LA CONFÉRENCE AFRICAINE SUR LE LOGEMENT LOCATIF - LE LOGEMENT LOCATIF FORMEL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE: SHELTER ...
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La Conférence africaine sur le logement locatif UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 01 La Conférence africaine sur le logement locatif LE LOGEMENT LOCATIF FORMEL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE: POSSIBILITES D’OFFRIR DES LOGEMENTS ABORDABLES A TOUS UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
02 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS,
LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
Ce Livre blanc intervient suite à la Conférence africaine sur le logement
locatif organisée par Shelter Afrique en partenariat avec l’Agence française
de développement pour examiner les questions pertinentes relatives au
développement d’un secteur de logement locatif formel en Afrique sub-saharienne.
La conférence, qui a réuni plus de 200 participants de diverses nationalités, a été
une occasion unique et opportune pour les décideurs, les professionnels et les
universitaires de discuter et de débattre sur les opportunités et les défis du secteur,
souvent ignoré en Afrique, du logement locatif. Ce Livre blanc, non seulement,
résume le déroulement de la conférence, mais rassemble aussi un certain nombre
de recommandations qui en sont issues.
La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 03
table des matières
À propos de Shelter Afrique 4
Remerciements 5
Avant-propos 6
Introduction et Aperçu de la conférence 7
Les Thèmes interconnectés de la conférence 8
Le logement locatif en Afrique: Opportunités et défis 8
Faire du logement locatif formel une réalité 9
Le Cadre conceptuel pour le développement d’un marché
locatif formel durable en Afrique subsaharienne 12
Le Rôle du gouvernement dans le logement locatif 13
Le Rôle du secteur privé dans le logement locatif 13
Le Modèle commercial du logement locatif 14
La Gestion du logement locatif 14
Financement du logement locatif et opportunités d’investissement 15
Des Approches innovantes de logement locatif 16
Arguments en faveur du logement locatif 16
Conclusions & Recommandations 17
Première Recommandation : 17
Deuxième recommandation : 18
Troisième Recommandation : 18
Quatrième recommandation : 19
Cinquième Recommandation: 19
Sixième Recommandation: 19
04 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
À propos de Shelter Afrique
Shelter-Afrique est la seule institution panafricaine dédiée exclusivement à la promotion de l’habitat et du
secteur immobilier en Afrique. Création de 44 Etats Africains, la Banque Africaine de Développement (BAD)
et la Société Africaine de Réassurance, Shelter Afrique a son siège à Nairobi. Grâce à des partenariats
stratégiques, elle offre une diversité de produits et de services connexes pour appuyer de façon efficace le
développement de l’immobilier résidentiel et commercial abordable en Afrique sub-saharienne.
Ses produits en direction d’une gamme variée d’intervenants du secteur, comprennent notamment des
lignes de crédit aux institutions financières, des prêts à la construction, du financement commercial, des
placements privés et joint-ventures, des services conseil et d’assistance technique.
Contacts:
Facebook : theshelterafrique
Twitter : @shelterafrique
LinkedIn : shelter-afrique
Website: www.shelterafrique.org
La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 05
Remerciements
Notre immense gratitude va à l’endroit de notre partenaire clé, l’Agence française de développement
(AFD), sans lequel cet événement unique n’aurait pas pu voir le jour. Nous remercions également nos
précieux sponsors, à savoir ASO Savings & Loans (Nigeria), la Société africaine de réassurance (Africa Re),
GuarantCo, la Banque européenne d’investissement (BEI), la Société financière internationale (SFI), CITIC
Construction et Savanah Ciment, pour leur intérêt et appui matériel à la cause du logement locatif en
Afrique.
Enfin, nous sommes très reconnaissants pour l’engagement des participants et la participation de tous les
intervenants dont la riche expertise et les expériences professionnelles ont contribué à la réussite de cette
conférence.
06 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
Avant-propos
L’accès au logement apparaît comme l’un des défis les plus redoutables du 21ème siècle pour la
plupart des pays africains. L’urbanisation rapide de notre continent exacerbe la demande déjà
pressante pour des logements décents et abordables alors que l’offre reste désespérément
insuffisante. Dans ce contexte, il est plutôt étonnant de constater que le logement locatif
semble avoir été oublié dans bon nombre de nos politiques de logement.
En effet, les marchés de l’immobilier résidentiel locatif restent relativement sous-développés en
Afrique subsaharienne (à l’exception de l’Afrique du sud), et pourtant l’accès généralisé à un
logement fait l’objet de toutes les attentions de la part des décideurs et du secteur privé. Avec
près de 90% des populations africaines dans l’incapacité d’acheter une maison ou même
d’obtenir un prêt hypothécaire, il est maintenant nécessaire de se tourner sérieusement vers
le logement locatif comme une solution viable pour résoudre la crise du logement sur notre
continent.
Le manque général de politiques sur le logement locatif en Afrique subsaharienne a en
effet poussé un nombre grandissant de personnes à vivre dans des conditions déplorables,
informelles et souvent indignes. En fait, la majorité des parcs résidentiels locatifs qui existent
aujourd’hui appartiennent à des particuliers ou à des investisseurs individuels, qui en assurent
un entretien et une gestion approximatifs, et sont incapables de tirer profit de toute forme de
financement externe au-delà de leurs fonds propres. De ce point de vue, le secteur formel
locatif mérite une plus grande attention et une expertise professionnelle, car des marchés
locatifs bien développés peuvent alors jouer un rôle formidable dans la démocratisation de
l’accès à des logements décents et abordables partout en Afrique, en particulier pour ce qui
concerne les tranches de revenus les plus basses de nos populations.
Shelter Afrique s’est fait chantre du logement locatif en Afrique et a donc décidé de prendre
les devants afin de promouvoir et d’échanger activement, dans ses différents fora avec les
acteurs du privé et du public, sur ce segment du marché locatif formel comme solution faisable
et durable pour résoudre la crise du logement dans nos pays. Au final, nous aimerions que les
gens sachent qu’il est normal et acceptable d’être locataire et nous aimerions encourager
nos États-membres, nos partenaires et nos clients à faire ce travail. C’est la raison pour laquelle
nous avons organisé une conférence sur le thème du: « Logement locatif formel en Afrique :
Une option cruciale pour relever le défi de l’accès au logement pour tous ».
Ce Livre blanc constitue par conséquent un résumé du déroulement de la conférence et brosse
un tableau des recommandations qui en sont sorties. Nous espérons que le présent document
offrira des connaissances et des orientations utiles et poussera aussi bien les gouvernements
que les décideurs du secteur privé à jouer un rôle plus actif dans le développement d’un
marché locatif formel d’envergure dans nos pays à travers (a) la formulation des politiques
nécessaires pour créer un environnement favorable et (b) la contribution des investissements
nécessaires pour la prospérité de ce secteur.
James Mugerwa
Directeur général
Shelter Afrique
La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 07
© Shutterstock
Introduction et Aperçu de la conférence
Du lundi 13 au mercredi 15 octobre, Shelter Afrique a et développés, les principes des cadres juridiques,
organisé – en partenariat avec l’AFD – à l’hôtel Safari réglementaires et de financement durables pour un
Park une conférence internationale intitulée « Le secteur dynamique du logement locatif formel. Les
Logement locatif formel en Afrique subsaharienne: panels d’experts ont ensuite échangé sur les principaux
l’opportunité d’offrir des logements abordables à tous ». domaines d’intervention et de collaboration entre les
Cette conférence – que nous baptisons ‘La Conférence gouvernements et le secteur privé dans l’élargissement
africaine sur le logement locatif’ – a été l’occasion de l’offre et du financement du parc formel de
d’une discussion et débat uniques et opportuns autour logements résidentiels locatifs. À son dernier jour, la
des obstacles et des opportunités pour un meilleur conférence a abordé quelques approches/initiatives
développement du secteur du logement locatif formel commerciales spécifiques de logements locatifs. La
dynamique en Afrique subsaharienne. conférence s’est achevée par une session intitulée “Les
arguments en faveur du logement locatif” résumant les
La Conférence africaine sur le logement locatif a réuni
thèmes interconnectés qui ont été discutés. Une vidéo
des intervenants nationaux et internationaux. Elle a vu
de la Conférence africaine sur le logement locatif est
la participation de plus de 200 délégués – composés
disponible au lien suivant: https://www.youtube.com/
essentiellement de promoteurs immobiliers privés, de
watch?v=pWk0khEtlp8.
professionnels du bâtiment, de sociétés parapubliques
et d’officiels gouvernementaux (des ministères de Ce Livre blanc présente 10 thèmes et souligne les
l’Habitat et ambassadeurs), de sociétés de capital- principales conclusions de la conférence. Il sera non
investissement, d’institutions financières et d’agences seulement remis à tous les ministères de l’Habitat dans
internationales de développement. les 44 États africains membres de Shelter Afrique, mais il
sera aussi partagé (ainsi que toutes les présentations et
Les participants ont suivi trois interventions d’ouverture
déclarations de la conférence) avec le public sur le site
de l’événement, suivies de trois sessions plénières
de la conférence, soit : www.rentalhousingconference.
couvrant les questions de politique du logement
com.
locatif, les expériences des marchés émergents
08 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
Les Thèmes interconnectés de la conférence
Tout au long de la conférence, les sujets débattus étaient inter reliés.
Des discussions et interventions des panélistes, nous avons identifié dix
thèmes que nous avons répartis ainsi qu’il suit:
Le logement locatif en Afrique: urbaine et plus de 51% des citadins vivant dans des
Opportunités et défis bidonvilles, il y a un besoin urgent d›intervention en
terme de politique efficace de l’habitat, ce qui ne
L’urbanisation et la formation des bidonvilles sont peut être réalisé que grâce à de bons systèmes de
les maillons d’un cycle infernal qu’alimentent le gouvernance qui accordent la primauté au respect
dysfonctionnement du secteur de l’habitat et la de la loi et des règlementations claires en matière de
demande toujours croissante des populations pour des logement.
logements décents. Le secteur du logement locatif est
par conséquent une composante importante qui ne Dans le contexte général du marché du logement,
peut pas être ignorée dans la recherche d’une solution il est important de noter que l’offre et la demande,
pour la crise du logement en Afrique. le comportement des vendeurs, des acheteurs, des
promoteurs, des consommateurs et les politiques
Nos villes accueillent plus de 2 milliards de nouveaux gouvernementales déterminent au final les prix. Alors
résidents chaque année, soit un incrément d’environ que l›offre est influencée par la disponibilité de terrains,
35,1 millions de ménages, ce qui a donc des implications d’infrastructures et de matériaux de construction,
cruciales en matière d’offre en logements ainsi que de l›organisation et la structure de l›industrie de la
politiques nationales de l’habitat. Le droit à un logement construction, l’accès à une main d’œuvre qualifiée
décent repose sur les critères-clé suivants: sécurité et productive et par la planification urbaine, la
d’occupation (en particulier la protection contre demande, quant à elle, est affectée par les conditions
des évictions forcées!), la disponibilité de services, démographiques, le taux d›urbanisation, le taux de
de matériaux, d’équipements et d’infrastructures, la création de nouveaux ménages, le régime foncier,
localisation, la facilité d’accès physique, l’habitabilité, le financement de l›habitat, les politiques fiscales, les
l’accessibilité financière, l›adéquation culturelle. Avec subventions, les conditions macro-économiques. Il est
plus de 40% des populations d’Afrique vivant en zone donc impératif pour les gouvernements de:
© Shutterstock
La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 09
1. Promouvoir la réalisation pleine et progressive du l’accessibilité à des logements à coûts abordables et
droit à un logement décent tel que défini dans a sa place dans l’équation pour l’amélioration des
l’agenda et autres instruments internationaux conditions de logement et de vie des africains en
relatifs à l’habitat; zones urbaines. Pour réaliser cet objectif, différents
types d’incitations doivent être développées pour les
2. Noter que l’objectif d’un logement décent pour
promoteurs immobiliers et les consommateurs (par
tous et des villes débarrassées des bidonvilles ne
exemple en combinant l’offre de terrains, les aides au
peut être atteint que si les réformes sur l’habitat
revenu, les modèles de financement). Des solutions
sont effectuées et les politiques de logement sont
institutionnelles pour la gestion et l’entretien appropriés
synchronisées avec les politiques urbaines afin
du parc de logements locatifs doivent également faire
de déployer les solutions à grande échelle dans
l’objet d’une grande attention.
une urbanisation planifiée, offrant ainsi un large
éventail d’options en logements abordables en Tout ceci appelle à une coopération engagée entre
termes de taille, de qualité, de typologie, de prix, gouvernements et secteur privé afin d’élaborer des
de localisation et de modalités de bail; lignes directrices concrètes qui favoriseraient l’éveil
et le développement du marché du logement locatif
3. Élaborer des politiques éclairées, fondées sur
formel sur le continent.
des faits, qui doivent faire face aux principaux
goulets d›étranglement empêchant le secteur du Faire du logement locatif formel
logement de jouer son rôle dans le développement
une réalité
économique et la réduction de la pauvreté ;
L’expérience des marchés développés
4. Mettre en place des mécanismes et indicateurs de Dans les économies développées, le secteur du
performance pour surveiller les progrès effectués résidentiel de location a attrait à la culture, l’histoire,
dans le secteur du logement et mesurer les résultats l’accès au crédit et autres questions de politique de
des politiques de l’habitat pour en tirer le meilleur l’habitat, plutôt qu’à la richesse comme la plupart des
parti. gens le supposent souvent. En Europe en particulier, ce
secteur se caractérise généralement par l’existence
En Afrique, le secteur de l’habitat résidentiel fait face
d’un cadre réglementaire et juridique commun aux
à de sérieux défis, à savoir le manque de financement
investisseurs individuels et institutionnels, bien qu’il y ait
abordable, la pénurie de terrains viabilisés et des
des subtilités qui varient en fonction des pays. Ainsi, la
ratios coût-revenu élevés. En raison de la pénurie de
garantie de maintien dans les lieux diffère d›un pays
logements économiques en Afrique, les gens habitent
à l›autre - par exemple dans certains pays, c’est le
des lotissements sauvages et ont recours à la location
tribunal qui décide en matière de règlementation des
informelle, favorisant ainsi la propagation de pratiques
loyers.
de sous-location précaires et de surpopulation.
En raison des défis afférant au contrôle des loyers entre
D’autres contraintes majeures auxquelles est
propriétaires et locataires, les marchés de la location
confrontées le secteur du logement en Afrique incluent:
résidentielle en Europe et en Amérique du Nord ont
l’insuffisance et l’inexactitude des informations de
tenté diverses méthodes de contrôle des loyers:
marché, le manque de politiques et de cadres juridiques
et réglementaires fondés sur des données probantes, 1. Le contrôle strict des loyers, qui fut introduit en
la mauvaise documentation et immatriculation des Europe occidentale au cours de la Première Guerre
titres fonciers, les subventions et les politiques macro- mondiale et aux Etats-Unis pendant la Seconde
économiques inadéquates, la pénurie de terrains libres Guerre mondiale, avait par exemple gelé les prix
pour la construction de logements, des lacunes dans des loyers avec ajustement à la hausse. Cette
la fourniture des infrastructures de base, les coûts de décision a presque mené à la disparition du secteur
construction élevés et la faible capacité des ressources locatif privé au Royaume-Uni, alors qu’en France,
institutionnelles et humaines pour gérer le secteur du le secteur a souffert d’un manque d’entretien et de
logement résidentiel et permettre une intervention sous-investissement.
politique efficace.
2. Le contrôle souple des loyers comporte différents
Un accès à la propriété pour tous n’est possible ni aspects - par exemple: nouvelles habitations à loyer
durable sur le plan financier et fiscal, il n’est pas non gratuit, nouveaux baux à loyer raisonnable, baux
plus souhaitable pour tous les types de ménages ni renouvelés pour les mêmes locataires, indexation
à toutes les étapes du cycle de vie. Ainsi, pour notre de loyer durant le bail ou pas d’augmentation.
futur, le logement locatif offre un créneau pour010 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
loyers est restée stable en Allemagne depuis 1971. Les
loyers sont fixés sur la base d’un indice de référence
local de loyers (qui est le loyer moyen calculé pour
des unités similaires, limité aux loyers convenus ou
ajustés dans les quatre dernières années ; où dérivé
de données de location disponibles dans les grandes
villes). Aucune augmentation n’est permise tant que le
loyer est supérieur à l’indice de référence et aucune
augmentation de plus de 20% ne peut être faite en trois
ans.
Aux États-Unis, 54% de logements locatifs sont détenus par
des particuliers, 24% appartiennent à des partenariats,
© Shutterstock
13% à des entreprises (y compris les sociétés civiles
de placement immobilier), 5% par les coopératives et
les organismes à but non lucratif, et 4% sont détenus
par d›autres. Le secteur du logement locatif est régi
principalement par l’Etat fédéral et les gouvernements
En France, le secteur est contrôlé par des propriétaires locaux, tandis que l›application de la loi est assurée
privés et le loyer est fixé sur la base de la Loi 2012 du principalement par les tribunaux nationaux et locaux.
Nouveau Locataire qui limite toute hausse à celle de Le cadre juridique est essentiellement défini par le
l›Indice de Référence des loyers. Ainsi, le loyer ne peut droit commun tel qu›il est interprété par les tribunaux.
être augmenté que s’il est bien en dessous du niveau La plupart des marchés américains n’ont pas de règle
du marché ou en cas de travaux d›amélioration commune de contrôle des loyers, à l›exception de New
effectués sur le bâtiment. Dans les années 1970, les York, Washington DC et Los Angeles. La durée de bail
faibles rendements et les coûts de gestion élevés ont est généralement d›un an, parfois mensuel, ou de deux
découragé les investisseurs institutionnels, alors que les ou trois ans avec en principe le dépôt d’une caution
mauvaises relations entre locataires et propriétaires, de loyer d›un mois d›avance. Le crédit fiscal pour
le contrôle des loyers et le taux élevé d’imposition ont les logements réservés aux groupes sociaux à faible
amené les propriétaires à vendre leurs propriétés. revenu a pour but d’inciter le secteur privé à construire
En Angleterre, le logement locatif privé représente des habitations à loyer modique (Loi de 1986 sur la
actuellement environ 17% des logements, soit une réforme fiscale). Il permet également un abattement
baisse significative par rapport aux plus de 50% affichés fiscal sur la « valeur présente » de 70% du coût de toute
immédiatement après la Seconde Guerre mondiale, nouvelle construction avec un maximum de 9% par
mais en hausse de 9% en comparaison avec son niveau an sur une période de 10 ans ou de plus de 30% du
le plus bas dans les années 1980. Les propriétaires se coût d›acquisition de logements sociaux existants avec
réservent le droit de reprise du logement à la fin de un plafond de 4% par an. Cela a donné deux options
la durée du bail. En 1997, «la location de courte aux promoteurs: soit ils font payer 20% des unités louées
durée» est devenue la forme de bail par défaut en à des ménages ayant un revenu inférieur à 50% du
Angleterre. Actuellement, le système anglais connait revenu médian du pays, ou alors ils font payer 40% des
une déréglementation croissante. Le bail-type est un unités louées à des ménages ayant un revenu inférieur
contrat de six mois ou d›un an, après quoi le propriétaire à 60% du revenu médian du pays. Cette flexibilité a
peut récupérer la propriété avec un préavis de deux grandement contribué à attirer les investisseurs dans le
mois; les loyers et les augmentations de loyer sont fixés marché locatif local.
librement par les propriétaires avec notification aux
L’Expérience des économies émergentes
locataires. Cela a rendu le secteur locatif privé plus
Dans les pays d’Amérique latine (LAC), la location est plus
attrayant, car l›augmentation de loyer assure ainsi la
répandue que la propriété en raison de la prééminence
garantie des prêts hypothécaires puisque les prêteurs
de logements locatifs informels. En Amérique du Sud,
sont quasi certains dݐtre en mesure de vendre une
les questions-clé qui pèsent sur le secteur du logement
propriété inoccupée en cas de forclusion.
locatif portent sur: le parti pris des politiques publiques
En Allemagne, nombre de citoyens préfèrent être de l’habitat en faveur de l’acquisition plutôt que de la
locataires toute leur vie, même s’ils sont capables de location, et le risque de défaut des locataires combiné
s’acheter leur propre maison. La première loi sur le à la faible réglementation pour ce qui concerne la
logement (1950) a permis des subventions directes, protection des intérêts des propriétaires. Tout cela a
des garanties de prêt et l›amortissement accéléré à abouti à un manque de financement hypothécaire
tous les investisseurs du secteur. La réglementation des pour investissements dans le logement locatif.La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 011
Au Brésil, le cadre juridique actuel du secteur du Au Maroc, on constate une énorme diminution du
résidentiel locatif est la loi de 1991 modifiée en 2009. parc urbain en logements locatifs, passant de 42 %
Elle réglemente les baux résidentiels et non résidentiels. en 1982 à 22% en 2012, dont 90% est détenu par des
Tous les contrats doivent être en conformité avec la propriétaires individuels. Cette situation est le résultat
nouvelle loi sur la location et avec le nouveau Code d’un régime fiscal défavorable, de longues procédures
civil de 2008. Aussi bien les municipalités que les administratives et du fait qu’il ne peut y avoir aucune
provinces se conforment aux règlements nationaux, augmentation de loyer sans aménagement de l›unité.
mais restent relativement libres de développer leurs La première mesure gouvernementale n’a été possible
propres réglementations locales. Certaines des qu’en 2006, lorsque le premier projet de loi a été
principales caractéristiques de la loi sur les loyers au élaboré par le ministère de la Justice. Cela a permis
Brésil sont les suivantes : une augmentation des loyers de 8% en 3 ans pour le
résidentiel et de 10% pour le non résidentiel. La loi a
• La durée typique du contrat de bail est de 30 mois,
également permis l›introduction de l’arbitrage et de
sous réserve d›une extension ou d›une rupture,
la médiation dans le Code de procédure civile pour
avec une pénalité pour la personne qui le rompt,
faciliter le règlement des conflits entre personnes
qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire;
physiques ou morales. La deuxième mesure du
• Une garantie est requise ; elle peut être soit en gouvernement (2007-2009) a proposé une loi plus
espèces ou sous forme d’actifs ou d’une garantie complète, avec 75 articles préparés par les ministères
par un tiers (une personne qui peut présenter une de la Justice et de l’Habitat, qui a finalement été votée
preuve de revenu et possède des biens dans la par le Parlement en août 2013 et est entrée en vigueur
même ville). Sans une telle garantie, un retard ou dés février 2014. Certaines des dispositions de cette loi
un défaut de paiement entraine une procédure stipulent que le contrat de location doit être sous forme
d›expulsion devant les tribunaux avec un moratoire écrite, que les normes minimales de logement doivent
ou 15 jours pour payer ou être expulsé; être respectées, que « les travaux d›entretien ordinaires
et réparations simples » doivent être supportés par les
• Le loyer initial est librement convenu entre le locataires et que la procédure de non-paiement de
propriétaire et le locataire. La révision doit avoir loyer ou de recouvrement de toute propriété désertée
lieu chaque année, selon un indice stipulé doit être accélérée. Ces cadres réglementaire et
contractuellement, et ne peut pas dépasser juridique ont beaucoup attiré les investisseurs dans le
les taux officiels. Si le contrat ne précise pas le marché de la location au Maroc.
taux d’ajustement, ou en cas de désaccord, le
propriétaire tout comme le locataire peuvent En Egypte, en 1981, la valeur locative fut fixée à 7%
demander à la justice de revoir le loyer sur la base de la valeur combinée du terrain et des bâtiments, et
du juste prix du marché, après un minimum de trois le locataire étant tenu de payer une part des coûts
ans. d’entretien. Les propriétaires ont été exemptés de la
taxe foncière et de celle sur les revenus. En 1996, la
Au Mexique, le secteur du logement locatif est loi a libéralisé le marché de la location pour les unités
relativement plus faible: 14% de la population nouvellement construites ou vacantes, et en 2001-
sont locataires contre 72% propriétaires. Il y a une 2006, 80 % des nouvelles unités sur le marché étaient en
forte polarisation culturelle pour l’accession à la location. Néanmoins, 42% du parc de logements dans
propriété. Le logement locatif avait été ignoré par le l’agglomération du Caire reste gelé dû au contrôle
gouvernement pendant des années, ainsi la location des loyers: 3,7 millions d›habitations sont non utilisées,
est essentiellement informelle avec les propriétaires vacantes ou fermées. Le contrôle des loyers reste un
individuels. Actuellement, l’épargne avec INFONAVIT défi majeur affectant le marché de la location en
peut être utilisée comme une garantie pour la location Egypte.
et le loyer peut aussi être déduit à la source directement
du salaire. Cependant, cette disposition a en fait En conséquence, la principale leçon que
très peu d›impact puisque les propriétaires sont alors peuvent en tirer les pays d’Afrique subsaharienne
tenus de «formaliser» leurs contrats de location, ce qui est qu’ils devraient mettre davantage l’accent sur le
implique le plus souvent des frais juridiques significatifs développement de cadres juridiques et réglementaires
et des retards dans les procédures d›expulsion dans propices à l’investissement par les institutionnels
le cas où un locataire serait en défaut. En outre, il n›y et le secteur privé dans le segment de la location
a pas de capitaux en fonds propres ni en dettes à résidentielle.
long terme pour le développement d’un parc locatif
résidentiel et il n’existe pas non plus de système formel
de gestion de logements locatifs dans le pays.012 La Conférence africaine sur le logement locatif © UN-Habitat
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
Le Cadre conceptuel pour le Pour les personnes à faibles revenus, offrir des baux
développement d’un marché plus longs (avec peut-être indexation des loyers)
avec loyers bas (y compris quelques subventions
locatif formel durable en
gouvernementales) pourrait adresser le problème
Afrique subsaharienne
de l’accessibilité des prix, tandis que des normes
En Afrique subsaharienne, l’accès à la propriété est très minimales de qualité devront être respectées et les
limité, mais malgré les obstacles, la plupart des Africains locataires auront besoin de plus de protection vis-à-vis
préfèrent encore acquérir des terrains et construire leurs des propriétaires.
maisons progressivement par eux-mêmes. Cependant,
les faits démontrent que l’accès à la propriété réduit Les gouvernements pourraient et devraient élaborer un
la mobilité et produit des densités plus faibles ainsi cadre juridique définissant le type d’habitations mis en
que de plus grandes expansions urbaines. Même si location (ex. résidence principale / non meublée, etc.);
les taux d’intérêt sont bas (ou subventionnés), les une telle réglementation pourrait aussi couvrir : la durée
ménages à revenus faibles ou irréguliers ne peuvent et la résiliation d’un contrat de location (ex. durée fixe/
tout simplement pas se permettre des prêts auprès des renouvellement/résiliation); la fixation du loyer initial et
institutions financières ou n’ont même pas accès au la hausse subséquente des loyers; la documentation
crédit. D’autres obstacles à la propriété comprennent légale requise (ex. contrat-type / mise en demeure de
également l’absence de titres de propriété clairement payer ou de partir) et des lignes directrices claires pour
définis ou de système d’immatriculation efficace de le processus de résolution des conflits entre propriétaires
ces derniers. En outre, les logements locatifs sont une et locataires (médiation, conciliation, arbitrage). Un
nécessité pour les jeunes adultes et les ménages à cadre réglementaire bien articulé, stable et exécutoire
revenus faibles ou informels (qui représentent plus de rendrait le marché locatif beaucoup plus attrayant
75% de nos populations à travers le continent). pour les investisseurs institutionnels et privés.
Le marché offre facilement des logements en location Il y a aussi la nécessité d’un cadre réglementaire
pour les personnes à hauts et moyens revenus. fiscal équitable. Un bon modèle fiscal devrait inclure
Cependant le déploiement à grande échelle de les principales dépenses déductibles, la dépréciation
logements pour la location a encore besoin d’un économique et les pertes d’exploitation en
équilibre des droits bien formalisés entre locataires compensation de taxes dues autres revenus et / ou
et propriétaires, de logements construits dans des reportées sur quelques années. Il devrait y avoir des
normes de qualité élevées, de rendements à la location produits d’assurance couvrant les risques de défaut et
attrayants et de services professionnalisés de gestion les dommages à la propriété ainsi que des garanties
afin d’ offrir un meilleur service aux locataires. publiques pour le financement du logement social. Par
ailleurs, donner des subventions directes aux locatairesLa Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 013
s’est avéré être le plus efficace. Cependant, cela les acteurs du marché locatif.
implique un engagement financier concret de la part
Plus de discipline doit être inculquée alors que les
des gouvernements et une mise à jour régulière des
Africains s’efforcent collectivement à résoudre les
informations sur les bénéficiaires.
problèmes africains. Les politiques d’acquisition/vente
D’un autre coté, des subventions aux investisseurs de terrains méritent d’être améliorées. Le gouvernement
peuvent être données sous plusieurs formes, y compris peut intervenir dans le contrôle des loyers de diverses
par des réductions d’impôts, des fonds de dotation, des manières sans nécessairement recourir à la fixation
prêts bonifiés, la mise à disposition de terrains gratuits unilatérale des prix. Il est nécessaire d›examiner le
ou à prix réduit, et des garanties. C’est un moyen cadre réglementaire sur les ajustements des loyers
efficace que les gouvernements peuvent utiliser pour et sur la fréquence de ceux-ci. Les gouvernements
stimuler l›offre en logements tout en agissant comme doivent écouter tout le monde et trouver des stratégies
instrument anticyclique pour dynamiser l›économie. qui seront bénéfiques à toutes les parties prenantes du
secteur.
Enfin, il a été noté qu›il y a certainement un manque
d›expertise et d›expérience dans tous les aspects La question des subventions a également été
du secteur du logement locatif . Désormais le discutée et les panélistes ont souligné que, lorsque
renforcement des capacités du secteur devient urgent, les gouvernements doivent en effet accorder des
car l›incertitude et le manque d›expérience causeront subventions (en particulier pour le logement social),
la perte de programmes potentiellement viables. cela doit être fait dans un cadre transparent, bien
supervisé et contrôlé, certains ont même fait allusion
Le Rôle du gouvernement dans le au contrôle des loyers dans un tel scénario. Les
logement locatif subventions doivent aller de pair avec responsabilité,
il faut donc qu’il existe un moyen de recouvrer ces
Le consensus est que les gouvernements doivent fournir
fonds. En donnant des subventions, les gouvernements
un environnement propice pour le développement
contributeurs doivent être prudents afin de s’assurer
du logement locatif en Afrique subsaharienne. C’est
que l›objectif final est en effet atteint, c’est-à-dire la
en effet un segment du secteur de l’habitat qui a été
livraison et/ou la rénovation de logements.
ignoré et il est essentiel que les gouvernements fassent
preuve de leadership dans ce domaine. D’autant plus
Le Rôle du secteur privé dans le
que certains responsables officiels ont estimé que de
laisser le logement locatif à l’interaction des forces du
logement locatif
marché pourrait devenir chaotique, d’où leur plaidoyer Le secteur locatif privé a le potentiel d’engager un
pour une certaine forme de contrôle gouvernemental large éventail de promoteurs. La parole a été donnée
du secteur du logement locatif, ce qui pourrait aux propriétaires-bailleurs, promoteurs immobiliers
également, d’après eux, renforcer son attractivité pour et sociétés internationales et locales de construction
les investisseurs. privées, qui étaient tous très enthousiastes et ont
montré un réel intérêt quant au potentiel du marché
En outre, les gouvernements doivent fournir un cadre
du logement locatif en Afrique sub-saharienne.
stratégique et également accorder une attention
particulière au peuplement urbain afin d’améliorer Un plaidoyer convainquant a été fait pour démontrer
les normes de construction de logements pour tous. Il que la construction de logements locatifs à grande
serait en outre opportun de se pencher sur la possibilité échelle conçue par et pour le secteur privé (ou du
de partenariats intergouvernementaux sur des moins avec un volet locatif privé important) pourrait
programmes de logements locatifs en Afrique. offrir de réels bénéfices aux communautés et aux
locataires, et pourrait aussi constituer une proposition
Les gouvernements doivent intervenir pour protéger à
d’investissement attrayante. En raison de sa capacité à
la fois les riches et les pauvres. Il est en effet nécessaire
mobiliser des capitaux de financement et une meilleure
de créer un équilibre entre toutes les parties prenantes
efficacité/productivité, le secteur privé peut donc
(gouvernements, locataires et bailleurs / propriétaires)
contribuer de manière significative à accroître l’offre
par la consultation et la formulation de politiques
de logements abordables en Afrique, en complément
adéquates. Il a été noté que la médiation et l’arbitrage
des efforts des États.
sont des processus assez répandus de la résolution
de conflits dans le secteur du logement en Afrique, Le secteur locatif privé offre une forme flexible de bail
en raison de l’absence de collaboration entre les et répond à un large éventail de besoins en matière de
différents intervenants, donc les gouvernements ont un logement. Il contribue à une plus grande mobilité sur le
rôle à jouer dans la réglementation des relations entre marché du travail et devient de plus en plus le bail de014 La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES
choix pour les jeunes, un marché cible actuellement dans la plupart des pays africains, l’étendue de l›activité
laissé pour compte du fait de la pénurie de nouvelles dans ce secteur n›arrive toujours pas à générer un
constructions et du coût excessif du financement. Dans flux constant de projets ni l›émergence d›un corps de
certaines régions, un secteur locatif privé plus présent pratiques généralement acceptées ou de références
peut considérablement contribuer à la reprise de sites marché. Néanmoins, il est important de noter que,
de construction bloqués/arrêtés, en tenant compte tout compte fait, le logement locatif demeure une
de la demande actuelle pour la location plutôt que la entreprise risquée (quoique potentiellement lucrative),
propriété. à tel point que la plupart des investisseurs semblent
encore réticents à être parmi les premiers à se lancer
Un grand nombre de personnes ont exprimé des
comme moteur de l›expansion du secteur en Afrique
préoccupations au sujet du système de planification
sub-saharienne. Donc, la prise de risque est la première
de nos villes et de la disponibilité de terrains.
étape !
Certains des problèmes soulevés sont liés à la
construction résidentielle mais il y avait cependant La Gestion du logement locatif
un consensus général par exemple, sur le fait: (a)
que les terrains publics ne sont pas mis sur le marché En Afrique du Sud, la Loi sur le logement locatif protège
assez rapidement; (b) qu›il y avait une trop grande et régule les relations entre propriétaires et locataires
ingérence du gouvernement; (c) que les autorités et a contribué à accélérer les services de médiation et
ne font généralement pas assez de distinction entre d’arbitrage entre ces derniers ainsi qu’à mettre en place
la demande effective pour le logement locatif et une législation et une réglementation de la qualité.
celle en faveur de l’accès à la propriété. Ainsi, il va Bien qu’il ait été dit que le contrôle des loyers n’était
falloir que les gouvernements donnent des directives pas nécessaire, l’intervention du gouvernement reste
claires aux autorités de planification locales pour les quand même très importante pour le développement
inciter à reconnaître le rôle de la location privée, et d’un marché locatif formel dynamique. En outre, le
les différents aspects économiques auquel contribue rôle important des associations pour le logement (ou
la construction de logements locatifs dans le contexte coopératives immobilières) mérite d’être mentionné
d’une compréhension exhaustive des besoins locaux/ comme des acteurs clés dans le développement de
nationaux. programmes locatifs sur mesure.
L’aide publique aux logements locatifs formels peut
Le Modèle commercial du prendre la forme d’un financement des programmes de
logement locatif logements sociaux et de logements communautaires.
Le logement est un produit, et en tant que tel, son prix, Les institutions de logement social, en collaboration
son emplacement, sa fonctionnalité, sa taille et son avec le gouvernement et le secteur privé, peuvent
utilité sont des éléments-clé qui doivent être considérés faciliter le développement d’un parc d’habitations
dans l’offre de ce produit. approprié et ainsi s’assurer que les bons produits
sont mis sur le marché et à un coût abordable sur le
Il y a des risques associés à une offre d’habitations long terme. D’autres fonctions-clé des institutions de
comme produit. Certaines des principales questions à logement social sont les suivantes: offrir des services
considérer incluent - sans être exhaustif - : le taux de effectifs, efficients et adaptés aux locataires; organiser
rendement, le taux de couverture de la dette, le rapport les communautés à travers, non pas la création, mais le
prêt/valeur, le ratio dette-actif. Il convient de souligner renforcement de la relation juridique entre propriétaires
que, comme pour tout autre secteur d’activité, le prix et locataires, stabiliser ainsi les quartiers ainsi
est essentiel pour l’activité de location, il doit y avoir qu’améliorer les aménagements socio-économiques
un flux de trésorerie positif dès le premier jour, et le pour les locataires; offrir l’accès au logement pour les
retour sur investissement doit toujours être supérieur aux personnes ayant des handicaps.
intérêts sur la dette.
Certains des volets-clé nécessaires au bon
Une étude de faisabilité est toujours une condition fonctionnement du secteur locatif comprennent:
sine qua non, des capitaux patients ou vision à long l’examen minutieux des nouveaux candidats à la
terme dans le schéma de financement de projets location, ce qui réduirait le risque de défaut de paiement
de logements locatifs sont nécessaires, en particulier et éviterait d’autres défis de gestion ; la collecte des
lorsque les procédures administratives du secteur loyers ainsi que la gestion des arriérés. Un bon contrat
public peuvent parfois (et même souvent) être lentes, de location doit être clair sur les questions d’entretien,
lourdes et discriminatoires. inclure le nettoyage, le gardiennage et la sécurité, le
traitement des plaintes en cas de dommages par les
Alors que les programmes individuels à petite échelle
locataires ou de dommages naturels et les notifications
de logements locatifs privés caractérisent ce secteur
en tout genre.La Conférence africaine sur le logement locatif
UN LIVRE BLANC POUR LES DÉCIDEURS, LES PROFESSIONNELS ET LES UNIVERSITAIRES 015
Dans la gestion de logements locatifs, le choix de
l’emplacement de la propriété est essentiel, en
particulier en termes de risque commercial et de
planification pour un financement adéquat du projet;
ainsi un mauvais emplacement attirera une faible
clientèle, ce qui est nécessairement néfaste pour tout
investisseur. Il a également été noté que le financement
(notamment les prêts) pour les programmes de
logements locatifs devient de plus en plus difficile à
trouver. Par conséquent les gouvernements doivent
© Shutterstock
mettre en place des mesures réglementaires qui
seraient plus attrayantes pour les investisseurs dans un
cadre formel du logement locatif.
D›autre part, les attentes et interférences politiques ont
également été soulignées comme des défis majeurs, en
particulier dans un contexte de mauvaises structures et PP Les rendements devraient répondre aux attentes
procédures politiques. La gestion du rendement locatif des investisseurs: Les témoignages reçus ont
tout au long du cycle de vie d’un projet immobilier remis en cause la perception selon laquelle
résidentiel de location reste aussi un grand défi. Les les rendements dans le secteur du logement
parties concernées doivent donc professionnaliser résidentiel locatif seraient insuffisants pour
la gestion du logement pendant que l’intervention attirer les investissements privés, lorsque mis en
des gouvernements régule le marché locatif pour le comparaison avec l’immobilier commercial. Ainsi,
bénéfice non seulement des propriétaires, mais aussi par exemple, « International Housing Solutions »
des locataires. (IHS) ainsi que TUHF, deux investisseurs de capital-
investissement d’Afrique du Sud, ont présenté un
Financement du logement locatif rendement total pour leurs activités en location
et opportunités d’investissement résidentielle plutôt élevé sur ces 10 dernières
années.
Les panélistes ont souligné le potentiel attractif pour
les investisseurs des constructions à grande échelle de PP Les investisseurs sont attirés par la stabilité du
logements locatifs. Bon nombre d›investisseurs ont fait cadre réglementaire: en effet, outre le requis
des comparaisons avec l›immobilier commercial, mais pour des rendements stables, les investisseurs sur
ont contesté le point de vue «traditionnel» qui veut que ce panel ont également attiré notre attention
l’immobilier résidentiel locatif soit une proposition moins sur l’importance de la stabilité du cadre
attractive. Certains des facteurs clés sont énoncés ci- réglementaire pour la location résidentielle.
dessous: De même, ils ont averti des dangers pesant sur
l›attractivité de ce secteur si cette stabilité était
PP Les fondamentaux sous-jacents sont solides: il compromise.
existe effectivement une importante demande
Cependant, force est de constater que malgré
accumulée de logements locatifs dans les années
l›intérêt général significatif que suscite ce secteur
à venir jusqu’à 2020, au moins!
depuis plusieurs années, ce potentiel ne s’est toujours
PP Il y a de fortes synergies avec les passifs: Les loyers pas traduit en investissements à grande échelle. La
ont tendance à augmenter dans le temps, ce qui mainmise des propriétaire-occupants, le manque
leur doit d’être plutôt bien appariés aux passifs d’aménagements de grande ampleur, et les obstacles
des fonds de pension. aux rendements nets locatifs ont limité l›éventail des
PP Il y a un potentiel pour diversification: par possibilités d’investissement offertes aux investisseurs
exemple les investisseurs étrangers voient le dans des projet de logements locatifs.
secteur du logement résidentiel locatif comme Désormais il est impératif de mettre en liaison
une valeur refuge leur permettant de se prémunir les institutionnels avec le pipeline de projets de
face à l’évolution de l’inflation et des taux de développement afin de stimuler l’offre, peut-être à
change. Ce secteur offre aussi l›avantage de travers des garanties de commercialisation – en d’autres
multiples stratégies de sortie, y compris scission, termes des logements qui sont construits sachant qu’ils
regroupement/fusion, introduction en bourse, sont déjà mis entièrement en location – permettant
constitution en fiducies de placement immobilier ainsi aux promoteurs d’accepter un rendement plus
(« FPI ») ou cession à d›autres investisseurs. faible pour un risque commercial réduit, voir éliminé.Vous pouvez aussi lire
