Développement de l'offre de logement social dans le Val-de-Marne - Conditions d'agrément et modalités d'instruction - Drihl
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
Développement de l’offre
de logement social dans
le Val-de-Marne
Conditions d’agrément et modalités
d’instruction
Edition 2019
1
DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
Conditions d’agrément et de financement des opérations de
logement locatif social pour l’année 2019
DRIHL Val-de-Marne
1ère PARTIE - PRINCIPES GENERAUX
1. Principes généraux : priorités de la DRIHL Val-de-Marne en matière
d’agréments de logements sociaux en 2019 .......................................................... 6
1.1. Date limite de dépôt des dossiers ....................................................................................... 7
1.2. Répartition des produits et cibles de production par commune ...................................... 8
1.2.1. Dispositions relatives aux communes déficitaires et/ou carencées ................................ 8
1.2.2. Agréments en QPV et territoires de veille ....................................................................... 8
1.2.3. Conditions d’agrément et de financement du logement social en commune fortement
dotée en logement social (taux SRU au 1er janvier 2018 > 35%) et dans la bande des 300
mètres des QPV ............................................................................................................................ 10
1.2.4. Synthèse ........................................................................................................................ 11
2e PARTIE - DEVELOPPEMENT DE L'OFFRE SOCIALE
2. Exigences relatives au logement social familial en construction neuve .... 13
2.1. Cas général .......................................................................................................................... 13
2.2. Dispositions spécifiques relatives à l’usufruit locatif social (ULS) ............................... 13
2.3. Logement locatif intermédiaire .......................................................................................... 13
2.4. Cas particuliers .................................................................................................................... 14
2.4.1. Le logement social pour étudiants ................................................................................. 14
2.4.2. Le logement social pour personnes en perte d’autonomie............................................ 15
3. Exigences qualitatives relatives aux logements spécifiques ...................... 17
3.1. Les résidences sociales ..................................................................................................... 17
3.1.1. Cas général ................................................................................................................... 17
3.1.2. Cas particulier des pensions de famille et résidences accueil ...................................... 20
3.1.3. Cas particulier des foyers de jeunes travailleurs (FJT) ................................................. 22
3.2. Le PLAI adapté ..................................................................................................................... 23
3.3. Logement-foyer pour personnes âgées ............................................................................ 25
3.3.1. Résidence autonomie .................................................................................................... 25
3.3.2. EHPAD (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) .......... 26
2
DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
4. Transformation du patrimoine existant en logement social ........................ 27
4.1. Agrément en acquisition-amélioration .............................................................................. 27
4.2. Conventionnement sans aides de l’Etat ........................................................................... 28
4.2.1. Qui peut solliciter un conventionnement du patrimoine existant (sans travaux et/ou sans
aides de l’Etat) ? ............................................................................................................................ 28
4.2.2. Quels logements peuvent-être conventionnés ? ........................................................... 29
4.2.3. Constitution du dossier pour le bailleur ......................................................................... 30
4.2.4. Les modalités du conventionnement du patrimoine existant ........................................ 31
3e PARTIE - PREPARATION DE LA COMMERCIALISATION
5. Préparation, signature des conventions APL et attribution des logements
locatifs sociaux ....................................................................................................... 35
5.1. Au stade agrément pour les opérations neuves et d’acquisition-amélioration ............ 35
5.2. Après l’agrément et au plus tard 6 mois avant la livraison, ou 4 mois avant la
er
demande de paiement du 1 acompte .......................................................................................... 35
5.3. Eléments pour dépôt et instruction de projet de convention APL ................................. 36
5.4. Après signature de la convention APL, et éventuellement avant la mise en service .. 38
5.5. Entre 2 et 4 mois avant la mise en service : Préparation de l’attribution des logements
(pré-commercialisation) .................................................................................................................. 39
3
DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
ANNEXES
ANNEXE 1. Synthèse de la répartition des produits attendue pour les
agréments de LLS .................................................................................................. 41
ANNEXE 2. Taux de logements sociaux au 1er janvier 2018 dans le Val-de-
Marne 42
ANNEXE 3. Liste des QPV et territoires de veille du Val-de-Marne ................. 43
ANNEXE 4. Règles d’intervention financière de l’Etat dans le Val-de-Marne
pour 2019 – modalités de calcul des subventions PLUS-PLAI ........................... 45
ANNEXE 5. Loyers plafonds par commune et par produit............................... 51
ANNEXE 6. Modalités de calcul des marges loyers pour l’année 2019
(logement familial) .................................................................................................. 52
ANNEXE 7. Loyers accessoires (logement familial) ......................................... 54
ANNEXE 8. Liste des pièces requises au dépôt de dossier, par type
d’agrément 55
Pièces requises pour l’agrément de logements locatifs sociaux............................................... 55
Pièces requises pour l’agrément de logements locatifs intermédiaires ................................... 60
ANNEXE 9. Fiches analytiques........................................................................... 61
ANNEXE 10. Tableaux de contrôle des surfaces et loyers ................................ 62
ANNEXE 11. Proposition de plan détaillé du projet social pour les résidences
sociales 63
ANNEXE 12. Fiche préparatoire à la convention APL ........................................ 64
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
1ère partie
Principes généraux
Priorités de la DRIHL Val-de-Marne en
matière d’agréments de logements
sociaux en 2019
La présente partie explicite les règles actualisées et priorités de la DRIHL Val-de-Marne, en
cohérence avec les priorités du Gouvernement, pour l’agrément et le financement de logements
locatifs sociaux. Elle précise notamment les conditions de dépôt des dossiers pour l’année 2019 (date
limite, complétude des dossiers). Dans un objectif de mixité sociale, La répartition attendue des
typologies de logement sociaux par opération est présentée suivant la situation des communes au
regard des obligations de production de logements sociaux.
Les éléments présentés ici s’appuie, pour la majeure partie des orientations, sur les orientations 2018.
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
1. Principes généraux : priorités de la DRIHL Val-de-Marne en matière
d’agréments de logements sociaux en 2019
Une priorité absolue est donnée au financement de l’offre nouvelle, à savoir aux programmes neufs et
aux programmes d'acquisition-amélioration de logements non occupés.
Dans un objectif de rééquilibrage territorial de l’offre, la priorité est donnée au développement d’une
offre locative sociale pérenne en commune déficitaire, en particulier en commune carencée,
privilégiant le développement de logements très sociaux, de type PLAI. Cette offre devra en effet
être centrée sur l’atteinte des objectifs qualitatifs de ces communes, donc sur le développement de
logements de type PLAI ou PLUS.
Conformément aux orientations gouvernementales dans le cadre du plan Logement d’abord, la DRIHL
Val-de-Marne soutiendra particulièrement les projets de pensions de famille et de logements très
sociaux de type « PLAI adapté » offrant un accompagnement renforcé aux publics les plus fragiles.
Pour favoriser la mixité sociale et le rééquilibrage territorial, les aides à la pierre de l'État de « droit
commun » ne pourront pas être mobilisées, sauf dérogation particulière, sur les quartiers prioritaires
de la politique de la ville (QPV) ou sur les territoires de veille (ex-Zones Urbaines Sensibles, ZUS)
ainsi que sur les quartiers relevant de l’ANRU. De nouveaux projets localisés à proximité de
périmètres ANRU et de zones de forte concentration d'offre sociale ne sont pas prioritaires
(bande des 300 mètres autour des QPV, communes fortement dotées en logements sociaux), afin de
ne pas compromettre les objectifs de mixité poursuivis par l’ANRU et l’Etat. Ces opérations feront
l’objet d’un examen au cas par cas.
La production de petits logements est à rechercher et celle de grands logements est à maintenir.
Pour mieux prendre en compte les demandes en logements sociaux, l’accent sera mis sur le
développement de logements sociaux familiaux (hors structures spécifiques) de type T1 ou T2. En
effet, la capacité d’attribution passe notamment par le parc neuf livré, notamment pour les personnes
seules aux minimas sociaux qui attendent plusieurs années pour obtenir un logement accessible.
Leurs faibles ressources nécessitent de produire davantage de petites surfaces en PLAI. 53% des
demandeurs en Ile-de-France ciblent un T1 ou un T2. Malgré une production récente de logements
sociaux davantage orientée sur les petites typologies que par le passé, le déséquilibre continue à
s’accentuer et nécessite un effort de rattrapage dans la production neuve. Un bonus financier pour les
opérations de logement familial PLUS PLAI comportant plus de 50% de T1 et T2 pourra être mobilisé
en ce sens.
Enfin, le droit de réservation du Préfet sur tous les programmes agréés est de 30%, dont 5% au
bénéfice de fonctionnaires de l'État. Les logements réservés au contingent préfectoral devront
permettre l’accueil des publics prioritaires, ce qui pourrait conduire à privilégier les PLAI et, dans une
moindre mesure, les PLUS, dans l’identification des logements du contingent préfectoral au stade de
l’agrément.
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
1.1. Date limite de dépôt des dossiers
Le dépôt des dossiers complets devra intervenir dans les meilleurs délais, au plus tard le 15
octobre 2019.
La délivrance des agréments au titre de l’année 2019 ne pourra être assurée pour les dossiers
déposés au-delà de cette date ou encore incomplets à cette date.
Une version papier du dossier sera systématiquement envoyée à l’adresse suivante :
Service habitat et rénovation urbaine
DRIHL Val-de-Marne
12/14 rue des Archives
94 000 CRETEIL
NB : Cas particuliers
Deux exemplaires papier du dossier seront systématiquement transmis pour tous les dossiers portant
sur du logement familial spécifique (étudiants, personnes en perte d’autonomie, PLAI adapté) et le
logement-foyer (résidences sociales, pensions de famille, FJT, logement-foyer pour personnes
âgées).
En complément des pièces du dossier transmises par courrier, le maître d’ouvrage :
- Renseignera l’ensemble de l’application SPLS. Ces dossiers seront instruits en priorité ;
ou, dans l’alternative :
- Transmettra par mail la fiche analytique (voir ANNEXE 9 Fiches analytiques) intégralement
renseignée à l’adresse suivante :
o Pour le logement social familial ordinaire et le logement locatif intermédiaire :
bfpsr.shru.udhl94.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr
o Pour le logement social familial « spécifique » (étudiants, personnes en perte
d’autonomie, PLAI adapté) et le logement-foyer (résidences sociales, pensions de
famille, FJT, logement-foyer pour personnes âgées) :
bfli.shru.udhl94.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr
Cette date limite de dépôt des dossiers devra être anticipée au maximum. Les maîtres d’ouvrage
s’assureront au préalable de la complétude du dossier afin qu’il comporte tous les éléments
nécessaires à l'engagement de l'État, notamment les accords de principe de prêts et les délibérations
de subventions foncières des collectivités.
Voir liste des pièces requises au dépôt de dossier, par type d’agrément, en ANNEXE 8 Liste des
pièces requises au dépôt de dossier, par type d’agrément
Il est notamment nécessaire de fournir l’ensemble des informations sur l’opération immobilière dans
laquelle s’insère le logement locatif social : nombre total de logements et typologies (logement social,
logements intermédiaires, logements en accession).
Pour toute question ou demande d’informations complémentaires, les maîtres d’ouvrage sont invités à
prendre contact avec la DRIHL94 en amont du dépôt de leur dossier de demande d’agrément et/ou de
financement, aux adresses mail indiquées ci-dessus.
L’ensemble des pièces, annexes et documents types mentionnés dans le présent document seront
mis à disposition sur internet, dont le lien sera communiqué ultérieurement.
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
1.2. Répartition des produits et cibles de production par commune
Les quotités de logements PLUS, PLAI et PLS sont systématiquement examinées pour la délivrance
de l’agrément, en application des principes de rééquilibrage territorial afin d’une part de permettre
aux communes déficitaires au titre de la loi SRU d’atteindre leurs objectifs qualitatifs et quantitatifs,
d’autre part de rééquilibrer l’offre en logements dans les communes ou quartiers fortement dotés en
logements sociaux.
En synthèse des éléments présentés dans la suite du présent paragraphe, vous trouverez :
- La synthèse de la répartition des produits attendue selon la situation des communes au
regard des obligations SRU (ANNEXE 1) ;
er
- Les taux de logements sociaux au 1 janvier 2018 des communes du Val-de-Marne
(ANNEXE 2). La carte précise également les communes carencées.
1.2.1.Dispositions relatives aux communes déficitaires et/ou carencées
En commune déficitaire au titre de la loi SRU, les opérations doivent présenter au minimum
30% de PLAI et au maximum 30% de PLS, ce maximum étant rabaissé à 20% si la commune
comporte moins de 10 % de logements sociaux.
Il convient toutefois de rappeler l’attention que porteront les services de l’État sur la nécessité de
limiter la production de logements de type PLS dans ces communes.
S’agissant d’une cible de production qui s’applique à la commune, elle peut se vérifier opération par
opération ou en mutualisant plusieurs opérations agréées la même année sur une même commune.
Ce point devra faire l’objet d’une validation formelle de la commune.
Dispositions spécifiques aux communes carencées :
Sur les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence, toute construction de plus de 12 logements
ou plus de 800 m² de surface de plancher doit comprendre au moins 30% de logements locatifs
1
sociaux de type PLUS ou PLAI . Les logements financés en PLS ne sont pas pris en compte dans la
fraction des 30%.
Ces dispositions sont vérifiées à l’instruction du permis de construire et à son passage en contrôle de
légalité. Elles sont confirmées au stade de l’agrément des logements sociaux de l’opération. C’est
pourquoi le maître d’ouvrage apportera dans son dossier de demande d’agrément une description
complète de l’opération immobilière.
Pour les opérations mixtes en communes carencées comportant des logements sociaux et des
logements en accession ou locatifs libres, un bailleur se voyant proposer une VEFA devra veiller à ce
que ces conditions soient remplies, en prenant en compte le nombre de logements total du
programme immobilier.
A titre exceptionnel, une application souple de cette disposition peut être envisagée, sur demande
motivée et écrite de la commune auprès du Préfet, déposée préalablement au permis de construire,
qui sera instruite par les services de l’Etat. Ceci n’est envisageable que si l’obligation de PLUS-PLAI
est reportée sur une ou plusieurs opérations déjà identifiées à la demande de dérogation. Les
opérations prises en compte devront respecter une unité de temps et de lieu afin d’envisager une telle
dérogation.
1.2.2. Agréments en QPV et territoires de veille
La DRIHL Val-de-Marne proposera dans le courant de l’année 2019 la mise en place d’un groupe de
travail associant les parties prenantes (maîtres d’ouvrage, collectivités, etc.) dans la perspective de la
mise en place de repères spécifiques au Val-de-Marne pour la production de logements sociaux en
QPV. Dans l’attente, ce sont les dispositions explicitées ci-après qui s’appliquent.
1
Dispositions du L. 111-24 du code de l’urbanisme
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
Carte des quartiers prioritaires politique de la ville du Val-de-Marne
Quelle que soit la commune et sa situation vis-à-vis des obligations SRU, la réglementation n’autorise
pas la délivrance d’agréments PLAI ou PLUS en QPV ou en territoire de veille (ex-ZUS), les
programmes de logements sociaux ne pourront donc être financés qu’en PLS sauf les 2 exceptions
suivantes :
- Pour les quartiers inscrits au NPNRU, des opérations de reconstitution de l’offre de logements
sociaux dans le cadre du NPNRU, validée au préalable par le comité national d’engagement
de l’ANRU et faisant l’objet d’un financement spécifique ANRU et non pas d’un agrément de
droit commun ;
- Pour les quartiers non inscrits au NPNRU, des opérations ayant fait l’objet d’une dérogation
2
préalable accordée au niveau régional , en amont de l’instruction de l’agrément au niveau
local par la DRIHL94.
Pour ce second cas, toute demande de dérogation ne pourra être relayée par la DRIHL94 au niveau
national qu’après échange préalable avec le maître d’ouvrage et la commune, pour un programme
respectant a minima les conditions suivantes :
- Le QPV concerné n’est pas un quartier faisant l’objet d’un NPNRU ;
- Les PLUS-PLAI s’inscrivent dans un programme plus vaste participant de la diversification du
quartier.
2
Instruction des dérogations au niveau régional à partir de 2019 (au niveau national auparavant)
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DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
Le programme immobilier global comporte des logements en accession ou location libre pour 70 %
minimum, la preuve de la capacité à commercialiser ces logements doit être apportée par le maître
d’ouvrage (étude de marché ou équivalent) et cette part du programme immobilier ne pourra pas
évoluer vers du PLS en cas de difficultés de commercialisation.
Les typologies et nombres de logements sociaux seront examinés au cas par cas, c’est pourquoi de
tels projets devront par conséquent être présentés en amont à la DRIHL94 afin d’envisager si la
demande de dérogation peut être portée au niveau national et dans quelles conditions.
Sauf situations particulières de desserrement ou restructuration de FTM, le financement de structures
d’hébergement ou de résidences sociales n’est pas autorisé en QPV ou territoire de veille.
1.2.3.Conditions d’agrément et de financement du logement social en commune
fortement dotée en logement social (taux SRU au 1er janvier 2018 > 35%) et dans
la bande des 300 mètres des QPV
Cas général
Pour les programmes de logements sociaux situés :
er
- Dans une commune dont le taux SRU au 1 janvier 2018 est supérieur à 35% ;
- Dans la bande des 300 mètres autour des QPV, sauf situation particulière du quartier et/ou de
la commune ;
Et en l’absence de visibilité sur le taux de logements sociaux du quartier à court et moyen terme (voir
paragraphe ci-dessous « Dans les quartiers faisant l’objet d’une visibilité à court et moyen terme ») les
règles suivantes s’appliquent :
La part sociale de logements de l’opération ne devra pas comporter plus de 20% de PLAI. Cette
proportion peut être réévaluée à 30% si la part sociale de l’opération comporte au minimum 10% de
PLS.
Dans le cas d’opérations intégrant des logements sociaux financés par l’ANRU en reconstitution de
logements sociaux démolis :
- Hors QPV, la part sociale de logements de l’opération ne devra pas comporter plus de 30%
de PLAI ;
- En QPV, sous réserve de validation préalable du comité national d’engagement de l’ANRU, la
part sociale de logements de l’opération comportera :
o Au plus 30% de PLAI si la diversification du quartier est suffisante (taux de LLS cible
après NPNRU ≤ 40%) ;
o Au plus 20% de PLAI si la diversification du quartier est insuffisante (taux de LLS cible
après NPNRU > 40%).
Dans les quartiers faisant l’objet d’une visibilité à court et moyen terme
Afin de privilégier le rééquilibrage territorial de l’offre entre différents secteurs d’une même commune,
les règles définies au ci-dessus au paragraphe « Cas général » sont adaptées de la manière suivante,
dès lors que la commune est en mesure de démontrer que l’opération s’intègre dans un quartier hors
QPV dont le taux de logements sociaux est inférieur ou égal à 40% ou dans un quartier faisant l’objet
d’un renouvellement urbain dont le taux de logements sociaux à terme sera inférieur ou égal à 40%
(ZAC par exemple dont le taux cible en logements sociaux est inférieur ou égal à 40%) :
- La part sociale de l’opération comportera au plus 40% de PLAI ;
- Pour les opérations intégrant des logements sociaux financés par l’ANRU en reconstitution de
logements sociaux démolis, la part sociale de l’opération comportera au plus 60% de PLAI et
au plus 40% de PLUS.
10DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
1.2.4. Synthèse
Opérations de « droit Opérations intégrant la
commun » reconstitution de LLS Contrepartie sociale
Taux SRU de la
QUARTIER démolis dans le cadre du exigée pour l’agrément de
commune
NPNRU LLI
Financement FNAP Financement ANRU
- 30% de PLAI minimum
et
Minimum 25% de LLS en
- 20% de PLS maximum
Taux ≤ 10% Hors QPV SHAB
Un minimum de 30 à 40% de
En commune carencée, les PLUS-PLAI doivent représenter au
logements locatifs sociaux sera
minimum 30% du nombre total de logements de l’opération
recherché selon le déficit de la
- 30% de PLAI minimum
commune, étant entendu que la
et
part LLS de l’opération devra
- 30% de PLS maximum
10% < Taux ≤ 25% Hors QPV respecter les quotités précisées
ci-contre
En commune carencée, les PLUS- PLAI doivent représenter au
minimum 30% du nombre total de logements de l’opération
Les quotités seront examinées au cas par cas, au regard de la situation Minimum 25% de LLS en
25% < Taux ≤ 35% Hors QPV
du quartier en termes de mixité sociale SHAB
- 20% de PLAI maximum
En l’absence de visibilité sur 30% de PLAI maximum
ou
le taux LLS du quartier à (sous réserve de validation CNE
- 30% de PLAI maximum et 10%
court et moyen terme de l’ANRU)
de PLS minimum
Taux ≥ 35% Hors QPV Quartiers dont le taux de LLS Pas de LLS requis
est ≤ 40% ou faisant l’objet
60% de PLAI maximum et 40%
d’un renouvellement urbain 40% de PLAI maximum
PLUS maximum
avec un taux LLS cible ≤
40% (ZAC par exemple)
PLS uniquement sauf dérogation - 30% de PLAI maximum si la
nationale relayée par la DRIHL94 diversification du quartier est
sous réserve : suffisante (taux de LLS cible
Pas de LLS requis si le QPV
- d’un échange préalable avec la ≤40%)
fait l’objet d’une convention
QPV non inscrit au NPNRU DRIHL94 ; ou
Quel que soit le taux ANRU signée et active
En QPV - que les PLUS-PLAI s’inscrivent - 20% de PLAI maximum si la
SRU de la commune Sinon ce sont les règles liées
dans un programme plus vaste diversification du quartier est
au taux SRU de la commune
participant de la diversification du insuffisante (taux de LLS cible
qui s’appliquent
quartier >40%)
Pas de création d’offre nouvelle en (sous réserve de validation CNE
QPV inscrit au NPNRU
QPV faisant l’objet d’un NPNRU de l’ANRU)
Les pourcentages s’entendent sur la part sociale de l’opération.
11DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
2e partie
Développement de l’offre
sociale
Exigences qualitatives sur le
développement de l’offre :
En logement familial ordinaire et spécifique
En logement-foyer
Pour transformer du patrimoine existant en logement
social
La présente partie récapitule, par typologie de logement (logement familial ordinaire, logement familial
pour personnes âgées ou pour étudiants, logements foyers, etc.) les exigences qualitatives attendues,
en construction neuve comme en acquisition-amélioration. Cette partie rappelle ainsi les exigences de
la DRIHL Val-de-Marne pour créer du logement social neuf ou transformer du patrimoine existant en
logement social.
12DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
2. Exigences relatives au logement social familial en construction neuve
2.1. Cas général
S’appliquent les dispositions explicitées ci-dessus en termes de répartition des produits par opération.
Les modalités de calcul des subventions des opérations sont détaillées en ANNEXE 4 Règles
d’intervention financière de l’Etat dans le Val-de-Marne pour 2019 – modalités de calcul des
subventions PLUS-PLAI. Les loyers appliqués seront calculés suivant les dispositions des ANNEXE 5,
ANNEXE 6 et ANNEXE 7.
Les logements de type PLS ne font pas l’objet de subventions directes de l’Etat.
2.2. Dispositions spécifiques relatives à l’usufruit locatif social (ULS)
De manière générale, les projets d’ULS devront être de petite taille et menés par un bailleur disposant
d’un parc suffisant sur le secteur afin de pouvoir assumer le relogement au terme de l’usufruit.
Géographiquement, ces projets seront prioritairement réservés aux communes ayant un taux de
logements locatifs sociaux supérieur à 25%. Ainsi, pourront être acceptés des projets en ULS sur des
territoires déjà bien dotés en logements sociaux, là où ce mode de production représente une
opportunité de diversification au terme de l’usufruit.
A contrario, en commune déficitaire, les projets d’usufruit locatif social ne pourront faire l’objet
d’agréments que de manière ponctuelle, priorité étant donnée au développement d’une offre locative
sociale pérenne, respectant les quotités PLUS, PLAI et PLS. Dans ces communes, ces opérations
feront donc l’objet d’une attention particulière et ne pourront être envisagées, de façon dérogatoire,
qu’à l’aune d’une programmation globale sur la commune. L’instruction d’un tel agrément prendra
également en compte l’avancement de la commune dans l’atteinte de ses objectifs triennaux,
qualitatifs et quantitatifs, de production de logements sociaux.
Dans l’hypothèse où l’ULS constituerait la part sociale d’une opération comportant du LLI, la durée de
l’ULS devra être d’au moins 20 ans.
Afin de garantir le relogement des ménages respectant les plafonds de ressources du logement social
au terme de l’ULS, la DRIHL94 vérifiera que les agréments en ULS du bailleur sur la commune
3
concernée ne représentent pas plus de 10% du parc de logements sociaux du groupe auquel
appartient le bailleur.
Comme toute opération de logements locatifs sociaux, les opérations en ULS feront l’objet d’un
contingent Etat de 30%, pris prioritairement sur les PLUS-PLAI et sur la part pérenne de l’opération si
celle-ci en comporte une.
Enfin, le bailleur fournira la preuve de l’information donnée à la commune sur la durée de l’usufruit
locatif social et des implications de l’opération sur l’inventaire SRU. La réponse de la commune sera
transmise dans le dossier. En l’absence de ces documents, la DRIHL94 sollicitera l’avis explicite de la
commune.
2.3. Logement locatif intermédiaire
Les agréments des opérations de logements locatifs intermédiaires portent uniquement sur les
logements neufs ou sur la transformation de bureaux en logements. Le démarrage anticipé des
travaux n’est pas autorisé.
Toutes les opérations intégrant du LLI devront respecter :
- d’une part les obligations législatives et réglementaires (contrepartie exigée de 25% de
surface habitable dédiée au logement social en commune de moins de 35% de LLS et hors
QPV) ;
3
La notion de « groupe » s’entend au sens du L. 423-1-1 du CCH
13DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
- d’autre part les règles définies au paragraphe 1.2 Répartition des produits et cibles de
production par commune concernant les cibles de production et la répartition des produits.
Voir synthèse en ANNEXE 1 Synthèse de la répartition des produits attendue pour les agréments de
LLS.
Les logements locatifs intermédiaires n’étant pas comptabilisés comme logement social au titre de
l’inventaire SRU et ouvrant droit à une exonération de TFPB pendant 20 ans, le maître d’ouvrage
apportera la preuve de l’accord de la commune sur l’opération, en réponse à une information donnée
explicitement à la commune sur le projet et les points suivants :
- Les logements intermédiaires ne constituent pas une offre sociale comptabilisée au titre de
l’inventaire SRU ;
- L’agrément générera une exonération de TFPB pendant 20 ans ;
- Si la commune compte moins de 35 % de logements sociaux, l’information du maire précisera
également que le projet aura un impact sur le nombre de résidences principales et sur le
nombre de logements sociaux. Par voie de conséquence, il modifiera le taux de logements
sociaux de la commune du titre de la loi SRU.
Des analyses au cas par cas pourront être menées pour adapter le loyer plafond du LLI par rapport
aux loyers plafonds réglementaires, afin que les loyers LLI soient bien inférieurs à la médiane des
loyers de marché observés.
Une attention particulière sera portée aux cas des communes de l’Hay-les-Roses, Cachan,
Villeneuve-Saint-Georges et Saint-Maur-des-Fossés pour lesquelles des travaux d’observation des
loyers ont démontré des écarts ou incohérences entre les plafonds réglementaire et les loyers libres
pouvant justifier une modulation des loyers LLI à la baisse. Si des analyses complémentaires sont
réalisées, elles doivent se référer aux loyers proposés à la location au cours des 12 derniers mois, en
privilégiant les loyers des logements mis en service depuis moins de 5 ans
2.4. Cas particuliers
2.4.1.Le logement social pour étudiants
Le logement étudiant est un type de logement spécialement dévolu à la catégorie de la population qui
poursuit des études supérieures et englobe principalement les résidences ou cités universitaires et les
résidences privées louées par leurs propriétaires exclusivement à des étudiants.
En particulier, le porteur de projet d’une résidence étudiante en logement social familial présentera la
synthèse d’une étude de marché démontrant :
- L’opportunité de l’opération, au regard des besoins locaux (pôle universitaire desservi) et de
l’offre existante ou programmée à proximité ;
- La pertinence de la localisation du programme (proximité des transports en commun).
Conformément à la convention Etat-Région signée en Ile-de-France en septembre 2018, le
projet de résidence devra être situé à moins de 30 minutes de trajet porte à porte du (des)
lieu(x) de formation ou d’enseignement.
Critères qualitatifs, exigences et points de vigilance :
Le projet de résidence étudiante devra donc répondre aux critères qualitatifs décrits ci-après :
- Pertinence du public cible qui cibleront l’accueil des étudiants boursiers ;
- Besoin avéré des établissements supérieurs cibles en logements ;
- Proximité des aménités (commerces, transports, services, pôles d’activités, etc.) ;
- Présence de locaux communs (laverie, local vélo, salle polyvalente, etc.)
- Construction d’un hébergement de qualité : 18 m² minimum avec équipements sanitaires
individuels et coin cuisine.
Afin de veiller à la soutenabilité des loyers pour les étudiants modestes, la DRIHL Val-de-Marne
demande un effort particulier sur l’encadrement des loyers et des charges.
14DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
4
Le montant du loyer doit être inférieur d’au minimum 20% par rapport au loyer de marché , la
référence de loyer de marché prise en compte étant le loyer médian des T1 sur la commune issu de
l’observatoire OLAP (voir loyers plafonds et loyers OLAP en ANNEXE 5 Loyers plafonds par
commune et par produit). Pour respecter cette disposition, le loyer pourra être minoré par rapport aux
loyers plafonds réglementaires.
- Pas d’application de frais supplémentaires en dehors du loyer, des charges et du dépôt de
garantie. Sont en particulier interdits les frais d’inscription au dépôt de la demande de
logement, les frais de dossier à l’entrée, les frais ou honoraires pour rédaction de bail ou état
des lieux d’entrée ou de sortie.
Conditions et modalités de financement :
Les logements étudiants peuvent bénéficier d’agréments de type PLUS ou PLS uniquement. Pour
bénéficier d’un agrément de l’Etat, l’opération devra compter au minimum 50% (en nombre) de
logements de type PLUS. Le porteur de projet veillera également à respecter les exigences de la
DRIHL Val-de-Marne en termes de répartition des produits en fonction de la situation de la commune
(voir paragraphe 1.2 Répartition des produits et cibles de production par commune).
La résidence étudiante devra être gérée par un gestionnaire agréé, identifié dès la demande
d’agrément.
Les opérations de logements étudiants ne font pas l’objet de subvention directe de l’Etat.
Contingent préfectoral :
30 % des logements feront l’objet de réservation au profit de l’État.
Ce quota s’applique par produit et par typologie de logement. Une convention de réservation fixera les
modalités de travail entre le bailleur ou le gestionnaire et les services de l’Etat.
Il appartient au bailleur ou gestionnaire de solliciter auprès du service hébergement et accès au
logement de la DRIHL94 la signature de la convention de réservation en amont de la
commercialisation des logements pour réaliser dans les meilleures conditions le premier peuplement.
2.4.2.Le logement social pour personnes en perte d’autonomie
Des logements sociaux familiaux peuvent cibler les personnes en perte d’autonomie (personnes
âgées ou en situation de handicap), conformément aux dispositions de la loi du 28 décembre 2015
relative à l’adaptation de la société au vieillissement (ASV).
Ce type de logement répond aux critères du logement social familial mais doit impérativement être
accompagné d’un projet social définissant :
- Les publics logés prioritairement et les objectifs poursuivis en matière de cohésion sociale en
présentant les solutions - et leurs modalités de mise en œuvre - proposées aux locataires,
dont l'évolution du niveau de dépendance rend difficile le maintien à domicile, pour être
accueilli dans un établissement mentionné aux I et II de l'article L.313-12 du code de l'action
sociale et des familles, dans le respect de leur libre choix ;
- La proportion des attributions concernées par la dérogation prévue à l'article L.441-2 du code
de la construction et de l'habitation, les organismes réservataires de logements au sein de
l'opération et le nombre de logements correspondant ;
- Les modalités d'identification des demandeurs de logements sociaux en vue de l'attribution
des logements adaptés au sein de l'immeuble ;
- Les caractéristiques d'accessibilité et d'adaptation des logements, des parties communes et
des abords de l'immeuble, au regard de la perte d'autonomie des personnes, ainsi que l'accès
à une offre de transports en commun et à une offre sanitaire ;
- Dans le cas où une offre de services ou d'accompagnement serait mise à disposition des
locataires, et à laquelle ils pourront librement avoir accès, les informations relatives à la nature
et au coût de cette offre de services et d'accompagnement seront décrites ainsi que les
partenariats mis en place par le bailleur social avec l'offre de services existante à proximité.
4
Avis du 17 janvier 2019 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en
application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation
15DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
Critères qualitatifs, exigences et points de vigilance :
- Présence de locaux communs ;
- Typologie : studios (T1 ou T1bis) ou T2.
Conditions et modalités de financement :
Ces logements peuvent bénéficier d’agréments type PLAI, PLUS ou PLS. Le porteur de projet veillera
donc à respecter les exigences de la DRIHL Val-de-Marne en termes de répartition des produits en
fonction de la situation de la commune (voir paragraphe 1.2 Répartition des produits et cibles de
production par commune).
Ces opérations ne font pas l’objet de subvention directe de l’Etat.
Contingent préfectoral :
30 % des logements feront l’objet de réservation au profit de l’État, pris préférentiellement sur les
logements de type PLAI.
Ce quota s’applique par produit et par typologie de logement. Une convention de réservation fixera les
modalités de travail entre le bailleur ou le gestionnaire et les services de l’Etat.
Il appartient au bailleur ou gestionnaire de solliciter auprès du service hébergement et accès au
logement de la DRIHL94 la signature de la convention de réservation en amont de la
commercialisation des logements pour réaliser dans les meilleures conditions le premier peuplement.
En application de l’article L441-2, à titre dérogatoire, les logements peuvent être attribués
préférentiellement à des personnes en perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap. Cette
dérogation ne s’applique pas aux logements du contingent préfectoral portant sur 30% des logements
de l’opération.
16DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
3. Exigences qualitatives relatives aux logements spécifiques
3.1. Les résidences sociales
3.1.1.Cas général
Les résidences sociales constituent un segment du logement social. On parle en général de
« logement adapté », ou de « logement transitoire », plus récemment de « logement accompagné ».
Elles constituent un échelon intermédiaire entre les structures d’hébergement et le logement ordinaire.
Les résidences sociales sont une composante du parcours résidentiel.
Elles se caractérisent par une alliance du maître d’ouvrage et du gestionnaire de la future structure
pour réaliser en commun (bâti et modalité de fonctionnement) une structure unique. Les projets
sociaux des résidences sociales doivent prévoir les modalités de l’accompagnement vers le logement
des résidents dans leur projet social, et la mobilisation de l’ensemble des réservataires en ce sens.
Sauf cas particulier, l’objectif est que les durées de séjour ne dépassent pas 24 mois, sans que ce soit
une obligation légale.
A quels besoins répondent ces structures ?
- Une solution de logement meublé temporaire ;
- Pour des ménages en mobilité, ou dans le cadre d’un parcours résidentiel ;
- Pour des ménages ayant des revenus limités ou des difficultés d’accès au logement ordinaire
pour des raisons économiques et sociales ;
- Pour lesquels un accompagnement social peut être nécessaire.
La résidence sociale est un logement foyer conventionné à l’APL, qui bénéficie d’un agrément et se
construit donc obligatoirement autour d’un projet social. Il s’agit de logements meublés autonomes en
habitat regroupé répondant aux normes d’habitabilité. Elle se caractérise également par des espaces
collectifs à partager (salon, jardin, cuisine…..) et par la mise en place d’un accompagnement
individuel des résidents.
Il existe différents types de résidences sociales :
- Les résidences sociales issues de la transformation des Foyers de Travailleurs Migrants
(FTM) et des Foyers de Jeunes Travailleurs (FJT), première génération de résidences
sociales, correspondant à la volonté de moderniser et d’individualiser ce type de logements-
foyers datant des années cinquante à soixante-dix, où cuisines et sanitaires étaient conçus en
mode collectif ;
- Les résidences sociales « ex-nihilo » : structures nouvelles construites ou réhabilitées
après 1995. La circulaire de 2006 a rappelé la nécessité de créer une offre nouvelle,
parallèlement à la transformation des FTM et FJT. Elle indique que l’offre est insuffisante au
regard des besoins en logements temporaires pour personnes en difficultés, et incite à la
création d’une offre d’accueil pour des publics diversifiés en termes d’âge, de composition
familiale, de parcours ;
- Les pensions de famille et les résidences-accueil (voir paragraphe 3.1.2 Cas particulier des
pensions de famille et résidences-accueil), dont la principale caractéristique est d’offrir un
habitat sans limitation de durée à des personnes pour lesquelles les perspectives d’une vie en
logement autonome sont réduites du fait de problèmes sociaux et/ou de problèmes de santé
notamment psychique.
Les résidences sociales accueillant un public spécifique sont à proscrire, sauf cas particuliers prévus
par les textes : pensions de famille, résidences-accueil, foyers de jeunes travailleurs (voir paragraphes
ci-après).
La gestion locative sociale (GLS) est le fondement et la spécificité, la valeur ajoutée de l’habitat
adapté. Elle doit permettre l’accueil, la médiation, l’orientation et l’accès des résidents aux dispositifs
locaux d’action sociale ou de santé du droit commun, et doit favoriser les relations des résidents avec
les bailleurs.
La GLS ne se confond cependant pas avec l’accompagnement social individuel des personnes, qui
doit être effectué par les services sociaux locaux pour les résidents qui le nécessitent (service social
17DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
départemental, CCAS, Missions Locales …). La GLS doit dans tous les cas être assurée par le
gestionnaire (qui doit en prévoir les modalités au sein du projet social), dans la mesure où il s’agit
d’une prestation faisant intrinsèquement partie du produit résidence sociale.
Une aide à la GLS (AGLS) peut être versée par la DRIHL, subvention destinée à renforcer les moyens
mis en œuvre par le gestionnaire pour assurer sa mission de gestion locative sociale. Cette
subvention annuelle est délivrée au cas par cas, en fonction du projet social, du public accueilli, et de
la taille de la résidence sociale.
Critères qualitatifs, exigences et points de vigilance :
En matière de localisation, les projets doivent répondre aux critères suivants :
- Réglementairement, les résidences ne doivent pas être construites dans les quartiers
prioritaires de la politique de la ville (QPV), à l’exception de celles issues du traitement, en
5
reconstitution, d’un foyer de travailleurs migrants qui était déjà situé en QPV ;
- Lorsqu’il se situe au sein du périmètre d’un programme de rénovation urbaine ou en limite, le
programme doit s’intégrer dans le projet validé par les instances de l’ANRU.
De plus, la DRIHL94 attend prioritairement le respect des exigences qualitatives suivantes :
- La structure doit être implantée à proximité des transports en commun et être bien desservie ;
en effet, le public accueilli dispose rarement d’un véhicule ;
- Les résidences ne doivent pas proposer un nombre de logements trop important (au
maximum 150 par site) pour ne pas mettre en péril la gestion du site, permettre des moments
collectifs et faciliter son intégration dans la ville ;
- Compte tenu de l’offre existante, les nouveaux projets doivent être répartis de manière
équilibrée sur le territoire.
La typologie de logements est fonction du public accueilli dans la résidence. Elle doit être décidée
en accord avec les besoins de l’ensemble des réservataires et validée dans le projet social. La
DRIHL94 demande pour cela prioritairement :
- De diversifier l’offre proposée au moment du montage d’un projet de résidence sociale, en
tendant vers 20 % de logements de type T1 bis et T2 susceptibles d’accueillir des familles
monoparentales avec 1 ou 2 enfants, pour prendre en compte les évolutions de la société et
des modes de vie ainsi que la fragilisation des familles (à l’exception des pensions de famille,
conçues pour apporter une réponse aux personnes isolées uniquement) ;
- Les T1’ (T1 de plus de 20 m²) seront évités au regard du montant de la redevance qui ne
correspond pas aux ressources des publics accueillis en résidence sociale. Les T1’
éventuellement construits devront apporter un réel gain de confort (> 23m²) ;
En acquisition-amélioration et
Typologie En construction neuve
en réhabilitation
T1 18 ≤ surface < 20 m² Surface < 18m²
T1’ 20 ≤ surface < 30 m² 18 ≤ surface < 27 m²
T1bis 30 ≤ surface < 46 m² 27 ≤ surface < 41,4 m²
T2 46 ≤ surface < 60 m² 41,4 ≤ surface < 54 m²
Ces typologies, en parallèle d’une absence de spécialisation, doivent favoriser la mixité des publics. il
est proposé pour cela également de ne pas inscrire de limite d’âge dans les projets sociaux des
résidences sociales et de tendre vers l’équilibre entre les publics en mobilité ou en formation
professionnelle, en premier emploi, (dont les difficultés d’accès au logement sont très « temporaires »,
et/ou liées au niveau de ressources), les publics ayant plus spécifiquement des problèmes d’accès au
logement liés à leur situation sociale (ruptures familiales, difficultés socio-économiques…).
Il est ainsi recommandé de diversifier les typologies de logements, et prévoir une modularité des
logements pour mieux prendre en compte les évolutions du public demandeur.
Les redevances doivent garantir aux résidents une accessibilité financière du logement :
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Sous réserve de validation des projets dans les instances de l’ANRU pour les QPV en NPNRU, du Ministère en
charge du logement sinon.
18DRIHL Val-de-Marne Mars 2019
- Respecter les plafonds de redevance (PLAI – PLUS exceptionnellement) et proscrire les
effets de seuil qui permettent d’augmenter les redevances en passant d’un T1 au T1’ pour une
différence de surface minime. Dans le cas où des T1’ seraient construits sur la résidence, la
redevance appliquée sera impérativement fonction de la surface du logement ;
- Le montant plafond des redevances ne doit pas être de principe le loyer appliqué. La
redevance doit être calculée au regard de l’équilibre économique de la structure et du public
accueilli ;
- Pour la fourniture de mobilier et son entretien, y compris ceux des locaux communs au sens
de l’article R. 351-55 du CCH, par analogie, il pourra être appliqué aux logements-foyers la
législation du logement social.
Le montant des « prestations et mobilier » obligatoire sera limité à l’amortissement du mobilier des
logements et des espaces communs mis à la disposition des résidents et sera justifié.
- Des prestations facultatives (ex : laverie, ménage des parties privatives….) peuvent être
proposées, mais elles doivent rester optionnelles pour les résidents, et être mentionnées
comme telles dans le contrat d’occupation ainsi que dans les avis d’échéance.
Recommandations sur la qualité du bâti des logements :
- Une attention particulière doit être portée à la qualité architecturale du projet, à l’agencement
du logement, et à la rationalisation de l’espace et des coûts ;
- Un dixième des logements, et au moins un logement, sera accessible aux personnes
handicapées ; les autres logements seront évolutifs dans ce sens.
Le projet social :
Les résidences sociales s’inscrivent dans le cadre d’un « projet social », document clé de la
résidence et validé par l’ensemble des partenaires. Le projet social est un document qui définit les
publics accueillis prioritairement dans la résidence sociale et précise les moyens mis en œuvre pour
répondre à leurs besoins et faciliter si possible leur accès au logement ordinaire.
Il doit répondre à des besoins identifiés sur le territoire et mentionnés dans les documents de
programmation de référence que sont les Programmes Locaux de l’Habitat et le PDALHPD (Plan
Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées), et plus
6
largement dans les orientations du Schéma Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (SRHH) .
Par ailleurs, la démarche d’élaboration du projet social, qui détermine le public-cible en réponse à des
besoins locaux identifiés et objectivés, doit être partagée dès son lancement avec les différents
partenaires financeurs et futurs réservataires de logements au sein de la future résidence sociale.
Les projets sociaux des résidences sociales doivent prévoir les modalités de l’accompagnement vers
le logement des résidents dans leur projet social, et la mobilisation de l’ensemble des réservataires en
ce sens.
Aucun agrément ne peut être délivré avant sa validation par l’ensemble des partenaires du
projet. Il devra comprendre les éléments suivants :
- Présentation générale du projet (genèse, localisation, nombre de logements, public) ;
- Présentation de l’association gestionnaire ;
- Présentation des différents réservataires, nombre et type de logements réservés ;
- Description du public accueilli et de son parcours résidentiel ;
- Modalités des actions de travail et d’interface avec le SIAO ;
- Montant des redevances par type de logement, en distinguant « loyer + charges » et «
prestations et mobilier » ;
- Calcul du taux d’effort et du reste à vivre ; les taux d’effort et les reste-à-vivre seront
systématiquement calculés pour chaque type de ressources (RSA, Retraite, AAH, SMIC) et
intégrés au projet social. Une personne percevant uniquement le RSA doit pouvoir être
accueillie en résidence sociale.
- Personnels présents sur la résidence, quotité et fonction ; les projets prévoyant des
travailleurs sociaux en interne, et les moyens humains nécessaires pour assurer la fonction de
6
Les services de la DRIHL ont élaboré un socle de données, dans les secteurs de l’hébergement et du logement
adapté, qui constituera un outil précieux pour les porteurs de projets : http://www.drihl.ile-
defrance.developpement-durable.gouv.fr/socle-de-donnees-hebergement-et-logement-adapte-r870.html
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