Comité de pilotage Observatoire foncier de Caen-Normandie-Métropole - Mardi 14 Juin 2016 - Caen Normandie Métropole
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Comité de pilotage
Observatoire foncier de
Caen-Normandie-Métropole
Mardi 14 Juin 2016
Introduction – Evolution de Caen Normandie Métropole
23 EPCI membres :
Pôle Métropolitain au 01/06/2016
- Communauté d’agglomération
Caen la mer « Socle »
- 12 Communautés de communes
- 2 Communautés d’agglomération
St-Lô Agglo, Pays de Flers
- 8 Communautés de communes :
Avranches, Coutances, Baie du
Cotentin, Bayeux, Granville
Tinchebray, Vire et Villedieu.
3 Départements (14, 50, 61)
Chiffres-clés : 3 EPCI à
- Près de 600 communes installer
- Près de 707 500 habs (INSEE 2013)
Dont, pour le « Socle » :
- 248 communes
- Près de 391 500 habs (INSEE 2013)
- 1 760 km²
2
Introduction
Evolution de Caen Normandie Métropole
Périmètre d’étude de l’Observatoire foncier :
celui du SCoT Caen-Métropole :
- Communauté d’agglomération Caen la mer
- 9 Communautés de communes
- 143 communes
- 900 km²
- 340 236 habitants (2012)
3
Introduction – Ordre du jour
• Thème de ce COPIL : l’analyse de la Densification : outils règlementaires
et techniques
– Objectif de maîtrise des extensions urbaines du SCoT
– Nouvelles exigences de la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme
Rénové)
– Proposer une assistance aux intercommunalités et communes pour l’élaboration
de leur politique de planification : recensement des espaces libres dans les tissus
urbains existants
• Déroulement :
1. Retour sur l’extension du tissu bâti et point d’actualité sur les marchés fonciers et immobiliers
(Aucame)
2. Les Associations Foncières Urbaines (AFU) : définitions et exemples (Chambre des Géomètres-
Experts)
3. Présentation et 1ères analyses du Mode d’Occupation des Sols (MOS, 2012) – (Aucame) -
Présentation de l’outil Gé’Aucame : une application concrète des SIG au service de l’analyse
des documents d’urbanisme, de l’occupation des sols et des espaces urbains à densifier -
1. Point d’actualité sur les marchés fonciers et immobiliers, Fanny CAUCHY, Aucame
Tableau de bord Observatoire foncier de Caen-Métropole - 5ème comité de pilotage 14 juin 2016
Tableau de bord : les derniers chiffres des marchés fonciers et immobiliers
5 585 transactions en 2014 pour un volume financier
de 1,035 milliard d’euros
Le volume financier
(en millions d’euros)
Le nombre de mutations Moyenne : 1 024
1 226
1 163 1 173
1 125
6 878 7 105
6 774
Moyenne : 6 086 1 035
6 664 1 006 987 999
6 291
5 922 5 769 5 758 891 898
5 437 5 585
764
4 763
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source : DVF 2005-2015- prétraitement EPFN
Tableau de bord : les derniers chiffres des marchés fonciers
11 700 € / ha* dans la plaine de Caen nord en 2015
9 240 € /ha* dans la plaine de Caen sud en 2015
* Prix moyens des terres et prés libres de plus de 70 ares (0,7 ha)
Le prix des terres agricoles 11 700
11 360
Prix moyens des terres et prés libres de plus de 70 ares (0,7 ha
10 650
Plaine de Caen nord Plaine de Caen sud Calvados 9 590 9 760
9 340 9 470
9 080 9 250 9 240
8 930 8 840
8 630 8 650
7 960 7 990
7 600 7 770 7 580 7 650 7 710
7 360
7 110
6 830 6 810 6 730
6 480 6 430 6 580
6 130 6 310
5 890 6 010
5 520 5 710 5 580
5 220 5 360
4 990 4 950 5 150
4 760 4 950 4 820 4 920
4 700
4 370
3 910 4 100
3 830
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source : Agreste -1999-2015
Tableau de bord : les derniers chiffres des marchés fonciers - les terrains à bâtir à usage d’habitation
Le prix moyen des terrains à bâtir 2015
Rouen
53 800 € en moyenne dans l’arrondissement de Caen
68 800
Rennes
Caen
53 800
en 2015
46 500
50 000 € en moyenne dans le Calvados
La dispersion des prix des terrains à 10 % des transactions
bâtir dans Caen-Métropole
130 700
10 % 99 200
25 %
77 900 73 800
67 800
25 %
58 000 58 000
10 %
43 200
35 100
41 000
28 400 10 % des transactions
Source : Perval - Immoprix - Chambre régional des Notaires de Basse-Normandie
Tableau de bord : les derniers chiffres des marchés fonciers - les terrains à bâtir à usage d’habitation
La localisation des terrains à bâtir selon le prix et la taille
250 000
200 000
Cabalor
Caen la mer
Cœur de Nacre
150 000
Entre Bois et Marais
Entre Thue et Mue
En euros Plaine sud de Caen
Val ès dunes
100 000 Vallée de l'Orne
Cingal
Évrecy-Orne-Odon
50 000
0
0 500 1 000 En m² 1 500 2 000 2 500 3 000
Source : Perval 2012-2014Tableau de bord : les derniers chiffres des marchés immobiliers - les appartements anciens
2 226 Le nombre de transactions
2 051 Moyenne : 1 711
1 905
1 819 1 810
1 690 1 658
1 540
1 437
1 358 1 331
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Moyenne :
Le prix moyen en euros Moyenne : Le prix au m² 1 993
2 083 2 123 2 115
110 083 1 996 1 983
2 058 2 022 1 966 1 918
114 954 116 540 1 834 1 822
109 269 110 561 111 815
98 947 102 034
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source : DVF 2005-2015- prétraitement EPFNTableau de bord : les derniers chiffres des marchés immobiliers - les maisons anciennes
Le nombre de transactions Moyenne :
1 915
2 160 2 132
1 980 1 984 2 016
1 845 1 891 1 851
1 795 1 779
1 633
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Le prix moyen en euros
Le prix moyen par pièce
222 880
213 761
216 419 207 792 50 147
207 835 206 723 211 626 47 492
195 872 49 206 46 305
185 589 207 164 205 131 46 768 44 425 47 339
41 976 46 034
45 319
45 070
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source : DVF 2005-2015- prétraitement EPFN2. Présentation des AFU (Associations Foncières Urbaines), JC LANDRY, Chambre départementale des Géomètres-Experts
Les A.F.U
Association Foncière Urbaine
Comité de Pilotage
de l’Observatoire Foncier
de Caen-Normandie-Métropole
14 juin 2016
© Commission urbanisme OGE
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRYL’aménagement urbain
aujourd’hui
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEEnjeux Fonciers
• Consommation foncière
• Etalement urbain
• Aspects économiques
• Evolution des politiques d’urbanisme
• Identification des potentiels
• Nouvelles pratiques d’aménagement
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEIntervenir sur les espaces
disponibles
Trame foncière Incompatibilités majeures
entre
la trame de projet
et
la trame foncière
Trame de projet
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEValorisation du foncier
Morcellé
Des acteurs:
Publics, privés,
Collectivités, propriétaires, aménageurs
Des outils opérationnels:
ZAC, PA, PCVD
Des outils de maitrise foncière:
Acquisition amiable, préemption, expropriation
Des outils de financement:
TA, participation de ZAC, convention de PUP
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEL’AFU: une solution?
AFU: Association Foncière Urbaine
articles L332-1 à L.332-11 et R332-1 à R332-40 du code de l’urbanisme
l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations
syndicales de propriétaires et du décret n°2006-504 du 3 mai 2006
Article 163 de la loi ALUR
association syndicale, constituée entre propriétaires
qui a pour objets la création de terrains à bâtir, avec:
une restructuration parcellaire
et la réalisation des travaux de viabilisation
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEL’AFU: des solutions?
AFU LIBRE (AFU L) AFU AUTORISEE (AFU A)
ou AFU DE PROJET (AFU P)
Au moins 2/3
des
100%
Association de droit privé
Association de droit
propriétaires
Etablissement
privé possédant
Des propriétaires public à
de terrains ensemble au caractère
Instruction du
compris dans le dossier par la moins 2/3 de administratif.
périmètre personne
la surface
adhèrent au projet. compétente en Dossier instruit
matière de permis adhèrent au par le Préfet.
d’aménager.
projet.
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRYObjectifs de l’AFU COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Réorganisation foncière
LE FONCIER MORCELÉ
Des situations assez fréquentes
Des espaces déjà constructibles mais difficilement mobilisables:
Secteurs morcelés
Petites parcelles
Problèmes d’accès, enclaves
Difficultés de raccordement
Nécessité d’un aménagement d’ensemble
Problème de maîtrise foncière
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGERéorganisation foncière (AFU de Chatenois) V ROTH Géomètre-Expert COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Réorganisation foncière (AFU de Chatenois) V ROTH Géomètre-Expert COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Réorganisation foncière (AFU de Chatenois) V ROTH Géomètre-Expert COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Réorganisation foncière (AFU de Chatenois) V ROTH Géomètre-Expert COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Fédérer pour un projet
urbain
Adhésion des propriétaires et des acteurs de l’aménagement:
Participation au projet
Démarche transparente
Equité de traitement
Démarche collective
Dialogue:
Initiative de l’AFU
Type d’AFU:
• Libre
• Autorisée
• de Projet
Dans le cadre de l’association syndicale
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEFédérer pour un projet
urbain
Intérêt pour les propriétaires:
Valorisation du patrimoine
Possibilité de conserver la propriété
Préserver une valeur affective de la propriété
Mutualisation des charges
Possibilité de vendre à tout moment
Neutralité fiscale du remembrement
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEFédérer pour un projet
urbain
Intérêt pour les collectivités locales:
Déblocage de rétention foncière
Eviter le recours à la préemption ou l’expropriation
Limite le portage foncier
Prend part au projet et à son contrôle
Intérêt pour les opérateurs:
Adhésion de propriétaires réticents
Intervention dans le cadre du droit de délaissement
Cession traditionnelle
Intérêt global de mutualisation
Infrastructures
Emprises pour la gestion des risques
Emprises pour la programmation (logement social, …)
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEFédérer pour un projet
urbain AFU à ARRADON
Serge NICOLAS Géomètre-Expert
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGERéalisation d’une AFU COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE
Démarche opérationnelle
Phase préparatoire:
Emergence du projet
• Diagnostic du territoire
• Enjeux
Organisation du projet
• Programme prévisionnel
• Programme d’équipements
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEDémarche opérationnelle
Phase pré-opérationnelle:
Conception du projet
• Préciser les orientations du projet
• Engager les négociations avec les propriétaires
Procédure d’autorisation
• AFU L - Libre
• AFU A - Autorisée
• AFU P – de Projet
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEDémarche opérationnelle
Phase de réalisation:
Achèvement de la phase administrative
• Approbation du plan de remembrement
• Et du dossier de réalisation ou de Permis d’Aménager
Viabilisation et Commercialisation
• Réalisation des travaux
• Vente des lots (immédiatement en AFU A)
Dissolution
• Après exécution des travaux et paiement des frais
• Possibilité de maintien pour la gestion des parties communes
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEConditions de réalisation
Intérêt des parties:
Dégager un bénéfice
Equité de répartition des charges et résultats
Sécurisation de la procédure:
Choix du périmètre
Faisabilité technique et économique
Anticipation du désengagement
Plan de financement
Analyse fiscale
Rythme du projet
Durée de concertation
Stabilité du calendrier
Marchés immobiliers
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEAFU
un outil renouvelé?
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEAFU: un outil renouvelé?
L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE
Une procédure qui trouve une utilité
au service de véritables projets urbains.
Des secteurs à identifier.
Une articulation avec l’urbanisme règlementaire
dont les Orientation de Programmation et d’Aménagement.
Une proposition d’outil de renouvellement urbain
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGEMerci de votre
attention
COPIL du 14 juin 2016 - Jean-Cedric LANDRY © Commission urbanisme OGE3. Présentation et 1ères analyses du Mode d’Occupation des Sols, Julien RAVENEL, Aucame
Un nouveau mode
Copil Foncier d’occupation du sol :
sur le territoire du
Caen
SCoT Caen-Métropole
14 juin 2016Première occupation du sol
Photo-interprétation
Occupation
du solPremière occupation du sol
Les grands équilibres du territoire
Occupation
du solPremière occupation du sol
Les évolutions entre 2001 et 2009
Quantifier,
qualifier et
Occupation
localiser
du sol
la consommation
d’espaces rurauxMéthode trame verte et bleue
4 grandes étapes
1. Production des référentiels
géographiques
La nouvelle 2. Trame verte et bleue
occupation théorique
du sol 3. Analyse écologique
4. Phase de concertation dans
les EPCINouvelle occupation du sol
Des spécifications innovantes pour des usages multiples
La nouvelle
occupation
du solContrôle qualité externe
Un investissement lourd mais nécessaire
Un échantillonnage important : 5 % soit 1633 entités
Sur 3 critères : couverture / usage / géométrie
La nouvelle Dans une application cartographique dédiée
occupation
du sol 23 jours de travail répartis entre 4 personnes
L’occasion de finaliser les définitions des postes de
nomenclatureNouvelle occupation du sol
Une donnée beaucoup plus fine
2009 2012
La nouvelle
occupation
du sol
39 objets 537 objetsNouvelle occupation du sol
La couverture
La nouvelle
occupation
du solNouvelle occupation du sol
Les usages
La nouvelle
occupation
du solNouvelle occupation du sol
En croisant couverture et usages
La nouvelle
occupation
du solNouvelle occupation du sol
Une description plus fine du territoire
Occupation du sol de 2009 Occupation du sol de 2012
Activités
La nouvelle agricoles
occupation
du sol 71,5 %
64 000 ha
Habitat Infrastructures Activités Equipements
Sans usages de économiques
individuel déplacements 3%
3%
7% 2 700 ha
2 500 ha
8% 5%
6 200 ha 4 800 ha
7 500 ha En transition CollectifNouvelle occupation du sol
Une description plus fine du territoire
Usage agricole Usage activités économiques
Grandes cultures, Imperméabilisé Imper-
méabilisé
céréales et autres terres non bâti
bâti
La nouvelle arables 42 % 19 %
occupation
74 % 1 130 ha 510 ha
du sol
48 000 ha
Surfaces en Surfaces
Surfaces en herbe Vergers
Artificialis
és
herbe perméables Autres
21 % 17 % 16 %
Maraîchag
Autres
465 ha 438 ha
13 700 ha
eNouvelle occupation du sol
Une description plus fine du territoire
Usage habitat individuel Usage habitat collectif
Imper-
Formations Surfaces en
méabilisé
herbe
La nouvelle
occupation
herbacées 36 %
non bâti
31 %
du sol 79 % 257 ha
222 ha
5 900 ha
Imperméabilisé bâti
Imperméabilisé bâti Formations Autres 29 % Autres
14 % arborées
et arbustives Imper-
212 ha
1 000ha méabilisé
non bâtiLes usages du référentiel
La trame verte et bleue
Des usages
multiplesLes usages du référentiel
L’occupation dans les zones commerciales
Formations
Parking
végétales
28,9 % 25,3 %
Des usages
multiples
Routier
Bâti 12,2 % Surfaces
perméab
les
3,3 %
19,1 % Non bâti
10,6 % Surfaces
en eau
0,5 %Les usages du référentiel
L’occupation dans les zones commerciales
% surface % emprise % emprise
Centre commercial Surface totale Places parking % non bâti % parking % routier
commerciale bâtie végétale
CC Saint-Clair 95 043 1 700 17,8 28 45,5 22,4 11,6 2,7
Val Saint-Clair 37 228 635 27,2 17 42,8 3,6 3 4,6
CC Côte de Nacre 87 414 1 476 8,4 18 33 44,9 12,4 0,9
CC Rots 303 762 2 406 10,6 10 19,1 25,3 12,2 28,9
Fleury - Ikea 113 833 1 343 4,7 17 20,3 17,5 11,9 45,6
Fleury - Castorama 54 475 495 8,4 24 29,5 36,4 2,4 22,4
Des usages CC Leclerc Ifs
Mondeville 2
156 771
545 733
1 214
5 542
21,4
7,3
7
12
26
21,3
27,4
29,4
8,2
13,1
16,7
28,9
multiples Mondevillage
Mondeville Oxylane
118 476
169 914
1 250
663
8,7
3,2
31
5
38,1
8
27,2
18,1
20,1
2,5
5,9
64,6
Mondeville Leroy Merlin 98 478 796 13 15 31,7 35,9 7,3 12,1
Douvres 48 647 481 22,5 17 20 26,2 9,1 22,3
Argences/Moult 84 242 777 20 9 19,8 27,3 13,7 19,1
Ouistreham 43 110 302 31,9 18 33,3 21,4 9,8 3,6
Troarn 34 911 316 18,2 7 20,4 26,9 14,3 20,2
Evrecy 20 455 201 20,7 11 21,4 26,6 7,6 23,6
Frénouville/Cagny 19 895 152 37 4 20,8 12,7 3,4 26,1
Bretteville sur Laize 9 409 44 13,8 9 13,1 15,9 - 47,8
Moyenne 113 431 1 100 16,5 14 26,5 25,3 9,6 20,5Les usages du référentiel
L’occupation dans les zones d’activités
17 % des ZAE sont bâties
Des usages
multiplesLes usages du référentiel
Complément de la base extension du tissu bâti
Des usages
multiplesUne données accessibles
Téléchargement sur demande auprès de Caen
Normandie Métropole
Visualisable dans notre application cartographique
Gé’Aucame – v2.1
Une donnée http://sig.aucame.fr/applis/Gé'Aucame-v2.1/
accessibleMerci de votre attention
L’occupation Retrouvez-nous sur
du sol de
Caen- www.aucame.fr
Métropole
http://sig.aucame.frConclusion
Parole aux partenaires de l’Observatoire foncier :
– Etablissement Public Foncier de Normandie
– Région NormandieVous pouvez aussi lire
