DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde

 
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
DEPARTEMENT CONSEIL
      ETUDE DE MARCHE
Définition du programme économique
     de la ZAC de la Croix Ronde
        à Epinay-sur-Orge (91)
                                     Rendu final - 31 juillet 2013
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 • ANALYSE DU SITE
 • PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 • PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD       1
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                                                                      CROIX-RONDE
                PREAMBULE                                                                                                                            EPINAY-SUR-ORGE

                Les critères d’implantation des entreprises

                                                                                LE FONCIER                                        L’ENVIRONNEMENT PROCHE

                                                                      Accessibilité           Accessibilité                       Cadre de vie et
                                                 Accessibilité                                                                                        Proximité gare
                                                                       voiture et            Transports en        Visibilité       services de
                                                 poids lourds                                                                                         TGV / aéroport
                                                                     stationnement             commun                               proximité
         Commerces
         Destination                                ++                    ++                     ++                ++
         Commerces
         Proximité                                    +                   ++                      +                ++                   ++
         Bureaux
         Front office                                                     ++                     ++                ++                   ++                     ++
         Bureaux
         Back office                                                      ++                     ++                  +                  ++                     +
         Locaux d’activités
         tertiaires                                                       ++                      +                  +                   +                     +
         Locaux d’activités
         industrielles ou artisanales                 +                   ++                      +
         Entrepôts et plateformes
         logistiques                                ++                    ++                                                                                   +
                   ++      Critère déterminant                   +   Critère différenciant                    Incidence moindre sur le choix de localisation

    Les critères de choix des entreprises diffèrent en fonction du type de produit immobilier développé. Chaque produit répond à une attente bien identifiée des
    utilisateurs. Les valeurs locatives, foncières et les fiscalités locales sont également des éléments importants en matière d’implantation.

    Le développement de produits immobiliers plus spécifiques nécessitera la prise en compte d’autres critères tels que la proximité de grandes sources d’énergie pour
    implanter un Data Center ou encore la préexistence d’un cluster économique pour développer un centre de recherche ou un incubateur d’entreprises.

                                                                                                                                          CUSHMAN & WAKEFIELD          2
Document non contractuel
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 • ANALYSE DU SITE
 • PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 • PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD       3
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                    CROIX-RONDE
                ANALYSE DU SITE                                                                    EPINAY-SUR-ORGE

                Accessibilité routière

                                               Activités        Logements

                                                                                  A ce jour, un seul accès au site est prévu
                                                                                  pour la partie activités de la ZAC, via la
                                                                                  D186 et le rond-point de la Croix Ronde.

                                                                                   Le site est desservi par un axe de
                                                                                   desserte locale et n’est pas visible
                                                                                   depuis les axes routiers principaux du
                                                                                   secteur que sont la N20 et l’A6.

  Source : Etude d’Impact de la ZAC de la Croix Ronde – Egis Aménagement - 2009
                                                                                        CUSHMAN & WAKEFIELD          4
Document non contractuel
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                                CROIX-RONDE
                ANALYSE DU SITE                                                                                EPINAY-SUR-ORGE

                Accessibilité transports en commun
  Desserte actuelle                                                                        Projet Tram-Train Massy Evry - 2018

                                             Activités        Logements                       RER C            Tracé Tram-Train

                                                                                  La desserte de la ZAC est assurée par deux lignes de
                                                                                  bus locales.
                                                                                  Le projet de tram-train Massy-Evry, prévu pour 2018 va
                                                                                  certes améliorer l’accessibilité générale de la commune
                                                                                  d’Epinay-sur-Orge mais peu modifier celle de la ZAC
                                                                                  notamment pour des utilisateurs économiques.

                                                                                   Le site ne bénéficie pas d’une desserte
                                                                                   performante en transport en commun car il n’est
                                                                                   pas desservi par un mode lourd.

  Source : Etude d’Impact de la ZAC de la Croix Ronde - Egis Aménagement - 2009

                                                                                                      CUSHMAN & WAKEFIELD         5
Document non contractuel
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                                  CROIX-RONDE
                ANALYSE DU SITE                                                                                  EPINAY-SUR-ORGE

                Environnement immédiat

                                        LES
                                     DAUNETTES
                                                                  CENTRE-VILLE

   BALLAINVILLIERS                        Activités   Logements                                     Zone d’activités économiques
                                                                                                    Pôle commercial
                                                                                   LES
            LES BOULEAUX                                                         ROSSAY
             / LES FRESNES

                             POINTE-A-                                                        A l’exception de la zone d’activités des
                              L’ABBE                                                          Daunettes de Ballainvilliers, le site s’inscrit
                                                                                              dans un environnement à dominante
                                                                                              résidentielle et agricole.
                                                                                              Il est à l’écart des principales zones
                                                                                              économiques          et   commerciales
                                                                                              environnantes qui se sont majoritairement
                                                                                              structurées le long N20.
LONGPONT                                                                                      Par ailleurs, le dénivelé existant à l’est de la
-SUR-ORGE
                                                                                              ZAC, génère une rupture avec le reste de
                                                                                              la commune et notamment avec son centre-
                                                                                 0    400 m
                                                                                              ville et le pôle gare.

                                                                                                     CUSHMAN & WAKEFIELD             6
Document non contractuel
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                                                                        CROIX-RONDE
                ANALYSE DU SITE                                                                                                                        EPINAY-SUR-ORGE

                Synthèse

                                                                                 LE FONCIER                                          L’ENVIRONNEMENT PROCHE

                                                                        Accessibilité        Accessibilité                           Cadre de vie et
                                                   Accessibilité                                                                                         Proximité gare
                                                                         voiture et         Transports en           Visibilité        services de
                                                   poids lourds                                                                                          TGV / aéroport
                                                                       stationnement          commun                                   proximité

           ZAC de la Croix-Ronde                        +                    +                                         +
           Commerces
           Destination                                 ++                   ++                   ++                   ++
           Commerces
           Proximité                                    +                   ++                    +                   ++                  ++
           Locaux d’activités
           tertiaires                                                       ++                    +                    +                    +                 +
           Locaux d’activités
           industrielles ou artisanales                 +                   ++                    +

             - Une desserte routière via un axe local, la D189.
             - Un accès en transports en commun assuré par deux lignes de bus et des études en cours pour son amélioration.
             - L’environnement de la ZAC est majoritairement résidentiel et agricole, sauf à la pointe Nord-Ouest où se trouve une petite zone d’activités : les
             Daunettes.
             - Un dénivelé à l’Est qui limite le rattachement du site avec les pôles de centralité d’Epinay-sur-Orge (la Grande Rue et la gare RER).

             Un site isolé des principales lieux de centralités existants à proximité et dont les caractéristiques urbaines et fonctionnelles limitent son potentiel de
             développement économique et commercial à une échelle locale.

                                                                                                                                           CUSHMAN & WAKEFIELD            7
Document non contractuel
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 • ANALYSE DU SITE
 • PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 • PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD       8
DEPARTEMENT CONSEIL ETUDE DE MARCHE - Définition du programme économique de la ZAC de la Croix Ronde
ZAC DE LA
                                                                                                                   CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                           EPINAY-SUR-ORGE

                Préambule

                 LOCAUX INDUSTRIELS                       LOCAUX D’ACTIVITES                    LOCAUX D’ACTIVITES
                   OU LOGISTQUES                               PME/PME                              TERTIAIRES

                La part des entrepôts ou des           La part des bureaux associée est       La part des bureaux associée est
               unités de production associée              ≤ 35 % de la surface totale            ≥ 35 % de la surface totale.
                est ≥ 80 % de la surface totale.

                     L’étude de marché réalisée ici concerne toutes les typologies de locaux d’activités à l’exception des
                                    très grands entrepôts (> 5 000 m²) et des plateformes logistiques.

                                                                                                          CUSHMAN & WAKEFIELD       9
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                          CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                                  EPINAY-SUR-ORGE

                Les parcs d’activités en Ile-de-France

                                                                                                                            On recense près de 150 parc d’activités en Ile-de-
                                                                                                                            France, soit près de 2,2 millions de m². La majeure
                                                                                                                            partie des parcs d’activités est localisée au Nord(42%)
                                                                                                                            et au Sud (26%) de la région.

                                                                                                                            Ces deux marchés sont traditionnellement les plus
                                                                                                                            actifs, notamment entre l’A86 et la Francilienne, mais
                                                                                                                            le secteur intra A86 demeure le plus recherché.
 Définition : Ensemble clos, spécialement aménagé et équipé, pour lequel il existe une «communauté d’intérêts » entre les
 propriétaires et/ou les occupants.
Source : CBRE

                                                                                                                                              CUSHMAN & WAKEFIELD           10
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                   CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                           EPINAY-SUR-ORGE

                Le marché francilien : principales caractéristiques au 1er janvier 2013

   Une année 2012 satisfaisante, caractérisée par une hausse des transactions et une baisse de l’offre. En effet, le marché des locaux d’activités est le seul marché
   francilien dont le volume de transactions a augmenté en 2012 illustrant une grande diversité du tissu de PMI-PME.

   LA DEMANDE : 839 000 m² ont été commercialisés en 2012, représentant une hausse de 11% par rapport à 2011. Comptant pour deux tiers du volume des
   transactions, le segment des petites surfaces (< 1 000 m²) a été le plus dynamique.

   L’OFFRE : A fin 2012, elle représente près de 1,7 millions de m² dont 8% d’offre neuve. Elle est restée relativement stable par rapport à l’année précédente en
   raison de la faible absorption des produits de seconde main.

   Le marché des locaux d’activités et petits entrepôts (< 5 000 m²) en Ile-de-France est marqué par une situation persistante de sur-offre liée à une inadéquation de
   l’offre avec la demande. Cette inadéquation s’explique pour plusieurs raisons :
        - l’offre existante est à plus de 90% composée de locaux de seconde main.
        - des utilisateurs qui recherchent majoritairement des produits à l’achat tandis que l’offre est majoritairement à la location.
        - le développement de programmes neufs se heurte à une forte pression foncière, car les produits à plus forte valeur ajoutée sont souvent privilégiés (bureaux,
        habitation, commerce).

                                                                                                                                          CUSHMAN & WAKEFIELD      11
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                           CROIX-RONDE
                 ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                                  EPINAY-SUR-ORGE

                 Le marché francilien : volume de transactions au 1er janvier 2013
                                                                                                                  Volume de transactions en 2012

                                                                                                                                 100 000 m²            + 25 % : Evolution 2011/2012
                                            -68%                                                                                  50 000 m²                    ZAC de la Croix Ronde
                                       Francilienne          + 5%                                                                 10 000 m²                    Secteur de référence
                                                                    Roissy

         Cergy
                                                                                                                                                                            Evolution
                 + 169%                     -11%                                                                              Secteur              Transactions 2012
                                                                                                                                                                            2011/2012
                                                                                                                       Référence (hors Evry)          92 900 m²               +6%

                                             A86                                                                                Evry                   23 700 m²               + 8%
                                                                                                                                Sud                   195 100 m²              +1%
                                                                                                                          Nord
                                           + 21%                                                                          Sud Nord             194 200 m²                      -2%
                                                                                                                          Est Est              192 500 m²                     + 28 %
                                                                                                                          Ouest
                                                                                                                              Ouest            256 800 m²                     + 19 %
                                                                                                                          Secteur de référence
  -62%                 -7%     + 23%                           + 24%               + 24%          + 158%                   1ère couronne              242 000 m²              + 20 %
                                                                                                           + 9%
                                                                                                                           2ème couronne              284 200 m²              +1%
                                                                                                    Marne-la-              3ème couronne              248 300 m²              + 14 %
                                                                                                    Vallée
                                           + 12%                                                                      La hausse des transactions à l’Est et à l’Ouest traduisent
                                                                                                                      le faible renouvellement du parc existant sur les pôles
      + 98%
                                                                                                                      leader Nord et Sud. En effet, les utilisateurs recherchent
                                                                                                                      plutôt des produits neufs à l’acquisition leur permettant
St-Quentin-en-                              + 6%                                                                      une grande modularité d’aménagement.
Yvelines
                                                                                                                      La 2ème couronne (entre l’A86 et la francilienne) est le
                                                                                                                      secteur qui a le moins progressé depuis 2011.
                                                                                                                      Quant au secteur de référence, il enregistre de
                                                      Evry
                                                             + 8%                                                     faibles performances, lié au vieillissement de son parc
                                                                    + 128%Sénart                                      et à la concurrence du pôle d’Evry, dont l’offre est plus
                                            -70%                                                                      récente et mieux adaptée aux besoins des utilisateurs.

                                                                                       Deux tendances principales s’observent en Ile-de-France : une demande soutenue
                                                                                       en 1ère couronne malgré le vieillissement de l’offre et l’émergence d’un marché
                                                                                       au-delà de la Francilienne localisé autour des    villes nouvelles.
                                                                                                                                      CUSHMAN     & WAKEFIELD   12
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                             CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                     EPINAY-SUR-ORGE

                Le marché francilien : l’offre disponible à un an

                                                                                                         Volume
                                                                                                          Volumede
                                                                                                                 del’offre
                                                                                                                     transactions
                                                                                                                           à un anen 2012 (neuf et seconde main)

                                           -5%                                                                       100000
                                                                                                                    100  000 m²
                                                                                                                             m²          + 25 % : Evolution 2011/2012
                                      Francilienne                                                                     50000
                                                                                                                      50  000 m²
                                                                                                                              m²                 Les Ardoines
                                                        - 1%
                                                                    Roissy                                             10000
                                                                                                                      10  000 m²
                                                                                                                              m²                 Secteur de référence
       Cergy

               + 3%                        +12%                                                                                                              Evolution
                                                                                                                NordSecteur         Offre à un an
                                                                                                                                                             2011/2012
                                                                                                                Sud
                                            A86
                                                                                                                EstRéférence         195 000 m²                 + 17 %
                                                                                                                Ouest Evry            77 000 m²                 + 12 %
                                                                                                                Secteur
                                                                                                                      Sud
                                                                                                                           de référence
                                                                                                                                     447 000 m²                 + 11 %
                                           - 35%
                                                                                                                     Nord               285 000 m²              -9%
                                                                                                                      Est               303 000 m²              -8%

 +9%                       0%   -8%                          + 1%                 + 5%   -50%                       Ouest               629 000 m²              -3%
                                                                                                - 19 %
                                                                                                                 1ère couronne          461 000 m²              -8%
                                                                                          Marne-la-             2ème couronne           690 000 m²              +8%
                                                                                          Vallée
                                            +8%                                                                 3ème couronne           414 000 m²              -4%

       -18%

St-Quentin-en-
Yvelines
                                          + 17%

                                                     + 12%
                                              Evry
                                                                      0%                                      En 2012, le secteur de référence est celui qui a vu
                                           -30%                              Sénart                           son stock augmenter le plus en Ile-de-France,
                                                                                                              traduisant l’obsolescence de ce dernier.

                                                                                                                                   CUSHMAN & WAKEFIELD            13
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                              CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                      EPINAY-SUR-ORGE

                Le marché francilien : niveaux de loyers

                                                                                                           Loyer annuel en €/m²/HT/HC

                                                               -                                           70 à 90   Neuf ou restructuré          ZAC de la Croix Rondee
                                                               -                                           60 à 75   Seconde main
                                                                                                                                                  Secteur de référence

                                                            60 à 95
                                                            55 à 75

                                                           90 à 130
                                                           75 à 105

75 à 85                75 à 90            100 à 130                         80 à 110   85 à 95   60 à 80
50 à 80                50 à 80             75 à 90                           75 à 80   60 à 80   45 à 60

                                                           80 à 110
                                                            65 à 90

                                                                                                               Les niveaux de loyers du secteur de référence sont
                                                            70 à 90                                            similaires aux loyers observés dans le reste de la seconde
                                                            50 à 75                                            couronne.

                                                            60 à 65
                                                            50 à 60

   Loyer moyen pour des locaux d’activités classiques : 70% activités, 30% bureaux
                                                                                                                                     CUSHMAN & WAKEFIELD         14
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                           CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                   EPINAY-SUR-ORGE

                L’environnement proche : les principales dynamiques économiques

                                                                     WISSOUS
                                               MASSY

                                PALAISEAU

      ORSAY          VILLEBON-SUR-YVETTE                                                                          La ZAC de la Croix Ronde est située au sud de
                                                           LONGJUMEAU                                             l’aéroport d’Orly et au cœur du triangle formé
                                                     N20                                                          par les autoroutes A6, A10 et Francilienne.
                               VILLEJUST                                   A6                    DRAVEIL          Les zones d’activités économiques existantes se
                                                       BALLAINVILLIERS                                            sont principalement structurées le long de ces
                                                                 EPINAY-SUR-ORGE                                  axes routiers majeurs et/ou à proximité de
       A10                                                                                                        lignes de RER.
                                                                                                                  A l’exception de Massy et d’Evry qui présentent
                                                                                                                  une offre à dominante tertiaire, les zones
                                                                                                                  d’activités de ce secteur sont davantage
                                                                                                                  tournées vers l’activité, l’industrie et la
                                                                    SAINT-                                        logistique.
                           MARCOUSSIS                            GENEVIEVE-DES-
                                                                     BOIS                                          La ZAC de la Croix-Ronde est située à
                                                                                                                   l’écart des principaux pôles de
                                Francilienne                                                                       développement économique du secteur que
                                                                                                           EVRY    sont Evry-Courcouronnes et le secteur
                                                                                           COURCOURONNES           Nord-Essonne (Massy-Chilly/Palaiseau), elle
                                                                                                                   ne s’inscrit pas dans un environnement
                                                                                                                   économique pré-existant.
        ZAC de la Croix-Ronde                  ZAE               Axe routier structurant      Réseau RER
                                                                 Axe routier secondaire

                                                                                                                              CUSHMAN & WAKEFIELD          15
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                             CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                                     EPINAY-SUR-ORGE

                L’environnement proche : analyse de la demande placée
  Depuis 2010, 183 transactions représentant 256 688 m² ont été réalisées sur ce secteur dont 73%
  de location, 22% de vente et 5% d’investissement.

                                                                                                           Transaction
                                                                                                                              Répartition des transactions par tranche de surface :
                                                                                                                                            Nb de transactions    Surface (m²)
                                                                                                                         < 500 m²                 97       53%    29 389         11%
                                                                                                                         500 à 1 000 m²           36       20%    26 712         10%
                                                                                                                         1 000 à 2 000 m²         25       14%    36 822         14%
                                                                                                                         2 000 à 5 000 m²         16        9%    49 670         19%
                                                                                                                         > 5 000 m²                9        5%   114 095         44%
                                                                                                                         TOTAL                   183             256 688

                       GOF - 166 m² - Location -                                                                          Ce sont les petites et moyennes surfaces qui enregistrent le
                                                                                                                          plus fort dynamisme. La taille moyenne des transactions
                                                                                                                          enregistrées s’établit autour de 1 100 m².

                                                                                                                          Valeurs moyennes observées (HT/HC)
                INDIGO – 680 m² - vente                                                                                   Loyer : 76 €/m²/an
                     1 029 €/m²
                                                                                                                          Vente à utilisateur : 763 €/m²
                                                                                                                          Vente à investisseur : 639 €/m²

   0          2 km
                                                                                                                           Depuis 2010, seules 2 transactions ont été observées
                                                                                                                           dans l’environnement proche de la ZAC de la Croix-
Territoires étudiés : CA Europ’Essonne, CA Val d’Orge, CA Evry centre Essonne , CC Cœur du Hurepoix, Wissous, Savigny-     Ronde, le long de la N20.
sur-Orge, Viry-Châtillon, Grigny.

Source : Explore, traitement C&W
                                                                                                                                                  CUSHMAN & WAKEFIELD         16
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                                  CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                                          EPINAY-SUR-ORGE

                L’environnement proche : les projets
                                                                                                      1   ZONE DU BOIS CHALAND - LISSES
                                   MASSY
                                                        WISSOUS                                       • Création d’un parc d’activités « Innov’Espace »
                                                 4                                                      (surfaces de bureaux < 20%)
                       PALAISEAU
                                                                                                      • Taille : 12 000 m² SHON divisibles à partir de 220 m².
                                                                                                      • Cible : PME/PMI
     ORSAY
                                                                                                      • Livraison : Fin 2013
               VILLEBON-SUR-
               YVETTE                       LONGJUMEAU
                                   N20
                      VILLEJUST                               A6                            DRAVEIL
                                         BALLAINVILLIERS
                                                     EPINAY-SUR-ORGE
     A10
                                             3                                                        2   ZONE DE LA MARINIÈRE - BONDOUFLE
                                                                                                      • Création d’un parc d’activités « Urban Valley »
                                                                                                        (surfaces de bureaux < 20%)
                MARCOUSSIS                               SAINTE-
                                                      GENEVIEVE-DES-
                                                                                                      • Taille : 9 850 m² SHON divisibles à partir de 600 m².
                    Francilienne
                                                          BOIS
                                                                                        1             • Cible : PME/PMI
                                                                        2                    EVRY     • Livraison : 2014
                                                                                 COURCOURONNES

       ZAC de la Croix-Ronde                                           Axe routier structurant
       ZAE                                                             Axe routier secondaire
       Renforcement de la vocation économique et                       Réseau RER
       commerciale, dans le cadre du projet de                                                        3   ZONE DE LA POINTE À L’ABBÉ – VILLIERS-SUR-ORGE
       requalification de la N20 par la CA Europ’Essonne.
                                                                                                      • Extension de la zone d’activités existante
 4    ZAC DES HAUTS DE WISSOUS 2 - WISSOUS                                                            • Taille : 4 hectares, environ 15 lots
• Réalisation de la    2ème
                        tranche de la ZAC : locaux d’activités mixtes,                                • Cible : PME/PMI locales
  logistiques et messagerie                                                                           • Livraison : 2014
• Taille : 150 000 m² SHON
• Cible : grandes entreprises de transport, de logistique,…
• Livraison : fin 2015

                                                                                                      A l’exception du projet d’extension de la zone de la Pointe à l’Abbé, tous les
                                                                                                      projets identifiés sont situés sur des polarités économiques structurantes
                                                                                                      et sont développés par des opérateurs privés spécialisés.              17
                                                                                                                                                     CUSHMAN & WAKEFIELD
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                 CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                         EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                                                      Zone d’activités mixtes
                                           1                          Zone d’activités à dominante artisanale
                               2
                                                                      Zone d’activités à dominante logistique
                                                                      ZAC de la Croix-Ronde
                           3

                                                               1.    La Vigne aux Loups
                                                               2.    Les Clotais
                                                               3.    ZA Les Glaises
                                                               4.    Les Daunettes
                                                               5.    Les Bouleaux et les Frênes
                                                               6.    La Pointe à l’Abbé
                                                               7.    Les Meulières
                                               4
                                                               8.    Les Belles Dames
                                                               9.    Techniparc
                                                               10.   Les Montatons
                       5
                                                        7
                                   6

                                                            On distingue trois typologies de zones d’activités dans l’environnement proche du site :
                                                            - Les zones d’activités mixtes qui accueillent à la fois des activités industrielles,
                                                            technologiques, logistiques, de recherche et des services, présentent un immobilier varié avec
                                                            des locaux d’activités tertiaires, des unités de production, des entrepôts et des bureaux. Ces
            8                                               zones sont situées à proximité de grands axes routiers et de stations de RER. Elles
                                                            s’intègrent dans un environnement économique dense et pré-existant : ici le pôle de
                                                            Massy/Chilly/Palaiseau. Des opérateurs privés spécialisés y développent des parcs d’activités.
                                                            - Les zones d’activités à dominante artisanale présentent un tissu de PME/PMI locales
                                                            souvent spécialisées dans le domaine de la construction ou du BTP. Leur développement se
                                                            fait au gré des porteurs de projets locaux, via des opérations en compte propre.
                                                            - Les zones à dominante logistique ont un tissu d’entreprises majoritairement spécialisés
                                                            dans le transport et la distribution. Elles accueillent de grands entrepôts, des plateformes
                                       9                    logistiques et des espaces de bureaux associés. Ces zones nécessitent un très bon accès
                                                            routier et poids lourds.
                                                   10
   0            1 km
                                                                                                                     CUSHMAN & WAKEFIELD           18
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                          CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                  EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     1. La Vigne aux Loups – Longjumeau / Chilly Mazarin / Champlan
                       1
                                     • Création : 1989
                                     • Taille : 148 ha.
                                     • Immobilier : locaux d’activités mixtes, pépinière d’entreprises, entrepôts et trois immeubles tertiaires.
                                     • Vacance : oui (35 000 m² de disponibles à la vente dont 85 % d’entrepôts, 10% de locaux d’activités et 5% de bureaux)
                                     • Services : restaurants, hôtel, banque
                                     • Conditions financières (HT/HC) :
                                     Bureaux →       loyer : 100 €/m²/an                  prix de vente : 1 228 €/m²
                                     Activités →     loyer : 52 à 90 €/m²/an              prix de vente : NC
                                     Entrepôts →     loyer : 36 à 50 €/m²/an              prix de vente : 405 €/m²
                                     • Desserte routière : A6, N20, N188
                                     • Desserte TC : RER C
                                     • Activités : Négoce et automobile, BTP, transport et entreposage
                                     138 établissements et 2 035 emplois
                                     Les PME/PMI sont majoritaires, mais quelques grande entreprises sont présentes sur le site.
                                     • Principaux utilisateurs : UPS, DHL, Bouygues Construction
                                     • Projet : Requalification de la zone : amélioration des espaces publics, de l’accessibilité, de la signalétique, mise aux
0      1 km                          normes et modernisation des réseaux (très-haut-débit, éclairage public économe, assainissement…). La CA Europ’Essonne,
                                     MOA du projet intègre une dimension environnementale très forte. Les travaux ont démarré en avril 2013.

                                          Une zone vieillissante dont l’immobilier et les aménagements ne correspondent plus aux standards actuels des
                                          utilisateurs, engendrant une vacance importante. Néanmoins, la qualité de sa desserte (routière et TC), sa
                                          proximité avec l’aéroport d’Orly et le pôle économique de Massy lui confèrent une position stratégique. Son
                                          attractivité sera bientôt renforcée avec le projet de requalification.

                                                                                                                              CUSHMAN & WAKEFIELD        19
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                             CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                     EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                          2. Les Clotais et le Parc de l’Evénement – Longjumeau / Champlan
                  2
                                          • Taille : 20 ha.
                                          • Immobilier : locaux d’activités mixtes, commerces et entrepôts.
                                          Le Parc de l’Evénement : parc d’activités de 32 000 m² dédié aux métiers de l’événementiel de la communication de l’art et
                                          de la culture a ouvert ses portes en 2011. Il compte une vingtaine d’entreprises.
                                          • Vacance : oui (7 126 m² de locaux d’activités disponibles à la location)
                                          • Services : restaurant, banque
                                          • Conditions financières (HT/HC) :
                                          Activités →      loyer : 63 à 75 €/m²/an
                                          Entrepôts →      loyer : 36 à 50 €/m²/an
                                          Parc de l’Evénement → NC
                                          • Desserte routière : N20, D118
                                          • Desserte TC : RERC et bus
                                          • Activités : Evénementiel, négoce et automobile, industrie manufacturière,
                                          34 établissements et 564 emplois
                                          • Principaux utilisateurs : Concept et Volume Evénements, Matériaux Services
                                                 A l’exception du parc de l’Evénement, cette zone d’activités est plutôt vieillissante et à dominante industrielle.
0      1 km                                      Elle compte notamment des établissements classés à risques.
                                                 Quant au Parc de l’Evénement, son positionnement et son mode de gestion sont très atypiques et très
                                                 spécifiques. Des espaces peuvent par exemple être utilisés de manière éphémère pour des tournages, du
                                                 stockage,…

                              Le Parc de l’Evénement                                                                             CUSHMAN & WAKEFIELD          20
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                      CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                              EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     3. Les Glaises - Palaiseau
                                     • Taille : 29 ha.
               3
                                     • Immobilier : entrepôts, bureaux, commerce et activités
                                     • Vacance : oui
                                     • Services : hôtel, restaurant, pépinière d’entreprises
                                     • Conditions financières (HT/HC) : NC
                                     Bureaux        → loyer : 110 à 115 €/m²/ an
                                     Locaux mixtes → loyer : 55 à 80 €/m²/ an
                                     • Desserte routière : A10
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : Activités scientifiques et techniques, Informations et communication, négoce,
                                     116 établissements et 987 emplois
                                          Une zone d’activités mixtes rattachée au cluster scientifique du Plateau de Saclay et présentant un immobilier
                                          vieillissant.

0      1 km

                                                                                                                             CUSHMAN & WAKEFIELD   21
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                       CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                               EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     4. Les Daunettes - Ballainvilliers
                                     • Taille et parcellaire : 9 hectares découpés en 20 parcelles allant de 1 500 à 14 000 m²
                                     • Immobilier : entrepôts et locaux d’activités. Une faible occupation du sol à la parcelle. Chaque lot a ses propres
                                       espaces de stationnement en surface.                                                   Taille des parcelles Nombre
                                     • Vacance : oui
                                                                                                                                            1 500 à 2 500 m²                    3
                                     • Services : proximité du centre-ville de Ballainvilliers
                           4                                                                                                                3 000 à 4 000 m²                    9
                                     • Conditions financières (HT/HC) :
                                     Activités / entrepôts → prix de vente : 770 €/m²                                                       4 000 à 5 500 m²                    4
                                     • Desserte routière : D186                                                                             6 000 à 7 000 m²                    3
                                     • Desserte TC : bus                                                                                    14 000 m²                           1
                                     • Activités : imprimerie, BTP, entreposage.
                                     • Principaux utilisateurs : TDC, Volumen, Orion Industry, SBC BAT
                                          Une zone d’activités majoritairement occupée par des PME/PMI locales du secteur de la construction. Les
                                          habitations sont parfois connexes au site d’activité. Quelques entreprises à plus haute valeur ajoutée sont également
                                          présentes, telles que Orion Industry ou SBC BAT.

0      1 km
                                                                                                                                                          4 548 m²

                                                                                                                                                                     3 495 m²
                                                                                                                                                      1 792 m²
                                                                                                                                                              3 427 m²          3 495 m²
                                                                                                                 13 946 m²
                                                                                                                (≈ 4 700 m²                           3 339 m²            2 336 m²
                                                                                                                d’emprise au       4 571 m²
                                                                                                                    sol)                                            6 776 m²

                                                                                                                               5 504 m²          6 876 m²

                                                                                                                                              3 514 m²         6 840 m²
                                                                                                                           1 542 m²
                                                                                                                                           3 514 m²
                                                                                                                                                           4 005 m²
                                                                                                                                          3 781 m²    3 021 m²

                                                                                                                                                         3 975 m²
                                                                                                                                      CUSHMAN & WAKEFIELD                           22
Document non contractuel                                                                                  Source : cadastre.gouv.fr
ZAC DE LA
                                                                                                                                            CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                    EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     5. Les Bouleaux et les Frênes - Ballainvilliers
                                     • Taille et parcellaire : 16 hectares environ, répartis en 31 parcelles de 1 000 à 10 000 m².
                                     • Immobilier : entrepôts et locaux d’activités. Certains locaux sont très peu qualitatifs et vieillissants et d’autres
                                       beaucoup plus récents.                                                               Taille des parcelles Nombre
                                     • Vacance : oui
                                                                                                                                     1 000 à 3 000 m²    17
                                     • Services : proximité de la zone commerciale La Tuilerie
                                                                                                                                     3 000 à 5 000 m²    8
                                     • Conditions financières (HT/HC) :
                                     Activités / entrepôts → prix de vente : 660 €/m² à 820 €/m²                                     5 000 à 7 000 m²    3
          5
                                     • Desserte routière : N20                                                                       7 000 à 10 000 m²   3
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : BTP, transport, entreposage, négoce, automobile
                                     20 établissements et 130 emplois
                                     • Principaux utilisateurs : Shurgard, Chronodrive, Carrelage Roger, Abrisud,
                                     • Projet : Modernisation de la voirie et mise en place d’une nouvelle signalétique par la CA Europ’Essonne. Travaux en
                                     cours. Par ailleurs, ces zones profiteront du projet de requalification de la RN 20.
                                          Une zone d’activités à dominante entreposage et construction qui connaît, grâce à sa localisation sur la RN
                                          20, un certain dynamisme avec les arrivées récentes des entreprises Chronodrive et Shurgard. Les projets en
0      1 km                               cours (requalification de la RN20, modernisation de la zone et requalification de la rue Maryse Bastié) vont
                                          permettre d’améliorer les accès et l’attractivités de la zone.

                                                                                                                             CUSHMAN & WAKEFIELD             23
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                            CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                    EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     6. La Pointe à L’Abbé - Villiers-sur-Orge
                                     • Création : 1987
                                                                                                                                    Taille des parcelles          Nombre
                                     • Taille et parcellaire : 4 hectares découpés en 18 parcelles allant de 550 à 3 740 m²
                                                                                                                                    < 1000 m²                          3
                                     • Immobilier : locaux d’activités et entrepôts.
                                     • Vacance : non                                                                                1 000 à 2 000 m²                   8

                                     • Services : /                                                                                 2 000 à 3 000 m²                   5
                                     • Conditions financières (HT/HC) : NC                                                          > 3 000 m²                         2
                                     • Desserte routière : D186
                  6
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : Transport, distribution, automobile, mécanique, robotique.
                                     30 établissements et 221 emplois
                                     • Projet : Extension de la zone sur 4 hectares pour l’implantation de PME-PMI de
                                                                                                                                                     3 473 m²
                                       type artisanal. L’objectif est d’offrir une quinzaine de lots à des petites structures
                                       autonomes créatrices d’emploi. La SORGEM a été retenu en tant qu’aménageur                         3 739                        2 802 m²
                                       en octobre 2011. Les études préliminaires et l’acquisition des fonciers sont                       m²         1 570 m²
                                       actuellement en cours. Les premiers lots devraient être livrés en 2014.                                                    1 854 m²
                                                                                                                                          2 722 m²
                                          Une zone d’activités de petite taille mais performante au vu de l’absence                                           1 304 m²
0      1 km                               de locaux vacants. La zone est principalement occupée par des PME/PMI                        2 537 m²
                                                                                                                                                            1 209 m²

                                          locales. La réussite du projet d’extension nécessitera la mobilisation                                      1 409 m²
                                          préalable d’utilisateurs potentiels à trouver localement.                                  1 484 m²        982 m²
                                                                                                                                                  1001 m²

                                                                                                                                    550 m² 2 400 m²
                                                                                                                                     601 m²
                                                                                                                                      1 001 m²

                                                                                                                                      2 765 m²

                                                                                                                                CUSHMAN & WAKEFIELD                      24
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                        EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     7. Les Meulières – Villemoisson-sur-Orge
                                     • Taille : 4 ha.
                                     • Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts.
                                     • Vacance : NC
                                     • Services : /
                                     • Conditions financières (HT/HC) : NC
                                     • Desserte routière : D117
                              7      • Desserte TC : bus
                                     • Activités : Négoce, construction, transport..
                                     17 établissements et 218 emplois
                                     • Principaux utilisateurs : Luce luminaires, MS Solutions
     8

                                          Une zone d’activités de petite taille essentiellement occupée par des PME PMI locales.

                                     8. Les Belles Dames – Montlhéry
                                     • Taille : 15 ha.
0        1 km                        • Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts.
                                     • Vacance : NC
                                     • Services : /
                                     • Conditions financières (HT/HC) : NC
                                     • Desserte routière : N20
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : Négoce, construction, transport..
                                     17 établissements et 218 emplois
                                     • Projet : Dans le cadre du projet de réaménagement de la RN20, cette zone sera restructurée.

                                          Une zone d’activités de petite taille essentiellement occupée par des PME PMI locales.

                                                                                                                    CUSHMAN & WAKEFIELD      25
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                   CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                           EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     9. Les Montatons – Saint-Michel-sur-Orge
                                     • Création : 1989
                                     • Taille : 9 ha.
                                     • Immobilier : locaux d’activités mixtes et entrepôts
                                     • Vacance : oui (1 700 m² de locaux mixtes disponibles à la vente)
                                     • Services : hôtel, restaurant,
                                     • Conditions financières (HT/HC) :
                                     Bureaux         → loyer : 120 €/m²/ an
                                     Locaux mixtes → prix de vente : 492 €/m²
                                     • Desserte routière : Francilienne
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : Services, BTP, Industrie manufacturière,
                                     97 établissements et 360emplois
                                          Une zone d’activités à dominante artisanale principalement occupée par des PME et PMI locales, insérée antre la
                                          Francilienne et une zone d’habitat pavillonnaire.
                     9

0      1 km

                                                                                                                        CUSHMAN & WAKEFIELD        26
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                           CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                   EPINAY-SUR-ORGE

                Focus sur les zones d’activités environnantes

                                     10. Techniparc – Saint-Michel-sur-Orge
                                     • Création : 1990
                                     • Taille : 48 ha.
                                     • Immobilier : Locaux d’activités, entrepôts
                                     • Vacance : oui (46 200 m² d’entrepôts et 4 500 m² de locaux d’activités disponibles
                                     à la location)
                                     • Services : hôtel, restaurant, banque, pépinière d’entreprises, structure de gestion et association de chef d’entreprises
                                     • Conditions financières (HT/HC) : NC
                                     Entrepôts      → loyer : 50 €/m²/ an
                                     Locaux mixtes → loyer : 90 €/m²/ an
                                     • Desserte routière : Francilienne
                                     • Desserte TC : bus
                                     • Activités : négoce, industrie manufacturière, services
                                     48 établissements et 1328 emplois
                                     • Principaux utilisateurs : Jacquet, Fenwick, Alimentar, Locarest

                                          Une zone d’activités à dominante logistique, présentant un immobilier plutôt récent et qualitatif et occupé par des
                           10
0      1 km                               grandes entreprises. Cette zone présente encore des disponibilités foncières.

                                                                                                                              CUSHMAN & WAKEFIELD            27
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                      CROIX-RONDE
                ANALYSE DU MARCHE EN LOCAUX D’ACTIVITES                                                                                              EPINAY-SUR-ORGE

                Synthèse et premiers enjeux
       LE MARCHE FRANCILIEN :
       Une demande soutenue en Ile-de-France et particulièrement en 1ère couronne, qui n’est pas toujours satisfaite en raison de l’inadéquation entre l’offre (locaux de
       seconde main à la location) et la demande (locaux neufs à l’acquisition).
       - Ce sont les petites surfaces qui sont le plus recherchées (300 à 1 500 m²), au-delà les professionnels vont souvent privilégier les réalisations en compte propre
       ou un aménagement à la carte (notamment pour les équipements techniques spécifiques).
       - Outre la qualité de l’accessibilité et de l’environnement urbain, les entreprises recherchent des locaux facilement modulables, possédant une image
       architecturale valorisante, au sein de lots indépendants et sécurisés. Un parking privatif et des accès poids-lourds sont des critères également importants.
       ⇒ Un marché porteur pour des produits de qualité et bien localisés.

       L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE DU SITE :
       Le tissu économique environnant se structure autour de deux pôles économiques principaux que sont Evry-Courcouronnes et le secteur Nord-Essonne (Massy-
       Chilly/Palaiseau), situés le long d’axes autoroutiers et souvent à proximité de stations RER.
       Entre les deux, on retrouve des petites zones d’activités à dominante artisanales occupées par des PME et des PMI. Ces dernières sont issues d’un développement
       économique endogène au sein des zones à vocation économique inscrites aux PLU.
       ⇒ La ZAC de la Croix Ronde est à l’écart des principaux pôles économiques environnants.

       LES PROJETS :
       Ils concernent à la fois :
       - Les pôles économiques structurants avec des opérations portées par des opérateurs privés spécialisés dans la réalisation de parcs d’activités ( Innov’Espace à
       Lisses, Urban Valley à Bondoufle et la ZAC des Hauts de Wissous 2)
       - Les zones d’activités à dominante artisanale avec :
                            - le projet d’extension de la zone de la Pointe-à-l’Abbé
                            - le processus de requalification des zones existantes engagé par la CA Europ’Essonne,
                            - le projet de requalification de la RN 20 qui a notamment pour objectif de renforcer la vocation économique de cet axe sur la portion allant
                            de Ballainvilliers à Montlhéry.
       ⇒ La ZAC de la Croix-Ronde devra faire face à une concurrence locale liée à la requalification de la RN20 et aux développements
       économiques qu’elle va engendrer.

       Le développement économique du site devra s’appuyer sur des porteurs de projets locaux (réalisations en compte
       propre) compte tenu des contraintes du site et du contexte concurrentiel.
                                                                                                                                         CUSHMAN & WAKEFIELD           28
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 • ANALYSE DU SITE
 • PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 • PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD   29
ZAC DE LA
                                                                                                                                                    CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS                                                                                                    EPINAY-SUR-ORGE

                Mise en exergue du programme d’activités envisagé aujourd’hui

      LE PROGRAMME ENVISAGE :                                                               SYNTHESE DES ELEMENTS DE DIAGNOSTIC :

      •   68 000 m² SDP à développer sur 10 ans                                             • Une desserte routière insuffisante pour développer une zone à
      •   Une offre foncière diversifiée :                                                  dominante logistique / négoce.
          → Un parc locatif avec des cellules de 300 à 400 m²                               • L’absence de desserte en transports en commun lourd ne
                                                                                            permet pas de développer des locaux d’activités tertiaires et d’attirer
          → Un parc de PME sur des parcelles cessibles de 1 500 à 5 000 m²
                                                                                            des activités à haute valeur ajoutée.
          → Quelques parcelles de 10 000 à 20 000 m² pour des implantations
                                                                                            • Un site isolé des principales dynamiques économiques du secteur.
          plus importantes.
                                                                                            • Le projet entre en concurrence avec les développements en cours
      •   Entreprises ciblées : PMI / PME et activités à haute valeur ajoutée
                                                                                            à Villiers-sur-Orge et le long de la RN 20 notamment pour les porteurs
                                                                                            de projet locaux.

      ADEQUATION DU PROJET AVEC LE MARCHE :
      • Au global, la surface de plancher développée est cohérente avec la taille de la ZAC, car elle correspond à une occupation du foncier par des locaux
        d’activités classiques (80/20) à destination de PME/PMI qui seraient construits en R+1 maximum.
      • Les typologies d’offre foncière proposées sont à réinterroger compte tenu du marché et des caractéristiques du site. De fait, les grandes parcelles cessibles
        (> 10 000 m²) seront à exclure.
      • La localisation de la ZAC lui confère une vocation de développement économique d’échelle locale, c’est pourquoi il sera plus difficile d’attirer des entreprises à
        haute valeur ajoutée qui préfèreront s’implanter sur le secteur Nord-Essonne (Massy-Chilly/Palaiseau). A l’instar des zones d’activités situées à proximité comme
        les Daunettes à Ballainvilliers ou la Point à L’Abbé à Villiers-le-Bel, la zone pourra attirer des PME/PMI locales artisanales.

                                                                                                                                        CUSHMAN & WAKEFIELD          30
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                    CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS                                                                                                    EPINAY-SUR-ORGE

                Positionnement et typologie immobilière

                      POSITIONNEMENT
                      → Zone d’activités à dominante artisanale
                      → Typologie immobilière : locaux d’activités classiques en R+1 (fabrication, transformation, conditionnement)
                      → Typologie d’utilisateurs : PME /PMI artisanales (bâtiment, construction, petite industrie manufacturière,…)

                                                     Typologie immobilière : Local d’activités ou local PME/PMI
                                                     Description :
                                                     bâtiment ou lot individuel avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre
                                                     supérieure à 4 mètres avec accès de plain-pied et/ou à quai dont la fonction
                                                     principale est destinée à des activités de production de petit assemblage de petite
                                                     distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les
                                                     fonctions d’une entreprise sous un même toit.
                                                     Principales caractéristiques :
                                                     pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 30%
                                                     hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités
                                                     accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage
                                                     accès à quai ou de plain- pied
                                                     résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.
                                                     Stationnement :
                                                     Compte tenu de la faible desserte en transports en commun du site et de la
                                                     typologie d’entreprises visées, prévoir une place par salarié, soit environ 1 place
                                                     pour 150 m² développés.

                                                    Exemple

                                                                                 ACTIVITE                        BUREAUX

                                                                                                                                           CUSHMAN & WAKEFIELD   31
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                                         CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION ET PRECONISATIONS                                                                                                         EPINAY-SUR-ORGE

                Eléments complémentaires

                      PRECONISATIONS ET CONDITIONS DE REUSSITE
                      → Des conditions réglementaires : PLU modifié pour permettre l’accueil d’activités économiques.
                      → L’aménagement en amont de l’ensemble des voiries et réseaux divers, notamment une boucle de circulation interne 2 X 1 voie de 8
                       mètres afin de permettre le dépassement des camions qui seraient à l’arrêt.
                      → Chaque parcelle devra être dotée au préalable de sa voirie d’accès et des fluides en attente.
                      → Pour le parc locatif et pour les éventuelles parcelles vendues destinées in fine à de la location, les permis de construire devront être
                       purgés avant de lancer la phase de commercialisation.
                      → Réaliser un cahier de prescriptions architecturales pour l’ensemble de la ZAC pour assurer l’homogénéité des bâtiments construits.

                      SERVICES MUTUALISES DEVELOPPABLES
                      → Equipement pour la collecte des eaux pluviales.
                      → Equipements qui pourront être développés ultérieurement avec le concours d’un investisseur :
                           - Quai de chargement mutualisé.
                           - Espace de pause pour les salariés, point accueil.
                           - Boîte aux lettres.
                      → Les autres services de type RIE, réseau Très Haut Débit ou encore boucle d’eau froide vont générer un surcoût qui compte tenu des
                       caractéristiques de la zone et de la typologie des entreprises susceptibles de s’y implanter ne pourra être imputé aux prix du foncier
                       ou au loyer.
                      → Le raccordement au réseau THD génère un surcoût d’aménagement de 5 à 7 %. Il ne permettra pas d’améliorer significativement
                       l’attractivité de la zone mais peut valoriser l’image de la Ville.

                      VALEURS DU BATI

                                                             Surface                 Prix de vente                Loyer (HT HC)

                                                    < 500 m²                       1 000 à 1 300 €/m²             100 à 120 €/m²/an

                                                    500 à 1 000 m²                  800 à 1 100 €/m²              80 à 100 €/m²/an

                                                    1 000 m² à 2 500 m²              700 à 900 €/m²                70 à 80 €/m²/an

                                                                                                                                             CUSHMAN & WAKEFIELD      34
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 ANALYSE DU SITE
 PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD   35
ZAC DE LA
                                                                                                                                                              CROIX-RONDE
                  PROGRAMMATION COMMERCIALE                                                                                                                  EPINAY-SUR-ORGE

                  Contexte concurrentiel : le tissu existant
                                                                                          Influence des pôles commerciaux
                                                                                                                                  ZAC de la Croix-Ronde
                                                                                              régionale
                                                                                              intercommunale
                                                                                              locale

                                                                                                             L’environnement concurrentiel de la ZAC comporte :
                                    Epinay centre-ville                                                      - Un pôle d’influence régionale spécialisé maison et loisirs : la zone
                                          30 unités
        La Ville-du-Bois (CC+PAC)                                     Les Tourelles (CC+PAC)                 de la Croix-Blanche située en bordure de l’A86 à Sainte-Geneviève-des-
                    132 unités                                                 30 unités                     Bois, qui accueille surtout des grandes et moyennes surfaces.

   12 800 m²                                                      4 200 m²                                   - Deux pôles intermédiaires structurés le long de la N20 :
                                                                                                                  • La Ville-du-Bois avec un centre commercial Carrefour de 42 600 m²
                                                                                                                  Gla et 95 boutiques accompagné de plusieurs grandes et moyennes
                                                                                                                  surfaces.
                                                                                                                  • Le pôle de Longpont-sur-Orge qui s’inscrit quasiment en continuité
                                                                                                                  du premier et dont le positionnement est plutôt discount.
                                                                                                             A terme, le projet de réaménagement de la N20 renforcera ces deux
                                                                                                             polarités notamment en augmentant leur lien.

                                                                                                             - Trois pôles d’échelle locale implantés dans des secteurs résidentiels :
                                                                                                                  • Le centre-ville d’Epinay-sur-Orge, organisé le long de la Grande Rue
                                                                                                                  compte une trentaine de commerces de proximité. Il est complété au
                                             CC Grand Bois                                                        nord par la présence d’une supérette discount Dia de 430 m².
                                                      25 unités
                                                                                                                  • Les Tourelles à Epinay-sur-Orge qui compte un petit centre
                                                                                                                  commercial (5 100 m² Gla et 17 boutiques) et quelques moyennes
   Longpont-sur-Orge (CC+PAC)                         8 300 m²
                                                                                                                  surfaces.
                   46 unités
                                                                       PAC Croix-Blanche                          • Le centre commercial du Grand Bois à Saint-Michel-sur-Orge
       3 800 m²
                                                                             160 unités                           (27 000 m² Gla), qui connait aujourd’hui de grandes difficultés : 60%
                                                                                                                  des boutiques de la galerie marchande sont aujourd’hui vacantes.

                                                                                                                La ZAC s’inscrit dans un environnement commercial dense, avec deux
                                                                                                                polarités majeures dont l’influence limite les opportunités de
                                                                                                                développement ex-nihilo et avec deux centralités de proximité situées
   0              1 km                                                                                          à Epinay-sur-Orge, qui répondent au besoin de la population locale.
                                                                                                                                                                               36
                                                                                                                                                  CUSHMAN & WAKEFIELD
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                            CROIX-RONDE
                  PROGRAMMATION COMMERCIALE                                                                                                EPINAY-SUR-ORGE

                  Contexte concurrentiel : les projets

                                                                                                     Influence des pôles commerciaux
                                                                                                                                             ZAC de la Croix-Ronde
                                                                                                          régionale
                                                                                                          intercommunale                     Projet commercial
                                                                                                          locale

        La Ville-du-Bois (CC+PAC)                          Les Tourelles (CC+PAC)
                    132 unités                                      30 unités

   12 500 m²                                           4 200 m²

                                                                                PAC CROIX-BLANCHE – SAINTE-GENEVIÈVE-DES-BOIS
                                                                                • Projet d’extension de 80 000 m² sur la partie sud de la zone.
                                                                                Les études préliminaires sont actuellement en cours. La prochaine étape est le
                                                                                choix d’un opérateur.
                                                                                Le programme actuel prévoit de développer la thématique maison / loisirs /
                                                                                développement durable en trois tranches :
                                                                                - 25 000 m² SHON pour 2015
                                                                                - 25 000 m² SHON pour 2020
                                                                                - 30 000 m² SHON pour 2025
                                        CC Grand Bois
                                           25 unités

   Longpont-sur-Orge (CC+PAC)              8 300 m²
                   46 unités
                                                            PAC Croix-Blanche
                                                                  160 unités
       3 800 m²

                                                                                             Un projet qui vient renforcer une polarité majeure existante.

   0              1 km
                                                                                                                                CUSHMAN & WAKEFIELD          37
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                CROIX-RONDE
SOMMAIRE                                                       EPINAY-SUR-ORGE

 ANALYSE DU SITE
 PARTIE ACTIVITES
           - Analyse du marché en locaux d’activités
           - Programmation et préconisations
 PARTIE COMMERCES
           - Contexte concurrentiel
           - Potentiel de développement

                                                       CUSHMAN & WAKEFIELD   38
ZAC DE LA
                                                                                                                                       CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                                                                             EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

             Elle s’appuie sur les éléments suivants :

                           1 . Le positionnement du projet de la ZAC de la Croix Ronde :
                           Un positionnement de proximité, l’objectif est ici de définir une offre qui puisse répondre aux besoins des usagers du
                           futur quartier (résidents et salariés).

                           2 . Les temps d’accès au site :
                           Compte tenu de la vocation de proximité du site, les temps d’accès retenus sont de 5 minutes à pied et de 5 minutes en
                           voiture.

                           3 . La concurrence :
                           L’influence des pôles commerciaux existants vont impacter les zones définies à partir des temps d’accès.

                           4. Les éventuels éléments de rupture :
                           D’autres éléments tels que le relief ou les habitudes de consommation des populations peuvent influencer la
                           délimitation de la zone.

                                                                                                                           CUSHMAN & WAKEFIELD      39
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                  CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                        EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                                        Temps d’accès au site
                                                                        - 5 minutes à pied
                                                                        - 5 minutes en voiture

                                                   500 m

                                                           D’une surface de 1 000 m², le programme
                                                           commercial envisagé au sein de la ZAC a une
                                                           vocation de stricte proximité.
                                                           De plus, compte-tenu de la localisation du site
                                                           sur un axe routier peu structurant, son
                                                           rayonnement potentiel sera limité à 5 minutes
 0            500 m
                                                           de trajet voiture.

                                                                      CUSHMAN & WAKEFIELD          40
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                                  CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                                                                        EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                                                                                        Temps d’accès au site
                                                                                                                        - 5 minutes à pied
                                                           Mauregard                                                    - 5 minutes en voiture
                                                             5 unités

                                                             432 m²
     La Ville-du-Bois (CC+PAC)                                                                                          Concurrence
                 132 unités
                                                                      Epinay centre-ville
                                                                            30 unités
 12 800 m²
                                                                                            Les Tourelles (CC+PAC)
                                                                                                    30 unités

                                                                                        4 200 m²
                                                   500 m

                                                                                                            Une concurrence forte à l’Est et à l’Ouest du
                                                                                                            site qui limite fortement sa zone d’influence
 0            500 m                                                                                         potentielle à 5 minutes en voiture.

                                                                                                                      CUSHMAN & WAKEFIELD         41
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                  CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                        EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                                        Temps d’accès au site
                                                                        - 5 minutes à pied
                                                                        - 5 minutes en voiture

                                                                        Concurrence

                                                                        Eléments de rupture

                                                   500 m

                                                           Le dénivelé et l’emprise du centre hospitalier
                                                           de Perray-Vaucluse, au sud du site, créent des
                                                           ruptures importantes qui limitent l’influence
 0            500 m
                                                           potentielle du site.

                                                                     CUSHMAN & WAKEFIELD          42
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                      EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                                      Temps d’accès au site
                                                                      - 5 minutes à pied
                                                                      - 5 minutes en voiture

                                                                      Concurrence

                                                                      Eléments de rupture

                                                                      Découpage IRIS
                                                   500 m

                                                           Afin de prendre en compte les populations
                                                           résidentes, la zone de chalandise doit être
 0            500 m                                        adaptée au découpage statistique de l’INSEE.

                                                                    CUSHMAN & WAKEFIELD         43
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                               CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                     EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
  → DÉFINITION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                                    Temps d’accès au site
                                                                    - 5 minutes à pied
                                                                    - 5 minutes en voiture

                                                                    Concurrence

                                                                    Eléments de rupture

                                                                    Découpage IRIS

                                                                    Zone de chalandise
                                                                      Zone primaire
                                                                      Zone secondaire

                                                        La zone primaire du site correspond au
                                                        périmètre de la ZAC et la zone d’activités des
                                                        Daunettes à Ballainvilliers a tété intégrée à la
                                                        zone secondaire afin de prendre en compte le
 0
                                                        populations salariées voisines et qui pourraient
              500 m
                                                        fréquenter les commerces de la ZAC.

                                                                  CUSHMAN & WAKEFIELD           44
Document non contractuel
ZAC DE LA
                                                                                                                      CROIX-RONDE
                PROGRAMMATION COMMERCIALE                                                                            EPINAY-SUR-ORGE

                Potentiel de développement commercial
     → POPULATION DE LA ZONE DE CHALANDISE

                                                        Population résidente et salariée à l’horizon de réalisation de la ZAC : 2021

                                                                                    Population     Nb de ménages Nb de salariés
                                                                Zone primaire              1 528               530            680
                                                                Zone secondaire            3 996             1 386            500
                                                                Total                      5 523             1 916          1 180

                                                               Ces chiffres sont issus du recensement 2009 de l’INSEE et actualisés
                                                               avec le programme envisagé au sein de la ZAC.
                                                               Le nombre de salariés a été estimé sur la base d’un ratio appliqué
                                                               pour des produits immobiliers de type locaux d’activités :
                                                               1 salarié pour 100 m² SHON développés.

 0      500 m

       Zone primaire
       Zone secondaire

                                                          A terme, la zone de chalandise de la ZAC comptera 5 523 habitants et 1 180
                                                          salariés.

                                                                                                        CUSHMAN & WAKEFIELD           45
Document non contractuel
Vous pouvez aussi lire
DIAPOSITIVES SUIVANTES ... Annuler