GUIDE DU BAILLEUR 2018 - Caf
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GUIDE DU
BAILLEUR
ÉDITION
2018
Guide du Bailleur Directeur de la publication : Jean-Charles PITEAU Elaboré conjointement par la caisse d’Allocations familiales de la Haute-Garonne et l’Adil de la Haute-Garonne Conception graphique : Communication Caf de la Haute-Garonne / FS Crédits photos : AdobeStock©K.Villalon - Alcelvision - C.Jossé - PuntoStudioFotoAG - PhotoComptoir - G.Duris - A.Tauzin - I.Bartussek - Ungermedian - Monet - MarieSacha - Hanahiki - StudioM - Milamon0 - Animaflora - Stock- PhotoPro - MonkeyBusiness - Aytuncoylum - Nomad Soul - Brad - F.Krawen - O.LeMoal - Pixarno - Patryssia Edition : Imprimerie Caf de la Haute-Garonne - Janvier 2018
Un guide du bailleur : pourquoi ?
Ce guide a pour ambition de transmettre au propriétaire d’un logement
des clefs, des repères, des bonnes pratiques qui lui donneront de l’auto-
nomie dans la relation administrative qu’il entretiendra avec son locataire
mais aussi avec sa Caf et d’autres organismes.
Il s’agit notamment d’expliquer à un bailleur qui souhaite, pour la première
fois, mettre un logement en location, quelles étapes il doit suivre, quels
documents il doit remplir ou quels services publics il doit prévenir notamment
si son locataire bénéficie d’une aide pour financer son loyer ou si il y a un
impayé de loyer.
Il lui faut ainsi avoir un minimum de connaissances sur les aides au logement
proposées par la Caf, sur les critères minimum d’habitabilité du logement
(surface, état du logement) sur les circuits d’alerte en cas d’incident de
paiement du loyer, sur les principales dispositions de la réglementation en
matière de location.
Pour faciliter la lecture de ce guide, celui-ci a été découpé en trois grandes
parties « chronologiques » : que faut-il savoir et entreprendre avant de
louer, que faut-il communiquer pendant la location, que faut-il prévoir ou
mettre en œuvre à la fin du bail.
Ainsi, dès lors que les relations entre bailleur, locataire et caisse d’Allocations
familiales seront simplifiées, clarifiées et finalement sereines, nous espérons
que l’appréhension de mettre son logement en location sera amoindrie.
Cette clarification des procédures, des relations, des informations devraient
contribuer à faciliter l’accès à un logement décent pour les locataires.
Guide du bailleur 2018 > 1
Sommaire
Avant la location
> Quel type de location puis-je proposer ou accepter ? . . . . . . . . . . . .4
> Quelles conditions doit remplir mon logement
pour être mis en location ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
> Quelles aides puis-je demander
pour l’amélioration de mon logement ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
> Quelles précautions prendre pour prévenir
d’éventuels impayés de loyer ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
> Comment formaliser le bail et l’état des lieux ? . . . . . . . . . . . . . . . . .14
> Qui contacter pour avoir plus d’information ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Pendant la location
> Quelles sont mes obligations ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
> Que dois-je communiquer à la Caf ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
> A quelles aides le locataire peut-il prétendre ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
> Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire ? . . . . . . . . . . . . . . . . .28
> Que faire en cas de litige ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
A la fin de la location
> Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
> Le congé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
> Le départ du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
Annexes
> Les adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41
> Exemple de plan d’apurement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
> Extraits de la loi du 6 juillet 1989 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
> Décret du 30 janvier 2002 sur la décence du logement . . . . . .46
> Grille d’auto-évaluation de la décence d’un logement . . . . . . . . . .48
> Lexique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49
2 > Guide du bailleur 2018
Avant la location
Avant la location
Quel type de location
puis-je proposer ou accepter ?
La location vide
La location vide désigne la location
d’un bien immobilier non meublé,
soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le bail, pour une résidence principale,
est conclu pour une durée de trois ans
au minimum, tacitement reconductible
pour une nouvelle durée de trois années.
Lorsque le bailleur est une personne
morale, la durée du contrat est de 6 ans
(sauf SCI familiale).
Quand un événement précis justifie
que le bailleur ait à reprendre le local
pour des raisons professionnelles ou
familiales, les parties peuvent conclure
un contrat d’une durée inférieure à
trois ans mais d’au moins une année. La location meublée
Le contrat doit mentionner les raisons Une location est meublée lorsque
et l’événement invoqués. Le bailleur le logement (maison, appartement,
doit confirmer, deux mois au moins chambre...) est garni d’un mobilier en
avant le terme du contrat, la réalisation nombre et en qualité suffisant pour
de l’événement. Dans les autres cas, le permettre la vie courante dont la liste
délai de préavis applicable à la non est fixée par le décret n°2015-981 du
reconduction du bail est de trois mois 31 juillet 2015 : lit ou canapé, table,
lorsqu’il émane du locataire et de six chaises, luminaires, volets ou rideaux
mois lorsqu’il émane du bailleur. dans la chambre, plaque de cuisson ou
Toutefois, sous certaines conditions, le cuisinière, réfrigérateur, ustensiles de
locataire peut bénéficier d’un préavis cuisine, assiettes, couverts, verres, etc.
réduit à un mois. Un inventaire doit donc être dressé.
Toute personne qui loue un logement
meublé doit bénéficier d’un bail d’une
durée d’un an. A son expiration, ce bail
est tacitement reconduit pour un an.
4 > Guide du bailleur 2018
Avant la location
Néanmoins, lorsque la location est La colocation
consentie à un étudiant, la durée du La colocation consiste à partager un
bail peut être réduite à neuf mois. logement à plusieurs (au moins deux
Dans ce cas, la clause de reconduction personnes), chacun étant signataire
tacite est inapplicable. Le bailleur qui d’un contrat de location avec le même
souhaiterait modifier ou ne pas renou- propriétaire.
veler le bail doit informer le locataire La colocation correspond donc :
avec un préavis de trois mois. Il doit b soit à la co-signature d’un même bail
motiver son refus de renouvellement par plusieurs occupants d’un même
du bail, soit par sa décision de repren- logement (colocation solidaire).
dre ou de vendre le logement, soit par Dans ce cas, chaque colocataire est
un motif légitime et sérieux, notam- responsable solidairement du paie-
ment l’inexécution par le locataire de ment de la totalité du loyer et de
l’une des obligations lui incombant. toute somme due au bailleur
(charges, réparations locatives). La
solidarité joue pendant la durée du
Attention ! bail. Au départ d’un colocataire, la
solidarité se poursuit pendant maxi-
Est considérée comme mum 6 mois, sauf avenant au bail
chambre tout logement (y éteignant la solidarité dés lors qu’un
compris en hôtel) composé d’une nouveau colocataire remplace celui
pièce unique et ne comportant qui est parti.
pas de WC à l’intérieur. Sur l’at-
testation de loyer, le bailleur doit Dans ce type de colocation, l’espace
donc mentionner qu’il s’agit d’une privatif ne peut pas avoir une superficie
chambre uniquement s’il loue une inférieure à 9 m2.
chambre dans un logement qu’il
occupe.
Guide du bailleur 2018 > 5
Avant la location
b soit à la signature de plusieurs baux
par au moins deux personnes consti-
tuant des foyers distincts mais occu-
pant le même logement. Dans ce cas,
les colocataires ne sont pas solidaires
du non paiement du loyer d’un autre
colocataire. Chacun doit répondre
aux obligations prévues dans son bail
et payer la somme indiquée. En
l’espèce, l’espace privatif ne peut pas
avoir une superficie inférieure à 14m2.
Attention !
Quel que soit le type de
bail établi, (individuel ou
solidairement responsable, le La sous-location
bailleur doit indiquer précisément Le locataire ne peut sous-louer le
le nombre de colocataire, la part logement qu’avec l’accord écrit du
de loyer acquittée par chacun et bailleur, y compris sur le prix du loyer.
la sur face globale du logement Le prix du loyer des locaux sous-loués
sur l’attestation de loyer que vos ne peut excéder celui payé par le
locataires vous demandent de locataire principal. En cas de cessation
compléter. du contrat principal, le sous-locataire
ne peut se prévaloir d’aucun droit à
l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre
d’occupation. La sous-location peut
être partielle ou totale.
Attention !
Le locataire en titre qui
sous-loue tout ou partie
de son logement ne peut plus
prétendre à l’ALS (Allocation loge-
ment sociale).
6 > Guide du bailleur 2018
Avant la location
Quelles conditions doit remplir mon
logement pour être mis en location ?
Il doit être en conformité avec certaines
normes et obligations de sécurité et de
salubrité.
En effet, selon la Loi SRU du 13 décembre
2000 (Art.187), vous êtes tenu(e) de
remettre au locataire un logement dé-
cent ne laissant pas apparaître de risques
manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé et doté
des éléments de confort le rendant
conforme à l’usage d’habitation.
Qu’est-ce qu’un logement
décent ?
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 2 C’est un logement qui répond aux
(lire page 46). conditions relatives à la sécurité et
à la santé :
1 C’est un logement qui respecte les b le gros œuvre, la couverture, les
conditions relatives à la salubrité : escaliers et les balcons doivent être
b le logement ne doit pas être frappé en bon état ;
d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, b les canalisations et revêtements ne
(dans ce cas, il ne peut être loué) ; doivent pas présenter de risque pour
b le logement ne doit pas être inhabitable la santé ;
par nature (cave, garage, combles…) b les branchements de gaz, d’électri-
et doit se conformer au règlement cité, de chauffage et d’eau chaude
sanitaire départemental. doivent être en conformité avec les
normes de sécurité et en bon état
d’usage ;
b la ventilation et l’éclairage naturel
doivent être suffisants.
Guide du bailleur 2018 > 7
Avant la location
3 C’est un logement qui respecte les Que se passe t-il si le
normes minimales d’habitabilité. logement n’est pas décent ?
La superficie doit être au moins égale à : Lorsqu’un logement non décent est
b 9 m2 pour une personne seule ; signalé à la Caf (par le locataire, les
b 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2 services sociaux...), un circuit est mis
par personne supplémentaire) ; en place :
b 70 m2 pour huit personnes et plus ;
b en outre, le logement doit comporter 1 Envoi d’une fiche d’auto-diagnostic
au moins une pièce de 9 m2 et 2,20 au locataire et au bailleur qui doi-
mètres de hauteur, soit un minimum vent la renvoyer à la Caf.
de 20 m3.
2 Envoi d’un courrier au bailleur et au
locataire les informant de leurs
4 C’est un logement qui présente les droits et obligations et notamment
éléments d’équipement et de du risque de suspension du verse-
confort suivants : ment de l’aide au logement.
b installation complète permettant un
chauffage normal ; 3 Dés réception de la fiche d’auto-diag-
b installations d’eau potable et d’éva- nostic, établissement d’un pré-diag-
cuation des eaux usées correctes sans nostic pour définir si les « désordres »
risque de refoulement ni d’odeur ; relèvent de l’insalubrité ou de la non
b cuisine ou coin cuisine avec évier décence.
(avec eau froide et chaude) ;
b installation sanitaire intérieure au lo- 4 En cas d’insalubrité, la Caf reçoit
gement comprenant un WC et un l’arrêté préfectoral : le loyer cesse
équipement de toilette comportant d’être dû et le propriétaire est
douche ou baignoire (avec eaux contraint de reloger ou d’héberger,
froide et chaude) ; à ses frais, le locataire plaignant. La
b pour les logements d’une seule Caf ne verse plus l’aide au logement.
pièce, l’installation sanitaire peut se
limiter à un WC extérieur au loge- 5 Si la non-décence est avérée, le pro-
ment mais situé dans le même bâti- priétaire est informé par la Caf de
ment et facilement accessible ; l’existence d’aides publiques pour
b réseau électrique suffisant pour réaliser les travaux et les lieux où il
l’éclairage et le fonctionnement des peut se renseigner. Il a 18 mois maxi-
appareils ménagers courants. mum pour faire réaliser les travaux et
l’ALS ou l’ALF est suspende mais
conservée par la Caf. Si le bailleur
réalise les travaux dans les délais qui
8 > Guide du bailleur 2018Avant la location
lui ont été impartis, l’aide qui a été En cas de litige, le locataire
conservée lui est versée en totalité. pourra-t-il suspendre
S’il ne réalise pas les travaux, elle est le paiement du loyer ?
définitivement perdue. Non, le locataire sera obligé de payer
le loyer et les charges récupérables
6 Au terme des 18 mois, le maintien selon les termes convenus dans le
des aides au logement peut être au- contrat de bail. Même partiel, le défaut
torisé à titre exceptionnel par la Caf de paiement des loyers est une cause
sous certaines conditions (exemple : de résiliation du bail. Depuis la loi du
lorsque la mise en conformité est en 24 mars 2014, le locataire peut saisir
cours, lorsque le locataire a entrepris la Commission départementale de
des démarches judiciaires devant le conciliation pour faire reconnaître la
tribunal d’Instance afin d’exiger la non-décence de son logement.
réalisation des travaux ou lorsqu’il
est en attente d’un logement social. Cependant, une fois toutes les formes
de recours amiables épuisées, le loca-
En dehors de ces situations, l’aide est taire pourra se faire autoriser judiciai-
définitivement perdue pour le bailleur rement par le juge du Tribunal
au terme des 18 mois et le locataire d’Instance à verser le paiement du
doit reprendre l’intégralité du paiement loyer sur un compte bloqué à la Caisse
du loyer. des dépôts et consignations tant que le
propriétaire n’a pas exécuté ses obliga-
tions (Loi 89-462 du 6 juin 89 « des
rapports entre bailleurs et locataires »
Art 20-1, modifié par la loi n°2007-290
du 5 mars 2007). Il pourra obtenir
aussi du juge un délai d’exécution des
travaux et/ou une pénalité attachée en
cas de non respect de délai et/ou une
diminution de loyer ainsi que des dom-
mages et intérêts.
Guide du bailleur 2018 > 9Avant la location
Faut-il faire réaliser des b le constat des risques d’exposition au
diagnostics du logement plomb (CREP) qui indique si les revê-
à louer ? tements du logement contiennent
Oui, effectivement, lors d’une location ou non du plomb. Ces diagnostics
vide ou meublée, le bailleur doit doivent donc être réalisés en amont
remettre à son locataire des diagnostics par des organismes ou entreprises
immobiliers lors de la signature du agréés, idéalement avant même le
contrat de bail qui sont regroupés au passage de l’annonce, puis remis au
sein du dossier de diagnostic technique locataire au moment de la signature
(DDT). du bail ;
b le métrage du logement ;
Ces diagnostics sont les suivants : b un diagnostic amiante selon l’année
b l’état des risques naturels et techno- de construction ;
logiques (ERNT) qui indique si le b à compter du 1er juillet 2017 et au
logement se situe ou non dans un plus tard en janvier 2018, un diag-
périmètre d’exposition à un ou plu- nostic électrique et gaz.
sieurs risques ;
b le diagnostic de performance énergé-
tique (DPE) qui renseigne sur le degré
d’isolation thermique du logement et
sur les charges prévisionnelles de
chauffage ;
10 > Guide du bailleur 2018Avant la location
Quelles aides puis-je demander pour
l’amélioration de mon logement ?
Les Subventions de l’Anah b Travaux réalisés dans les parties priva-
(Agence nationale de l’habitat) tives ou communes des immeubles.
Pour quel logement ?
Le logement doit avoir plus de 15 ans et
être la résidence principale du locataire.
Action Logement
Action Logement a notamment pour
objectif d’accompagner les salariés
dans leur parcours résidentiel. Il pro-
L’Anah a pour mission de promouvoir le pose une gamme de produits qui
développement et la qualité des loge- s’adressent aussi bien aux locataires
ments privés. Elle apporte une aide fi- qu’aux propriétaires bailleurs.
nancière aux locataires et propriétaires
bailleurs ou occupants, sous certaines
conditions, pour la réalisation de travaux SOLIHA
d’amélioration de leur logement. En tant Soliha est le premier réseau associatif au
que propriétaire bailleur privé, après service de l’habitat en France. Il a pour
travaux, vous vous engagez à louer le objectif d’améliorer et de réhabiliter
logement pendant 9 ans minimum. l’habitat pour assurer des conditions de
vie décentes pour tous, lutter contre
Quels travaux peuvent être financés la crise du logement et favoriser la
par cette subvention ? cohésion et la mixité sociale sur le
b Travaux d’amélioration de l’habitat territoire urbain comme rural. Les 197
en matière de sécurité, de salubrité, associations et organismes Pact sont
d’équipement, d’accessibilité et reconnus services sociaux d’intérêt
d’adaptation aux personnes âgées ou général et peuvent accompagner les
handicapées ; bailleurs et locataires dans la réalisation
b Transformation de locaux non affec- de leurs projets habitat.
tés à l’habitation en logement (dès Leur action est orientée dans quatre
lors que ces logements sont utilisés à directions :
titre de résidence principale) ; 1 La réhabilitation accompagnée ;
b Travaux qui permettent d’économiser 2 L’accompagnement des personnes ;
l’énergie et d’améliorer l’isolation 3 La gestion locative sociale ;
phonique ;
4 La production d’habitat d’insertion.
Guide du bailleur 2018 > 11Avant la location
Quelles précautions prendre
pour prévenir d’éventuels
impayés de loyer ?
Vérifier la solvabilité Demander qu’un proche
du futur locataire se porte « caution »
Vérifiez que les ressources de votre La personne qui se porte caution
locataire lui permettent de supporter le (désignée sous le terme « la caution »)
loyer et les charges en lui demandant a la même fonction que l’assurance de
ses dernières fiches de paie et son loyers impayés : il doit payer les loyers,
dernier avis d’imposition, ou à défaut les charges et les dégradations loca-
sa dernière déclaration fiscale. Infor- tives en cas de défaillance du locataire.
mez-le du niveau prévisionnel des C’est souvent un proche, un ami ou un
charges qui lui incomberont. parent du locataire.
Les documents qui peuvent être
demandés sont désormais limitative- La caution doit remplir et approuver
ment énumérés (Décret n° 2015-1437 par sa signature un formulaire qui dé-
du 5 novembre 2015) : bulletins de finit l’étendue de ses obligations de
salaire, avis d’imposition, contrat de paiement du loyer en cas de défail-
travail, dernière quittance de loyer, etc. lance du locataire ainsi que la durée de
son engagement. Une fois l’acte de
caution signé, la caution est engagée.
Si le locataire vient à ne plus payer, le
bailleur pourra la solliciter à sa place
immédiatement s’il s’agit d’une caution
solidaire, après recours formel contre
le locataire s’il s’agit d’une caution
simple. Des modèles de caution sont
disponibles sur Internet ou vendus dans
le commerce.
Il n’y a pas de cumul possible avec
l’assurance impayé de loyer sauf pour
un étudiant ou apprenti.
12 > Guide du bailleur 2018Avant la location
Souscrire une assurance Renseignez-vous auprès
d’impayés de loyer des professionnels et
Vous pouvez vous assurer contre les comparez les coûts et mo-
impayés de loyers : dalités de prise en charge
b Le dipositif Visale (Action Logement) qui vous sont proposés. Si vous avez
est gratuit et s’adresse au moins de 30 pris la précaution de souscrire une
ans ou au plus de 30 ans nouvelle- assurance contre les impayés de loyer,
ment embauchés depuis moins de vous ne pouvez pas demander la cau-
6 mois. La garantie porte sur les tion d’un tiers aux locataires, sauf s’il
3 premières années de loyers. La s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.
demande est faite en ligne par le
locataire ou par le propriétaire.
b En vous adressant à l’assureur de
votre choix et selon les conditions
proposées par celui-ci.
Guide du bailleur 2018 > 13Avant la location
Comment formaliser le bail et
l’état des lieux ?
Un bail écrit
Il doit être conforme à un modèle type
depuis la loi 24 mars 2014 (décret
n°2015-587 du 29 mai 2015) et doit
comporter une notice d’information
(arrêté du 29 mai 2015).
Le bail, ou contrat de location, est un
document essentiel pour le propriétaire
comme pour le locataire. En précisant
clairement les droits et obligations de
chacun, il favorise les bonnes relations.
Le bail peut être établi directement Un état des lieux conforme à
entre le propriétaire et le locataire sur précis selon un modèle type
papier libre, éventuellement avec l’aide (Décret n°2016-382 du
d’un professionnel (agent immobilier, 30 mars 2016)
huissier, avocat). Les frais d’agence pour L’état des lieux, est un document
le locataire sont réglementés (décret contradictoire qui décrit le logement
n°2014-890 du 1 août 2014). Le bail loué pièce par pièce, ainsi que les équi-
doit être fait en autant d’exemplaires pements qu’il comporte. La loi a rendu
qu’il y a de parties. obligatoire son établissement en début
et en fin de location afin d’éviter des
En cas d’absence de bail, une litiges au départ du locataire. Lors de
location verbale reste, en principe, l’état des lieux d’entrée établi par un
valable, mais cette situation crée professionnel immobilier, il sera facturé
de nombreuses difficultés et ne au locataire en fonction d’un montant
profite pas au propriétaire qui ne plafond défini par décret (décret
pourra pas invoquer la nullité du bail n° 2014-890 du 1er août 2014). L’état
pour demander au locataire de quitter des lieux permet de comparer l’état
les lieux ou augmenter le loyer. du logement au début et à la fin de la
location et de déterminer, en cas de
réparations nécessaires, celles qui
incombent au propriétaire ou au loca-
taire. C’est après comparaison des deux
14 > Guide du bailleur 2018Avant la location
états des lieux que le propriétaire resti- cotitularité. En cas de cotitularité,
tue au locataire son dépôt de garantie, chacun d’entre eux peut être tenu au
déduction faite le cas échéant des paiement de la totalité du loyer, des
dégradations dont le locataire pourrait charges et de toute somme due au
être tenu responsable et des sommes bailleur, jusqu’à la dissolution du Pacs.
restant dues. Il doit être établi avec
minutie à l’entrée des lieux entre le b Pour un couple en union libre : la
locataire et le propriétaire puis joint au signature des deux vaut colocation. En
contrat de location. cas de signature d’un seul bail, seul
En cas d’absence d’état des lieux, le celui qui a signé est titulaire du bail.
bailleur devra faire la preuve que les dé-
gradations qu’il invoque, éventuelle-
ment, en fin de bail, sont dues à la faute
du locataire.
La vétusté est prise en compte selon
une grille prise en référence.
Faire signer le bail par un
ou plusieurs locataires
b Pour un couple marié, quel que soit
le régime matrimonial, la signature
d’un seul conjoint engage l’autre. Les
époux sont automatiquement cotitu-
laires du bail, et ce, même si le
contrat n’a été consenti qu’à un seul Souscrire une assurance
des deux époux ou encore si le bail multirisque habitation
a été signé avant le mariage (dans ce Les locataires ont une obligation légale
cas, le locataire doit le porter à la de s’assurer et de produire l’attestation
connaissance du bailleur). De plus, annuelle au bailleur.
cette co-titularité perdure même si le Pour toutes les locations, le locataire
couple se sépare. est obligé de s’assurer contre les
risques dont il doit répondre en sa
b Pour un couple « Pacsé » ou en qualité de locataire. Les garanties se
concubinage, seul celui qui a signé le présentent généralement en deux
bail est titulaire du contrat. Dans ce volets : le premier protège votre loge-
cas, les locataires ont la possibilité de ment et son contenu, l’autre couvre
formuler une demande conjointe de votre responsabilité civile. En complé-
Guide du bailleur 2018 > 15Avant la location
ment des garanties de base contre l’in- Demander un dépôt
cendie, le vol, le dégât des eaux, les de garantie
dégâts causés par la tempête, la grêle, Le propriétaire demande en principe le
la neige, etc., les assureurs proposent versement du dépôt de garantie dès la
une garantie en responsabilité civile qui signature du bail. Le montant du dépôt
couvre les conséquences pécuniaires de garantie ne peut être supérieur à un
des sinistres pour lesquels l’assuré voit mois de loyer en location vide, deux
sa responsabilité engagée. mois en meublé.
En cas de défaut d’assurance, le bail- Le bailleur est en droit d’encaisser le
leur peut souscrire pour le compte du chèque immédiatement. Le locataire
locataire une assurance aux frais de ce s’acquitte du premier mois de loyer au
dernier et à ses frais. Il peut aussi faire jour de l’entrée dans les lieux.
jouer la clause résolutoire du bail pour
défaut d’assurance.
Le bailleur est obligé aussi de souscrire
une assurance non occupant. à retenir !
Le montant du dépôt de
garantie ne peut être su-
périeur à un mois de loyer en lo-
cation vide, deux mois en meublé.
16 > Guide du bailleur 2018Avant la location
Qui contacter pour avoir
plus d’information ?
Le rôle de l’Adil consiste également à
accompagner la mise en œuvre des
politiques publiques en matière de
logement. Elle exerce ses missions en
toute neutralité, indépendance et
objectivité.
La chambre syndicale
L’Adil de la Haute-Garonne des propriétaires et
L’Adil (Agence Départementale d’Infor- des copropriétaire
mation sur le Logement) est un orga- Il existe au moins une chambre syndi-
nisme sous convention avec le Ministère cale de propriétaires par département.
en charge du logement qui informe et Elle sont toutes affiliées à l’Union na-
conseille gratuitement sur tous les tionale de la propriété immobilière
domaines du logement. Son rôle (Unpi). Cette association de proprié-
consiste notamment à guider les parti- taires a pour pour objet de :
culiers dans leurs projets sans agir à leur b conseiller, accompagner et informer
place. En matière de logement, l’Adil ses adhérents en matière de propriété
propose des conseils complets sur : immobilière, de copropriété, de loca-
b les financements (prêts, aides, etc.) ; tion (habitation, commerciale ou
b la fiscalité (impôts locaux, avantages professionnelle) dans toutes leurs dé-
fiscaux, etc.) ; marches et activités de propriétaire
b les contrats (de vente, de construction, ou copropriétaire ;
etc.) ; b aider ses adhérents à gérer leur patri-
b les assurances ; moine, à comprendre et vérifier les
b les relations avec les professionnels comptes de copropriété, à rédiger
de l’immobilier (notaires, architectes, des baux ou courriers, à établir les
syndics, etc.) ; déclarations fiscales… ;
b la location (baux, loyers, charges, ré- b proposer des documents types (baux
parations locatives, démarches, etc.) ; de location, lettre de congés, etc).
b la copropriété (charges, participation
aux assemblées générales, etc.) ;
b les offres (de logements, de terrains).
Guide du bailleur 2018 > 17Avant la location
La chambre départementale Dans le cadre du suivi d’une procé-
des huissiers de justice dure d’expulsion, il garantit les droits
Cet organisme précise le rôle et le respectifs du bailleur et du locataire.
champ d’intervention des huissiers. En matière d’impayé de loyer, l’huissier
Il propose des annuaires qui vous gradue son intervention, du recouvre-
permettront de contacter l’huissier de ment amiable jusqu’à la procédure
votre choix. judiciaire simple et rapide. Un particu-
lier peut demander à un huissier de
justice d’établir un constat à tout
L’huissier de justice moment. Le constat d’huissier est un
L’huissier de justice est un offi- élément de preuve préalable à toute
cier public et ministériel exerçant démarche en justice.
une profession libérale réglemen-
tée. Il a seul qualité pour exécuter les
décisions de justice et délivrer des
actes. Au centre de nombreux conflits Sur la Toile
privés, l’huissier de justice met ses Ces organismes sont pré-
compétences au service du particulier. sents sur Internet. Pour
Il veille au respect des règles dans de avoir accès à leurs infor-
nombreux domaines du quotidien et mations et connaître les coordon-
accompagne le citoyen dans les évène- nées de leurs instances dans
ments majeurs de sa vie. En matière de votre département, consultez :
rapport locatif, l’huissier de justice > www.anil.org
peut guider le particulier dans la rédac- > www.unpi.org
tion du bail (délivrance de congés, état > www.huissier-justice.fr
des lieux, recouvrement des loyers).
18 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
Pendant la location
Quelles sont
mes obligations ?
La gestion courante La répartition
du logement loué des charges locatives
Quelle que soit le type de location que Les charges locatives sont des dépenses,
vous adoptez, la gestion courante d’un que le propriétaire paie et dont il
logement loué comporte principale- demande le remboursement au locataire.
ment :
b les grosses réparations et celles dues
à la vétusté (les menues réparations et
réparations d’entretien courant sont du
ressort du locataire - voir ci- contre) ;
b les actions de relance auprès du
locataire en cas d’impayés ;
b la transmission gratuite d’une quit-
tance à la demande du locataire, en
contrepartie du paiement de son
loyer ;
b la déclaration de vos revenus tirés de
la location (dans votre déclaration de
revenus) ; Les charges locatives sont :
b les formalités pour signaler tout chan- b les dépenses d’entretien : le ménage
gement de locataire au service des des parties communes, l’entretien des
impôts sous peine d’être tenu(e) res- espaces verts, l’éclairage des parties
ponsable du paiement de la taxe communes., etc. ;
d’habitation ; b les menues réparations ;
b le signalement à la Caf du change- b les services dont le locataire profite
ment de locataire ou l’impayés de directement, tels que la taxe d’enlè-
loyers. vement des ordures ménagères. Cette
taxe figure sur l’avis de taxe foncière
que reçoit le propriétaire. Générale-
ment, il en demande le rembourse-
ment en dehors de la provision
mensuelle.
20 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
Si le locataire est responsable de l’entre- En location meublée, le propriétaire
tien et des petites réparations du loge- peut, en outre, fixer le montant des
ment, le propriétaire doit supporter les charges forfaitairement. Dans ce cas, le
réparations plus importantes. Ainsi, s’il propriétaire détermine dans le contrat
faut remplacer le joint d’un robinet, c’est une somme fixe qui ne varie plus quel
le locataire qui doit s’en charger. Si, en que soit le montant réel des charges,
revanche, il faut changer le robinet, c’est mais qui peut être indexée.
au propriétaire de s’en occuper.
Si l’immeuble est en copropriété, l’en-
tretien et les réparations des parties
communes sont prises en charge par
le syndicat des copropriétaires et les
dépenses correspondantes sont factu-
rées par le syndic au copropriétaire.
Or, certaines dépenses sont relatives à
l’utilisation des parties communes et
aux services dont profite directement
le locataire (concierge, ascenseur,
ménage, entretien espace vert, éclai-
rage collectif, etc.). Ces dépenses peu-
vent être répercutées par le propriétaire
sur le locataire. A l’inverse, les charges
qui incombent uniquement au proprié-
taire, comme les honoraires du syndic,
ne sont pas récupérable sur le locataire.
Une fois par an, l’arrêté des comptes
de la copropriété est votée par l’assem-
blée générale et le syndic adresse au
propriétaire un relevé de comptes fai-
sant apparaître les dépenses réelles de
la copropriété. Les syndics indiquent le
caractère récupérable ou non des Taxe d’habitation
charges, ce qui simplifie la tâche des C’est le locataire au
bailleurs. Le bailleur doit alors adresser 1er janvier qui est directe-
au locataire un décompte de charges. ment redevable de la taxe
Une régularisation s’opère sur le montant d’habitation auprès des Impôts.
des provisions versées par le locataire.
Guide du bailleur 2018 > 21Pendant la location
Que dois-je
communiquer à la Caf ?
Si votre locataire demande une aide au Si vous percevez une aide au logement
logement à la Caf, il devra constituer un pour le compte de votre locataire (tiers
dossier de demande d’aide au logement. payant) vous devez signaler dans les
meilleurs délais à votre Caf :
b le départ de votre locataire du loge-
ment ;
b tout changement de votre situation
(changement d’adresse, de domicilia-
tion bancaire) ;
b tout changement concernant votre
logement (vente, changement de
gérance, travaux d’agrandissement,
etc.) ;
b tout impayé de loyer dés lors qu’il y
a deux mois d’impayés consécutifs
Dans certains cas, il vous demandera (lire page 28).
de remplir une attestation de loyer que
vous devrez lui retourner ou envoyer
directement à la Caf.
Vous avez la possibilité de demander,
sur l’attestation de loyer, le versement
en tiers payant de l’aide au logement
de votre locataire, sans l’accord de
celui-ci.
Par ailleurs, chaque année, en août,
vous devrez communiquer à la Caf une
attestation de loyer pour chacun des
baux pour lesquels vos locataires
demandent une aide au logement à la
Caf. Cette démarche peut se faire en
ligne sur le caf.fr. Vous recevez pour
cela un identifiant et un mot de passe.
22 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
A quelles aides le locataire
peut-il prétendre ?
Pour l’accès au logement Sur quoi la demande de FSL peut-elle
porter ?
b L’avance Loca-Pass b Le dépôt de garantie.
L’avance Loca-Pass est une avance du b Le premier loyer (s’il n’a pas droit à
dépôt de garantie accordée sous forme une aide au logement légale).
de prêt à taux 0 par Action Logement. b L’assurance multi-risque habitation.
Il s’agit d’une avance remboursable sur b Le fait que le FSL puisse se porter
une durée maximum de 25 mois. Son caution pendant une année. (voir
montant est de 500 € maximum. règlement intérieur du FSL).
Qui peut en bénéficier ? En fonction de la situation personnelle
Les jeunes de moins de 30 ans et aux du locataire, d’autres aides pourront
salariés du secteur privé non agricole. être mobilisées par le travailleur social
qui monte le dossier de demande avec
Quelles sont les conditions ? le locataire.
b Signature du bail ;
b Ne pas bénéficier d’une aide de Quelles sont les modalités de
même nature accordée par le Fonds paiement ?
de solidarité logement. b Les frais ne devront pas être réglés
avant le dépôt du dossier.
b Le Fonds de solidarité logement b Une commission examine la situa-
Qui peut en bénéficier ? tion et le projet puis informe le loca-
Le locataire peut solliciter une aide du taire des suites réservées à sa
Fonds de solidarité logement pour fi- demande.
nancer ses frais d’accès au logement b Toute attribution du FSL implique le
locatif : paiement des aides au logement en
b s’il a de faibles revenus ; tiers payant (directement au bailleur).
b si l’avance Loca-Pass ne peut être
accordée ;
b ou en complément de l’avance Loca-
Pass pour les autres charges.
Guide du bailleur 2018 > 23Pendant la location
b La prime de déménagement Quel est le montant de la prime de
Qui peut en bénéficier ? déménagement ?
Les familles : Il est égal aux dépenses réellement
b ayant au moins 3 enfants à charge engagées pour le déménagement, dans
(nés ou à naître) ; la limite d’un plafond fixé annuellement
b qui déménagent entre le premier jour par décret (consultable sur caf.fr).
du mois qui suit le troisième mois de
grossesse et le dernier jour du mois
précédant le deuxième anniversaire Les aides au logement
du dernier enfant ; de la Caf
b qui ont droit à l’allocation logement Si le logement loué est la résidence
familiale (ALF) ou à l’aide personna- principale des locataires et si les res-
lisée au logement (APL) ; sources de ces derniers sont modestes,
b uniquement pour la nouvelle rési- une aide au logement peut leur être
dence et dans les six mois qui suivent attribuée par la Caf si les locataires en
le déménagement. font la demande.
L’aide personnalisée au logement
Quelles sont les démarches à effectuer ? (APL), l’allocation de logement à
Dans les six mois qui suivent le démé- caractère familial (ALF) et l’allocation
nagement, le locataire doit demander de logement à caractère social (ALS)
à la Caf : sont accordées sous certaines condi-
b une déclaration de situation ; tions et ne sont pas cumulables.
b une demande de prime de déména-
gement. b L’aide personnalisée au logement
(APL)
Ces documents, disponibles sur caf.fr, Si vous avez passé une convention avec
doivent être soigneusement remplis puis l’Etat ou avec l’Anah pour le logement
renvoyés à la Caf, accompagnés : que vous mettez en location, votre
b de la facture du déménageur (elle doit locataire peut bénéficier de l’APL.
b L’allocation de logement familiale
avoir été payée) sur laquelle doivent
figurer l’adresse de chargement,
l’adresse de livraison des meubles, le (ALF)
mode de paiement utilisé ; Elle concerne le locataire :
b des justificatifs de frais si les locataires b qui n’entre pas dans le champ
ont fait le déménagement eux-mêmes d’application de l’APL ;
(location d’un véhicule, factures b qui a au moins une personne à charge ;
d’essence, etc.) b qui est considéré comme jeune
ménage (marié depuis moins de cinq
ans et conjoint ayant chacun moins
de 40 ans à la date du mariage).
24 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
b L’allocation de logement sociale Si le locataire n’a pas d’accès à Internet,
(ALS) il peut se rendre dans l’accueil de la
Elle concerne le locataire s’il ne peut Caf le plus proche de son domicile, un
pas bénéficier de l’APL ou de l’ALF. Gestionnaire Conseil le guidera pour
effectuer sa démarche en ligne.
Qui peut bénéficier des aides au Comment les aides sont-elles calculées
logement ? et versées ?
Pour bénéficier de l’une de ces trois La Caf calculera le montant de l’aide
aides (APL, ALF, ALS), le locataire doit : au logement en tenant compte de
b n’avoir aucun lien de famille avec le différents facteurs :
propriétaire (parents, grands-parents, b la situation familiale (couple ou
enfants, petits-enfants, de lui-même personne isolée) ;
ou de son conjoint, concubin, parte- b le nombre d’enfants et des autres
naire) ; personnes à charge ;
b habiter dans une maison, un apparte- b le lieu de résidence ;
ment, un foyer, un hôtel, un meublé, b le montant du loyer ;
une résidence universitaire, en mai- b les ressources du foyer, etc.
son de retraite, en unité de soins de
longue durée, chez un particulier ;
b occuper le logement au moins huit
mois par an (le locataire, son
conjoint ou concubin ou toute autre
personne à sa charge) ;
b avoir des ressources qui n’excèdent
pas certains plafonds. Cela concerne
les ressources du locataire et celles
des personnes qui vivent sous son toit.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Le locataire doit effectuer sa demande
d’Aide au logement en ligne sur caf.fr.
L’aide du logement sera calculée en
fonction des éléments fournis par le
locataire. L’attestation de loyer n’est
plus indispensable pour traiter le docu-
ment. Elle sera adressée en cas de
besoin au bailleur par la Caf, notam-
ment si le logement est conventionné.
Guide du bailleur 2018 > 25Pendant la location
A partir de quand calcule-t-on les aides ? D’autres aides pour favoriser
L’allocation logement est due : la bonne exécution du bail
b à compter du mois suivant celui au Orientez votre locataire vers un
cours duquel les conditions d’ouver- accompagnement social.
ture du droit sont remplies (en géné- Si votre locataire a des difficultés à
ral, le mois suivant l’entrée dans le faire face au paiement du loyer et des
logement) ; charges, vous pouvez l’orienter vers un
b à compter du mois au cours duquel travailleur social de son quartier qui
la demande est déposée, mais uni- évaluera si votre locataire peut bénéfi-
quement si les conditions d’ouverture cier d’un suivi personnalisé pour
sont antérieurement réunies. l’aider à passer cette période difficile.
Qui, du locataire ou du bailleur,
perçoit les aides ?
b l’APL est directement versée au pro-
priétaire qui doit la déduire du loyer ;
b l’ALF et l’ALS sont versées directe-
ment au locataire mais peuvent être
versées au propriétaire sous certaines
conditions.
Si le montant de l’aide au logement qui
vous est versé est supérieur au montant
du loyer, vous devrez verser la diffé-
rence à votre locataire.
Terme échu ?
Le paiement intervient à
terme échu (paiement
début février pour les droits de jan-
vier). Le dernier paiement inter-
vient généralement le mois
précédant le déménagement.
26 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
Nouvelle réglementation
en matière d’Aide au logement
b Dégressivité de l’Aide au logement effective et les besoins des ménages
En application de l’article 140 de la au regard des règles sur les aides au
Loi finance n° 2015-1785 pour 2016, logement : cette mesure participe à
une mesure dénommée « dégressivité la lutte contre les loyers élevés et à
des aides au logement s’applique à l’optimisation du parc du logement.
compter du 1er juillet 2016 aux Aides
au logement en secteur locatif. b Revenus du patrimoine
De nouveaux plafonds de loyer sont L’ensemble du patrimoine mobilier et
appliqués et deviennent variables immobilier est pris en compte dès lors
selon la configuration familiale et la que la valeur globale déclarée par le
zone géographique. foyer est supérieur à 30 000,00 €.
Cette loi consiste à compter d’un Les locataires doivent compléter cette
premier seuil de plafond de loyer à rubrique sur le caf.fr.
réduire le montant de l’aide au loge-
ment ; à compter d’un second seuil, b A compter du 1er janvier 2017,
les aides au logement deviennent les personnes rattachées fiscalement
nulles. à un parent assujetti à l’ISF (Impôt
L’objectif tel que présenté par les de Solidarité sur la Fortune) ne
pouvoirs publics vise à mieux prendre sont pas éligibles à une aide au
en compte la capacité financière logement.
Guide du bailleur 2018 > 27Pendant la location
Mon locataire ne paie plus son loyer :
que faire ?
En cas d’incident de paiement, réagis- Engager une procédure
sez rapidement et, en priorité, recher- contentieuse
chez une solution amiable avec votre S’ il n’y a pas d’accord amiable, l’envoi
locataire. d’une lettre de mise en demeure au
locataire et à sa caution par courrier re-
Trouver une solution amiable commandé avec accusé de réception
Le locataire est tenu de payer le loyer est la première étape de la procédure
et les charges. Si le locataire ne paie contentieuse.
plus le loyer, le propriétaire est en droit
de demander la résiliation du contrat b Vous avez souscrit une assurance
de bail. Néanmoins, que le logement loyers impayés
soit loué vide ou meublé, le bailleur Si, après lui avoir fait parvenir cette let-
doit respecter certaines étapes. Le pro- tre de mise en demeure, le paiement
priétaire doit d’abord engager une n’est toujours pas effectif, vous pouvez
phase amiable par téléphone, par mail transmettre à votre assurance une dé-
ou par lettre simple, afin de trouver claration de sinistre avec les pièces jus-
une solution consensuelle pour le rem- tificatives.
boursement des loyers impayés : éche- Celle-ci prend en charge l’indemnisa-
lonnement de la dette, abandon d’une tion du premier euro de loyer impayé.
partie de la créance, etc. Le versement de l’indemnité est réalisé
Le propriétaire doit également faire dès le troisième mois suivant celui du
appel à la caution pour obtenir le premier terme impayé. Vous devez
règlement des loyers. informer l’assureur des éventuels règle-
ments effectués par le locataire posté-
rieurement à la déclaration de sinistre.
L’assureur se substituera au propriétaire
et se retournera contre le locataire pour
obtenir le paiement des sommes dues.
28 > Guide du bailleur 2018Pendant la location
b Vous avez adhéré au dispositif VISALE Saisir votre Caf
b Vous déclarez l’impayé via l’espace Si votre locataire ne perçoit aucune
personnel Visale. Il convient de pro- aide au logement, la Caf ne peut pas
duire les documents demandés. Une intervenir. Dans le cas contraire, vous
réponse sur la prise en charge est devez respecter des délais et des
rapidement donnée par Action Loge- conditions de forme pour alerter la Caf.
ment. Si le dossier est complet et que
les conditions sont respectées, Action Quand signaler un impayé de loyer ?
Logement adresse au propriétaire,
une quittance subrogative précisant b En cas de versement d’une aide au
les sommes prises en charge et visant logement sans tiers payant
le recouvrement des impayés de Votre locataire perçoit une allocation
loyer par Action Logement. de logement. Il ne paie plus son loyer
b Dès validation de la quittance subro- et le montant de la dette est au moins
gative, Action Logement verse les égal à deux fois le montant mensuel du
sommes prises en charge. loyer (avec charges).
b Le locataire reste redevable de sa
dette vis à vis d’Action Logement qui Dès que deux mois d’impayés sont
engagera une procédure de recou- constatés.
vrement de l’impayé. Vous devez signaler l’impayé de loyer
à la Caf le plus rapidement possible
b Vous n’avez pas souscrit d’assurance (dans les 2 mois suivant la constitution
loyers impayés de l’impayé).
Si, dans le délai imparti dans la mise Si vous demandez à percevoir directe-
en demeure au locataire et à la cau- ment l’aide au logement, celle-ci sera
tion, aucun paiement n’a été réalisé, le maintenue et vous sera versée. Dans le
propriétaire doit alors se rapprocher cas contraire, l’aide au logement sera
d’un huissier de justice qui délivrera un toujours versée à votre locataire et
commandement de payer au locataire votre délai pour transmettre un plan
et à sa caution. d’apurement est réduit à 2 mois.
Si le locataire ne s’est pas exécuté dans
les deux mois qui suivent, le proprié- b En cas de versement d’une aide au
taire peut l’assigner en justice afin logement avec tiers payant
d’obtenir la résiliation du bail. Votre locataire perçoit une allocation
Dès le début de ce délai de deux mois de logement versée directement sur
vous devez saisir la Caf (si votre loca- votre compte. Il ne paie plus la part de
taire bénéficie d’aide au logement) ou loyer restant à sa charge et le montant
les services sociaux compétents. de la dette est au moins égal à deux
fois le montant mensuel net du loyer et
charges (après déduction de l’aide au
logement).
Guide du bailleur 2018 > 29Vous pouvez aussi lire
