Common Ground Brussels - Securing land for the future we want - CBCS
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Common Ground Brussels
Securing land
for the future we want
© Catherine Antoine
Etat d’avancement - novembre 2020 L’initiative pour Common du CLTB, l’Ilot, Home Sweet Ground a été prise par le Coop, Les Petits Riens, CLTB. Alors que jusque-là il Logement pour Tous, était principalement actif Communa, Renovassistance et dans le domaine du logement Credal a été créé. acquisitif social, en 2019 Ce comité prépare la création il a commencé à réfléchir de la coopérative. à l’élargissement de ses Un groupe d’une quinzaine activités vers d’autres types de fondateurs potentiels de logement et vers d’autres est identifié. Au-delà des fonctions que le logement. associations représentées Pour ce faire, il voulait diversifier dans le comité de pilotage, ses moyens et faire aussi il s’agit notamment de appel aux investissements Solidarité Logement, Angela D, privés. Pour permettre l’accès Samenlevingsopbouw, à ces capitaux, il a été décidé Convivence, le RBDH, Une de créer une coopérative, Maison en plus, EVA, Hefboom qui suivrait les mêmes et bien d’autres. principes fondamentaux qu’un Le 22 octobre 2020, le comité community land trust. de pilotage a présenté une Petit à petit, après des proposition de charte, de échanges avec d’autres statuts et de plan financier au acteurs, l’initiative du CLTB s’est fondateurs potentiels. élargie. D’autres organismes qui Le but est de créer la sentaient les mêmes besoins coopérative avant la fin de et partageaient les mêmes l’année 2020. valeurs ont rejoint l’initiative. 3 opérations concrètes Plusieurs échanges avec des attendent déjà le financement partenaires potentiels ont été de la coopérative : organisés. les 10 logements qui seront Suite à ces échanges, un gérés par Angela D dans le Comité de pilotage, composé cadre de CALICO à Forest, un 2
espace associatif au rez-de- pour un an, qui permettra
chaussée du projet CLTB « d’accompagner la création de
Arc-en-Ciel » à Molenbeek, la coopérative et le
et l’achat d’une parcelle rue développement de projets
Raphaël à Anderlecht, socio-économiques.
pour y développer un espace
de quartier au rez et des
logements aux étages
(collaboration avec Solidarité
Logement).
Le CLTB a reçu un subside
de Bruxelles Economie Emploi
© CLTB
3
Constat - La problématique de la ville abordable Les grandes villes européennes personnes racisées, femmes,…). souffrent toutes d’une Elle a également conduit à problématique commune: l’émergence d’un nouveau l’augmentation des prix de phénomène: les travailleurs l’habitat et des terrains et un pauvres. décrochage de plus en plus important entre le revenu des Cette situation est ménages et le budget à allouer particulièrement exacerbée au logement, ainsi que des prix à Bruxelles, où seulement des espaces commerciaux et 40% des habitants sont les moyens des acteurs propriétaires de leur logement, associatifs et de l’économie et 50% des locataires vivent sociale. sous le seuil de pauvreté. La crise de 2008, la récession 50% de la population économique qui lui a fait suite bruxelloises est dans les et l’abondance de capitaux conditions d’accès au ont renforcé la brique et la logement social. terre comme valeurs refuges. Les listes d’attente reprennent Elles sont de plus en plus 48 000 ménages et s’étendent considérées comme des sur 20 années, alors qu’il solutions d’investissement et n’y a que 36 000 logements de spéculation. occupés. A cela il faut ajouter Cette dynamique est en le sans-abrisme qui touche contradiction avec le principe plus de 4 000 personnes et du droit au logement et à le problème du sans-abrisme l’habitat. caché, qui touche de plus en Elle a aggravé la précarisation plus les femmes. et l’exclusion d’une partie de Afin de garantir que les villes plus en plus importante de restent accessibles à tous, la société, surtout des plus il faut inverser la logique et vulnérables transformer le sol en un bien (familles monoparentales, commun. Le Community Land 4
Trust est un modèle qui permet logements et des locaux pour
de garantir l’accessibilité des différents usages à long terme.
© Ines Vansteenkiste Muylle
5
Common Ground - Une vision de la Ville
prenantes respectées et
La vision de la ville de Common
écoutées, quel que soit
Ground est une ville où tout le
leur catégorie sociale et
monde a droit de cité.
économique, leur genre ou
Une ville où le droit au logement
leurs origines.
est garanti pour toutes et tous
Une ville mixte, où les
et où tout le monde a accès à
différentes catégories
un environnement sain et a la
sociales coexistent au sein
possibilité de développer des
des différents quartiers et
projets humains, qu’ils soient
des immeubles. Des quartiers
sociaux, associatifs ou
et immeubles qui intègrent
culturels.
enjeux écologiques, cohésion
Une ville dont les habitant.
territoriale et inclusion sociale,
es sont les décideurs, parties
© Sophie Nuytten – VGC
6
afin d’éliminer les inégalités de
classes sociales, de genre et
des personnes racisées.
Une ville où l’accès et
l’abordabilité des logements
et des locaux pour projets
économiques, sociaux et
culturels sont garantis sur le
long terme.
© Jochen Kloeck
7
Ambitions du projet Common Ground
Extraire le foncier du Soutenir le développement
marché et le sécuriser comme de projets socio-culturels
bien commun. ou socioprofessionnels, et
notamment de l’économie
Augmenter la capacité sociale, par la mise à disposition
d’action du secteur de de terrains ou d’espaces.
l’immobilier social, sur base
du modèle des Community Permettre aux citoyens
Land Trust, par-delà le de jouer un rôle actif dans la
financement public, et cultiver construction et l’accessibilité
son autonomie au travers à tous de Bruxelles. Le projet
de l’épargne citoyenne et de permettra aux Bruxellois de
l’emprunt. construire la ville ensemble, de
développer des morceaux de
Produire des logements ville où ce ne sont pas les règles
acquisitifs et locatifs du marché qui s’appliquent,
abordables sur le long mais celle du bien commun.
terme et garantir que ces
logements restent abordables
à perpétuité. Par la mise en
oeuvre de ces ambitions,
la création d’une ville où
l’accès à un logement
décent et abordable permet
l’émancipation de tous, y
compris des ménages les
moins fortunés.
8
© Ines Vansteenkiste Muylle
9
Le modèle de Community Land trust
Common Ground se base sur le modèle des Community Land
Trust. Les bases de ce modèle sont les suivants :
MODÈLE DE PROPRIÉTÉ
HYBRIDE
Un CLT acquiert des terrains
pour les gérer dans l’intérêt de
la communauté. Il s’engage
à ne jamais se dessaisir de
ces terrains. Les bâtiments
sur ces terrains sont eux
la propriété individuelle des
résidents, ou dans certains
cas d’une organisation,
comme une association ou
une coopérative.
10PRIX PERPÉTUELLEMENT
ABORDABLE
Les propriétaires de logements
CLT peuvent vendre leur maison,
mais à un prix plafonné:
le vendeur pourra récupérer
ce qu’il a investi, et un petit
montant complémentaire.
Cette limitation du prix de
vente garantit que l’accès à
la propriété reste abordable
pour les acheteurs successifs,
revente après revente.
GÉRÉ PAR LA COMMUNAUTÉ
Les occupants de logements
CLT et toute personne du
quartier, peuvent devenir
membre, participer au
développement du CLT, et
élire leurs représentants au
CA. En général, un tiers des
administrateurs représente
les résidents, un autre tiers les
voisins et la société civile, et le
dernier tiers l’intérêt public ou
le gouvernement.
11Un nouvel outil citoyen – principes coopératifs
Cet outil fonctionnera sur le Une gestion commune
principe de la mutualisation et raisonnée du parc
des moyens, propre aux immobilier de la coopérative,
coopératives. Au-delà des de manière à satisfaire les
principes de fonctionnement besoins en logements et
du CLT, Common Ground suivra espaces professionnels des
les principes et objectifs associations membre et des
suivants: habitants. La coopérative
favorisera la satisfaction des
Créer des synergies de besoins de ses membres,
compétences et mutualisation associations comme habitants,
des moyens, qu’ils soient et la mobilité au sein du
humains, techniques ou parc immobilier, notamment
financiers, entre les différents de manière à répondre aux
acteurs besoins du parcours de vie des
habitants (par exemple vers
Si possible et pertinent, un logement de taille adapté,
développer des projets mixtes, ou du locatif vers l’acquisitif).
où différentes organisations
membres partagent des Activation des liens entre
bâtiments et mutualisent des les coopérateurs, notamment
espaces. entre investisseurs, acteurs de
l’immobilier social et habitants
et autres utilisateurs des
terrains et immeubles.
12© Ines Vansteenkiste Muylle
13Missions de la coopérative
Pour atteindre ces objectifs, Identification des besoins,
la coopérative pourra jouer demandes et attentes des
plusieurs rôles, effectuer futur.es habitant.es et
plusieurs missions. associations partenaires,
identification et sécurisation
Alliance foncière : Acquisition du foncier, étude de projet,
et gestion de terrains en vue sécurisation des moyens
de créer sur ces terrains des financiers (épargne privée,
habitations accessibles et fondations, dons, legs,…) et
des équipements tels que des mise en oeuvre de projet.
espaces économiques, des
lieux socio-culturels, etc. Suivi, entretien et rénovation
du parc existant : Constitution
Patrimoniale immobilière : d’un fonds de réserve destiné
Acquisition, pérennisation et au financement des travaux
mise en location de logements d’entretien et de rénovation
abordables et de locaux pour des bâtiments du parc
des associations, commerces, immobilier locatif; suivi de l’état
projets culturels, services de du parc immobilier (acquisitif
quartier… et locatif), planification
des besoins en entretien et
Développement immobilier : rénovation et planification
création, développement et et supervision des travaux
vente de logements acquisitifs d’entretien et de rénovation.
et locatifs accessibles
financièrement et de locaux Développement de nouveaux
pour associations et activités modèles économiques et
économiques, sur des terrains sociaux : la coopérative devra
qui restent propriété de être à même de développer
l’organisation. de nouveaux modèles,
notamment en intégrant
Montage de projet : la société civile, le secteur
14associatif et des activités connaitre au grand public les
économiques, en favorisant la spécificités du marché immo-
mixité fonctionnelle et sociale, bilier bruxellois, le fait que le
et en mélangeant logements logement a été détourné de
acquisitifs et locatifs et son objet de base pour être
projets sociaux, économiques devenu une solution d’investis-
et professionnels au sein d’un sement, les difficultés pour les
même immeuble. ménages les plus précaires à
se loger. Créer un mouvement
Sensibilisation et mobili- citoyen autour de ces enjeux.
sation du grand public : faire
© CLTB
15Principes de base de fonctionnement de Common Ground Principe 1 - De l’implication des habitants dans la gouvernance de la coopérative Les habitants et les autres le conseil d’administration et utilisateurs auront une dans la gestion des différents place importante dans la projets développés sur des gouvernance de la coopérative, terrains de la coopérative. aux différents niveaux, où cela sera possible, notamment dans Principe 2 - Approche transversale La coopérative s’attachera Les principes d’économie à développer des projets de circulaire ; et qualité, qui répondent aux Les clauses sociales dans enjeux urbains actuels que les marchés, en favorisant les sont: entreprise d’intégration et en La qualité architecturale contribuant à la lutte contre des projets: le travail en noir et le dumping Leur intégration dans une social. vision de quartier ; Les normes en vigueur La coopérative veillera concernant la qualité de également à fournir des l’habitat et de performance espaces professionnels et énergétique ; associatifs, notamment au Lorsque des immeubles sein de ses immeubles de seraient amenés à être vacants logements lorsque cela s’avère pour une certain durée, la opportun. mise en place d’occupations temporaires; 16
Principe 3 – De l’intendance
En tant que propriétaire des produits ou acquis répondent
terrains, responsable de la aux standards de salubrité et
pérennité des projets qui y sont environnementaux. Elle veillera
développés, la coopérative également à l’entretien des
met tout en oeuvre pour que bâtiments en bon père de
les projets soient durables. Elle famille, qu’elle soit propriétaire
assurera que les bâtiments ou non de la brique.
Principe 4 – Egalité entre les hommes et les femmes
La coopérative prendra et de gouvernance de la
les actions nécessaires coopérative (ex : recherche
pour assurer et favoriser la active de candidat.e.s,
participation égalitaire des adaptation des horaires de
femmes et des hommes dans réunions, etc) et emploiera une
tous les organes de gestion communication inclusive.
© CLTB
17Un projet de logement mixte,
développé par le CLTB
Notre société a investit dans
l’achat de cinq logements,
Je quitte une maison qui sont donnés en gestion
d’accueil. Je peux louer un d’une AIS.
appartement à un prix
social.
La ville doit être
accessible pour
tous. J’ai acheté
quelques parts de Nous avons acheté un
Common Ground. Je logement CLT. Nos voisins
suis donc propriétaire pensionnés gardent les
Nous sommes trop
d’une petite partie de enfants de temps en
âgés pour un crédit
terre, qui me sera temps.
hypothécaire, mais
accessible pour nous sommes contents
toujours. de pouvoir louer un
logement dans ce
projet
intergénérationel.
18Le CLTB construit des sol correspondant aux
logements aquisitifs pour des logements locatifs, grâce aux
familles à faibles revenus. investissements citoyens. Des
Des subsides régionaux lui investisseurs privés achèteront
permettent d’acheter le terrain des appartements.
et d’en déduire le coût du prix Ces logements seront gérés
d’achat des logements. socialement par une AIS.
Pour avoir des projets plus Puisque Common Ground est
mixtes, le CLTB voudrait propriétaire du sol, et que les
permettre à des personnes investisseurs renoncent à une
âgées ou à des personnes en partie importante de la
situation précaire d’habiter plus-value au moment de la
dans ces projets. Des revente, les logements vont
logements locatifs seraient la pouvoir être loués à des
solution, mais le CLTB ne reçoit prix accessibles, et ce,
pas de subsides pour ceux-là. définitivement.
Common Ground achètera le
19Une maison pour le
Housing first
Je veux aider ceux qui ont eu moins
de chance que moi. En offrant ma
maison à une Maison d’accueil, et
le terrain à Common Ground, j’ai la
garantie qu’il sera toujours utilisé
dans l’intéret de ceux qui en
ont besoin.
Notre Maison d’accueil est toujours à
la recherche de solutions pour mettre
fin au sans abrisme. Mais rénover des
maisons, ce n’est pas notre métier.
La collaboration avec Common
Ground est la meilleure solution.
Après deux ans dans la rue, j’aurais
enfin mon chez moi.
20Un mécène offre sa maison à supplémentaire que la maison
une maison d’accueil pour y sera toujours utilisée dans
développer des logements l’esprit qu’il souhaitait. Pour la
pour sans-abris. La maison Maison d’accueil, c’est une
d’accueil n’a pas les moyens solution parfaite: elle peut
financiers pour faire les travaux faire ce qu’elle sait bien faire,
de rénovation nécessaires, et c’est-à-dire gérer des
n’a pas l’expertise pour gérer logements “housing first” pour
la rénovation. des personnes qui sont à la
Common Ground rénove la rue.
maison, grâce à un prêt de ses Pour les sans-abris, c’est la
coopérateurs. Après les possibilité d’avoir accès à un
travaux, la propriété du sol logement décent.
revient à Common Ground, Pour Bruxelles, c’est un terrain
et la Maison d’accueil reste qui est définitivement sortit
propriétaire de la maison. Pour du marché spéculatif.
le donateur, c’est une garantie
21Un projet d’habitat groupé
solidaire
Nous voulons investir notre Mes parts de coopérateur
argent de façon éthique. Nous contribuent à ce que les
avons acheté un appartement logements AIS puissent
dans le projet, que nous être loués à un prix social.
donnons en gestion d’une AIS.
Avec mon petit salaire, je
ne sais pas me permettre
Notre AIS a su prendre en un appartement sur le
gestion des appartements marché privé. Je loue un
neufs, qui ne seront jamais des appartements gérés
mis sur le marché. Nous voulons vivre dans un par l’AIS.
environnement chaleureux
et solidaire. Nous avons initié
ce projet, nous avons acheté
un appartement et nous
avons pris des parts dans la
coopérative,
pour la valeur foncière de
notre appartement.
22Un groupe de famille veut investisseurs veulent vendre,
développer un habitat groupé ils le feront aux conditions
à Bruxelles. Ils ne veulent pas anti-spéculatives propres
que ce projet soit réservé aux à tous les projets Common
gens qui peuvent se le Ground.
permettre. - Une partie du terrain
Le projet sera développé sur sera financé par d’autres
un terrain de Common Ground. coopérants de Common
Cela garantira la pérénité du Ground, permettant ainsi
projet comme voulu par les qu’une partie des logements
initiateurs, et permettra de soit pour toujours accessible
rendre quelques logements pour des personnes à bas
accessibles pour des revenus.
personnes à faibles revenus. Dans ce projet, Common
Le terrain est financé par Ground
Common Ground. - Sera le propriétaire du terrain
- Les habitants aux revenus et en garantira l’accessibilité
moyens achèteront des parts permanente.
pour un montant qui - Développera, avec le
correspondra à le valeur groupe porteur, le projet de
foncière de leur appartement. logement et vendra ensuite les
Ils seront propriétaires de leur logements aux familles, aux
appartement, et, en habitants et aux investisseurs.
tant que coopérants de
Common Ground, ils seront
“copropriétaires” du sol.
- Quelques logements seront
achetés par des investisseurs
privés. La condition reste
que les logements soient,
et ce pour toujours, donnés
en gestion à une AIS. Si les
23Des logements au-dessus d’un
local associatif
Les locaux de mon association
étaient en mauvais état et
nous n’avions pas les moyens
de nous occuper de la
rénovation. Grâce à Common
Ground, nos locaux seront
rénovés. En échange, nous
avons cédé la propriété de
notre terrain.
Ca fait 10 ans que nous
attendons un logement social.
Maintenant, nous allons Nos parts de coopérateurs
pouvoir acheter un nouveau permettront à Common
logement, construit au-dessus Ground de financer la
d’un local associatif dans construction du logement au-
notre quartier. Le jour où l’on dessus de la maison de
souhaite revendre notre quartier, et d’en diminuer le
logement, il sera toujours prix d’achat.
accessible financièrement.
24Une maison de quartier est permet à Common Ground de
propriétaire d’un local qu’elle construire un logement au-
utilise depuis vingt ans. Le dessus de son local.
local compte un seul étage Une famille qui est candidate-
et a besoin d’une rénovation acheteur du CLTB peut
lourde. acheter le logement, dont elle
Common Ground s’engage à sera propriétaire, sans être
prendre en charge la rénovation propriétaire du sol. Elle ne
lourde de ce local. En échange, payera qu’une partie
la maison de jeunes cède du prix de la construction.
la propriété du terrain et
© Ines Vansteenkiste Muylle
25Financer le sol pour l’économie
sociale
Nos locaux vont être vendus. Nous
cherchons un endroit stable, en ville.
Nous avons un peu d’économies, et
nous pouvons faire un crédit,
Je fais un stage d’insertion mais qui n’est pas suffisant pour
chez eux. Pour moi, c’est très acheter un local. Common Ground
important de pouvoir travailler nous offre la possibilité d’acheter un
dans mon quartier. local, sans devoir payer le sol.
Nous avons l’habitude de faire
nos courses chez eux, et nous
voulons les aider à rester à
Bruxelles. Nous avons acheté
des parts chez Common
Ground pour acheter le sol.
26Une entreprise d’économie locaux dans un ancien atelier
sociale doit déménager. Les qu’ils ont rénovés. Parce qu’ils
locaux qu’ils utilisent depuis ne doivent pas payer le terrain,
des siècles vont être démolis et puisqu’ils peuvent partager
pour y construire des certains espaces et
logements de luxe. Ils ont un équipements, ils sont en
peu d’économies, et beaucoup mesure d’acheter. Ils motivent
de clients ont envie de les leurs clients à acheter des
aider. parts de Common Ground,
Ils contactent Common permettant ainsi de faciliter
Ground, qui leur propose des l’opération.
27Common Ground est une initiative de :
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