BIMBY ET PLU: LA DIVISION EN "DRAPEAU" EST-ELLE ANTI-URBAINE? - QUELLES ARTICULATIONS ENTRE DROIT PUBLIC ET DROIT PRIVE?
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BIMBY ET PLU: LA DIVISION EN
"DRAPEAU" EST-ELLE ANTI-
URBAINE?
QUELLES ARTICULATIONS ENTRE
DROIT PUBLIC ET DROIT PRIVE?
La division en drapeau : image fréquente de la densification des
quartiers pavillonnaires
Les divisions en 2ème rideau sont fréquentes, notamment à cause des règles déterminant l’implantation des nouvelles constructions. - autorisation d’implantation de nouvelles constructions en fond de parcelle (article 6) - obligation d’implantation en retrait des limites parcellaires (article 7)
Exemples de divisions en drapeau qualitatives par rapport à l’espace
public
Etat initial
Construction mitoyenne en longueur
Triplex
Division de la parcelle en limite du bâti
Porche
Servitude de passage • Servitude de passage prévue par la loi pour les propriétés enclavées – Accord – Décision de justice • Servitude de passage résultant d’une convention entre deux voisins
Droits et obligations Le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant, bénéficiaire de la servitude, ont tous deux des droits et obligations vis-à-vis de cette servitude de passage.
Etat initial
Division de ¾ du terrain en limite du bâti
Patio
Construction d’une maison en LExemple de cas de densification intéressants autres que drapeau grâce
aux règles et aux initiatives privées
Etat initial Division latérale avec changement d’accès Construction mitoyenneLa mitoyenneté • Convention entre deux voisins • Prescription acquisitive • Cession forcée
Preuve de la mitoyenneté • Par titre • Par prescription acquisitive • Marques • Présomption légale
Prérogatives des propriétaires
mitoyens
• Droit d’usage
• Droit d’exhaussement
• ObligationsEtat initial Division d’1/3 du terrain Construction sur les limites séparatives
Etat initial avec achat de terrain au voisin pour l’accès Construction en limite de parcelle Division en limite du bâti
Cour commune • L’origine : l’intérêt collectif • Servitude de non aedificandi • Servitude de non altius tollendi
• Accord entre deux voisins – Stationnement – Application de l’article 8 du PLU plutôt que de l’article 7
L’accès à la voirie non contraignant pour la construction de nouvelles maisons Un apport positif à l’espace public par la participation à la création d’un front bâti La gestion de l’intimité entre voisins par différents outils notamment les servitudes de vue La gestion de l’intimité entre voisins par des options de configurations choisies par les propriétaires
Servitude de vue • Distances légales prévues par le Code civil • Cas où aucune distance n’est à respecter
Acquisition • Accord entre voisins • Prescription trentenaire • Division de propriété
Jour de souffrance • Gain de luminosité • Pas de vue • Hauteur réglementaire à respecter • Taille non limitée
Faire prendre conscience aux habitants et aux élus de la variété des formes de densification pavillonnaire possibles Mettre en place un outil pédagogique
Le parcellaire en drapeau dans
l’urbanisme vernaculaire :
observations de formes existantes.Parcelles dites en « drapeaux », « haches » ou « gril » : un motif parcellaire courant dans les trames urbaines composées d’îlots larges. Sources: Boudon Françoise, Blécon Jean. Tissu urbain et architecture. L'analyse parcellaire comme base de l'histoire architecturale. In: Annales. Économies, Sociétés, Civilisations. 30e année, N. 4, 1975. pp. 773-818. Illustrations deJeanBlécon, architecte DPLG. Exemples du parcellaire ancien de Paris
Turenne (Corrèze) : parcellaire établi au XVIème siècle
Turenne (Corrèze) : parcellaire établi au XVIème siècle
Turenne (Corrèze) : parcellaire établi au XVIème siècle
Turenne (Corrèze) : Accès sur rue de deux drapeaux, rue François Leymarie
La Flotte (Charente-Maritime) : centre bourg, parcellaire établi au XVIIIème siècle
La Flotte (Charente-Maritime) : centre bourg, parcellaire établi au XVIIIème siècle
La Flotte (Charente-Maritime) : Vue du tissus du bourg
Drapeaux vernaculaires : Louhans (71) 6 500 habitants
Trame fondatrice de la grande rue établie au XIVème siècle
Sur un total de 143 parcelles
30 % de « drapeaux » desservis
par des porches sur rues (dont 25
% avec redécoupage parcellaire)
Le drapeau est un motif
parcellaire commun aux îlots
profondsDrapeaux vernaculaires : LYONS-LA-FÔRET (27) 750 habitants
Trame fondatrice du centre bourg établie au Xème siècle
Sur un total de 58 parcelles bâties
49 % de « drapeaux » desservis par
des porches sur rues (dont 14 %
avec redécoupage parcellaire)
Le drapeau est un motif parcellaire
commun aux îlots profondsExemple récent dans un tissu résidentiel mixte parisien : 27 rue de l’Égalité 75019 PARIS
Exemple récent dans un tissu résidentiel mixte parisien : 27 rue de l’Égalité 75019 PARIS
Exemple récent dans un tissu résidentiel mixte parisien : 29 rue de la Mouzaïa 75019 PARIS
Exemple récent dans un tissu résidentiel mixte parisien : 29 rue de la Mouzaïa 75019 PARIS
Exemple récent dans un tissu pavillonnaire :
67/69/71 Avenue des Chèvrefeuilles 93370 MONTFERMEIL
Modèle en « jardin en
commun» :
Quatre parcelles dont
deux en second
rideau partagent un
espace extérieur non
délimité et un seul
accès sur rueParcelle en drapeau: quelles influences sur la qualité urbaine ?
Une évolution commune du parcellaire pour tirer
parti des cœurs d’îlots larges qui ne nuit pas en soi à
la qualité urbaine des tissus.
L’urbanisation en second rideau se développe
essentiellement après constitution d’un front urbain
continu qui structure l’aspect et les qualités de la rue.
L’ exploitation de l’ espace des cœurs d’îlots par la
création de nouveaux logements se fait beaucoup
sans division parcellaire ou via la création d’un accès
commun.Parcelle en drapeau: quelles influences sur la qualité urbaine ? La forme parcellaire en drapeau peu être perçue comme « anti-urbaine » en l’absence d’un front bâti continu majoritaire (situation où l’implantation de bâtis en second rideau est perçue comme « naturelle ») Des parcelles en drapeau peuvent présenter des qualités urbaines propres aux tissus résidentiels lorsqu’elles n’induisent pas une multiplication des accès privatifs sur rue (partage d’un accès commun existant), voire lorsque les limites parcellaires ne sont pas marquées (type « jardin en commun »)
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