CONSTRUCTION LOCATIVE ET IMMEUBLES RÉCENTS - RAPPORT DE MARCHÉ - PMML
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CONSTRUCTION LOCATIVE
ET IMMEUBLES RÉCENTS
RAPPORT DE MARCHÉ
PMML.CA
L’ÉQUIPE PMML
PATRICE SANAA
MÉNARD BENZAKOUR
COPROPRIÉTAIRE COPROPRIÉTAIRE
ET PRÉSIDENT ET VICE-PRÉSIDENTE
COURTIERS HYPOTHÉCAIRES
WILLIAM DUVERNAY ALEXANDRE GAGNÉ ALEXANDRE BOISVERT CHRISTIAN POMERLEAU
JEAN-PHILIPPE PARADIS MATHIAS HACHEY REMY BOUDREAU
COURTIERS IMMOBILIERS
FRANÇOIS GAGNON THIERRY SAMLAL SYLVAIN LACASSE NICK SLOBODINUK
NICK RAYMOND CHRISTOPHER CÉLESTIN DANICK LAUZON ALAIN ROCHEFORT
AVI BREITMAN FANNY ROOSEBOOM CIDRIK GAGNÉ FRANÇOIS NEPVEU
SAMUEL LAPOINTE WEI WANG HUGO MATHIEU MATHIEU BOUCHER PATRICK BEAULÉ
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RAPPORT DE MARCHÉ
CONSTRUCTIONS RÉCENTES
MOT DE L’ÉDITEUR
C’est avec grande fierté que notre équipe spécialisée en construction récente vous présente ce
rapport de marché. Cette nouvelle édition vous outillera afin de mieux comprendre les tendances
actuelles de marché de la construction locative.
Au Québec, depuis les douze derniers mois, plusieurs facteurs ont impacté l’industrie. Une hausse
marquée des coûts de constructions a été observée, autant dans la main d’œuvre que dans les
matériaux. Les taux d’intérêt ont eu un impact marqué sur la valeur des immeubles récents, tout
comme les augmentations continues des loyers. L’industrie s’appuie actuellement sur une saine
augmentation du prix au pied carré locatif, ce qui attire de plus en plus les promoteurs vers la
DAVID construction de multi-logements. Cette essor est expliqué autant par les efforts publics que privée.
PARADIS Comme vous pourrez le constater dans le tableau qui nous a été fourni par l’APCHQ, 49 % des
Coordonateur mises en chantier de la province sont présentement affectés au marché locatif.
Marketing PMML À la lumière de vos lectures, vous constaterez que la construction locative est un marché en
pleine expansion et que les prochaines années s’annoncent prometteuses pour les municipalités
urbaine.
Bonne lecture!
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SOURCES DE DONNÉES HARMONISATION DES CALCULS
• Transactions conclues par PMML Afin de développer les ratios de taux de capitalisation,
• Recherches de marché PMML nous avons harmonisé les dépenses avec la méthode
• Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ.CA) utilisée par la SCHL, les institutions financières
• JLR Solutions Foncières (JLR.CA) ainsi que les évaluateurs agréés qui utilisent
• Registre foncier du Québec majoritairement les mêmes barèmes, et ce, pour
• SCHL.CA (http://www.cmhc-schl.gc.ca observateur/) toutes les transactions dont les revenus et dépenses
• Zipplex (www.zipplex.ca) étaient disponibles.
• Statistiques Canada
• Société canadienne d’hypothèques et de logement :
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr
• APCHQ (https://www.apchq.com)
LEXIQUE
Coût par logement
CPL Prix de vente/nombre de logements
RB Revenu brut
Multiplicateur de revenu brut
MRB Prix de vente/revenu brut
TGA Taux global d’actualisation
Multiplicateur de revenu net
MRN Prix de vente/revenu net
TGA (%) (Revenu net/prix de vente) X 100
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
RATIOS DE VENTES DES
CONSTRUCTIONS RÉCENTES
PAR THIERRY SAMLAL
Courtier immobilier agréé
Les tendances se maintiennent, le marché de vente des Voici l’analyse des transactions ayant été notariées depuis
constructions neuves et récentes (immeubles construits la dernière année. Les prix demeurent à la hausse pour les
après 2010) continue à prendre de l’ampleur avec des immeubles de 11 logements et moins avec une hausse
mises en chantier important et des projets de densification considérable de 11 % du prix de vente depuis les 12 derniers
en construction dans tous les secteurs urbains. Même si les mois. Cette hausse marquée est due à la forte demande
mises en chantiers ont culminé en 2018, elles diminuent d’acheteurs qualifiés recherchant un immeuble abordable,
cette année, mais demeurent élevées. En effet, selon les à la facilité d’obtenir un financement hypothécaire pour les
prédictions de l’APCHQ, Pour ce qui est de 2019, les mises immeubles de 6 logements et à l’accessibilité des terrains
en chantier de logements destinés aux propriétaires- pour la construction des plus petits multi-logements. Pour
occupants, aux copropriétaires et aux locataires devraient cette catégorie, les ventes dépassent et se rapprochent
diminuer respectivement de 17 %, 5 % et 9 %. actuellement à près de 14,5 fois les revenus bruts. Cela
INDICATEURS DE MARCHÉ (CONSTRUCTION 2010+)
6 À 11 LOGEMENTS 12 À 49 LOGEMENTS 50 LOGEMENTS ET + TOUS LES LOGEMENTS
12 12 12 12
VARIATION VARIATION VARIATION VARIATION
DERNIERS DERNIERS DERNIERS DERNIERS
ANNUELLE ANNUELLE ANNUELLE ANNUELLE
MOIS MOIS MOIS MOIS
TRANSACTIONS 31 +3 % 18 +64 % 5 +150 % 54 +26 %
CPL 150 000 $ +11 % 146 000 $ -1 % 309 000 $ +115 % 152 000 $ +10 %
MRB 14,8 +14 % 13,7 +1 % 12,9 +100 % 14 +7 %
MRN 20,4 +2 % 22,1 +6 % 19,7 +100 % 21,5 +7 %
TGA 4,9 % -2 % 4,5 % -6 % 5,1 % +100 % 4,7 % -7 %
STATISTIQUES DES LOYERS (CONSTRUCTION 2010+)
TAUX D’INOCUPATION TAUX DE ROTATION LOYER MOYEN
OCT. OCT. OCT. OCT. OCT. OCT.
VARIATION
2017 2018 2017 2018 2017 2018
MONTRÉAL 4,3 % 2,6 % N/D N/D 1 078 $ 1 165 $ +8 %
LAVAL/RIVE-NORD N/D N/D N/D N/D 1 006 $ 1 139 $ +13 %
LANAUDIÈRE 3,0 % 0,4 % N/D N/D 891 $ 930 $ +4 %
LONGUEUIL/RIVE-SUD 2,1 % 1,1 % 16,6 % N/D 941 $ 1 011 $ +7 %
TROIS-RIVÈRES 3,1 % 0,8 % 21,2 % 16,9 % 716 $ 720 $ +1 %
RÉGION DE QUÉBEC 5,8 % 4,5 % 21,6 % 22,1 % 1 044 $ 1 071 $ +3 %
GATINEAU/OUTAOUAIS N/D 0,3 % N/D N/D 898 $ 939 $ +5 %
Source : SCHL - Rapport sur le marché locatif 2018 | Statistiques non disponibles pour la région de Centre-du-Québec et Sherbrooke
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
veut dire que les loyers sont à la hausse et supportent Les statistiques reliées aux loyers
l’augmentation des prix de vente.
Les taux d’inoccupation chutent pour toutes les catégories.
Pour la catégorie des 12 à 49 logements ainsi que les Nous avons compilé les données d’octobre 2017 à octobre
immeubles de 50 logements et plus, le nombre de ventes a 2018 pour les immeubles construits après 2010. Le taux
augmenté de manière considérable, mais reste moins élevé pour Montréal passe de 4,3 % à 2,6 % et Québec demeure
que la catégorie de 6 à 11 logements. Cela s’explique par l’endroit ou l’inoccupation est le plus élevée passant
une rareté reliée à la disponibilité de terrains et au fait que 5,8 % à 4,5 %. La plus forte variation est enregistrée dans
plusieurs des immeubles en construction n’ont pas encore Lanaudière avec une baisse de 2,6 % de l’inoccupation en
été remplis et stabilisés. Pour ces catégories, certains l’espace de 12 mois. Le taux le plus bas est pour la région
constructeurs préfèrent refinancer les immeubles lorsqu’ils de l’Outaouais à 0,3 %.
sont construits et les opérer à court terme en attendant
Pour les immeubles neufs et récents, les loyers sont à
que leur besoin en liquidité change ou qu’ils trouvent un
la hausse dans tous les secteurs sauf pour Sherbrooke
autre terrain à développer. À ce moment, ils prendront leur
qui affiche une baisse des loyers moyens de 4 %. La plus
décision de vendre ou pas.
forte variation est enregistrée pour le secteur de Laval
Pour les 12 logements et plus, l’offre disponible sur le marché et de la Rive-Nord avec une augmentation de 13 %. Cela
sera directement proportionnelle avec la disponibilité est principalement dû au fait que des constructions
de terrains bien située. Les prix des immeubles de 12 à d’envergures avec clientèle cible ont été érigées et sont
49 portes demeurent stables avec une baisse du prix par maintenant louées. Le revenu moyen par porte pour ce
porte de seulement 1 %. Pour la catégorie des immeubles secteur est passé de près de 1 000 $/mois a 1 139 $/mois.
de 50 portes et plus, le prix par porte démontre une forte Les loyers pour tous les types de logements confondus
hausse due au fait que l’inventaire vendu est principalement ont dépassés le seuil du 1 150 $/mois pour Montréal et
situé dans des secteurs à forte demande et aux endroits 1 000 $/mois pour la Rive-Sud de Montréal. Le secteur de
où les revenus locatifs sont élevés. Cela permet de vendre Gatineau prend une hausse de 5 % ce qui est considérable.
plus cher la porte et d’offrir un produit plus luxueux aux Le marché de Québec est relativement stable avec une
locataires. hausse de 3 % du loyer moyen.
Pour les immeubles de 49 logements et moins, il est
Le baromètre à la hausse
intéressant de constater que les TGA demeurent bas et
gravitent en moyenne dans la fourchette de 4,5 % - 4,9 %. On retient que les loyers sont à la hausse et que les prix
Évidemment que certaines ventes se feront à l’extérieur de par porte augmentent pour les propriétés neuves et
cette moyenne dépendamment de la situation géographique, récentes. N’oublions pas qu’il y a moins de contraintes
de la proximité des services ou de la qualité de construction pour augmenter les revenus pour un immeuble construit
de l’immeuble. Pour la catégorie des 50 logements et plus, dans les 5 dernières années ce qui permet, dans les limites
les ventes demeurent stables avec un TGA de 5,1 % pour la du possible, de hausser les loyers sans limites autres que
dernière année. la capacité de payer de la clientèle. Tant que la demande
pour les logements neufs et récents se maintient et que les
Il est fort intéressant de noter que le taux global
locataires ne se tournent pas vers l’achat, les tendances
d’actualisation des immeubles de 6 à 11 logements et celui
risquent de se maintenir. Le coût d’acquisition des terrains
des plus de 50 portes et plus se rapprochent de 4,9, ce qui
et le coût de construction d’immeubles neufs auront un
est identique à des taux de marché pour des immeubles
impact direct soit sur les valeurs marchandes ou sur la
existants (donc construits avant 2010). La différence est
marge de profit des constructeurs. Pour l’instant, il n’y a pas
que pour un ratio de rentabilité semblable vous pouvez
de ralentissement en vue !
acheter un immeuble récent sans ou avec très peu de
dépenses en capital et habité par des locataires de choix.
De plus, la gestion est souvent facilitée dans les immeubles
construits après 2010 dues au fait qu’il y a moins de
réparations ponctuelles à y effectuer.
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
L’ACQUISITION DE TERRAINS POUR LA
CONSTRUCTION LOCATIVE
PAR DAVID PARADIS
Coordonnateur marketing constructions récentes
Les terrains pour la construction de multi- Selon la SCHL, due à la rareté des terrains sur l’île de
logements sont-ils un bon investissement? Montréal, ce sont la première et la deuxième couronne qui
connaissent présentement d’importantes mises en chantier
Depuis 2013, nous avons connu à Montréal une croissance dans le créneau des logements locatifs. Les décisions de
exponentielle au niveau du développement immobilier. mises en chantier sont basées sur une demande du marché
Statistique Canada estime que le secteur résidentiel a généré et des perspectives de rentabilité très intéressantes pour
des investissements de l’ordre de 2,2 milliards de dollars, les investisseurs.
soit une augmentation de 10,6 % par rapport à l’année
précédente. La hausse annuelle des investissements dans Les taux d’inoccupation et les loyers, pour les immeubles
les constructions multifamiliales a, quant à elle, effacé le récemment construits, nous permettent de mieux
recul observé dans les résidences unifamiliales (-8,0 %). comprendre la vigueur du marché de la construction locative.
MISE EN CHANTIER AU QUÉBEC
POUR LES LOGEMENTS LOCATIFS ET L’ENSEMBLE DES LOGEMENTS
MISE EN CHANTIER* CROISSANCE ANNUELLE PART TOTAL
ENSEMBLE DES ENSEMBLE DES
MARCHÉ LOCATIF MARCHÉ LOCATIF MARCHÉ LOCATIF
LOGEMENTS LOGEMENTS
2010 43 527 8 979 - - 21 %
2011 41 799 7 161 -4 % -20 % 17 %
2012 40 526 7 017 -3 % -2 % 17 %
2013 31 777 7 759 -22 % +11 % 24 %
2014 33 254 8 074 +5 % +4 % 24 %
2015 33 029 13 020 -1 % +61 % 39 %
2016 32 528 13 745 -2 % +6 % 42 %
2017 40 723 18 571 +25 % +35 % 46 %
2018 40 821 20 184 0% +9% 49 %
Source : Statistiques du secteur de l’habitation, gracieuseté de l’APCHQ
*Centres urbains de 10 000 habitants et plus
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
Cette hausse soutenue de la demande envers ce type de le plan d’urbanisme de la ville avant de passer à l’action
construction fait en sorte que les terrains dans plusieurs et ne pas hésiter à communiquer avec un spécialiste qui
secteurs sont de plus en plus difficiles à acquérir sur le saura vous guider à travers ce processus. À titre d’exemple,
marché. En effet, en examinant les villes de Lebourgneuf, la MRC des Laurentides possède sur son territoire plusieurs
Sainte-Foy, Beauport, Lévis, Mirabel, Boisbriand, Brossard, millions de pieds carrés de terres agricoles, détenues par la
Candiac et Saint-Hubert nous pouvons observer une forte CPTAQ (Commission de protection du territoire agricole du
demande envers les terrains. Les promoteurs immobiliers Québec) refuse d’effectuer une dérogation de zonage pour
achètent, vendent et développent continuellement de plus ces terrains si les activités prévues ne sont pas axées sur
grandes superficies de terrains. le développement durable et écologique. On peut toutefois
spéculer que, d’ici les 10 prochaines années, ces terrains
Est-ce le bon moment de vendre ou seront éventuellement libérés par la ville pour faire place
développer vos terrains? à de nouveaux développements et maintenir la croissance.
Plusieurs facteurs devraient être considérés pour un En résumé, avec des terrains qui sont de plus en plus
achat de terrain, soit l’accessibilité, le zonage ainsi que la convoités par les développeurs et la part des mises en
localisation. Si le terrain que vous convoitez est en zone chantier locatives qui ne cessent de s’accroître, les villes en
verte ou agricole, vous ne pourrez pas entamer vos projets périphérie des grands centres ne pourront rester passives
de développement sans avoir obtenu au préalable une devant le potentiel de revenus que génèrent les taxes
dérogation ou une modification de zonage. Un terrain à vendre foncières additionnelles. L’avenir s’annonce prometteur en
en zone industrielle ne permet pas non plus la construction construction locative.
d’un multi-logements. Il faut alors vous assurer de vérifier
SAVIEZ-VOUS QUE L’AGENCE PMML EST
RECONNUE POUR SON PLAN MARKETING AFIN
DE MAXIMISER LA VALEUR DE VOS TERRAINS
ET DE VOS IMMEUBLES?
Sources :
QUÉBEC INTERNATIONAL. Découvrez la région de Québec grâce à des statistiques économiques. [En ligne] Repéré au https://www.quebecinternational.ca/fr/
statistiques-economiques-quebec
ESPACE QUÉBEC, Capsule Altus - Brèves immobilières. [Support] Repéré au https://fr.calameo.com/read/0025742127e332ccabcc4
DESJARDINS. Études économiques Juin 2019. [Support] Repréré au https://www.desjardins.com/a-propos/etudes-economiques/conjoncture-quebec-ontario/
etudes-regionales/index.jsp
STATISTIQUES CANADA. [En ligne] https://www.statcan.gc.ca/fra/debut
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
MONTRÉAL EN AVANT-PLAN
PAR THIERRY SAMLAL
Courtier immobilier agréé
L’explosion économique de Montréal s’accélère et se fait mieux s’adapter aux changements de la vie professionnelle
remarquer ailleurs au Canada ainsi qu’à travers le monde. et personnelle.
Pour les citoyens locaux, la multiplication des grues et
de chantiers d’envergures devient la réalité de tous les
Le plan métropolitain d’aménagement et de
jours. Les anciennes infrastructures se font rapidement développement (PMAD)
remplacer par des œuvres de qualité. La venue des firmes En 2012, la Communauté métropolitaine de Montréal,
de technologie a placé la métropole dans le peloton de tête agglomérant 82 municipalités de l’île de Montréal et de
des industries de gaming et de développement de logiciels la première couronne, a élaboré un plan d’aménagement
au Canada. Des firmes telles que Google1 et Ubisoft ont du territoire visant le développement durable et la mise en
décidé non seulement de s’installer au centre-ville ou dans place de milieux de vie de qualité. Tout comme la grande
les quartiers de choix, mais également d’y développer région Métropolitaine de Toronto, il a été décidé que le
leurs opérations en y signant des baux à long terme et en territoire sera développé et amélioré en passant par la mise
investissant dans l’éducation de la main-d’œuvre locale2. en place de points de transit reliés aux transports collectifs
La forte demande, entre autres, pour des logements neufs et aux axes routiers. Ce type de conception est connu sous
ou récents, bien adaptés aux besoins de la force de travail, le nom de Transit Oriented Development ou T.O.D.
fait hausser les valeurs locatives et se traduit par une « Le TOD est un développement immobilier de moyenne à
augmentation de la valeur économique des constructions haute densité, structuré autour d’une station de transport
neuves et récentes. Le tout jumelé à des taux d’intérêt bas en commun à haute capacité, comme une gare de train,
et la demande croissante d’investissements immobiliers une station de métro, une station de Service Léger sur
mondiaux fait en sorte que Montréal devient rapidement rail (SRL) ou un arrêt de bus. Situé à distance de marche
une place de choix pour l’investissement pancanadien et d’un point d’accès important du réseau de transport en
étranger. D’ailleurs, on remarque depuis quelques années, commun, le TOD est un quartier qui conjugue notamment les
de plus en plus d’achats de multi-logements par des déplacements actifs, la mixité sociale et le design urbain5. »
fonds d’investissement privés ainsi que par les fiducies de
placement immobilier sur l’île de Montréal et, plus rarement, Le plan vise à concentrer 40 % à 60 % des nouveaux
en périphérie. ménages dans les aires TOD d’ici la fin du plan actuel
prévu pour 2031. D’ailleurs, près de 40 % des logements
Pas étonnant que la population de Montréal vient de dépasser construits entre 2011 et 2017 ont déjà été implantés
les 2 millions d’habitants. L’âge moyen de sa population est dans des secteurs TOD6. Chaque secteur doit atteindre
d’environ 40 ans. L’immigration est une des causes de cette une densification minimale selon ce qui a été planifié et
augmentation. La majorité des nouveaux arrivants sont dans l’objectif a déjà été atteint pour près de trois quarts des
la vingtaine3. Même avec une décroissance légère de la 155 TODs définis lors de la mise en place du Plan
population active, le taux de chômage demeure au plus bas métropolitain d’aménagement et de développement.
qu’il a été en 43 ans au Québec4. L’augmentation de valeurs
des propriétés résidentielles, par conséquent la réduction Les municipalités sont donc ouvertes et encouragées à
de la facilité d’accès à des propriétés résidentielles à bon développer leur territoire dans un rayon de 1 km d’une
prix, et le besoin d’être bien localisé pour accéder au lieu bouche de Métro, d’une gare de train de banlieue ou d’un
de travail font en sorte que beaucoup désirent louer au lieu système léger sur rail (SLR comme le REM) ou dans les
d’acheter. La location permet à la population travaillante de 500 mètres des points d’accès importants par autobus.
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
On remarque que le développement se fait évidemment à Le BIXI, le vélo payant et libre service, et JUMP, le vélo
Montréal, mais surtout dans la première couronne, car les électrique libre service de UBER, font également partie de
terrains y sont disponibles et facilement aménageables. Par l’initiative de développement du réseau de piste cyclable
rapport au nombre total de nouveaux logements construits, de Montréal et peuvent, de plus loin, inciter la population
la quantité bâtie entre 2011 et 2017 dans les aires TOD à s’installer dans des logements à proximité des pistes
atteint respectivement 72,3 % pour l’agglomération de cyclables.
Montréal, 14,7 % pour l’agglomération de Longueuil, 13,9 %
pour Laval, 17,7 % pour la Couronne Nord et 14,7 % pour la
Les centres d’intérêt géographiques = la
Couronne Sud7. Ces chiffres sont considérables. création de pôles
Le moteur principal du développement est le transport La densification du territoire du Montréal Métropolitain
collectif et son électrification. Un bon exemple est se fait principalement le long des axes routiers situer
l’implantation du Réseau express métropolitain (le REM) : en périphérie de la ville et près des centres d’intérêt,
le plus grand projet de transport collectif électrique au notamment culturels, sur l’île de Montréal même. Au centre-
Québec depuis les 50 dernières années verra le jour dans ville, le Quartier des spectacles connaîtra un développement
le Montréal Métropolitain en 2021, sera 100 % électrique vertical avec l’implantation de deux tours, une de
et comptera 26 stations étalées sur un réseau de 67 km. 51 étages et l’autre de 53 étages, un ambitieux projet de
1 000 unités résidentielles signé Devimco9. Les deux tours
L’expansion du métro de Montréal contribuera aussi à la seront reliées par une passerelle centrale. Le triangle
densification des quartiers. Il est prévu que la ligne bleue formé par Radio-Canada, la brasserie Molson et Pont-
soit prolongée de la station Saint-Michel jusqu’à Anjou. Jacques-Cartier sera marqué par trois projets intégrés
D’ailleurs, les avis d’expropriation ont été envoyés en vue de microquartiers commerciaux et résidentiels avec la
de l’implantation des futures stations. Il y a aussi le projet particularité qu’ils auront chacun un cachet particulier quant
à l’étude de la ligne rose qui devrait s’étendre de Montréal- au « lifestyle » qu’ils offriront aux résidents et utilisateurs.
Nord jusqu’à Lachine en passant par le centre-ville de L’idée est d’attirer une clientèle qui désire être au centre de
Montréal. Longueuil devrait aussi voir quelques stations la vie culturelle montréalaise.
s’ajouter à son profit avec la prolongation de la ligne jaune.
AIRES TOD* ET CORRIDORS DE
TRANSPORT DU GRAND MONTRÉAL
*Aires TOD au PMAD en date du 1er juin 2018.
Source : CMM, 2018.
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
La densification par pôle commercial crée aussi des Leur attrait repose sur la proximité des axes routiers, sur
écosystèmes où l’implantation de centres commerciaux l’accès au train de banlieue et la présence de centres
attire les gens à habiter le secteur. L’implantation des commerciaux et autres services.
mégas centres commerciaux le long de l’axe de l’autoroute
15 (traversant la métropole du Nord au Sud) en est un
L’impact de ces tendances
parfait exemple. La densification et l’accessibilité aux transports auront
comme effet d’accroître les constructions de multi-
Le point fort de ces pôles est la mixité commerciale qui
logements neufs dans les secteurs ciblés et de pousser les
permet dorénavant aux localités d’augmenter leur popularité
loyers moyens à la hausse. L’impact qu’aura la croissance
auprès des populations cibles et de mettre en place
des revenus nets est la majoration des valeurs économiques
différents commerces et infrastructures qui desservent la
des immeubles situés dans les TODs ou les pôles d’intérêts.
clientèle. Pensons entre autres, aux villes de Boisbriand
Au final, il y aura une augmentation des valeurs marchandes
(Faubourg Boisbriand), Blainville (SmartCenter Blainville),
ainsi que de la capacité de financement et refinancement
Mirabel (Premium Outlets Montréal), Brossard (Quartier
des immeubles. Aussi, la plus-value reliée à la proximité des
DIX30 et Solar Uniquartier) et Laval (Centropolis). Depuis
services et des transports fera que la valeur des terrains
la mise en place de ces centres d’intérêt, l’implantation
et des immeubles devra croître au fur et à mesure que
de quartier d’immeubles résidentiels de moyenne et haute
le territoire se densifie. Le besoin pour des logements
densité se fait rapidement et l’engouement ne ralentit pas.
ne cessera d’augmenter étant donné que l’accès à la
Le RoyalMount en est un autre exemple, un quartier projeté
propriété est difficile et que le revenu moyen des ménages
écodurable et rassembleur, collé sur la ligne de métro
montréalais tarde à monter.
orange, à l’intersection de l’autoroute 15 et de l’autoroute
40 et qui est en construction en ce moment.
La densification sur l’axe nord-sud existe également sur
l’axe ouest-est. Vaudreuil-Dorion ainsi que Terrebonne
et Mascouche sont de bons exemples de territoires en
développement.
1. LAPRESSE.CA (2018, 18 décembre). Google ouvre la voie à une expansion à Montréal. [En ligne]. Repéré au (https://www.lapresse.ca/affaires/economie/
immobilier/201812/17/01-5208408-google-ouvre-la-voie-a-une-expansion-a-montreal.php
2. UBISOFT MONTRÉAL. (2018, 10 décembre) Ubisoft Montréal: Lancement officiel du programme et partenariat panquébécois important. [En ligne]. Repéré au
https://montreal.ubisoft.com/fr/ubisoft-education-lancement-officiel-du-programme-et-partenariat-panquebecois-important/
3. LAPRESSE.CA (2019, 29 mars). La population de Montréal franchit le cap des deux millions d’habitants. [En ligne]. Repéré au www.lapresse.ca/actualites/grand-
montreal/201903/28/01-5220021-la-population-de-montreal-franchit-le-cap-des-deux-millions-dhabitants.php
4. LE JOURNAL DE MONTRÉAL. (2019, 5 juillet). Le taux de chomage qu Québec s’établit à 4.9% en juin. [En ligne] Repéré au https://www.journaldemontreal.
com/2019/07/05/le-taux-de-chomage-au-quebec-setablit-a-49--en-juin
5. COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL. (2018, 13 août).Quartiers TOD. [En ligne] Repéré au http://cmm.qc.ca/champs-intervention/amenagement/
dossiers-en-amenagement/quartiers-tod/
6. CAHIERS MÉTROPOLITAINS NO 7 - Suivi PMAD 2012-2018, Septembre 2018, CMM, ISSN-1925-2072, p.1
7. CAHIERS MÉTROPOLITAINS NO 7 - Suivi PMAD 2012-2018, Septembre 2018, CMM, ISSN-1925-2072, p.19
8. CAISSE DE DÉPÔT ET PLACEMENT DU QUÉBEC. Investissement durable. [En ligne] 2018. Repéré au https://www.cdpq.com/sites/default/files/medias/pdf/fr/ra/
id2018_rapport_investissement_durable_fr.pdf
9. DEVIMCO IMMOBILIER. Maestria condominiums, projet immobilier résidentiel. [Support]. Repéré au https://devimco.com/projet/maestria-condominiums/
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
IMPACT DE LA HAUSSE DES COÛTS DE CONSTRUCTION
avec Alexandre Boisvert et Christian Pomerleau, courtiers hypothécaires
« Un prêt de construction sera fait
à 75 % des coûts donc si la valeur
se rapproche de nos coûts, le 10 %
qu’il est possible d’aller chercher
avec la SCHL va faire une grosse
différence. »
- Alexandre Boisvert
Christian Pomerleau : Bonjour, cher lecteur. Nous ces valeurs se rapprochent va nous forcer à aller vers une
allons discuter de la construction et l’impact de la hausse des stratégie plus qu’une autre ?
coûts. Pour cela, je me joins à Alexandre Boisvert qui est le
AB : Certainement, car habituellement un prêt de
spécialiste de la construction chez PMML. Peux-tu nous parler
construction sera fait à 75 % des coûts donc si la valeur se
de l’impact ? Depuis combien de temps y’a-t-il une hausse ?
rapproche de nos coûts, le 10 % qu’il est possible d’aller
Alexandre Boisvert : On remarque que, dans la chercher avec la SCHL va faire une grosse différence dans
dernière année et demie, il y a eu une forte hausse des les poches du promoteur à savoir s’il aura assez de liquidités
coûts de construction. Lorsque l’on parle des coûts de pour démarrer un second projet.
construction, on parle des matériaux, de la main d’œuvre,
CP : Ce qui veut dire que lorsque le coût de construction
dans lesquels il y a facilement une hausse de 20 à 25 %.
est très proche de la valeur économique il vaut mieux s’en
CP : Quelles en sont les conséquences lorsque tu aller avec la SCHL ?
rencontres les constructeurs et que tu fais tes analyses ?
AB : Pour un financement long terme, assurément. C’est
AB : Il y a un impact majeur sur le retour sur investissement, toujours une question de chiffres et de besoins, mais il y
car le retour sur capital investi est beaucoup plus petit. a une très grosse tendance dans cette direction. Ce qui
Cela leur coûte plus cher pour effectuer le même projet m’amène aussi à dire que, pour un constructeur, promoteur
avec un rendement plus faible. Donc, supposons que j’ai ou investisseur, la notion de profit à l’achat est encore plus
un promoteur qui a bâti pour 2 millions et que sa valeur importante maintenant. Les terrains et les immeubles sont
économique après construction est de 2,5 millions, nous de plus en plus chers et souvent nous allons payer pour le
avons créé 500 000 $ en avoir propre c’est merveilleux, potentiel et non la réelle valeur. Donc acheter à un prix qui est
mais ce même projet, il y a environ un an, coûtait 25 % intéressant est là où l’argent va se trouver.
moins cher donc l’avoir propre créée était beaucoup plus
CP : Est-ce une chose qui devrait inquiéter les petits ou
importante. Pour les mêmes projets, nous allons donc
moyens promoteurs ?
créer un moins gros retour sur investissement. Il est donc
plus difficile pour des projets de gros développements, AB : C’est très important d’avoir un très bon contrôle sur
des réaménagements ou grande optimisation de retrouver ses coûts et ses dépenses. Un petit écart peut faire une
100 % du capital investi. Il faut s’attendre à possiblement grosse différence, car nous n’avons plus la marge que
avoir moins en retour. nous avions auparavant. Ceux qui ont le plus de succès
maintenant sont donc ceux qui gèrent le mieux leurs coûts.
CP : Pour les constructeurs et promoteurs qui hésitent
entre un prêt conventionnel et SCHL est-ce que le fait que
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
LE FINANCEMENT EN CONSTRUCTION
NEUVE
PAR ALEXANDRE BOISVERT
Courtier hypothécaire
Le développement de terrains s’applique à votre projet.
Lorsque vous avez en votre possession un terrain de Dans le milieu de la construction, le temps est la valeur
disponible, ou que vous achetez un sol pour bâtir quelque qui vaut le plus chère et, bien souvent, ce qui peut être
chose, il faut engager un entrepreneur pour le projet. Vous onéreux dans un projet de construction neuve n’est pas le
allez aussi avoir besoin de tous les quarts de métier spécialisés prêt construction, mais le prêt long terme. Par rapport à la
pour ce projet, mais si vous vous assurer d’embaucher un stratégie qui pourrait être optimale, je suis persuadé que
entrepreneur d’expérience, il sera généralement en mesure le prêt de construction coûtera plus cher que ce qui sera
de vous fournir ses contacts et vous offrir un forfait avec tous offert par les institutions. Par contre, pour votre retrait
les services nécessaires dans son prix. d’équité, lorsque l’on va aller chercher le financement long
terme qui déterminera combien d’argent vous allez pouvoir
Dans la construction neuve, et un peu avant la construction,
retirer du projet pour que vous puissiez réinvestir ainsi que
certains font beaucoup d’argent avec du développement
votre économie sur 5 ans, des dizaine et des centaines de
de terrains. Ils ne construiront jamais rien, mais vont
milliers de dollars se perdent à cet endroit parce que le taux
seulement le faire dézoner, proposer un projet avec une
de qualification des institutions prêteuses est beaucoup trop
dérogation mineure et, une fois qu’ils ont l’approbation, vont
élevé puisque ce sont elles qui évaluent le risque.
le revendre à profit. Il y a beaucoup de contracteurs et de
développeur qui vont acheter des terrains de cette façon, car Elles ne vont donc pas présenter votre projet avec les
ils n’ont pas le temps de s’en occuper eux-mêmes. La seule dépenses les plus minimales possibles. Il y a de fortes
chose est que ce genre de projet sera plus rare dans des chances qu’elles se gardent un risque. De mon côté, le plus
quartiers résidentiels, car elles ne voudront pas développer important est ce qui reste dans vos poches. Les institutions
un immeuble de 4 étages alors qu’il n’y a que des maisons financière savent calculer, moi je sais compter. La différence
unifamiliales dans le voisinage. Dans la recherche de terrains, entre les deux est ce qui reste dans vos poches.
nous en sommes aujourd’hui à chercher pour démolition et
Les déboursés : Comment ça fonctionne?
reconstruction. Il y a, par exemple, à Lachine, sur le bord du
canal, deux immenses terrains industriels qui vont être rasés En ce qui concerne les déboursés, cela va dépendre de la
et reconstruits avec environ 6000 unités. Ce sont de gros structure qui sera utilisé pour le prêt et du montant et la
travaux, mais à plus petite échelle, le processus est le même. grosseur du projet. Dans les plus gros projets, il est parfois
possible d’être un peu plus créatif. Cependant, en règle
Bien choisir son prêt de construction générale il faut que vous diposiez du 25 % de mise de fonds
Lorsqu’une institution accorde un prêt construction, son ainsi qu’un 10 à 15 % liquide donc cela exclue l’équité sur
objectif est de vous garder à long terme, car un prêt de les immeubles puisque cette somme doit être disponible
construction n’est pas payant. Elles visent un horizon de immédiatement. Plus le projet est gros et plus ce sera
5 à 30 ans une fois la construction terminée peu importe nécessaire car le risque est plus grand.
le terme ou la période d’amortissement. En ce moment le Pour la majorité des institutions financières, la façon dont
plus avantageux, lorsque vous êtes dans un secteur qui s’y elle vont fonctionner pour un prêt de construction est qu’elle
prête, est de prendre un prêt avec un prêteur qui ne fait que va attendre que vous ayez déboursé votre portion à vous et
de la construction et aller avec un prêteur virtuel ou titrisé votre premier déboursé viendra à la suite que les travaux
car ils sont les plus agressifs lors du financement SCHL. soient faits. Il est donc très important de gérer vos délais avec
En ce moment, c’est la meilleure stratégie à adopter si elle
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CONSTRUCTIONS RÉCENTES
vos entrepreneurs et c’est pour cette raison que certaines valeur de l’immeuble après construction est de 1,2 million,
institutions vont structurer leur prêt de façon à ce qu’il n’y ait le projet a du sens et la banque sera à l’aise avec le projet.
aucun paiement sur leur prêt de construction. Dans ce cas- En règle générale, les institutions vont prêter jusqu’à 75 %
ci elles vont vous faire un ensemble comprenant le capital des coûts de construction. La différence devra être mise
et les intérêts que vous allez repayer à la fin. Les meilleurs dès le départ et par la suite elles vont faire des déboursés
prêteurs fonctionnent de cette façon en ce moment comme progressifs. Dès que la construction est commencée, vous
cela vous avez accès à un déboursé progressif, mais n’avez devez débuter le marketing pour pouvoir être en mesure
pas besoin de payer les intérêts immédiatement. Une réserve d’aller chercher votre prêt long terme, car la règle standard
d’intérêt sera calculée et ajoutée au montant du prêt total. de la SCHL est que l’immeuble doit être loué et occupé à 80%
et construit à 90 %. Il ne faut donc pas attendre après la fin
Le déboursé sera basé sur les coûts de construction
de la construction. Il y a donc un avantage d’avoir un plan
et l’évaluation agréé après construction. Par exemple,
marketing et de faire faire des plans 3D.
supposons qu’un immeuble coûte 1 million à bâtir et que la
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