Investisseur et Gestionnaire Hôtelier - Septembre 2016 - Algonquin
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Investisseur et Gestionnaire Hôtelier Septembre 2016
Un spécialiste de l’investissement et de la gestion hôtelière
Algonquin : 40 hôtels (+ de 7 200 chambres),
dont 17 gérés en direct (c. 1 750 chambres)
« Investisseur & opérateur » hôtelier depuis 1998, Algonquin est un investisseur en capital qui s’implique directement dans la gestion
opérationnelle hôtelière
Ce savoir-faire hôtelier comprend aussi bien des compétences de management opérationnel « day to day » (mise en place et
optimisation de la gestion commerciale, contrôle des coûts, gestion des ressources humaines, gestion des problématiques
réglementaires d’hygiène et de sécurité etc…) que des compétences liées à la composante immobilière du sous-jacent hôtelier
(structuration des acquisitions, asset management, maîtrise d’ouvrage des travaux sans délégation…)
C’est pour cette raison que des investisseurs institutionnels, des family offices ainsi que des fonds de Private Equity ont rejoint
Algonquin au sein de joint ventures, dans lesquels Algonquin est toujours directement investisseur à hauteur de 2% à 50%, selon la
taille des actifs et leur profil de risque
Nombre d'hôtels
41 40
37
29 33 34
24
20
16
12
2 1 1 3 4
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 YTD
Page 2 2 2
Un portefeuille de 40 hôtels, soit plus de 7 200 chambres et €1,5 Mds d’actifs
sous gestion
Segmentation par Types
de Chambres
Location
Gestion
Gérance
Directe
13%
41%
ROYAUME-UNI
Liverpool
Contrat de Londres
Gestion POLOGNE Varsovie
46% Düsseldorf
Anvers
Bruxelles ALLEMAGNE
Cracovie
BELGIQUE
Allemagne
7% Royaume-
Reims Nuremberg
Uni
Belgique 3% Bureaux
Paris
9%
Italie
14%
FRANCE
Pologne
8% Lyon Les Alpes
Venise
France Valence Milan
59%
Toulouse
Côte d’Azur
ITALIE
Colombes Rome
Saint-Denis
3 étoiles
10% 5 étoiles La Défense
22%
Boulogne Paris Bercy Disneyland
Paris
4 étoiles
68%
Page 3 3 3
17 hôtels (3 900 chambres) donnés en gestion à de grandes chaînes hôtelières
Algonquin est partenaire historique de nombreux opérateurs internationaux
Algonquin est un propriétaire et gestionnaire actif qui
supervise les performances de ses opérateurs
Algonquin intervient principalement sur le revenue
Londres management, le contrôle des coûts et la gestion
Anvers Varsovie
Düsseldorf
immobilière, notamment au travers de la mise en place de
Bruxelles Cracovie programmes de capex structurants
Bureaux Nuremberg
Paris Nombre
Marque de
Hôtel Cat. de Ville Pays
l'Opérateur
Chambres
Westin Venice 4* 185 Venise Italie
Milan Venise
Westin Milan 5* 227 Milan Italie
Sheraton Kraków 5* 232 Cracovie Pologne
Cap d’Ail Sheraton Warsaw 5* 350 Varosive Pologne
Sheraton Rome 4* 640 Rome Italie
Rome Hyatt Regency Düsseldorf 5* 303 Düsseldorf Allemagne
Sofitel la Défense 5* 151 La Défense France
Meridien Nuremberg 5* 192 Nuremberg Allemagne
Mariott Cap d'Ail 4* 186 Cap d'Ail France
Colombes Marriott Renaissance Brussels 4* 262 Bruxelles Belgique
Saint-
Marriott Executive Apts Brussels 4* 56 Bruxelles Belgique
La Défense Denis
Pullman Paris Bercy 4* 396 Paris France
Boulogne
Radisson Boulogne 4* 170 France
Billancourt
Boulogne Paris Bercy Radisson Blue Antwerp 4* 247 Anvers Belgique
Courtyard Colombes 4* 150 Colombes France
Courtyard Paris Saint Denis 4* 150 Saint-Denis France
Park Inn Antwerp 4* 59 Anvers Belgique
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6 hôtels (1 500 chambres) donnés à bail ou en location gérance
Algonquin a acquis des actifs donnés en location à de grands
opérateurs hôteliers, principalement au travers de contrats
Liverpool à loyer variable qui permettent de générer de la valeur grâce
Londres à une politique de gestion active entre bailleur et preneur
Bruxelles
Bureaux
Paris
Marque du Nombre
Lyon preneur à Hôtel Cat. de Ville Pays
bail Chambres
Radisson Nice 4* 331 Nice France
Nice Radisson Lyon 4* 245 Lyon France
Club Med Tignes 4* 229 Tignes France
Mercure Montmartre 4* 305 Paris France
Mercure Montparnasse 4* 185 Paris France
Novotel Liverpool 4* 209 Liverpool Royaume-Uni
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17 hôtels exploités en direct (1 750 chambres)
Au travers des marques propres d’Algonquin ou sous des franchises internationales
Les équipes internes d’Algonquin sont impliquées dans la
gestion de plusieurs hôtels à Paris et dans les principales
destinations touristiques françaises (y compris les stations de ski
et la Côte d’Azur) depuis plus de 12 ans
Reims
Les compétences d’Algonquin incluent la
Disneyland Paris
commercialisation/revenue management, le marketing, le
contrôle de gestion, la maitrise d’ouvrage et la stratégie digitale
et numérique
FRANCE Franchiseur /
Marque
Hôtel Cat.
Nombre
de Ville Pays
Chambres
T Le Morgane 4* 56 Chamonix France
E Les Aiglons 4* 107 Chamonix France
Alpes M
M Le Golf 3* 246 Les Arcs France
O Les Bruyères 4* 95 Les Menuires France
S Mercure Les Bossons 4* 89 Chamonix France
Valence Mercure Reims Cathédrale 4* 126 Reims France
Holiday Inn Reims Centre 4* 82 Reims France
Holiday Inn Toulouse Aéroport 4* 150 Toulouse France
Holiday Inn Coquelles 3* 118 Coquelles France
Explorers Hôtel Disneyland Paris 3* 390 Marne la Vallée France
Toulouse
Hôtel le Bailli de Suffren 4* 55 Le Rayol-Canadel France
Hôtel les Terrasses du Bailli 3* 24 Le Rayol-Canadel France
La Résidence du Bailli / 19 Le Rayol-Canadel France
Rayol-Canadel Hôtel Kaya 4* 50 Les 3 Vallées France
Hôtel Atrium 3* 56 Valence France
Appart-Hôtel Hévéa 3* 46 Valence France
Les Chalets de Rosaël 4* 38 Val Thorens France
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Algonquin, investisseur hôtelier depuis 1998
Acquisition de 75 actifs hôteliers sur les 17 dernières années et 35 cessions
Track record des 10 dernières années :
Actifs possédés par Actifs toujours détenus par Actifs cédés
Algonquin Algonquin Vente entre 2013 et 2015 de 7 actifs non
Portefeuille de 9 hôtels stratégiques
2007 12 9 hôtels / 1 236 chambres
Cession en 2015 d’un portefeuille de 7
boutique hôtels parisiens
Portefeuille de 3 hôtels 2 Boutique hôtels à Paris TRI : 12,1% sur 8 ans
2008 16 3 hôtels / 675 chambres 2 hôtels / 61 chambres + 5 autres hôtels parisiens (164 chambres)
Cession en 2013 de l’Aigle des Neiges
TRI : 45,1%
Portefeuille de 3 hôtels de montagne Radisson Boulogne
2009 20 3 hôtels / 450 chambres (fonds de commerce seul) 170 chambres Cession en 2015 du Courtyard Saint-
Denis - TRI: 22,5%
Cession en 2015 du Novotel Edinburgh
Courtyard Saint Denis Novotel Edinburgh Park
2010 24 TRI : 25%
150 chambres 150 chambres
Cession en 2014 du Holiday Inn Reims,
TRI : 38%, et du Ibis Styles Reims
Mercure, ibis and Holiday Inn Reims
2011 29 TRI : 56,5%
3 hôtels / 274 chambres
Cession en 2014 du Holiday Inn
Explorers Disneyland Paris Holiday Inn Toulouse Sofitel La Défense Toulouse - TRI : 51%
Mercure Les Bossons Chamonix
2012 33 390 chambres 119 chambres 150 chambres 89 chambres
Cession en 2015 du Mercure Les
Bossons
Mercure Brigstow Bristol Ibis York Courtyard Colombes Sheraton Krakow (Poland) Cession en 2015 du Mercure Brigstow
2013 34 116 chambres 91 chambres 150 chambres 232 chambres TRI: 48%
Cession en 2016 du Ibis York
TRI: 33,4%
Portefeuille de 8 hôtels Novotel Liverpool
2014 37 209 chambres Cession en 2015 de l’Hôtel Kaya, du
8 hôtels & résidences hôtelières / 351 chambres
resort du Bailli de Suffren, des Chalets
de Rosaël, de l’Apparthotel Hévéa, et de
Portefeuille d’hôtels européens Radisson Blu/ Park Inn Anvers l’Atrium Hotel.
2015 41 8 hotels / 2,308 chambres 2 hôtels / 306 chambres Multiple : 2,5x.
Cession en 2015 du Marriott
2016 Hyatt Regency Düsseldorf Renaissance Bruxelles et du Marriott
40 303 chambres
YTD Executive Apartment Bruxelles
Cession en 2016 du Pullman Paris Bercy
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Création de valeur pendant la durée de l’investissement
• Equipes présentes dans 3 pays
• Réseaux : brokers, opérateurs, administrateurs, propriétaires en direct
• Exemples d’opérations réalisées de gré à gré sur les dernières années : Mercure Reims Cathédrale (Foncière des Murs / Accor) , Holiday Inn Reims (Alliance
Hospitality), Ibis Styles Reims (Alliance Hospitality), Mercure Chamonix Les Bossons (Foncière des Murs / Accor), Courtyard Colombes (Host Hotels & Resorts),
Sofitel La Défense (Accor)
Sourcing /
Analyse /
Deal Flow • Algonquin conserve, en fonction des Risk
Rewards, une part minoritaire variable de l’equity
après avoir pris un risque d’underwritting
• Un réseau établi de partenaires récurrents
• Mise en place d’un cadre d’investissement
• Constitution de la documentation en vue de la Structuration
sécurisant pour les co-actionnaires par la mise en
sortie Gestion de Equity et
place d’un pacte d’actionnaires équilibré : drag /
l’Exit Dette
• Organisation de la meilleure sortie possible / tag / durée / droit de véto….
Bancaire
processus
• Nombreux partenaires bancaires
• Identification des prospects, si possible en direct
• Réalisation de l’ensemble des audits et
négociation de la documentation juridique avec les
vendeurs
Gestion de la
participation avec
ou sans chaînes
• Finance : Reporting, budget, contrôle de gestion, audit interne
• Juridique : suivi juridique des sociétés du groupe
• Technique : suivi des investissements, suivi des contrôles réglementaires, mise en place et suivi des plans de rénovation
• Support opérationnel transversal aux équipes des hôtels : réservation, commercial, numérique…
• Gestion des relations avec les opérateurs
Page 8 8 8
Les partenaires d’Algonquin
Investisseurs
Private Equity
Institutionnels
Un réseau de
partenaires
bancaires Un réseau de
spécialisés en partenaires de longue
France et à date qui permet
l’étranger adaptés d’entreprendre tout
pour chaque projet type d’opération (taille,
(taille, géographie, localisation, type de
type de détention, gestion…)
etc.)
HNWI, Family
offices
Algonquin s’associe, en fonction du risk / reward des opérations qu'elle structure, à des investisseurs récurrents de différente nature, ce qui lui
permet d’entreprendre tout type d’opération (contrat de gestion, bail commercial, location gérance, gestion directe)
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Une équipe dédiée de 30 professionnels basés à Londres, Paris et Bruxelles,
équilibrée entre financiers et hôteliers
Structure d'Algonquin S.A.
Algonquin S.A.
en juin 2016
12%
Jean-Philippe Chomette Jean-Philippe Chomette
39%
BNP Paribas Développement
Président
Investisseurs
45% Management
4% 84% (*)
Algonquin Management Partners
Frédéric de Brem
Directeur Général Groupe
Direction du Direction des
Direction Financière Direction Immobilière Gestion d’Actifs
Développement Opérations
Emmanuel Dissez
Vincent Chamley Stéphane Obadia Charlie Besnier Maxime des Monstiers
Head of Asset
Chief Financial Officer MD - Head of Acquisition Head of Real Estate Chief Operating Officer
Management
Royaume-Uni 2 people
Belgique 9 people 6 people 3 people 2 people
16 General Managers
France
(*) Le solde de 16% est détenu par la société SpaceH, elle-même détenue par les managers de la société Algonquin Management Partners
1010
Page 10Business Case 1
Acquisition du Sheraton Cracovie (Pologne)
Décembre 2013
Présentation de l’actif Photos
• Actif hôtelier ouvert en 2004
• Hôtel 5 étoiles de 232 chambres situé sur les berges du fleuve Vistule, en bordure du
prestigieux quartier Stare Miasto et en contrebas du château de Wawel
• 1 restaurant, 2 bars, 1 terrasse en rooftop, 8 salles de réunion
• Parking souterrain de 30 places, parking extérieur de 35 places
Forces / Opportunités et Faiblesses / Menaces de l’opération d’acquisition
FORCES Sourcing de l’opération Investisseurs
• Actif récent (2004) ne nécessitant pas de capex lourd ;
• Un ensemble murs / fonds de commerce très prisé, notamment en raison de sa
• En direct
localisation au cœur de l’une des villes les plus dynamiques d’Europe de l’est, à proximité
immédiate des attractions majeurs de la ville ; Investissements
• Un business mix bien équilibré entre une clientèle business et loisirs, ainsi qu’une
nouvelle offre limitée sur les années à venir ; in k€
• De nombreuses infrastructures en développement (extension de l’aéroport, construction Prix d'acquisition des actifs 37 200
d’un centre de congrès de 36 000m², construction d’un grand stade multi-usages). Droits, Frais, Due Diligences 425
Fees d'Acquisition Algonquin 375
Risques Investissement Total 38 000
• Exposition à un risque de taux sur le Zloty polonais, contre lequel nous nous sommes dont Equity 13 000
couverts ; dont Dette 25 000
• Acquisition ayant nécessité la reprise d’une Holding de détention suisse, et gestion des
risques associés.
Pourquoi avoir investi dans cette opération ?
• Qualité de l’actif / emplacement ;
• Signature d’un premier partenariat avec Starwood Hotel and Resort ;
• TRI Equity de l’opération sur 5 ans, pre-carried, de 18% en Base Case ;
• Complexité de l’opération -> Rendements élevés.
Page 111111Business Case 2
Acquisition du Courtyard Colombes (France)
Octobre 2013
Présentation de l’actif Photos
• Actif hôtelier ouvert en 2006
• Hôtel 4 étoiles de 150 chambres situé boulevard Charles de Gaulle à Colombes
• 1 restaurant, 1 bar, 2 salles de réunion
• Parking souterrain de 50 places
• Surface totale de 8,216m²
Forces / Opportunités et Faiblesses / Menaces de l’opération d’acquisition
FORCES
• Actif hôtelier récent (2006) Sourcing de l’opération
• Localisation dans une zone en développement, bénéficiant d’une clientèle locale qui lui
est propre et fidèle • En direct
• Actif géré par une chaîne internationale qu’Algonquin connait bien (Marriott / Cap d’Ail)
• Bonne connaissance du marché de La Défense par les équipes d’Algonquin (propriétaire Investissements
du Sofitel La Défense)
en k€
Risques Prix d'acquisition des actifs 19 000
• Impact plus restreint sur la gestion de l’hôtel au jour le jour du fait du contrat de Rachat de la FF&E Reserve 400
gestion en place (forte autonomie du gestionnaire) Droits, Frais, Due Diligences 1 310
Fees d'Acquisition Algonquin 190
Investissement Total 20 900
dont Equity 6 800
dont Dette 14 100
Intérêt de l’opération ? Couple Risk / Reward
• Qualité de l’actif / emplacement
• Qualité du cash-flow historique et perspectives de croissance grâce au développement de la zone
• Algonquin déjà propriétaire d’actifs gérés par Marriott (Marriott Cap d’Ail Monaco / Courtyard Saint-Denis), permettant d’avoir un impact plus fort sur le management de l’hôtel
• Contrat de gestion en place avec un niveau d’owner’s priority permettant de limiter les fees versés à Marriott en cas de performances opérationnelles en deçà du niveau prévu au
contrat
• TRI Equity de l’opération sur 5 ans, pre-carried, d’environ 15% en base case
• Complexité de l’opération -> Rendements élevés
1212
Page 12Business Case 3
Acquisition d’un portefeuille Rezidor de 306 chambres à Anvers (Belgique)
Juin 2015
Présentation de l’actif Photos
2 hôtels de 3* et 4* situés à côté de la Gare Centrale d’Anvers, à 500m du centre-ville
historique
Park Inn Radisson Blu
• Hôtel 3* ouvert en 2008 • Hôtel 4* construit en 1997
• 59 chambres sur 8 étages • 247 chambres sur 6 étages
• 1 espace petit-déjeuner • 1 restaurant, un espace petit-déjeuner, 1
bar, 18 salles de réunion (1 900m²)
• Parking sous terrain de 107 places
Forces / Opportunités et Faiblesses / Menaces de l’opération d’acquisition
FORCES
• Actifs récents (1997 pour le Radisson Blu, et 2008 pour le Park Inn)
• Localisation prime dans l’un des bassins d’emploi les plus dynamiques d’Europe grâce à
son port, l’industrie du diamant et son rôle de hub petro chimique Sourcing de l’opération Investisseurs
• Développement d’infrastructures prometteur, comme par exemple le futur centre de
convention de 25 000m² (ouverture fin 2016), adjacent au Park Inn • JLL
• Ville dynamique sur les segments corporate et loisirs, tant domestiques qu’internationaux
10%
• Peu d’hôtels de chaînes, fermeture du Radisson Park Lane de 174 chambres et aucun Investissements
développement en cours
en €k
• Opportunité de repositionner le Radisson par le biais d’un important programme de capex
Prix d'Acquisition ~50 000 Algonquin
Capex ~7 000 KKR
RSIQUES Investissement Total ~57 000
• Bien qu’un certain nombre de projets structurant soient prévus autour de la gare, la
zone manque encore de cohérence 90%
Dette bancaire
Intérêt de l’opération ? Couple Risk / Reward
• Qualité et emplacement des actifs
• Consolidation d’un partenariat historique entre Rezidor et Algonquin
• Risk Reward: élevé
• Création de valeur via:
• Création d’un centre commercial en remplacement d’un ancien aquarium
• Augmentation des performances opérationnelles grâce à un important programme de capex
1313
Page 13Business Case 4
Acquisition de l’European Hotel Portfolio (Europe)
Octobre 2015
Présentation de l’actif Photos
Portefeuille de huit hôtels de 4* à 5* en Europe:
• Westin Milan 5* - 227 ch. • Pullman Paris Bercy 4* - 396 ch.
• Meridien Nuremberg 5* - 192 ch. • Sheraton Rome 4* - 640 ch.
• Sheraton Varsovie 5* - 350 ch. • Marriott Renaissance Brussels 4* - 262 ch.
• Westin Venise 5* - 185 ch. • Marriott Executive Appts 4* - 56 ch.
Forces / Opportunités et Faiblesses / Menaces de l’opération d’acquisition
FORCES
• Situation prime dans des grandes villes européennes
• Gros porteurs avec de bonnes performances récurrentes
• Indicateurs de croissances positifs et portefeuille bien positionné pour profiter de la Sourcing de l’opération Investisseurs
reprise économique en Europe
• Eastdil Secured
• Opportunités de création de valeur à travers le repositionnement de certains actifs et le
5%
potentiel changement d’enseigne
Investissements
en €k Algonquin
RISQUES Prix d'Acquisition >400 000
• Complexité de la gestion d’actifs Capex ~50 000 47.5% Benson Elliot
• Risque de bonne fin sur les programmes de rénovation Investissement Total >450 000 47.5%
Walton Street
Dette bancaire
Intérêt de l’opération ? Couple Risk / Reward
• Actifs de qualité dans des localisations prime et bonne exposition
• Long processus d’acquisition et gestion d’actifs intensive, ce qui a permis de limiter le nombre d’enchérisseurs
• Hôtels gérés par des opérateurs de premier plan tels que Starwood, Mariott et Accor
• Performances encore en deçà de leur records de 2007, mais qui semblent toutefois en recovery
• Création de valeur via :
• Gestion active des actifs
• Programmes de capex
1414
Page 14Business Case 5
Acquisition du Hyatt Regency Düsseldorf (Allemagne)
Juillet 2016
Présentation de l’actif Photos
• Hôtel ouvert en 2012
• 303 chambres : 242 chambres standard (32m²) et 61 suites ( de 37 à 158m²)
• 2 restaurants (152 + 62 couverts), 2 bars (144 + 44 couverts), 1 bar privé avec 20
couverts
• 10 salles de réunion de 908 m² au total, pouvant accueillir 780 participants
• “Regency Club” au 18ème étage avec des installations supplémentaires destinées à la
clientèle Affaires
• Spa de 485m², offrant 5 salles de soins, 1 sauna et 1 salle de sport
• Parking de 80 places
Forces / Opportunités et Faiblesses / Menaces de l’opération d’acquisition
FORCES
• Qualité de l’actif, bâtiment emblématique à Düsseldorf – Trophy Asset
• Emplacement Prime à la fois pour une clientèle loisirs et d’affaires
• Marché hôtelier équilibré entre demande loisirs et affaires: marché de moins en moins
dépendant du Messe, avec un fort développement de la clientèle Affaires à Düsseldorf,
ce qui bénéficie à l’hôtel. 3ème sur TripAdvisor Sourcing de l’opération Investisseurs
• Fiscalité: acquisition de titres de société (frais d’acquisition faibles)/ valeur d’actif au
bilan de €109m (pas de plus-value latente) / faible impôt sur les sociétés sur la durée de • Direct 2%
l’investissement Investissements
MENACES en €k
• Menace terroriste en Europe Prix d'Acquisition 109.000
Algonquin
Coûts d'Acquisition 1.500
Aviva
Fees d'Acquisition Algonquin 708
Investissement total 111.208
Equity 37.365
Obligations (Actionnaires) 73.842 98%
Intérêt de l’opération ? Couple Risk / Reward
• Qualité de l’actif / emplacement
• NOI Yield d’Acquisition : 5.2%
1515
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