Se loger dans Nicolet-Yamaska
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Se loger dans Nicolet-Yamaska Pistes de solutions pour l’optimisation du logement abordable. Martine Clément 17/12/2015
1
Table des matières
Se loger .................................................................................................................................................................... 6
1. Portrait de la population locataire dans la MRC de Nicolet-Yamaska ............................................................. 8
1.1 PORTRAIT STATISTIQUE.............................................................................................................................. 8
2. Portrait du logement dans le secteur privé ................................................................................................... 11
2.1 LES CONSTATS GÉNÉRAUX ........................................................................................................................ 11
2.2 PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT DE NOUVEAUX LOGEMENTS LOCATIFS PRIVÉS .............................................. 14
3. Les logements sociaux et abordables ............................................................................................................ 15
3.1 PORTRAIT DU LOGEMENT ABORDABLE DANS LA MRC DE NICOLET-YAMASKA .................................................... 16
3.2 HABITATION À LOYER MODIQUE (HLM) ..................................................................................................... 16
3.3 STATUT JURIDIQUE DES OMH .................................................................................................................. 18
3.4 TAUX D’OCCUPATION ET PROMOTION DES LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS ......................................................... 18
3.5 PERSPECTIVE SOMBRE POUR LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL DANS LA MRC ..................................... 20
4. Principaux constats ........................................................................................................................................ 23
4.1 ACCESSIBILITÉ ........................................................................................................................................ 23
4.2 ABORDABILITÉ ....................................................................................................................................... 23
4.3 SALUBRITÉ ............................................................................................................................................ 23
4.4 PEU DE RESSOURCES POUR LES MÉNAGES FRAGILISÉS .................................................................................... 24
5. Constats reliés spécifiquement aux logements abordables .......................................................................... 24
5.1 LE LOGEMENT ABORDABLE, ESSENTIEL POUR AMÉLIORER LA QUALITÉ DE VIE DES CITOYENS ................................. 24
5.2 L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL .................................................................................................................. 24
6. Pistes d’action ................................................................................................................................................ 25
6.1 LA CONCERTATION ................................................................................................................................. 25
6.2 IDENTIFIER UN PORTEUR ......................................................................................................................... 25
6.3 DES RESSOURCES COMMUNAUTAIRES À DÉCOUVRIR .................................................................................... 25
6.4 LES LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS VACANTS................................................................................................ 25
Conclusion ........................................................................................................................................................... 26
Bibliographie (références citées) ........................................................................................................................... 27
Bibliographie (références consultées) ................................................................................................................... 28
Annexe – Lexique................................................................................................................................................... 30
Annexe – Acronymes ............................................................................................................................................. 31
Annexe – Portrait des secteurs de la MRC de Nicolet-Yamaska............................................................................ 32
Secteur Ouest (Saint-Léonard-d’Aston et ses environs)................................................................................ 32
Grand Nicolet ................................................................................................................................................. 33
Bas-St-François .............................................................................................................................................. 34
23
Mot du directeur general de la MRC Nicolet-
Yamaska
L’occupation dynamique du territoire, la capacité d’y vivre et d’en vivre, constitue un enjeu fondamental pour
la MRC de Nicolet-Yamaska. L’un des aspects de cet enjeu concerne le logement. En effet, la possibilité de
maintenir notre population et d’accueillir de nouveaux résidents, par une offre de logements adéquats et
abordables, est une condition essentielle à la vitalité du territoire de la MRC.
C’est pour cerner au mieux cette question du logement que le présent portrait fut réalisé. Fruit d’un
partenariat intersectoriel fort et d’une vaste mobilisation, celui-ci apporte un éclairage attendu sur la situation
du logement et les diverses problématiques qui y sont associées.
Ce portrait constitue un outil de premier plan pour tous les partenaires concernés par la situation du logement
sur le territoire. La mise en place de la nouvelle gouvernance régionale pourrait éventuellement conduire à
l’octroi de nouvelles responsabilités pour les MRC dans ce domaine. Nul doute que ce portrait sera un outil
important d’aide à la décision
Michel Coté
Mot de la coordonnatrice de la Corporation de
developpement communautaire Nicolet-
Yamaska
La présente étude fait suite à une douzaine d’années de concertation, de questionnements et de travaux à
différents niveaux. Lors de la mise en place du Carrefour santé, économie sociale et action communautaire
(Carrefour) du Centre local de développement (CLD) Nicolet-Yamaska en 2004 , la première rencontre entre
cette trentaine d’intervenants du territoire a permis de nommer certaines problématiques rencontrées par
ceux-ci; la question du logement abordable a été soulevée. Mais pour ensuite être mise de côté, après
discussion sur la capacité d’agir des intervenants présents. Ce n’était que partie remise.
Quelques années plus tard, deux démarches en développement social porté par le Carrefour portant sur les
conditions de vie des familles1 et des personnes seules de 45 à 64 ans2; ont aussi fait ressortir des
problématiques au niveau du logement. Ces problématiques ont été transmises alors au Comité régional en
développement social du Centre-du-Québec pour une validation auprès des autres territoires de MRC. L’idée fit
boule de neige et deux études furent entreprises coup sur coup pour tracer un portrait de la situation du
1
Beauregard, Myriam, janvier 2007, Démarche en développement sociale dans la MRC Nicolet-Yamaska phase 1, Analyse
des besoins des familles à faible revenu et des ressources destinées aux familles dans la MRC Nicolet-Yamaska
www.cdcnicolet-yamaska.ca
2
Beauregard, Myriam, mai 2008, Démarche en développement sociale dans la MRC Nicolet-Yamaska, phase 2, Analyse des
déterminants de la santé et du bien-être pour les personnes seules âgées de 40 à 64 ans en situation de pauvreté,
www.cdcnicolet-yamaska.ca
4logement dans la région. Certaines différences sont apparues entre le Centre-du-Québec et les autres régions
administratives de la province, mais aussi entre les territoires de MRC de la région.
Ces dernières données sont venues confirmer ce qu’intuitivement plusieurs intervenants du territoire avaient
nommé des années auparavant : la situation du logement dans notre MRC avait certaines particularités qui
méritaient qu’on s’y attarde. Restait qu’a trouvé le moyen...
En 2010, le Ministère du Travail, de l'Emploi et de la Solidarité sociale, a entrepris une vaste consultation des
régions pour mettre en place le 2e Plan d’action gouvernemental pour la solidarité et l’inclusion sociale. Cette
consultation a été reprise par la Conférence régionale des Élus du Centre-du-Québec sous forme de tournée
territoriale et en janvier 2012, une cinquantaine d’intervenants du monde municipal, du réseau de la santé et
des services sociaux, du réseau de l’éducation, de secteur de l’emploi, des groupes communautaires, du
développement économique et local se sont réuni pour établir les priorités d’interventions sur le territoire de
la MRC. Le logement fut priorisé. Enfin, des moyens de tracer un portrait précis de ce qui se passe ici étaient à
la portée du milieu.
Le CLD Nicolet-Yamaska a déposé une demande financière pour ce portrait de situation en 2013. L’étude a
alors débuté par un travail de moine d’éplucher les rôles d’évaluation pour savoir avec précision le nombre de
logements sur le territoire. Deux chargés de projet se sont succédé à cette tâche; M. Paul Gosselin et Mme
Guylaine Fréchette. Ce portrait en main, différentes hypothèses ont été avancées puis testées avec des acteurs
du milieu. Les bouleversements de l’automne 2014 avec ses changements de gouvernance locale et régionale
ont ralenti notre démarche, et le départ de la chargée de projet; l’a mise sur la glace. En mai 2015, La
Corporation de développement communautaire Nicolet-Yamaska a accepté le mandat de terminer l’étude et a
embauché Mme Martine Clément.
Vous découvriez dans ce portait que l’on a voulu le plus convivial possible, la situation du logement ici dans nos
municipalités. Cet état de situation statique, comme le sont tous les portraits, se veut un outil pour soutenir les
changements à venir.
Bonne lecture et surtout bonne poursuite.
Isabelle Brunelle
Remerciements
Tout d’abord, un merci tout spécial à l’équipe de la Corporation de développement communautaire de Nicolet-
Yamaska pour son intérêt continu et le support offert tout au long de la rédaction de ce rapport.
Un remerciement sincère à Paul Gosselin et à Guylaine Fréchette qui ont fait l’inventaire des rôles d’évaluation
pour déterminer avec exactitude le nombre de logements locatifs disponibles dans chacune des municipalités
et réalisé les entrevues avec les propriétaires de logements privés et les responsables des offices municipaux
d’habitation (OMH) de la Municipalité régionale de comté (MRC).
Enfin, merci aux propriétaires de logements locatifs, gestionnaires d’offices municipaux d’habitation,
responsables des ressources humaines des entreprises de la MRC de Nicolet-Yamaska ainsi qu’aux directeurs
généraux de chacune des municipalités, qui ont bien voulu nous faire profiter de leur expertise en répondant
aux demandes d’entrevues et aux différents questionnaires que nous leur avons distribués.
5Preambule
Se loger
En 1985, l’Organisation des Nations Unies (ONU) a proclamé le premier lundi d’octobre « Journée mondiale de
l’Habitat ». Il y a donc 30 ans, cette année, le droit au logement venait de faire son entrée dans la Charte des
droits humains fondamentaux de la Déclaration universelle des droits de l’Homme.
Est-ce que cela se résume au simple fait d’avoir un toit au-dessus de la tête? L’ONU précise que le logement
doit être convenable et adéquat.
L’Assemblée générale reconnait qu’il importe d’assurer l’accès équitable et adéquat aux
services urbains de base, clef de voûte de l’urbanisation durable et partant, du
développement économique et social en général. Elle encourage les gouvernements et les
partenaires du Programme pour l’habitat à appliquer des méthodes d’urbanisation
planifiées à même d’assurer un développement durable pour les villes qui connaissent un
essor rapide, le but étant d’empêcher la prolifération des bidonvilles, d’améliorer l’accès aux
services urbains de base, de rendre le logement accessible à tous, d’accroître les perspectives
d’emploi et de créer des conditions de vie sûres et saines.3
À bien des égards, le logement occupe une place essentielle dans notre société. Pour les individus, être bien
logé dans un environnement sécuritaire et à un coût abordable prédispose à l’obtention d’un niveau de vie
décent. De plus, un logement salubre et abordable favorise l’ancrage et la stabilité des individus dans la
communauté. Cela assure la mise en place de conditions très favorables aux démarches de réinsertion sociale
puisque cela permet, entre autres, d’augmenter les chances qu’a un individu de terminer ses études ou
d’accéder à un emploi. C’est surtout un moyen efficace de lutter contre la pauvreté en réduisant les inégalités.
Avoir accès à un logement salubre et abordable peut sembler être une démarche simple pour une personne
n’ayant aucune contrainte physique, un emploi stable et possédant une voiture. Elle se révèle beaucoup plus
complexe lorsque certains facteurs, comme la pauvreté et ses multiples facettes, la maladie mentale, une
limitation physique ou un handicap intellectuel, entrent en jeu; le processus devient alors beaucoup plus
difficile.
Dans Nicolet-Yamaska, les préoccupations de la communauté à l’égard du logement ont maintes fois été
nommées par les instances régionales de concertation, au cours des dernières années. Ces préoccupations sont
à la base de la présente démarche. Les objectifs visés par cette étude sont d’optimiser les ressources existantes
sur le territoire en ce qui a trait au logement abordable et salubre, d’en faire la promotion auprès des
principaux acteurs socio-économiques et, dans la mesure du possible, d’en améliorer l’accessibilité.
Pour répondre à ces objectifs et afin de cibler les problématiques potentielles ou réelles, plusieurs démarches
ont été entreprises. D’abord, il a été nécessaire de documenter l’offre de logement dans chacune des
3
Nations Unies, Journée mondiale des villes, 31 octobre, Thème 2014 : Vers la transformation urbaine
http://www.un.org/fr/events/citiesday/, page consultée le 29 septembre 2015
6municipalités de la MRC de Nicolet-Yamaska. Pour ce faire, nous avons validé l’inventaire des logements
disponibles sur le territoire en analysant les rôles d’évaluation.
Par la suite, pour bien comprendre l’offre de logement disponible sur le marché privé, nous avons contacté
quelques propriétaires de logements locatifs privés. Nous avons également discuté du sujet avec la plupart des
directeurs généraux des 16 municipalités. Pour bien cerner les impacts économiques du logement locatif, les
responsables des ressources humaines de plusieurs entreprises de la région ont été contactés. Enfin, pour
dresser un portrait juste de l’offre en matière de logements sociaux et abordables, nous avons enquêté auprès
des directeurs généraux des 11 OMH du territoire.
Les données statistiques recueillies dans ce rapport sont issues des sites de Statistique Canada
(recensement 2011), de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), de la Société d’habitation
du Québec (SHQ), du site de la Société d’aide au développement des collectivités (SADC) de Nicolet-Bécancour
pour les données socio-économiques.
C’est avec l’espoir que les informations et les éléments d’analyse contenus dans ce rapport puissent être utiles
aux différentes ressources du territoire et qu’ils laissent toute la place au milieu pour développer les actions les
plus appropriées en regard des constats identifiés.
Sincèrement,
Martine Clément
71. Portrait de la population locataire dans la MRC de Nicolet-Yamaska
1.1 PORTRAIT STATISTIQUE
Composée de 16 municipalités, la MRC de Nicolet-Yamaska est formée de 17 communautés puisqu’elle compte
sur son territoire une communauté amérindienne (Odanak). Répartie sur 1005 km2, la MRC se distingue par la
distribution de sa population en trois zones : Nicolet, Bas-St-François et St-Léonard-d’Aston.
Nicolet est la zone la plus densément peuplée, regroupant 35 % de la population totale. Le secteur économique
est alimenté par la présence de PME, de plusieurs ministères et organismes du secteur public tels que le Centre
de santé et de services sociaux de Bécancour-Nicolet-Yamaska, la Commission scolaire de la Riveraine, l’École
nationale de police, générant de nombreux emplois de qualité et bien rémunérés.
Le secteur Bas-St-François réunit les municipalités de Pierreville, St-François-du-Lac en plus de la communauté
d’Odanak et compte 20 % de la population. L’économie de cette partie de la région repose principalement sur
des emplois dans les secteurs industriels et manufacturiers.
Enfin, le secteur St-Léonard-d’Aston, traversé par les autoroutes 20 et 55 : cette municipalité est au centre des
pôles urbains de Drummondville, Victoriaville et Trois-Rivières. Son économie s’appuie principalement sur les
PME, l’agriculture et les services. C’est d’ailleurs par l’offre de services essentiels tels que clinique médicale,
pharmacie, école secondaire, aréna, etc., que cette municipalité se distingue des municipalités avoisinantes.
Une précision importante concernant la communauté d’Odanak : les données sur le logement étant difficiles à
trouver et rarement similaires d’une source d’information à l’autre pour ce secteur de la MRC, les données
exprimées dans le présent rapport excluent la communauté autochtone. Néanmoins, nous gardons à l’esprit
que la MRC doit composer avec cette réalité.
NOMBRE DE MÉNAGES LOCATAIRES PAR MUNICIPALITÉ
À ce jour, ce sont 3017 logements qui ont été recensés dans la MRC de Nicolet-Yamaska. Lorsqu’on regarde le
nombre de logements offerts dans la MRC de Nicolet-Yamaska et que l’on constate que le nombre de ménages
locataires représentent en moyenne 10 % à l’intérieur des municipalités (tableau 1), on peut affirmer que vivre
en appartement n’est pas le moyen privilégié par la majorité des citoyens pour se loger. Cela peut
probablement s’expliquer par le coût abordable des maisons disponibles dans la région (tableau 2). Par contre,
selon les indices économiques, c’est une tendance qui tend à ralentir. L’accession à la propriété semble de plus
en plus difficile, comme le démontre le tableau 3.
8TABLEAU 1
Ménages locataires en 2011
22%
20%
14% 14%
10% 11% 11%
7% 7% 6% 8%
5% 5% 5% 6% 5%
2%
TABLEAU 24
Valeur moyenne des propriétés de la MRC par
municipalité en 2011
Aston-Jonction Baie-du-Febvre Grand-Saint-Esprit La Visitation-de-Yamaska
Nicolet Pierreville Saint-Célestin (V) Sainte-Eulalie
Sainte-Monique Sainte-Perpétue Saint-Francois-du-Lac Saint-Léonard d'Aston
Saint-Wenceslas Saint-Zéphirin-de-Courval
159 481 $ 160 862 $
131 744 $ 134 971 $ 132 513 $ 141 400 $ 141 290 $ 141 516 $ 136 317 $
123 625 $ 127 408 $ 126 518 $ 123 694 $
91 771 $
4
Statistique Canada. Recensement de 2011. Enquête nationale auprès des ménages. Les données pour St-Célestin
(Paroisse) et St-Elphège ont été supprimées du site de Statistique Canada en raison de la qualité des données ou de la
confidentialité.
9Par contre, lorsqu’on regarde l’évolution de l’immobilier dans la MRC (tableau 3), on remarque aussi que la
location de logements augmente deux fois plus rapidement que l’accession à la propriété, entre 2001 et 2011.
Le portrait socio-économique de la MRC de Nicolet-Yamaska, dressé par la SADC, fait bien ressortir cette
évolution pour cette période.
TABLEAU 35
Évolution de l'immobilier de 2001 à
2011 dans la MRC de Nicolet-Yamaska
8000
7000
6000
5000 Logements loués
4000
3000 Logements possédés
2000
1000
0
2001 2006 2011
Le coût moyen pour un logement locatif en 2011 était de 496 $ par mois, bien en-dessous de la moyenne
provinciale pour cette période (tableau 4). Malgré l’apparente abordabilité des logements dans la MRC, selon
les chiffres du dernier recensement de Statistique Canada, 33 % des ménages locataires et 11 % des
propriétaires devaient consacrer plus de 30 % de leur revenu pour se loger (tableau 5).
TABLEAU 46
Coût du moyen d'un logement au
Québec et dans la MRC 2001-2011
800
600
MRC
400
Province de Québec
200
0
2001 2011
5
Statistique Canada. Recensement de 2011. Enquête nationale auprès des ménages.
6
Idem.
10TABLEAU 57
Ménages devant consacrer plus de
30% de leur revenu au logement
MRC Nicolet-Yamaska
35
30
25
20
Ménages locataires
15
Ménages propriétaires
10
5
0
Plus de 30%
La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) estime qu’un logement est considéré abordable
lorsque son loyer ou son hypothèque mensuelle (incluant les taxes foncières et les frais de chauffage) ne
dépasse pas la capacité de payer d’un ménage donné, soit 30 % de son revenu mensuel brut8. Cette définition
doit évidemment être interprétée en tenant compte de plusieurs facteurs. D’une part, un logement doit
répondre convenablement aux besoins d’un ménage, notamment en matière de superficie. D’autre part, ce
logement doit également être localisé adéquatement, à distance raisonnable des emplois et des services
essentiels. Ce sont des éléments à considérer, puisqu’un logement abordable ne l’est pas vraiment si sa
localisation induit des coûts de transport élevés. Suivant ce constat, en tenant compte de la superficie du
territoire de la MRC de Nicolet-Yamaska et du nombre d’habitants, le transport collectif devient un enjeu
auquel réfléchir sérieusement et à considérer autrement qu’en zone urbaine.
2. Portrait du logement dans le secteur privé
2.1 LES CONSTATS GÉNÉRAUX
L’analyse des rôles d’évaluation de chaque municipalité nous a permis de faire une recension du nombre de
logements disponibles pour l’ensemble du territoire. Selon les données recueillies, à ce jour, ce sont 3017
logements locatifs qui ont été recensés dans la MRC de Nicolet-Yamaska.
TABLEAU 6
7
Statistique Canada. Recensement de 2011. Enquête nationale auprès des ménages.
8
Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), L’Observateur du logement au Canada, 2011, neuvième édition
d’une série annuelle, p. 100, page consultée le 29 septembre 2015,
http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/pdf/67509.pdf?fr=1327597155983
11Vocation des logements dans la MRC N-Y
2500 2159
2000
1500
1000
382 285
500 113
68
0
1
Occupés par propriétaires Autres Coop OMH Locataires
13 % logements disponibles sont occupés par les propriétaires ou réservés pour un
membre de la famille;
2 % des logements ont une autre vocation : chalet, centre de villégiature, destiné à loger
les employés d’une ferme, etc. ;
Les logements subventionnés et les coopératives d’habitation représentent 14 % du
marché;
72 % des logements sont disponibles pour le marché locatif privé.
TABLEAU 7
Distribution des logements locatifs dans la MRC Nicolet-Yamaska
Aston Jonction Nicolet Baie-du-Febvre Grand Saint-Esprit
La Visitation Pierreville Saint-Célestin (M) Saint-Célestin (P)
Sainte-Eulalie Saint-Elphège Sainte-Monique Sainte-Perpétue
Saint-Francois-du-Lac Saint-Léonard d'Aston Saint-Wenceslas Saint-Zéphirin-de-Courval
2% 2%1%
8%
7%
1% 3%
1%
2%
52%
1% 4%
10%
5%
1%
1%
12En excluant les logements occupés par le propriétaire, les logements bénéficiant d’une subvention, les
coopératives d’habitation et autres, l’analyse des rôles d’évaluation de chacune des municipalités a permis de
recenser 2159 logements privés. L’analyse révèle également que, dans certaines municipalités, un nombre
important de logements sont réservés exclusivement à l’usage d’un membre de la famille ou pour des
employés agricoles. C’est le cas notamment à La-Visitation-de-Yamaska, Grand-St-Esprit et St-Elphège où entre
le tiers et près de la moitié des logements ont cette vocation.
Un des constats de l’analyse des rôles d’évaluation est que malgré le nombre de logements offerts sur le
territoire, peu d’entre eux sont affichés publiquement pour la location. En effet, en consultant les journaux
locaux ou municipaux, les sites web de petites annonces ou sites dédiés à la location de logements, exception
faite de la municipalité de Nicolet, peu de logements disponibles s’y retrouvent.
L’état de situation du logement locatif privé dans la MRC de Nicolet-Yamaska se résume par un faible taux
d’inoccupation, peu de logements disponibles et peu de promotion des logements vacants :
En discutant avec certains propriétaires à l’intérieur de plusieurs municipalités, la majorité
nous confirme que les locataires de leurs immeubles sont stables;
Lorsqu’on cherche un logement dans Nicolet-Yamaska, mieux vaut se rendre sur place
puisque le moyen privilégié par les propriétaires est de mettre une affiche « à louer » sur
l’immeuble. Le bouche à oreille et les références d’autres locataires viennent ensuite au
nombre des stratégies utilisées pour louer un logement;
Dans les municipalités où il n’y a pas d’OMH, les personnes âgées quittent vers les grands
centres, permettant l’arrivée de nouvelles familles;
Certaines municipalités plus industrialisées voient leur main d’œuvre arriver et repartir,
matin et soir, vers les grands centres : pas nécessairement par manque de logements,
mais par manque de services, ce qui rend les milieux peu attrayants pour la vie après le
travail;
Certains logements, nécessitant des réparations majeures9 (tableau 8), attirent parfois des
locataires fragilisés, vulnérables et souvent instables : ceux à qui il est difficile d’accorder
une seconde chance – dont font souvent partie les mauvais payeurs. C’est le cas, entre
autres, à Pierreville, Baie-du-Febvre, St-François-du-Lac et St-Wenceslas, où entre 13 % et
15 % des bâtiments ont besoin de réparations majeures10.
9
Par réparations majeures, on entend les logements qui nécessitent des travaux de remplacement de la plomberie ou
dont l’installation électrique est défectueuse, ainsi que les logements qui ont besoin de réparations structurelles aux murs,
sols ou plafonds.
10
Statistique Canada. Recensement de 2011. Enquête nationale auprès des ménages.
13TABLEAU 8
Municipalités où les immeubles
nécessitent des réparations majeures
15%
13% 13% 14%
9%
6% 7%
4%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
Note : Selon les données de Statistique Canada, recensement 2011. Les données pour St-Célestin (paroisse) et
St-Elphège ont été supprimées du site de Statistique Canada, en raison de la qualité des données ou de la
confidentialité.
2.2 PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT DE NOUVEAUX LOGEMENTS LOCATIFS PRIVÉS
Les municipalités ont peu de pouvoir dans le développement de logements locatifs privés. Leurs responsabilités
sont également très limitées. C’est plutôt au niveau de la MRC où l’on peut agir. La MRC a l’obligation de
mettre en place un schéma d’aménagement et de développement pour l’ensemble du territoire, elle
intervient, entre autres, en matière de zonage. Une MRC peut constituer un fonds de développement du
logement social afin de soutenir la réalisation de tout projet de logement social11 mais n’y est pas contrainte
par la loi.
Plusieurs freins au développement
Zonage
Plusieurs municipalités de la MRC doivent composer avec la Loi sur la protection du territoire et des activités
agricoles. Cette loi a pour objectif d’assurer la pérennité d’une base territoriale pour la pratique de l’agriculture
et de favoriser la protection et le développement des activités et des entreprises agricoles en zone agricole
dans une perspective à long terme12. Bien que la CPTAQ ait été mise en place pour protéger les meilleures
11
Caron, Alain, La municipalité régionale de comté, compétences et responsabilités, Avril 2009, Direction de
l’aménagement du territoire et de l’urbanisme du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du
Territoire (MAMROT), page 29, consultée le 29 septembre 2015
http://www.mamrot.gouv.qc.ca/pub/amenagement_territoire/documentation/competences_mrc.pdf
12
Commission de protection du territoire agricole du Québec, Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles
en bref, Août 1999, page 3, consultée le 29 septembre 2015,
http://www.cptaq.gouv.qc.ca/fileadmin/fr/publications/publications/loi_en_bref.pdf
14terres agricoles, son application rigide constitue un frein pour le développement de nouveaux logements
locatifs ou non. C’est une problématique qui a été soulevée par l’enquête menée auprès des directeurs
généraux des municipalités, notamment à La-Visitation-de-Yamaska, St-Zéphirin-de-Courval et St-Célestin
(village).
Infrastructures
Dans le cas de Ste-Monique, selon la direction générale de la municipalité, ce sont les infrastructures en place
qui limitent le développement de nouveaux logements. Le réseau d’égouts existant est à sa capacité maximale.
La construction d’une nouvelle usine d’épuration serait nécessaire pour ouvrir la possibilité de nouveaux
développements domiciliaires.
Interprétation du besoin du milieu
Le développement de nouveaux logements locatifs dépend aussi d’un besoin qui peut être exprimé par le
milieu. Pour certains, la priorité doit être accordée à la construction de maisons unifamiliales. Ce type
d’habitation revêt pour plusieurs un caractère plus permanent et amène une stabilité dans la population. En
contrepartie, elle peut être restrictive et contraignante à l’égard de certaines personnes (familles
monoparentales, personnes à faible revenu ou vieillissantes, par exemple). Des dirigeants à l’écoute des
besoins exprimés par la population pourront trouver des pistes de solutions enrichissantes pour favoriser le
développement de leur municipalité.
3. Les logements sociaux et abordables
TABLEAU 9
Distribution des logements sociaux dans Nicolet-Yamaska
55
52
42
36
20 21
Familles
10 10 9 10 10 Personnes âgées
6 6
2 1 3
Prog. Supl. loyer
153.1 PORTRAIT DU LOGEMENT ABORDABLE DANS LA MRC DE NICOLET-YAMASKA
La MRC de Nicolet-Yamaska compte actuellement 11 OMH pour un total de 291 unités de logement de type
HLM et deux logements pouvant bénéficier du programme de Supplément au loyer (PSL). On compte 85 unités
réservées pour les familles, comparativement à 206 pour des personnes âgées de 50 ans et plus, ce qui
représente 71 % des logements HLM.
TABLEAU 10
Typologie des logements HLM offerts dans Nicolet-Yamaska
Clientèle Typologie Nb de
âge
OMH Personnes logements
Familles Studios 1 c.c. 2 c.c. 3 c.c 4 c.c. minimum
âgées offerts
OMH Baie-du-Febvre 10 9 1 55 10
OMH St-Célestin (V) 36 20 16 50 36
OMH St-François-du-Lac 42 36 6 60 42
OMH St-Léonard-d'Aston 21 19 2 65 21
OMH St-Wenceslas 6 4 2 50 6
OMH St-Zéphirin-de-Courval 10 9 1 50 10
OMH Nicolet 52 48 4 55 107
55 11 46 4 n.a.
OMH Pierreville 10 9 1 50 30
20 16 4 n.a.
OMH Ste-Eulalie 9 9 50 10
1 1 n.a.
OMH Ste-Monique 6 1 5 n.a. 6
OMH Ste-Perpétue 10 10 50 13
3 1 2 n.a.
TOTAL 206 85 36 145 46 62 8 291
3.2 HABITATION À LOYER MODIQUE (HLM)
Il est important de distinguer les programmes d’aide financière en habitation. Le mieux connu est le
programme Habitation à loyer modique (HLM) géré par les offices municipaux d’habitation (OMH). Ces
immeubles d’habitation offrent 100 % de leurs unités à prix abordable. C’est-à-dire que le montant du loyer
(incluant les coûts d’électricité et de chauffage) est fixé en fonction du revenu brut du ménage. Accéder à un
logement subventionné de type HLM permet aux occupants d’y consacrer un maximum de 25 % du revenu brut
du ménage.
À ce jour, le déficit d’exploitation des logements HLM était financé par les deux paliers de gouvernements. La
part du fédéral était de 55 %, celle du provincial 35 % et de 10% pour les municipalités.
16TABLEAU 11
Financement du logement social
Municipalité Provincial Fédéral
10%
55% 35%
Or, un enjeu important attend les HLM. En effet, le gouvernement fédéral a annoncé, en février 2014, son
intention de ne pas renouveler les subventions aux locataires à faible revenu, suivant l’échéance des
conventions d’exploitation entre la SCHL et les OMH, OBNL ou les coopératives d’habitation (voir la section
3.4.2).
3.4.2 Programme de Supplément au loyer (PSL)
Ce programme permet à un OMH de réserver des logements disponibles à l’intérieur d’une coopérative
d’habitation, d’un immeuble géré par un organisme à but non lucratif (OBNL) ou même sur le marché privé,
afin de le rendre disponible pour une personne en situation de vulnérabilité.
Les coopératives d’habitation et les immeubles gérés par des OBNL, qui ont été construits ou rénovés à l’aide
du programme AccèsLogis de la SHQ, sont dans l’obligation d’offrir entre 20 % et 50 % de leurs logements à un
prix abordable. Les subventions qui sont attribuées à ces logements font généralement partie du programme
de Supplément au loyer (PSL). Comme dans les HLM, pour les locataires qui bénéficient du PSL, le coût du loyer
correspond toujours à 25 % du revenu du ménage.
Les coûts du PSL sont assumés à 90 % par la SHQ et, comme c’est le cas pour les HLM, la contribution
demandée aux municipalités est de 10 %. La contribution de la municipalité doit être versée chaque année
pour une période minimale de 5 ans. La municipalité doit faire adopter une résolution pour sa participation au
PSL13.
Fait intéressant, il n’existe qu’une seule coopérative d’habitation de 10 logements sur le territoire, à Baie-du-
Febvre plus précisément. C’est elle qui a la gestion des deux uniques PSL du territoire.
13
Société d’habitation du Québec, Programme de Supplément au loyer dans le cadre du programme AccèsLogis, Entente
entre l’OMH et le gestionnaire de l’organisme, page 2, révisée le 31 octobre 2014 SHQ, page consultée le 31 août 2015,
http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/documents/partenaires/acceslogis/EntentePSL-ACL-OMHgest-
ORGprop.pdf
173.3 STATUT JURIDIQUE DES OMH
Les offices municipaux d’habitation sont juridiquement constitués sous la forme d’organismes à but non
lucratif. Ce sont des organismes qui ont un statut un peu particulier puisqu’ils sont des agents de la
municipalité et mandataires de la SHQ. Ils sont toutefois indépendants puisqu’ils sont obligatoirement gérés
par un conseil d’administration.
Selon les lettres patentes de l’organisme, le conseil d’administration est formé de 7 à 9 membres. La Loi sur la
Société d’habitation du Québec prévoit qu’au moins deux des administrateurs soient élus parmi l’ensemble des
locataires. Les autres membres sont soit désignés par la ville ou représentent le secteur socio-économique et
sont nommés par le (ou la) ministre de l’habitation.
3.4 TAUX D’OCCUPATION ET PROMOTION DES LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS
Dans son manuel de gestion des HLM, la SHQ suggère également de recourir à un comité de sélection pour
l’allocation d’un logement vacant; plusieurs OMH de la région n’en ont pas. La principale raison invoquée est
fort simple. Selon notre enquête, la taille des OHM et la stabilité des locataires font en sorte qu’il est peu
efficace d’avoir recours à un comité de sélection lorsqu’un logement devient vacant. Il n’y a, pour ainsi dire,
aucune liste d’attente pour la majorité des OMH du territoire. Lorsque l’occasion se présente, rarement plus
d’un candidat se manifeste pour l’obtention d’un logement vacant.
Selon les résultats de l’enquête menée auprès des gestionnaires d’OMH, le manque de services de proximité
nuit énormément à la location. Considérant que la majorité des logements se destinent à des personnes de
plus de 50 ans, malgré le fait qu’elles aient la possibilité de bénéficier d’une subvention pour leur loyer, il est
difficile d’améliorer leurs conditions de vie lorsqu’il n’y a pas d’épicerie, de pharmacie ou de services de santé à
proximité. Sans oublier que, si ces personnes n’ont pas accès à un véhicule, à ce jour, il est difficile de se
déplacer sur le territoire.
Il en résulte que certains OMH doivent composer avec des logements vacants souvent pendant plusieurs mois.
Nous avons questionné les présidents des différents C.A. à ce sujet. Il nous a été permis de constater qu’il y
avait autant de solutions que de gestionnaires. Plusieurs ont mentionné être investis du devoir de bien
sélectionner les locataires afin de préserver l’harmonie au sein de leur habitation. À quelques reprises, certains
gestionnaires ont affirmé que le choc des générations leur apportait un lot considérable de conflits à gérer. En
effet, les personnes de 50 ans et les personnes de 70 ans et plus ont bien souvent des valeurs différentes. Afin
de minimiser les conflits potentiels, certains préfèrent conserver un logement vacant plutôt que de l’octroyer à
une personne dont la personnalité s’harmoniserait difficilement avec le reste des locataires.
D’autres gestionnaires sont plus enclins aux assouplissements pour combler un logement vacant. Parmi ceux
rencontrés, plusieurs nous ont affirmé avoir recommandé à leur conseil d’administration d’abaisser
exceptionnellement l’âge minimum pour accéder à un logement afin de l’attribuer plus facilement. Par
exemple, une personne de 48 ans adresse une demande pour bénéficier d’un logement à loyer modique dans
un OMH où les logements sont réservés aux personnes de 50 ans et plus. Le C.A. de l’OMH peut décider, avec
l’accord de la SHQ, de modifier la vocation du logement convoité pour en faire un logement de type « famille »
pour une période de deux ans. Après ces deux ans, le locataire aura atteint l’âge minimum requis et le
logement retrouvera son statut initial.
Malgré tout, il peut être ardu de trouver un logement subventionné dans la MRC de Nicolet-Yamaska. La
promotion des logements vacants est généralement faite localement via les journaux paroissiaux. Le bouche à
oreille et le référencement par un autre locataire semblent souvent être les meilleures façons d’accéder à un
logement subventionné à l’intérieur d’un OMH.
183.4.1 Logement vacant cherche locataire
Pour certaines municipalités, l’obligation d’absorber 10% du déficit d’exploitation des OMH représente parfois
un poids dérangeant à l’intérieur de leur budget, surtout lorsque l’immeuble nécessite des rénovations
importantes ou lorsque plusieurs logements sont laissés vacants durant plusieurs mois. Le déficit d’exploitation
inclus les frais reliés à l’entretien, les réparations et rénovations des bâtiments auxquels s’ajoute le coût des
logements vacants. Il représente la différence à recevoir entre le montant des frais d’exploitation et le montant
des loyers perçus.
Comme le montant du loyer payé par les locataires d’un HLM ne doit pas excéder 25% des revenus du ménage,
la SHQ estime que cet apport devrait couvrir approximativement 40% des coûts d’exploitation de
l’immeuble. Tel qu’illustré au point 3.1.1, à ce jour, pour la majorité des HLM, l’écart entre les revenus perçus
et les coûts d’exploitation est comblé par des subventions accordées par le gouvernement fédéral (55%), le
gouvernement provincial (35%) et par les municipalités (10%).
TABLEAU 12
Financement du déficit d'exploitation des HLM
55%
35%
10%
Municipalité Provincial Fédéral
40% 60%
Part des Autres (subventions)
locataires
Voici un exemple du coût d’un logement HLM loué et d’un logement laissé vacant. Le coût du loyer mensuel
moyen pour un logement de deux chambres à coucher est de 699$, en moyenne, au Québec14.
Le locataire assumera sa part à la hauteur de 25 % du revenu du ménage. Supposons que cela représente
302 $, le solde de 397 $ représente le déficit d’exploitation15. La SCHL, la SHQ et la municipalité assumeront
respectivement 55%, 35% et 10% de ce déficit.
14
Société d’habitation du Québec, L’Habitation en bref 2014, consulté le 12 octobre 2015,
http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/publications/0000023863.pdf
15
Le calcul du déficit d’exploitation doit normalement inclure les frais de fonctionnement, d’entretien et de réparation de
l’immeuble.
19TABLEAU 13
Loué Vacant 1 mois Vacant 3 mois
Loyer mensuel (électricité et chauffage inclus) 699 $ 699 $ 2 097 $
Part du ménage 302 $ 0$ 0$
(25 % du revenu brut ex. : 14 500 $)
Déficit d’exploitation relié aux loyers perçus 397 $ 699 $ 2 097$
Subvention fédérale (55%) 218,35 $ 384,45 $ 1 153,35$
Subvention provinciale (35%) 138,95 $ 244,65 $ 733,95 $
Subvention municipale (10%) 39,70 $ 69,90 $ 209,70 $
Nous comprenons que, lorsqu’un ou des logements sont laissés vacants plusieurs mois, la facture est
naturellement plus élevée pour les partenaires. Ainsi, aux coûts financiers s’ajoutent également les coûts
sociaux. Un logement laissé vacant entraine une perte financière mais, surtout, il ne remplit pas sa mission en
ne venant pas en aide à un ménage financièrement vulnérable. Pour remédier à la situation, un mécanisme de
diffusion des logements disponibles, centralisé sur un site internet (le site de la MRC par exemple), pourrait
être mis en place.
3.4.2 Accompagnement social
Comme nous l’avons mentionné précédemment, le maintien d’un climat harmonieux à l’intérieur des
immeubles représente une priorité et un défi pour la très grande majorité des gestionnaires d’OMH. En plus
des mésententes qui peuvent survenir entre les générations dues à des conflits de valeurs, les directeurs
d’OMH remarquent que de plus en plus de demandes faites pour des logements subventionnés proviennent de
personnes ayant des problèmes comportementaux et/ou psychosociaux.
Grâce à un partenariat avec le Centre de santé et de services sociaux de BNY, les OMH de la MRC de Nicolet-
Yamaska bénéficient des services d’un intervenant social. Son rôle est d’effectuer de la prévention auprès des
locataires et de faciliter les liens avec les ressources disponibles dans la communauté ou au CSSS. À noter qu’il
n’y a qu’un seul intervenant pour l’ensemble du territoire de Bécancour-Nicolet-Yamaska. Considérant
l’étendue géographique et le nombre de locataires à desservir, c’est un mandat énorme.
Ceci dit, sa présence est très appréciée et significative pour les gestionnaires d’OMH qui bénéficient de ses
services. À la lumière des commentaires reçus de ceux-ci, le travail de l’intervenant pourrait, par exemple,
s’étendre à la collectivité au sein des plus petites communautés, afin de faciliter l’intégration des locataires des
HLM. Ainsi il pourrait contribuer à faciliter l’acceptation sociale et réduire l’effet de stigmatisation dont sont
parfois victimes les locataires de HLM. Des partenariats intéressants pourraient également être tissés avec des
organismes communautaires de la région pouvant offrir différentes formes d’accompagnement social.
3.5 PERSPECTIVE SOMBRE POUR LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL DANS LA MRC
Selon les directeurs des OMH de Bécancour et de Nicolet, il est très difficile d’obtenir des unités PSL ou
AccèsLogis lorsque, dans la région, plusieurs logements subventionnés restent vacants pendant des mois. Il est
donc souvent difficile de faire la démonstration du besoin du milieu pour en obtenir davantage. Les seules
unités de logement subventionnées, accordées par la SHQ actuellement, sont des unités d’urgence (par
exemple, dans un cas où un ménage est exproprié, victime d’un sinistre ou de violence conjugale).
203.5.1 AccèsLogis
Depuis 2002, le programme AccèsLogis encourage la réalisation de logements sociaux et communautaires pour
les ménages à faible revenu. Mais voilà, depuis quelques années maintenant, le gouvernement coupe dans le
budget de ce programme. En 2015, il ne se construira pas plus de 1500 unités de logement au Québec dans le
cadre d’AccèsLogis. En effet, lors du dernier budget, le ministre a choisi de transférer les sommes
habituellement consacrées à la construction d’unités d’habitation vers le programme de Supplément au loyer
(PSL). La directive est claire, le gouvernement ne souhaite plus investir dans les infrastructures, il investira
directement auprès des individus.
3.5.2 La fin des conventions d’exploitation
L’enjeu est majeur : même s’il ne finance plus directement de nouveaux logements sociaux depuis le 1 er janvier
1994, le gouvernement fédéral continue de verser 1,7 milliard $ par an pour les unités de logement annoncées
avant ce moment. Ces subventions sont toutefois de durée limitée et certaines ont déjà pris fin au cours des
dernières années. La cadence s’accélère à partir de cette année. Pas moins de 25 000 logements sociaux
cesseront alors de recevoir les subventions qu’Ottawa leur accorde depuis des décennies16.
Les conventions d’exploitation sont des ententes conclues entre un OMH ou un OBNL d’habitation qui
regroupent toutes les conditions à respecter durant la durée du prêt hypothécaire, pour une période minimale
de 25 ans. Ce qui inclut le remboursement du prêt, la production de rapports financiers, l’entretien des
infrastructures et autres. La pérennité de la vocation sociale des projets réalisés est assurée par la convention
d’exploitation intervenue entre l’organisme et la SHQ17. Or, entre 2015 et 2032, la contribution versée par le
gouvernement fédéral via la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), servant à combler les
déficits d’exploitation, cessera. La fin de cette entente poussera les organismes à changer leur stratégie de
financement pour préserver leur mission.
Théoriquement, les ententes financières avec le gouvernement fédéral se termineront en même temps que les
hypothèques prises lors de la construction des bâtiments. On peut donc penser que le fait de ne plus avoir à
faire de remboursement hypothécaire compensera pour le retrait de la contribution du fédéral. Pour que ce
calcul tienne la route, il faut compter sur des HLM en bon état et bien entretenus. Et encore, sans l’apport de la
contribution financière du fédéral, l’expérience vécue par nos voisins ontariens démontre qu’il est difficile de
conserver la mission des OMH.
En effet, en Ontario, le fédéral a cessé de payer le déficit des HLM depuis plus de 10 ans. Même si l’office
arrive, par des efforts formidables, à avoir un budget équilibré avec des loyers à 30 % du revenu des locataires
et une grande contribution de la ville, il manque 330 millions pour faire les rénovations des 15 000 logements
HLM qui vieillissent et se dégradent rapidement18.
16
Front d’action populaire en réaménagement urbain, site web du FRAPRU, section Communiqué, La fin des subventions
fédérales représente une grave menace pour les logements sociaux existants, 5 novembre 2014, page consultée le 29
septembre 2015, http://www.frapru.qc.ca/la-fin-des-subventions-federales-represente-une-grave-menace-pour-les-
logements-sociaux-existants-affirme-le-frapru/
17
Société d’habitation du Québec, Guide d’élaboration et réalisation des projets AccèsLogis Québec, Chapitre 11 :
Conditions à respecter pendant l’exploitation d’un projet, révisé le 27 mai 2005, page 1 article 11.2, page consultée le 6
septembre 2015,
http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/documents/partenaires/acceslogis/guide_elab_chapitre_11.pdf
18
Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ), page consultée le 29 septembre 2015,
http://flhlmq.com/content/la-fin-des-conventions-menace-t-elle-lavenir-de-nos-hlm
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