 au plus tard). légales, dans les limites de la rentabilité économique • Depuis 2007, Cofinimmo se fournit en électricité verte pour la recherchée. En 2014, 2,4% du portefeuille immobilier ont fait totalité des espaces communs gérés par le Groupe. Le volume l’objet d’un redéveloppement ou d’une rénovation lourde acheté est de l’ordre de 45 GWh par an, ce qui représente une permettant d’améliorer leur performance énergétique. Dans économie de 20 385 tonnes de CO2e, soit la production de neuf les trois années à venir, Cofinimmo envisage de nouvelles éoliennes de puissance moyenne. rénovations à hauteur de 4,2% de son portefeuille. • Depuis 2011, Cofinimmo a étendu sa certification ISO 14001:2004 • En 2013, elle a implémenté un logiciel de gestion des données au Property Management des immeubles de bureaux et énergétiques afin de mieux identifier les sources d’économies au Project Management (travaux lourds et rénovation) possibles et l’impact des investissements effectués en d’immeubles tous segments confondus. vue de réduire les consommations dans les immeubles de bureaux. Toutes les données de consommation de l’ensemble • L’obtention d’une certification environnementale BREEAM des espaces communs gérés par Cofinimmo, ainsi que et BREEAM In Use poursuit un double objectif : d’une part les consommations privatives fournies par les différents améliorer la compétitivité commerciale des immeubles et, locataires sur base volontaire, y sont rassemblées. Depuis d’autre part, mettre en place un processus d’amélioration 2014, les consommations de maisons de soins de santé continue des performances environnementales du patrimoine. sont progressivement intégrées dans cette comptabilité Ce système de certification évalue les performances des énergétique. Les consommations des immeubles des autres immeubles dans les domaines de l’énergie, l’eau, les matériaux, segments suivront. L’objectif pour 2018 est d’intégrer au moins la pollution, l’aménagement du sol et l’écologie, la santé et le 25% des données de l’immobilier de santé et 5% des données bien-être, les déchets et la mobilité. Cofinimmo poursuivra de l’immobilier des réseaux de distribution. la certification BREEAM et BREEAM In Use de ses immeubles de bureaux, tout en donnant la priorité à ceux en cours de • L’installation de compteurs relevables à distance a permis commercialisation. d’identifier les installations énergivores. En 2014, 12 bâtiments de bureaux en sont déjà équipés. L’objectif est d’équiper tous • Le dernier bilan carbone du siège social date de 2010. Il sera les immeubles de bureaux multi-locataires avec des compteurs mis à jour en 2015.
Indicateurs de performance 23 Performances énergétique Bureaux à Bruxelles1 Immobilier de santé2 Réseaux immobiliers de distribution3 La moyenne actuelle des immeubles à 32 maisons de soins de santé Cofinimur : 275 agences MAAF en France Bruxelles se situe entre D et E (source IBGE). certifiées en France, soit 19,4% du La cartographie énergétique des 27 immeubles certifiés (32,5% des surfaces portefeuille d’immobilier de santé agences MAAF est connue depuis leur de bureaux) acquisition. B 12% C 44% A 1% C 52% D 50% C 3% D 30% E 6% D 11% E 6% E 20% F 18% G 17% Énergie kWh EP/m²/an H 7% I 2% Belgique A < 62 B 62-155 C 156-248 D 249-341 E 342-434 F 435-527 G > 527 Non calculé 21% France A < 51 B 51-90 C 91-150 D 151-230 E 231-330 F 331-450 G 451-590 H 591-750 I > 750 Consommations Cofinimmo a adopté les indicateurs de performance prônés par intègrent également les données récoltées auprès des occupants l’European Public Real Estate Association (EPRA). Au nombre des immeubles. de 11 tirés du Global Reporting Initiative (GRI), ils donnent une image Les résultats complets (bruts et normalisés) se trouvent sur le très claire des performances des différents immeubles d’année site internet www.cofinimmo.com/developpement-durable/perfor- en année. mances-et-objectifs. Ils concernent les surfaces utilisées en tant Les données sont calculées sur la base des informations en que bureaux dans les segments bureaux et PPP (731 117m²) et, pour possession de Cofinimmo en tant que propriétaire et Cofinimmo la première fois, un échantillon des surfaces utilisées en tant que Services en tant que gestionnaire de son parc immobilier. Celles-ci maison de repos (57 828m²) sur un total de 1 780 357m². Consommation totale d’énergie directe provenant de combustibles Consommation totale d’énergie Consommation relative d’énergie (GRI G4-EN3) électrique (GRI G4-EN3) (GRI G4-CRE1) 61 379 MWh/an 97 334 MWh/an 202 kWh/m²/an Total des émissions directes et indirectes de gaz Émissions relatives des gaz à effet de serre (GRI G4-EN15 et GRI G4-EN16) à effet de serre (GRI G4-CRE3) 78 732 tonnes de CO2e/an 98 kg CO2e/m²/an Variation à patrimoine constant entre 2013 et 2014 Consommation Émission de gaz Consommation de gaz à effet de serre d’électricité à climat constant 12,4% 2,6 % 10,3% 1 Pas d’application pour la Flandre et la Wallonie 3 Actuellement, il n’existe pas de mesures obligatoires d’efficacité énergétique 2 En Belgique, seules les résidences-services sont soumises à l’exigence du pour ce type d’immeubles, à l’exception des appartements situés au-dessus des niveau E, celui d’application notamment pour l’immobilier résidentiel. établissements. Le certificat de performance énergétique a été établi pour 29 des 77 appartements.
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