Guide de l'investisseur sur les coûts de rénovation : Villes européennes - JUILLET 2021 - CBRE

 
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Guide de l'investisseur sur les coûts de rénovation : Villes européennes - JUILLET 2021 - CBRE
Guide de l’investisseur sur les coûts de rénovation :
Villes européennes
JUILLET 2021
Guide de l'investisseur sur les coûts de rénovation : Villes européennes - JUILLET 2021 - CBRE
Sommaire
           03                       05                      08                       20                          25              28
           I N T RO D U C T I O N   SYNTHESE                A P E RÇ U               CO M PA R A I S O N D E S   ANNEXE          CO N TAC T S
                                                            DES VILLES               CO Û T S E N E U RO P E

           15 VILLES                01   AM ST ER DA M      04   DÜ S S E L DO R F   07   HA MB OU RG            10   MA DRI D   13   OSLO
           E U RO P É E N N E S
                                    02                      05                       08                          11              14
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                                         BER L I N               DU B L IN                HEL SI NK I                 MI L A N        PA RI S

                                    03   C O P ENH AG U E   06   F R A N CF O RT     09   LONDRES                12   MU NI CH   15   STOCK HOL M
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Introduction

                                             «
                                             La décision de rénover un bâtiment peut être motivée par de nombreux
                                             facteurs, mais la réalisation efficace, économique et en temps voulu de tout
                                                                                                                                         commerciales sur les marchés où le projet doit être réalisé. Avec l’évolution des
                                                                                                                                         marchés du travail, des chaînes d’approvisionnement et des coûts des matériaux, il
                                                                                                                                         est essentiel de commencer à planifier le budget du projet le plus tôt possible.
                                             projet doit commencer par une définition précise de l’étendue des travaux
                                             proposés et un budget fiable. Le plus souvent, c’est cette évaluation initiale              Les villes figurant dans ce guide ont été choisies en raison de leur volume d’investissement
                                             des coûts qui détermine si le projet est viable ou non.                                     et de leur potentiel de croissance. J’espère que la richesse de nos données et l’analyse
                                                                                                                                         des marchés locaux vous aideront à façonner vos futurs investissements en Europe.
                                             Elle doit tenir compte de la conception proposée, de la nature unique du site et de
                                             l’accès à celui-ci, ainsi que des normes de qualité privilégiées et des exigences de        J O H N AT K I N S
                                             conformité obligatoires. Elle doit également refléter le goût du risque et les conditions   Managing Director, Head of EMEA Project Management

           Q U E L L E S S O N T L E S P R É O CC U PAT I O N S D E S I N V E S T I S S E U R S ?
           Le cas de la rénovation

           « La prolongation de la           « Un engagement fort en faveur        « Au lendemain du                      « L’amélioration de la                « Ce qui compte, c’est                  « Les investisseurs ont         « Des mesures
           durée de vie d’un bâtiment        des stratégies ESG de la part des     Covid-19, les investisseurs            qualité des actifs peut               d’avoir une stratégie de                besoin de taux de vacance       d’incitation fiscales
           est durable et permet de          investisseurs et des locataires       peuvent faire appel à la               booster la valeur et la               portefeuille diversifiée.               faibles, même sur les           et gouvernementales
           rentabiliser l’investissement.    est essentiel afin de créer de la     rénovation pour répondre               croissance des loyers, et             Les rénovations sont une                marchés avec une pénurie        existent-elles pour
           Les rénovations peuvent être      valeur à long terme sur les actifs,   aux nouvelles attentes des             garantir des baux à plus              approche à valeur ajoutée               d’offres. »                     compléter le budget ? »
           planifiées pour des raisons       en proposant des bureaux plus         collaborateurs de retour               long terme. »                         pour les investisseurs. »
           essentielles, à savoir les        durables avec des certifications      au bureau et aux exigences
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           acquisitions et les cessions. »   de bâtiments écologiques, telles      des locataires. »
                                             que LEED et BREEAM. »
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L’établissement d’un coût de référence pour différents niveaux
           de rénovation est un point de départ important. Chaque
           projet est unique et s’accompagne de son propre ensemble de
           variables, mais des informations réelles suffisantes provenant
                                                                            La qualité de finition et l’attrait            L’équilibre entre le coût et le            L’étendue du gros œuvre                  Une vue d’ensemble
           du marché constituent une bonne base pour obtenir des
                                                                            des nouveaux espaces                           rendement                                  Les contraintes spatiales, comme         Si le reste du bâtiment est en mauvais
           données d’évaluation fiables :
                                                                            L’ampleur des travaux réalisés et la qualité   La qualité du projet sera déterminée       les hauteurs sous plafond, peuvent       état ou s’il a des chances d’être
                                                                            des matériaux et des composants sont           par le loyer atteignable sur les marchés   limiter l’attrait du marché, mais des    rénové à moyen terme, il n’est pas
                                                                            assurément déterminantes. Les décisions        locaux. Pourquoi dépenser plus si cela     interventions structurelles majeures     nécessairement rentable de s’engager
                                                                            importantes, comme l’introduction de           n’assure pas un meilleur rendement ?       peuvent avoir des répercussions sur le   dans une vaste rénovation.
                                                                            systèmes de climatisation ou de planchers                                                 coût, voire la viabilité du projet.
                                                                            techniques, auront des répercussions
                                                                            immédiates sur le budget, tout comme
                                                                            l’ajout d’équipements tels que des parcs à
                                                                            vélos et des douches.
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Synthèse

           Les coûts de rénovation varient considérablement                          À mesure que les marchés s’internationalisent pour                   Le coût de la main-d’œuvre et l’accès à une main-                             Le respect des réglementations et les
           d’une ville à l’autre et il serait trop facile d’en                       accueillir des entreprises mondiales, le niveau                      d’œuvre qualifiée constituent un facteur de coût                              impôts locaux sont des facteurs de coût
           déduire qu’ils reflètent simplement les conditions                        du cahier des charges et de la qualité sont les                      essentiel dans 25 % des villes. La pénurie de main-                           importants. La modernisation des bâtiments
           du marché local et les modes de travail.                                  principaux facteurs de coût. 75 % des villes ont                     d’œuvre qualifiée est un problème largement évoqué,                           existants visant à les rendre conformes aux
                                                                                     indiqué que la qualité du cahier des charges était                   avec un manque de compétences et une mobilité                                 réglementations actuelles peut représenter une
           En même temps, il existe des thèmes communs
                                                                                     leur principal facteur de coût.                                      réduite dans le secteur de la construction.                                   part importante du budget de rénovation.
           à ces différents marchés. Nous en soulignons
           quatre.                                                                   Traditionnellement, les projets londoniens étaient en tête avec      Les pays nordiques considèrent que cette situation est                        Les cadres réglementaires continuent d’évoluer et
                                                                                     des prestations de grande qualité, mais les grandes villes           particulièrement problématique, surtout lorsqu’elle est                       devraient devenir plus exigeants à mesure que les
                                                                                     européennes proposent désormais une gamme de projets                 associée au coût élevé de la vie et à un faible taux d’emploi                 objectifs de réduction des émissions de carbone
                                                                                     comparables. Le choix et la disponibilité des matériaux sont         légal non domestique. Les contraintes générales imposées                      deviennent obligatoires. Par exemple, à Paris,
                                                                                     les facteurs les plus influents dans l’augmentation du coût des      sur les mouvements transfrontaliers pendant la pandémie de                    l’ambition d’améliorer l’efficacité thermique des
                                                                                     projets hauts de gamme.                                              Covid-19 pourraient bien avoir exacerbé ce problème.                          bâtiments est un facteur clé des coûts de rénovation.
                                                                                                                                                                                                                                        À Oslo, une taxe de 25 % sur tous les biens et services
                                                                                     Dans certaines localisations, le surcoût lié aux matériaux
           Les pénuries de matériaux                                                 importés contribue à l’établissement des prix. Il est donc
                                                                                                                                                                                                                                        fait grimper les coûts dans une ville déjà chère.

                                                                                     important de comprendre les chaînes d’approvisionnement
           provoquent une hausse des prix...                                         sur les marchés locaux pour obtenir la valeur la plus juste. À
                                                                                                                                                          La disponibilité et la qualité du parc immobilier existant
                                                                                     Oslo, par exemple, qui est déjà considérée comme une ville
           Actuellement, on assiste à une flambée sans précédent des prix
                                                                                     onéreuse, les matériaux sont plus chers qu’ailleurs en Europe        constituent un facteur de coût important. La prédominance
           des matériaux dans toute la région EMEA. Le Covid-19 a mis à                                                                                   des bâtiments anciens, en particulier dans les centres
                                                                                     continentale, car les frais de transport font grimper les coûts
           l’arrêt les processus de fabrication et de distribution. Parallèlement,
                                                                                     d’importation. Il existe également d’autres exemples : les loyers    historiques, signifie qu’il y a beaucoup plus de contraintes
           et peut-être paradoxalement, de grands projets d’infrastructure
                                                                                     plus élevés à Copenhague entraînent une demande de normes            à surmonter. L’adaptation des bâtiments anciens aux
           financés par l’État en Chine, aux États-Unis et dans d’autres pays
                                                                                     de spécification et de qualité de construction plus élevées que
           développés ont lourdement pesé sur des stocks déjà maigres,                                                                                    exigences fonctionnelles, spatiales et technologiques des
                                                                                     dans le reste du Danemark. À Dublin, la demande de matières
           entraînant une forte hausse des prix et un allongement des délais,
                                                                                     premières fait également grimper les coûts de rénovation.            occupants d’aujourd’hui coûte plus cher.
           en particulier pour les matériaux de base comme l’acier.
                                                                                     Dans les endroits concurrentiels, les projets de rénovation          La logistique des sites et les rues étroites dans les quartiers anciens
           Il est possible d’alléger le budget lorsque la conception des                                                                                  ou historiques des villes influencent considérablement les coûts. Par
                                                                                     doivent se démarquer pour pouvoir être compétitifs. Cela
           bâtiments et les cahiers des charges de matériaux sont suffisamment                                                                            exemple, à Milan, les projets de rénovation dans le centre-ville coûtent
                                                                                     implique des projets différenciés, avec une meilleure qualité
           souples pour tolérer des substitutions ou des changements tardifs, et                                                                          de 20 % à 30 % plus cher en raison des restrictions logistiques locales.
                                                                                     de finition et plus chers. À Londres et à Madrid, pour être
           lorsque les délais du projet permettent de réorganiser le calendrier                                                                           À Amsterdam, notre équipe indique que le type de bâtiment,
                                                                                     compétitif, réaliser un projet aux prestations qualitatives est le
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           de manière à tenir compte des retards de livraison. Une implication                                                                            l’emplacement et les exigences réglementaires de modernisation
                                                                                     principal facteur de coût.
           anticipée et active avec la chaîne d’approvisionnement offre une                                                                               sont les trois facteurs les plus importants qui influencent le coût. Il est
           bonne occasion de gérer ces pénuries et d’atténuer voire d’éliminer                                                                            plus cher de construire à Amsterdam que dans d’autres endroits aux
           les impacts budgétaires imprévus.                                                                                                              Pays-Bas en raison du réseau de canaux et des infrastructures locales.
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75 %                         Les trois principaux            La qualité des                La pénurie de      À Milan, les travaux de
                                                                                                                         rénovation des sites en
           des villes ont indiqué que   facteurs de coûts               prestations                   main-d’œuvre       centre-ville sont de
           le niveau de prestation      en Europe sont le niveau de     nécessaire pour être          qualifiée
           et de qualité était leur     prestation et de qualité, le    compétitif sur le marché      est un problème
                                                                                                                         20 à 30 %
           principal facteur de coût    coût de la main-d’œuvre et la   est un élément primordial à                      plus chers en raison des
                                                                                                      largement évoqué
                                        qualité de l’offre existante    Londres et à Madrid                              restrictions logistiques
                                                                                                                         locales
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SOMMAIRE EXÉCUTIF

           Ventilation type des coûts pour
           quatre scénarios de rénovation
           AV E C L O N D R E S CO M M E E X E M P L E

           OPTION A                                           OPTION B                            OPTION C                        OPTION D
           Travaux mineurs                                    Rénovation intérieure               Rénovation et restructuration   Restructuration lourde

                 Démolition                  Infrastructure              Superstructure   Finitions                Equipements       Travaux préparatoires   Aléas
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                                                                                                                   techniques        et frais

           Source: CBRE Cost Consultancy
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Aperçu des coûts
           de rénovation par ville
                                     15 VILLES EUROPÉENNES

                                     01   A M STERDA M

                                     02   B ERL I N

                                     03   COPENHAG U E

                                     04   DÜ SSEL DORF

                                     05   DU B L I N

                                     06   FRA NCFORT

                                     07   HA M B OU RG

                                     08   HEL SI NK I

                                     09   LONDRES

                                     10   M A DRI D

                                     11   MILAN

                                     12   M U NI CH

                                     13   OSLO
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                                     14   PA RI S

                                     15   STOCK HOL M
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Amsterdam
           La location de bureaux a connu des difficultés au premier
           trimestre 2021, n’enregistrant que 32 900 m², soit 70 %
           de moins qu’il y a un an et environ 30 % de moins que le
                                                                                                                                                                             «
                                                                                                                                                                             Amsterdam est une ville où
                                                                                                                                                                             il est difficile d’intervenir
           creux des deuxième et troisième trimestres de 2020.
           La demande a été largement déterminée par les services aux            440 €-675 €                                               1 450 €-2 000 €                   en raison de la présence des
           entreprises et les services high tech, qui représentent 33 % de
           la demande placée totale. Bien que de nombreuses entreprises          Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                             canaux et de l’infrastructure
           continuent d’adopter une attitude attentiste à l’égard de leurs
           engagements futurs, peu d’éléments indiquent que la répartition par
                                                                                                                                           restructuration
                                                                                                                                                                             générale de la ville. »
           taille des besoins a changé par rapport aux années précédentes.
                                                                                                                                                                             RENI ER DU PL ESSI S
           Avant le Covid-19, le taux de vacance affichait une tendance à                                                                                                    G ESTI ON DES PROJETS ET DES COÛ TS, PAYS - B A S
           la baisse sous les 3,5 %. Au premier trimestre 2021, le taux de
           vacance global avait augmenté de 2,6 points de pourcentage
           pour atteindre 5,8 %. Nous pensons que ce chiffre augmentera
           encore en 2021 avant de baisser à nouveau en 2022.                    1 100 €-1 650 € 1 850 €-2 500 €
           Les loyers prime sont restés stables à 455 €/m² par an.
           L’augmentation prévue du taux de vacance indique une nouvelle         Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
           légère baisse des loyers en 2021.                                                                                                                                 prime                           rendement                        annuelle

                                                                                 Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                             455 €                           3,00 %                           221 300
                                                                                                                                                                             /m² par an                                                       (m2)

           L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                Taux de                         Emplois de                       PIB

           1                                             2                                                        3
                                                                                                                                                                             vacance                         bureau                           (prix 2015)
                    Niveau de                                       Facilité d’accès /                                           Parc immobilier                             5,79 %                          647 000                          182 milliards
PA G E 9

                    prestations                                     de travail                                                   existant                                                                    moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                             Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Guide de l'investisseur sur les coûts de rénovation : Villes européennes - JUILLET 2021 - CBRE
Berlin
             Le marché des bureaux de Berlin continue de se redresser.
             Un total de 190 000 m² a été négocié au premier trimestre,
             soit une augmentation de 61 % par rapport au trimestre
                                                                                                                                                                               «
                                                                                                                                                                               Berlin est un marché
                                                                                                                                                                               dynamique avec un
             correspondant en 2020. Les secteurs public et financier ont
             été les principaux moteurs de la demande, représentant 62
                                                                                   550 €-800 €                                               2 000 €-2 750 €                   important potentiel pour
             % de la demande placée totale.
             Si le taux de vacance a augmenté de 1,5 point de pourcentage          Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                               de grands projets de
             par rapport à l’année précédente pour atteindre 2,7 %, la vitesse
             d’augmentation a sensiblement ralenti. Le marché des bureaux
                                                                                                                                             restructuration
                                                                                                                                                                               rénovation. »
             continue d’être limité par un manque de surfaces de bureaux                                                                                                       JOHA NNES A B T
             de qualité. Cela se reflète dans les projets en développement,                                                                                                    G ESTI ON DES PROJETS ET DES COÛ TS, A L L EMAG NE
             où plus de 1,8 million de m² d’espaces de bureaux doivent être
             achevés au cours des deux prochaines années, dont plus de
             62 % sont déjà loués. Il apparaît clairement que l’appétit pour
             les produits de haute qualité se maintient, et nous prévoyons
             donc que le taux de vacance devrait diminuer pour atteindre les
                                                                                   1 650 €-2 100 € 2 650 €-3 500 €
             niveaux antérieurs à la pandémie de Covid-19 d’ici 2022.
                                                                                   Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             Les loyers prime sont restés stables d’un trimestre à l’autre, mais                                                                                               prime                           rendement                        annuelle
             ont augmenté de 2,6 % d’une année à l’autre pour atteindre
             38,50 €/m² par mois. Au cours des cinq prochaines années,             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                               462 €                           2,65 %                           741 000
                                                                                                                                                                               /m² par an                                                       (m2)
             nous prévoyons une croissance d’environ 1,1 % par an.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                               2                                                      3
                                                                                                                                                                               vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                               2,74 %                          783 000                          158 milliards
PA G E 1 0

                       Niveau de                                         Coût de la                                                Réglementation
                       prestations                                       main-d’œuvre                                                                                                                          moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                               Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Copenhague
             Comme sur d’autres marchés, la pandémie a soulevé
             de nouveaux défis importants pour les entreprises de
             Copenhague. Nombre d’entre elles ont été contraintes de
                                                                                                                                                                                  «
                                                                                                                                                                                  Les loyers à Copenhague
                                                                                                                                                                                  sont plus élevés que dans
             s’adapter aux nouveaux modes de travail, notamment le
             télétravail, ce qui aura des répercussions sur la manière dont les
                                                                                      350 €-600 €                                               1 750 €-2 500 €                   le reste du pays, ce qui
             occupants prendront leurs décisions en matière de localisation.
             La probabilité que certains collaborateurs veuillent préserver           Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                                  génère une demande plus
             cette flexibilité implique que la dynamique des marchés
             immobiliers évoluera à mesure que les occupants décideront
                                                                                                                                                restructuration
                                                                                                                                                                                  élevée pour des espaces
             de la manière d’aborder leur future stratégie de portefeuille.
                                                                                                                                                                                  qualitatifs. »
             Au cours des 12 derniers mois, cela a déjà eu des répercussions sur
             le marché, avec des niveaux de vacance en hausse, mais pas de                                                                                                        DA N B I NDERU P
             manière uniforme. Par exemple, le taux de vacance global est passé                                                                                                   GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, DANEMARK

                                                                                      1 300 €-1 850 € 2 400 €-3 300 €
             de 7,7 % au premier trimestre 2020 à 10,0 % au premier trimestre
             2021. Plus précisément, le taux de vacance a augmenté dans les
             sous-marchés périphériques, mais cette tendance pourrait évoluer si
             les employés décident de s’installer en dehors des centres-villes.       Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
                                                                                                                                                                                  prime                           rendement                        annuelle
             Les niveaux de loyers sont restés stables jusqu’en 2020, mais ont
             augmenté de 2,6 % d’une année à l’autre au premier trimestre             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                                  261,99 €                        3,50 %                           N/A
                                                                                                                                                                                  /m² par an                                                       (m2)
             2021, pour atteindre 1 950 DKK/m² par an. Les niveaux de loyers
             devraient rester stables pour le reste de l’année 2021, mais devraient
             augmenter d’environ 2,3 % par an sur une période de cinq ans.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                   Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                               2                                                         3
                                                                                                                                                                                  vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                                  10 %                            347 000                          137 milliards
PA G E 1 1

                       Niveau de                                         Parc                                                         Réglementation
                       prestations                                       immobilier existant                                                                                                                      moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                                  Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Düsseldorf
             La demande placée au T1 2021 a totalisé un peu
             moins de 54 000 m², soit une baisse de 56 % par
             rapport à la même période en 2020. La demande
                                                                                                                                                                       «
                                                                                                                                                                       À Düsseldorf, on
                                                                                                                                                                       observe une tendance de
             des occupants pour les actifs de qualité est en
             grande partie limitée aux zones centrales, où 88
                                                                           550 €-800 €                                               2 000 €-2 750 €                   reconversion de grands
             % des locations ont été effectuées dans la ville de
             Düsseldorf. Le secteur professionnel continue d’être          Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                       magasins en espaces de
             le principal moteur de la demande, représentant
             50 % de la demande placée en zone urbaine.
                                                                                                                                     restructuration
                                                                                                                                                                       bureaux.»
             L’offre dans la ville reste restreinte, avec une pénurie de                                                                                               JOHA NNES A B T
             bureaux de qualité dans les emplacements centraux. Par                                                                                                    GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, ALLEMAGNE
             exemple, sur les 166 000 m² de bureaux restants qui doivent
             être achevés en 2021, 66 % sont déjà loués d’avance. Cette

                                                                           1 650 €-2 100 € 2 650 €-3 500 €
             tendance se poursuit pour les deux années suivantes, avec
             49 % d’espaces loués d’avance pour 2022 et 63 % pour
             2023.
                                                                           Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             Le manque d’offres continue de soutenir les niveaux                                                                                                       prime                           rendement                        annuelle
             de loyers, et nous prévoyons que les loyers prime
             augmenteront de 5,3 % en 2021 et d’environ 2,2 % par an       Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                       342 €                           2,90 %                           225 400
                                                                                                                                                                       /m² par an                                                       (m2)
             au cours des cinq prochaines années.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                        Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                         2                                                    3
                                                                                                                                                                       vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                       7,92 %                          234 000                          53 milliards
PA G E 1 2

                      Niveau de                                   Réglementation                                           Coût de la
                      prestations                                                                                          main-d’œuvre                                                                moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                       Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Dublin
             La demande placée des espaces de bureau à Dublin au T1
             2021 a été extrêmement faible, notamment par rapport
             au même trimestre de l’année dernière, avant le début de
                                                                                                                                                                         «
                                                                                                                                                                         Dublin a connu une
                                                                                                                                                                         augmentation importante
             la pandémie et du confinement. Au total, moins de 4 000
             m² en location de bureaux a été enregistré au cours du T1
                                                                             440 €-675 €                                               1 450 €-2 000 €                   des constructions au
             2021, avec seulement 13 transactions signées au cours de
             la période de trois mois.                                       Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                         cours des 5 à 7 dernières
             Dublin était entrée dans la crise du Covid-19 avec des
             fondamentaux de marché solides (le taux de vacance se situait
                                                                                                                                       restructuration
                                                                                                                                                                         années. »
             à un niveau bas, environ 5,0 %). Comme on pouvait s’y                                                                                                       PAU L MU RPHY
             attendre en période de faible demande de location, le taux de                                                                                               GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, I RL A N DE
             vacance a augmenté depuis lors : la hausse actuelle à 9,6 %
             est principalement due à l’augmentation du volume d’espaces
             de seconde main.
             Le manque d’activité sur le marché de la location de bureaux    1 100 €-1 650 € 1 850 €-2 500 €
             a exercé une pression à la baisse sur les niveaux de loyers,
             qui ont diminué de 10 % par rapport à l’année précédente-       Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             pour atteindre 630 €/m² par an. Nous prévoyons un rebond                                                                                                    prime                           rendement                        annuelle
             significatif de l’activité de location de bureaux au second
                                                                             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                         630 €                           4,00 %                           63 939
             semestre 2021 et pensons que les loyers renoueront avec une                                                                                                 /m² par an                                                       (m2)
             croissance positive en 2022.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                          Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                        2                                                       3
                                                                                                                                                                         vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                         9,61 %                          291 000                          151 milliards
PA G E 1 3

                     Niveau de                                   Coût de la                                                  Facilité d’accès
                     prestations                                 main-d’œuvre                                                                                                                            moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                         Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Francfort
             Au cours du premier trimestre de 2021, la demande placée
             a augmenté de 26 % par rapport à l’année précédente
             pour atteindre 76 900 m², un résultat solide malgré les
                                                                                                                                                                        «
                                                                                                                                                                        Francfort offre de nombreux
                                                                                                                                                                        immeubles de bureaux, et ceux
             difficultés apparentes. Les secteurs de l’énergie et de
                                                                                                                                                                        qui sont rénovés sont souvent
             l’industrie manufacturière, ainsi que le secteur public, ont
             enregistré d’excellents résultats. Ils représentent un total
                                                                            550 €-800 €                                               2 000 €-2 750 €                   conçus de façon optimale pour se
             combiné de 42 % de la demande placée totale.                   Travaux mineurs                                           Rénovation et
             Comme sur d’autres marchés, de nombreux occupants                                                                        restructuration                   démarquer de la concurrence. »
             ont adopté une position attentiste et cela a conduit                                                                                                       JOHA NNES A B T
             nombre d’entre eux à prolonger leur bail par défaut. Les                                                                                                   GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, A L L E MAGN E
             habitants de Francfort adoptent une approche similaire : les
             renouvellements de bail sont supérieurs de 10 % à l’année
             dernière, ce qui représente environ 50 000 m².
             Au cours du S2 2021, nous prévoyons une forte reprise du
             marché de la location. Les premiers éléments indiquent que     1 650 €-2 100 € 2 650 €-3 500 €
             cette évolution est déjà en cours, puisque près de 80 % de
             l’espace qui doit être terminé l’année prochaine est déjà      Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             loué d’avance. Néanmoins, nous pensons que les niveaux                                                                                                     prime                           rendement                        annuelle
             de vacance resteront stables jusqu’en 2022, date à laquelle
                                                                            Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                        528 €                           2,90 %                           346 300
             les occupants devraient avoir une idée plus précise de leurs                                                                                               /m² par an                                                       (m2)
             besoins futurs en matière de lieux de travail.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                         Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                          2                                                    3
                                                                                                                                                                        vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                        7,11 %                          802 000                          218 milliards
PA G E 1 4

                      Niveau de                                    Coût de la                                               Réglementation
                      prestations                                  main-d’œuvre                                                                                                                         moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                        Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Hambourg
             La demande placée de bureaux a atteint 114 000 m²
             au T1 2021, soit une hausse de 18 % par rapport
             à l’année précédente. L’augmentation de l’activité
                                                                                                                                                                         «
                                                                                                                                                                         Hambourg est une ville très
                                                                                                                                                                         sensible à l’écologie et dispose de
             de location est en grande partie le résultat de deux                                                                                                        nombreux bâtiments historiques.
             transactions dans le secteur public totalisant environ
             27 000 m². La demande placée dans le segment des
                                                                             550 €-800 €                                               2 100 €-2 850 €                   Les rénovations doivent respecter le
             2 500 à 5 000 m² a augmenté et représente désormais             Travaux mineurs                                           Rénovation et                     caractère historique et écologique
             presque un quart de la part de marché totale.                                                                             restructuration
             Le taux de vacance est resté relativement stable tout au long
                                                                                                                                                                         de la ville. »
             de la pandémie, oscillant autour de 2,9 %. Nous pensons                                                                                                     JOHA NNES A B T
             qu’il va rester stable autour de ce faible niveau en 2021.                                                                                                  GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, A L L E MAGN E
             Le loyer prime est resté stable à 32,50 €/m² par mois sur
             l’année et cette stabilité donne un aperçu de l’orientation
             future du marché en 2021. Nous pensons que la croissance
             des loyers reprendra en 2022 et qu’elle atteindra environ
                                                                             1 650 €-2 100 € 2 750 €-3 600 €
             1,8 % par an au cours des cinq prochaines années.
                                                                             Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
                                                                                                                                                                         prime                           rendement                        annuelle

                                                                             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                         390 €                           2,75 %                           336 400
                                                                                                                                                                         /m² par an                                                       (m2)

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                          Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                          2                                                     3
                                                                                                                                                                         vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                         7,11 %                          473 000                          126 milliards
PA G E 1 5

                      Coût de la                                  Parc immobilier                                            Fiscalité locale
                      main-d’œuvre                                existant                                                                                                                               moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                         Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Helsinki
             Les entreprises restent prudentes lorsqu’elles prennent
             des décisions concernant la future empreinte de leurs
             bureaux. Par conséquent, nous pensons que l’activité de
                                                                                                                                                                               «
                                                                                                                                                                               La disponibilité limitée d’une
                                                                                                                                                                               main-d’œuvre qualifiée à Helsinki
             location sera modérée en 2021, les entreprises continuant
                                                                                                                                                                               ainsi que les coûts élevés de la
             à surveiller les progrès des programmes de vaccination et
             le déblocage de l’économie qui en découlera.
                                                                                   350 €-600 €                                               1 450 €-2 000 €
                                                                                   Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                               main-d’œuvre locale font grimper
             Les principales adaptations stratégiques que nous observons
             chez les entreprises sur le marché d’Helsinki sont les suivantes :
             1) signer des prolongations de bail à court terme, 2) sous-louer
                                                                                                                                             restructuration                   les coûts de rénovation. »
             des espaces de bureaux plus petits et 3) utiliser plus de bureaux                                                                                                 I L K K A NI SK A
             flexibles. Ceci aura des répercussions à court terme sur le                                                                                                       GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, FI N L A N DE
             marché des bureaux, où nous prévoyons une augmentation de la
             vacance tandis que les loyers resteront globalement stables.

                                                                                   1 100 €-1 650 € 1 850 €-2 500 €
             En 2021, nous pensons que les occupants se concentreront sur
             une flexibilité accrue des environnements de travail. Il s’agira
             notamment d’une utilisation plus importante d’espaces de
             bureaux flexibles, bien que ceci puisse être limité par le fait que   Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             ces derniers ne représentent actuellement que 1,3 % du parc total.                                                                                                prime                           rendement                        annuelle

                                                                                   Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                               504 €                           3,50 %                           N/A
                                                                                                                                                                               /m² par an                                                       (m2)

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                             2                                                        3
                                                                                                                                                                               vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                               12,6 %                          341 000                          100 milliards
PA G E 1 6

                      Niveau de qualité                               Plan directeur & autres                                      Situation
                      souhaité                                        réglementations de la                                        cyclique                                                                    moyenne annuelle                 de dollars
                                                                      zone/terrain/bâtiment                                                                                    Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Londres
             Au T1 2021, le centre de Londres a connu une
             augmentation des transactions locatives depuis le
             début de la pandémie, mais malgré cela, le total de
                                                                                                                                                                             «
                                                                                                                                                                             Londres forme sa propre bulle au sein du
                                                                                                                                                                             Royaume-Uni en termes d’industrie, de
             120 774 m² de bureaux loués est modéré, à 56 % en                                                                                                               production économique et de normes de
             dessous de la moyenne trimestrielle sur 10 ans.
             Sans surprise, la disponibilité a continué à augmenter. Le total
                                                                                 440 €-675 €                                               1 750 €-2 500 €                   construction. Les loyers du marché dépassent
             actuel d’un peu plus de 2,35 millions de m² est un record           Travaux mineurs                                           Rénovation et                     ceux des autres grandes villes britanniques, ce
             depuis 2004, année où l’offre avait dépassé les 2,3 millions                                                                  restructuration
             de m² à la suite de l’explosion de la bulle Internet. Cela a                                                                                                    qui entraîne une hausse des prestations et coûts. »
             contribué à une hausse du taux de vacance, qui est passé de
             8,1 % fin 2020 à 8,9 % au T1 2021.                                                                                                                              CHRI S NOON
                                                                                                                                                                             GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, ROYAUM E - UN I
             En ce qui concerne l’avenir, plus de 557 418 m² d’espaces de
             bureaux sont en cours de construction et devraient être achevés
             en 2021, avec environ 54 % faisant l’objet d’une offre. Malgré
             cela, nous prévoyons que le taux de vacance continuera à
             augmenter dans tous les principaux sous-marchés, en particulier
                                                                                 1 300 €-1 850 € 2 400 €-3 300 €
             dans la City et le West End, pour atteindre respectivement 12,0 %   Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             et 8,1 % en 2021. Ceci exercera une nouvelle pression à la                                                                                                      prime                           rendement                        annuelle
             baisse sur les loyers en 2021. Dans l’ensemble, les perspectives
             restent plus positives à partir de 2022, car sur une période de     Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                             1 389,87 €                      3,50 %                           408 041
                                                                                                                                                                             /m² par an                                                       (m2)
             cinq ans, la City connaîtra une croissance d’environ 1,9 % par
             an et le West End de 2,3 % par an.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                              Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                            2                                                       3
                                                                                                                                                                             vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                             8,85 %                          2 001 000                        480 milliards
PA G E 1 7

                      Niveau de                                      Facilité d’accès/                                           Parc immobilier
                      prestations                                    de travail                                                  existant                                                                    moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                             Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Madrid
             L’activité de location de bureaux pour le premier
             trimestre 2021 a atteint 90 000 m², ce qui est
             sensiblement similaire aux deux trimestres
                                                                                                                                                                          «
                                                                                                                                                                          À l’instar de Londres, Madrid est une
                                                                                                                                                                          bulle au sein de l’Espagne. La production
             précédents. La demande dans les zones centrales a                                                                                                            économique et les loyers du marché
             augmenté, avec 20 000 m² de transactions locatives
             signées dans le quartier d’affaires, ce qui représente
                                                                              350 €-600 €                                               1 400 €-2 150 €                   dépassent ceux des autres grandes villes
             23 % de la demande placée totale. Les secteurs                   Travaux mineurs                                           Rénovation et                     espagnoles, ce qui entraîne une hausse
             des services aux consommateurs, high tech et                                                                               restructuration
             informatique ont été les moteurs de la demande,                                                                                                              des prestations et coûts. »
             représentant 40 % de la demande dans le quartier                                                                                                             M I G U EL A NG EL MA RTI NEZ
             d’affaires.                                                                                                                                                  GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, E S PAGN E
             Le taux de vacance global est passé à 11,5 %, soit plus de
             trois points de pourcentage de plus qu’il y a un an. En termes
             absolus, la vacance actuelle s’élève à près de 1,5 million de
             mètres carrés. Nous prévoyons une légère augmentation de
                                                                              1 000 €-1 500 € 2 050 €-2 800 €
             l’activité de location au cours des prochains trimestres, les
                                                                              Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             taux de vaccination continuant à s’améliorer.
                                                                                                                                                                          prime                           rendement                        annuelle
             Ces modifications ont entraîné une baisse des loyers prime
             d’environ 2,0 %, pour atteindre 35,50 €/m² par mois au T1.       Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                          426 €                           3,25 %                           321 632
                                                                                                                                                                          /m² par an                                                       (m2)
             À court terme, l’augmentation prévue de l’offre continuera à
             exercer une pression à la baisse sur les loyers.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                           Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                          2                                                      3
                                                                                                                                                                          vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                          11,59 %                         1 345 000                        241 milliards
PA G E 1 8

                      Niveau de                                   Facilité d’accès/                                           Réglementation
                      prestations                                 de travail                                                                                                                              moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                          Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Milan
             La demande placée de bureaux pour le premier
             trimestre 2021 s’élève à près de 69 000 m², soit une
             baisse de 31 % par rapport à la même période en 2020.
                                                                                                                                                                              «
                                                                                                                                                                              Milan dispose d’un marché
                                                                                                                                                                              de construction très
             L’industrie manufacturière et l’énergie, ainsi que le
             secteur financier, ont été les principaux moteurs de la
                                                                                  440 €-675 €                                               1 450 €-2 000 €                   dynamique, avec une forte
             demande au T1, contribuant à eux seuls à 60 % de la
             demande placée totale.                                               Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                              concurrence qui maintient
             Plus de la moitié de l’activité du T1 était constituée d’espaces
             occupés par les propriétaires et loués d’avance.
                                                                                                                                            restructuration
                                                                                                                                                                              les coûts à un niveau élevé. »
                                                                                                                                                                              A L B ERTO COM I NEL L I
             Le taux de vacance global se situe à un niveau élevé de 10,5 %.
                                                                                                                                                                              GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, I TA L I E
             Ceci est nuancé par les sous-marchés de la périphérie de Milan
             et de Milanofiori, où le taux de vacance s’élève respectivement
             à 16,5 % et 20,5 %. Nous pensons que ces taux vont baisser au
             cours des prochains trimestres, car les occupants souhaitent de
             plus en plus de surface. Les loyers prime devraient rester stables   1 100 €-1 650 € 1 850 €-2 500 €
             en 2021, avec une croissance modérée d’environ 1,2 % par an
             sur une période de cinq ans.                                         Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
                                                                                                                                                                              prime                           rendement                        annuelle

                                                                                  Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                              600 €                           3,10 %                           249 381
                                                                                                                                                                              /m² par an                                                       (m2)

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                               Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                            2                                                        3
                                                                                                                                                                              vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                              10,54 %                         1 214 000                        397 milliards
PA G E 1 9

                      Typologie des                                   Logistique des sites                                        Réglementation
                      bâtiments                                                                                                                                                                               moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                              Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Munich
             L’activité du marché est restée faible au premier trimestre,
             malgré des signes d’amélioration. La demande placée a atteint
             environ 99 000 m², soit 45 % de moins qu’au même trimestre
                                                                                                                                                                             «
                                                                                                                                                                             Munich compte généralement
                                                                                                                                                                             des locataires exigeants,
             de l’année précédente. Si l’on examine les contributions des
             différents secteurs, on constate que l’industrie manufacturière
                                                                                 575 €-850 €                                               2 000 €-2 750 €                   notamment en matière de
             et l’énergie, ainsi que le secteur high-tech et informatique, ont
             surpassé les autres et ont contribué à hauteur de 44 % de la        Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                             d’installations techniques et
             demande placée.                                                                                                               restructuration                   de qualité d’aménagement. »
             L’offre d’espaces de bureaux de qualité reste limitée, ce qui
             pousse les occupants à anticiper leurs locations d’espaces. Au                                                                                                  JOHA NNES A B T
             T1 2021, 75 % des surfaces livrées sur le marché était loué                                                                                                     GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, ALLEMAGNE
             d’avance, et selon nous, cette tendance devrait se poursuive
             jusqu’à la fin de l’année, quand 250 000 m² supplémentaires
             devraient être achevés, 57 % de ces espaces étant actuellement
             loués d’avance. Les promoteurs restent actifs à Munich, ce qui
             indique qu’ils pensent que la demande reviendra bientôt, car
                                                                                 1 700 €-2 200 € 2 650 €-3 500 €
             l’appétit des occupants pour les immeubles de qualité reste fort.   Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
                                                                                                                                                                             prime                           rendement                        annuelle
             Le taux de vacance global reste faible malgré une augmentation
             de 1,2 point de pourcentage sur l’année, pour atteindre 4,1 %.
                                                                                 Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                             474 €                           2,55 %                           477 100
             Cela se situe toujours en dessous de la moyenne sur cinq ans                                                                                                    /m² par an                                                       (m2)
             à 3,5 %. Un an après le début de la pandémie, les loyers sont
             restés stables à 39,50 €/m² par mois, bien que les propriétaires
             proposent des mesures incitatives plus importantes.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                              Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                             2                                                      3
                                                                                                                                                                             vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                             4,16 %                          927 000                          289 milliards
PA G E 2 0

                      Niveau de                                        Coût de la                                                Réglementation
                      spécification                                    main-d’œuvre                                                                                                                          moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                             Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Oslo
             La demande placée à Oslo a diminué de 4 % par rapport à
             la même période de l’année précédente. La demande s’est
             accrue dans les zones centrales, où le taux d’occupation
                                                                                                                                                                               «
                                                                                                                                                                               Oslo est connue pour être
                                                                                                                                                                               l’une des villes les plus
             dans le quartier d’affaires a augmenté de 18 % par rapport
             à l’année précédente et de 74 % par rapport au trimestre
                                                                                   440 €-675 €                                               1 850 €-2 300 €                   chères du monde. Cela vaut
             précédent. Bien que les tendances géographiques ne soient
             pas complètement formées, la tendance à la surperformance             Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                               également pour le coût de la
             du quartier central des affaires par rapport à périphérie se
             renforce.
                                                                                                                                             restructuration
                                                                                                                                                                               construction. »
             L’offre sur le marché des bureaux va se relâcher, et le taux de                                                                                                   M A RCO SAVOL A I NEN
             vacance va augmenter. C’est déjà visible, puisque les taux                                                                                                        GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, N O RVÈ GE
             de vacance sont passés de 5,6 % début 2020 à 7,0 % un an
             plus tard. Nous pensons que les occupants vont continuer à

                                                                                   1 400 €-1 950 € 2 200 €-3 000 €
             prolonger leurs baux en cours et à réfléchir à leur stratégie
             future en matière de lieux de travail, ce qui entraînera une
             nouvelle hausse du taux de vacance entre 0,5 et 1,0 point de
             pourcentage en 2021.                                                  Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
                                                                                                                                                                               prime                           rendement                        annuelle
             Les loyers ont été orientés à la baisse au premier semestre
             2020, mais ont augmenté au second semestre pour atteindre             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                               568,28 €                        3,25 %                           626 890
                                                                                                                                                                               /m² par an                                                       (m2)
             5 700 NOK/m² par an et sont restés stables en 2021. Nous
             pensons que les loyers vont recommencer à croître en 2022 à
             environ 2,1 % par an au cours des cinq prochaines années.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                             2                                                        3
                                                                                                                                                                               vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                               7,04 %                          279 000                          112 milliards
PA G E 2 1

                      Coût de la                                       Matériaux                                                   Permis accordés
                      main-d’œuvre                                                                                                 et demandes en                                                              moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                   cours                                       Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Paris
             Le marché a eu du mal à maintenir son élan pré-
             Covid, les mesures de confinement ayant eu des
             répercussions profondes sur l’activité des bureaux.
                                                                                                                                                                                        «
                                                                                                                                                                                        Paris connaît une période de
                                                                                                                                                                                        changements qui vise à améliorer
             Au premier trimestre 2021, la demande placée a atteint environ                                                                                                             la qualité de l’immobilier. Cela a
             327 000 m², soit une baisse de 30 % par rapport au même trimestre en
             2020. Les secteurs informatique et high-tech, de l’industrie et de l’énergie
                                                                                            350 €-600 €                                               1 650 €-2 100 €                   des répercussions sur le périmètre
             ont été les principaux moteurs de la demande, représentant 29 % de la
             demande placée totale.
                                                                                            Travaux mineurs                                           Rénovation et                     des travaux de rénovation à mettre
                                                                                                                                                      restructuration
             La disponibilité continue d’augmenter, bien qu’à un rythme modéré.                                                                                                         en place et sur les coûts associés. »
             Les espaces vacants ont augmenté de 3 % par rapport au trimestre
             précédent pour atteindre près de 3,8 millions au T1, même s’il existe                                                                                                      YA NNI CK B EL DA ME
             de grandes disparités entre les zones géographiques. La tendance a                                                                                                         GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, FRA N CE
             été moins marquée dans les quartiers d’affaires, par exemple dans le
             croissant Ouest de Paris, où les locaux vacants de catégorie A sont
             restés stables d’un trimestre à l’autre, tandis que sur le sous-marché
             des 14e et 15e arrondissements de Paris, les locaux vacants de
                                                                                            1 200 €-1 750 € 2 000 €-2 750 €
             catégorie A ont augmenté de 57 % sur la même période.
                                                                                            Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             Les conséquences de ces changements sur les loyers varient en fonction                                                                                                     prime                           rendement                        annuelle
             de la taille de l’établissement et de l’emplacement. Les loyers core prime
             ont commencé à subir une pression à la baisse ces derniers temps,              Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                                        930 €                           2,75 %                           1 260 371
                                                                                                                                                                                        /m² par an                                                       (m2)
             mais nous pensons que les loyers vont se redresser pour connaître une
             croissance d’environ 2,1 % par an sur une période de cinq ans.

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                                         Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                                    2                                                          3
                                                                                                                                                                                        vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                                        6,41 %                          2 709 000                        770 milliards
PA G E 2 2

                        Réglementation                                         Parc immobilier                                              Niveau de
                                                                               existant                                                     prestations                                                                 moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                                                                        Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Stockholm
             L’appétit des occupants pour des espaces de
             bureaux de qualité sur le marché de la location de
             Stockholm reste fort. La demande placée au T1 2021
                                                                                                                                                                              «
                                                                                                                                                                              L’augmentation du nombre de
                                                                                                                                                                              locataires internationaux à
             a augmenté de 62 % par rapport au même trimestre
             en 2020. Les premiers signes indiquent que la
                                                                                  350 €-600 €                                               1 750 €-2 200 €                   Stockholm entraîne un besoin
             demande des entreprises reprend lentement.
             Le taux de vacance a chuté depuis son pic au quatrième               Travaux mineurs                                           Rénovation et
                                                                                                                                                                              de prestations de qualité dans
             trimestre 2020, perdant 1,4 point de pourcentage pour
             atteindre 5,6 %. L’écart entre le quartier d’affaires et les
                                                                                                                                            restructuration                   les bâtiments. »
             sous-marchés périphériques se creuse. Par exemple, le taux                                                                                                       TI M O LOMA N
             d’inoccupation au T1 dans le quartier d’affaires est de 5,0 %,                                                                                                   GESTION DES PROJETS ET DES COÛTS, S UÈ DE
             alors qu’il est beaucoup plus élevé à Kista (12,8 %).
             Les loyers prime ont baissé de 7,5 % d’une année sur

                                                                                  1 300 €-1 850 € 2 100 €-2 800 €
             l’autre, pour atteindre 7 400 SEK/m² par an. Les niveaux
             de loyers dans les emplacements prime devraient se
             maintenir mieux que les actifs secondaires dans les zones
             périphériques, et nous prévoyons que les loyers prime vont           Rénovation intérieure                                     Restructuration lourde            Loyer                           Taux de                          Demande placée
             augmenter au rythme de 4,1 % par an au cours des cinq                                                                                                            prime                           rendement                        annuelle
             prochaines années.
                                                                                  Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
                                                                                                                                                                              722,10 €                        3,40 %                           N/A
                                                                                                                                                                              /m² par an                                                       (m2)

             L E S 3 P R I N C I PAU X FAC T E U R S D E CO Û T                                                                                                               Taux de                         Emplois de                       PIB

             1                                             2                                                       3
                                                                                                                                                                              vacance                         bureau                           (prix 2015)
                                                                                                                                                                              5,66 %                          541 000                          177 milliards
PA G E 2 3

                      Coût de la                                      Matériaux                                                   Logistique compliquée dans la
                      main-d’œuvre                                                                                                zone urbaine, amplitude limitée                                             moyenne annuelle                 de dollars
                                                                                                                                  des heures de transport                     Nos derniers chiffres T1 2021. PIB et source d’emplois de bureau - CBRE Macro House View
Comparaison des coûts en Europe
                                                                                                         A – T R AVAU X   B – R É N O VAT I O N           C – R É N O VAT I O N     D – R E S T RU C T U R AC T I O N
                                                                                                            MINEURS            INTÉRIEURE         E T R E S T RU C T U R AT I O N                         LOURDE

             Londres                                                                                            440-675             1 300-1 850                      1 750-2 500                         2 400-3 300

             Berlin                                                                                             550-800             1 650-2 100                      2 000-2 750                         2 650-3 500

             Düsseldorf                                                                                         550-800             1 650-2 100                      2 000-2 750                         2 650-3 500

             Francfort                                                                                          550-800             1 650-2 100                      2 000-2 750                         2 650-3 500

             Hambourg                                                                                           550-800             1 650-2 100                      2 100-2 850                         2 750-3 600

             Munich                                                                                             575-850             1 700-2 200                      2 000-2 750                         2 650-3 500

             Madrid                                                                                             350-600             1 000-1 500                      1 400-2 150                         2 050-2 800

             Amsterdam                                                                                          440-675             1 100-1 650                      1 450-2 000                         1 850-2 500

             Stockholm                                                                                          350-600             1 300-1 850                      1 750-2 200                         2 100-2 800

             Paris                                                                                              350-600             1 200-1 750                      1 650-2 100                         2 000-2 750

             Oslo                                                                                               440-675             1 400-1 950                      1 850-2 300                         2 200-3 000

             Milan                                                                                              440-675             1 100-1 650                      1 450-2 000                         1 850-2 500

             Copenhague                                                                                         350-600             1 300-1 850                      1 750-2 500                         2 400-3 300

             Dublin                                                                                             440-675             1 100-1 650                      1 450-2 000                         1 850-2 500

             Helsinki                                                                                           350-600             1 100-1 650                      1 450-2 000                         1 850-2 500
PA G E 2 4

             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
             Source : CBRE Cost Consultancy
Comparaison des coûts en Europe
                                                                                         L O N DON
                                                                                     4, 000
                                                           HE L SIN K I                                             B ER LIN

                                                                                     3, 500

                                                                                     3, 000
                                    DU B L IN                                                                                              DU SS EL D OR F
                                                                                     2, 500

                                                                                     2, 000

                                                                                     1, 500
             C OP EN HA GE N                                                                                                                           F RA N KF UR T
                                                                                     1, 000

                                                                                       500

                                                                                          0

                    M ILA N                                                                                                                                  HA M BU R G

                              O SL O                                                                                                              M U NI CH

                                                 P AR IS                                                                       M A DRI D

                                                                    ST OC KHO LM                         A M STE RDA M

                                       A – Travaux mineurs                                                      B – Rénovations intérieures

                                       C – Rénovations et réfections                                            D – Réfections majeures
PA G E 2 5

             Les chiffres donnés ici sont une médiane de la fourchette supérieure et inférieure.
             Coûts en euros (€). Les coûts sont basés sur les prix par m². Taux de change 1 £ = 1,12 €
             Source : CBRE Cost Consultancy
Annexe
             N O R M E S D E Q UAT R E P RO J E T S D E R É N O VAT I O N

             A – T R AVAU X M I N E U R S                     B – R É N O VAT I O N                        C – R É N O VAT I O N S E T                      D – R E S T RU C T U R AT I O N                   HONORAIRES
             (durée de vie prolongée de 3 à 6 ans)            INTÉRIEURE                                   R E S T RU C T U R AT I O N                      LOURDE                                            Les frais professionnels sont souvent
             Démontage des équipements existants              (durée de vie prolongée de 6 à 12 ans)       (durée de vie prolongée de 10 à 15 ans)          (durée de vie prolongée de 15 ans                 représentés en pourcentage des coûts
             et travaux de décoration, en tenant                                                                                                            minimum)                                          de construction lors des étapes initiales
                                                              Rénovation selon les normes CAT A            Rénovation selon les normes                                                                        d’évaluation du budget.
             compte de la rénovation des services et
             installations existants.                         des promoteurs, sans modification            CAT A des promoteurs, avec                       Rénovation selon les normes CAT
                                                                                                                                                                                                              Le plan d’investissement doit inclure
                                                              structurelle.                                restructuration mineure des                      A des promoteurs, avec réfections
             Projets qui impliquent des travaux                                                                                                                                                               une provision représentant 10 à 20 %
                                                              Remplacement complet des services et         améngaments.                                     majeures des aménagements et                      du coût de construction, couvrant la
             mineurs considérés comme des projets
             de base de rénovation à court terme.             des installations techniques existants,      Identique à l’option B, avec une                 nouvelles façades.                                conception architecturale, technique
                                                              nouveaux espaces de réception et             restructuration mineure du noyau et du                                                             et structurelle, la gestion de projet, le
                                                                                                                                                            Identique à l’option B avec
                                                              finitions des parties communes.              hall d’entrée existants.                                                                           chiffrage et les consultants spécialisés
                                                                                                                                                            d’importants travaux de modification
                                                                                                                                                                                                              (tels que l’acoustique, le SPS, le
                                                              Projets comprenant une rénovation            Projets impliquant une remise à neuf             structurels, des modifications du
                                                                                                                                                                                                              développement durable, etc.).
                                                              complète de type CAT A, mais ne              de type CAT A et une restructuration             drainage souterrain et de nouveaux
                                                              comprenant pas de travaux structurels        mineure de l’existant, avec                      traitements de façade.
                                                              ou de rénovation des revêtements.            modifications structurelles et travaux de
                                                                                                           revêtement limités.

             NOTE                                                                                          NOTES ET HYPOTHÈSE
             Les options A à D et les données de référence prennent toutes comme base un bâtiment de       1. Les coûts sont actuels et ne tiennent pas compte de l’inflation.
             4/5 étages avec une surface intérieure brute de 10 000 m² environ. Les travaux concernent     2. Le prestataire sera sélectionné par un appel d’offres.
             la portée de la rénovation par le propriétaire et ne prévoient pas d’améliorations pour les   3. De manière générale, la structure existante est suffisante pour les modifications proposées.
             locataires.                                                                                   4. L’alimentation électrique existante est suffisante pour les travaux proposés.
             Les données de référence excluent les honoraires et les taxes locales, et supposent que le    5. Le système de drainage existant peut être réutilisé et ne nécessitera pas de remplacement complet.
PA G E 2 6

             bâtiment ne contient pas d’amiante ou d’autres matériaux nocifs.                              6. Tous les scénarios se basent généralement sur une surface intérieure brute de 10 000 m² environ.
                                                                                                           7. En référence, un immeuble constitué d’un rez-de chaussée et de 4/5 niveaux supérieurs
                                                                                                           8. Ne comprend pas les taxes et les charges locales, les honoraires ou autres, les travaux/améliorations du locataire ou
                                                                                                           tout coût associé à l’amiante ou à d’autres matériaux nocifs.
Contacts
             J O H N AT K I N S                M AT T W I L D E R S P I N    CHRIS NOON                    RICHARD HOLBERTON                   J O R DA N R A I N E Y
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Dans ce rapport, CBRE recueille                                                                     Alors que l’économie mondiale
des données provenant de 134                                                                        se remet de la récession due à la
villes dans 75 pays afin de mettre                                                                  pandémie, les investisseurs en
en lumière les tendances actuelles                                                                  immobilier commercial envisagent
et futures des coûts en Amérique                                                                    2021 et les années suivantes comme
du Nord, EMEA, Asie-Pacifique et                                                                    une période de forte croissance et
Amérique latine.                                                                                    de changements de fond.

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