" ZAE LES PALMIERS " COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU SUD EXTENSION ZAE DE TROIS MARES - CASUD
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Envoyé en préfecture le 27/04/2021
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COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU SUD
EXTENSION ZAE DE TROIS MARES
« ZAE LES PALMIERS »
AVENANT N° 5
A LA CONCESSION D’AMENAGEMENT
« ZAE LES PALMIERS- Extension ZAE de Trois Mares »
Mars 2021Envoyé en préfecture le 27/04/2021
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ENTRE D'UNE PART :
La Communauté d’Agglomération du Sud (CASUD), représentée par son Président, Monsieur
André THIEN-AH-KOON, agissant en vertu d'une délibération du Conseil Communautaire en date
du 23/04/2014,
ci-après dénommée « la collectivité publique cocontractante » ou le concédant
ET D'AUTRE PART :
La Société d'Equipement du Département de la Réunion - SEDRE, société anonyme d'économie mixte
au capital de 2 400 000 €, ayant son siège social 53, rue de Paris à Saint-Denis, immatriculée au registre du
Commerce et des Sociétés de Saint-Denis sous le numéro 73 B 49, représentée par son Directeur Général,
Monsieur Philippe LAPIERRE, en vertu d’une délibération du Conseil d’Administration de la société en date du
30 mai 2007.
ci-après dénommée « la SEDRE » ou « la Société » ou « l’Aménageur »
PREAMBULE
Par délibération en date du 29 juin 2010, le Conseil municipal de la Commune du TAMPON a confié
l’aménagement de l’extension de la zone d’activités de Trois Mares à la SEDRE par le biais d’une
concession d’aménagement conformément aux articles L. 300-1, L. 300-4 et L. 300-5 du Code de
l’Urbanisme.
La convention de concession d’aménagement a été notifiée à la SEDRE le 3 février 2011 pour une durée
de 6 ans.
Un avenant N° 1 du 30 décembre 2011 a modifié les modalités financières d’exécution de la concession
d’aménagement :
- en intégrant le montant des subventions dans l’assiette de calcul de la rémunération sur recettes de
l’aménageur,
- en intégrant la mobilisation d’une participation de la collectivité au titre du foncier en compensation
du montant des acquisitions foncières en dépenses.
Par délibération en date du 2 décembre 2016, le Conseil Communautaire de la CASUD a modifié les
statuts de la CASUD pour tenir compte de l’actualisation des dispositions statutaires au regard de la Loi
NOTRe, notamment en transférant la compétence en matière économique de la Commune du TAMPON
à la CASUD, dont l’extension de la ZAE de TROIS MARES (intégrant la ZAE des Flamboyants).
Par délibération en date du 16 décembre 2016, la Commune du TAMPON a approuvé lesdits statuts
modifiés de la CASUD.
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
Mars 2021 2/7Envoyé en préfecture le 27/04/2021
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L’avenant n°2, approuvé par délibération du Conseil communautaire du 2 juin 2017, signé le 9 juin 2017
et reçu en préfecture le 20 juin 2017 a permis :
- De proroger la convention de concession d’aménagement de 3 années, soit jusqu’au 03 février
2020,
- D’acter le transfert de la compétence de concédant de l’opération d’extension de la ZAE de Trois-
Mares, de la Commune du Tampon à la Communauté d’Agglomération du Sud, à compter du 01
janvier 2017,
- D’adapter certaines clauses de la convention, notamment pour tenir compte des nouvelles
dispositions juridiques s’appliquant aux concessions d’aménagement, et de la réalisation d’une
première tranche opérationnelle, la ZAE des Flamboyants.
- D’adjoindre une grille de répartition des risques, jointe en annexe à l’avenant.
L’avenant n°3 a :
- pris en compte les évolutions financières du bilan financier prévisionnel de la concession
d’aménagement approuvé dans le CRAC 2017, qui comprend désormais deux sous-opérations avec la
ZAE les Palmiers 1ère tranche et la ZAE les Palmiers 2ème tranche.
- proroger la concession d’aménagement jusqu’au 31/12/2021 conformément au prévisionnel
dépenses/recettes du CRAC 2017.
Pour information la ZAE a été renommée en 2018 ZAE les Palmiers.
L’avenant n°4 a :
- pris en compte les évolutions financières du bilan financier prévisionnel de la concession
d’aménagement approuvé dans le CRAC 2018, qui comprend désormais deux sous-opérations
avec la ZAE les Palmiers 1ère tranche et la ZAE les Palmiers 2ème tranche.
- proroger la concession d’aménagement jusqu’au 31/12/2022 conformément au prévisionnel
dépenses/recettes du CRAC 2018.
Pour information la ZAE a été renommée en 2018 ZAE les Palmiers.
Le présent avenant n°5 a pour objet
- de modifier le bilan financier prévisionnel de la concession d’aménagement joint à la convention de
concession, conformément au CRAC 2019 approuvé,
- de modifier la grille de répartition des risques pour tenir compte de l’évolution des conditions de
transfert du risque économique au concessionnaire d’aménagement consécutive à l’actualisation du
bilan financier prévisionnel du CRAC 2019, tel qu’approuvé.
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
Mars 2021 3/7Envoyé en préfecture le 27/04/2021
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CECI EXPOSE, IL EST CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 – MODIFICATION DU BILAN FINANCIER PREVISIONNEL DE LA CONCESSION
D’AMENAGEMENT
Le bilan financier prévisionnel de la concession d’aménagement s’établit dans le CRAC 2019 à 10 745
632 € H.T.
Il se décompose comme suit :
Bilan prévisionnel consolidé de la ZAE :
BILAN A APPROUVER AU 01.01.2020 EVOLUTION PAR RAPPORT AU CRAC 2018
CRAC 2018 Evolution
€ HT € HT %
DEPENSES ( en € HT) 10 745 632 € 10 070 341 € 675 291 € 7%
1 Etudes 99 573 € 38 433 € 61 140 € 159%
2 Acquisitions 3 143 441 € 2 803 521 € 339 920 € 12%
3 Travaux 6 476 033 € 6 161 906 € 314 127 € 5%
4 Honoraires 501 631 € 499 090 € 2 541 € 1%
5 Frais 0€ - € - € - €
6 Rémunérations 470 502 € 524 676 € - 54 174 € -10%
8 Divers 54 452 € 42 715 € 11 737 € 27%
RECETTES( en € HT) 10 745 632 € 10 070 341 € 675 291 € 7%
1 Cessions 10 050 000 € 8 281 202 € 1 768 798 € 21%
2 Participations 0€ - € - €
4 Subventions 695 632 € 1 789 138 € - 1 093 506 € -61%
5 Produits 0€ - € - €
ARTICLE 2 – MODIFICATION DE LA GRILLE DES RIRSQUES PORTES PAR LE
CONCESSIONNAIRE ET LE CONCEDANT
La grille de risques jointe en annexe 1 à l’avenant n° 2 à la convention de concession d’aménagement
« ZAE Les Palmiers » est modifiée pour tenir compte de l’actualisation du bilan financier prévisionnel
du CRAC 2019.
ARTICLE 3 – GENERALITES
Les autres clauses du traité de convention demeurent applicables tant qu’ils ne sont pas contraires aux
nouvelles dispositions contenues dans ce présent avenant N° 4, lesquelles prévalent en cas de
contestation.
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
Mars 2021 4/7Envoyé en préfecture le 27/04/2021
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ARTICLE 4– ENTREE EN VIGUEUR
Le présent avenant N° 5 entrera en vigueur dès qu’il sera rendu exécutoire.
Fait au Tampon, le ...........................
(en 3 exemplaires)
Pour la CASUD
Pour la SEDRE,
Le Président,
Le Directeur Général,
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
Mars 2021 5/7Envoyé en préfecture le 27/04/2021
Reçu en préfecture le 27/04/2021
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AVENANT N° 5
A LA CONCESSION D’AMENAGEMENT – ZAE LES PALMIERS
ANNEXE N° 1
« Grille de répartition des risques »
La présente convention de concession et ses avenants transfèrent le risque économique à l’aménageur.
Toutefois, le risque économique transféré au concessionnaire ne le sera que dans les conditions
présentées ci-dessous.
Tout évènement, dont la survenance remettrait en cause les conditions présentées ci-dessous,
impliquerait nécessairement un réexamen concerté des conditions d’exécution du contrat.
Conditions de transfert du risque économique au concessionnaire d’aménagement :
Sur le plan financier :
• Coût d’acquisition du foncier d’assiette de l’opération, tel que validé dans le CRAC 2019
approuvé par le concédant avec un paiement différé en fin de concession;
• Avances de trésorerie du concédant, telles que validées dans les avenants aux conventions
approuvés par le concédant, remboursables au rythme des recettes de commercialisation et in
fine, après acquisition par la CASUD des lots ayant été cédés en bail à construction par la SEDRE
et des invendus ;
• Cession des lots libres à un coût prévisionnel de 200 € HT/m² fixé par la CASUD, supérieur au
prix du marché (Cf. estimations fournies par l’AGORAH et INOVISTA : environ 150 € HT/m²)
• Rachat par la CASUD concédant, à la SEDRE, concessionnaire d’aménagement à la valeur de
200 € HT/m²
- des lots ayant été cédés en bail à construction, tels que validé au CRAC 2019 approuvé par le
concédant. La cession par acte entraînera transfert du bail de la SEDRE à la CASUD.
- des lots invendus ;
Sur le plan foncier :
• Acquisition du foncier nécessaire à la réalisation de l’opération , au coût de 38.6€ HT/m² qui
résulte de l’estimation de FRANCE DOMAINE du mois de novembre 2020.
Le tableau suivant précise la grille de risques par postes de dépenses et de recettes tenant compte de
hypothèses suivantes :
• EMPRISE FONCIERE DE LA TRANCHE 1 : 47 000 m²
• EMPRISE FONCIERE DE LA TRANCHE 2 : 28 990 m²
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
Mars 2021 6/7Envoyé en préfecture le 27/04/2021
Reçu en préfecture le 27/04/2021
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PRINCIPES DE REPARTITION DES RISQUES
L’actualisation du bilan financier prévisionnel dans le CRAC 2019 approuvé, implique une modification
de la grille de risques présentés dans l’annexe 2 de la convention de concession.
Dès lors, l’annexe 2 est libellée comme suit ;
1- DEPENSES
POSTES Modalités prévisionnelle de Risque pris par l’Aménageur Risque pris par le Concédant
financement (Valeur novembre 2020) (Valeur novembre 2020)
(Valeur novembre 2020)
FONCIER 38.6 € HT/m² 38.6 € HT/m² Au-delà de 38.6 € HT/m²
ACQUISITION DES TERRAINS et en deçà
Equilibre du bilan financier
prévisionnel du CRAC 2019
TRAVAUX 6 476 033 € HT 6 476 033 € HT et en deçà Au-delà de 6 476 033 € HT HT
TOTAL DES DEPENSES 10 745 632 € HT 10 745 632 € HT et en deçà Au-delà de 10 745 632 € HT
2- RECETTES
POSTES Modalités prévisionnelle de Risque pris par l’Aménageur Risque pris par le Concédant
financement (Valeur novembre 2020) (Valeur novembre 2020)
(Valeur novembre 2020)
CESSION DE 10 BAUX A 5 € HT/m²/an 5,39 € HT/m²/an En dessous de 5,39 € HT/m²/an
CONSTRUCTION
(plafond REGION : 5,39 € HT/m²)
40 LOTS LIBRES (y compris 200 € HT/m² 200 € HT/m² et au-delà En dessous de 200 € HT/m²
le rachats des lots invendus par
la CASUD en fin ce concession) Equilibre du bilan financier
prévisionnel du CRAC 2019
(Nota : prix du marché sur le
Secteur : 150 € HT/m²)
LOTS FEDER INVENDUS Equilibre du bilan financier 200 € HT/m² et au-delà En dessous de 200 € HT/m²
EN FIN DE CONCESSION prévisionnel du CRAC 2019
à 200 € HT/m²
TOTAL DES RECETTES 10 745 632 € HT En dessous de 10 745 632 € HT En dessous de 10 745 632 € HT
si la responsabilité de la CASUD
si la responsabilité de la SEDRE est à l’origine de la diminution
est à l’origine de la diminution des recettes
des recettes
CASUD –ZAE des PALMIERS Avenant N° 5 à la Concession d’Aménagement
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