Suisse Romande Property Fund - ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF - Rapport Semestriel non-audité 30.06.2021 - JSS Real Estate ...
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Rapport Semestriel non-audité 30.06.2021 Suisse Romande Property Fund ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF
Chemin de Mouille-Galand 3–5, Vernier, GE JSS Real Estate Management SA Rue de la Corraterie 4 1204 Genève T: +41 (0)58 317 57 80 F: +41 (0)58 317 57 99 E: jssrem@jsafrasarasin.com www.jssrem.ch
Sommaire
Introduction 4
Organisation 7
Message de la Direction de fonds 8
Rapport de gestion 10
Compte de fortune 12
Compte de résultat 13
Engagements hypothécaires 14
Taux de rémunérations 15
Liste des achats et des ventes
durant la période 17
Inventaire des immeubles 18
Indices calculés selon la directive de l’AMAS 21
Principes d’évaluation et de calcul de la VNI 22
Indications sur les affaires économiques
ou juridiques particulières 24
Autres informations 25
Localisation géographique des immeubles 26
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 3
Introduction
conformément aux tâches qui lui sont confiées par la
Suisse Romande Property Fund (« SRPF »
loi et par le contrat de fonds.
ou le « Fonds ») est un fonds de placement de
droit suisse relevant de la catégorie « fonds Le cercle des investisseurs n’est pas limité. Le fonds
immobiliers » au sens de la Loi fédérale sur de placement immobilier n’est pas divisé en classes
les placements collectifs de capitaux du de parts.
23 juin 2006 (LPCC). L’objectif du fonds SRPF est de préserver le capital sur
le long terme et d’assurer la distribution d’un revenu
approprié.
Le contrat de fonds est établi par JSS Real Estate
Management SA (« JSSREM » ou « la Direction de fonds »), La Direction de fonds investit la fortune du fonds de
Genève, en sa qualité de direction du fonds, avec l’ap- placement dans des actifs immobiliers en Suisse et
probation de la Banque J. Safra Sarasin SA à Bâle, en veille à ce que 80 % au moins de la fortune du Fonds
sa qualité de banque dépositaire. soit investie en Suisse romande.
Le Fonds a été approuvé par l’Autorité fédérale de sur- SRPF investit principalement dans des immeubles
veillance des marchés financiers (FINMA) le 15 octobre d’habitation et des immeubles à usage commercial,
2014. ainsi que dans d’autres actifs autorisés en vertu du
contrat de fonds.
Depuis le 11 décembre 2017, le Fonds est coté à la
SIX Swiss Exchange et fait partie de l’indice SXI Real
Estate® Funds Broad Index. Direction de fonds
JSS Real Estate Management SA
Le fonds de placement immobilier repose sur un orga- Rue de la Corraterie 4
nisme de placement collectif (le contrat de fonds) en 1204 Genève
vertu duquel la direction du fonds s’engage à ce que
les investisseurs participent au fonds de placement Banque dépositaire
immobilier au prorata des parts qu’ils ont acquises, Banque J. Safra Sarasin SA
de manière autonome et en leur propre nom. La Elisabethenstrasse 62
banque dépositaire est partie au contrat de fonds, 4002 Bâle
Restrictions de vente
Aucune autorisation de distribution à l’étranger n’existe.
Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni proposées,
ni cédées, ni livrées aux États-Unis.
4 | SRPF, Rapport Semestriel 2021
Redoute 14–22, Nyon, VD
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 5
Organisation
Direction de fonds JSS Real Estate Management SA
Rue de la Corraterie 4, 1204 Genève
Conseil Oliver Cartade Président
d’administration Oren-Olivier Puder Vice-président
Jean-Pierre Jacquemoud Administrateur
Michael Montebaur Administrateur (à partir du 24 juin 2021)
Comité de direction Dan Bihi-Zenou CEO
Clément Marchenoir CFO
Antoine Chauvière Responsable du Fund Management
Banque dépositaire Banque J. Safra Sarasin SA, Bâle
Organe de révision Deloitte SA, Genève
Experts permanents Ellen Hoerée Wüest Partner SA, à Zurich et Genève
Hervé Froidevaux Wüest Partner SA, à Zurich et Genève
Régies m3 Real Estate SA, Genève
Régie de la Couronne SA, Pully
Les modalités précises d’exécution des mandats sont fixées dans des contrats conclus entre
JSS Real Estate Management SA et lesdits mandataires.
Risk Management ASMA Asset Management Audit & Compliance SA, Genève
Legal & Compliance J. Safra Sarasin Investmentfonds SA, Bâle
6 | SRPF, Rapport Semestriel 2021
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 7 Arcenter, Vernier, GE, dans lequel m3 Nomade a pris plus de 2’000 m2 à bail
Message de la
Direction de fonds
Résultats solides pour SRPF • Désignation d’une société d’ingénierie afin de déter-
au premier semestre 2021 miner le potentiel d’installations photovoltaïques sur
En accord avec l’objectif à long terme du Fonds de l’ensemble du portefeuille
délivrer une performance durable pour nos investis-
seurs, les résultats suivants démontrent la résilience Investissements CAPEX :
du portefeuille SRPF dans un contexte difficile ainsi la mise en œuvre donne déjà des résultats
que la capacité de son gestionnaire à créer de la Comme décrit dans les précédents rapports, la réalisa-
valeur : tion d’investissements judicieux en matière de rénova-
• Croissance de la Valeur Nette d’Inventaire (« VNI ») tions et de constructions (« CAPEX ») est au cœur du
supérieure à 5% au cours des douze derniers mois processus de création de valeur pour SRPF.
• Augmentation de 12,4 millions de CHF de la valeur
vénale des immeubles au cours des six premiers La mise en œuvre de cette stratégie a déjà produit
mois de l’année des résultats au cours du premier semestre, notam-
• Vente d’un immeuble dégageant un bénéfice net de ment :
10% pour SRPF • Les rénovations résidentielles et commerciales ont
• Signature de deux importants locataires à Arcenter généré des revenus supplémentaires : un investisse-
(GE), pour un bail de 10 ans chacun ment global de 1,5 million de CHF a contribué à sécu-
riser plus de 800’000 CHF de revenus annuels grâce
Environnement, Social, Gouvernance (« ESG ») : à la conclusion de nouveaux baux et des augmenta-
un élément clé pour l’avenir du Fonds tions de loyers – en particulier à Westpark (GE),
En matière d’ESG, le Fonds poursuit l’intégration des Arcenter (GE), Rothschild 21 (GE), et Redoute 14–22
aspects ESG dans la gestion du portefeuille immobilier (VD)
avec en particulier l’adoption d’une nouvelle stratégie • Le remplacement des fenêtres de Philosophe 7 (GE)
et d’une directive. JSSREM a la conviction que l’inves- a eu un impact positif grâce à la réduction du bruit et
tissement durable est essentiel car il permet non seu- de la consommation d’énergie (ceci sera encore
lement d’avoir un impact environnemental, mais aussi amélioré par le remplacement du système de chauf-
des effets positifs sur la valeur future des actifs. La fage qui vient de débuter)
stratégie ESG vise à assurer que les objectifs de dura- • Des architectes et ingénieurs seront mandatés pour
bilité soient intégrés tout au long du cycle de vie du poursuivre les développements à St Pierre 6 (FR) et
bien immobilier : de l’acquisition ou de la construction, Arsenaux-Simplon (FR). Les objectifs visent à amélio-
à la gestion et aux rénovations quotidiennes jusqu’à rer les infrastructures utilisées par nos locataires, à
une vente éventuelle. réduire les externalités environnementales néga-
tives, tout en créant de la valeur
Dans le cadre du déploiement de cette stratégie, du-
rant le premier semestre, JSSREM a pris deux mesures À moyen et long terme, cette stratégie CAPEX permet-
importantes : tra d’améliorer l’efficacité énergétique, de réduire les
• Nomination d’un expert indépendant qui fournira une coûts de maintenance et d’augmenter la valeur des
évaluation ESG des biens sur une base annuelle afin biens. Cela conduira naturellement à une croissance
d’assurer un suivi des progrès et d’identifier les amé- des revenus locatifs et du potentiel de distribution de
liorations à long-terme dividendes.
8 | SRPF, Rapport Semestriel 2021
Entrée Appart’City, Vernier, GE
Organisation de JSSREM renforcée tés : s’adapter à une nouvelle demande est exactement
La Direction de fonds a engagé des ressources supplé- la direction que SRPF a choisi d’adopter au travers de
mentaires dans le domaine des systèmes digitaux de sa stratégie CAPEX axée sur la rénovation ciblée du
gestion d’actifs et de données. Par ailleurs, la gestion portefeuille.
opérationnelle du Fonds a été optimisée grâce à la
réduction du nombre de régies, passé de neuf à deux SRPF a déjà enregistré des résultats tangibles : les
depuis le début de l’année, pour une gestion plus effi- dividendes sont passés de 0,88 CHF à 2,40 CHF par
cace des immeubles et des synergies accrues. part entre 2019 et 2020 et la VNI a augmenté de plus
de 6% au cours des dix-huit derniers mois. A la lumière
SRPF bien positionné pour tirer le meilleur parti des développements récents, JSSREM maintient son
du marché immobilier suisse ambition d’augmenter encore ces indicateurs clés et
L’environnement macroéconomique suisse reste en- de poursuivre l’amélioration du profil ESG du Fonds.
core incertain en raison de l’évolution de la pandémie
de la Covid-19. Il a néanmoins été très favorable aux JSSREM souhaite remercier ses investisseurs et ses
investissements immobiliers grâce à une croissance partenaires pour leur soutien ainsi que leur confiance.
économique renouvelée et des rendements locatifs
attractifs par rapport aux taux d’intérêts historique-
ment bas en Suisse. Oliver Cartade
Président du Conseil d’administration
Il est désormais largement admis que les effets de la JSS Real Estate Management SA
pandémie et l’importance des considérations environ-
nementales conduisent à de nombreuses modifica- Dan Bihi-Zenou
tions des habitudes en matière de construction, de vie CEO, JSS Real Estate Management SA
quotidienne, de travail et d’achat. JSSREM considère
que ce monde en mutation est une source d’opportuni-
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 9
Rapport de gestion
au 30 juin 2021
Résultats de deux immeubles au second semestre 2020 et un au
Au 30 juin 2021, le Fonds a clôturé le premier semestre premier trimestre 2021. Cela démontre la capacité du
de l’année avec un résultat réalisé de 3’448’587 CHF, gestionnaire à créer de la valeur dans le portefeuille en
+12% par rapport à 3’086’805 CHF en juin 2020, et améliorant la qualité des actifs et leurs rendements,
un résultat total de 13’900’139 CHF, montrant une malgré le contexte difficile de la crise sanitaire. Par
nette augmentation par rapport aux 6’150’901 CHF du ailleurs, le coefficient d’endettement a été réduit à
premier semestre de l’année dernière grâce à l’aug- 30,19% à fin juin 2021 alors qu’il était de 32,01% au
mentation de la valeur des immeubles en portefeuille. 30 juin 2020.
Les revenus locatifs sont de 9’024’007 CHF et donc La fortune nette du Fonds s’élève à 316’314’440 CHF
très proches du niveau de l’an dernier de 9’109’349 CHF (300’826’318 CHF au 30.06.2020, soit +5,1%). Ainsi,
malgré la pandémie de la Covid-19 et alors que trois la valeur nette d’inventaire par part a atteint 117,86
immeubles ont été cédés durant cette période. Le CHF au 30 juin 2021, une augmentation continue et
total des revenus du premier semestre 2021 s’élève très positive depuis fin 2019 (110,68 CHF par part au
à 9’273’818 CHF (contre 9’689’889 CHF au 30 juin 31.12.2019).
2020). Les charges ont été réduites à 6’195’173 CHF
(contre 6’647’679 CHF l’année précédente). Rétrospective sur le premier semestre 2021
JSSREM a commencé sa stratégie d’investissements
La valeur vénale des immeubles du portefeuille continue dans les immeubles du portefeuille (« CAPEX »), en lan-
de croître : de 467’225’000 CHF au 30 juin 2020, elle çant des rénovations à valeur ajoutée et, partout où
est passée à 473’960’400 CHF au 30 juin 2021 (+1,4% cela était possible, orientées ESG. La Direction a éga-
sur la période), alors que le Fonds a procédé à la vente lement vendu un bien à un prix permettant de dégager
Théodore-Vernes 12–14, Versoix, GE
10 | SRPF, Rapport Semestriel 2021un profit substantiel et a continué à faire entrer de Bien que les loyers aient cessé de croître, voire même
nouveaux locataires pour réduire le taux de vacance baissé dans certains segments tels que les bureaux et
locative. les commerces, SRPF reste bien placé pour saisir les
opportunités d’un marché en pleine évolution, notam-
À cet égard, on peut citer : ment grâce à sa stratégie axée sur les CAPEX qui en-
• Westpark B (GE), où Lidl a loué des espaces supplé- gendrera sur le long terme des coûts opérationnels sur
mentaires que le Fonds a aménagés les immeubles inférieurs à la moyenne et permettra de
• Philosophe 7 (GE) et ses nouvelles fenêtres isolantes viser des loyers plus élevés en échange de surfaces
• Arcenter (GE), où SRPF a financé une partie de l’amé- locatives rénovées et modernes.
nagement de ses nouveaux partenaires État de
Genève et m3 Nomade La crise sanitaire est néanmoins toujours présente
• Rothschild 21 (GE) et Redoute 14–22 (VD), où des avec l’émergence de nouveaux variants du virus. Dans
appartements rénovés permettent aux locataires de ce contexte, la Direction de fonds continue de porter
bénéficier de meilleures conditions de vie une attention particulière à l’évolution de la pandémie
et l’impact financier de la Covid-19 en 2021 est ac-
Par ailleurs, les taux hypothécaires continuent d’être sui- tuellement limité à moins de 1% des revenus locatifs
vis de près afin de rechercher des conditions d’emprunt annuels de SRPF.
toujours plus favorables. Dans cette optique, le taux
d’intérêt annuel moyen du Fonds, qui était de 0,85% il y Les résultats positifs continus atteints à ce jour
a un an, a été réduit à 0,76% à fin juin 2021. permettent à la Direction de fonds de confirmer ses
objectifs de croissance future de la VNI ainsi que des
Acquisitions et ventes dividendes.
Au cours du premier semestre 2021, le Fonds a vendu
l’immeuble Rue des Lattes 41 à Meyrin (GE) pour
4’070’000 CHF générant un profit de 10% pour SRPF
de 369’941 CHF (voir page 17).
Cela a permis à SRPF de financer les CAPEX sans aug-
menter le coefficient d’endettement tout en réduisant
les charges financières.
Perspectives
Les efforts de vaccination semblent avoir eu jusqu’à
présent un impact positif sur le ralentissement de la
propagation du virus de la Covid-19 et, plus générale-
ment, l’environnement macroéconomique suisse conti-
nue de s’améliorer. Ainsi, la croissance économique a
rebondi, l’inflation est prévue en-dessous de 1% pour
l’année, et l’écart entre taux sans risque et rende-
ments immobiliers est très attractif.
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 11Compte de fortune
30.06.2021 30.06.2020
Actifs CHF CHF
Avoirs postaux et bancaires à vue 4’583’724 2’594’214
Immeubles
Terrains à bâtir, immeubles en construction 0 0
Immeubles d’habitation 136’711’000 137’217’000
Immeubles à usage commercial 261’667’400 244’802’000
Immeubles à usage mixte 75’582’000 85’206’000
Total immeubles 473’960’400 467’225’000
Autres actifs 5’679’961 5’055’791
Total des actifs 484’224’085 474’875’005
Passifs
Engagements à court terme
Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 98’840’000 99’231’807
Autres engagements à court terme 13’859’819 14’008’700
Engagements à long terme
Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 44’232’000 50’333’000
Autres engagements à long terme 0 0
Total des passifs 156’931’819 163’573’507
Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 327’292’265 311’301’498
Estimation des impôts dus en cas de liquidation –10’977’825 –10’475’180
Fortune nette du fonds 316’314’440 300’826’318
Variation de la fortune nette
Fortune nette du Fonds au début de la période comptable 308’855’402 297’037’154
Distribution –6’441’101 –2’361’737
Distribution intermédiaire 0 0
Solde des mouvements de parts 0 0
Résultat total de l’exercice 13’900’139 6’150’901
Fortune nette du Fonds à la fin de la période comptable 316’314’440 300’826’318
Évolution du nombre de parts (rachetées et émises)
Situation en début d’exercice 2’683’792 2’683’792
Parts émises 0 0
Parts rachetées 0 0
Nombre de parts en circulation 2’683’792 2’683’792
Valeur nette d’inventaire par part 117.86 112.09
Informations complémentaires (annexe 3 art. 95 OPC-FINMA)
Montant du compte d’amortissement des immeubles 0 0
Montant des provisions pour réparations futures 0 0
Montant du compte prévu pour être réinvesti 0 0
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant 0 0
12 | SRPF, Rapport Semestriel 2021Compte de résultat
30.06.2021 30.06.2020
CHF CHF
Revenus
Produits des avoirs postaux et bancaires 179’015 219’620
Loyers (rendements bruts) 9’024’007 9’109’349
Intérêts intercalaires portés à l'actif 0 319’293
Autres revenus 70’796 41’627
Total des revenus 9’273’818 9’689’889
Charges
Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 558’356 691’158
Autres intérêts passifs 175’128 203’914
Entretien et réparations 580’281 678’597
Administration des immeubles:
Frais liés aux immeubles 1’855’102 2’241’982
Frais d’administration 599’310 570’911
Frais d'estimation et d'audit 90’882 97’000
Impôts directs 1’124’548 983’942
Frais bancaires 13’608 12’267
Frais de publication, d'impression, autres 7’192 17’053
Rémunération réglementaire versée à la direction 1’027’735 974’535
Rémunération réglementaire versée à la banque dépositaire 91’895 88’867
Autres charges 71’136 87’454
Total des charges 6’195’173 6’647’679
Résultat
Résultat net 3’078’646 3’042’210
Gains et pertes en capitaux réalisés 369’941 44’596
Résultat réalisé 3’448’587 3’086’805
Gains et pertes en capitaux non réalisés 11’236’308 4’023’026
Impôts de liquidation –784’756 –958’930
Résultat total 13’900’139 6’150’901
Utilisation du résultat
Résultat réalisé 3’448’587 3’086’805
Report de gain en capital de l’exercice précédent 0 0
Report du revenu ordinaire de l’exercice précédent 2’389’766 3’259’477
Résultat disponible pour être réparti 5’838’353 6’346’282
Distribution en capital 0 0
Distribution revenus 0 0
Report à nouveau du revenu ordinaire 5’838’353 6’346’282
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 13Engagements hypothécaires Détail des engagements hypothécaires Type CHF Taux Début Échéance Dettes à court terme ATF 14’000’000 0,40% 30.06.2021 30.09.2021 ATF 9’000’000 0,45% 03.06.2021 05.07.2021 ATF 5’500’000 0,50% 29.06.2021 29.09.2021 Libor 3 mois 57’075’000 0,70% 30.06.2021 30.09.2021 Fixe 1’425’000 1,00% 02.10.2016 02.10.2021 Fixe 7’550’000 0,40% 16.12.2020 16.12.2021 Fixe 4’290’000 0,94% 30.11.2016 31.12.2021 Total dettes à court terme 98’840’000 0,62% Taux moyen pondéré < 1 an Dettes à long terme Fixe 4’550’000 1,15% 21.07.2017 31.12.2022 Fixe 5’750’000 2,13% 15.07.2014 15.07.2023 Fixe 5’446’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023 Fixe 1’945’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023 Fixe 2’556’000 2,39% 25.02.2014 25.02.2024 Fixe 1’000’000 1,90% 07.10.2014 07.10.2024 Fixe 1’430’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024 Fixe 1’080’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024 Fixe 475’000 1,80% 13.03.2015 13.03.2025 Total dettes à long terme 1 à 5 ans 24’232’000 1,59% Taux moyen pondéré 1 à 5 ans Fixe 20’000’000 0,45% 08.01.2020 08.01.2030 Total dettes à long terme 5 ans et plus 20’000’000 0,45% Taux moyen pondéré > 5 ans Total dettes à long terme 44’232’000 1,07% Total 143’072’000 0,76% Taux moyen pondéré 14 | SRPF, Rapport Semestriel 2021
Taux de rémunérations
Information sur le taux appliqué en respect du contrat de fonds
Taux maximum par année
selon prospectus Taux appliqué
Rémunérations à la Direction de fonds
Pour la commission de gestion (art.20 al.1 et al.8 du contrat de fonds) 1,00% 0,65%
Pour la commission d’émission (art.19 al.1 du contrat de fonds) 5,00% na
Pour l’achat ou la vente d’immeubles (art.20 al.4 du contrat de fonds) 3,00% 3,00%
Pour les démarches d’études de faisabilité et de représentation du Maître d’Œuvre
(art.20 al.4 du contrat de fonds) 3,00% 3,00%
Pour les démarches de développement du projet et suivi de chantier
(art.20 al.4 du contrat de fonds) commission usuelle SIA max. 5,00%
Pour la gestion des immeubles (art.20 al.4 du contrat de fonds) 6,00% 6,00%
Pour le versement du dividende (sur le montant versé)
(art.20 al.3 du contrat de fonds) 0,50% 0,50%
Rémunérations à la Banque dépositaire
Pour l’administration, le règlement du trafic des paiements, la surveillance de la
direction de fonds (art.20 al.2 du contrat de fonds) 0,06% 0,06%
Transparence des commissions de gestion
La Direction de fonds peut verser aux distributeurs des rétrocessions liées aux activités de distribution à partir
de la commission de gestion pour couvrir les activités de vente et d’intermédiation portant sur les parts du Fonds
(art. 20 al.7 du contrat de fonds). La Direction de fonds ne verse pas de rabais ni de rétrocessions au sens de la
directive sur la transparence du 22 mai 2014 de l’AMAS.
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 15Locataire Lidl à Mouille-Galand, Vernier, GE
Liste des achats et des ventes
durant la période
Achats
Aucun achat pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021
Ventes
Canton Commune Adresse Type Date de vente Prix de vente
CHF
GE Meyrin Rue des Lattes 41 Résidentiel 31.03.2021 4’070’000
Total ventes 4’070’000
Grand Saint-Jean 2, Lausanne, VD
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 17Inventaire des Immeubles
Canton Commune Adresse Type Prix de revient Valeur vénale Revenus locatifs
au 30.06.2021
GE Aïre Route Aïre 162, 164, 166 1
Résidentiel 3’574’072 4’140’000 92’802
GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 17 Mixte 2’547’769 3’105’000 58’302
Rue de Chêne-Bougeries 19/
GE Chêne-Bougeries Chemin de la Fontaine 3–5 Mixte 5’084’619 6’847’000 112’888
GE Chêne-Bougeries Chemin du Pont-de-Ville 18 Commercial 381’548 601’400 0
GE Genève Place du Bourg-de-Four 33 Mixte 2’750’966 3’670’000 66’038
GE Genève Boulevard des Philosophes 7 1
Mixte 9’972’051 15’810’000 274’758
GE Genève Rue Rothschild 21 1
Résidentiel 6’056’816 7’520’000 129’514
GE Genève Avenue Théodore-Weber 9 1
Résidentiel 9’818’213 14’600’000 248’040
GE Genève Rue de Lyon 71 1
Résidentiel 12’421’808 16’850’000 327’660
GE La Plaine/Dardagny Route de Challex 4–6 Résidentiel 11’520’105 12’800’000 287’950
GE Meyrin Route du Mandement 17 Résidentiel 8’141’102 9’118’000 201’762
GE Satigny Route d’Aire la Ville 225–229 Mixte 35’509’067 32’920’000 606’497
GE Versoix Avenue Théodore Vernes 12–14 1
Résidentiel 9’277’962 11’960’000 229’164
GE Genève Avenue Pictet-de-Rochemont 29 1
Résidentiel 9’480’857 13’540’000 212’044
GE Vernier Ch. Mouille-Galand 5/Route de Peney 20 Commercial 22’804’204 24’400’000 102’047
GE Vernier Ch. Mouille-Galand 3/Route de Peney 20 Commercial 31’202’085 40’530’000 724’532
GE Vernier Route de Montfleury 1–3 1
Commercial 94’646’009 87’360’000 1’682’100
VD Clarens Rue du Lac 54 Mixte 4’839’012 4’488’000 70’966
VD Lausanne Place Grand-Saint-Jean 2 Commercial 11’530’053 17’660’000 297’388
VD Lausanne Place du Tunnel 13–14 1
Mixte 5’966’404 8’477’000 167’780
VD Lausanne Chemin de Renens 55–57/Av. Morges 92 1 Mixte 3’754’928 5’118’000 98’586
VD Lonay Chemin des Mouettes 1 Commercial PPE 2’128’566 2’011’000 58’263
VD Lonay Chemin des Mouettes 1 (lot 8) Commercial PPE 1’958’381 1’869’000 62’998
VD Montreux Chemin du Réchon 7 1
Résidentiel 2’068’351 2’085’000 39’620
VD Nyon Chemin de la Redoute 14–22 Résidentiel 30’378’817 31’090’000 628’793
VD Prangins Route de l'Aérodrome 73–75 Commercial 3’330’301 2’559’000 75’823
VD Renens Avenue de Préfaully 28–30 Commercial 7’517’257 8’010’000 205’746
VD Vevey Rue des Bosquets 14–15 Mixte 3’616’418 3’372’000 65’580
FR Bulle Rue de Gruyères 56 Mixte 2’745’984 2’170’000 64’000
FR Bulle Rue des Agges / Rte des Granges 1
Mixte 2’643’654 2’570’000 64’649
FR Fribourg Rue de Romont 3 Commercial 3’822’028 3’710’000 66’750
FR Fribourg Route des Arsenaux 9/ Rue du Simplon 13 Commercial 24’887’957 19’510’000 445’717
FR Fribourg Rue du Varis 20 Résidentiel 2’557’807 2’950’000 51’435
FR Fribourg Rue Saint-Pierre 6 Commercial 27’582’547 26’510’000 570’739
NE Neuchâtel Rue de Maillefer 11b /11c Commercial PPE 5’308’146 5’160’000 95’078
JU Delémont Rue des Moulins 28 Commercial 14’882’165 13’300’000 312’454
JU Porrentruy Rue des Tilleuls 31–33 Résidentiel 6’048’543 5’570’000 110’287
Total 442’756’571 473’960’400 8’908’752
1
Détention indirecte
18 | SRPF, Rapport Semestriel 2021Récapitulation
Type Prix de revient Valeur vénale Revenus locatifs
au 30.06.2021
Terrains à bâtir et constructions 0 0 0
Immeubles d’habitation 116‘183‘464 136‘711‘000 2‘630‘037
Immeubles à usage commercial 248‘552‘558 252‘627‘400 4‘651‘078
Immeubles à usage commercial en PPE 9‘395‘093 9‘040‘000 216‘339
Immeubles à usage mixte 68‘625‘456 75‘582‘000 1‘411‘298
Total 442‘756‘571 473‘960‘400 8‘908‘752
Type d’immeubles
Immeubles à caractère commercial: la partie de l’immeuble servant à des fins commerciales est réputée pré-
pondérante lorsque son rendement correspond au moins à 60% de celui de l’immeuble (Art. 86 al.2 let. b OPCC)
Immeubles à usage mixte (servant aussi bien d’habitation qu’à des fins commerciales): lorsque le rendement de
la partie commerciale dépasse 20%, mais est inférieur à 60%, de celui de l’immeuble (Art. 86 al.2 let. c OPCC)
Liste des engagements de paiement contractuels pour les achats d’immeubles et les mandats
de constructions et d’investissements dans des immeubles au 30 juin 2021
Il n’y a pas d’engagements de paiement contractuels liés à des acquisitions d’immeubles ou à des mandats de
constructions et d’investissements dans des immeubles.
Arcenter, Vernier, GE – Réception locataires
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 1920 | SRPF, Rapport Semestriel 2021 Appart’City, Vernier, GE – vue des extérieurs
Indices calculés selon la directive
de l’AMAS
30.06.2021 30.06.2020 30.06.2019
Taux de perte sur loyer 1 14,51% 14,08% 8,10%
Coefficient d’endettement 30,19% 32,01% 31,28%
Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 54,86% 54,16% 67,46%
Quote-part des charges d’exploitation (TER REF GAV) 0,79% 0,78% 0,80%
Quote-part des charges d’exploitation (TER REF MV) 1,22% 1,34% 1,16%
Rendement des fonds propres «Return on Equity» (ROE) 9,20% 4,18% 4,71%
Rendement du capital investi «Return on Invested Capital» (ROIC) 6,22% 3,02% 3,44%
Rendement sur distribution 2,09% 0,96% 2,12%
Coefficient de distribution na na 109,29%
Agio / Disagio –2,43% –18,28% –2,87%
Rendement de placement 4,60% 2,09% 4,82%
1
Ce taux exclut les conditions accordées aux locataires lors des commercialisations et périodes post-construction
Performance du fonds 30.06.2021 30.06.2020 30.06.2019
Suisse Romande Property Fund 1,69% –17,85% –2,19%
SXI Real Estate® Funds Broad TR 6,73% –1,68% 12,96%
Les références aux performances et aux rendements passés ne sauraient être un indicateur de performance et
de rendement courants ou futurs.
Les données de performance et de rendement ne tiennent pas compte des commissions et frais qui peuvent être
perçus lors de la souscription et du rachat de parts et sont calculées en considérant que le dividende brut payé
a été immédiatement réinvesti dans le Fonds.
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 21Principes d’évaluation obtenu dans le cas de la vente d’un immeuble dans
les conditions usuelles du marché. Néanmoins, lors de
et de calcul de la VNI l’achat et de la vente d’immeubles, d’éventuelles oppor-
tunités singulières peuvent se présenter et être exploi-
tées au mieux dans l’intérêt du Fonds. Il peut dès lors
en résulter des différences par rapport aux évaluations.
La valeur nette d’inventaire du Fonds est calculée annuel-
Principes d’évaluation et de calcul lement ainsi qu’à chaque émission de parts. La valeur
de la valeur nette d’inventaire nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la
Conformément aux dispositions légales et à la directive valeur vénale de la fortune du Fonds, diminuée d’éven-
pour les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset tuels engagements du Fonds, divisée par le nombre de
Management Association (AMAS) du 2 avril 2008 (état parts en circulation. Le compte de fortune et le compte
au 13 septembre 2016), l’évaluation des biens immobi- de résultat sont établis en conformité avec l’article 95
liers (y compris les terrains non bâtis et les immeubles OPC-FINMA ainsi qu’avec les règles d’autorégulation
en construction) a été effectuée par les experts indé- applicables.
pendants selon la méthode « Discounted Cash Flow »
(DCF). Cette évaluation est fondée sur le potentiel de Les expertises de l’ensemble du portefeuille au
rendement de chaque immeuble et consiste à projeter 30 juin 2021 ayant été faites par Wüest Partner, nous
les revenus et dépenses futurs sur une période don- vous présentons ci-dessous leur méthode.
née. Les flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont
actualisés et la somme de ces montants avec la valeur Méthode Wüest Partner SA
résiduelle de l’immeuble permettent d’obtenir la valeur Wüest Partner utilise le modèle Discounted Cash Flow
vénale. Cette dernière correspond à la juste valeur de (DCF) à deux périodes, c’est-à-dire que les cash-flows
marché de l’immeuble au moment de l’évaluation. sont estimés explicitement sur un horizon-temps de dix
ans et comme rentes perpétuelles pour la deuxième
Chaque expert apprécie l’évolution des objets en toute phase (horizon-temps infini) sous la forme d’une valeur
indépendance, modélise le calcul DCF selon des para- de sortie. La rente perpétuelle en année 11 est calculée
mètres qui lui sont propres et détermine le taux d’es- sur la base d’une annuité des cashflows modélisés de
compte. Les immeubles sont valorisés à la valeur vénale. l’année 11 à l’infini. Cette valeur de sortie ou valeur de
Cette dernière correspond au montant qui pourrait être vente théorique est obtenue sur la base d’une capitalisa-
tion d’une rente perpétuelle (également appelée « termi-
nal value » ou « residual value » en termes anglo-saxons).
La valeur de marché est calculée en actualisant à la
date de l’évaluation, les cash-flows nets des périodes
1 à 10 et la valeur de sortie. Par ailleurs, les projec-
tions des cash-flows sont présentées en termes réels,
ce qui a l’avantage d’offrir une meilleure lisibilité des
prévisions. Du côté des revenus, l’état locatif de chaque
immeuble est analysé en détails au niveau de chaque
objet avec la prise en compte de la situation actuelle et
des loyers potentiels du marché (baux conclus et loyers
de l’offre). L’examen des baux permet de tenir compte
du type et des échéances des baux et de préciser l’exis-
tence ou pas de frais accessoires, d’aménagements
à la charge du locataire et/ou du bailleur, gratuités de
loyers, etc. Par ailleurs, un taux de vacant structurel
selon les différentes affectations est admis. Du côté
Immeuble faisant partie de Tilleuls 31–33, Porrentruy, JU
22 | SRPF, Rapport Semestriel 2021Agges 1, Bulle, FR
des coûts, les décomptes d’exploitation des années pré- Le taux d’escompte (réel) moyen pondéré pour l’exercice
cédentes servent de base de travail. Cette dernière est sous revue (au 30.06.2021) est de 3,15% et les taux appli-
complétée par les benchmarks de Wüest Partner et par qués pour les évaluations individuelles des immeubles
l’appréciation de l’état de chaque immeuble. En parti- s’inscrivent dans une fourchette de 2,5% à 4,0%.
culier, les besoins en rénovation ou coûts de remise en
état sont estimés à partir d’un split de la valeur à neuf
de l’immeuble en fonction des différents éléments de
construction et de leur durée de vie. La détermination
du taux d’actualisation applicable reflète l’estimation du Suite à la troisième vague de la pandémie Covid-19, des
risque inhérent à l’immeuble concerné. Pour définir cette contre-mesures ont été mises en place dans de nombreux
valeur, Wüest Partner tient compte aussi bien des carac- pays. Les conséquences de ces mesures sur le marché immo-
téristiques spécifiques à l’immeuble que des facteurs bilier ne sont pas encore bien prévisibles et sont difficiles
d’influence liés à l’emplacement et au marché. Le taux à quantifier pour l’instant, car nous ne disposons encore
d’actualisation adapté au marché est ajusté en fonction actuellement que de peu de références de transactions réali-
du risque grâce à un suivi régulier de la rentabilité exigée sées dans le contexte de la troisième vague. En conséquence,
par les investisseurs lors des transactions. Il est défini l’incertitude de l’évaluation est actuellement plus élevée.
sur la base du taux sans risque (obligations à long terme
de la Confédération), des primes pour le risque immobi-
lier général (prime d’illiquidité, risque du marché) et pour
les risques spécifiques de l’immeuble (micro-situation,
forme de propriété, qualité de l’objet, etc.).
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 23Informations sur les affaires
économiques ou juridiques particulières
L’impact financier de la Covid-19 au premier se- En mai 2021, la Suisse s’est retirée des négociations
mestre 2021 pour le Fonds est limité à moins de 1% des concernant un accord-cadre sur les échanges commer-
revenus de loyers annuels de SRPF et correspond aux ciaux avec l’UE. Même si l’impact sur l’économie est
exonérations accordées aux locataires en difficulté. actuellement difficile à estimer, cela pourrait conduire
à une relative incertitude pour l’avenir.
Malgré la nette amélioration de la situation de la Co-
vid-19 avec la vaste campagne de vaccination du pre- Par ailleurs, la Direction de fonds confirme qu’elle n’a
mier semestre 2021, la situation actuelle reste incer- ni acquis ni vendu d’actifs immobiliers provenant de
taine avec encore environ 43,5% de la population personnes proches, ou destinés à des personnes
suisse non vaccinée. Au moment de la publication de proches, pour le compte du Fonds SRPF, et que toute
ce rapport, le nombre d’infections est en nette aug- autre affaire éventuelle avec des personnes proches a
mentation et en cas de quatrième vague, de nouvelles été réalisée selon les conditions du marché (chap. 18
restrictions ou mesures de confinement pourraient des directives concernant les fonds immobiliers de
avoir un impact sur l’économie et le marché immobilier. l’AMAS, Asset Management Association Suisse).
La « loi sur le CO2 » a été rejetée de peu par le peuple
suisse au premier semestre 2021. Cette décision n’a
toutefois pas d’impact direct pour le Fonds et pour la
Direction de fonds, car les critères environnementaux
restent une priorité pour SRPF, quelles que soient les
décisions législatives.
24 | SRPF, Rapport Semestriel 2021Autres Informations
Liste des locataires représentant plus Liste des immeubles détenus par Capital Real Estate SA :
de 5% des revenus locatifs: Boulevard des Philosophes 7, Genève
Aucun locataire ne représente un revenu locatif égal ou Chemin du Réchon 7, Montreux
supérieur à 5% du total des revenus locatifs Rue Rothschild 21, Genève
Avenue Théodore-Weber 9, Genève
Informations sur les dérivés : Rue de Lyon 71, Genève
Le Fonds ne compte pas d’instruments financiers dérivés. Avenue de Morges 92 /
Chemin de Renens 55–57, Lausanne
Consolidation des sociétés immobilières : Place du Tunnel 13–14, Lausanne
Le Fonds détient deux sociétés immobilières: Capital Chemin des Mouettes 1, Lonay
Real Estate SA, détenue par le Fonds depuis 2016 Route des Granges / Rue des Agges, Bulle
et Arcenter SA, détenue par le Fonds depuis mars Route d’Aïre 162–164–166, Aïre
2019. Ces sociétés sont intégrées globalement dans Avenue Théodore-Vernes 12–14, Versoix
les comptes du Fonds et clôturent leurs comptes au Avenue Pictet-de-Rochemont 29, Genève
31 Décembre.
Liste des immeubles détenus par Arcenter SA :
Route de Montfleury 1–3, Vernier
Réchon 7, Montreux, VD
SRPF, Rapport Semestriel 2021 | 25Localisation géographique
des immeubles
Répartition géographique Répartition par type
de la fortune de revenus
(nombre d’immeubles) (nombre d’immeubles)
(2)
(1)
(9)
(6) (17) (13)
(11)
(15)
Genève 65% Résidentiel 30%
Vaud 18% Commercial 54%
Fribourg 12% Mixte 16%
Jura 4%
Neuchâtel 1%
26 | SRPF, Rapport Semestriel 2021Vous pouvez aussi lire
