Bilan des programmes d'aide financière à la construction résidentielle au centre-ville - Service de l'urbanisme et du développement durable - PQM.net
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Bilan des programmes d’aide financière
à la construction résidentielle au centre-ville
Service de l’urbanisme et du développement durable
Comité plénier – 22 Juin 2021
PLAN DE PRÉSENTATION
1. Mise en contexte
2. Bilan des programmes :
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l’Île de Hull
2.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull
2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre-ville
3. Recommandations
2
1. Mise en contexte 3
1. Mise en contexte
Le 3 novembre 2020, le comité plénier a mandaté la CDTHE afin de :
Faire l’évaluation des programmes en lien avec les résultats du bilan et des consultations du PPU centre-ville;
Évaluer la possibilité d’agrandir le territoire d’éligibilité, conformément au plan démontrant le centre-ville inclus
dans le PPU.
Le 8 décembre 2020, le conseil municipal a reconduit les trois programmes de subventions suivants :
Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville
identifiée l’Île de Hull jusqu’au 31 décembre 2021;
Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull jusqu’au
31 décembre 2021;
Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre-ville,
jusqu’au 31 décembre 2021.
4
1. Mise en contexte
Méthodologie pour l’évaluation :
Le bilan et l’évaluation des retombées des programmes ont été faits à partir de données colligées dans le
cadre de la gestion des programmes et sur la base d’informations provenant des dossiers administratifs
de chacun des projets.
Les constats menés démontrent aussi comment ces programmes ont stimulé le développement du
centre-ville, stimulé l’attraction de nouveaux résidents et aidé à la revitalisation de ce territoire.
L’évaluation des programmes se traduit par un bilan de chacun, l’identification de pistes de réflexion,
ainsi que l’énoncé de recommandations quant à la situation après le 31 décembre 2021.
5
Limite du PPU centre-ville et de l’Île de Hull
PPU centre-ville :
Île de Hull :
Le territoire visé par les programmes suivants est exclusivement l’île
de Hull :
• Le Programme de revitalisation visant à promouvoir la
construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville
identifiée l’Île de Hull
• Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur
une partie du territoire de l’Île de Hull
Le Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville vise exclusivement le site
du projet Zibi
Évolution de la population de 2011 à 2019
Population :
Selon les données du recensement, la population de l’Île de Hull et du centre-ville a connu une légère diminution
entre 2011 et 2016.
Cette diminution s’inscrit dans une tendance où la taille moyenne des ménages pour le district de Hull-Wright
diminue, cette dernière étant passée de 1,8 personnes en 2011 à 1,7 personnes en 2016.
Le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull a été créé en
2008. Toutefois, la première phase du programme (2008-2011) a permis la création d’un seul projet immobilier.
De même, la phase 2 (2012-2014) a permis la création de seulement 381 unités (y compris la transformation de
bâtiments industriels ou autres en bâtiments résidentiels).
Ce n’est qu’à partir de la phase 3 (2015-2020) que l’impact du programme a réellement débuté à se faire sentir
sur les dynamiques immobilières du centre-ville. Pendant cette troisième phase, 1 019 nouvelles unités dans 17
projets ont été approuvées.
Une mise à jour des projections démographiques permet de constater que la population de l’île de Hull aurait
recommencé à augmenter depuis 2016. Selon les projections réalisées, en 2019, la population de l’île aurait
dépassé le nombre de résidents de 2011, et ce malgré la tendance à la diminution de la taille moyenne des
7
ménages.
Population du centre-ville et de l'île de Hull
14 000
13 000
12 000
11 000 Les projections réalisées par le Service de
l’urbanisme et du développement durable
10 000
(SUDD) sont basées sur les chiffres du
9 000 recensement de 2016 (nombre total de
8 000 logements), les logements déclarés issus des
permis délivrés par la Ville en 2017 et 2018 et
7 000 le nombre de logements issus des projets
6 000 immobiliers approuvés ou qui étaient en
5 000 discussion à la Ville en janvier 2019. Le
scénario de projection retenu a été construit
4 000 sur les hypothèses suivantes : le taux
3 000 d’inoccupation des logements et la taille des
2 000
ménages à l’échelle des Aires de Diffusion
(AD) resteront stables et proches de ceux
1 000 observés lors du recensement de 2016.
-
2011 2016 2017 * 2018 * 2019 *
Centre-ville
Une aire de diffusion (AD) est une petite unité
12 270 11 635 11 729 12 088 12 437
géographique relativement stable. Il s'agit de
Ile de Hull 9 207 8 685 8 790 9 150 9 479
la plus petite région géographique normalisée
Centre-ville Ile de Hull pour laquelle toutes les données du
recensement sont diffusées.
8
Les particularités du développement immobilier sur
l’île de Hull
• Le territoire de l’île de Hull est entièrement urbanisé, et ce
depuis plusieurs décennies. Près des deux tiers des
bâtiments résidentiels sur l’île ont été construits avant
1960. La construction des immeubles à bureaux du
gouvernement du Canada au début des années 1970 a
entraîné la démolition d’un nombre important de
bâtiments résidentiels et le déplacement de plus de 5 000
personnes – affectant ainsi la « masse critique » nécessaire
pour une offre complète de services de proximité.
• D’autres démolitions visant la construction du complexe
Jos-Montferrand / Place du Centre, ainsi que le projet
d’autoroute McConnell-Laramée (aujourd’hui le boulevard
des Allumettières) ont forcé l’expropriation de plusieurs
dizaines de résidences sur l’île.
9
Les particularités du développement immobilier sur
l’île de Hull
• Suite aux grands projets public, l’île de Hull et sa périphérie immédiate ont connu une reprise de la
construction de bâtiments résidentiels. Cette période a été marquée par l’implication du secteur public
puisque 32 % des logements construits de 1960 à 1979 ont été subventionnés ou étaient des logements
publics.
• À ce titre, le village urbain Centre-ville et ses communautés comptent aujourd’hui une concentration
importante d’unités de logements sociaux et communautaires (1 209 unités de logement social et
communautaire sur les 5 361 présentes sur le territoire de Gatineau, soit 23% du parc immobilier pour
environ 5,3% de la population totale de la ville).
• Plusieurs projets, comptant 350 unités de logements AccèsLogis, sont en cours de réalisation ou de
planification sur l’île.
10Les particularités du développement immobilier sur
l’île de Hull
• La trame urbaine dans l’île est caractérisée par la présence de petits îlots hérités du passé, des îlots de 33
pieds par 100 pieds. Pour réaliser un projet d’envergure, il faut procéder à des acquisitions de terrains voisins,
faire ce que l’on appelle du remembrement de terrains. Ce processus peut être long. De même, les lots
redéveloppables sont généralement déjà construits (ce qui nécessite des démolitions) ou sont vacants suite à
la démolition de bâtiments qui autrefois étaient parfois utilisées par des activités industrielles (ce qui
nécessite de la décontamination).
• Dans un secteur où le marché immobilier n’est pas encore bien établi, comme dans l’île de Hull, les institutions
financières adopteront une stratégie de réduction des risques qui se traduit pour les investisseurs par des
coûts de financement plus élevés ou par des conditions d’accès au financement plus sévères.
• À la différence d’un développement résidentiel de maisons unifamiliales ou en rangée où le promoteur
dispose d’un certain nombre de modèles qu’il peut ajuster au goût individuel, chaque projet sur l’île de Hull,
qu’il soit petit ou grand, nécessite l’élaboration de plans spécifiques qui nécessitent le recours à des services
11 professionnels.Les particularités du développement immobilier sur
l’île de Hull
• Le marché résidentiel de l’île de Hull, contrairement aux autres secteurs de Gatineau, doit être vu en relation
avec le marché du centre-ville d’Ottawa, avec qui il est en concurrence. Ces deux marchés se distinguent par
leur localisation centrale qui offre la possibilité de vivre, travailler et se récréer à distance de marche. Le marché
résidentiel de l’île de Hull offre des conditions favorables aux acheteurs ou aux locataires, en raison des prix
inférieurs par rapport à Ottawa, une situation qui par contre nuit aux investisseurs. En effet, les coûts de
construction des immeubles étant similaires des deux côtés de la rivière, un prix inférieur se traduit pour les
investisseurs par une rentabilité moindre.
• Quelles sont les raisons principales pour lesquelles le marché de l’île de Hull n’est pas en mesure de commander
les mêmes prix qu’à Ottawa, pour un produit équivalent ?
La qualité des infrastructures et du milieu urbain sont les premiers facteurs en cause;
Le peu de commerces et de services de proximité est aussi un facteur qui influence le prix.
12Les particularités du développement immobilier sur
l’île de Hull
Pour toutes ces raisons, le processus de planification des projets par les promoteurs immobiliers nécessite plus de
temps et une prise de risque généralement plus élevée. À cet égard, en considération de la complexité plus
importante associée au développement sur l’île de Hull, la planification des projets demande en moyenne 4 ans
puisque les délais associés à chacune des étapes du développement immobilier* peut y être plus élevée:
Lancement Affinement Analyse de Négociations Engagements Construction Achèvement et Gestion
d’une idée de l'idée faisabilité contractuelles formels mise en service de l’actif
Source : Real Estate Development and Principles. Urban Land Institute. 2000.
Si réalisable Si réalisable Si réalisable
Au centre-ville plus qu’ailleurs, et sur l’île de Hull en particulier en raison des éléments de complexité évoqués
précédemment, la planification d’un projet immobilier peut s’étendre sur plusieurs années. À cet effet, il est normal
que l’impact du programme sur la population de l’île n’ait pas été immédiat.
Le marché immobilier a dû comprendre les bénéfices du programme et plusieurs promoteurs ont d’abord souhaité
observer les projets des « précurseurs ».
13Les particularités du développement immobilier sur l’île de Hull Le marché immobilier de l’île de Hull est donc distinct de tout le reste du territoire gatinois, y compris les autres secteurs du PPU centre-ville (abords du boulevard Saint-Joseph, UQO, Wrightville, Mont-Bleu, abords du Casino, etc.). Il est le seul inscrit dans une dynamique de marché régionale de centralité. Il n’est pas en concurrence avec La Cité, ou l’Agora pour les investissements immobiliers, mais plutôt avec le centre-ville d’Ottawa. Contrairement à d’autres secteurs de Gatineau ou du centre-ville, il fait partie d’une logique de centralité urbaine régionale. Par ailleurs, il constitue l’un des rares endroits sur le territoire où la « masse critique » de population ne permet pas encore aujourd’hui de soutenir des commerces et services locaux tels qu’une épicerie. L’atteinte de la « masse critique » de population a été, et est toujours, la raison d’être des programmes d’aide financière à la construction résidentielle au centre-ville, et ce afin d’assurer la qualité de vie de la population au cœur de Gatineau et accélérer les investissements. 14
Les particularités du développement immobilier sur l’île de Hull Cette situation particulière de l’île de Hull a mené la Ville de Gatineau à mettre des outils de soutien financier au développement immobilier pour cette partie du territoire. Trois programmes ont été créés et ces derniers visent à stimuler le développement de nouvelles unités d’habitation, soit par la construction ou l’agrandissement de bâtiments à des fins résidentielles, en vue d’un repeuplement du territoire. 15
2. Bilan des programmes 16
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Historique :
Le programme a été adopté en 2008 pour une période de 3 ans et a été renouvelé en 2011 pour une autre période
de 3 ans. Suite à une évaluation en 2014, il a été prolongé de 6 ans. Plus récemment, ce dernier a été renouvelé en
novembre dernier pour une année additionnelle, soit jusqu’au 31 décembre 2021.
Phase 1 : 2008 à 2011
Phase 2 : 2011 à 2014
Phase 3 : 2014 à 2020
Phase 4 : 2020 à 2021
Objectifs du programme :
Favoriser le repeuplement du centre-ville par le développement de projets (3 étages et plus) sur les terrains de
stationnement et les terrains vacants, et par l’agrandissement, le remplacement ou la transformation de
bâtiments pour ajouter des logements;
Encourager la diversité locataires/propriétaires, compte tenu de la composition actuelle du parc de logements
de l’Île de Hull;
Contribuer à construire 4000 nouveaux logements dans la partie du centre-ville identifiée l’île de Hull.2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Rappel de l’évaluation du programme produite en 2014 1
Cette évaluation du programme avait pour objectif de mesurer l’efficacité du programme et sa gestion en
vue de formuler des recommandations quant à sa poursuite éventuelle.
Principaux constats du rapport d’évaluation :
Importance de concentrer les efforts de redéveloppement sur l’Île de Hull pour renforcer son attractivité;
Faible intérêt du marché privé pour la construction résidentielle sur l’Île de Hull;
La planification des projets au centre-ville demande en moyenne 4 ans;
Une modulation de la durée de la subvention est nécessaire afin d’encourager la densification.
Le conseil a reconduit le programme pour 6 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2020. Le programme fut
reconduit pour une année additionnelle en 2020.
1 Évaluation du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l’Île de Hull,
Rapport final, 24 juillet 2014 - 63 pages
182.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Aide financière :
Secteur 1 (Île de Hull) :
• La subvention offerte équivaut à 75 % des taxes foncières additionnelles pour les
nouvelles constructions, les agrandissements ou les remplacements et de 90 % pour les
bâtiments certifiés LEED. La durée va de 84 mois (7 ans) à 120 mois (10 ans), selon le
nombre d’étages.
Secteur 2 (Zibi) – (modification en 2015) :
• La subvention offerte équivaut à 35 % des taxes foncières additionnelles pour les
nouvelles constructions, les agrandissements ou les remplacements et de 50 % pour les
bâtiments « certifiables » conformément aux dispositions de l'article 29.1 du Règlement
d'administration des règlements d'urbanisme. Considérant que ce site bénéficie du
programme de réhabilitation des friches industrielles, le pourcentage de la subvention y
est inférieur.
• En lien avec le programme de réhabilitation des friches industrielles, des explications
complémentaires seront apportées plus loin dans la présentation.
192.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Nombre de dossiers et données financières selon les phases références – au 31 décembre 2020.
Nombre de nouveaux Montant des subventions
Programmations Nombre de projets Coût total des travaux
logements (remis entre 2008 et 2020)
2008-2011
1 10 175 000 $ 23 849 $
Phase I
2012-2014
14 381 51 350 000 $ 5 265 379 $
Phase II
2015-2020 17 1019 167 395 292 $ 1 8 973 756 $ 1
Phase III (9 construits) (581 construits) ( 61 182 224 $ à ce jour) (2 977 758 $ à ce jour )
2021 Données au 31 Données au 31
Données au 31 décembre 2020 Données au 31 décembre 2020
Phase IV (en cours) décembre 2020 décembre 2020
32 1410 218 920 292 $ 1 14 262 984 $ 1
Total
(24 construits) (972 construits) ( 112 707 224 $ à ce jour ) (8 266 986 $ à ce jour)
1 Estimation
202.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Localisation des 32 projets (2008-2020) 21
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Exemples de projets réalisés 1/2 114, rue Leduc 165, rue Hélène-Duval 185, rue Laurier 114, rue Montcalm 26, rue Saint-Florent (4 logements - 3 étages) (5 logements – 3 étages) (160 logements – 18 étages) (58 logements – 6 étages) (4 logements – 3 étages)
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Exemples de projets réalisés 2/2 41, rue Pilon 91, rue Saint-Henri 250-260, boul. Maisonneuve 260, rue Saint-Rédempteur 119, rue Wellington (4 logements – 3 étages) (4 logements – 3 étages) (139 logements – 10 étages) (20 logements – 5 étages) (137 logements- 12 étages)
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Projets résidentiels réalisés sur l’Île de Hull avec ou sans l’aide du programme en
fonction de l’utilisation des terrains et la hauteur des bâtiments
Projets réalisés sur l’Île de Hull entre 2008-2020
Île de Hull Part des projets réalisés avec
Avec l’aide du programme
Total l’aide du programme
Sur des lots vacants/stationnements 15 12 80 %
Avec bâtiments 23 20 87 %
Bât. 3 étages 26 20 (88 log.) 77 %
Bât. 4-6 étages 4 4 (224 log.) 100 %
Bât. 7 étages et + 8 8 (1 098 log.) 100 %
Total 38 32 (1 410 log.) 84 %
242.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) :
Depuis 2008, 1 410 nouvelles unités résidentielles ont été construites ou sont en construction à l’aide du
programme sur l’Île de Hull. Un montant total de 14,2 M$ en subventions a été ou seront octroyées sous peu,
permettant des investissements immobiliers estimés à 218 M$.
Le nombre de projets subventionnés pour les périodes 2008-2014 et 2015-2020 a légèrement augmenté dans
le temps:
• 2008 à 2014 : 15 projets pour 391 logements;
• 2015 à 2020 : 17 projets pour 1 019 logements;
• À titre comparatif, pour la période de 1990 à 2009, uniquement 413 unités ont été réalisés sur l’île de Hull.
Un nombre plus important de logements construits dans la période 2015-2020. Ce résultat est attribuable à la
concrétisation de projets de plus grande envergure (multilogements) dont la planification a débuté dès le
début de la décennie.
252.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) :
Une proportion importante des projets réalisés avec des subventions sont des immeubles de moins de 3
étages (62 %). Si on y ajoute les immeubles de 4 à 6 étages, cela représente alors 75 % de tous les projets
subventionnés.
6 projets ne se sont pas qualifiés au programme en raison des exigences du règlement (exemple : projet
réalisé sur 2 étages, versus les 3 étages minimum requis).
12 projets ont permis un redéveloppement de terrains (terrain de stationnement ou vacant), ce qui a favorisé
la requalification de ceux-ci.
Les projets réalisés sont majoritairement destinés à la location plutôt qu’à la propriété.
3 projets comptant un total de 95 logements ont été réalisés pour des projets de logements abordables. La
26 subvention s’est ajoutée à celle du programme AccèsLogis.2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) :
7 projets comportant 600 logements ont obtenu une certification LEED ou OnePlanet, ou sont certifiables.
Plusieurs nouveaux projets ont permis le développement d’une nouvelle offre commerciale de proximité (par
exemple : un gym, une lunetterie, et un café au rez-de-chaussée du projet WE).
Depuis 2018-2019, on assiste à une accélération de la construction au centre-ville, et plus particulièrement
sur l’île de Hull :
507 unités de logement potentielles (8 projets) disposent des autorisations requises pour la
construction.
1 796 unités de logements potentielles (20 projets) sont en cours de planification ou à l’étude.
5 projets, qui sont actuellement à l’étude par le SUDD, permettraient d’ajouter 298 unités de logements
abordables.
À titre indicatif, au CCU du 21 juin, c’est un potentiel de 522 nouvelles unités qui seront présentées pour
27
des projets immobiliers sur l’île de Hull (soit plus que pour toute la période 1990 à 2009).2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Le programme constitue donc un levier important pour permettre l’atteinte de 4 000
nouvelles unités de logements dans la partie du centre-ville identifiée l’île de Hull.
Le tableau ci-dessous présente une mise à jour du nombre d’unités de logement construites, approuvées, en
traitement ou planifiées.
Unités de logements (subventionnés ou non)
Unités de logements – construites ou en construction 1 425 unités de logement*
Unités de logements – avec permis émis par le SUDD ou approuvées par résolution du
507 unités de logement
conseil (PIIA)
Unités de logements – en traitement (projets en planification ou à l’étude) 1 796 unités de logement
Unités de logements à venir dans le projet ZIBI – (CM-2016-35)
1 700 unités de logements approuvées – 292 unités de logements construites ou en 1 408 unités de logement
construction
* Dont 1 410 unités de logements subventionnées par le programme.
282.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : • Il est nécessaire d’attirer une nouvelle population qui s’installera à long terme et qui contribuera à la vie locale et au dynamisme du centre-ville. • Les programmes de subvention qui aident à la construction de nouveaux logements doivent encourager une occupation durable des logements. • Le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville est un incitatif majeur pour encourager la construction de logements, et il faut poursuivre le programme d’aide. • Il est nécessaire de revoir le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville afin de restreindre le programme aux projets qui sont conformes au cadre règlementaire en vigueur et afin d’encourager une diversité de typologies. 29
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull (suite) • En raison des coûts de construction plus élevés au centre-ville, le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville est un incitatif majeur qui a permis la réalisation de plusieurs projets. Il est essentiel de maintenir ce programme. • La nature des modifications à apporter au programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre- ville ne fait pas consensus. Certains suggèrent de limiter les subventions uniquement aux projets qui ne nécessitent pas de changements règlementaires. • Il est proposé d’utiliser le programme afin d’exiger des logements abordables et familiaux. • L’imposition d’exigences de logements abordables est importante pour certains et constitue un obstacle pour d’autres. 30
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Constats :
1. L’objectif de repeupler et densifier le centre-ville constitue un élément central du PPU. Toutefois, l’objectif
inscrit au Règlement numéro 765-2014 de construire 4 000 unités d’habitation dans la partie du centre-ville
identifiée l’île de Hull n’a pas encore été atteint.
2. La quasi-totalité des unités de logement construites ou en construction entre 2008 et 2020 (1410 sur 1425) ont
obtenues une subvention du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans
la partie de son centre-ville identifiée l’Île de Hull. Le programme permet de compenser une partie des coûts
additionnels liés aux conditions de réalisation des projets au centre-ville
3. Entre 1990 et 2009, avant l’arrivée du programme, uniquement 413 unités de logement ont été construites,
principalement dans des petits projets. En comparaison à d’autres quartiers, le développement de l’île de Hull
était au point mort.
4. L’arrivée de ce programme a permis d’insuffler un nouveau souffle à la construction résidentielle sur l’île et a
généré d’importants investissements se traduisant par des revenus fiscaux important pour la Ville. Les
subventions sont à durée déterminée (entre 84 et 120 mois) et équivalent à 75 à 90% des taxes foncières
31
additionnelles générées par les projets. Sans ces projets, les nouvelles recettes fiscales au centre-ville seraient
limitées.2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction
domiciliaire dans l’Île de Hull
Constats :
5. Il y a actuellement 507 unités de logements avec permis ou autorisées par PIIA dans l’île de Hull. En
additionnant les 1 796 unités de logement en cours de planification ou celle du projet Zibi, l’atteinte, à moyen
terme, de l’objectif de 4 000 nouveaux logements dans l’île de Hull est possible.
6. Le processus de planification d’un projet immobilier s’étend sur plusieurs années, en moyenne 4 ans au centre-
ville. La faisabilité financière de la majorité des projets en planification dépend de la subvention. À cet effet, il
importe d’assurer la prévisibilité du cadre municipal en vigueur afin d’assurer la réalisation de ces projets.
7. Les consultations réalisées dans le cadre du bilan du PPU centre-ville démontrent que les promoteurs, les
citoyens et les groupes d’intérêt appuient l’existence du programme pour soutenir les investissements sur l’île
de Hull. Toutefois, plusieurs souhaitent que le programme devienne un levier permettant d’assurer une plus
grande mixité sociale et la présence de logements abordables et familiaux.
8. La Stratégie d’inclusion du logement abordable dans les projets résidentiels d’initiative privée est en cours
d’élaboration. Le comité exécutif de la Ville a octroyé un mandat d’accompagnement externe le 9 juin dernier.
32 Le dépôt d’un règlement et d’une stratégie en septembre sont visés.2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Pistes de réflexion : Sur la base du bilan et des constats réalisés, il est proposé de reconduire le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l’Île de Hull pour une période de 18 mois, ou jusqu’à l’atteinte de l’objectif de 4 000 unités de nouveaux logements. Toutefois, le programme devra faire l’objet d’une mise à jour dans les 4 mois suivants l’adoption par le conseil municipal d’une stratégie et d’un règlement visant l’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d’initiative privée. Notamment, le programme devra être mis à jour afin d’intégrer des exigences relatives aux logements abordables et aux logements familiaux. Considérant que l’île de Hull est un marché immobilier distinct du reste du territoire du centre-ville, inscrit dans une dynamique de centralité métropolitaine, il est suggéré de maintenir les limites actuelles du territoire d’application. Notamment, les unités de logements potentielles dans des projets actuellement en planification ou à l’étude permettraient d’atteindre le seuil de 4 000 unités prévues au règlement numéro 765-2014 décrétant un programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l’île de Hull. 33
2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’Île de Hull Pistes de réflexion : Il est toutefois nécessaire de mettre en place un mécanisme permettant de mettre fin au programme lorsque l’objectif aura été atteint. À l’heure actuelle, le règlement prévoit que la demande complète et conforme du permis de construction constitue la demande de subvention en vertu de ce programme de revitalisation. Afin d’éviter les « mauvaises surprises » et assurer une prévisibilité aux investissement immobiliers, il est proposé de modifier l’éligibilité à une « décision du conseil municipal sur un projet » (i.e PIIA, UC, PPCMOI) ou un permis de construction, plutôt qu’uniquement sur l’émission du permis de construction. Un registre des unités autorisées sera formalisé et les promoteurs immobiliers actifs au centre-ville seront informés. 34
2.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété
sur une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Historique :
Le programme a été développé suite au diagnostic réalisé en 2014 du Programme de construction domiciliaire.
En 2016, un rapport portant sur les outils complémentaires au programme de revitalisation de l’Île de Hull a fait
état de la nécessité de mettre en place un outil complémentaire au programme de construction de l’île de Hull.
Ce rapport a mis en évidence l’importance d’offrir une diversité d’alternative en habitation dans l’île de Hull,
d’aider la transition de locataires vers un statut de propriétaire et qu’il y a insuffisance d’unités familiales.
À la suite de ce rapport, le Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du
territoire de l’Île de Hull (PAFAP) a été adopté en décembre 2016. Il se veut un outil complémentaire pour
soutenir les orientations du PPU centre-ville, afin d’encourager la mixité sociale.
Ce programme vise à encourager les familles et les premiers acheteurs à venir s’établir ou à continuer à
demeurer sur l’Île de Hull, par l’acquisition d’une propriété. Le programme vise de nouveaux propriétaires
occupants dans des petits bâtiments résidentiels existants (1 à 3 logis).
Le PAFAP a pris fin au 31 décembre 2019. À la fin de l’année 2020, le conseil municipal a pris la décision de le
35 prolonger d’un an, jusqu’au 31 décembre 2021. Aucune application n’a été acceptée en 2020.2.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur
une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Aide financière :
La subvention octroyée pour un premier acheteur est de 5 000 $, tandis
qu’une famille avec au moins un enfant de moins de 18 ans peut recevoir une
subvention de 7 500 $.
Un bénéficiaire du PAFAP peut se prévaloir d’une aide financière
additionnelle dans le cadre du programme de rénovation de la Ville de
Gatineau dans les trois années suivant la date de versement de la subvention
du PAFAP. Le Programme Rénovation Québec (PRQ) est aussi disponible.
Ce programme a permis de subventionner entre 2017-2019 un total de 44
ménages.
Un budget de 100 000 $ a été réservé à ce programme pour l’année 2021.
362.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur
une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Aide complémentaire pour la rénovation :
Pour aider à rénover les propriétés acquises dans le cadre du PAFAP, les nouveaux propriétaires ont aussi
accès au Programme de rénovation résidentielle de la Ville de Gatineau (PRRG) et au PRQ.
Ce programme municipal a été créé à même les soldes de l’enveloppe budgétaire provenant du programme
PRQ.
372.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur
une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Nombre de dossiers et données financières (2017-2019)
Statut du bénéficiaire Subventions
Budget de 300 000 $
Premiers acheteurs 35 dossiers : premiers acheteurs
Subvention totale remise = 175 625 $
Familles 9 dossiers : familles
Subvention totale remise = 67 500 $
Bilan 44 dossiers : Solde de 56 875 $
À titre indicatif, en date d’aujourd’hui, 5 dossiers ont été ouverts en 2021:
• 2 dossiers ont un certificat (dossier admissible officiellement puisque l’offre d’achat a été acceptée);
• 2 dossiers sont en traitement;
• 1 dossier a reçu une subvention.
Sur les dossiers ouverts en 2021, 4 sont des premiers acheteurs (20 000 $) et 1 dossier concerne une famille (7 500 $).
382.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur
une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Faits saillants pour la période de 2017 à 2019 :
44 ménages ont bénéficié d’une subvention, dont 9 familles et 35 premiers acheteurs.
Du budget de 300 000 $ disponible, la somme de 243 000 $ a été octroyée, pour un solde dans les coffres de
la Ville de 57 000 $.
13 des 44 bénéficiaires se sont aussi prévalu du Programme de rénovation (PRRG).
Un sondage réalisé en 2018 a permis d’identifier les motivations pour se prévaloir de ce programme :
Permet d’être à proximité de son lieu de travail;
Permet de devenir propriétaire (73 % des résidents de l’Île de Hull sont locataires, source Statistique Canada, 2016).
En 2019, des bénéficiaires potentiels ont été inscrits sur une liste d’attente. Ils n’ont pu se prévaloir de ce
programme car celui-ci est venu à échéance le 31 décembre 2019. Le programme a été reconduit en
décembre 2020 et un budget de 100 000 $ est disponible en 2021.
392.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP) Répartition des 44 bénéficiaires du programme de subvention (2017-2019) 40
2.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP) Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : • Les incitatifs destinés aux familles doivent permettre une plus grande mixité sociale au sein des différents secteurs du centre-ville. • Revoir les modalités du programme PRRG destiné au PAFAP et accroître sa publicité. • Il est nécessaire de construire plus de logements destinés aux familles dans des secteurs appropriés de l’Île de Hull et encourager les familles à rénover les maisons existantes avec des incitatifs. • Il faut poursuivre le programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété (PAFAP) afin d’attirer des familles; • Il faut investir dans les infrastructures pour attirer les familles (services, commerces, parcs, écoles). 41
2.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une
partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP)
Constats :
1. Les données démographiques du recensement 2016 démontrent une baisse des ménages familiaux et du
nombre de propriétaires sur l’Île de Hull, ainsi qu’une augmentation du nombre de personnes vivant seules.
Ces données démontrent que l’Île se démarque des tendances observées à l’échelle de la Ville et que la mixité
sociale recherchée n’est pas encore atteinte.
2. Lors des consultations dans le cadre du bilan du PPU, tous les participants ont mis en évidence l’importance de
la mixité sociale et de l’attraction des familles dans l’Île de Hull.
3. La majorité des 44 bénéficiaires du programme (2017-2019) sont des ex-locataires qui résidaient déjà sur l’Île
de Hull et on fait le choix d’y demeurer.
4. D’autres mesures doivent être mises en place pour attirer des familles. Suite à l’adoption du plan d’action
2021-2015 du second bilan du PPU centre-ville, des actions concrètes seront réalisées à cet effet.
5. Des efforts soutenus doivent être mis en place pour favoriser l’attraction des familles sur l’île de Hull.
422.2 Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull (PAFAP) Pistes de réflexion : En considération des besoins exprimés par les parties prenantes dans le cadre des consultations portant sur le bilan du PPU et de la volonté inscrite dans le plan d’action 2021-2025 d’attirer davantage de famille, la reconduction du PAFAP au-delà du 31 décembre 2021 est proposée. À cet effet, il est suggéré de réserver une enveloppe budgétaire afin de permettre d’aider 30 ménages additionnels pour les deux prochaines années à accéder à la propriété sur l’île de Hull. En considération des caractéristiques du parc immobilier de l’île, il est suggéré de maintenir une enveloppe budgétaire en vue d’assurer une aide complémentaire à la rénovation résidentielle. 43
2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Historique :
L’ancien site Domtar était l’un des plus contaminé de région. En 2014, les travaux de réhabilitation
environnementale avaient été évalués à 22 M$.
Afin de permettre une revitalisation du secteur, le promoteur du projet Zibi a fait une demande d’aide
financière aux villes de Gatineau et d’Ottawa. Pour la partie ontarienne, le promoteur pouvait recevoir une
aide financière équivalant à un maximum de 50 % des coûts de réhabilitation de la part de la Ville d’Ottawa.
Pour la partie québécoise du projet, la Ville de Gatineau a développé un programme en vue de permettre le
projet et soutenir l’atteinte des objectifs du PPU centre-ville. Ce programme a été adopté par le conseil
municipal en 2016.
Ce programme vise la réhabilitation des friches industrielles en accordant une subvention aux études de
caractérisation, aux travaux de réhabilitation de sites contaminés ou de bâtiments ainsi que des travaux de
44 démolition de bâtiments industriels désaffectés.2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Site Domtar
– avant Zibi2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Photo aérienne en 20202.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Aide financière :
La Ville de Gatineau s’est engagée à subventionner la décontamination à la hauteur de 11 M$ (50 % du coût
estimé de la réhabilitation) d’ici le 31 décembre 2021.
La subvention est octroyée suivant la remise d’une lettre de garantie financière par le promoteur au montant
équivalent de la subvention. Celle-ci peut par la suite être libérée, lorsque la Ville récupère quelques années
plus tard un montant équivalent de taxes municipales générées par les nouvelles constructions.
Le projet est aussi admissible au programme de construction domiciliaire. Contrairement au reste de l’Île de
Hull (subvention de 75 à 90 % des taxes foncières additionnelles), le projet bénéficie d’une subvention de 35
à 50 %.
Le montant de subvention non versé dans le cadre du programme de construction domiciliaire permet à la
Ville de financer sa contribution de 11 M$ au programme de réhabilitation. À ce jour, la subvention octroyée
par la Ville est de 2 899 513 $. Une autre demande au montant de 4 479 574 $ est actuellement en
47 traitement.2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre-ville Projet ZIBI (Site Domtar) : 48
2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Faits saillants pour la période de 2016 à 2020 :
Le développement se poursuit moins rapidement qu’originalement planifié. Plusieurs
démolitions de bâtiments industriels ont déjà été réalisées, ainsi qu’une grande partie de la
décontamination du site et des bâtiments rénovés.
Deux bâtiments à vocation résidentielle et un bâtiment à vocation commerciale occupent
maintenant le site.
Les montants réservés au budget du programme sont suffisants pour couvrir les travaux de
décontamination déjà effectués. Selon le promoteur, d’autres travaux restent à venir et les
coûts de décontamination sont plus élevés que l’évaluation réalisée en 2014.
492.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre-ville Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : • Le programme de décontamination des friches industrielles devrait aussi viser la construction de petits projets. 50
2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Constats :
1. Le PPU centre-ville souligne de façon particulière le redéveloppement du site industriel Domtar (ZIBI) comme
projet structurant et comme une porte d’entrée au centre-ville de Gatineau. En 2014, le PPU a été modifié afin
d’y insérer la vision d’aménagement pour le « Quartier de la chute des Chaudières » visant en faire un milieu
de vie d’une qualité exemplaire misant sur le caractère patrimonial, la restauration des bâtiments et
l’aménagement d’espaces publics en lien avec l’histoire.
2. La réhabilitation des sols contaminés est une condition essentielle à la poursuite de la réalisation de ce projet
phare pour le centre-ville. Le programme gatinois répond à un programme similaire mis en place par la Ville
d’Ottawa pour le redéveloppement des friches industrielles.
3. Grâce au programme, des aménagements importants ont déjà été réalisés ce qui a permis, après plus de 200
ans, de redonner aux gatinois un accès aux berges de la rivière des Outaouais.
512.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches
industrielles d’une partie de son centre-ville
Constats :
4. Les sommes budgétaires prévues à ce programme répondent aux caractéristiques du site Domtar. L’autre grand
site industriel du centre-ville, La Fonderie, est de propriété municipale. À la différence du site Domtar qui était
privé, les coûts associés à la décontamination des sols de cette propriété pourront être intégrés à une
éventuelle transaction.
5. Les projets de plus petite envergure avaient accès au volet I du programme provincial ClimatSol. Ce volet est
aujourd’hui terminé et seuls les projets déjà acceptés se poursuivent. Il existe toutefois un besoin important
pour la décontamination des terrains, notamment dans le cadre des projets de logements abordables.
522.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre-ville Pistes de réflexion : En considération des travaux réalisés, en cours, et en planification sur l’ancien site Domtar, il est proposé de reconduire le Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d’une partie de son centre- ville pour une période de 18 mois ou jusqu’à épuisement du budget disponible. Par ailleurs, le volet I du programme provincial ClimatSol qui vise la réhabilitation des terrains contaminés pour les plus petits projets est aujourd’hui terminé. Ce faisant, il n’existe pas d’outil permettant de soutenir la décontamination des sols afin de permettre la construction de petits projets résidentiels. Notamment, pour les projets de logements abordables, la contamination des terrains peut avoir un impact majeur sur l’analyse de la viabilité financière dans le cadre du programme AccèsLogis. Un support financier destiné spécifiquement à ce genre de situation doit être mis de l’avant, et ce afin d’encourager la construction de logements abordables, sur l’île de Hull et ailleurs sur le territoire. 53
Recommandations 54
3. Recommandations CP-SUDD-2021-003 Reconduire le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre ville identifiée l’Île de Hull pour une période de 18 mois ou jusqu’à l’atteinte du 4 000 nouveaux logements dans la partie du centre ville identifiée l’île de Hull. Le programme devra faire l’objet d’une mise à jour dans les 4 mois suivant l’adoption par le conseil municipal d’une stratégie et d’un règlement visant l’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d’initiative privée, notamment en ce qui a trait aux logements abordables et aux logements destinés aux familles. Maintenir le territoire d’admissibilité à l’île de Hull, considérant le caractère unique de ce territoire à l’échelle gatinoise et son intégration au marché immobilier du centre de la région métropolitaine. Comité / Commission : CDTHE – Idem à la recommandation du Service 55
3. Recommandations CP-SUDD-2021-004 Reconduire le Programme d’aide financière à l’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’Île de Hull pour une période de 2 ans, jusqu’au 31 décembre 2023. Prévoir une enveloppe budgétaire de 600 000 $ afin d’aider 30 ménages de la façon suivante : 200 000 $ dans le cadre du PAFAP et 400 000 $ pour de l'aide à la rénovation dans le cadre du Programme de rénovation résidentielle de la Ville de Gatineau. Comité / Commission : CDTHE – Idem à la recommandation du Service 56
3. Recommandations CP-SUDD-2021-005 Reconduire le Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles, pour soutenir le redéveloppement de l’ancien site de la Domtar à des fins résidentielles et commerciales pour une période de 18 mois ou jusqu’à épuisement des fonds. Le programme devra faire l’objet d’une mise à jour dans les 4 mois suivant l’adoption par le conseil municipal d’une stratégie et d’un règlement visant l’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d’initiative privée, notamment en ce qui a trait à l’admissibilité des projets souhaitant bénéficier du programme AccèsLogis de la Société d’habitation du Québec. Une évaluation de l’impact budgétaire de la mise à jour du programme devra être réalisée. Comité / Commission : CDTHE – Idem à la recommandation du Service 57
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