DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
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DEPARTEMENT CONSEIL
ETUDE DE MARCHE
Définition du programme économique
de la ZAC de la Croix Ronde
à Epinay-sur-Orge (91)
Rendu final - 31 juillet 2013
ZAC DE LA
CROIX-RONDE
SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
• ANALYSE DU SITE
• PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
• PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
CUSHMAN & WAKEFIELD 1
ZAC DE LA
CROIX-RONDE
PREAMBULE EPINAY-SUR-ORGE
Les critères d’implantation des entreprises
LE FONCIER L’ENVIRONNEMENT PROCHE
Accessibilité Accessibilité Cadre de vie et
Accessibilité Proximité gare
voiture et Transports en Visibilité services de
poids lourds TGV / aéroport
stationnement commun proximité
Commerces
Destination ++ ++ ++ ++
Commerces
Proximité + ++ + ++ ++
Bureaux
Front office ++ ++ ++ ++ ++
Bureaux
Back office ++ ++ + ++ +
Locaux d’activités
tertiaires ++ + + + +
Locaux d’activités
industrielles ou artisanales + ++ +
Entrepôts et plateformes
logistiques ++ ++ +
++ Critère déterminant + Critère différenciant Incidence moindre sur le choix de localisation
Les critères de choix des entreprises diffèrent en fonction du type de produit immobilier développé. Chaque produit répond à une attente bien identifiée des
utilisateurs. Les valeurs locatives, foncières et les fiscalités locales sont également des éléments importants en matière d’implantation.
Le développement de produits immobiliers plus spécifiques nécessitera la prise en compte d’autres critères tels que la proximité de grandes sources d’énergie pour
implanter un Data Center ou encore la préexistence d’un cluster économique pour développer un centre de recherche ou un incubateur d’entreprises.
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Document non contractuel
ZAC DE LA
CROIX-RONDE
SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
• ANALYSE DU SITE
• PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
• PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
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ANALYSE DU SITE EPINAY-SUR-ORGE
Accessibilité routière
Activités Logements
A ce jour, un seul accès au site est prévu
pour la partie activités de la ZAC, via la
D186 et le rond-point de la Croix Ronde.
Le site est desservi par un axe de
desserte locale et n’est pas visible
depuis les axes routiers principaux du
secteur que sont la N20 et l’A6.
Source : Etude d’Impact de la ZAC de la Croix Ronde – Egis Aménagement - 2009
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ZAC DE LA
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ANALYSE DU SITE EPINAY-SUR-ORGE
Accessibilité transports en commun
Desserte actuelle Projet Tram-Train Massy Evry - 2018
Activités Logements RER C Tracé Tram-Train
La desserte de la ZAC est assurée par deux lignes de
bus locales.
Le projet de tram-train Massy-Evry, prévu pour 2018 va
certes améliorer l’accessibilité générale de la commune
d’Epinay-sur-Orge mais peu modifier celle de la ZAC
notamment pour des utilisateurs économiques.
Le site ne bénéficie pas d’une desserte
performante en transport en commun car il n’est
pas desservi par un mode lourd.
Source : Etude d’Impact de la ZAC de la Croix Ronde - Egis Aménagement - 2009
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ZAC DE LA
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ANALYSE DU SITE EPINAY-SUR-ORGE
Environnement immédiat
LES
DAUNETTES
CENTRE-VILLE
BALLAINVILLIERS Activités Logements Zone d’activités économiques
Pôle commercial
LES
LES BOULEAUX ROSSAY
/ LES FRESNES
POINTE-A- A l’exception de la zone d’activités des
L’ABBE Daunettes de Ballainvilliers, le site s’inscrit
dans un environnement à dominante
résidentielle et agricole.
Il est à l’écart des principales zones
économiques et commerciales
environnantes qui se sont majoritairement
structurées le long N20.
LONGPONT Par ailleurs, le dénivelé existant à l’est de la
-SUR-ORGE
ZAC, génère une rupture avec le reste de
la commune et notamment avec son centre-
0 400 m
ville et le pôle gare.
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ANALYSE DU SITE EPINAY-SUR-ORGE
Synthèse
LE FONCIER L’ENVIRONNEMENT PROCHE
Accessibilité Accessibilité Cadre de vie et
Accessibilité Proximité gare
voiture et Transports en Visibilité services de
poids lourds TGV / aéroport
stationnement commun proximité
ZAC de la Croix-Ronde + + +
Commerces
Destination ++ ++ ++ ++
Commerces
Proximité + ++ + ++ ++
Locaux d’activités
tertiaires ++ + + + +
Locaux d’activités
industrielles ou artisanales + ++ +
- Une desserte routière via un axe local, la D189.
- Un accès en transports en commun assuré par deux lignes de bus et des études en cours pour son amélioration.
- L’environnement de la ZAC est majoritairement résidentiel et agricole, sauf à la pointe Nord-Ouest où se trouve une petite zone d’activités : les
Daunettes.
- Un dénivelé à l’Est qui limite le rattachement du site avec les pôles de centralité d’Epinay-sur-Orge (la Grande Rue et la gare RER).
Un site isolé des principales lieux de centralités existants à proximité et dont les caractéristiques urbaines et fonctionnelles limitent son potentiel de
développement économique et commercial à une échelle locale.
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SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
• ANALYSE DU SITE
• PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
• PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Préambule
LOCAUX INDUSTRIELS LOCAUX D’ACTIVITES LOCAUX D’ACTIVITES
OU LOGISTQUES PME/PME TERTIAIRES
La part des entrepôts ou des La part des bureaux associée est La part des bureaux associée est
unités de production associée ≤ 35 % de la surface totale ≥ 35 % de la surface totale.
est ≥ 80 % de la surface totale.
L’étude de marché réalisée ici concerne toutes les typologies de locaux d’activités à l’exception des
très grands entrepôts (> 5 000 m²) et des plateformes logistiques.
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Les parcs d’activités en Ile-de-France
On recense près de 150 parc d’activités en Ile-de-
France, soit près de 2,2 millions de m². La majeure
partie des parcs d’activités est localisée au Nord(42%)
et au Sud (26%) de la région.
Ces deux marchés sont traditionnellement les plus
actifs, notamment entre l’A86 et la Francilienne, mais
le secteur intra A86 demeure le plus recherché.
Définition : Ensemble clos, spécialement aménagé et équipé, pour lequel il existe une «communauté d’intérêts » entre les
propriétaires et/ou les occupants.
Source : CBRE
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Le marché francilien : principales caractéristiques au 1er janvier 2013
Une année 2012 satisfaisante, caractérisée par une hausse des transactions et une baisse de l’offre. En effet, le marché des locaux d’activités est le seul marché
francilien dont le volume de transactions a augmenté en 2012 illustrant une grande diversité du tissu de PMI-PME.
LA DEMANDE : 839 000 m² ont été commercialisés en 2012, représentant une hausse de 11% par rapport à 2011. Comptant pour deux tiers du volume des
transactions, le segment des petites surfaces (< 1 000 m²) a été le plus dynamique.
L’OFFRE : A fin 2012, elle représente près de 1,7 millions de m² dont 8% d’offre neuve. Elle est restée relativement stable par rapport à l’année précédente en
raison de la faible absorption des produits de seconde main.
Le marché des locaux d’activités et petits entrepôts (< 5 000 m²) en Ile-de-France est marqué par une situation persistante de sur-offre liée à une inadéquation de
l’offre avec la demande. Cette inadéquation s’explique pour plusieurs raisons :
- l’offre existante est à plus de 90% composée de locaux de seconde main.
- des utilisateurs qui recherchent majoritairement des produits à l’achat tandis que l’offre est majoritairement à la location.
- le développement de programmes neufs se heurte à une forte pression foncière, car les produits à plus forte valeur ajoutée sont souvent privilégiés (bureaux,
habitation, commerce).
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Le marché francilien : volume de transactions au 1er janvier 2013
Volume de transactions en 2012
100 000 m² + 25 % : Evolution 2011/2012
-68% 50 000 m² ZAC de la Croix Ronde
Francilienne + 5% 10 000 m² Secteur de référence
Roissy
Cergy
Evolution
+ 169% -11% Secteur Transactions 2012
2011/2012
Référence (hors Evry) 92 900 m² +6%
A86 Evry 23 700 m² + 8%
Sud 195 100 m² +1%
Nord
+ 21% Sud Nord 194 200 m² -2%
Est Est 192 500 m² + 28 %
Ouest
Ouest 256 800 m² + 19 %
Secteur de référence
-62% -7% + 23% + 24% + 24% + 158% 1ère couronne 242 000 m² + 20 %
+ 9%
2ème couronne 284 200 m² +1%
Marne-la- 3ème couronne 248 300 m² + 14 %
Vallée
+ 12% La hausse des transactions à l’Est et à l’Ouest traduisent
le faible renouvellement du parc existant sur les pôles
+ 98%
leader Nord et Sud. En effet, les utilisateurs recherchent
plutôt des produits neufs à l’acquisition leur permettant
St-Quentin-en- + 6% une grande modularité d’aménagement.
Yvelines
La 2ème couronne (entre l’A86 et la francilienne) est le
secteur qui a le moins progressé depuis 2011.
Quant au secteur de référence, il enregistre de
Evry
+ 8% faibles performances, lié au vieillissement de son parc
+ 128%Sénart et à la concurrence du pôle d’Evry, dont l’offre est plus
-70% récente et mieux adaptée aux besoins des utilisateurs.
Deux tendances principales s’observent en Ile-de-France : une demande soutenue
en 1ère couronne malgré le vieillissement de l’offre et l’émergence d’un marché
au-delà de la Francilienne localisé autour des villes nouvelles.
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Le marché francilien : l’offre disponible à un an
Volume
Volumede
del’offre
transactions
à un anen 2012 (neuf et seconde main)
-5% 100000
100 000 m²
m² + 25 % : Evolution 2011/2012
Francilienne 50000
50 000 m²
m² Les Ardoines
- 1%
Roissy 10000
10 000 m²
m² Secteur de référence
Cergy
+ 3% +12% Evolution
NordSecteur Offre à un an
2011/2012
Sud
A86
EstRéférence 195 000 m² + 17 %
Ouest Evry 77 000 m² + 12 %
Secteur
Sud
de référence
447 000 m² + 11 %
- 35%
Nord 285 000 m² -9%
Est 303 000 m² -8%
+9% 0% -8% + 1% + 5% -50% Ouest 629 000 m² -3%
- 19 %
1ère couronne 461 000 m² -8%
Marne-la- 2ème couronne 690 000 m² +8%
Vallée
+8% 3ème couronne 414 000 m² -4%
-18%
St-Quentin-en-
Yvelines
+ 17%
+ 12%
Evry
0% En 2012, le secteur de référence est celui qui a vu
-30% Sénart son stock augmenter le plus en Ile-de-France,
traduisant l’obsolescence de ce dernier.
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Le marché francilien : niveaux de loyers
Loyer annuel en €/m²/HT/HC
- 70 à 90 Neuf ou restructuré ZAC de la Croix Rondee
- 60 à 75 Seconde main
Secteur de référence
60 à 95
55 à 75
90 à 130
75 à 105
75 à 85 75 à 90 100 à 130 80 à 110 85 à 95 60 à 80
50 à 80 50 à 80 75 à 90 75 à 80 60 à 80 45 à 60
80 à 110
65 à 90
Les niveaux de loyers du secteur de référence sont
70 à 90 similaires aux loyers observés dans le reste de la seconde
50 à 75 couronne.
60 à 65
50 à 60
Loyer moyen pour des locaux d’activités classiques : 70% activités, 30% bureaux
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
L’environnement proche : les principales dynamiques économiques
WISSOUS
MASSY
PALAISEAU
ORSAY VILLEBON-SUR-YVETTE La ZAC de la Croix Ronde est située au sud de
LONGJUMEAU l’aéroport d’Orly et au cœur du triangle formé
N20 par les autoroutes A6, A10 et Francilienne.
VILLEJUST A6 DRAVEIL Les zones d’activités économiques existantes se
BALLAINVILLIERS sont principalement structurées le long de ces
EPINAY-SUR-ORGE axes routiers majeurs et/ou à proximité de
A10 lignes de RER.
A l’exception de Massy et d’Evry qui présentent
une offre à dominante tertiaire, les zones
d’activités de ce secteur sont davantage
tournées vers l’activité, l’industrie et la
SAINT- logistique.
MARCOUSSIS GENEVIEVE-DES-
BOIS La ZAC de la Croix-Ronde est située à
l’écart des principaux pôles de
Francilienne développement économique du secteur que
EVRY sont Evry-Courcouronnes et le secteur
COURCOURONNES Nord-Essonne (Massy-Chilly/Palaiseau), elle
ne s’inscrit pas dans un environnement
économique pré-existant.
ZAC de la Croix-Ronde ZAE Axe routier structurant Réseau RER
Axe routier secondaire
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
L’environnement proche : analyse de la demande placée
Depuis 2010, 183 transactions représentant 256 688 m² ont été réalisées sur ce secteur dont 73%
de location, 22% de vente et 5% d’investissement.
Transaction
Répartition des transactions par tranche de surface :
Nb de transactions Surface (m²)
< 500 m² 97 53% 29 389 11%
500 à 1 000 m² 36 20% 26 712 10%
1 000 à 2 000 m² 25 14% 36 822 14%
2 000 à 5 000 m² 16 9% 49 670 19%
> 5 000 m² 9 5% 114 095 44%
TOTAL 183 256 688
GOF - 166 m² - Location - Ce sont les petites et moyennes surfaces qui enregistrent le
plus fort dynamisme. La taille moyenne des transactions
enregistrées s’établit autour de 1 100 m².
Valeurs moyennes observées (HT/HC)
INDIGO – 680 m² - vente Loyer : 76 €/m²/an
1 029 €/m²
Vente à utilisateur : 763 €/m²
Vente à investisseur : 639 €/m²
0 2 km
Depuis 2010, seules 2 transactions ont été observées
dans l’environnement proche de la ZAC de la Croix-
Territoires étudiés : CA Europ’Essonne, CA Val d’Orge, CA Evry centre Essonne , CC Cœur du Hurepoix, Wissous, Savigny- Ronde, le long de la N20.
sur-Orge, Viry-Châtillon, Grigny.
Source : Explore, traitement C&W
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
L’environnement proche : les projets
1 ZONE DU BOIS CHALAND - LISSES
MASSY
WISSOUS • Création d’un parc d’activités « Innov’Espace »
4 (surfaces de bureaux < 20%)
PALAISEAU
• Taille : 12 000 m² SHON divisibles à partir de 220 m².
• Cible : PME/PMI
ORSAY
• Livraison : Fin 2013
VILLEBON-SUR-
YVETTE LONGJUMEAU
N20
VILLEJUST A6 DRAVEIL
BALLAINVILLIERS
EPINAY-SUR-ORGE
A10
3 2 ZONE DE LA MARINIÈRE - BONDOUFLE
• Création d’un parc d’activités « Urban Valley »
(surfaces de bureaux < 20%)
MARCOUSSIS SAINTE-
GENEVIEVE-DES-
• Taille : 9 850 m² SHON divisibles à partir de 600 m².
Francilienne
BOIS
1 • Cible : PME/PMI
2 EVRY • Livraison : 2014
COURCOURONNES
ZAC de la Croix-Ronde Axe routier structurant
ZAE Axe routier secondaire
Renforcement de la vocation économique et Réseau RER
commerciale, dans le cadre du projet de 3 ZONE DE LA POINTE À L’ABBÉ – VILLIERS-SUR-ORGE
requalification de la N20 par la CA Europ’Essonne.
• Extension de la zone d’activités existante
4 ZAC DES HAUTS DE WISSOUS 2 - WISSOUS • Taille : 4 hectares, environ 15 lots
• Réalisation de la 2ème
tranche de la ZAC : locaux d’activités mixtes, • Cible : PME/PMI locales
logistiques et messagerie • Livraison : 2014
• Taille : 150 000 m² SHON
• Cible : grandes entreprises de transport, de logistique,…
• Livraison : fin 2015
A l’exception du projet d’extension de la zone de la Pointe à l’Abbé, tous les
projets identifiés sont situés sur des polarités économiques structurantes
et sont développés par des opérateurs privés spécialisés. 17
CUSHMAN & WAKEFIELD
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
Zone d’activités mixtes
1 Zone d’activités à dominante artisanale
2
Zone d’activités à dominante logistique
ZAC de la Croix-Ronde
3
1. La Vigne aux Loups
2. Les Clotais
3. ZA Les Glaises
4. Les Daunettes
5. Les Bouleaux et les Frênes
6. La Pointe à l’Abbé
7. Les Meulières
4
8. Les Belles Dames
9. Techniparc
10. Les Montatons
5
7
6
On distingue trois typologies de zones d’activités dans l’environnement proche du site :
- Les zones d’activités mixtes qui accueillent à la fois des activités industrielles,
technologiques, logistiques, de recherche et des services, présentent un immobilier varié avec
des locaux d’activités tertiaires, des unités de production, des entrepôts et des bureaux. Ces
8 zones sont situées à proximité de grands axes routiers et de stations de RER. Elles
s’intègrent dans un environnement économique dense et pré-existant : ici le pôle de
Massy/Chilly/Palaiseau. Des opérateurs privés spécialisés y développent des parcs d’activités.
- Les zones d’activités à dominante artisanale présentent un tissu de PME/PMI locales
souvent spécialisées dans le domaine de la construction ou du BTP. Leur développement se
fait au gré des porteurs de projets locaux, via des opérations en compte propre.
- Les zones à dominante logistique ont un tissu d’entreprises majoritairement spécialisés
dans le transport et la distribution. Elles accueillent de grands entrepôts, des plateformes
9 logistiques et des espaces de bureaux associés. Ces zones nécessitent un très bon accès
routier et poids lourds.
10
0 1 km
CUSHMAN & WAKEFIELD 18
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
1. La Vigne aux Loups – Longjumeau / Chilly Mazarin / Champlan
1
• Création : 1989
• Taille : 148 ha.
• Immobilier : locaux d’activités mixtes, pépinière d’entreprises, entrepôts et trois immeubles tertiaires.
• Vacance : oui (35 000 m² de disponibles à la vente dont 85 % d’entrepôts, 10% de locaux d’activités et 5% de bureaux)
• Services : restaurants, hôtel, banque
• Conditions financières (HT/HC) :
Bureaux → loyer : 100 €/m²/an prix de vente : 1 228 €/m²
Activités → loyer : 52 à 90 €/m²/an prix de vente : NC
Entrepôts → loyer : 36 à 50 €/m²/an prix de vente : 405 €/m²
• Desserte routière : A6, N20, N188
• Desserte TC : RER C
• Activités : Négoce et automobile, BTP, transport et entreposage
138 établissements et 2 035 emplois
Les PME/PMI sont majoritaires, mais quelques grande entreprises sont présentes sur le site.
• Principaux utilisateurs : UPS, DHL, Bouygues Construction
• Projet : Requalification de la zone : amélioration des espaces publics, de l’accessibilité, de la signalétique, mise aux
0 1 km normes et modernisation des réseaux (très-haut-débit, éclairage public économe, assainissement…). La CA Europ’Essonne,
MOA du projet intègre une dimension environnementale très forte. Les travaux ont démarré en avril 2013.
Une zone vieillissante dont l’immobilier et les aménagements ne correspondent plus aux standards actuels des
utilisateurs, engendrant une vacance importante. Néanmoins, la qualité de sa desserte (routière et TC), sa
proximité avec l’aéroport d’Orly et le pôle économique de Massy lui confèrent une position stratégique. Son
attractivité sera bientôt renforcée avec le projet de requalification.
CUSHMAN & WAKEFIELD 19
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
2. Les Clotais et le Parc de l’Evénement – Longjumeau / Champlan
2
• Taille : 20 ha.
• Immobilier : locaux d’activités mixtes, commerces et entrepôts.
Le Parc de l’Evénement : parc d’activités de 32 000 m² dédié aux métiers de l’événementiel de la communication de l’art et
de la culture a ouvert ses portes en 2011. Il compte une vingtaine d’entreprises.
• Vacance : oui (7 126 m² de locaux d’activités disponibles à la location)
• Services : restaurant, banque
• Conditions financières (HT/HC) :
Activités → loyer : 63 à 75 €/m²/an
Entrepôts → loyer : 36 à 50 €/m²/an
Parc de l’Evénement → NC
• Desserte routière : N20, D118
• Desserte TC : RERC et bus
• Activités : Evénementiel, négoce et automobile, industrie manufacturière,
34 établissements et 564 emplois
• Principaux utilisateurs : Concept et Volume Evénements, Matériaux Services
A l’exception du parc de l’Evénement, cette zone d’activités est plutôt vieillissante et à dominante industrielle.
0 1 km Elle compte notamment des établissements classés à risques.
Quant au Parc de l’Evénement, son positionnement et son mode de gestion sont très atypiques et très
spécifiques. Des espaces peuvent par exemple être utilisés de manière éphémère pour des tournages, du
stockage,…
Le Parc de l’Evénement CUSHMAN & WAKEFIELD 20
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CROIX-RONDE
ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
3. Les Glaises - Palaiseau
• Taille : 29 ha.
3
• Immobilier : entrepôts, bureaux, commerce et activités
• Vacance : oui
• Services : hôtel, restaurant, pépinière d’entreprises
• Conditions financières (HT/HC) : NC
Bureaux → loyer : 110 à 115 €/m²/ an
Locaux mixtes → loyer : 55 à 80 €/m²/ an
• Desserte routière : A10
• Desserte TC : bus
• Activités : Activités scientifiques et techniques, Informations et communication, négoce,
116 établissements et 987 emplois
Une zone d’activités mixtes rattachée au cluster scientifique du Plateau de Saclay et présentant un immobilier
vieillissant.
0 1 km
CUSHMAN & WAKEFIELD 21
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
4. Les Daunettes - Ballainvilliers
• Taille et parcellaire : 9 hectares découpés en 20 parcelles allant de 1 500 à 14 000 m²
• Immobilier : entrepôts et locaux d’activités. Une faible occupation du sol à la parcelle. Chaque lot a ses propres
espaces de stationnement en surface. Taille des parcelles Nombre
• Vacance : oui
1 500 à 2 500 m² 3
• Services : proximité du centre-ville de Ballainvilliers
4 3 000 à 4 000 m² 9
• Conditions financières (HT/HC) :
Activités / entrepôts → prix de vente : 770 €/m² 4 000 à 5 500 m² 4
• Desserte routière : D186 6 000 à 7 000 m² 3
• Desserte TC : bus 14 000 m² 1
• Activités : imprimerie, BTP, entreposage.
• Principaux utilisateurs : TDC, Volumen, Orion Industry, SBC BAT
Une zone d’activités majoritairement occupée par des PME/PMI locales du secteur de la construction. Les
habitations sont parfois connexes au site d’activité. Quelques entreprises à plus haute valeur ajoutée sont également
présentes, telles que Orion Industry ou SBC BAT.
0 1 km
4 548 m²
3 495 m²
1 792 m²
3 427 m² 3 495 m²
13 946 m²
(≈ 4 700 m² 3 339 m² 2 336 m²
d’emprise au 4 571 m²
sol) 6 776 m²
5 504 m² 6 876 m²
3 514 m² 6 840 m²
1 542 m²
3 514 m²
4 005 m²
3 781 m² 3 021 m²
3 975 m²
CUSHMAN & WAKEFIELD 22
Document non contractuel Source : cadastre.gouv.frZAC DE LA
CROIX-RONDE
ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
5. Les Bouleaux et les Frênes - Ballainvilliers
• Taille et parcellaire : 16 hectares environ, répartis en 31 parcelles de 1 000 à 10 000 m².
• Immobilier : entrepôts et locaux d’activités. Certains locaux sont très peu qualitatifs et vieillissants et d’autres
beaucoup plus récents. Taille des parcelles Nombre
• Vacance : oui
1 000 à 3 000 m² 17
• Services : proximité de la zone commerciale La Tuilerie
3 000 à 5 000 m² 8
• Conditions financières (HT/HC) :
Activités / entrepôts → prix de vente : 660 €/m² à 820 €/m² 5 000 à 7 000 m² 3
5
• Desserte routière : N20 7 000 à 10 000 m² 3
• Desserte TC : bus
• Activités : BTP, transport, entreposage, négoce, automobile
20 établissements et 130 emplois
• Principaux utilisateurs : Shurgard, Chronodrive, Carrelage Roger, Abrisud,
• Projet : Modernisation de la voirie et mise en place d’une nouvelle signalétique par la CA Europ’Essonne. Travaux en
cours. Par ailleurs, ces zones profiteront du projet de requalification de la RN 20.
Une zone d’activités à dominante entreposage et construction qui connaît, grâce à sa localisation sur la RN
20, un certain dynamisme avec les arrivées récentes des entreprises Chronodrive et Shurgard. Les projets en
0 1 km cours (requalification de la RN20, modernisation de la zone et requalification de la rue Maryse Bastié) vont
permettre d’améliorer les accès et l’attractivités de la zone.
CUSHMAN & WAKEFIELD 23
Document non contractuelZAC DE LA
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
6. La Pointe à L’Abbé - Villiers-sur-Orge
• Création : 1987
Taille des parcelles Nombre
• Taille et parcellaire : 4 hectares découpés en 18 parcelles allant de 550 à 3 740 m²
< 1000 m² 3
• Immobilier : locaux d’activités et entrepôts.
• Vacance : non 1 000 à 2 000 m² 8
• Services : / 2 000 à 3 000 m² 5
• Conditions financières (HT/HC) : NC > 3 000 m² 2
• Desserte routière : D186
6
• Desserte TC : bus
• Activités : Transport, distribution, automobile, mécanique, robotique.
30 établissements et 221 emplois
• Projet : Extension de la zone sur 4 hectares pour l’implantation de PME-PMI de
3 473 m²
type artisanal. L’objectif est d’offrir une quinzaine de lots à des petites structures
autonomes créatrices d’emploi. La SORGEM a été retenu en tant qu’aménageur 3 739 2 802 m²
en octobre 2011. Les études préliminaires et l’acquisition des fonciers sont m² 1 570 m²
actuellement en cours. Les premiers lots devraient être livrés en 2014. 1 854 m²
2 722 m²
Une zone d’activités de petite taille mais performante au vu de l’absence 1 304 m²
0 1 km de locaux vacants. La zone est principalement occupée par des PME/PMI 2 537 m²
1 209 m²
locales. La réussite du projet d’extension nécessitera la mobilisation 1 409 m²
préalable d’utilisateurs potentiels à trouver localement. 1 484 m² 982 m²
1001 m²
550 m² 2 400 m²
601 m²
1 001 m²
2 765 m²
CUSHMAN & WAKEFIELD 24
Document non contractuelZAC DE LA
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
7. Les Meulières – Villemoisson-sur-Orge
• Taille : 4 ha.
• Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts.
• Vacance : NC
• Services : /
• Conditions financières (HT/HC) : NC
• Desserte routière : D117
7 • Desserte TC : bus
• Activités : Négoce, construction, transport..
17 établissements et 218 emplois
• Principaux utilisateurs : Luce luminaires, MS Solutions
8
Une zone d’activités de petite taille essentiellement occupée par des PME PMI locales.
8. Les Belles Dames – Montlhéry
• Taille : 15 ha.
0 1 km • Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts.
• Vacance : NC
• Services : /
• Conditions financières (HT/HC) : NC
• Desserte routière : N20
• Desserte TC : bus
• Activités : Négoce, construction, transport..
17 établissements et 218 emplois
• Projet : Dans le cadre du projet de réaménagement de la RN20, cette zone sera restructurée.
Une zone d’activités de petite taille essentiellement occupée par des PME PMI locales.
CUSHMAN & WAKEFIELD 25
Document non contractuelZAC DE LA
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
9. Les Montatons – Saint-Michel-sur-Orge
• Création : 1989
• Taille : 9 ha.
• Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts
• Vacance : oui (1 700 m² de locaux mixtes disponibles à la vente)
• Services : hôtel, restaurant,
• Conditions financières (HT/HC) :
Bureaux → loyer : 120 €/m²/ an
Locaux mixtes → prix de vente : 492 €/m²
• Desserte routière : Francilienne
• Desserte TC : bus
• Activités : Services, BTP, Industrie manufacturière,
97 établissements et 360emplois
Une zone d’activités à dominante artisanale principalement occupée par des PME et PMI locales, insérée antre la
Francilienne et une zone d’habitat pavillonnaire.
9
0 1 km
CUSHMAN & WAKEFIELD 26
Document non contractuelZAC DE LA
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ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Focus sur les zones d’activités environnantes
10. Techniparc – Saint-Michel-sur-Orge
• Création : 1990
• Taille : 48 ha.
• Immobilier : Locaux d’activités, entrepôts
• Vacance : oui (46 200 m² d’entrepôts et 4 500 m² de locaux d’activités disponibles
à la location)
• Services : hôtel, restaurant, banque, pépinière d’entreprises, structure de gestion et association de chef d’entreprises
• Conditions financières (HT/HC) : NC
Entrepôts → loyer : 50 €/m²/ an
Locaux mixtes → loyer : 90 €/m²/ an
• Desserte routière : Francilienne
• Desserte TC : bus
• Activités : négoce, industrie manufacturière, services
48 établissements et 1328 emplois
• Principaux utilisateurs : Jacquet, Fenwick, Alimentar, Locarest
Une zone d’activités à dominante logistique, présentant un immobilier plutôt récent et qualitatif et occupé par des
10
0 1 km grandes entreprises. Cette zone présente encore des disponibilités foncières.
CUSHMAN & WAKEFIELD 27
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES EPINAY-SUR-ORGE
Synthèse et premiers enjeux
LE MARCHE FRANCILIEN :
Une demande soutenue en Ile-de-France et particulièrement en 1ère couronne, qui n’est pas toujours satisfaite en raison de l’inadéquation entre l’offre (locaux de
seconde main à la location) et la demande (locaux neufs à l’acquisition).
- Ce sont les petites surfaces qui sont le plus recherchées (300 à 1 500 m²), au-delà les professionnels vont souvent privilégier les réalisations en compte propre
ou un aménagement à la carte (notamment pour les équipements techniques spécifiques).
- Outre la qualité de l’accessibilité et de l’environnement urbain, les entreprises recherchent des locaux facilement modulables, possédant une image
architecturale valorisante, au sein de lots indépendants et sécurisés. Un parking privatif et des accès poids-lourds sont des critères également importants.
⇒ Un marché porteur pour des produits de qualité et bien localisés.
L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE DU SITE :
Le tissu économique environnant se structure autour de deux pôles économiques principaux que sont Evry-Courcouronnes et le secteur Nord-Essonne (Massy-
Chilly/Palaiseau), situés le long d’axes autoroutiers et souvent à proximité de stations RER.
Entre les deux, on retrouve des petites zones d’activités à dominante artisanales occupées par des PME et des PMI. Ces dernières sont issues d’un développement
économique endogène au sein des zones à vocation économique inscrites aux PLU.
⇒ La ZAC de la Croix Ronde est à l’écart des principaux pôles économiques environnants.
LES PROJETS :
Ils concernent à la fois :
- Les pôles économiques structurants avec des opérations portées par des opérateurs privés spécialisés dans la réalisation de parcs d’activités ( Innov’Espace à
Lisses, Urban Valley à Bondoufle et la ZAC des Hauts de Wissous 2)
- Les zones d’activités à dominante artisanale avec :
- le projet d’extension de la zone de la Pointe-à-l’Abbé
- le processus de requalification des zones existantes engagé par la CA Europ’Essonne,
- le projet de requalification de la RN 20 qui a notamment pour objectif de renforcer la vocation économique de cet axe sur la portion allant
de Ballainvilliers à Montlhéry.
⇒ La ZAC de la Croix-Ronde devra faire face à une concurrence locale liée à la requalification de la RN20 et aux développements
économiques qu’elle va engendrer.
Le développement économique du site devra s’appuyer sur des porteurs de projets locaux (réalisations en compte
propre) compte tenu des contraintes du site et du contexte concurrentiel.
CUSHMAN & WAKEFIELD 28
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
• ANALYSE DU SITE
• PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
• PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
CUSHMAN & WAKEFIELD 29ZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS EPINAY-SUR-ORGE
Mise en exergue du programme d’activités envisagé aujourd’hui
LE PROGRAMME ENVISAGE : SYNTHESE DES ELEMENTS DE DIAGNOSTIC :
• 68 000 m² SDP à développer sur 10 ans • Une desserte routière insuffisante pour développer une zone à
• Une offre foncière diversifiée : dominante logistique / négoce.
→ Un parc locatif avec des cellules de 300 à 400 m² • L’absence de desserte en transports en commun lourd ne
permet pas de développer des locaux d’activités tertiaires et d’attirer
→ Un parc de PME sur des parcelles cessibles de 1 500 à 5 000 m²
des activités à haute valeur ajoutée.
→ Quelques parcelles de 10 000 à 20 000 m² pour des implantations
• Un site isolé des principales dynamiques économiques du secteur.
plus importantes.
• Le projet entre en concurrence avec les développements en cours
• Entreprises ciblées : PMI / PME et activités à haute valeur ajoutée
à Villiers-sur-Orge et le long de la RN 20 notamment pour les porteurs
de projet locaux.
ADEQUATION DU PROJET AVEC LE MARCHE :
• Au global, la surface de plancher développée est cohérente avec la taille de la ZAC, car elle correspond à une occupation du foncier par des locaux
d’activités classiques (80/20) à destination de PME/PMI qui seraient construits en R+1 maximum.
• Les typologies d’offre foncière proposées sont à réinterroger compte tenu du marché et des caractéristiques du site. De fait, les grandes parcelles cessibles
(> 10 000 m²) seront à exclure.
• La localisation de la ZAC lui confère une vocation de développement économique d’échelle locale, c’est pourquoi il sera plus difficile d’attirer des entreprises à
haute valeur ajoutée qui préfèreront s’implanter sur le secteur Nord-Essonne (Massy-Chilly/Palaiseau). A l’instar des zones d’activités situées à proximité comme
les Daunettes à Ballainvilliers ou la Point à L’Abbé à Villiers-le-Bel, la zone pourra attirer des PME/PMI locales artisanales.
CUSHMAN & WAKEFIELD 30
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS EPINAY-SUR-ORGE
Positionnement et typologie immobilière
POSITIONNEMENT
→ Zone d’activités à dominante artisanale
→ Typologie immobilière : locaux d’activités classiques en R+1 (fabrication, transformation, conditionnement)
→ Typologie d’utilisateurs : PME /PMI artisanales (bâtiment, construction, petite industrie manufacturière,…)
Typologie immobilière : Local d’activités ou local PME/PMI
Description :
bâtiment ou lot individuel avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre
supérieure à 4 mètres avec accès de plain-pied et/ou à quai dont la fonction
principale est destinée à des activités de production de petit assemblage de petite
distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les
fonctions d’une entreprise sous un même toit.
Principales caractéristiques :
pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 30%
hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités
accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage
accès à quai ou de plain- pied
résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.
Stationnement :
Compte tenu de la faible desserte en transports en commun du site et de la
typologie d’entreprises visées, prévoir une place par salarié, soit environ 1 place
pour 150 m² développés.
Exemple
ACTIVITE BUREAUX
CUSHMAN & WAKEFIELD 31
Document non contractuelZAC DE LA
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PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS EPINAY-SUR-ORGE
Eléments complémentaires
PRECONISATIONS ET CONDITIONS DE REUSSITE
→ Des conditions réglementaires : PLU modifié pour permettre l’accueil d’activités économiques.
→ L’aménagement en amont de l’ensemble des voiries et réseaux divers, notamment une boucle de circulation interne 2 X 1 voie de 8
mètres afin de permettre le dépassement des camions qui seraient à l’arrêt.
→ Chaque parcelle devra être dotée au préalable de sa voirie d’accès et des fluides en attente.
→ Pour le parc locatif et pour les éventuelles parcelles vendues destinées in fine à de la location, les permis de construire devront être
purgés avant de lancer la phase de commercialisation.
→ Réaliser un cahier de prescriptions architecturales pour l’ensemble de la ZAC pour assurer l’homogénéité des bâtiments construits.
SERVICES MUTUALISES DEVELOPPABLES
→ Equipement pour la collecte des eaux pluviales.
→ Equipements qui pourront être développés ultérieurement avec le concours d’un investisseur :
- Quai de chargement mutualisé.
- Espace de pause pour les salariés, point accueil.
- Boîte aux lettres.
→ Les autres services de type RIE, réseau Très Haut Débit ou encore boucle d’eau froide vont générer un surcoût qui compte tenu des
caractéristiques de la zone et de la typologie des entreprises susceptibles de s’y implanter ne pourra être imputé aux prix du foncier
ou au loyer.
→ Le raccordement au réseau THD génère un surcoût d’aménagement de 5 à 7 %. Il ne permettra pas d’améliorer significativement
l’attractivité de la zone mais peut valoriser l’image de la Ville.
VALEURS DU BATI
Surface Prix de vente Loyer (HT HC)
< 500 m² 1 000 à 1 300 €/m² 100 à 120 €/m²/an
500 à 1 000 m² 800 à 1 100 €/m² 80 à 100 €/m²/an
1 000 m² à 2 500 m² 700 à 900 €/m² 70 à 80 €/m²/an
CUSHMAN & WAKEFIELD 34
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
ANALYSE DU SITE
PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
CUSHMAN & WAKEFIELD 35ZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Contexte concurrentiel : le tissu existant
Influence des pôles commerciaux
ZAC de la Croix-Ronde
régionale
intercommunale
locale
L’environnement concurrentiel de la ZAC comporte :
Epinay centre-ville - Un pôle d’influence régionale spécialisé maison et loisirs : la zone
30 unités
La Ville-du-Bois (CC+PAC) Les Tourelles (CC+PAC) de la Croix-Blanche située en bordure de l’A86 à Sainte-Geneviève-des-
132 unités 30 unités Bois, qui accueille surtout des grandes et moyennes surfaces.
12 800 m² 4 200 m² - Deux pôles intermédiaires structurés le long de la N20 :
• La Ville-du-Bois avec un centre commercial Carrefour de 42 600 m²
Gla et 95 boutiques accompagné de plusieurs grandes et moyennes
surfaces.
• Le pôle de Longpont-sur-Orge qui s’inscrit quasiment en continuité
du premier et dont le positionnement est plutôt discount.
A terme, le projet de réaménagement de la N20 renforcera ces deux
polarités notamment en augmentant leur lien.
- Trois pôles d’échelle locale implantés dans des secteurs résidentiels :
• Le centre-ville d’Epinay-sur-Orge, organisé le long de la Grande Rue
compte une trentaine de commerces de proximité. Il est complété au
CC Grand Bois nord par la présence d’une supérette discount Dia de 430 m².
25 unités
• Les Tourelles à Epinay-sur-Orge qui compte un petit centre
commercial (5 100 m² Gla et 17 boutiques) et quelques moyennes
Longpont-sur-Orge (CC+PAC) 8 300 m²
surfaces.
46 unités
PAC Croix-Blanche • Le centre commercial du Grand Bois à Saint-Michel-sur-Orge
3 800 m²
160 unités (27 000 m² Gla), qui connait aujourd’hui de grandes difficultés : 60%
des boutiques de la galerie marchande sont aujourd’hui vacantes.
La ZAC s’inscrit dans un environnement commercial dense, avec deux
polarités majeures dont l’influence limite les opportunités de
développement ex-nihilo et avec deux centralités de proximité situées
0 1 km à Epinay-sur-Orge, qui répondent au besoin de la population locale.
36
CUSHMAN & WAKEFIELD
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Contexte concurrentiel : les projets
Influence des pôles commerciaux
ZAC de la Croix-Ronde
régionale
intercommunale Projet commercial
locale
La Ville-du-Bois (CC+PAC) Les Tourelles (CC+PAC)
132 unités 30 unités
12 500 m² 4 200 m²
PAC CROIX-BLANCHE – SAINTE-GENEVIÈVE-DES-BOIS
• Projet d’extension de 80 000 m² sur la partie sud de la zone.
Les études préliminaires sont actuellement en cours. La prochaine étape est le
choix d’un opérateur.
Le programme actuel prévoit de développer la thématique maison / loisirs /
développement durable en trois tranches :
- 25 000 m² SHON pour 2015
- 25 000 m² SHON pour 2020
- 30 000 m² SHON pour 2025
CC Grand Bois
25 unités
Longpont-sur-Orge (CC+PAC) 8 300 m²
46 unités
PAC Croix-Blanche
160 unités
3 800 m²
Un projet qui vient renforcer une polarité majeure existante.
0 1 km
CUSHMAN & WAKEFIELD 37
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
SOMMAIRE EPINAY-SUR-ORGE
ANALYSE DU SITE
PARTIE ACTIVITES
- Analyse du marché en locaux d’activités
- Programmation et préconisations
PARTIE COMMERCES
- Contexte concurrentiel
- Potentiel de développement
CUSHMAN & WAKEFIELD 38ZAC DE LA
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PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Elle s’appuie sur les éléments suivants :
1 . Le positionnement du projet de la ZAC de la Croix Ronde :
Un positionnement de proximité, l’objectif est ici de définir une offre qui puisse répondre aux besoins des usagers du
futur quartier (résidents et salariés).
2 . Les temps d’accès au site :
Compte tenu de la vocation de proximité du site, les temps d’accès retenus sont de 5 minutes à pied et de 5 minutes en
voiture.
3 . La concurrence :
L’influence des pôles commerciaux existants vont impacter les zones définies à partir des temps d’accès.
4. Les éventuels éléments de rupture :
D’autres éléments tels que le relief ou les habitudes de consommation des populations peuvent influencer la
délimitation de la zone.
CUSHMAN & WAKEFIELD 39
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Temps d’accès au site
- 5 minutes à pied
- 5 minutes en voiture
500 m
D’une surface de 1 000 m², le programme
commercial envisagé au sein de la ZAC a une
vocation de stricte proximité.
De plus, compte-tenu de la localisation du site
sur un axe routier peu structurant, son
rayonnement potentiel sera limité à 5 minutes
0 500 m
de trajet voiture.
CUSHMAN & WAKEFIELD 40
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Temps d’accès au site
- 5 minutes à pied
Mauregard - 5 minutes en voiture
5 unités
432 m²
La Ville-du-Bois (CC+PAC) Concurrence
132 unités
Epinay centre-ville
30 unités
12 800 m²
Les Tourelles (CC+PAC)
30 unités
4 200 m²
500 m
Une concurrence forte à l’Est et à l’Ouest du
site qui limite fortement sa zone d’influence
0 500 m potentielle à 5 minutes en voiture.
CUSHMAN & WAKEFIELD 41
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Temps d’accès au site
- 5 minutes à pied
- 5 minutes en voiture
Concurrence
Eléments de rupture
500 m
Le dénivelé et l’emprise du centre hospitalier
de Perray-Vaucluse, au sud du site, créent des
ruptures importantes qui limitent l’influence
0 500 m
potentielle du site.
CUSHMAN & WAKEFIELD 42
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Temps d’accès au site
- 5 minutes à pied
- 5 minutes en voiture
Concurrence
Eléments de rupture
Découpage IRIS
500 m
Afin de prendre en compte les populations
résidentes, la zone de chalandise doit être
0 500 m adaptée au découpage statistique de l’INSEE.
CUSHMAN & WAKEFIELD 43
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Temps d’accès au site
- 5 minutes à pied
- 5 minutes en voiture
Concurrence
Eléments de rupture
Découpage IRIS
Zone de chalandise
Zone primaire
Zone secondaire
La zone primaire du site correspond au
périmètre de la ZAC et la zone d’activités des
Daunettes à Ballainvilliers a tété intégrée à la
zone secondaire afin de prendre en compte le
0
populations salariées voisines et qui pourraient
500 m
fréquenter les commerces de la ZAC.
CUSHMAN & WAKEFIELD 44
Document non contractuelZAC DE LA
CROIX-RONDE
PROGRAMMATION COMMERCIALE EPINAY-SUR-ORGE
Potentiel de développement commercial
→ POPULATION DE LA ZONE DE CHALANDISE
Population résidente et salariée à l’horizon de réalisation de la ZAC : 2021
Population Nb de ménages Nb de salariés
Zone primaire 1 528 530 680
Zone secondaire 3 996 1 386 500
Total 5 523 1 916 1 180
Ces chiffres sont issus du recensement 2009 de l’INSEE et actualisés
avec le programme envisagé au sein de la ZAC.
Le nombre de salariés a été estimé sur la base d’un ratio appliqué
pour des produits immobiliers de type locaux d’activités :
1 salarié pour 100 m² SHON développés.
0 500 m
Zone primaire
Zone secondaire
A terme, la zone de chalandise de la ZAC comptera 5 523 habitants et 1 180
salariés.
CUSHMAN & WAKEFIELD 45
Document non contractuelVous pouvez aussi lire
